Главная --> Публикации --> Как они обустроили германию Как развивается лизинг на российской почве? Хотите знать, какие дома появятся по соседству с вами в ближайшее время? Вторичное жилье подорожало в 1,5 раза Гольф-наценка для недвижимости


Увеличить

Перед Новым годом банки охотятся не только за вкладчиками, но и за заемщиками. Им банкиры предлагают ипотечные программы на льготных условиях. В ход идут отмена комиссий, снижение ставок по кредиту и платы за страхование. Но торопиться не стоит, ведь ипотека будет дешеветь и без спецпредложений.

На отрезке в 10 лет экономия заемщика от такого снижения ставки может составить $10 000 и более, подсчитывает замначальника управления розничного кредитования Банка Москвы Мария Козырева. Например, возвращая в течение 10 лет 11%-ный кредит на сумму $200 000, заемщик выплатит банку примерно $330 200, а при ставке 10% годовых $316 80 Так что снижение ставки на 1 пункт позволит сэкономить $13 400.

Самые заманчивые предложения заемщикам, которые придут за кредитом зимой, сделал ВТБ 24, снизивший ставки по ипотечным кредитам в Москве и области на процентный пункт, а также МДМ-банк, Городской ипотечный и Русский ипотечный банки, пообещавшие снижение ставок по некоторым ипотечным программам на 0,5%.

Национальная ипотечная компания и Райффайзенбанк отменили, а Русский ипотечный банк и Московский кредитный банк снизили первоначальный взнос, необходимый для получения ипотечного кредита. Правда, Райффайзенбанк для кредитов без первоначального взноса увеличил ставку на 1 процентный пункт. Альфа-банк сократил вдвое комиссию за выдачу кредита до 1% от суммы займа, но не менее $500 и не более $200 А банк Юниаструм и Городской ипотечный банк отменили на один-два месяца комиссии за рассмотрение заявки на ипотечный кредит (экономия при этом обычно составляет 1000-2000 руб.).

А отмена комиссии за рассмотрение заявки дает возможность большему числу потенциальных заемщиков бесплатно протестировать ипотечную программу банка. Те, кто рассчитывает на ипотеку, обычно обращаются за кредитом сразу в несколько банков, чтобы выбрать лучший вариант, объясняет генеральный управляющий по розничным продуктам Международного московского банка (ММБ) Алексей Аксенов.

Банки вынуждены прибегать к подобным акциям. Январь наряду с маем мертвый сезон для ипотечных банков и риэлторов, отмечают банкиры и аналитики. По словам Козыревой из Банка Москвы, перед Новым годом банки проводят акции, чтобы наработать достаточное количество заявок на следующий год.

В ходу и совместные акции банков с агентствами недвижимости или страховыми компаниями, благодаря которым покупатели жилья получают скидки на услуги риэлторов и страховщиков (см. таблицу).

Принимая решение, стоит ли торопиться за подешевевшими кредитами, полезно учесть прогнозы цен на недвижимость и кредитных ставок.

В последние месяцы объем операций на рынке недвижимости сократился из-за снижения темпов роста цен на жилье и банки вводят спецпрограммы, чтобы поддержать продажи на прежнем уровне, рассуждает начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. Кроме того, разовыми акциями банкиры прощупывают рынок, пытаясь выяснить, какой объем дополнительных продаж может дать снижение ставок или комиссий, добавляет Козырева.

А вот ставки по ипотечным кредитам расти точно не будут. Они вряд ли могут начать расти в условиях снижающейся инфляции, объясняет директор центра макроэкономических исследований компании БДО Юникон Елена Матросова. К тому же на ипотечном рынке резко растет конкуренция, отмечает директор Интерфакс-ЦЭА Михаил Матовников, особенно в Москве, где игроков больше всего. Только за последний месяц на этот рынок вышли Русский стандарт и Хоум Кредит.

Большинство аналитиков не верят, что в будущем году цены на жилье существенно изменятся. По оценке руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, за год цены на жилье в Москве могут измениться в пределах 10%.

Сейчас минимальные ставки по ипотечным кредитам на готовое жилье составляют 9% годовых в валюте и 10,5% годовых в рублях.

