Главная --> Публикации --> "лжедольщиков" отправили в суд Как снять квартиру Почему цена за "квадрат" элитного жилья в москве различается в шесть раз "это не мечта, а реальная перспектива". будущее москвы — в зеркале генплана Бизнес тянется к югу

В соответствии с правоустанавливающими документами земельный участок, на котором располагается предприятие, находился близ деревни Апаринки (Ленинский муниципальный район Московской области). Однако законом Московской области от 28 февраля 2005 года №79/2005ОЗ границы муниципальных образований, входящих в Ленинский муниципальный район, были изменены: деревня и территория около нее была присоединена к городу Видное,- рассказал Бизнесу начальник юридического отдела ООО Просперити Александр Юциков. Тогда же в состав города вошли еще шесть других деревень.

Чиновники Московской области придумали изящный и совершенно законный способ увеличения ставки земельного налога. Он заключается в изменении границ муниципальных образований, вследствие чего отдельные предприятия, находившиеся до этого на территории сельских населенных пунктов, попадают в пределы городов. В результате ставка земельного налога для этих предприятий возрастает в десятки раз.Об увеличении земельного налога в некоторых районах Московской области Бизнесу рассказали сразу несколько юристов. Вот один из таких случаев.

Как известно, земельный налог - один из двух сборов, полностью зачисляемых в бюджет муниципального образования. Кроме него в муниципальный бюджет поступает налог на имущество. Поскольку налог на имущество не дает больших поступлений, власти муниципалитетов заинтересованы в росте поступлений земельного налога, в том числе путем увеличения ставки для отдельных предприятий, а также путем изменения границ муниципальных образований,- говорит один из опрошенных Бизнесом юристов. Получить комментарий от чиновников администрации Ленинского муниципального района или образования Город Видное вчера не удалось.

Это стало одной из причин роста отчислений по земельному налогу для организаций, чья земля находится в бывшей деревне. В частности, сумма земельного налога, которую должно платить ООО Просперити, возросла более чем в 30 раз. При этом процедуры установления новой границы, как и процедуры установления кадастровой стоимости земли, соблюдены в полном объеме не были, говорит юрист. В частности, границы города закреплены лишь в виде картографического описания. Однако, насколько нам известно, новая землеустроительная и градостроительная документация, в том числе и генеральный план района и города, до настоящего времени в полном объеме не утверждена. Есть основания предполагать, что была изменена и категория земель,- рассказывает он.

Аналогичные споры между предпринимателями и муниципалитетами уже были и в других районах Московской области. К примеру, в мае 2006 года Верховный суд признал недействующими отдельные положения закона Московской области №197/2004-ОЗ, согласно которому несколько населенных пунктов были присоединены к городу Балашиха. Суд постановил, что доказательств, свидетельствующих о правомерности включения в состав территории городского поселения перечисленных сельских земель, представлено не было. В марте этого года Верховный суд принял решение о недействительности постановления правительства Московской области, в котором определялись границы города Луховицы (Луховицкий муниципальный район Московской области).
Идея возводить новые экономически привлекательные объекты на месте убыточных предприятий, ветхих домов и нерационально используемых территорий возникла в США, и довольно скоро это стало обычной практикой во многих странах. Там же, в Соединенных Штатах, и появился термин редевелопмент, означающий комплексную реконструкцию с изменением концепции.

Найденный областными чиновниками способ повысить доходы от земельного налога Бизнесу прокомментировал директор налогового департамента ЗАО Правовые консультации Дмитрий Костальгин. Стоит напомнить, что дифференциация налога должна быть экономически обоснованной, на что, кстати, указывал в свое время и Конституционный суд (КС),- говорит юрист. Действительно, в определении КС №209-О сказано, что судебные органы при рассмотрении споров по поводу сумм земельного налога должны выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. При определении ставок земельного налога чиновникам надо учитывать, что новые требования по этому сбору могут быть установлены только с 1 января каждого года, поскольку они рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земли в январе, добавляет руководитель департамента налогов и права Бейкер Тилли Русаудит Эдуард Кучеров.

Первый путь сохранить действующее предприятие или даже реанимировать выпуск продукции. Недавно правительство Москвы утвердило перечень промышленных зон столицы, не подлежащих ликвидации или выводу за черту города. (К 2007 году названный документ будет сформирован окончательно и утвержден.) Данная инициатива направлена на защиту производственных территорий от рейдеров, ведь работающие заводы и фабрики служат важным источником пополнения столичного бюджета. В то же время занимаемые такими объектами земельные участки во многих случаях можно использовать более разумно, а излишки отдать под строительство тех же офисов.

