Главная --> Публикации --> “елисеевский” гастроном закроется на год Юрист андрей иванович готье: была бы политическая воля Кризисы бывают разные В очередь за офисом Вторичное подмосковье

Все те проблемы, с которыми столкнулись люди при оформлении в собственность своих земельных участков и дач, так или иначе могут затронуть каждого, кто имеет домик в деревне.

Разговор с руководителем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаилом Мишустиным мы решили полностью посвятить читательским письмам и вопросам. И не только потому, что их пришло, как никогда, много.

Землемеры-разорители

В номере РГ за 16 ноября 2006 года Михаил Мишустин подробно рассказал, что такое Кадастр объектов недвижимости, как узнать кадастровую стоимость своего участка, высчитать земельный налог. Из этой публикации можно узнать, какие перемены ожидают собственников после принятия закона О Государственном кадастре недвижимости, когда и земля, и строения на ней будут учитываться не в отдельных системах, как сейчас, а в едином информационном ресурсе. А теперь - реальные жизненные истории.

Михаил Мишустин Правильно ваш читатель говорит: проблемы с межеванием действительно есть.

Российская газета Юрий Росляков, член дачно-огороднического кооператива Дубрава Раменского района Воронежской области утверждает, что, несмотря на дачную амнистию, проблем с оформлением участков, а их в кооперативе 7 тысяч, не уменьшается. Не проведено межевание, не налажен кадастровый учет. Из-за очередей в госучреждениях многие обращаются к риелторам. А у них оформление стоит в 2-3 раза дороже.

Напомню, что Госдума уже приняла в первом чтении законопроект О Государственном кадастре недвижимости. Там вводится новое понятие - кадастровые инженеры. Они будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. И чтобы оформить свою недвижимость, людям не придется обращаться сначала к землемерам, а потом в БТИ. Это уже экономия денег. А у нас появится возможность регулировать деятельность таких специалистов. Кадастровые инженеры должны будут объединиться в саморегулируемые организации (СРО), которые имеют выборные органы, компенсационный фонд. Последнее - особенно важно. В случае нанесения ущерба, вреда или неквалифицированной работы саморегулируемая организация будет рублем отвечать по обязательствам кадастровых инженеров перед людьми. То есть это фактически страхование ответственности кадастровых инженеров, которые сами же и будут вносить взносы в компенсационный фонд СРО.

К сожалению, в конце 90-х годов государство отдало землеустроительные работы на рынок, и теперь это коммерческая услуга. Так что компании, которые занимаются межеванием, нам не подчиняются. Они живут по своим рыночным законам, работают по договорным ценам. Единственное, что государство смогло, - в законе о дачной амнистии органам власти субъектов Федерации дано право до 2010 года устанавливать максимальные ставки на землеустроительные работы. Это хоть как-то будет сдерживать рост цены. Но без межевания, без подготовки соответствующих документов кадастровый учет не пройти. И в этом читатель РГ тоже прав. Так что людям все равно рано или поздно придется обращаться к землеустроителям.

Мишустин Действительно, такая проблема имеется. Однако, как я уже сказал, регулировать максимальные ставки на землеустроительные работы должны субъекты Федерации. Вот появятся кадастровые инженеры, они создадут на рынке реальную конкуренцию, у граждан появится выбор. И как следствие - снизятся расценки на услуги. Кстати, все это может стать реальностью уже в ближайшие годы.

РГ Пока все это - прекрасное будущее. А в настоящем - остаются нерешенные проблемы. Председатель Саратовской региональной общественной организации Союз садоводов сообщает, что в регионе до сих пор не определились с максимальной стоимостью оформления земельных участков. То есть не выполняется требование, на которое вы только что ссылались. В результате цены на проведение межевания доходят в Саратовской области до 1900 рублей. Подготовка проекта границ участка стоит 700 рублей, даже за простое описание земельного участка берут 500 рублей. А большинство садоводов - пенсионеры. Люди обращались в областную Думу - никакого результата. Как быть?

Мишустин Понятно, что все не произойдет одномоментно. Здесь просто так шашкой не махнешь. Закон О Государственном кадастре недвижимости будет вводиться поэтапно - до 2011 года. Это плавный переход. Необходимо будет подготовить программу обучения кадастровых инженеров. Правительство должно принять ряд регулирующих нормативных актов. Потребуется время и на то, чтобы наши уважаемые коллеги с рынка землеустроительных услуг, с рынка инвентаризации объектов недвижимости объединились в саморегулируемые организации. Нашему агентству, скорее всего, поручат работать с ними, контролировать их деятельность, чтобы она соответствовала установленному стандарту. Кстати, в законопроекте сказано, что на рынке смогут работать только те кадастровые инженеры, которые состоят в СРО. Остальным - вход закрыт.

РГ Вы говорите - кадастровые инженеры. Они откуда возьмутся сразу в таком количестве? И кто их будет контролировать?

Мишустин Нет. Уже выданные свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или дом не подвергаются никакому сомнению. Государство гарантирует гражданину это право собственности.

РГ Законопроект О Государственном кадастре недвижимости предусматривает создание единого кадастра, где будут учтены и земельные участки, и здания, сооружения, которые на них находятся. Получается, должно быть одно свидетельство на право собственности? А если люди уже оформили отдельно землю и дом, придется ли им проходить перерегистрацию?

Мишустин Категорически - нет.

РГ И все-таки вернемся к сегодняшним проблемам. Как вы считаете, цены на землеустроительные работы, которые сложились на рынке, справедливые?

Мишустин Поставленный вопрос крайне важен. Именно поэтому в принятом в первом чтении проекте закона О Государственном кадастре недвижимости определен механизм привлечения к ответственности СРО и их членов за нарушения законодательства. При этом кадастровые инженеры в указанных случаях подлежат исключению из членов СРО, что делает в дальнейшем крайне затруднительной их деятельность в кадастровой сфере, а при серьезных нарушениях СРО также может быть ликвидирована по судебному решению.

РГ Но если за 15 лет на рынке так и не возникла конкуренция, что изменится с приходом кадастровых инженеров? Как пишут наши читатели, сейчас в регионах работают назначенные властью землеустроительные компании. Остальных - туда просто не пускают. Где гарантия, что потом не возникнут такие же СРО? Может, надо подойти к проблеме с другого конца: вести на этом рынке услуг мониторинг цен и разбираться с теми, кто их держит такими высокими?

Я понимаю, людей очень мучают все эти проблемы, когда они не могут оформить земельный участок. Однако гражданин должен четко понимать, что и от кого зависит. Роснедвижимость же предоставляет выписку из кадастрового учета, кадастровый план участка. Для этого, еще раз повторю, надо провести межевание, которым занимаются частные землеустроительные компании. А Росрегистрация на основе собранных вами документов регистрирует ваше право собственности и выдает свидетельство.

