Главная --> Публикации --> Дольщики-застройщики Налог на роскошь: приличные московские квартиры приравняют к яйцам фаберже Люберцы: комплексный город-новостройка В первом чтении принят закон "о землепользовании и застройке в городе москве" Работа над ошибками

Соблюдая статус

За свою недолгую историю рынок элитной недвижимости преобразился до неузнаваемости. На смену помпезным сталинским "высоткам" и цековским усадьбам пришло новое поколение малоэтажных клубных домов, строящихся по эксклюзивным архитектурным проектам. Однако, несмотря на стремительные темпы развития рынка, у подавляющей части российских потребителей до сих пор не сложилось представления о том, что же все-таки следует подразумевать под истинно "элитными" метрами.

В соответствии с принятой на рынке методикой оценки, для того чтобы дом мог претендовать на попадание в высшую позицию элитной классификации - de luxe, он должен удовлетворять ряду критериев. Это должно быть новое здание с монолитным каркасом и кирпичными стенами, рассчитанное не более чем на 40 квартир и "прописанное" не просто в историческом центре города, а именно в районе "Золотой мили", что между улицами Остоженка и Пречистенка. Такое жилье должно быть построено с применением дорогих отделочных материалов, обеспечено системами центрального кондиционирования, климат-контроля, развитой инфраструктурой (тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т. п.). Необходимы также подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения, благоустроенный внутренний двор, огороженная территория с круглосуточной профессиональной охраной и видеонаблюдением. Очевидно, что эти ликвидные эксклюзивные новостройки абсолютно не нуждаются в рекламе. Они изначально предназначены для очень состоятельной публики и уже на "нулевом" этапе строительства раскупаются по рекомендациям среди клиентов, прошедших у застройщика своеобразный фэйс-контроль. Цена квадратного метра в таких домах не опускается ниже $8 тыс. за 1 кв. м.

Зачастую к разряду элитных домов относят активно рекламируемые в СМИ дома повышенной комфортности. На самом деле для оценки статуса объекта следует принимать в расчет множество факторов, в число которых входит его месторасположение, инфраструктура района, эксклюзивность архитектурно-планировочных решений, качество строительных материалов и оборудования.

Высокий уровень

Снижение статуса дома до класса А и стоимости до $4-8 тыс. за 1 кв. м бывает обусловлено более обширной географией "прописки" в пределах Садового кольца или использованием менее дорогих строительных материалов и оборудования.

По словам директора департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН Дмитрия Кузнецова, к одним из самых дорогих предложений на рынке можно отнести 150-метровый пентхаус в доме "Элитон" на Остоженке и 250-метровый пентхаус на Патриарших прудах. Основные отличия пентхауса в "Элитоне" - это расположение дома. Из его окон открывается уникальный вид на храм Христа Спасителя и центр Москвы. Стоимость квадратного метра в пентхаусе, имеющем выход на эксплуатируемую кровлю, составляет $9 тыс. В доме в Большом Палашевском переулке, вл. 1/14, при средней стоимости квадратного метра $4 тыс., цена метра в пентхаусе, имеющем большую полукруглую террасу и выход на эксплуатируемую кровлю, составляет $8 тыс.

В качестве своеобразного сегмента рынка элитного жилья можно выделить пентхаусы, в которых стоимость квадратного метра оказывается выше на 50% цен на прочую жилплощадь в доме. Как правило, пентхаусы превосходят по большинству параметров "стандартные" квартиры элитного дома. Здесь больше высота потолков и общий метраж, зачастую имеется выход на эксплуатируемую кровлю, а наиболее ценным преимуществом является то, что через огромные окна открываются лучшие в городе панорамные виды.

Ценовая динамика

Интерес представляет новый элитный жилой комплекс "Венский дом", который сейчас возводится австрийской компанией в исторической части старой Москвы в 1-м Неопалимовском переулке, между Смоленским бульваром и Плющихой. Здесь реализуется пентхаус площадью около 400 кв. м. В квартире высота потолков более 3,5 м, большие арочные окна, есть выход на эксплуатируемую кровлю. При средней стоимости квадратного метра по дому около $4 тыс., в этом пентхаусе она составляет около $6 тыс. В этом же районе начато возведение еще двух дорогих объектов: дома на пересечении 2-го Труженикова переулка и Саввинской набережной и здания в Олсуфьевском переулке.
Также пентхаусы представлены в жилых комплексах от компании "ДОН-Строй": "Алые паруса", "Воробьевы горы", "Триумф-Палас" и "Новая Остоженка", где метр жилплощади стоит от $3 тыс. до 4,5 тыс.

Так, по оценкам экспертов, сейчас объем спроса на первичном рынке на жилье подобного класса превзошел докризисный уровень на 30%. В результате дефицит предложений сказался на ощутимом ценовом росте. Если до кризиса стоимость метров в клубных домах составляла в среднем $3 тыс., то сегодня она возросла почти вдвое, достигнув минимальной отметки $5 тыс. Предельный же ценовой уровень, характерный преимущественно для пентхаусов, сегодня составляет порядка $10 тыс. за 1 кв. м.

Несмотря на то что столичный рынок элитной недвижимости уже давно поделен между пятью крупными игроками: Penny Lane Realty, Soho-Realty, Kirsanova Realty, Baut-L и Кalinka Realty, в последнее время ряд девелоперов стали подумывать о переориентации своей деятельности в высшую ценовую категорию застройки. Очевидно, они прельстились солидной прибылью, получаемой от продаж объектов класса de luxe. На перспективность работы в этом сегменте рынка указывает ряд факторов.

Правда, картина для застройщиков была бы идиллической, если бы не приходилось считаться с таким сдерживающим фактором, как острый дефицит свободных строительных площадок в районе "Золотой мили". Сегодня основные игроки рынка присматриваются к таким перспективным местам, как любимые артистической богемой районы Патриарших прудов, Плющихи и Замоскворечья. Они привлекают покупателей элитной недвижимости не только аурой личностей из "высшего света", но и множеством исторических, художественных памятников, а равно живописными видами на старую Москву. В числе прочих благоприятных зон для застройки называют Чистые пруды, Спиридоновку, Хамовники (Фрунзенская набережная) и Китай-город, к достоинствам которых можно отнести удаленность от оживленных трасс и достаточный резерв ликвидных территорий под застройку. Причем расположение районов Хамовников, Плющихи или Ростовской набережной за пределами Садового кольца позволит девелоперам воспользоваться преимуществами менее плотной застройки и отсутствием строгих ограничений на этажность. Сегодня средняя стоимость метров в этих районах колеблется в пределах от $3 тыс. до 6 тыс.

