Главная --> Публикации --> Ольга елисеева: «молодые не боятся прогадать» Как они обустроили германию Как развивается лизинг на российской почве? Хотите знать, какие дома появятся по соседству с вами в ближайшее время? Вторичное жилье подорожало в 1,5 раза

Страхуем по минимуму, получаем по максимуму

Даже если ваше имущество застраховано, это вовсе не значит, что при наступлении страхового случая вам возместят потери без проблем. Страховщики предусмотрели достаточно серьезную процедуру, которая регламентирует порядок получения денег. Также существует ряд оснований, позволяющих отказать в выплате компенсации или затянуть этот процесс. Юрист М2 рассказывает о том, какие меры следует принять при наступлении страхового случая, чтобы получить страховку максимального размера.

Спасать или сохранять?

В самом начале, еще при заключении договора, необходимо уточнить, как именно оформляется наступление страхового случая и какова процедура получения страховки. Каждая из сторон должна иметь подробную информацию об условиях договора. Причем правила, относящиеся к порядку выплаты страховки, могут содержаться не только в соответствующем разделе договора (о нем несколько позже), но и в главе, посвященной правам и обязанностям сторон.

Вместе с тем, спасая объект страхования, надо сохранить его для последующего осмотра представителем страховщика. Подчас эта обязанность становится практически невыполнимой, если страхователь пытался спасти имущество. В частности, в этом случае оно нередко меняет местоположение. Представители страховщика при этом вправе заявить, что из-за действий страхователя они не в состояния восстановить картину событий и определить причины наступления страхового случая.

Большинство страховых компаний вносят в текст договора ряд обязательных действий страхователя, без которых он не получит страховку. Так, при наступлении страхового случая клиент в первую очередь должен уведомить о случившемся компанию. Он обязан принять все меры для уменьшения ущерба застрахованному имуществу.

У некоторых компаний в правилах страхования даже определено, какой именно орган в каком случае должен предоставить страхователю документы (при пожаре государственная противопожарная служба, при краже МВД и т. д.). Некоторые страховщики предлагают своим клиентам самостоятельно собрать информацию, относящуюся к обстоятельствам наступления страхового случая. Например, составить акт об этом с участием официальных лиц.

Иногда случается, что страхователь каким-то чудом не только узнал, кто является причинителем ущерба, но и успел составить претензию. Этот документ подлежит передаче страховщику. В любом случае страхователю предложат самостоятельно собрать соответствующие акты, справки, протоколы и пр. в компетентных органах.

После того как представитель страховщика вызван и первоочередные действия совершены, можно садиться писать заявление о наступлении страхового случая с просьбой выплатить сумму страховки. Особое внимание следует обратить на форму такого заявления и способ его отправки страховщику. Некоторые из них предпочитают детально регулировать этот вопрос. Например, одна страховая компания уточняет, что заявление подается по форме, утвержденной организацией и являющейся приложением к правилам страхования.

Объясните, что случилось

В тексте заявления не только укажите, какой именно страховой случай произошел, но и опишите обстоятельства его наступления, а также поврежденное имущество. Некоторые страховщики предъявляют и другие, иногда странные требования к страхователям. Например, одна компания требует от страхователя предоставить документальное подтверждение прав собственности на застрахованное и пострадавшее имущество или иные документы, подтверждающие заинтересованность в сохранении имущества. Данное требование является странным по той простой причине, что заинтересованность в сохранении предмета страхования подтверждается еще при заключении договора.

Помните, что срок подачи заявления о наступлении страхового случая ограничен: у вас есть на это от одного до пяти дней (в зависимости от условий договора).

Существует две разновидности ущерба: гибель имущества и его повреждение. Имущество признается погибшим, если затраты на восстановление превышают его стоимость. Во всех остальных случаях оно считается поврежденным. Имущество погибло? Владельцу выплатят его стоимость в пределах страховки. Имущество только повреждено? Компенсируются так называемые восстановительные расходы с учетом износа имущества.