Случаи недобросовестной конкуренции должны пресекаться максимально жестко с привлечением компетентного органа в данной сфере - Федеральной антимонопольной службы. При этом законом предусмотрено наказание не только для землеустроительных компаний, но и для должностных лиц, допустивших соответствующие нарушения.

РГ Однако наши читатели считают, что все дело в тех правилах игры, которые устанавливают на местах. Например, человек не может обратиться к землемеру из другой области, который берет за свои услуги значительно меньше. Документы просто не принимают.

В то же время при получении информации о нарушениях законодательства в соответствующей сфере Роснедвижимость незамедлительно обратится в компетентные органы с просьбой о проведении расследования по представленным фактам.

РГ У нас есть такая информация. От народного артиста России Михаила Боярского: Не могу с вами не поделиться своими впечатлениями о работе территориального отдела по Всеволожскому району Ленинградской области. Наиболее удручающую картину трудно себе представить. Мало того, что сотрудники сами ничего не делают, да еще заставляют садоводов бегать и переделывать кадастровые планы. Когда делал кадастровый план на свой участок, то у них был начальник Ашрапов. Когда сдавал проверку, кадастровый план завернули и заставили переделать на и.о. начальника Ошанина. Когда переделал, заставили переделать с и.о. начальника на начальника. Да сколько же еще будет продолжаться этот беспредел?

Мишустин Скажу одно - в законодательстве такого ограничения нет. И что значит: не принимают? Обязаны принимать. Если такие факты есть, обращайтесь в региональное управление Роснедвижимости, там не помогут - к нам. Можете зайти на наш сайт kadastr.ru и отправить свою жалобу по электронной почте. Разберемся. Там, кстати, есть раздел Опрос по территориальным органам, где мы собираем информацию о том, как наши управления принимают людей.

Близок пай, да не получишь

Мишустин Я с большим уважением отношусь к Михаилу Боярскому. Могу сказать одно: к большому сожалению, иногда без лишней волокиты не обходится. По всей видимости, здесь именно такой случай. Думаю, наши сотрудники из территориального отдела по Всеволожскому району найдут возможность связаться с Михаилом Сергеевичем и принести ему свои извинения.

Мишустин Я, конечно, не могу комментировать частную беседу, но речь, судя по всему, идет об оформлении кадастрового учета земельных долей, выделенных гражданам в собственность в рамках реорганизации бывших колхозов и совхозов. Это очень эмоциональный вопрос. В то же время вопросы распределения земель должны разрешаться в установленном законодательством порядке, при этом органы Роснедвижимости, их должностные лица и г-н Лащенов, в частности, не имеют никакого отношения к распределению земель. Повторюсь, что функция Роснедвижимости - кадастровый учет.

РГ Письмо от Уполномоченного по правам человека по Московской области. Представитель территориального управления г-н Лащенов якобы в личной беседе заявил, что он принципиальный противник раздачи земель. И, видимо, поэтому ввел такой порядок: гражданину не выдаются выписки из кадастрового учета, пока не пройдет процедуру регистрации предыдущий заявитель. И если она длится год или два, все последующие граждане будут стоять в очереди.

Мишустин Это проблема не только Подмосковья. Дело в том, что в свое время людям предоставили право на владение земельными долями, но в натуре участок не выделили. Например, владел колхоз двумя с половиной тысячами гектаров, и таким общим земельным участком ставился на кадастровый учет. Теперь люди хотят иметь не только государственное свидетельство о праве собственности на земельную долю, но и реальную землю. Необходимо пройти кадастровый учет, а до этого размежевать единый клин на доли. Тут и начались проблемы. Это же надо всех пайщиков собрать, договориться, кому какой участок земли отходит. Начинаются споры - раздоры: Почему мне этот участок дают, а не тот?. И пока вы с соседом все не согласуете, не проведете межевание, кадастрового учета вам не пройти.

РГ Тогда почему в Подмосковье процедура оформления земельных паев растягивается на несколько лет?

РГ И что мешает повторить такой опыт в других регионах?

В Псковской области вместе с датчанами мы серьезно занимались этой проблемой. И попытались заменить хаотичное выделение земельных паев в натуре логически выстроенной процедурой. И нам это удалось. Мы сделали ставку на то, чтобы решать этот вопрос вместе с органами местного самоуправления. И наша задача состояла в том, чтобы организовать селян, договориться, как они будут делить свою территорию. Так меньше споров возникает. К тому же участие местной власти давало людям гарантию, что все они получат свою долю, никого не обидят. И как только принималось решение, начинали межевание сразу всей площади. Кстати, при таком подходе стоимость землеустроительных работ для каждого пайщика оказалась примерно в 7-10 раз ниже, чем при индивидуальном заказе. Нам удалось довести цену за один пай примерно до 1000 рублей.

На сайте Роснедвижимости мы вывесили материалы по псковскому эксперименту. И, пользуясь возможностью, обращаюсь к уважаемым руководителям муниципальных образований, где существуют пайщики земли, надо заниматься этой проблемой. А мы готовы, и нашим территориальным органам все разъяснено: как только проведете межевание, оформить участки в установленном порядке.

Мишустин Мы помогаем это сделать. Однако люди сами должны проявлять инициативу, обращаться к муниципальным властям, между собой разбираться. Как это можно сделать наименее безболезненно, мы показали на примере Псковской области. Действуйте!

РГ Ульяновский областной союз садоводов столкнулся с такой проблемой. Кадастровая палата области настаивает на проведении межевания при оформлении недвижимости на каждый участок. Межевание, по словам руководителя областного союза Евгения Балюка, стоит 4 тысячи рублей. А это месячный заработок садовода. Между тем, когда выделяли земельный участок, межевание уже было проведено. Есть план, есть свидетельство. Стоит ли заново огород городить?

Дачная амнистия: все не так просто

РГ Предприниматель Евдокимов из Краснодара тоже считает, что закон о дачной амнистии прибавил проблем: ведомства никак не могут договориться, кто и какие сведения им должен предоставлять. В итоге людям приходится добывать документы не только на свои, но и на соседние участки.

Мишустин Если кадастровый план земельного участка уже есть, ничего переоформлять не надо. Если его нет или изменились границы земельного участка, то тогда действительно надо пройти кадастровый учет для уточнения характеристик участка. Но здесь необходимо учесть один важный момент. Он связан с Федеральным законом О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Это так называемый в народе закон о дачной амнистии. Он установил, что при различии данных в свидетельстве о государственном регистрации права собственности и в кадастровом плане о площади земельного участка за основу принимается информация из кадастрового плана.