Несмотря на, казалось бы, заоблачные цены, аналитики утверждают, что с каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках будет только расти, и поэтому можно смело прогнозировать ежегодный ценовой прирост 10-15%. Данные прогнозы вполне обоснованны, если принять во внимание стабильно высокий уровень спроса и ограниченное количество появляющихся на рынке новых предложений.

В качестве интересной тенденции можно отметить, что в престижных районах стали появляться целые кварталы элитной застройки. Бесспорный плюс от такого подхода состоит в том, что застройщики снижают затраты за счет централизованного подвода коммуникаций и создания единого комплекса объектов инфраструктуры, а собственники экономят на эксплуатационных расходах.

Элитные тенденции

Сейчас в непосредственной близости от Зачатьевского монастыря компания "ДОН-Строй" возводит жилой комплекс "Новая Остоженка". При оформлении фасадов и интерьеров каждого из двух домов комплекса используются дорогие материалы и применяются самые прогрессивные технологии. Проектом предусмотрены системы автономного энергосбережения, центрального кондиционирования воздуха и дополнительной фильтрации воды, а также большой внутренний двор. Квадратный метр в "Новой Остоженке" стоит в пределах от $3,5 тыс. до 10 тыс.

По мнению аналитиков компании "Домострой", в соответствии с решением правительства Москвы о комплексной реконструкции Остоженки у застройщиков скоро появится возможность строить не отдельные элитные дома, а застраивать ими целый микрорайон. Это позволит респектабельным жителям "Золотой мили" изначально жить в окружении равных им по социальному статусу. Вместе с тем уже сейчас в этом районе сформирован квартал из престижных домов, которые построены в Молочном, Бутиковском и Зачатьевском переулках. В компании считают, что в этом районе по-прежнему остается много ветхих домов, которые требуют полной реконструкции. Поэтому здесь активное строительство будет продолжаться еще как минимум лет пять.

Другая тенденция рынка заключается в том, что в последнее время резко возросло количество граждан, изначально приобретающих элитную жилплощадь не для собственного проживания, а в качестве выгодного вложения средств, с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Существенная ценовая дельта на начальном и конечном этапах строительства позволяет заработать на продаже квартиры до 100%, а в случае ежемесячной арендной ставки $5 тыс. за пять лет окупить затраты на покупку и ремонт.

В числе прочих вариантов комплексной застройки можно назвать "Квартал на Патриарших", где на территории Большого Козихинского, Большого Палашевского и Спиридоньевского переулков планируется разместить комплекс жилых зданий и оборудовать торговую зону из дорогих бутиков и магазинов.


Как рассказывают эксперты агентству Интерфакс-Недвижимость, с начала этого года сумма стандартного ипотечного кредита выросла почти в два раза. В интервью корреспонденту агентства специалисты подчеркивают, что даже ипотечные кредиты на сумму в $1 млн и больше перестали пугать российских заемщиков и их кредиторов. Участники рынка признаются: несмотря на то, что доля миллионных займов в общем количестве кредитов, выданных банком, незначительна, их вес в портфеле кредитной организации может быть достаточно ощутимым.

По мнению аналитиков, в этом году цены на рынке элитной недвижимости продолжат свой рост. Однако спрос на первичном рынке жилья класса de luxe по-прежнему не будет удовлетворен и дефицит предложений составит порядка 20%. В результате ежегодной плавной ценовой динамики в 10-15% стоимость квартир в престижных районах может очень скоро перешагнуть психологический барьер $10 тыс. за 1 кв. м.

В беседе с ИФ-Недвижимость представители практически всех этих финансовых организаций отметили, что в 2006 году сумма кредитов значительно выросла, причем не только в Москве и области, но и целом по России.

По стандарту
Из восьми банков, опрошенных агентством Интерфакс-Недвижимость, только в двух - Банке жилищного финансирования и Delta Credit - кредитный лимит оказался ниже миллионной отметки и ограничивается $500 тыс. Максимальная сумма ипотечного займа Национальной ипотечной компании составляет $1,2 млн по валютным продуктам и 32,4 млн рублей по рублевым. Городской ипотечный банк (ГИБ) и Абсолют банк готовы предоставить своим клиентам кредит объемом не больше $1 млн. В ВТБ 24, Банке Москвы и Московском международном банке (ММБ) ограничения по максимальной сумме кредита отсутствуют.

Так, по данным Банка Москвы, средняя сумма займа на приобретение жилья с начала года стала больше на 35 - 40% и теперь составляет в столичном регионе порядка $100 - 120 тыс., а в филиальной сети - $45 - 60 тыс. Средняя сумма кредитов растет одновременно с ростом цен на недвижимость и доходами населения, - поясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования этой кредитной организации Вячеслав Шаламов.

По разным оценкам, суммы ипотечных кредитов увеличились в полтора-два раза.

В свою очередь член правления - начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов говорит о практически двукратном росте стандартного кредита. При этом кредита объемом в $140 - 160 тыс. хватит лишь на покупку однокомнатной квартиры или на доплату за двушку, - подчеркивает представитель ГИБа, добавляя, что горожанами востребованы кредиты до $200 тыс..

Однако другие собеседники агентства считают, что увеличение размера ипотечного кредита в действительности еще больше. По словам президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, в среднем еще в январе 2006 года сумма стандартного займа колебалась на уровне $50 тыс. Сейчас эта цифра варьируется в районе $90 - 150 тыс., - сообщает он.

Сразу несколько специалистов заявили ИФ-Недвижимость, что галопирующий рост цен в столице по-видимому прекратился и поэтому они не видят большого потенциала для увеличения стандартной сумма ипотечного кредита.

Однако несмотря на предварительные итоги года, показавшие значительное увеличение займов, необходимых для покупки московских и подмосковных квартир эконом-класса, в начале 2007 года эксперты не ожидают такого же большого роста сумм кредитов.

