Главная --> Публикации --> Жкх-online Ольга елисеева: «молодые не боятся прогадать» Как они обустроили германию Как развивается лизинг на российской почве? Хотите знать, какие дома появятся по соседству с вами в ближайшее время?

Кредитование

Банки и строители готовы сами оплатить вашу квартиру.

Москвичи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, могут рассчитывать на получение льготных ипотечных кредитов, субсидируемых из городского бюджета. В конце прошлого года молодые семьи (в случае, если супругам не исполнилось 30 лет) получили возможность, заплатив 30% от стоимости квартиры, причем не рыночной, а по оценке БТИ (60-70% от рыночной), получить на пять лет рассрочку на оставшуюся сумму. Процентная ставка по ней для столичного ипотечного рынка чисто символическая – 3-8% годовых в рублях в зависимости от года постановки на учет в очередь по улучшению жилищных условий. И это не единственный подарок – при наличии или рождении ребенка город оплатит часть площади квартиры: 10 кв. м за первого ребенка, 14 кв. м – за второго, 18 кв. м – за третьего.

Ипотечные банки и потребительские жилищные кооперативы активно рекламируют свои услуги по приобретению жилья в кредит. Но потенциальные покупатели квартир, не располагающие достаточными средствами для оплаты полной стоимости квартиры, могут воспользоваться кредитными схемами по приобретению жилья. Льготное кредитование очередников, рассрочка при приобретении строящегося жилья и потребительское кредитование в последнее время все чаще становятся альтернативой традиционной ипотеке.

По-государственному

Отметим, что очередникам следует иметь в виду следующее: при использовании системы льготного ипотечного кредитования они автоматически лишаются возможности со временем получить квартиру бесплатно или воспользоваться жилищными субсидиями – от 5 до 90% от стоимости квартиры.

По-девелоперски

В следующем году на ипотечные льготы могут претендовать и очередники более солидного возраста. Как рассказала руководитель сектора ипотечного кредитования департамента жилищной политики (ДЖП) правительства Москвы Анна Волчек, предполагается, что очередники смогут получить на льготных условиях кредиты на покупку квартир, возводимых ОАО "Ссудосберегательная касса" (ССК). Во-первых, квартиры будут предоставляться по себестоимости. Будет ли она определяться по оценке БТИ (60-70% от рыночной стоимости) или инвестиционной себестоимости строительства (40-50% от рыночной стоимости), в ДЖП пока не знают. Кроме того, для очередников планируется снизить стандартную процентную ставку ССК с нынешних 8% (в валюте) до 6%.

Вторая схема является вариантом первой и заключается в предоставлении беспроцентной рассрочки с регулярной индексацией невыплаченной суммы в зависимости от общего роста цены на квартиры в данном доме. Клиент делает первоначальный платеж, минимум 30 или 50% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма делится на стоимость 1 кв. м по текущей цене. Затем стоимость квадратного метра каждые месяц-два повышается. Иногда, если квартиры в новостройках продаются с большим трудом, цена не поднимается вовсе.

Помимо ипотечных кредитов покупатели квартир вполне могут воспользоваться рассрочкой платежа, предоставляемой столичными застройщиками по двум схемам. Первую в основном предлагают риэлтерские компании, выкупившие у строителей оптовые объемы строящегося жилья для последующей перепродажи (МИАН, "МИЭЛЬ-Недвижимость", МГСН). Покупатель осуществляет первоначальный платеж, который в зависимости от стадии строительства может составлять 30, 50 или 70% стоимости квартиры. Проценты на оставшуюся сумму в зависимости от ликвидности жилья варьируются от 0 до 25% годовых в валюте.

В банках можно получить и потребительский кредит на покупку жилья. Лидер в этом сегменте кредитования – Сбербанк. Условия потребительского кредитования на первый взгляд привлекательнее, чем ипотечного. Процентная ставка в Сбербанке составляет 11% годовых в валюте или 23% в рублях, срок кредитования – до 15 лет, размер первоначального взноса – не менее 30% от стоимости жилья. При этом стоит отметить, что процентные ставки одинаковы при покупке как строящегося, так и готового жилья – в случае ипотечного кредитования они различаются почти вдвое.