Даже если вы собрали все нужные документы и передали их страховой компании, не стоит рассчитывать на получение страховки сразу. Заявление будет рассматриваться, а информация проверяться. В правилах страхования большинства компаний прямо указано, что размер ущерба страховщик определяет в результате исследования всех обстоятельств и представленных документов. Для определения размера ущерба также проводится независимая экспертиза (чаще всего за счет страхователя).

Сколько дадут денег?

В состав восстановительных расходов включаются затраты на закупку материалов и запчастей, доставку их и самого имущества к месту ремонта, а также оплата ремонтных работ. Имейте в виду, что восстановительными расходами будут признаны только те, которые необходимы именно для восстановления имущества. Если клиент решит улучшить состояние своего имущества за счет страховки, ему ничего не светит.

В определенных случаях размер страхового возмещения определяется на основании смет, расценок на работы, среднерыночных цен, актов о выполненных работах и прочих документов, подтверждающих сумму расходов, которые понадобились для устранения повреждений.

Итак, размер ущерба определен. После этого высчитывается объем компенсации. Некоторые страховщики заранее сообщают, на какой процент общей суммы страховки вправе рассчитывать клиенты при повреждении того или иного имущества. Например, при страховании вещей, находящихся в квартире, на компенсацию повреждений электрооборудования выделяется 2% общей суммы страховки, а при страховании отделки квартиры, окон и балконного остекления можно рассчитывать на 9%.

Если страхователь отказался от своих претензий, страховщик вправе уменьшить сумму компенсации или вовсе отказаться ее выплачивать. Это связано с тем, что к страховщику переходят права страхователя, связанные с требованием к причинителю вреда. Причем страхователь обязан передать все документы, подтверждающие его права, страховщику.
Если имущество было похищено, а потом возвращено страхователю, он обязан вернуть страховщику полученные деньги. В противном случае страховщик вправе забрать себе возвращенное имущество (правда, требовать его придется через суд).

При проверке предоставленных документов страховщик обратит особое внимание на то, вернули ли страхователю похищенное имущество (при страховании от хищения), заявил ли он о своих претензиях к причинителю вреда, не отказался ли он от своего права потребовать компенсации от виновника страхового случая.

Отказ вполне реален

Некоторые страховщики считают, что страхователи обязаны вернуть полученную компенсацию и в том случае, если в течение срока исковой давности обнаружатся обстоятельства, препятствующие получению страхователем компенсации. Проблема заключается в том, что если следовать такой логике, ни один страхователь не сможет чувствовать себя в безопасности. В соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности исчисляется с момента нарушения прав конкретного лица (гражданина или организации) или с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о таком нарушении. Таким образом, если некие факты станут известны страховщику через пять лет, он теоретически имеет право обратиться в суд.

Доказательства: кто быстрее?

Каждый страховщик сам определяет случаи, в которых он отказывает в выплате компенсации или отсрочивает ее: например, если сомневается в правомочности получения клиентом страховки или если в отношении руководства страхователя возбуждено уголовное дело, связанное с наступлением страхового случая. Сама по себе отсрочка выплаты не препятствует получению компенсации в будущем, но выяснение обстоятельств нередко занимает довольно много времени.
Отказ в выплате также последует, если компания получит информацию о том, что страхователь сам спровоцировал наступление страхового случая, сообщил ложные сведения о застрахованном имуществе, нарушил правила страхования, не принял необходимых мер по обеспечению сохранности имущества, нарушил порядок уведомления компетентных органов и страхователя о страховом случае и пр.

Заключить договор страхования несложно, хотя для внимательного изучения его условий потребуется некоторое время. Но для получения страховки реальных денег надо приложить довольно много сил. Еще до заключения договора уточните порядок получения страховки, поскольку, если все пункты правил выполнить заведомо нереально, может, и страховать имущество не стоит?
Цены на столичную недвижимость продолжают опровергать прогнозы. Сегодня для рынка характерны стагнация и отсутствие понимания того, что будет дальше. Виновниками подобной ситуации участники рынка и аналитики по-прежнему называют безумные цены на нефть, неких мифических инвесторов и разбушевавшуюся ипотеку. В реальности значение данных факторов сильно переоценивается.