Матовников не сомневается в дальнейшем снижении ставок по ипотечным кредитам. По его словам, на рублевые ставки будет влиять снижение инфляции, а валютные должны опускаться под влиянием ставок по ипотеке на мировом рынке, где они почти в два раза ниже, чем российские. Ставки будут зависеть от стоимости привлекаемых банками ресурсов, отмечает Аксенов из ММБ. Он полагает, что в 2007 г. ставки по рублевым ипотечным кредитам несколько снизятся, а по долларовым, скорее всего, не изменятся.

Частные инвесторы увлеклись доходностью

Если эти прогнозы сбудутся, то при стабильных ценах на жилье и меньших процентах по кредитам ипотека будет становиться все более привлекательной. Так что торопиться с покупкой не стоит. Ведь льготные проценты по ипотеке сейчас предлагают банки с не самыми низкими ставками. Недвижимость вообще не терпит суеты, напоминает Репченко из ирн.ru.
Паевые фонды недвижимости становятся публичным финансовым инструментом. Число фондов перевалило за сотню, а объем их совокупных активов $2 млрд. При этом рост рынка сдерживают два фактора: недостаточная ликвидность биржевых торгов паями, а также проблема налоговых выплат.

Однако фактически потребовалось два года. За этот срок рынок фондов недвижимости существенно изменился. Число сформированных фондов в настоящее время превышает 120, еще около 20 находятся в стадии формирования. При этом ежемесячно в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) регистрируются правила до десяти новых фондов недвижимости. Объем чистых активов фондов к началу декабря 2006 года приблизился к отметке 60 млрд руб. (т. е. превысил $2 млрд). Стоимость чистых активов полутора десятков фондов превышает 1 млрд руб. В сентябре был сформирован крупнейший на сегодняшний день фонд Олимп (УК Метрополь) с активами 7 млрд руб.

Еще два года назад рынок закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН) был далек от того, чтобы называться коллективным. На тот момент действовали всего 35 фондов недвижимости, активы которых составляли лишь $250 млн, а число пайщиков не превышало сотни. Сдерживающими факторами развития этого рынка была его относительная молодость, а также ряд нерешенных вопросов, в частности, налогообложения паев налогом на добавленную стоимость и налогом на имущество. Предполагалось, что на становление рынка уйдет несколько лет.

По словам управляющего директора УК Велес Капитал Станислава Бродского, в основном инвесторами фондов недвижимости выступают крупные частные инвесторы и организации строительного комплекса, а также собственники уже имеющейся недвижимости. Как отметил директор УК БКС Фонды недвижимости Роман Шайнуров, в первую очередь спрос на фонды недвижимости формируют девелоперы, на втором месте идут собственники недвижимости, на третьем инвесторы, стремящиеся на ней заработать.

При этом, по оценке Ъ, в настоящее время число инвесторов физлиц в фондах недвижимости превышает 1 тыс. человек. Юридических лиц, имеющих вложения в фондах недвижимости, порядка 20 Таким образом, можно говорить о массовости этого финансового продукта. Несмотря на то что минимальные суммы инвестиций в фонды недвижимости составляют 10-50 тыс. руб., средний объем вложений со стороны физических лиц оценивается в 10 млн руб. В наиболее розничных ПИФах этот показатель может варьироваться от 100 тыс. руб. до 60 млн руб. Инвестиции юрлиц существенно выше: в среднем по компаниям 115 млн руб., при разбросе по фондам от 15 млн до 350 млн руб. Хотя, к примеру, в ПИФ Олимп были вложены средства лишь одного юридического лица.

Тем не менее рыночная составляющая в фондах недвижимости все же присутствует. По словам Романа Шайнурова, девелоперы стремятся участвовать в ЗПИФах совместно с другими инвесторами, их интересуют дополнительные возможности привлечения средств для своих проектов. Управляющий партнер УК Конкордия Эссет Менеджмент Марина Кислицкая считает, что частный инвестор отдает предпочтение девелоперским или строительным фондам, поскольку доход, который они показывают, выше, чем у рентных. По мнению же начальника управления альтернативных инвестиций УК АльянсРосно управление активами Дмитрия Васютинского, в рентные фонды вкладываются в основном консервативные инвесторы, а вот большинство частных инвесторов предпочитают строительные, так как их доходность в два-три раза превышает доходность рентных, 13-15% годовых в рентных против 25-30% годовых в строительных. В результате на долю строительных фондов приходится 70-75% рынка ПИФов недвижимости. Рентные фонды занимают около 10% этого рынка, остальные же 15-20% приходятся на земельные фонды, в том числе сформированные под строительство недвижимости.