Недостаток рассрочки заключается прежде всего в том, что предоставляется она на небольшой срок, максимум до даты завершения строительства (не более 18 месяцев). В случае применения высоких процентных ставок рассрочка тоже теряет привлекательность. Однако покупка жилья в рассрочку имеет и положительные стороны. Это естественное удорожание квартиры по мере завершения строительства, а также отсутствие целого ряда бюрократических процедур, обязательных при получении ипотечного кредита: сбора большого пакета документов, страхования сделки и ожидания одобрения кредита банковским комитетом. Купить квартиру в рассрочку можно прямо в офисе продавца – достаточно заплатить первый взнос и предъявить паспорт или просто сообщить паспортные данные, если вы их помните.

По-потребительски

На днях первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил о том, что стоимость жилья в столице будут повышаться и дальше. По словам г-на Ресина, одной из основных причин роста цен на недвижимость является инвестиционное приобретение квартир. Так, в последнее время большинство граждан, в первую очередь москвичи, предпочитают вкладывать деньги именно в покупку жилья, так как они имеют с этого доход, который значительно превышает проценты, выплачиваемые по вкладам в банках. Все это приводит к увеличению спроса на жилье в столице, в результате этого стоимость одного квадратного метра в городе растет с завидным постоянством. Риэлторы в регионах также стараются не отставать от Москвы – конечно, в меру возможностей своих клиентов. Тем временем бум на российском рынке недвижимости настораживает некоторых аналитиков. Они заявляют о том, что рост цен на жилье – это предвестник общероссийского финансового кризиса.

Однако у потребительских кредитов есть и недостатки. При ипотечном кредитовании банк удовлетворяется залогом приобретаемой на кредит квартиры, а при потребительском – требует дополнительного залога принадлежащей кредитополучателю собственности (объектов недвижимости, транспортных средств, ценных бумаг, драгоценных металлов и проч.) на сумму предоставленного кредита. Кроме того, для получения потребительского кредита на покупку жилья потребуются поручительства физических или юридических лиц (в Сбербанке – не менее двух), чей совокупный доход позволит расплатиться с банком, если вы не сможете сделать это сами.
Быстрый рост цен на недвижимость может быть предвестником экономического кризиса. Если рост экономики замедлится, то инвесторы уже не смогут вернуть свои деньги, вложенные в строительство жилья.

Сейчас цены на жилье в Москве вырастают фактически каждую неделю, и риэлторы с уверенностью говорят о том, что нынешние расценки – еще далеко не предел. Правда, представители агентств недвижимости заявляют, что ситуация находится под контролем. «Рост цен будет действительно идти постоянно, но без всяких резких скачков. Поэтому создавать ажиотаж вокруг повышения расценок на квартиры в новостройках не стоит, ведь ничего страшного на рынке жилья, в том числе столичного, не происходит», – сообщили RBC daily в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». «Конечно, ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, не очень хорошая. Но у граждан есть деньги, следовательно, они могут покупать квартиры по тем ценам, которые предлагают риэлторы. Поэтому в нынешней ситуации цены на квартиры могут расти довольно долго, причем без всяких негативных последствий, поскольку спрос пока целиком соответствует предложению», – заявил RBC daily аналитик одного из столичных банков.

Свои выводы по поводу кризиса эксперты делают на основании «австрийской» теории циклов, суть которой заключается в следующем. Во время подъема экономики растет спрос на все виды товаров, но в первую очередь на дорогостящие, в том числе на недвижимость. А это приводит к инфляции, которая, по сути, просто восстанавливает нарушенное равновесие – жилья еще нет, а спрос уже есть. Тем не менее население продолжает скупать недвижимость по повышенным расценкам, полагая, что это выгодное и наименее рискованное вложение денег. Причем в основном граждане приобретают жилье не для себя, а для последующей его перепродажи. В итоге возникает эффект «пузыря», когда стоимость недвижимости превышает реальную в несколько раз. Получается, что все доходы от вложения денег в недвижимость являются дутыми, и как только в экономике начинают превалировать негативные тенденции (стоимость жилья начинает расти быстрее, чем экономика в целом), цены на жилье начинают резко падать, что не позволяет инвесторам продать квартиры по приемлемым ценам. Это провоцирует массовые банкротства как средичастных инвесторов, так и среди агентств, ухудшаются балансы банков, активно кредитовавших строителей.