Отказ в выплате страховки можно оспорить в суде. Это же касается и приостановления выплат, правда, шансов на успех намного меньше, поскольку в компенсации не отказано просто страховщик намерен выяснить все обстоятельства. Вместе с тем страхователь вправе настаивать на том, что он соблюдал порядок действий, требуемых при наступлении страхового случая, следовательно, компания обязана выплатить компенсацию. Дальнейшая судьба дела зависит от того, кто быстрее и лучше убедит судью.

Так, например, по данным аналитиков риэлторской компании ИНКОМ-недвижимость, средняя цена квадратного метра в Москве в январе--октябре 2006 года выросла на 63%, с 2396 до 3912 долл. Аналогичные темпы роста фиксируют и другие операторы рынка, а также независимые исследовательские центры. При этом, как отмечается в аналитическом отчете ЗАО Билдинг Медиа Групп, столь высокие темпы роста цен на протяжении более чем девяти месяцев подряд (при том что общий рост цен в Москве безостановочно продолжается с лета 2000 года) до настоящего времени не получили внятного и аргументированного объяснения.

Даже в бурный период 2000--2004 годов жилье дорожало в среднем на 4% в месяц и 45% за год, и это считалось запредельно высокими темпами роста. Однако то, как выглядят действительно запредельно высокие темпы, мы узнали в период с января по май 2006 года, когда квадратный метр прибавлял в стоимости 10% за месяц! Если бы цены сохранили такое ускорение, то стоимость квартир за год увеличилась бы более чем вдвое. Но рынок встал, перейдя в состоянии стагнации.

Нефть вам в помощь

В качестве основных факторов, провоцирующих эскалацию цен на жилье, участники рынка, независимые аналитики и государственные чиновники чаще всего называют: избыток в экономике страны и на руках у населения нефтедолларов, вызванный стабильно высокими мировыми ценами на энергоносители в последние годы; активную скупку недвижимости частными инвесторами, которые рассматривают ее в качестве наиболее доходного и безопасного актива; обилие ипотечных сделок, а также дефицит предложения на рынке недвижимости (без пояснения причин его возникновения и с акцентом на предложение первичного рынка).

По данным Роскомстата, выручка всех хозяйствующих субъектов РФ от экспорта нефти за I полугодие 2006 года составила 49,5 млрд долл. При этом за тот же период размер стабилизационного фонда, формируемого за счет отсечения сверхприбыли нефтяных компаний, увеличился на 23 млрд долл. Таким образом, реально за счет доходов от экспорта нефти в экономику РФ в I полугодии 2006 года попало всего 26,5 млрд, или столько, сколько попало бы при средней экспортной цене 30,5 долл. за баррель.

Профессиональные участники рынка одним из важнейших факторов, стимулирующих рост цен на недвижимость, все чаще называют высокую мировую цену на энергоносители (прежде всего на нефть). По мнению сторонников этой версии, высокая экспортная выручка от реализации нефти и сверхприбыли нефтяных компаний перераспределяются в экономике таким образом, что стимулируют спрос на недвижимость. При этом вне рынка недвижимости (например, среди финансовых аналитиков) версия о постоянном росте цен на недвижимость под влиянием высоких цен на нефть является еще более популярной. Предпринимаются даже попытки провести прямые параллели между текущей ситуацией на столичном рынке недвижимости и событиями на рынке недвижимости Японии в 1991 году. Там сокращение доходов населения вследствие кризиса в автомобильной промышленности вначале привело к массовым неплатежам по ипотечным кредитам, а затем к затовариванию и самого рынка недвижимости вследствие массового выставления изъятых банками квартир. При этом игнорируется очевидный факт: искусственное ограничение притока в экономику страны экспортной выручки от реализации нефти, которое успешно достигается посредством стабилизационного фонда.

Кроме того, динамика цен на московскую недвижимость и динамика мировых цен на нефть неоднократно имели разные векторы развития. Это происходило, например, в 2001--2002 годах. В рассматриваемом временном периоде цены на московскую жилую недвижимость имели тенденцию к среднемесячному росту на 2--5% в месяц, тогда как мировые цены на нефть стагнировали или даже снижались.