Но именно такие кредиты, считают участники ипотечного рынка, могут в ближайшее время значительно увеличить объем выданных российскими финансовыми организациями займов.

Элитка в кредит
В отличие от кредитов для среднего класса, составляющих основное количество займов в ипотечном портфеле банков, кредиты на сумму от $1 млн, по оценкам специалистов - собеседников ИФ-Недвижимость едва ли доходят до нескольких десятков даже в крупных банках.

В свою очередь, другой представитель ММБ, начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Сергей Тропинин утверждает, что хотя доля таких кредитов в портфеле невелика, их количество в последние месяцы растет.

Я практически не сомневаюсь в возможном увеличении интереса к ипотечному кредитованию со стороны обеспеченных слоев населения, учитывая, с одной стороны нежелание людей выдергивать деньги из бизнеса, а с другой - постоянное увеличение привлекательности предложений самих банков, - говорит заместитель начальника управления розничного кредитования Московского международного банка Андрей Князев.

А начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Мария Серова в свою очередь уточняет, что речь идет о так называемом элитном жилье.

И.Жигунов рассказывает, что основной объем крупных кредитов в Москве и области приходится на подмосковные коттеджи и квартиры больших метражей в столице. При стоимости загородного дома с земельным участком в $0,8 - 1,6 млн суммы кредитов в $600 - 800 тыс. довольно актуальны, - комментирует он.

Как правило, это топ-менеджеры крупных компаний или собственники бизнеса, люди с доходом в десятки тысяч долларов, - поясняет руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Эксперты отмечают, что жилую недвижимость подобного уровня могут позволить себе только клиенты банков с определенным социальным статусом. Вне зависимости от суммы кредита нашими заемщиками являются физические лица, чьи занятость и доход стабильны и достаточны для обслуживания заявленной суммы кредита. Очевидно, что по сумме $1 млн нужен существенно больший доход, чем для платежей по кредиту $100 тыс., - говорит М.Серова.

Неликвидные миллионы
Опрошенные ИФ-Недвижимость представители ипотечного рынка разошлись в оценке максимальной суммы ипотечного займа, который можно сейчас взять в Москве. В.Шаламов из Банка Москвы рассказал о кредите в $1,5 млн, С.Тропинин из ММБ - о $3,5 млн, а генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж Наталья Кирпиченко отметила, что ей известно о кредите объемом $5,6 млн.

По словам С.Тропинина, для получения кредита на сумму в $1 млн заемщик, по условиям ММБ, должен иметь подтвержденный ежемесячный доход около $17 тыс.

По его словам, в НБИКе клиентов, решившихся взять миллионные кредиты, около 20%.

В нашей компании пока самым крупным был кредит в $1,5 млн, а суммы от $800 тыс. до $1 млн являются ходовыми, - подчеркивает андеррайтер ипотечного брокера Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК) Павел Комолов.

Однако, как уверяют собеседники агентства в банках, несмотря на значительные суммы, которые получат их клиенты на приобретение жилья, никаких специальных проверок получателей миллионных займов кредитные организации не проводят.

Рост цен на жилье привел к тому, что доступным осталось только жилье по цене до $2 тыс. за кв. метр. Потенциал роста остается не в квартирном сегменте, а на рынке коттеджей с земельными участками, поскольку на нем по-прежнему активны люди с высоким уровнем дохода, - уверен П.Комолов.

Принимая решение о выдаче кредита на сумму свыше миллиона долларов, мы проводим более глубокий анализ платежеспособности потенциального заемщика и обеспечения по кредиту, - подчеркивает собеседник агентства.

Исключением является только Абсолют банк. Как рассказал ИФ-Недвижимости С.Даньков, несмотря на то, что максимальная сумма ипотечного кредита здесь ограничена $1 млн, в некоторых ситуациях Абсолют банк идет навстречу своим потенциальным заемщикам.

Такие кредиты для банка - большой риск по сравнению с типовыми кредитами на $100 - 150 тыс., - объясняет П.Комолов. - Представьте кредитный портфель в $20 млн, в котором есть кредит на $1,5 млн - это 7,5%. Дефолт по нему может повлечь серьезные последствия, а значит, к оценке уровня своих рисков банк будет подходить очень ответственно.

Вместе с тем, ипотечные брокеры предупреждают, что, вопреки обещаниям остальных банков, усиленные проверки ждут клиентов и других кредитных организаций.

Отчасти соглашается с ним и Н.Кирпиченко, которая отмечает, что внимание банков главным образом направляется, как правило, на источник доходов клиента.

Между тем, по словам андеррайтера НБИКа, элитность объекта миллионного ипотечного кредита не всегда гарантирует банку, что в случае дефолта квартиру или коттедж можно будет быстро продать. Типовой кредит, обеспеченный ликвидной квартирой, практически всегда безопасен. А продавать построенный с учетом личных вкусов дом можно полгода и больше, - говорит брокер.

До недавнего времени московские квартиры дорожали не по дням, а по часам. Естественно, подобная ситуация спровоцировала огромный объем инвестиционных сделок по покупке жилья. Сейчас рынок стабилизировался и доля таких квартир ощутимо снизилась. Конечно, стоимость жилья серьезно падать не будет, но и прежней выгоды от его приобретения получить не удастся. Пожалуй, на сегодняшний день практически единственный способ заставить инвестиционную квартиру приносить постоянный доход сдать ее в аренду.

Если заемщик является владельцем бизнеса, то проверки значительны и занимают порой до полугода. Иногда люди даже отказываются от кредита, поскольку некоторые банки умеют превратить проверку в фарс с пристрастием, - рассказывает она.

Стоять, не двигаться! Сопротивление бесполезно
В условиях стабильного рынка перепродажа новостроек уже не приносит сверхдоходов на уровне 50 70% годовых. Если же речь идет о готовой или почти готовой квартире, то самая лучшая тактика сначала сдать ее в аренду, а потом продать, когда рынок возобновит свой рост.