Ситуация усугубляется тем, что власти пытаются решить эту проблему традиционными кейнсианскими методами – стимулируя потребление через кредитование. Добиваясь снижения ставок ипотечных кредитов, они делают жилье более доступным сегодня, но тем самым увеличивают риски спада на рынке в будущем. «Конечно, рост цен на жилье говорит о предстоящем финансовом кризисе», – соглашается председатель совета директоров Восточной финансовой компании Андрей Годзинский. «По всей видимости, это понимают даже наши чиновники, которых состояние экономики страны обычно волнует мало, – заявил он RBC daily. – Не зря же они кинулись выпрашивать средства на развитие кредитов под ипотеку у иностранцев. Тем самым чиновники хотят снизить проценты для граждан, которые берут в банках деньги на приобретение жилья. «Подачки» зарубежных компаний только перенесут срок наступления финансового кризиса, но не предотвратят его». Дело в том, что инвестиции позволят россиянам еще немного пожить в долг, а вот средств на погашение ипотеки у них уже не хватит.

Однако ряд специалистов не разделяет подобного оптимизма, указывая на то, что банкирам и представителям агентств выгодна складывающаяся ситуация. «Дело в том, что всем дефолтам, которые случались в зарубежных странах, в том числе в Бразилии, Аргентине и Японии, предшествовал резкий скачок цен на рынке недвижимости», – сказал RBC daily экономист Константин Мерцалов. С ним соглашается независимый эксперт Виталий Северов. «В конце 1997 года – время мирового финансового кризиса – цены на квартиры в России выросли в среднем на 20 процентов, но это не привело к снижению сделок по продаже жилья, напротив, ожидая девальвации рубля, граждане стали скупать его еще более активно, – прокомментировал он RBC daily. – Однако после того как произошел крах, цены на квартиры резко упали. В результате реализация жилья была приостановлена, а его строительство заморожено».

За год с небольшим с момента старта национального проекта Доступное жилье цены на недвижимость в Уфе поднялись почти в два раза. С декабря прошлого года стоимость квадрата на вторичном рынке выросла с 27950 рублей до 5298 Более чем на 112 процентов подорожали многокомнатные квартиры.

Как правило, если есть возможность получить дешевый кредит, «граждане покупают жилье в кредит, при этом они рассчитывают на то, что во время действия договора займа у них будет постоянный хороший уровень доходов, – поясняет Константин Мерцалов. – Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране их заработок падает, следовательно, они уже не могут погасить свою задолженность. В итоге вместо денег банки получают квартиры, продать которые по приемлемым ценам им не удается. Цены на жилье резко падают, таким образом, участники рынка недвижимости, в том числе кредиторы, инвесторы, риэлторы и застройщики, а также сами покупатели, несут убытки». Сейчас, как отмечают эксперты, ситуация уже похожа на предкризисную: по итогам этого года рост ВВП планируется на уровне 4,5-5% (включая строительный комплекс), тогда как цены на жилье только за прошедшие полгода, по данным проекта «Индикаторы рынка недвижимости», в Москве выросли на 13,6% (примерно на этом же уровне отмечается рост в других крупных городахстраны). Осенью ожидается новый всплеск – 13-15%, и, таким образом, за год стоимость жилья вырастет на 20-30%, то есть обгонит экономику страны более чем в 4 раза.

Аналогичная ситуация царит и на первичном рынке жилья мегаполиса. Если в конце 2006 года средняя стоимость квадратного метра в новом многоэтажном доме была равна 23 тысячам рублей, то сегодня в новостройке за него необходимо заплатить 43 тысячи. Цена квадратного метра в новой квартире может достигать и 75 тысяч, если она расположена в элитном доме, в престижном микрорайоне.

Ипотечный скачок

Развитие ипотечного кредитования, считавшееся ранее панацеей в жилищном вопросе, показало, что привлечение средств граждан привело лишь к росту цен на квартиры. Так, с момента начала работы в Башкортостане федеральной программы ипотечного кредитования (с 2003 года) цены на жилье поднялись более чем в три раза.