То есть с точки зрения влияния на экономику страны, доходы нефтяных компаний и платежеспособность населения реальная экспортная цена нефти не превышала 30,5 долл. за баррель. Следовательно, бурный рост цен на столичную недвижимость протекал именно в этих экономических условиях.

Частник рынку не помеха

Таким образом, версия зависимости цен на московскую жилую недвижимость от конъюнктуры мирового рынка энергоносителей выглядит довольно спорно. По этой же причине представляется, что снижение мировых цен на нефть не будет замечено рынком недвижимости как минимум до момента прохождения отметки в 30 долл. за баррель.

При этом основная масса участников рынка считает, что удельный вес инвестиционных покупок на первичном рынке жилья составляет от 10 до 30%, а на вторичном не превышает 10%. Не пытаясь оспорить эти данные по существу (поскольку какая-либо объективная статистика на сей счет отсутствует), попробуем понять механизм воздействия частного инвестора на рост рынка. Инвесторов можно разделить на три категории: спекулянты, пенсионеры и случайные игроки. Кто такие спекулянты, никому объяснять не надо. Добавим лишь то, что прибыль этой категории инвесторов формируется за счет двух факторов: разницы между ценой покупки и рыночной ценой объекта на вторичном рынке, которая сокращается по мере увеличения степени готовности дома (дисконт достигает 30--40%) и роста цены вторичного рынка на данный объект за период нахождения его во владении инвестора. Наиболее выгодный сценарий поведения спекулянтов на рынке недвижимости -- приобретение объектов на максимально ранней стадии строительства с последующей реализацией в момент достижения высокой степени готовности и реинвестированием полученных средств в новые проекты.

Довольно часто виновниками растущих цен называют гипотетических инвесторов.

Вторая категория инвесторов -- пенсионеры покупают недвижимость для сдачи в аренду. Эта категория немногочисленна, так как срок окупаемости подобных инвестиций составляет более десяти лет, и наименее мобильна в принятии решения о продаже квартиры.

Для рынка недвижимости подобная ситуация означает, что спекулянты выступают не аккумуляторами предложения, а своеобразными насосами, которые осуществляют плавный и отсроченный во времени перевод объектов из категории первичных в категорию вторичных. Тем самым данная категория лиц при всем желании не может послужить источником массового увеличения предложения на рынке, -- замечают аналитики Финам Менеджмент.

Наиболее мобильная и ориентирующаяся на конъюнктуру категория инвесторов -- спекулянты -- по соображениям максимизации прибыли склонна не к накоплению активов, а к постоянной их перепродаже с реинвестированием выручки, -- говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и планирования компании Building MG.

Есть еще и так называемые случайные игроки. Они приобретают недвижимость без четкого плана ее дальнейшего использования. С равной степенью вероятности они могут использовать купленную квартиру как для собственного проживания (либо для проживания родственников), так и для реализации на рынке с целью извлечения прибыли. Эта категория инвесторов при принятии решения о продаже квартиры также в значительной степени руководствуется социально-бытовыми и даже семейными мотивами, а не конъюнктурой рынка недвижимости.

Залог высоких цен?

Остальные категории инвесторов зависимы от семейных проблем и прочих субъективных факторов. Так что не следует переоценивать влияния частных инвесторов на столичный рынок недвижимости. Оно (это влияние) весьма невелико, -- замечает г-н Елисеев.

С другой стороны, у ипотеки вроде бы есть шанс стать одним из катализаторов нового витка ценовой гонки, но для этого нужно еще снизить процентные ставки.

Если бы не ипотека, цены росли бы плавно и спокойно, любят повторять некоторые участники рынка. Безусловно, ипотечное кредитование помогает рынку расти, но к московскому рынку недоступного жилья это пока не относится. Или имеет к этому росту лишь минимальное отношение. По данным аналитиков, количество сделок с использованием ипотечных кредитов колеблется в диапазоне 5--7% от общего их числа. Для того чтобы рынок почувствовал лишние ипотечные деньги, надо, чтобы их доля по крайней мере приблизилась к 30%, а заемщики должны покупать квартиры как горячие пирожки. Сейчас же счастливые обладатели кредитов решают куда более важную проблему -- как успеть приобрести квартиру до того, как она подорожает. Многим не хватает кредитных средств.