Для государственной регистрации прав на дачные, садовые дома, гаражи дополнительно к документам на земельный участок требуется декларация, заполняемая самим гражданином, на индивидуальные жилые дома - технический паспорт.

Мишустин Дачная амнистия дает возможность упрощенного оформления прав как на земельные участки, так и на здания, сооружения. В законе перечислены все документы, которые для этого необходимы. И никто не имеет права просить какие-то другие документы. Все, что надо для государственной регистрации прав на земельный участок, - это кадастровый план, свидетельство о праве или иной документ о предоставлении земельного участка.

РГ И все-таки люди не понимают, как вы определяли кадастровую стоимость земли. Некоторые считают, что она завышена, другие, наоборот, обижаются, что низкая.

Почем нынче кадастр

После завершения оценки, вся информация поступала в территориальные органы Роснедвижимости и центральный аппарат Роснедвижимости. Центральный аппарат агентства проводил экспертизу результатов оценки на предмет их соответствия единым для всей Российской Федерации методикам. То есть наша задача заключалась в определении сопоставимых на всей территории страны и экономически обоснованных показателей стоимости земельных участков. После проведения экспертизы губернаторы в своих регионах утверждали кадастровую стоимость на каждый участок. Так что последнее слово было за главами субъектов Российской Федерации.

Мишустин Кадастровая оценка, которая сейчас является основой налоговой базы для исчисления земельного налога, производилась по всей стране профессиональными оценщиками. Часть денег на это выделили из федерального бюджета, часть - дали субъекты Федерации. Там, где есть активный оборот недвижимости, например, в крупных городах, кадастровая стоимость устанавливалась на основе статистического анализа рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены, предложения, размер арендной платы). Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода. Затратный метод для земельных участков не применялся. Об этом методе можно говорить только по отношению к зданиям и сооружениям.

РГ Могли ли губернаторы при утверждении повысить или понизить кадастровую стоимость?

Люди должны понимать, что кадастровая стоимость применяется лишь для исчисления земельного налога. Она определяется методами массовой оценки для групп объектов и с рыночной ценой или рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать. Учитывая, что мы оценивали землю с 2002 по 2005 год, во многих местах кадастровая стоимость на сегодняшний день уже отстает от рыночной. Ничего страшного, что она может оказаться ниже рыночной. В конце концов если вы захотите продать участок, то запросите за него столько, сколько сочтете нужным. В этом случае кадастровая стоимость может служить просто ориентиром, отправной точкой. Во всем мире стоимость для целей налогообложения не растет так быстро, как цены, по которым совершаются сделки.

Данные о кадастровой стоимости по всей стране помещены на нашем сайте - это открытая информация. По расчетам наших специалистов, суммарная кадастровая стоимость всех земель Российской Федерации составляет 23,6 триллиона рублей.

Мишустин Нет. За ними было право утвердить стоимость или нет. Если губернатора что-то не устраивало, он мог настоять на пересмотре результатов. Например, в регионе решили, что оценщики неправильно определили факторы стоимости или использовали недостаточное количество данных о сделках с недвижимостью. Все эти вопросы решались при согласовании результатов оценки с органами местного самоуправления и субъекта в целом.

В периоды, когда переоценка не проводится, органы местного самоуправления имеют возможность регулировать поступления в муниципальные бюджеты от земельного налога путем установления соответствующих налоговых ставок. В случаях, когда сразу установлена максимальная налоговая ставка, местная власть фактически лишает себя возможности увеличивать налоговые поступления как минимум три года.

Следует учитывать, что для властей важнейшим вопросом всегда является вопрос соответствующего наполнения бюджетов. С этой целью законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще, чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет. Например, такие города, как Москва, Санкт-Петербург, где цены на недвижимость растут быстрее, будут проводить переоценку чаще. А города поменьше - раз в пять лет. Решение должно приниматься прежде всего исходя из экономической целесообразности. Зачем тратить бюджетные деньги на такую огромную, сложную работу, если ценовая ситуация особо не изменилась, а следовательно, и перерасчет налоговой базы не принесет дополнительных доходов в бюджеты?

РГ Как вы считаете, государство должно выкупать землю, которую изымает у владельцев для своих нужд, по кадастровой или рыночной стоимости? Например, если решено построить дорогу?

И раз мы заговорили о налогах, пользуясь случаем, хочу поздравить российских налоговиков с юбилеем, который они отмечают в эти дни: 15-ю годовщину создания налоговой службы. Роснедвижимость уже не один год успешно сотрудничает с ФНС России. И я надеюсь, что и в дальнейшем наши партнерские отношения будут только развиваться.

К примеру, мы предоставляли министерству транспорта сведения по кадастровой стоимости земель, зарезервированных для строительства дорог, что помогло оценить ориентировочные затраты на выкуп этих земель.

Мишустин В случае выкупа имущества для государственных нужд государство является обычной стороной в сделке. Цена этой сделки должна формироваться на открытом рынке. Что касается кадастровой стоимости, то она может являться хорошим ориентиром для государства при принятии тех или иных управленческих решений и оценки последствий принятия этих решений.

РГ Вы проделали огромную работу по созданию Единого государственного земельного кадастра и оценке всех земель России. Теперь будете заниматься Единым государственным кадастром недвижимости. Сколько же денег на все это потребуется? И, главное, кто платит?

25 миллиардов и шесть лет

Но уже появились вопросы, и мы сейчас корректируем подпрограмму. Первый год дал нам возможности понять, что к чему. Например, земельных участков оказалось больше, чем мы предполагали. В начале нашего пути мы имели на учете 32 миллиона участков, а после инвентаризации их оказалось уже 40 миллионов. Зданий и сооружений и других объектов, прочно связанных с землей, по нашим подсчетам и по данным БТИ и союза инвентаризаторов, было 70 миллионов. А сейчас только в трех регионах, где мы начали создавать Единый кадастр недвижимости, число объектов в 2,5 раза превысило то, что было заявлено БТИ. То есть у нас огромный пласт не зарегистрированных и существующих вне правового поля зданий, сооружений и строений. Кстати, дачная амнистия должна нам помочь вывести на свет как можно большее количество таких объектов недвижимости.

Мишустин В 2002 году правительство, понимая важность и необходимость инвентаризации всей страны, приняло Федеральную целевую программу создания автоматизированной системы Государственного земельного кадастра. А в сентябре 2005 года одобрило подпрограмму создания Единого кадастра недвижимости. На их финансирование из федерального бюджета выделят 25,5 миллиарда рублей. А на создание системы отведено 6 лет. Это серьезные вложения государства.