Столица готовится стать Меккой для арендодателей
Раньше наиболее эффективными являлись вложения в объект на ранних стадиях строительства, когда квартира продавалась после сдачи дома госкомиссии. Сейчас все чаще встречаются объявления продается квартира без отделки в новом доме это и есть последствие таких инвестиционных сделок. Нынешней осенью владельцы жилья в новостройках решили, что пора зафиксировать прибыль, продав свою собственность. Пока цены росли, частные инвесторы придерживали квартиры, да и сами застройщики стремились реализовать лучшие предложения поближе к окончанию строительства по более высокой цене.

Ипотечные забавы
В определенных случаях стоит воспользоваться ипотечными программами крупных банков. По мнению менеджера по маркетингу компании Беатрикс Юлии Щелкуновой, доходность от вложений в недвижимость существенно повышается, если купить несколько дорогостоящих квартир в кредит. Но важно подобрать оптимальные объекты и правильную ипотечную программу.

По мнению специалистов, наибольшую выгоду способна принести элитная квартира стоимостью около $1 млн. Ежемесячная ставка аренды составит не менее $6 тыс. и позволит отбить вложения за 10 12 лет, что довольно неплохо.
Впрочем, те инвесторы, которые располагают солидными средствами, но опасаются складывать все яйца в одну корзину, могут выбрать иной путь. Им удобнее купить несколько двух трехкомнатных квартир попроще и сдавать их по $1 2 тыс. в месяц. В сумме это дает примерно тот же доход, но не предполагает дорогостоящего ремонта и длительного поиска одного подходящего арендатора. Несомненным плюсом является и то, что в данном случае инвестор при необходимости легко продаст одну из инвестиционных квартир, продолжая сдавать остальные.

Этот способ выгоден, но требует серьезного подхода и хорошей материальной обеспеченности инвестора, решившего сыграть в подобную ипотечную рулетку. На его плечи ложатся не только обязательства перед банком, но и ремонт двух достаточно дорогих квартир.

Например, инвестору, у которого есть квартира стоимостью $1 млн, целесообразно действовать по следующей схеме: продать объект и оформить ипотечный кредит на покупку уже двух квартир общей стоимостью порядка $1 млн, выплатив за них первоначальные взносы в размере 40% цены. Оставшиеся от продажи средства уйдут на оформление кредита и ремонт приобретенного жилья.

Сколько стоит ремонт, и стоит ли он того
Жилье разных ценовых групп требует различного подхода к ремонту. Так, в случае с квартирами эконом-класса (до $700 в месяц) не имеет смысла вкладывать деньги в дорогую отделку она не окупит себя. В секторе типового жилья, замечает Г. Рахмангулова, достаточно самого скромного ремонта, обустроенной кухни и телефона.

Наличие правильного ремонта для арендной квартиры сложно переоценить, хотя при продаже этот фактор почти не играет роли (в 99% случаев новый хозяин покупает жилплощадь, а ремонт делает сам, исходя из личных предпочтений). Но для сдаваемых квартир, по мнению руководителя направления аренды ЗАО МИАН агентство недвижимости Гульнары Рахмангуловой, ремонт способен существенно поднять ставку. Так, она привела пример из практики компании, когда арендодатель долго и безуспешно пытался сдать трешку на Тверской в очень плохом состоянии за $1,5 тыс. После простого, но качественного евроремонта (не авторский проект) квартира нашла арендатора за $3,5 тыс. в месяц.

В более дорогих квартирах бизнес-класса ($1 тыс. в месяц и выше) требуется евроремонт и наличие качественной бытовой техники. Отделка должна быть не слишком дорогой (в пределах $300 за 1 кв. м), но качественной и современной: хороший ламинат или паркет, стеклопакеты (не обязательно деревянные), качественная проводка и евророзетки, интересные светильники. Обязательны полный кухонный гарнитур, холодильник, встроенная плита, желательны стиральная и посудомоечная машины. Такие квартиры сдаются как с мебелью, так и без.

Общие характеристики ремонта для эконом-класса таковы: светлые обои, линолеум в кухне, простой ламинат в комнатах, отечественная сантехника, деревянные рамы окон (не стеклопакеты). Желательно наличие минимального набора мебели и техники: холодильник, кухонный гарнитур, плита, кровать, стенка, телевизор (не обязательно новые, но непременно в хорошем состоянии). Минимальный набор посуды (чашки, ложки, кастрюля, чайник) тоже приветствуется. Впрочем, наличие или отсутствие мебели на стоимости аренды практически не отражается.

Дорогое жилье требует хорошего авторского дизайн-проекта. Лучше обратиться к архитектору, которому уже доводилось создавать интерьеры, а также к консультантам по сдаче в аренду элитного жилья, так как для каждого вида квартир есть свои нюансы перепланировки и ремонта. Например, в небольших квартирах следует делать открытую кухню, совмещенную с гостиной; в апартаментах представительского класса, наоборот, кухня должна быть отдельной. Надо предусмотреть встроенные шкафы, а в идеале гардеробную. В больших квартирах не помешают кладовые, кабинет, отдельная столовая. Хорошо, если спальня хозяев имеет прямой выход в ванную (так называемая en-suite bathroom) и свою гардеробную.
При выборе материалов не стоит увлекаться громкими брендами: эксклюзивные светильники, ткани или мебель не поднимут цену квартиры пропорционально своей стоимости. Во всех марках отделочных материалов есть линейки премиум-класса на них и стоит остановиться. Безусловно, для элитного жилья следует применять натуральные материалы, где это возможно паркет, плитку, деревянные стеклопакеты, фронтальные панели кухонного гарнитура, двери.

Элитный подход
Для элитных квартир качество ремонта имеет решающее значение при определении цены. При прочих равных хорошо отделанные апартаменты с правильной планировкой (есть разделение на гостевую и жилую зоны) стоят дороже и находят арендатора быстрее. Привлекательный внешний вид квартиры делает ее гораздо более ликвидной, чем, например, хорошие видовые характеристики и прочие опции, отмечает Ю. Щелкунова.

Для элитки обязательно наличие полного набора бытовой техники, кондиционеров или климат-контроля, желательны системы охраны или сигнализации, одна или две телефонные линии, выделенный канал Интернета, спутниковое телевидение. Небольшие квартиры, как правило, сдаются с мебелью, жилье, включающее три комнаты и больше, без мебели, но обязательно с обставленной и полностью оборудованной кухней.