С г-жой Коневой, однако, не согласны представители банков, активно развивающих ипотеку. По их мнению, ставки по ипотечным кредитам уже снижены до максимально возможных пределов, более того, банкиры уверены, что людей останавливает не высокий процент по кредиту, а сами цены на недвижимость. При такой стоимости жилья, как сейчас, москвичи вынуждены брать большие кредиты на жилье эконом-класса.

По мнению Натальи Коневой, директора центра корпоративного обслуживания брокерского дома Золотые Ворота, политический фактор в России всегда был и будет очень существенным (скоро президентские выборы), а потому реально в следующем году ожидать уменьшения ставок по ипотечным кредитам до уровня, который будет хотя бы сопоставим с уровнем развитых стран. Если это произойдет, то гораздо большее число людей осилит кредитные выплаты, а значит, решится на улучшение жилищных условий. То, что многие делают ставку на такое развитие событий, подтверждает и тот факт, что в ноябре гораздо меньше людей обратилось в банки за кредитами на приобретение недвижимости, -- отмечает Наталья Конева. Сегодня между банками идет настоящее соревнование. Кредитные учреждения предлагают все более удобные условия кредитования, снижают размер начального взноса вплоть до нуля, смягчают требования к заемщикам и, наконец, опускают ставки. Речь здесь идет даже не о политике, а о здоровой конкуренции. В гонке участвует больше 100 банков, и уровень процентов по кредитам стремится к своему нижнему пределу, который ограничен только ставкой рефинансирования ЦБ. А эта ставка вполне в руках властных структур.

Говоря о перспективах рынка, следует заметить, что в прогнозах недостатка нет. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН, считает, что цены встали на том уровне, когда покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки. Но спрос подтянется и вновь будет толкать цены вверх. Прогноз от Репченко на конец 2006-го и начало 2007 года -- в среднем рост цен в пределах 1--2% в месяц. Вариации возможны в зависимости от качества объекта и политики застройщика. А наиболее вероятный сценарий до конца года -- плавное (на 0,5--1% в месяц) снижение темпов роста цен, -- отмечает аналитик АРН Андрей Бекетов. Ценовой прирост в ближайшее время остановится на уровне 3--4% в месяц, -- прогнозирует Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость. -- Стоимость квадратного метра вплотную приблизится к 5000 долл., но скорее всего не перешагнет этот барьер.

Прогнозы на вырост

Правда, по словам Коневой, существует одно преимущество, которое не позволит спросу полностью переориентироваться на жилье за пределами Москвы, -- это столичный статус. Если для приезжих имеют значение практические факторы -- качество строительства, метраж, транспортная доступность, -- то для коренных москвичей ключевой фактор психологический: столица всегда останется столицей.

Если говорить об инвестициях, то Наталья Конева рекомендует перевести внимание с тяжелого, перегретого московского рынка жилья на рынок недвижимости Подмосковья. Темпы роста цен в ближайшей перспективе там будут выше, чем в столице. Сейчас для покупателей это все более реальная альтернатива: стоимость квадратного метра подмосковного жилья, идентичного по качеству столичному, в 3--5 раз ниже. А временные затраты на то, чтобы добраться до центра, скажем, из подмосковного Долгопрудного и из московского Конькова, вполне сравнимы.

Элитной недвижимости стабилизация рынка нипочем
Прежде чем отвечать на этот вопрос, надо определиться с терминами. Что, собственно, сейчас считается элитной недвижимостью? Вспомним ситуацию, сложившуюся в прошлом году. Риэлторы все время мучались над решением одной проблемы: что продавать? Если придерживаться позиции, что элитные дома располагаются только в историческом центре, то реализовывать особо нечего, поскольку девелоперы ничего нового в сердце города не предлагали. Большинство проектов, с которыми застройщики приходили к консультантам по дорогой недвижимости, находились за пределами Садового кольца. При этом никаких эксклюзивных архитектурных изысков не подразумевалось: подобные фасады, планировки, набор инфраструктуры уже предлагались раньше.