РГ Однако Роснедвижимости придется немало потратиться и на себя. Принят новый административный регламент, и теперь вам предстоит переоборудовать все свои территориальные офисы, например, оснастить кондиционерами, организовать парковки. Читатели спрашивают, когда все это будет сделано?

Тем не менее выделенных средств должно хватить, чтобы к 2011 году провести учет и создать, во всяком случае в основных бюджетообразующих регионах, Единый кадастр недвижимости. Кроме того, мы имеем возможность, например, для оценки, для проведения аэрофотосъемки привлекать средства местных бюджетов. И надо сказать, что власти территорий проявляют к нашей работе все больше и больше заинтересованности. Впрочем, ничего удивительного. Ведь земельный и имущественный налоги целиком идут в бюджеты муниципалитетов. И от того, насколько тщательно будет проведен учет и объективно оценена недвижимость, зависят доходы территорий. Это стабильность и прогнозируемость региональных и местных бюджетов. Используя кадастр, губернатор или глава муниципалитета четко знает, что у него есть и сколько это стоит, какие можно получить с этого налоги.

Практика показала, что при такой организации дела максимальное время ожидания заявителей составляет около 30 минут, время сдачи документов - 10 минут. А на получение выписки из Земельного кадастра уходит не более 10 дней.

Мишустин Недавно первый вице-премьер Дмитрий Медведев в ходе визита в Кемеровскую область посетил первый такой офис, открывшийся как раз в сентябре этого года. Здесь предельно упрощена процедура предоставления государственных услуг, они стали проводиться в более комфортных условиях, экономится время граждан. Вход в здание территориального отделения Управления Роснедвижимости по Кемеровской области оборудован специальным турникетом для людей с ограниченными физическими возможностями, что позволяет обслуживать любых клиентов. Прием заявителей регулирует электронная система контроля очереди. На установленном в зале терминале посетитель выбирает вид услуги, после чего получает отрывной талон, номерок окна, в котором у него будут приняты документы. Подав документы, посетитель получает расписку, где указана точная дата, когда он может прийти для получения запрашиваемых сведений. Также бумаги могут быть направлены по почте. Если возникают какие-то вопросы, посетителя направят к консультанту, который может дать дополнительную информацию на интересующую заявителя тему. Поэтому мы открываем консультативные окна, где посетителям все подробно объясняют. При этом выдача и прием документов идут своим чередом, без задержек. В московском территориальном управлении уже открыто 25 таких окон.

РГ Михаил Владимирович, у нас еще осталось достаточно много вопросов по конкретным ситуациям. Здесь, конечно, надо разбираться на месте.

То есть введение административного регламента дает людям возможность требовать, чтобы ожидание оказания услуги было нормировано по времени, т.е. не более 30 минут. Хочется подчеркнуть, что регламент фактически является мерилом работы чиновников всех уровней. И его введение - итог огромной работы, проведенной комиссией правительства Российской Федерации по административной реформе и ее председателем - руководителем аппарата правительства Сергеем Нарышкиным. Разумеется, чтобы в полной мере внедрить регламент по всей стране, потребуется время и финансовые средства, но первый, самый трудный шаг уже сделан.

В 1990-х годах спрос на загородную недвижимость в десятки раз превышал предложение. У застройщиков, сумевших в то время оценить потребности рынка и отреагировать на них, бизнес процветал. Однако еще пять-шесть лет назад, по словам гендиректора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, общий объем предложения составлял около 50 коттеджных поселков, а количество проектов, удовлетворяющих спросу, не превышало 10.

Мишустин Давайте я заберу их с собой. Мы их разошлем в наши территориальные управления, чтобы людей приняли, выслушали, разобрались. И если вопрос находится в компетенции Роснедвижимости, помогли им.
Рост конкуренции на рынке недвижимости Подмосковья заставляет девелоперов искать новые маркетинговые решения. Чтобы привлечь внимание потребителей, одни делают ставку на именитого архитектора, другие сосредоточены на комфорте и инфраструктуре, а третьи организуют в поселках экстремальный или экзотический отдых.

Продавать все сложнее
С увеличением предложения на загородном рынке недвижимости обострилась и конкуренция. В 2001 году на рынок вышел проект Новорижский (120 домовладений, подчиненных единой архитектурной концепции), который впервые воплотил идею организованного коттеджного поселка. А через год начались продажи в поселках Усадьба Веледниково, Успенские поляны и Шервуд, чуть позже на Новорижском шоссе развернулась работы по проектам Резиденция Бенилюкс и Риверсайд. Концепция этих коттеджных поселков оказалась удачной и востребованной на рынке. В результате, по мнению независимого эксперта рынка Сергея Елисеева, продажи в других проектах начали замирать.

Активное развитие рынок загородной недвижимости получил лишь в последние годы. Сейчас в Подмосковье насчитывается около 400 коттеджных поселков. По данным руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Дмитрия Цветкова, в настоящее время продаются коттеджи примерно в 190 поселках. В среднем в каждом из них 50 домов. Получается, что предлагается к продаже около 9-10 тысяч объектов на первичном рынке и примерно 3,5-4 тысячи - на вторичном, - прикидывает эксперт.

Любителям концептуальности
Одним из популярнейших путей для привлечения покупателей является оригинальная архитектурная концепция. Человек, по сути, приобретает не дом, а образ, концепцию - некий элемент среды, где он будет жить, - рассуждает управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков. - Кроме того, архитектурный облик поселка определяет его статус. Что касается стилей, то, по мнению Сухарькова, дорогие поселки тяготеют к традициям европейской архитектуры и, в частности, к русскому классицизму.

Игроки рынка учли этот опыт. И сегодня, когда предложение превысило спрос, застройщики серьезно прорабатывают концепцию проектов, чтобы привлечь покупателей. Как отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая, срок экспозиции загородных объектов в последние годы растет и в настоящее время составляет около шести месяцев. Если раньше девелоперы могли найти интересный участок земли, то сегодня практически все свободные участки имеют изъяны, - уточняет она. Борясь за клиентов, застройщики вынуждены предлагать интересные архитектурные концепции либо оригинальные маркетинговые решения. Например, продолжает Литинецкая, если участок расположен в сосновом бору, то застройщику проще и выгоднее вписать дома в естественный ландшафт, а если участок находится в чистом поле, то стоит больше внимания уделить архитектурным решениям и инфраструктуре. В любом случае девелоперу необходимо предварительно провести анализ, чтобы максимально использовать преимущества участка и максимально скрыть его недостатки, - уверена она.