Стены лучше покрасить в спокойные тона или отделать венецианской штукатуркой. Пристальное внимание следует уделить именно качеству произведенных работ, а не оригинальности дизайна, поскольку ценителей эксцентрично оформленного жилья найдется немного.

Для бизнес-класса сегодня особенно актуальны большие студии (50 60 кв. м), просторные двух трехкомнатные квартиры (70 150 кв. м). Наличие огороженной территории, подземной парковки в доме приветствуется и также влияет на ликвидность квартиры. Качество квартиры в первую очередь определяется качеством дома и расположения.

Сдать быстро и дешево или медленно и дорого?
В настоящее время наиболее ходовыми на рынке аренды являются однушки площадью 35 40 кв. м в спальных районах, не слишком удаленные от метро (до 10 мин пешком). На них динамичнее всего растут продажные цены, они же быстрее всего находят арендаторов. Качество дома для жилья эконом-класса не важно, поскольку для небогатых квартиросъемщиков главным критерием выбора выступает цена.

Так как новые дома бизнес-класса и элитка отличаются высоким качеством строительства, то этаж не имеет значения. Хотя, безусловно, красивый вид, открывающийся обычно с верхних этажей, привлекает арендаторов. Арендная ставка при этом увеличивается не сильно примерно на 5%, и лишь при наличии уникальных видов (на Кремль, храм Христа Спасителя и т. п.) наценка достигает 30%. При продаже квартира с особенными видовыми характеристиками может стоить на 50% дороже, чем равнозначная квартира без такого достоинства.

Для элитного жилья на данный момент наиболее востребованными являются трех четырехкомнатные квартиры площадью от 140 до 180 кв. м, расположенные в историческом центре Москвы (район Патриарших прудов, Тверской, на Остоженке, Старом Арбате, Чистых прудах, в Замоскворечье). Также популярны у арендаторов квартиры в экологически чистых и традиционно престижных зонах вне центра Москвы, обязательно на территории огороженных жилых комплексов, иногда сочетающих малоэтажную (таунхаусы) и многоэтажную застройку. Такое жилье часто арендуют иностранцы, приезжающие в столицу работать.

Кроме того, рекомендации профессионалов позволят точнее определить потребности потенциальных клиентов, назначить адекватную стоимость аренды и, соответственно, оптимизировать отдачу при помощи разумной перепланировки и ремонта.
Как известно, наиболее выгодные предложения на рынке это те, на которые быстрее всего растут цены. До сих пор таковыми являлись одно двухкомнатные квартиры эконом-класса. Для аренды наиболее эффективно (по соотношению цены покупки и стоимости аренды) покупать однушки и небольшие двушки, причем в пятиэтажках и на непопулярных этажах: съемщики менее привередливы, так как это временное жилье. Если же рассматривать дальнейшую перепродажу, то лучше выбрать более-менее новый дом и не первый (последний) этаж.

Прислушайтесь к советам
Прежде чем покупать квартиру, позвоните в одно из агентств, которое специализируется на аренде, и попросите оценить недвижимость, которую вы намерены приобрести для этих целей. Есть примеры, когда под давлением агента продавцов люди покупали квартиру и брали кредит, чтобы из ежемесячных арендных платежей его возвращать, но сдать это жилье за предполагаемые деньги не удавалось, в результате объект приходилось продавать ради выплаты займа.

Александр Винокуров
Директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup:
Недвижимость по-прежнему остается привлекательным объектом для личных инвестиций. Не в последнюю очередь это связано с тем, что других понятных и доступных инструментов для граждан нет. Для многих людей сдача жилья в аренду это альтернатива банковскому депозиту, один из наименее рискованных видов инвестирования с целью сохранения капитала и защиты от инфляции, а также статья доходов в семейном бюджете.

Возможно, по мере роста благосостояния москвичей в будущем станут активнее дорожать квартиры бизнес-класса, но в ближайшее время подобное развитие событий маловероятно. Рынок же элитного жилья будет расти в цене хотя бы потому, что этот сегмент ограничен по объему предложения: участков под застройку в центре города почти не осталось.

Владислав Луцков
Руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
В условиях стабилизации рынка наиболее результативными будут два варианта инвестирования в жилую недвижимость. Первый вариант заключается в приобретении квартиры в доме, который находится на самой ранней стадии строительства. По мере продвижения объекта по уровням готовности будет возрастать и стоимость квартиры. Соответственно, при перепродаже сданного госкомиссии объекта реально получить хорошую прибыль. Но нужно учитывать одно немаловажное обстоятельство: чем выше процент дохода, тем больше риски. Иными словами, покупая квартиру в доме, строительство которого находится на уровне фундамента или вовсе еще не началось, возрастают риски нарваться, например, на долгострой или иные непредвиденные неприятности.

Конечно, прибыль от сдачи жилья в аренду уменьшилась, но она все же есть. Кроме того, аренда выгодна тем, что квартира продолжает дорожать сама по себе вместе с рынком недвижимости в целом, при этом оставаясь в собственности хозяина. Таким образом, при перепродаже своей жилплощади по более высокой цене рантье получает еще и бонус в виде годовых от аренды.

Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002:
Падение темпов роста цен на недвижимость пока никак не отразилось на арендных ставках, поскольку эти два рынка практически не связаны между собой. На протяжении длительного времени стоимость аренды жилья росла приблизительно теми же темпами, что и доходы населения. То есть повысилась зарплата жди повышения аренды. Рынок недвижимости живет по другим законам.

Второй вариант связан с арендой. Можно купить квартиру на вторичном рынке и сдавать ее в аренду, получая гарантированный доход. Правда, из-за того, что стоимость жилья за последний год выросла многократно, а арендные ставки повышались далеко не столь быстрыми темпами, сроки окупаемости инвестиционных квартир существенно увеличились.

Вывод на рынок объектов, в названии которых меняется только порядковый номер, приобретает все более планируемый характер. Возможно, девелоперы боятся рисковать с новыми идеями и стараются использовать уже опробованные методы так проще, предполагает Евгений Родионов, генеральный директор УК инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК Масштаб, в свою очередь, утверждает, что строительство вторых и прочих очередей это нормальное развитие рынка. Главное не насытить рынок пестрым разнообразием разных по концепции разрозненных поселков, а развивать земли и формировать полноценные жилые сообщества с инфраструктурой и продуманным образом жизни, говорит представитель компании, анонсировавшей освоение 6000 га по калужскому направлению в течение 20-30 лет.