В соответствии с этими предпочтениями и формируются фонды. По словам Романа Шайнурова, владельцы недвижимости, как правило, предпочитают быть единоличными пайщиками, ЗПИФ интересует их как индивидуальный проект. По оценке председателя правления УК Арсагера Андрея Белявского, около 70-75% фондов, по сути, не являются рыночными, так как созданы для осуществления проектного финансирования. Как отмечает гендиректор УК НФГ Эссет Менеджмент Александр Гаврилов, в большинстве фондов недвижимости круг инвесторов определен еще до их создания, а вход 'со стороны' не предполагается: фонды создаются под конкретные проекты.

Ставка на ликвидность

Вместе с тем ФСФР после принятия закона Об инвестиционных фондах собирается разделить эти два типа фондов. В строительные фонды будут разрешены вложения только квалифицированных инвесторов, с опытом работы на фондовом рынке и значительными объемами средств. Неквалифицированные инвесторы получат права инвестировать исключительно в рентные фонды.

Между тем из двух десятков фондов, чьи паи котируются на российских биржах, регулярные торги идут лишь с паями десятка из них. При этом наиболее популярными являются паи фондов Югра фонд недвижимость (УК Регион Эссет Менеджмет), Коммерческая недвижимость (УК Тройка Диалог), Инвесткапитал фонд недвижимости (УК Инвестиционный капитал). При этом, как правило, число ежедневных сделок составляет в среднем не более десяти, однако объем торгов может составлять 5-15 млн руб. Исключением являются паи фонда Интерра, с которыми заключаются 30-50 сделок в день. Летом компания произвела дробление паев, в результате их стоимость оказалась сравнима со стоимостью акции РАО ЕЭС России. Как отметил директор по работе с корпоративными клиентами Эй Джи Кэпитал Геннадий Талдыкин, это позволяет торговать паями на бирже большому числу мелких инвесторов. Вместе с тем при проведении допэмиссий паев фонда управляющая компания ограничивает вложения 2 млн руб., тем самым отсекая мелких пайщиков.

Один из главных вопросов для частных инвесторов, по словам управляющих, ликвидность, т. е. возможность реализовать свои паи до окончания срока фонда. Ведь, в отличие от открытых и интервальных паевых фондов, управляющая компания имеет право погашать паи ЗПИФов лишь в ограниченных случаях. В отсутствие же вторичного обращения паев пайщик вынужден будет ждать окончания фонда. Так как фонды чаще всего создаются на срок пять-десять лет, такое ожидание под силу не каждому частному инвестору. По словам Марины Кислицкой, если говорить о предпочтительном горизонте инвестирования для частного инвестора, это максимум пять лет, а лучше, три года.

По словам генерального директора УК Свиньин и компания Владимира Свиньина, помимо ликвидности паев инвесторов интересуют доходность фонда и выплата дохода. Пока далеко не все фонды недвижимости могут похвастаться этим. Само обязательство по выплате дохода записано в правилах лишь у половины существующих фондов. В целом это оправданно, так как большинство фондов являются строительными и отвлекать средства на выплату дохода им не выгодно. Но даже у тех ПИФов, кто прописал эту процедуру, она не всегда реализуема. Дело в том, что большинство фондов сформировалось в прошлом или в этом году. Их правила предусматривают выплату дохода лишь раз в год, и в год формирования доход не выплачивается. В результате по итогам 2005 года лишь десяток фондов выплатил пайщикам доход в размере 10-22% от текущей стоимости пая. Итоги 2006 года подводить пока рано, хотя пайщики около четырех десятков фондов могут претендовать на такие выплаты. Реально с пайщиками рассчитались шесть фондов, их доход составил 8-11% от текущей стоимости пая. ФСФР в настоящее время собирается узаконить выплату инвестиционного дохода взамен снятия налога на имущество фонда.