Впрочем, концептуальность иногда оборачивается и проблемами. На привлечение клиентов сильно влияет ценовая политика, - делится Дмитрий Цветков. - Скажем, тематический поселок Бельгийская деревня не очень хорошо продается - просто в силу высокой стоимости объектов.

Например, построенный в европейском стиле поселок Резиденция Бенилюкс - это загородный комплекс, площадь которого разделена на три участка - Голландия, Бельгия и Люксембург, где построены коттеджи в отвечающей названию манере. А проект Берендеево царство построен полностью в русском стиле.

По мнению Сухарькова, удачный пример такого решения - коттеджный поселок Николино, расположенный в 26 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В поселке есть практически вся инфраструктура, которую можно представить, - боулинг, бани, ресторан, фитнес-центр, парки, заправка и прочее.

Увлеченные спортом
По словам Максима Сухарькова, сегодня одним из главных критериев при покупке стала внутренняя инфраструктура объекта. Этот фактор входит тройку решающих наряду с природными характеристиками и транспортной доступностью, и им интересуются клиенты в 90% случаев, - уверен эксперт. - Ведь качественная инфраструктура превращает поселок в комфортное загородное жилье, из которого совершенно нет желания уезжать.

Некоторые поселки изначально позиционируются как клубы любителей активного отдыха и здорового образа жизни. В частности, в проекте S-Club, расположенном в 45 км от МКАД по дмитровскому направлению, спортивная инфраструктура включает в себя спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, фитнес-центр. Кроме того, здесь есть прокат спортивного инвентаря и помещения для его хранения. Особый акцент, учитывая расположение поселков, застройщики делают на горнолыжную тематику.

Особое отношение у застройщиков к спортивным объектам, на которые сегодня делается особый упор. По словам Алексея Аверьянова, около 80% коттеджных поселков располагают хотя бы одним спортивным объектом на территории. Обычно это спортивные площадки и теннисные корты. Значительно реже встречаются роллердромы, велосипедные дорожки и фитнес-центры. Спортивно-оздоровительные комплексы расположены в поселках Благовещенка, Горки-Кантри, Новахово. А в Вальдорфе помимо теннисных кортов есть футбольно-хоккейная площадка. Поселок Визендорф может похвастаться собственным роллердромом. А в проектах Троицкий парк и Успенский лес есть специальные беговые дорожки.

В семейном поселке Княжье озеро, расположенном на Новорижском шоссе, помимо большого спортивного комплекса есть конноспортивная база и охотничий клуб - ему, кстати, принадлежит крупное охотничье хозяйство в Тверской области. Кроме того, здесь запланировано строительство роллердрома и скалодрома.

Более масштабный проект реализуется в 80 км от Москвы, в Рузском районе. В расположенном рядом с Озернинским водохранилищем комплексе Другие берега - его площадь достигает 1 тысячи га - запланировано строительство конной трассы, гольф-поля, парусной станции, парка экстрима с трассой для джипинга, скалодромом и склоном для катания на лыжах.

Совсем недавно рынок загородной недвижимости начал перенимать модное увлечение европейской аристократии - гольф, - рассказывает Алексей Аверьянов. Хотя пока проектов с гольф-клубами на рынке нет, в ряде поселков сообщается об их постройке. В частности, поля для гольфа в перспективе решено оборудовать в Agalarov Estate, Пестово, Рублевка гольф-клуб, Рузская Швейцария, Раздолье, Кленово и Березовка. Однако, по мнению Цветкова, и застройщикам, реализующим поселки с гольф-полями, также не стоит рассчитывать на успешность этих проектов. У нас в стране не так много любителей этого вида спорта, и на выбор жилой недвижимости для большинства клиентов вряд ли повлияет расположенное поблизости поле для гольфа, - уверен эксперт.

Достаточно много загородных проектов реализуется поблизости от горнолыжных склонов. Причем не только на Дмитровском шоссе, ставшем эпицентром этого вида спорта в Подмосковье. Например, компания Ваш финансовый попечитель планирует окупить искусственные горы строящегося курорта Рузская Швейцария именно за счет продажи коттеджных поселков, возводимых в рамках проекта. Однако, по мнению Дмитрия Цветкова, подобная тенденция не приживется. Состоятельные люди могут позволить себе купить хороший дом и при этом кататься где-нибудь во Франции, Швейцарии или Австрии, - считает он.

Впрочем, не все водные поселки ориентированы исключительно на дорогостоящий яхтинг. Жители поселка Московское море, расположенного на Ленинградском шоссе в 107 км от МКАД, имеют возможность заняться рафтингом или сплавом на байдарках по окрестным речушкам, а также покататься на парусных катамаранах, глиссерах или водных лыжах.

Зато в успехе поселков с собственными яхт-клубами никто из экспертов не сомневается. В последние годы они очень популярны и спрос на них достаточно высок, - поясняет Алексей Аверьянов. С ним согласен и критично настроенный по отношению к другим модным спортивным веяниям Дмитрий Цветков. Водные поселки себя вполне оправдывают: ведь многие богатые клиенты хотят иметь не только дом у воды, но и яхту, - подытоживает он. Основная доля загородных проектов с яхт-клубами - Зеленый Мыс, Мякинино, Раздолье, Пестово, Дубрава, Паллада - вышли на рынок в последние два года. На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается около двух десятков подобных проектов, основная масса которых располагается по Дмитровскому шоссе. Стоимость объектов в коттеджных поселках с яхт-клубами составляет от $2500 до $5000 за 1 кв. метр, что, по мнению Аверьянова, вполне соответствует средней стоимости проектов такого класса.

Сегодня покупатели стали гораздо более практичными и не желают платить дополнительные средства за различные излишества, - уверен аналитик корпорации ИНКОМ-Недвижимость Иван Воробьев. По его словам, в последнее время одной из тенденций загородного рынка является вынос многих объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, спортивных сооружений - за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Сейчас такие конгломераты с единой инфраструктурой можно встретить на одном из самых престижных направлений - Новорижском шоссе.

Дорогое удовольствие
Оптимизм Максима Сухарькова по поводу широкой внутренней инфраструктуры разделяют далеко не все эксперты. Большой объем инфраструктуры не окупается, и затраты на него ложатся сначала на застройщика, а в конечном счете на плечи жильцов, - рассуждает Мария Литинецкая. Причем стоимость инфраструктуры серьезно увеличивает как первоначальную цену на объект, так и эксплутационные платежи, которые, по данным компании Терра-недвижимость, могут доходить до $1-1,5 тысячи в месяц.