В России и само явление, и понятие, его обозначающее, прижились не сразу. Экономические катаклизмы начала 90‑х серьезно ударили по отечественной промышленности, многие предприятия встали или продолжали работать себе в убыток. Стихийная приватизация заводов и фабрик, частая смена собственников и отсутствие грамотного управления объектом также не способствовали подъему производства. Огромные территории с морально устаревшими и обветшавшими зданиями не соответствовали их градостроительному значению и потенциалу и плохо влияли на экологию, особенно в мегаполисах. Выходов из подобной ситуации существует несколько, поэтому каждый конкретный случай надо рассматривать отдельно.

Реконструкция промзон может проходить в глобальном масштабе и требовать значительных финансовых, человеческих и административных ресурсов, включая поддержку властей на муниципальном или даже федеральном уровне. Застройщики расчищают и рекультивируют большие территории, переносят или ликвидируют производства, прокладывают коммуникации, создают и развивают транспортную инфраструктуру. Редевелопмент местного значения предполагает лишь изменение концепции объекта, как правило, небольшого, например превращение здания бывшего НИИ в бизнес-центр или складской комплекс.

Если в отношении какого-либо производства такой вариант представляется дорогим и малоэффективным или же предприятие не имеет прямого отношения к городской инфраструктуре (то есть не обслуживает нужды жителей), то имеет смысл пойти по второму пути, а именно перепрофилировать депрессивную территорию. Однако прежде чем застраивать освободившиеся площадки офисами, торговыми центрами и тем более жильем, необходимо оценить размер инвестиций и рентабельность проекта, а также принять во внимание трудности, с которыми наверняка столкнется девелопер.

На этапе разработки архитектурного решения нужно уделять внимание не только внешнему и внутреннему дизайну или соблюдению строительных нормативов. Объект должен соответствовать запросам потенциальных пользователей, быть функциональным и безопасным. В ряде случаев надо сохранять исторический облик каких-либо сооружений на его территории или в границах всего района или же, наоборот, руководствоваться планом развития последнего, учитывая нагрузки на существующие коммуникации, инженерные сети и инфраструктуру. Поэтому так важно комплексное видение проекта, необходимое для эффективного взаимодействия девелопера и архитектора.

Еще один значимый этап финансовый анализ проекта и привлечение заемных средств. При предварительной оценке затрат на реализацию задуманного труднее всего определить долю города (размер и вид компенсации), стоимость прокладки внешних сетей или подключения к уже существующим, перебазирования или ликвидации производства, а также спрогнозировать объем сумм, которые придется потратить на преодоление различных бюрократических препятствий.

В случае реконструкции промзоны основная головная боль застройщика не столько сами работы или вопросы привлечения инвестиций и выстраивания отношений с городской администрацией, сколько обеспечение квалифицированного управления проектом на всех стадиях его реализации. Редевелопмент задача не только комплексная, но и предполагающая индивидуальный, часто нестандартный подход и большую гибкость в решении проблем. Вряд ли стоит приступать к воплощению подобных идей без предварительной проработки концепции развития территории, подробного маркетингового анализа и прогноза. Надо учитывать месторасположение промзоны в столице (как на текущий момент, так и в свете градостроительных планов администрации), транспортную доступность, экологическую составляющую, стратегическое значение территории и ее экономический потенциал. Разумеется, нелишним будет оценить конкурентную среду и определиться с целевой аудиторией проекта. Кроме того, поскольку строительство такого масштаба долгий процесс (обычно занимает не менее двух-трех лет), следует принять во внимание и возможное изменение ситуации на рынке и требований арендаторов.

В данном случае размер инвестиций в освобождение площадки фактически сопоставим со стоимостью строительства нового завода или фабрики. Правда, по договоренности с девелопером муниципалитет может в той или иной форме компенсировать расходы на перебазирование предприятия, например освободить от оплаты долевого участия в прокладывании коммуникаций и инженерных сетей или снять другие социальные обременения.

Разумеется, муниципальные власти заинтересованы в сохранении и преумножении промышленного потенциала города, поэтому проект редевелопмента промзоны с переносом производства на другую территорию городская администрация одобряет гораздо чаще. Однако вопросами сохранения рабочих мест и перемещения целого завода придется заниматься застройщику, а значит, изменять назначение территории следует с таким расчетом, чтобы покрыть затраты на переезд.