Цены на элитную недвижимость в столице растут. По крайней мере в этом уверены многие девелоперы и риэлторы, выставляющие на продажу квартиры в новых комплексах, стоимость 1 кв. м которых в ряде случаев достигает $30 тыс. Рынок московской элитки переживает отнюдь не лучшие времена: качественные предложения в 2006 году практически не появлялись, цена некоторых объектов была необоснованно завышена, а продавцы предлагали считать домом класса de luxe любую новостройку в центре это уже мнение аналитиков. Кто прав? Или истина находится где-то между этими диаметрально противоположными позициями?

А наши девелоперы уже привыкли к сверхприбылям. Поэтому они решили пойти по более простому и выгодному пути. Предположим, есть у нас участок в Хамовниках (на проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском проспектах адрес выбирается абсолютно произвольно и без каких-либо аналогий, просто к слову пришлось), построим на нем современный домик, а вы уж, дорогие риэлторы, сами думайте, как станете его продавать по стоимости элитного.

Почему сложилось подобное положение вещей? Не будем приводить мнения специалистов рынка, предложим свой, на первый взгляд несколько абсурдный вариант. Похоже, девелоперы просто не желают вкладываться в развитие новых престижных территорий в пределах центра (в первую очередь внутри Бульварного кольца). Расселение старых домов, попытки втиснуть новостройки в жесткие рамки своеобразной архитектуры Замоскворечья или Плющихи, ограничения по этажности серьзно уменьшают шанс разместить максимальное количество элитных квадратных метров на том или ином участке и извлечь соответствующий доход.

Чтобы подсластить пилюлю тем, кто по-прежнему придерживается классической точки зрения, что самые дорогие дома должны стоять в центре, назовем эти новые комплексы красивыми иностранными словами, выделив их среди массы различных Больших и Супербольших Парков и Городов всех цветов радуги.

Справедливости ради отметим, что специалисты рынка быстро нашли выход из этой непростой ситуации и качественно использовали средства массовой информации. Логика их рассуждений примерно такова. Продавать в центре нечего бросаем в народ девиз: Элитные дома вполне могут располагаться на периферии. Если вдруг кто удивится этому нестандартному определению, объясним ему, что зато эти престижные дома размещены на больших земельных участках, где реально возвести большие жилые комплексы, соответственно, получается и подходящее социальное окружение, и хорошая инфраструктура.

Дальше существуют некоторые разночтения, поскольку на третью строчку, самую многочисленную, лежащую в основании нашей пирамиды, есть несколько претендентов. Это и жилые апартаменты в Москва-Сити, и загородные поселки миллионеров. Да и всерьез осваиваемые и обживаемые районы вроде Плющихи, Патриарших прудов и Замоскворечья способны стать по-настоящему элитными через пару тройку лет.

Логика, которая возникла по необходимости из-за дефицита предложения или обыкновенной жадности и лени (нужное подчеркнуть), понятна. Не ясно только, кто лет через пять все еще будет называть эти комплексы элитными. Абсолютно правы те риэлторы, которые сегодня четко определяют градацию элитного жилья в столице следующим образом.
На вершине пирамиды оказываются отдельно стоящие особняки (чем ближе к центру, тем лучше), принадлежащие российским представителям первой сотни самых богатых людей Forbes. Второй уровень отдан жителям Остоженки, которая в ближайшие годы будет окончательно застроена и, вероятно, закрыта для посторонних шлагбаумами. Эти два пункта не вызывают никаких сомнений.

Кайдо Каарма
Директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
В центре Москвы сегодня существует ряд районов, где недвижимость действительно переоценена. Это подтверждается снижением темпов реализации новостроек. Но, рассуждая о правоте мнений, могу сказать, что в отличие от девелоперов и риэлторов аналитики делают выводы, ориентируясь по базам данных. Эти базы не всегда репрезентативны и не обязательно точно отражают реальное положение дел. Лично для меня аналитические отчеты интересны прогнозами и тенденциями развития рынка. Несомненно, рынок лучше чувствует тот специалист, который общается с целевой аудиторией напрямую. В идеале должен существовать тандем аналитиков и участников рынка, поскольку застройщики и риэлторы ясно видят, каково количество клиентов, каков бюджет на покупку элитной недвижимости, и способны сопоставить эти показатели с имеющимся предложением по Москве.