По мнению члена экспертного совета Общероссийской общественной организации Деловая Россия Сергея Журавлева, итоги реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России обозначили два ключевых момента: во-первых, возник ажиотаж на рынке недвижимости, и, во-вторых, власть осознала всю глубину и масштаб проблемы.

Руководство Башкортостана предприняло ряд мер для стабилизации ценовой политики на рынке недвижимости республики. Была сформирована соответствующая нормативно-правовая база, заключено соглашение с Министерством экономического развития и торговли России о софинансировании проектов, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе молодых семей. Предприятиям всех форм собственности было разрешено отчислять один процент от оборота на эти цели. Ежегодно увеличиваются объемы вводимого жилья. Так, в этом году в республике должны сдать 1,7 миллиона квадратных метров - на сто тысяч больше, чем в прошлом. В том числе в Уфе - более 520 тысяч. Тем не менее все эти меры пока не снижают напряженности на рынке недвижимости.

Спасут ли полквадрата на брата?

Китайский маневр

Надо заметить, что по объему жилищного строительства Башкортостан занимает четвертое место среди российских регионов, восьмое - по количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров на человека (0,28). Аналитики считают: для того, чтобы ситуация выправилась, необходимо ежегодно вводить 0,5 квадрата на человека. То есть в год сдавать два миллиона квадратных метров. Такая задача поставлена на 2010 год. Специалисты утверждают, что строительный комплекс республики уже сейчас готов решать ее. Проблема - в наличии строительных площадок и бюрократических препонах. Для того чтобы согласовать и утвердить проектно-сметную документацию, строительным предприятиям республики необходимо полтора-два года. Для возведения 100-квартирного дома нужно получить массу согласований.

- Важна роль местной власти в сокращении сроков оформления земельных участков под строительство, - говорит Дмитриев. - Можно использовать опыт Казахстана и Китая, где строительные площадки предоставляются уже с оформленным пакетом документов и с готовой инженерной инфраструктурой, ведь существенным фактором, препятствующим увеличению объемов жилищного строительства, является высокая изношенность коммуникаций и ограниченные возможности по их развитию. Административный ресурс власти может быть задействован и в банковском секторе. Сегодня процентные ставки, под которые выдаются кредиты строительным организациям, достаточно высоки. Конечно, банки стремятся учитывать свои риски, однако они не должны оставаться в стороне от национальных проектов.

Директор департамента крупных инфраструктурных проектов Ассоциации строителей России Илья Дмитриев считает, что для успешной реализации в Башкортостане нацпроекта и запуска механизма снижения цен на жилье должны быть задействованы все стороны: органы государственной власти, банковская система, энергоснабжающие компании и сами инвесторы.

Со своей стороны, коммунальные и энергоснабжающие организации могут взять кредит в банке на создание инженерной инфраструктуры. И это будет экономически целесообразно.

Если говорить о создании инфраструктуры, то компенсацию стоимости прокладки коммуникаций можно перенести на период эксплуатации жилья. Первоначальная цена на жилье реально снизится, если на нее не будет влиять стоимость инженерных коммуникаций. За коммуникации покупатели квартир смогут рассчитываться ежемесячными платежами в течение 10-15 лет. Лучше платить чуть больше по тарифам, нежели вообще не иметь возможности приобрести жилье.

Кстати

В настоящее время Ассоциация строителей Башкортостана участвует в подготовке поправок в законодательство. В соответствии с ними предполагается, что все субъекты, осуществляющие инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и возведение объектов капитального строительства, будут объединены на условиях обязательного членства в саморегулируемые организации, которые подлежат государственному учету и контролю (внесению в единый государственный реестр саморегулируемых организаций, проверкам со стороны уполномоченного федерального органа). Поправки предоставят им широкие права и полномочия в области градостроительной деятельности, но в то же время предполагают обязательное страхование гражданской ответственности этих организаций и формирование солидного компенсационного фонда, дополняющего страхование.