Впрочем, даже если объем работ, по замыслу девелопера, должен ограничиться лишь изменением назначения постройки (или построек) и благоустройством территории, то дополнительные затраты, как правило, все равно возникнут. Так, например, при создании бизнес-центра неизбежна организация новых парковочных мест, а для складского комплекса площадок для разворота и стоянки грузового транспорта.

В связи с этим любопытен зарубежный опыт, когда интерес инвесторов к проектам по редевелопменту промзон поощряется на государственном уровне. Например, в США, штат Нью-Джерси, органы самоуправления при поддержке EPA (Агентства по защите окружающей среды) предлагают оплатить 75 % стоимости расчистки промышленных территорий за счет местного бюджета. В другом штате, Огайо, инвесторам в течение 15 лет после реновации позволяют выплачивать налоги из расчета стоимости одного или нескольких старых зданий на территории. Штат Миссури предлагает до 100 % кредитного финансирования на очистку земельного участка и подготовку к новому строительству. Программа TIF (Tax increment financing), широко используемая за рубежом, дает возможность ее участникам компенсировать расходы на расчистку территории за счет освобождения от уплаты налогов в течение определенного времени.

Китайская компания Shun Tak Holdings Limited разработала для Казахстана проект строительства нового города стоимостью 10 млрд. долларов. Этот игорный и туристический центр предполагается воздвигнуть на берегу озера Капчагай неподалеку от Алма-Аты. Казахские власти надеются, что инвестировать в проект будут бизнесмены Макао и Гонконга.



Игорные зоны будут созданы в Алтайском и Приморском краях, Калининградской области, а также на границе Ростовской области и Краснодарского края

Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев в ходе визита Китай встретился в Гонконге с председателем компании Shun Tak Holdings Limited Стэнли Хо. Главе Казахстана был предложен проект строительства нового города.

Так как Казахстан планирует со следующего года запретить игорный бизнес на всей территории страны, за исключением курортных районов Капчагая и Щучинска, то новый город должен стать своеобразным казахским Лас-Вегасом.

Для нас большая честь приветствовать вас в Гонконге. Ваша страна занимает огромную территорию и является одной из крупнейших в мире. Мы очень впечатлены успехами, которых добивается Казахстан, а также его потенциалом. С особенным интересом мы наблюдаем за реализацией планов по развитию туризма на живописном берегу озера Капчагай, - сказал Стэнли Хо.

В этом году власти Казахстана решили законодательно перенести все казино страны и залы игровых автоматов в особые зоны. Первое казино, под названием Мираж, в постсоветском Казахстане появилось в 1992 году.

Мы рассмотрели проект строительства нового города будущего на правом берегу Капчагая стоимостью 10 млрд. долларов. Это будет не просто игровой центр. Это будет город, который привлечет туристов со всего мира. Здесь будут созданы исключительные условия и для отдыха, и для жизни. Будет построен новый международный аэропорт, спортивные комплексы, школы. Мы видим решимость бизнесменов Макао и Гонконга инвестировать в этот проект, - цитирует Назарбаева его пресс-служба.

Российские власти также взялись за решение проблем ограничения игорного бизнеса. На прошлой неделе Госдума приняла в третьем, окончательном, чтении закон об организации четырех игорных зон. При необходимых 226 голосах за него проголосовали 428 депутатов.

В настоящее время в Казахстане зарегистрировано около 140 казино, из них 37 в бывшей столице Алма-Ате. В октябре прошлого года на заседании правительства президент Казахстана Нурсултан Назарбаев обратил внимание своих министров на доступность казахстанской индустрии развлечений для молодежи. По его мнению, это негативно влияет на подростков.

Деятельность игорных заведений вне этих зон полностью прекращается с 1 июля 2009 года. До 30 июня 2009 года игорные заведения, имеющие лицензии и соответствующие нормам нового закона, смогут продолжать свою деятельность.

Игорные зоны будут созданы в Алтайском и Приморском краях, Калининградской области, а также на границе Ростовской области и Краснодарского края. Организация игорных заведений за пределами этих зон запрещена. Границы зон будет определять правительство по предложению соответствующих субъектов Федерации.

Проект года
Как и риэлторы (см. материал ИФ-Недвижимость от 15 декабря), большинство представителей девелоперских компаний проектом года назвали Большое Домодедово.