Одним из сдерживающих факторов развития биржевого обращения паев ПИФов недвижимости является сложность выхода на биржу. В настоящее время ФСФР пытается упростить эту процедуру. Нынешние нормы позволяют выдавать паи конкретному владельцу с возможностью последующего перевода на счет номинального держателя. При этом невозможно сразу передать паи депозитарию, открывшему счет номинального держателя. После изменения законодательных норм владельцы паев ЗПИФов получат возможность сразу заключить договор с депозитарием, который будет выступать номинальным держателем, а паи будут зачисляться на счет владельца уже у номинального держателя.

В случае с НДС существует множество различных решений. Например, путем формального его избежания. Как отметила Марина Кислицкая, мы стараемся осуществлять по фонду операции, которые НДС не облагаются. Хотя полностью избежать этого налога на удается. Например, при уступке имущественных прав, включенных в состав имущества фонда. По мнению наших налоговых консультантов, УК, осуществляющая управление ЗПИФН, должна уплачивать НДС за счет имущества фонда, добавляет Роман Шайнуров.

Тем более что проблема с выплатами налогов остается формально не разрешенной. В отношении уплаты налога на имущество среди управляющих полное единодушие: его никто не платит. Налог на имущество не уплачивается, поскольку законодательно не прописан этот механизм, считает Владимир Свиньин. Кроме того, фонд не является юридическим лицом, и соответственно, объекты недвижимости, находящиеся в составе имущества фонда, налогом на имущество не облагаются.

Таким образом, в следующем году будут сняты многие ограничения, тормозящие развитие рынка фондов недвижимости. По словам гендиректора Регион Девелопмент Валентины Волковой, для частных инвесторов развитие только началось, их количество будет увеличиваться с ростом количества рыночных паевых фондов.

По мнению заместителя генерального директора УК Уралсиб Наталии Плугарь, платить НДС необходимо. И для этого каждый месяц или квартал управляющая компания должна составлять консолидированную отчетность по НДС, включающую в себя НДС по операциям управляющей компании и НДС по операциям каждого фонда. При этом управляющая компания может применять налоговые вычеты. В дальнейшем рассчитанная к уплате сумма НДС перечисляется в бюджет двумя платежами со счета УК и со счета каждого фонда. По мнению руководителя департамента по контролю и надзору над коллективными инвестициями ФСФР Александра Бескровного, такая схема единственный способ уплаты НДС в условиях неопределенности законодательства. Но, по словам Наталии Плугарь, в течение 2007 года уплата НДС будет урегулирована.

Вслед за Сбербанком и ВТБ крупнейший портфель ипотечных кредитов сформи Только в ноябре российская дочка казахстанского банка выдала их более чем на $100 млн. Это в разы превосходит показатели таких многофилиальных банков, как Росбанк и Уралсиб.



Одним из таких направлений Савельев называл ипотеку. И спустя полгода по размеру ипотечного портфеля Казкоммерц вошел в тройку лидеров рынка.

В мае совет директоров Москоммерцбанка возглавил бывший предправления МДМ-банка Андрей Савельев. До этого Савельев помог казахстанским владельцам российского банка написать его стратегию. Суть ее сводилась к концентрации на пяти направлениях, где планировалось серьезно потеснить местные банки.

По данным ЦБ, за январь сентябрь этого года объем задолженности населения по ипотечным кредитам вырос втрое до $6,2 млрд, т. е. увеличивался почти на $500 млн ежемесячно. Около половины всех кредитов на приобретение жилья предоставил Сбербанк. Вслед за ним, по данным портала Русипотека за первое полугодие, следовали ВТБ, Дельтакредит, Райффайзенбанк и Уралсиб.

К декабрю портфель ипотечных кредитов превысил $500 млн (при активах банка в $1,2 млрд), при этом только за ноябрь он увеличился более чем на $100 млн, уверяет Савельев. Это довольно значительный рывок за такой короткий период, признает глава дирекции продуктов ипотечного кредитования Уралсиба Дмитрий Чернозубенко. Портфель ипотечных кредитов Уралсиба за ноябрь вырос чуть менее чем на $40 млн. Росбанк, по его данным, с октября по декабрь смог нарастить ипотечный портфель на $28 млн до $168 млн. Ипотечный портфель МДМ-банка вырос за ноябрь на $11 млн до $75 млн, сообщил представитель МДМ-банка. Чуть меньше чем на $100 млн выдали ипотечных кредитов банки группы ВТБ.