Идея автора документа признать объектами налогообложения целый перечень того, без чего жить вроде как можно, но не так весело, как с этим имуществом. Это, прежде всего, жилые дома, квартиры, дачи и иные строения, помещения и сооружения, земельные участки стоимостью от 15 млн рублей и выше. Затем в роскошном списке следуют автомобили, самолеты, вертолеты, яхты, катера стоимостью от 2 млн рублей и выше, драгоценные металлы, драгоценные камни и изделия из них, произведения живописи и скульптуры стоимостью от 300 тыс рублей и выше. При этом подготовленный законопроект предусматривает введение дифференцированной ставки налога на предметы роскоши. То есть авторы законопроекта скрупулезно подсчитали, с какой суммы начинается настоящая роскошь, а какую можно обложить налогом по льготной ставке. Расскажем об этом по порядку. В целом налог может составить от 1 до 5 проц от рыночной цены имущества или предмета. Что касается жилых домов, квартир и других помещений, а также земельных участков предусматривается ставка налога в 1 проц при стоимости имущества от 15 до 30 млн рублей. Если имущество стоит от 30 до 50 млн руб, то ставка составляет 3 проц, если цена выше 50 млн руб, то ставка - 5 проц. Средства передвижения по воде, земле и воздуху облагаются налогом по ставке 1 проц при стоимости имущества от 2 до 20 млн руб, 3 проц от 20 до 50 млн руб, 5 проц свыше 50 млн руб.

В последнее время на рынке недвижимости Уфы наблюдается некоторая стабилизация цен. Однако аналитики связывают это с тем, что инвесторы после получения прибыли в столице республики вкладывают средства в этот сектор экономики в Стерлитамаке, Салавате, Туймазах, Октябрьском. Так что в ближайшем будущем эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость и в этих городах.
Глава фракции Родина Александр Бабаков разработал законопроект О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ, дополняющий кодекс главой 25.4 Налог на предметы роскоши. По его мнению, необходимость принятия законопроекта связана с тем, то введение налога на предметы роскоши эффективное средство корректирования общей системы налогов. Особенно это важно в условиях отсутствия прогрессивной шкалы подоходного налога, когда все налоги падают в равной мере на всех граждан, а вместе с тем имеется значительное число лиц богатых, сказано в пояснительной записке к законопроекту.

Поступления от нового налога А.Бабаков предложил зачислять в федеральный бюджет. Взимать его планируется не разово, при покупке предмета, а ежегодно. Плательщиками налога предлагается сделать не только физических, но и юридических лиц, так что попытка оформить роскошь на фирму будет бессмысленной.

Что касается драгоценных металлов, камней и изделий из них, а также произведений живописи, то налог по ставке в 1 проц придется заплатить, если стоимость такого имущества от 300 тыс рублей до 3 млн рублей. Если стоимость составляет от 3 до 50 млн руб, то ставка налога вырастает до 3 проц. Из налогооблагаемой базы А.Бабаков и его коллеги предлагают изъять имущество, нужное народу или являющееся художественной ценностью. В частности, это земли сельхозпроизводства, произведения живописи и скульптуры, передаваемые на выставки в музеи при условии времени экспонирования не менее 120 дней в течение налогового периода и т.п. Под эту поправку попадают, например, знаменитые яйца Фаберже из коллекции Виктора Вексельберга. Их стоимость составляет более 100 млн долларов, а, значит, они обошлись бы олигарху по самому высокому тарифу. Также налог не платят владельцы тех предметов роскоши, которые находятся в розыске как похищенные и на это есть соответствующая справка.

На законопроект уже поступил отрицательный отзыв правительства РФ, подписанный вице-премьером Александром Жуковым. В правительстве полагают, что принятие законопроекта приведет к двойному налогообложению имущества, так как перечисленное имущество уже облагается налогом на имущество физических и юридических лиц, а также к необоснованному увеличению налоговой нагрузки граждан и организаций. Кроме того, предлагаемые дифференцированные ставки налога на предметы роскоши в зависимости от стоимости и вида имущества не подкреплены обоснованиями и расчетами, высказали претензии в правительстве. Конечно, скромные квартиры на окраине Москвы под определение роскоши в версии Родины не попадают. Хотя сейчас даже скромная квартира в пределах Садового кольца по цене в 15 млн рублей никого не удивит. А если ее владелец имеет скромный доход, и не способен оплачивать свое жилье, вдруг ставшее роскошью? Ведь ежегодно сумма налога будет составлять 150 тыс руб. Еще один шаг в сторону расслоения Москвы на богатый центр и бедные окраины.