Например, в поселках Vitro Village и Резиденция Бенилюкс расположены мини-зоопарки, в усадебном комплексе Бухта Бунина запланирована пейнтбольная площадка. А на территории поселка Клуб 2071 планируется строительство трассы для радиоуправляемых автомобилей, - добавляет Мария Литинецкая. В Новорижском покупателей привлекают археопарком: при строительстве на территории поселка было обнаружено древнее городище, что удачно обыграл девелопер проекта.

Ставка на фишку
Впрочем, как замечает ряд экспертов, клиентов можно привлечь и менее дорогостоящими, но необычными фишками. Интересные маркетинговые ходы обращают на себя внимание потенциальных покупателей ничуть не меньше, чем дорогостоящая инфраструктура. Как правило, это очень незначительные вложения, благодаря которым можно повысить привлекательность поселка и вызвать дополнительный интерес клиента, - рассуждает Максим Сухарьков.

По мнению большинства экспертов, в будущем структурирование загородного рынка продолжится. Усиление конкуренции побуждает девелоперов к развитию концепции проектов, в том числе созданию определенных фишек, привлекающих клиентов к поселку, - подводит итог Алексей Аверьянов. По его мнению, в первую очередь такие проекты будут организованы в высоких сегментах загородного рынка - элит и бизнес, а концепция поселков включит объекты, отвечающие новым модным увлечениям.

Возникают и проекты, которые позиционируются девелопером как поселки для клиентов, чьи хобби похожи. В частности, в Заповедном озере, расположенном в Дмитровском районе, обращается внимание на возможность хорошей рыбалки. Кроме того, появляются проекты, где акцент делается не на определенную инфраструктуру, а на организацию досуга. По словам гендиректора компании Farm House Тараса Нечипоренко, в строящийся поселок Деревня Озерна планируется привлекать различные фирмы, специализирующиеся на развлекательных и спортивных услугах: организации велопрогулок, охоты, праздников и прочего. Трудно сказать, насколько подобные изюминки увеличивают продажи, но безусловно, что интересные, запоминающиеся маркетинговые находки привлекают внимание потенциальных клиентов, - уверена Мария Литинецкая.

На вчерашнем заседании московского правительства мэр Юрий Лужков нашел причину роста цен на столичную недвижимость: В Москве цены на жилье остановились одновременно с остановкой роста цен на нефть. Тем самым, сняв частично с себя и своих подчиненных ответственность за дорогое жилье - рынок, мол, сами понимаете. Чтобы произошла стабилизация цен, необходимо много и быстро строить, - не согласен с мэром вице-президент общественной организации ОПОРА России Алексей Кожевников. - Сегодня инвестору в Москве это сделать крайне сложно: высока степень коррупции в решении таких вопросов, как выделение земельного участка под строительство, подключение объекта к инженерным коммуникациям. По его мнению, прежде всего необходимо демонополизировать рынок.

Вчера столичное правительство приняло за основу программу Москвичам - доступное жилье на 2007-2009 год и задание на 2010 год. Документ оказался в чем-то революционным: впервые столичные чиновники столь жестко прописали протекционистские меры по отношению именно к москвичам. По сути, иногородних, если они не олигархи, лишают возможности приобрести квартиру в столице. Однако, по мнению аналитиков, новая жилищная политика мэрии выйдет боком и для москвичей: жесткие меры могут привести к серым схемам и коррупции, а стабилизации цен на жилье так и не будет.

До сих пор 10-летний стаж требовался для участия в программах социальной ипотеки, помощи молодым семьям и т.п. - то есть там, где покупка жилья происходила с помощью городского бюджета. Что, как считает директор Corpus Juris Денис Балакин, оправдано. Однако, как признали авторы новой жилищной программы, мерами содействия реально охвачены лишь те москвичи, которые состоят на жилищном учете (7% населения города) или проживают в ветхих и аварийных домах, общежитиях. Как этот печальный факт натолкнул на мысль ввести ценз оседлости фактически на всем рынке московского жилья, неведомо. Но теперь столичным застройщикам придется продавать большую часть квартир настоящим москвичам.

Москва - для москвичей
В столичной мэрии пошли по другому пути. Согласно представленной на заседании программе, купить квартиру в Москве тем, кто не имеет 10-летнего стажа законного проживания в ней, будет очень трудно.

Нововведениями столичных чиновников уже заинтересовались в Федеральной антимонопольной службе (ФАС). Программа станет объектом пристального внимания со стороны службы, и если мы найдем там нарушения, то будем требовать ее отмены, - заявил Газете глава управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев. Правила резервирования квартир нарушают Конституцию и Гражданский кодекс: ведь речь идет о том, что одна из сторон договора купли-продажи определяется по принципу места жительства, - подсказывает ему Денис Балакин.

Предлагается два альтернативных варианта новых условий инвестконтракта (договор между инвестором-застройщиком и городскими властями). По одному из них, инвестор должен будет резервировать до 80% принадлежащей ему площади для продажи москвичам, причем 30% из этой доли - продать по фиксированной цене, указанной в инвестконтракте. Второй вариант: доля города при строительстве увеличивается вдвое (сегодня она доходит до 30%-40%), однако до 50% своей доли обязуется передать застройщику - если тот будет продавать квартиры москвичам.

Снимать и копить
Для сокращения очередей на квартиры мэрия предлагает москвичам и другую схему: все москвичи смогут войти в специализированные жилищно-строительные кооперативы (СЖСК). Цель СЖСК, работающих под контролем властей - непосредственное финансирование строительства домов, в которых пайщики приобретут квартиры по себестоимости.

Новшества вряд ли приведут к стабилизации цен на рынке недвижимости, - считает аналитик рынка Олег Репченко. - Наоборот, могут быть самые неожиданные последствия. Появятся посредники, которые будут перепродавать зарезервированные квартиры иногородним, и таким образом для последних новое московское жилье станет дороже. Однако иногородние не станут меньше покупать: они перекинутся на вторичный рынок. И тогда для москвичей предложений на вторичке станет меньше.

В принципе, не особо рассчитывают на все вышеперечисленные новшества и сами чиновники. Согласно намеченным в программе планам, за счет системы резервирования квартир до 2010 года улучшат свои жилищные условия 10,5 тысячи семей, с помощью СЖСК купят квартиры чуть более 8 тысяч семей, а снимут квартиры 3,8 тысячи семей. Но только очередников - 189 тысяч семей, и даже из них квартиры к 2010 году получат около 103 тысяч. Непонятно, почему авторы программы ожидают стабилизации цен и уменьшения срока накоплений на покупку жилья (с 10 лет до семи к 2010 году). Видимо, нефть, по их расчетам, сильно подешевеет.