Покупать квартиру только с целью сдачи ее в аренду сегодня уже не выгодно. Рассмотрим простой пример. Двушка в районе станций метро Кожуховская или Дубровка стоит приблизительно $200 220 тыс. Стоимость аренды этой квартиры без ремонта и новой мебели не превышает $85 Таким образом, срок ее окупаемости даже с учетом роста арендных платежей составит около 15 лет. Вложение будет целесообразным, если конечная цель не оправдать покупку за счет сдачи в аренду, а долгосрочная инвестиция. Например, чтобы у ребенка, когда он вырастет, было отдельное жилье.
Сегодня целесообразно вкладывать в недвижимость не все деньги, а только часть. Это не столь высокодоходная инвестиция, как раньше, но она всегда останется стабильным и наименее рисковым вложением накопленного капитала.
Аналитики бюро недвижимости Агент 002 недавно провели исследование с целью выяснить, в какой сегмент жилой недвижимости сейчас имеет смысл вкладывать деньги. В результате мы выделили несколько типов жилья. Во-первых, это квартиры в добротном, но не элитном доме в ЦАО, так как ждать арендатора на элитную квартиру можно очень долго. Во-вторых, квартиры в доме бизнес-класса не старше пяти шести лет в пределах третьего кольца. По-прежнему хорошим вложением остаются маленькие квартиры в домах на этапе строительства. Но схемы приобретения новостроек, например вексельная, достаточно рискованны. Есть шанс через несколько лет вместо квартиры в обмен на вексель получить обесценившиеся к тому времени деньги.
Киноманам известно: сиквел (продолжение) успешного фильма обычно хуже первой серии, немногочисленные исключения только подтверждают правило. На рынке загородной недвижимости, утверждают эксперты, все наоборот: сиквелы часто лучше и доходнее для девелопера затраты минимизируются, а продать можно подороже. В большинстве случаев продажи идут хорошо, так как за спиной уже имеется успешный проект. А стоимость домов, как правило, превышает ценовой уровень первой части, говорит Евгений Шевченко, консультант департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. Неудачные проекты поселков на рынке известны, неудачных продолжений не припомнил никто.

Впрочем, некоторые эксперты уверены, что большинству потребителей по большому счету совершенно все равно, как поселок называется, важны место и цена, ну для кого-то еще важно, чтобы это была Рублевка. А вторая очередь это исключительно маркетинговое понятие, даже разными инвесторами понимаемое по-разному.

В классическом понимании вторая очередь строительства это застройка участка, примыкающего к первой, уже проданной или построенной. Примеры Истра Кантри Клаб УК Северо-Запад или расположенные по Пятницкому шоссе первая и вторая Юлии. На рынке есть Родники-2, Лужки-2, Петрово-Дальнее 2, Лесной ручей 2, Лесной ручей 3, Лесной простор 2, Лесной простор 3, Чигасово-2 и Чигасово-5 и др. Имеются также три Европейские деревни, удаленные друг от друга на 7 км.

По плану

Владимир Яхонтов, директор риэлторского центра управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, уточняет: Понятие второй очереди имеет разный смысл для клиентов, которые просто воспринимают протяженный во времени ввод серий домов, и для инвесторов, для которых очередность определяется маркетинговой политикой. На рынке бывают ситуации, когда инвесторы специально не анонсируют продолжения, чтобы не объявлять длительность стройки, либо, напротив, сообщают о своих планах, чтобы подчеркнуть масштабы и привлекательность формата коттеджного поселка.

Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов напоминает, что конце 1990-х начале 2000-х гг. застраивались небольшие поселки и в зависимости от их востребованности в дальнейшем девелопер мог приобрести недалеко от практически готового объекта участок для застройки второй очереди, позиционирующейся как отдельный поселок. С развитием рынка стало практиковаться строительство крупных поселков в несколько очередей. Наиболее распространенный случай решение о строительстве следующей очереди принимается в соответствии со степенью эффективности реализации предыдущей (первого поселка), так реализуется, по оценке Аверьянова, около 90% многоочередных объектов. В качестве примера он привел Доброе-1 и Доброе-2, поселок Вешки в три очереди строительства.

По словам Марии Литинецкой, руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood, когда инвесторы начинают осознавать те возможности, которые им сулит удачный проект первый очереди построенного поселка, возникает вполне закономерный вопрос: Почему бы не использовать накопленные возможности и ресурсы (раскрученный бренд, полученные опыт и прибыль) для реализации похожего инвестиционного проекта?

При строительстве очередями, рассказывает Яхонтов, часть домов начинает возводиться в тех местах, где, например, они будут смотреться наиболее выгодно и привлекательно, чтобы сразу завоевать симпатии потенциальных клиентов, подчеркнув лучшие стороны проекта. А дальше участок продолжает планомерно застраиваться.

Застройщики и девелоперы создают вторые и третьи очереди поселков потому, что первая была успешно продана, а спрос полностью не был удовлетворен. Так происходит, когда девелопер не может спрогнозировать темпы продаж и только по динамике фактического спроса впоследствии решает о завершении или развитии проекта, говорит Евгений Родионов. Застройщик, как правило, осваивает соседнюю территорию. Он может или выкупить ее, или изначально придержать часть имевшейся у него земли.

Но в последнее время все чаще сразу заявляют о масштабности планов и едином бренде (Рузская Швейцария компании Вашъ финансовый попечитель, владеющей около 40 000 га в Рузском районе). Однако и девелоперы отдельных поселков на скромных 1-10 га в случае успеха проекта могут затеять продолжение, если есть доступ к земле по соседству.

В общем случае девелоперы исходят из своих финансовых возможностей и земельных ресурсов. Освоение больших (сотни и тысячи гектаров) территорий нынче активно обсуждаемая тенденция естественным образом предполагает очередность реализации проекта и освоение большого участка по кусочкам. Иногда об этом помалкивают до времени и выводят на рынок несколько не связанных между собой брендов (Риверсайд, Гринфилд, Берендеевка корпорации Инком-Недвижимость на землях совхоза Россия, это в общей сложности около 1500 га по Новой Риге). Аверьянов говорит, что в этом случае удается избежать негативной реакции покупателей, не готовых к продолжению стройки около уже обжитого дома.