Предлагая зачислять новый налог в федеральный бюджет, автор законодательной инициативы признает, что налог на предметы роскоши вследствие ограниченности круга потребителей этих предметов не может иметь особого значения для бюджета. Однако он будет способствовать более равномерному распределению налоговой нагрузки на всех членов общества. Сейчас получается, что 13 проц подоходного налога одинаково платят все и скромный труженик какого-нибудь завода, и владелец заводов, газет, пароходов. Последних, между тем, становится все больше. По словам А.Бабакова, уже в 2001 году только в Москве было зарегистрировано более 3,5 тыс частных водных и воздушных транспортных средств, в частности, самолетов и вертолетов. Их число с каждым годом продолжает увеличиваться.

Впрочем, налоги на роскошь в разном виде существуют во многих странах уже давно. Так, в США каждый житель, использующий телефон, до сих пор платит трехпроцентный налог на предмет роскоши, каковым телефонная связь считается со времен войны с Испанией в конце XIX века. В 1898 г с целью сбора средств для конфликта был создан специальный фонд, куда и направлялся телефонный налог. Несколько лет назад подавляющее большинство членов палаты представителей США проголосовали за отмену абсурдного телекоммуникационного налога, однако сенат оставил всё как есть. Теперь сенаторы борются хотя бы за то, чтобы внутренняя налоговая служба США не распространила этот налог на Интернет. А в Китае политика расширения сети налогообложения потребления, особенно налогов на предметы роскоши, является частью общей государственной стратегии по сокращению разницы в доходах между бедными и богатыми слоями населения, платящими налоги. В апреле 2006 правительство повысило налог на потребление для некоторых видов товаров, включая яхты, мячи для гольфа и гольф-клубы /10 проц/, а также на дорогостоящие часы /20 проц/. Также были увеличены налоги на автомобили с объемом двигателя более 2 литров. Подобные поборы есть во Франции, Великобритании, Хорватии, Италии, а в Сардинии налог на роскошь приносит около 1 млрд долларов ежегодно, подчеркнул А.Баблаков.

Кроме того, где гарантия, что шкала излишеств не будет меняться? Даже сам автор законопроекта отметил условность и относительность понятия роскоши. Ведь в разное время в эту категорию входили самые разные предметы - например, тюльпаны в средневековой Голландии, выездные лошади, собаки, гербы, часы, перчатки, сапоги. А в России во времена войн и революций роскошью были даже обычная еда и теплая одежда, что же теперь, всем равняться на времена военного коммунизма?

Впрочем, отрицательный отзыв правительства может поставить крест на идее законопроекта, считают многие эксперты. Часть из них делает вполне ожидаемый вывод идея авторов законодательной инициативы состоит вовсе не в том, чтобы ее протолкнуть. Дело в том, что, несмотря на отрицательное заключение правительства, грядущее обсуждение документа в Государственной Думе может оказаться неплохой рекламой партии накануне выборов: документ, несомненно, вызовет живейший интерес значительной части электората. А уж тем более, если его завернут. Таким образом, родинцы одним махом убьют двух зайцев: и законотворческую невинность соблюдут /принят-то спорный закон не будет/, и политический капитал приобретут. Главное платить за роскошь в итоге не придется, и то хорошо.

Как заявил в эфире радиостанции Эхо Москвы юрист Михаил Барщевский, введение налога на предметы роскоши пока преждевременно. По его словам, сегодня лишний налог, то есть лишние деньги в бюджете, вредны, не полезны государству. Давайте вначале добьемся западного уровня жизни, западного уровня производительности труда, западного менталитета, при котором люди считают, что они работают для того, чтобы хорошо жить, а не чтобы выживать, тогда этот налог можно будет вводить, пояснил он. По мнению эксперта, на данный момент мы живем в капиталистическом обществе с капиталистической экономикой, но с социалистическим менталитетом, когда людям вбивают в голову, что богатым быть стыдно, богатым быть плохо. Ждать после этого роста производительности труда бессмысленно, делает вывод М.Барщевский.



Главная --> Публикации