Ждать новой квартиры можно будет в съемной: москвич со стажем сможет арендовать ее из жилищного фонда города. Арендная плата будет от 8% среднерыночной ставки для стоящих в очереди на квартиру более 15 лет до 60% - для москвичей, которых не ставят в очередь, потому что не признают малоимущими. Кроме того, мэрия готова доплачивать инвесторам доходных домов - если все квартиры в них сдадут опять же москвичам. Этот бизнес приносит менее 5% годовых. Даже частникам куда выгоднее продать квартиру и вложить деньги, например, в какой-нибудь ПИФ, - сомневается в инициативе Олег Репченко.

Квартира в Москве - это товар или награда?

Квартира ценой голода
Средний совокупный годовой доход московской семьи из трех человек в 2006 году, по подсчетам столичных чиновников, составляет 440 тысяч рублей. Итого в месяц получается примерно 36,6 тысячи. Предположим, что живет семья исключительно по потребительской корзине, установленной законом Москвы. Потребкорзина, месячная стоимость которой составляет сейчас около 5 тысяч рублей на человека, включает продуктовый набор, плату за жилье и коммунальные услуги, транспортные траты, необходимую одежду и даже услуги культуры. Правда, все это - в объеме, необходимом только для физического выживания. Например, трудоспособный гражданин должен сносить не более семи пар носок за полтора года и три пальто за семь с половиной лет, раз в месяц посетить самый дешевый киносеанс и питаться весьма однообразно и скудно. За вычетом трех таких потребительских корзин у среднестатистической московской семьи остается чуть более 20 тысяч рублей, которые мэрия и предлагает вкладывать в будущее жилье. Сейчас квадратный метр в квартирах эконом-класса стоит чуть более $4 тысяч. То есть 54 квадратных метра, положенные по норме на три человека, обойдутся в $216 тысяч, или 5,75 млн рублей. Если откладывать ежемесячно по 20 тысяч рублей, то накопить необходимую сумму можно за 24 года. И это если не учитывать, что по одной из предложенных мэрией схем семья за то время, что копит на квартиру, будет еще и снимать за деньги жилье, что весьма недешево: по данным аналитиков компании МИЭЛЬ-Недвижимость, в октябре этого года в наиболее демократичном Юго-Восточном административном округе Москвы за аренду двухкомнатной квартиры просили от $800 долларов.

Сейчас это награда. Во времена коммунистов квартира была как некий специфический повод раздачи жилья тем людям, которые проработали всю жизнь. Москва теперь, наверное, один из немногих регионов, в котором хоть как-то двигается социальная очередь. Но я думаю, что все очередники в обозримом будущем квартиру не получат. Так что это действительно будет награда тем, кто ее заслужит!

Сергей Гончаров / депутат Мосгордумы, президент Ассоциации ветеранов спецподразделения Альфа:

Михаил Державин / народный артист России:

В первую очередь ее должны получить оставшиеся в живых ветераны ВОВ, афганцы Все остальные, раз уж мы перешли к дикому капитализму, должны покупать жилье за деньги. С одной стороны, сейчас в Москве существует огромная очередь на жилье, а с другой - здесь пытаются обосноваться все кому не лень, заключая фиктивные браки и т.п. Поэтому правительство Москвы и пытается сделать так, чтобы квартиры получали те, кто действительно является москвичом. И никто, естественно, не собирается делить москвичей на белых и черных.

Артем Тарасов / бизнесмен:

Квартира - это условие жизни и место жительства для любого человека, который трудится или трудился, учится или учился. Раньше квартиры были бесплатными, а сейчас, по-моему, это огромный бизнес. И знаете, десять лет в Москве - это еще не москвич. Я знаком с людьми, которые до сих пор живут в общих квартирах, хотя являются москвичами в пятом поколении. Некоторые по 20--30 лет в очереди стоят.

Если бы правительство Москвы отказалось от этого оброка, то, во-первых, квартиры бы подешевели, а во-вторых, оно бы могло обращаться с любыми инициативами - и их бы сразу поддержали люди.

Московское правительство берет с застройщика оброк - от 30% и иногда до 50% площадей или квартир. А потом их никто и не видит. Так вот возьмите их и продавайте кому и как хотите!

Это называется обременение, и любой застройщик знает, что это такое. Иногда один говорят другому: А сколько у тебя обременение? Тот отвечает: Я договорился за 25% - О, какой ты счастливый! А у меня - 4 Но это еще не откат. Все оформляется законно - абсолютно в каждом титуле, в каждом разрешении на строительство записывается: обременение. А откат - это само собой!

Нигде в мире такого оброка не существует, причем иногда оно берет наличными деньгами, которые тоже уходят неизвестно куда. Если правительство Москвы хочет чем-то распоряжаться, то вначале нужно снять рабский оброк со строительных компаний, а потом уж и придумывать, как разрулить проблемы с москвичами!

Квартира - это место проживания человека, которое ему сама жизнь дала! Ведь каждый имеет право на жилье. А обсуждать нужно не то, что кто-то десять лет в Москве прожил, а как улучшить благосостояние людей.

Владимир Перетурин / спортивный комментатор:

Я живу в не очень хорошем, блочном 16-этажном доме, и у нас есть не менее десяти квартир, которые никто не занимает. Люди таким образом вложили деньги и теперь сохраняют их. А вот когда мы действительно начнем решать проблему, как обеспечить жильем неимущих (не важно, молодых или старых), тогда и будет демократия. А так все это
Жилье в Москве дорогое и день ото дня становится все дороже это уже давно не новость, а привычная реальность. Стоимость одного квадратного метра в новостройке уже приближается к 4 тыс долл. Между тем, во всем мире считается нормой, когда цена метра примерно равна среднемесячному доходу человека. Поскольку до таких доходов даже в богатой Москве далеко, мечты правительства о доступном жилье для народа так и остаются мечтой. В то же время квартиры в столице часто покупают жители регионов как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Это, увы, становится одной из причин того, что лозунг Москва для москвичей обретает все большую популярность не только среди экстремистски настроенной молодежи. Как смириться с тем, что ты, коренной москвич в третьем поколении, ютишься в малогабаритной двушке с бабушкой, а хорошие квартиры в новостройке по соседству скупают, как горячие пирожки, понаехавшие тут?

Никакая страна, где половина населения живет в бедности, не может называться демократической! Демократия есть в таких странах, как Швеция, Финляндия, Голландия А вопрос о том, кому давать приоритет в получении квартиры, когда многие люди по 30--40 лет прожили в общежитиях, просто смешон.