Вот и вся московская элита, в которой почему-то не оказалось места для точечных объектов и широко разрекламированных жилых комплексов в разных уголках Москвы. Так что покупателям хорошего, дорогого и престижного жилья в столице стоит более внимательно подходить к выбору объектов, чтобы не приобрести новомодный объект бизнес-класса по цене элитного.

Люберцы: комплексный город-новостройка
Дорога на электричке с Казанского вокзала до платформ Люберцы и Люберцы 1, занимает всего 20 мин. От станции метро Выхино сюда ходят маршрутки. На автомобиле в город можно доехать по Новорязанскому шоссе за 30 мин, если удастся избежать пробок.

Как участник рынка я утверждаю, что ряд топовых мест в Москве переоценен. Но не стоит забывать, что в столице наблюдается огромный дефицит элитной недвижимости. Спрос на качественное жилье растет из года в год.
Такие показатели, как инфляция доллара и рост рынка, позволяют делать прогнозы о дальнейшем удорожании элитной недвижимости. Ведь это жилье не просто вложение денег, а инвестиция в будущее. Как правило, с годами оно дорожает и остается высоколиквидным товаром.
Город Люберцы находится в 18 км к юго-востоку от Москвы. В последние годы его улицы становится все труднее отличить от московских: такая же архитектура и принципы комплексной застройки, такие же проспекты в обрамлении жилых высоток и деловых центров. Это лучше всего подтверждает статус Люберец как города-спутника столицы и, естественно, сказывается на ценах.

Позже селом владела императрица Елизавета Петровна, а затем Петр II. Тот начал возводить роскошный дворец, но не довел дело до конца. Здесь бывала его молодая супруга, будущая Екатерина II, которая позже неизменно с восторгом вспоминала эти поездки. В 1802 году село посетил и подробно описал известный русский историк Николай Карамзин. А в 1812 году в этих местах останавливался великий полководец Михаил Кутузов.

Царское место
История Люберец насчитывает более 300 лет. Село Либерицы, стоявшее на берегах одноименной реки, принадлежало царю Алексею Михайловичу, а позже князьям Прозоровским и Милославским, завещавшим его Александру Меншикову. Тот сменил название села на более благозвучное Новопреображенское. Фаворит Петра I разбил тут парк и расчистил местный пруд, где устраивались бои потешной флотилии. Говорят, в них участвовал и сам Петр I.

И станут поселки городами
Современные Люберцы, в которых живет более 165 тыс. человек, являются одним из самых густонаселенных городов Подмосковья и одним из самых дорогих городов региона. Активное строительство многоэтажных домов ведется не только в районном центре, но и в окружающих его поселках Краскове, Томилине, Малаховке, Октябрьском. Бывшие дачные места, они даже имеют некоторое преимущество перед городом из-за окружающих их зеленых массивов и отсутствия промышленных предприятий. Кроме того, почти все поселки находятся ближе к Москве, нежели Люберцы. В них сложилась хорошая инфраструктура, что избавляет новоселов от многих бытовых проблем.

В 1862 году через Люберцы прошла железная дорога, что положительно сказалось на развитии поселка. Теперь Люберецкий район прекрасное место отдыха с благоприятными условиями для сельского хозяйства.

В поселке Красково, некогда знаменитом дачном месте, теперь тоже появляются высотные дома. Два из них, на ул. Лорха, 8 и 15, предлагаются к продаже. Квартиры одно трехкомнатные, высота потолков 2,8 м. Цена 1 кв. м в доме начинается от $1200.