Сам Инком объявил о строительстве поселка Лужки-2 неподалеку от первых Лужков, Берендеевки и Уборов. Одним из возможных сценариев возникновения поселка-двойника может быть заранее спланированная концепция застройки уже приобретенного землеотвода. Сначала строится основной поселок, а по мере осуществления продаж потребителям предоставляется возможность приобретения домов или участков как в основном, так и в расположенном неподалеку (или иногда даже на территории основного поселка) двойнике, говорит аналитик загородной недвижимости Инкома Иван Воробьев.

Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ, отмечает, что в первом случае, когда участок разбивается на несколько частей и на каждом строится автономный поселок той или иной ценовой категории и под собственным брендом, осуществлять контроль качества в каждом проекте с разным уровнем цен и технологий возможно только силами крупной и опытной компании. Кроме того, продвигать несколько проектов одновременно гораздо более затратно, чем один. Какой-то проект может оказаться в числе аутсайдеров и стать обузой для застройщика, добавляет он. Но для Инкома вариант с диверсификацией поселков был наиболее приемлемым, так как по роду основной деятельности компания еще и риэлтор и пропускает через себя огромное количество клиентов с разными финансовыми возможностями.

По мнению Кирилловского, освоение огромной территории с самого начала под единым брендом также имеет свои риски: Если, к примеру, подрядчик на одной из очередей окажется недобросовестным, то слухи о низком качестве бросят тень на весь проект.

Некоторые застройщики, имеющие достаточные мощности, продают большие поселки сразу под единым именем. Например, Княжье озеро компании Сапсан на более чем 600 домовладений, Пестово компании Открытые инвестиции, 413 домов. Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании Терра-Недвижимость, отмечает, что, как правило, при возведении мегапоселка, например, в 400 домовладений продажи могут осуществляться как в строящейся очереди, скажем, из 100 коттеджей, так и во всем поселке. В целом практически все поселки с количеством домов более 80 застраиваются очередями Резиденции Бенилюкс, Павлово, Николино, Усов Престиж, Пестово и т. д., говорит Литинецкая. Девелоперы стремятся, чтобы строительство не слишком опережало продажи.

Успешные продажи и привлекательность дальнейших инвестиций именно в этом сегменте рынка и на близлежащей территории могут подвигнуть застройщика на приобретение землеотводов для постройки поселка-двойника. Такие случаи, по словам Ивана Воробьева, не редки. Однако не всегда удается приобрести участок земли неподалеку от первого поселка.

По вдохновению

Однако Воробьев говорит, что сиквел удачного проекта может появиться на том же направлении, но в 5-20 км от основного объекта (Домик в лесу, Домик в лесу 2). Евгений Шевченко упоминает о примере Европейских деревень от компании СКМ. Первая Европейская деревня расположена на Калужском шоссе, но земли рядом с поселком для строительства

Зачастую необходимость выкупа соседнего участка под строительство второй очереди поселка становится непреодолимой проблемой даже для крупных девелоперов, говорит Аверьянов. По данным Vesco Consulting, подобным образом блокируется примерно 60-70% инициатив строительства коттеджных сиквелов. Яхонтов вообще считает, что очередность проекта либо планируется заранее, либо не получается.

Если участки земли находятся не поблизости, а на расстоянии друг от друга, то нужно просчитывать, насколько далеко они друг от друга, каковы ландшафт, окружение и проч. и насколько все это значимо для ценообразования каждого из проектов, считает Кирилловский.

вторых очередей не оказалось, и застройщик разместил вторую и третью очереди уже на Киевском шоссе, но бренд оставил тот же, грамотно использовав его для того, чтобы продолжить бизнес, рассказывает Дмитрий Краснов.

В поселке Величъ по новорижскому направлению вторая очередь не была запланирована с самого начала собственно, поселок просто расширили, включив в общий план застройки дополнительные территории, которые удалось приобрести рядом. Сейчас девелопер Велича запускает новый проект в районе Николиной Горы (в 5 км от поселка), и по словам Кирилловского, предложение поступит в продажу с весны следующего года. Поселок будет иметь собственное название и автономное управление, но преемственность для потенциальных покупателей очевидна проект будет позиционироваться как поселок от создателей Велича, рассказывает Кирилловский.

Компания Альтер-ВЕСТ, к примеру, свои поселки, расположенные на Калужском шоссе на некотором расстоянии друг от друга и находящиеся в разных ценовых сегментах, назвала Ново-Спасское и Ново-Троицкое. Теперь их принадлежность к одной семье очевидна, говорит он.

Евгений Шевченко в качестве примера, когда маркетинговая стратегия изначально предполагала разбивать продажи на части (очереди), называет Стольное, Никольскую слободу. Изначально разработанная общая концепция, например, объединяет все части проекта Истра Кантри Клаб УК Северо-Запад. Продолжения редко бывают непохожи, как правило, это точные копии предыдущего проекта, говорит Шевченко.

Степени сходства

Или, например, в основном поселке могут продаваться готовые дома, а во втором участки с подрядом. Например, вторая очередь проекта Лесной ручей продавались без обязательного подряда в отличие от участков предшественника, рассказывает Наталья Новикова, генеральный директор Renaissanse Realty. Мария Литинецкая приводит обратный пример поселок Вау!Тутинки, где часть участков планировалось продавать без подряда на строительство, но в итоге их застроили типовыми проектами из первой очереди. Так оказалось выгоднее для инвестора.

Воробьев замечает, однако, что далеко не всегда объекты недвижимости поселка-продолжения копируют объекты первой серии. Дома могут отличаться по площади, классу, архитектурным решениям, внутренним планировкам, различия могут быть обусловлены ландшафтом. Иногда, например, в основном поселке строятся коттеджи, а в продолжении коттеджи и таун-хаусы (Юлия, Юлия-2).

В каждом случае это индивидуальное решение девелоперов, зависящее от многих факторов: возможности расширения территории коттеджного поселка, уровня и специфики покупательского спроса на данный формат жилья и каждого дома в отдельности, говорит Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House.