Столь активные продажи объясняются не огромным рекламным бюджетом, а ежедневной работой с риэлторами и брокерами, объясняет Савельев. При этом ипотечные кредиты банк выдает лишь в восьми отделениях, четыре из которых находятся в Москве, два в Санкт-Петербурге и один в Волгограде. Но основной оборот приходится на две столицы, признает Савельев. Здесь наибольшая динамика роста рынка, присутствия банка в этих городах достаточно, чтобы занять лидирующие позиции, считает он.

Объем портфеля ипотечных кредитов группы ВТБ, по ее данным, к декабрю достиг $817,7 млн. В Дельтакредите этот показатель оценили в $390 млн, в Райффайзене около $140 млн, в Уралсибе $340 млн.

О планах дальнейшего роста ипотечного портфеля Москоммерца Савельев предпочел не распространяться. Он лишь отметил, что Москоммерцбанк планирует секьюритизировать портфель ипотечных кредитов на сумму $200-300 млн в I квартале следующего года. Подобные сделки уже совершали, например, Городской ипотечный банк (на $72,6 млн), ВТБ ($88,3 млн) и Газпромбанк (около $115 млн). Многие банки перепродают кредиты Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. За ноябрь портфель АИЖК вырос почти на $125 млн до $1,3 млрд.

Половина объема российского ипотечного рынка приходится именно на Москву и Санкт-Петербург, констатирует директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. И концентрация усилий в этих регионах может обеспечить более динамичный рост, чем активная работа на периферии. Да и недвижимость в столице стоит гораздо дороже, добавляет начальник управления разработки кредитных продуктов Промсвязьбанка Сергей Кризько.

Если в 2005 г. только в 47% случаев ипотеки выдавалась закладная, то в первом полугодии этого года уже в 63% случаев, говорится в обзоре АИЖК. Увеличение доли закладных свидетельствует об интересе банковской системы к процессу рефинансирования ипотечных кредитов, резюмируют эксперты агентства.
В прошлый четверг Мосгордума приняла в первом чтении проект закона О землепользовании и застройке в городе Москве. Над окончательной версией депутаты будут работать еще долго: поправки ко второму чтению решено подавать до 15 января. Однако уже сейчас понятно, что главные проблемы москвичей - произвольное изъятие властями земли для госнужд и черепашьи темпы оформления участков под домами - чиновники решать не очень хотят.

Перепродажа

Есть в законопроекте и излюбленная норма московских властей о том, что изымать земельные участки можно в целях реализации городских программ и застройки в соответствии с Генпланом - это названо госнуждами. В нынешнем федеральном законодательстве в список госнужд такие основания не входят. Но Госдума сыграла недавно на руку столичным властям, приняв поправки в Градостроительный кодекс и ряд других документов, и теперь столичные правила становятся легальными, - разводит руками Сергей Митрохин.

Так, в законопроекте сказано, что граждане имеют право лишь однократно бесплатно получить в собственность земельный участок под домом. Эта норма прямо противоречит федеральному законодательству, - заявил Газете лидер яблочной фракции Мосгордумы Сергей Митрохин. - По федеральному законодательству при покупке здания новому собственнику переходят и все права прежнего владельца. По предлагаемой же норме, если вы купите новую квартиру, то землю под ней бесплатно не получите. Цель власти - чтобы земля была ничья, то есть чтобы ею распоряжался город.

Гражданам обещают, что в случае изъятия земли с ними рассчитаются по рыночной цене. Однако радоваться рано. Стоимость земли в этом случае будет зависеть не от законов рынка, а от волевого решения чиновников, которые будут ее рассчитывать и утверждать, - уверен директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.

Однако здесь есть нюанс: теми же поправками Госдума отнесла вопросы резервирования и изъятия земель к компетенции местных заксобраний. В случае Москвы - к компетенции Мосгордумы. Столичные же чиновники в своем законопроекте отдали эти функции мэрии. Митрохин намерен внести поправку, дабы восстановить справедливость. Если она будет принята, произойдет революция, - считает депутат. - Вопросы резервирования и изъятия земель, которые сейчас решаются чиновниками втихую и тайно, наконец-то выйдут на публичное обсуждение. Но надежды на принятие такой поправки мало.



Главная --> Публикации