Так, в поселке Малаховка на ул. Кирова, вл. 4, возводится 16-этажный монолитно-кирпичный дом. Квартиры одно трехкомнатные, сдаются без отделки. Высота потолков 2,75 м. Остекление окон и лоджий двойные стеклопакеты. Территория благоустроена, на ней предусмотрены спортивные площадки и зоны отдыха, а также автомобильные парковки. Дом расположен недалеко от станции Малаховка. Стоимость 1 кв. м в доме составляет $1320 1600.

В центре поселка, на ул. Текстильщиков, 7а, сдан в эксплуатацию 17-этажный монолитно-кирпичный дом повышенной комфортности. Современные стройматериалы позволяют достичь высокого уровня тепло- и шумоизоляции. Первый этаж нежилой на нем разместятся учреждения инфраструктуры. Квартиры свободной планировки с трехметровыми потолками предоставляются покупателям без отделки, но по желанию реально индивидуальное проектирование и дизайнерское оформление.

В микрорайоне Западный поселка Октябрьский начато строительство 17-этажного монолитно-кирпичного дома. На первом этаже расположатся объекты инфраструктуры. Окна и часть лоджий, кроме тех, что ведут на кухню, остеклены стеклопакетами ПВХ. Высота потолков 2,8 м. Квартиры одно трехкомнатные, сдаются без отделки. На верхних этажах запроектированы двухуровневые квартиры. Придомовая территория будет благоустроена с использованием ландшафтного дизайна. Стоимость квартиры в доме колеблется от $1250 до $1400 за квадрат.

Новостройки, среди которых высотные монолитно-кирпичные дома, появились также на Октябрьском просп., 145, ул. Московской, к. 43 и 44, ул. Льва Толстого, 11, к. 2, и ул. 8 Марта, к. 2 В этих новостройках 1 кв. м обойдется покупателям минимум в $1850.

На верхних этажах двухуровневые квартиры. В подъездах предусмотрены помещения для консьержа. Территория будет благоустроена. В 15 мин езды от дома станция метро Выхино. Стоимость 1 кв. м $1390 1700.
В самих Люберцах на ул. Кирова, вл. 9, возведен 15-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Одно трехкомнатные квартиры отличаются современными планировками и наличием подсобных помещений. Стоимость 1 кв. м от $2320.

Что касается абсолютной стоимости квартир, за однушку в Люберцах придется выложить от $95 тыс. до $143 тыс., двушки предлагаются по $125 189 тыс., а трешки продаются примерно за $240 250 тыс. Всех этих видов квартир на вторичном рынке в достатке, чего не скажешь о четырехкомнатных квартирах. Их гораздо меньше, они обойдутся в $172 180 тыс.

Вторичный рынок в авангарде цен
Если говорить о вторичном рынке, то самыми дорогими предложениями в Люберцах являются 16-этажные панельные дома $3070 за 1 кв. м. Чуть дешевле стоит квадрат в 10 12-этажных кирпичных и 15-этажных башнях соответственно $3020 и $300 Остальные предложения не дотягивают до трехтысячной планки, но близки к нему. Так, 1 кв. м в шести восьмиэтажных кирпичных домах стоит $2900, в 9- и 14-этажной панели и девятиэтажных кирпичных домах $2860, в хрущевках $2760 288 Примечательно, что пятиэтажки не являются дефицитом (33 предложения в панельных домах и 102 в кирпичных).

В Томилине наиболее предлагаемая и дешевая категория кирпичные хрущевки: $2290 за 1 кв. м ($80 135 тыс. за одно трехкомнатную квартиру). Практически одинакова цена квартир в 9- и 13 14-этажных кирпичных домах $2620 и $2600 за 1 кв. м. Самый дорогой квадрат в 10 12-этажном монолитном доме $283 Для приобретения трешки в поселке понадобится $130 140 тыс.

Вторичный рынок в Краскове заметно скромнее. На нем отсутствуют предложения по хрущевкам, а самым дорогим жильем являются, как ни странно, панельные девятиэтажки ($2270 за 1 кв. м). С некоторым отрывом следуют десятиэтажная панель и 10 12-этажные кирпичные дома $2040 и $1880 за 1 кв. м. Однокомнатную квартиру реально купить за $87,5 100 тыс.



Главная --> Публикации