Как правило, продолжения похожи, говорит Яхонтов. Но нужно учитывать время реализации проекта. Если первая очередь строилась пять лет, то придется вносить коррективы в проект, поскольку изменились потребительские предпочтения. Отдельные изменения могут вноситься с учетом опыта продаж первой очереди. Например, Миэль решил изменить архитектурный стиль проекта Барвиха Club, сделав его более классическим, и на это повлияло изучение предпочтений покупателей поселка Барвиха-2.

Как правило, вторая очередь концептуально повторяет первую, но с учетом ошибок как в методах продаж (схема реализации, рекламная кампания), так и в выборе подрядчика. По мнению Литинецкой, позиционирование второй очереди как независимого объекта нелогично, если первый проект построен и удачно продан. Если проект успешен во всем, то с точки зрения маркетинга и продаж его проще делать похожим и реализовывать параллельно с первой очередью или по окончании ее продаж, соглашается Тарас Нечипоренко.

В случае с Деревней Озерна (проект компании Farm House), по словам Нечипоренко, судьбу второй очереди предопределили возможность дополнительно выкупить землю и спрос на дальние дачи. Концепция застройки второй очереди будет аналогична первой.

Евгений Родионов добавляет, что отказ от второй очереди скорее исключение, чем правило: По-настоящему успешных идей и концепций поселков немного, поэтому каждую такую удачу девелопер старается реализовать по максимуму. Даже популярность и имидж престижных стародачных мест были использованы в свое время стократно, достаточно вспомнить многочисленные Горки. Были случаи, когда поселки по своему названию и месторасположению имитировали проекты других застройщиков и создавали впечатление второй очереди. Это обратная сторона успешных проектов.

Другое дело, если первый проект неудачен, тогда инвестору все приходится начинать сначала. Однако если примеры неудачных коттеджных поселков на рынке известны, то примеры, когда горе-инвестор решил вторично наступить на одни и те же грабли, нет, резюмирует Литинецкая.

Роль наглядной агитации

Тем не менее Rodex Group новый проект на северном побережье Можайского водохранилища, который, по сути, является продолжением дачного поселка экономкласса Аистово на 98 домов, назвала Маяк. Мы сознательно ушли от названия Аистово- Маяк включает в себя 245 домов это самый большой поселок в Можайском районе. Единой концепцией здесь является тема морских странствий. Поселок будет состоять из двух очередей на 145 и 100 домов и включать более широкую инфраструктуру. Хотя Аистово известный проект с хорошей репутацией, мы хотели подчеркнуть отличие Маяка это будет дачный поселок бизнес-класса. Так мы стараемся развивать и улучшать проекты, а не стоять на месте с одной концепцией годами, говорит Родионов.

Многоступенчатая схема более выгодна и для девелопера. В случае одной-единственной очереди застройки стандартного поселка инвесторы не вкладывают значительные средства в покупку земли. Безусловно, это связано с меньшим риском, но и приносит меньший доход. Две очереди подразумевают значительный объем инвестиций покупается крупный участок, который к тому же не полностью застраивается. Получение прибыли несколько откладывается, но в итоге она будет выше, говорит эксперт.

Чаще всего вторая очередь является более доходной и продажи идут быстрее, говорят опрошенные эксперты. Повышает спрос тот факт, что потребитель видит готовый продукт и может понять, что он покупает, а приобретение объекта на старте позволяет сэкономить деньги. При приобретении дома первой очереди максимум, что могут увидеть клиенты, это макет дома либо частично построенный дом, объясняет Яхонтов. Краснов добавляет, что покупатели могут спросить у жителей первой очереди о качестве жилья.

Аверьянов также связывает повышение доходности очередей, следующих за первой, с тем, что нет нужды заново полностью организовывать инфраструктуру и проводить коммуникации. Также снижаются издержки на маркетинг и рекламу в связи с уже имеющимся раскрученным именем. Разница в прибыльности очередей может составлять до 40-50%, оценивает он. Это работает, даже если поселок с аналогичным названием появляется далеко от первого успешного проекта. В таком случае известное название работает на успешную реализацию объекта.

Часто бывает так, что девелопер не учитывает какие-то неизбежные при строительстве затраты (на подвод коммуникаций и переговоры с местной администрацией) и проект выходит дороже, чем изначально планировался. При строительстве второй очереди все параметры известны, риски минимизированы и, соответственно, конечная прибыль более очевидна, приводит свои аргументы Мария Литинецкая.

Дмитрий Краснов считает, что в отличие от сферы кино, где сиквелы и римейки, как правило, хуже оригиналов, в загородной недвижимости вторые и третьи очереди обычно превосходят по качеству поселки, продолжением которых являются. Поселки Финская деревня 2 и Барвиха Club стали концептуальным продолжением своих прототипов Финской деревни и Барвихи- В Финской деревне застройщик оттачивал технологии строительства домов, смотрел на качество конструкций и поведение этих конструкций в российском климате и уже во второй очереди, которая придерживается того же стиля, применил варианты, проверенные в первой очереди. В Барвихе Club архитектор Александр Асадов взял все лучшее из первого поселка Барвихи-2 и учел недостатки, которые обнаружились в первой очереди, были учтены также все пожелания жителей первого поселка, хотя общий стиль и концепция были сохранены, перечисляет Краснов. А вот Чигасово пафосный и статусный поселок в престижном месте был продолжен Чигасово-2, в котором предлагали купить дом на Рублевке за небольшие деньги. Дома и участки здесь были хуже качеством, но застройщик делал упор на местоположение и хорошую цену.

Компания Парк Груп первой на загородном рынке заявила о том, что создает сетевой бренд на загородном рынке. Семейный курорт Витро Вилладж первый объект сети, дачный поселок Витро Кантри, клубная резиденция Витро Клаб расположены на равном удалении от Москвы и предлагают разные форматы загородного жилья. Витро Клаб также будет состоять из двух частей Восточного и Западного (более дорогого) кварталов. Появилась возможность приобрести земельный участок в непосредственной близости от места, где ведутся работы, говорит Олег Маринин, управляющий проектом Витро.



Главная --> Публикации