Однако сегодня этот вопрос снова был поднят на заседании правительства Москвы. На нем были обнародованы следующие данные - около 50 проц московских семей хотят улучшить свои жилищные условия, 62 проц готовы ускорить решение этих проблем за счет покупки квартиры, причем 41 проц из них готовы переехать в ближайшее Подмосковье из-за более благоприятной ценовой ситуации на областном рынке жилья. По словам руководителя столичного департамента жилищной политики Петра Сапрыкина, количество очередников в городе сейчас составляет около 189 тыс семей, причем новой квартиры большинству из них приходится ждать не менее 20 лет. Чтобы повысить доступность жилья и сократить срок очереди до 10 лет, городские власти предлагают снова вернуться к идее продавать преимущественно москвичам. Застройщикам, как и прежде, предложено резервировать в недорогом типовом жилье до 80 проц площадей для продажи москвичам, проживающим в городе не менее 10 лет, по фиксированным ценам. Право покупки в этом случае будет предоставляться один раз, что исключит возможность спекуляции. Кроме того, предлагается ввести льготы на выкупные цены - вставшие на очередь раньше будут платить меньше. Для семей с детьми предусмотрено уменьшение первоначального взноса при покупке квартиры у города с рассрочкой платежа. Также планируется создание льготных условий для многодетных семей при вступлении в ЖСК.

Но экстремизм это все же крайность. Тем не менее, предложения прижать иногородних покупателей жилья, позволив москвичам покупать квартиры по дешевке, неизменно встречают заинтересованный отклик. Вот и сейчас власти Москвы вспомнили позабытую было идею обустроить все таким образом, чтобы квартиры для жителей столицы были на порядок дешевле, чем для всех прочих. Напомним, еще в начале сентября в распоряжении СМИ оказался проект постановления правительства Москвы О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. Тогда, по сути, предлагалось разделить покупателей жилья на тех, кто на законных основаниях проживает в столице не менее 10 лет и остальных. Для первой категории инвестор должен резервировать до 80 проц квартир в недорогих типовых новостройках, причем 30 проц из них по ценам, зафиксированным в инвестконтракте. В качестве альтернативы город отбирает у застройщика вдвое больше квартир по инвестконтракту не 50, а 75 проц, и половину из этой доли город продает москвичам по рыночным ценам.

Однако воплощение этой идеи от московских властей оставляет желать лучшего, считают аналитики рынка, опрошенные ПРАЙМ-ТАСС. Это вряд ли пойдет на пользу нашему рынку, так как подобными мерами планируется вмешательство в очень непростые и еще не до конца сложившиеся отношения продавца и покупателя, - заявил директор департамента маркетинга ГК МИАН Михаил Тонков. По его мнению, в последнее время сегмент недвижимости и без того претерпевает серьезные изменения, не всегда позитивные. Мы же еще и нарушаем стандартные рыночные механизмы. Это не будет способствовать становлению цивилизованного и прозрачного рынка недвижимости. Помимо общего влияния на рынок, можно предположить, что подобное нововведение способно послужить отправным моментом для появления нелегальных схем по покупке новостроек. Нельзя исключать и всплеск мошеннической деятельности, связанной с невозможностью приобрести и без того дефицитный товар.

Напомним, что ключевая идея проекта Москвичам - доступное жилье была в том, чтобы ограничить приход на московский рынок иногородних жителей в качестве инвесторов. Недвижимость в Москве неплохая гарантия сохранения и приумножения накоплений. Вкладываться в ПИФы или играть на фондовом рынке в нашей стране еще не приучены, банкам же после всех кризисов и пертурбаций до сих пор доверяют с оглядкой. Поэтому скупают однушки и двушки /как известно, именно они являются наиболее ликвидными/ все, кто может себе это позволить от жителей нефтеносных регионов до бизнесменов и персонажей шоу-бизнеса. Среди них, кстати, есть и москвичи, но таковых меньшинство. По разным оценкам, сегодня доля инвестиционных квартир составляет от 15 до 30 проц от общего количества покупаемого жилья в Москве.

С точки зрения законодательства, очень сложно запретить субъектам права заключать между собой договор купли-продажи, - считает председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость Григорий Куликов. - В данном случае я имею в виду компанию-застройщика и физическое лицо. Эти запреты незаконны. А с точки зрения рынка, это не имеет никакого практического смысла и пользы. Москвичи, которые имеют возможность что-то купить, и так покупают, а иногородние смогут найти способ обойти этот запрет. Существуют еще юридические лица, которые могут быть зарегистрированы в Москве, а запретить покупать недвижимость юридическому лицу в рамках действующего законодательства очень непросто.

О мошенничестве стоит сказать подробнее. Не исключено, что люди начнут покупать дешевые квартиры для других, имея с этого некий процент. С такими спекулянтами власти уже не смогут ничего поделать ведь каждую сделку не проконтролируешь. Между тем, строить в Москве больше, чем сейчас, не будут. Мы не можем превратить город в каменные джунгли, - заявил в свое время В.Ресин. Новых земель под строительство нет. К тому же, дефицит тепло- и электроэнергии, который прогнозируется в городе в 2007 г, может помешать строить в Москве новое жилье, отметил сегодня мэр города Юрий Лужков. Москва уже имеет огромные планы по строительству жилья, в том числе муниципального на 2007 г, однако энергодефицит может помешать нам их реализовать, - заявил он. Так что рост спроса при дефиците предложения, как и полагается, приведет лишь к росту цен на жилье.

Р.Мурадян считает, что реально снизить цены на жилье для москвичей возможно, но максимум на 5-10 проц за счет прибыли продавцов. У большинства населения, на кого направлена эта инициатива, таких денег все равно нет, и никакая ипотека им не поможет.

И снова о росте цен. Некоторые эксперты считают, сам законопроект в итоге может внести свою лепту в подорожание квартир. Как считает генеральный директор брокерского дома Золотые ворота Роман Мурадян, риэлторы сейчас и без того не имеют тех колоссальных прибылей, о которых можно было говорить раньше. Если они лишатся своего процента, то постараются возместить его за счет покупателей. То же верно и в отношении застройщиков. По мнению М.Тонкова, можно предположить, что в случае принятия данного законопроекта, мы будем наблюдать определенный всплеск активности на стабильном сегодня рынке. Однако степень этого влияния на текущий момент в силу недостаточной информации оценить довольно сложно, так как не очень понятно, как именно будут проработаны механизмы реализации и контроля. Однако Г.Куликов считает, что на состояние рынка, на цены это заявление не повлияет. Распространение информации о намерениях, которые не обязательно воплотятся, может быть инструментом пиара, считает он.



Главная --> Публикации