С 1 июля 2007 года должны быть закрыты все игорные заведения, не соответствующие требованиям нового закона, что коснется всех мелких и средних игорных заведений.
Уходящий год в московском регионе стал первым годом, когда объемы строительства в области превысили объемы строительства в столице. Так, по данным управляющей компании Масштаб, в 2006 году объем рынка новостроек в Москве составил $9,5 млрд, а в Московской области - $10,7 млрд. Подводя итоги перед новогодними праздниками, представители ведущих строительных компаний, работающих в столице и области, отмечают в беседе с Интерфакс-Недвижимость, что такой результат неудивителен: свободные строительные площадки в Москве практически исчерпаны, и девелоперам остается или заниматься точечной застройкой или возводить жилье на территории кварталов, нуждающихся в комплексной реконструкции.

Собеседники агентства обращают внимание, что Москве становится трудно соревноваться по масштабности проектов с областью, поскольку столице не хватает ни земельных участков, ни дорожной инфраструктуры. Выход строителей за МКАД закономерен, считают они.

Его можно считать беспрецедентным по целому ряду причин, - объясняет генеральный директор корпорации Главстрой Артур Маркарян. - Во-первых, он выделяется исключительным размахом предполагаемого строительства. Во-вторых, предусмотрена колоссальная инвестиционная программа. В-третьих, необычна структура участников сделки - партнерами выступают правительство РФ с одной стороны и российские и арабские инвесторы с другой.

А вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов подчеркивает увеличение на рынке загородной недвижимости количества поселков больше 50 домовладений, а также удаление самих поселков от столицы. Это связано с уплотнением строительства в ближнем Подмосковье, с развитием транспортного сообщения, улучшением качества дорог. Сейчас девелоперы интенсивно осваивают зону от 20 до 50 километров по всем направлениям - Калужскому, Киевскому, Дмитровскому, Минскому, Новорижскому, Ярославскому, - рассказывает он.

В Москве не так много места для строительства целых кварталов, - утверждает в частности коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании Авгур Эстейт Виктор Козлов. - Большинство жильцов новых домов, так или иначе, испытывают социально-бытовые трудности - нехватку мест для парковки, переполненные школы или недостаточное количество продуктовых магазинов в районе. Кроме очевидных плюсов комплексной застройки района, в Подмосковье имеются планы по улучшению транспортной ситуации и модернизации автомобильных дорог и железнодорожных путей.

Тенденция года
Одной из главных тенденций 2006 года на первичном рынке жилья девелоперы называют преодоление в сегменте новостроек психологически значимой отметки в $4000 за кв. метр. В отдельных сегментах рост цен достиг 80 - 100%. К концу года цены, правда снизились, но говорить о какой-либо стагнации на рынке преждевременно, - утверждает заместитель генерального директора по экономике ОАО ОПИН Алексей Костин.

Вместе с тем, специалисты отмечают, что потенциал Москвы еще не исчерпан и говорят как об одном из самых интересных проектов столицы о Большом Сити, стоимость которого составит как минимум $100 млрд, а по некоторым оценкам может дойти до $200 млрд. Основной акцент чиновники решили сделать на строительстве жилья в этом районе, - напоминает начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа УК Масштаб Игорь Лебедев. - Застройка территории Большого Сити будет проводиться в три этапа. На первом, до 2010 года планируется построить 5,6 млн кв. метров жилья, на втором, до 2015 года - 9 млн кв. метров, на третьем, до 2020 года - 5,6 млн кв. метров.

Основная часть покупателей, не имеющая достаточной суммы для покупки недвижимости в Москве, начала искать квартиры в районх, расположенных в непосредственной близости от МКАД, - соглашается с ним В.Козлов. - В начале будущего года можно ожидать ситуации, при которой рост цен в Подмосковье в сегменте эконом-класса составит 1-2%, тогда как в Москве рынок сохранит прежний уровень цен или даже немного снизится.

А.Маркарян в свою очередь утверждает, что резкое повышение цен повлекло за собой перераспределение не только девелоперских, но покупательских предпочтений в пользу Московской области и даже в пользу регионов.

Событие года
Вкачестве главных событий года внимание участников первичного рынка недвижимости привлек активный рост западных инвестиций в этой сфере. Например, А.Костин отмечает выход в Россию таких игроков мирового масштаба, как Raven, банк Eurohypo, Ghelamco. К концу года объем инвестиций в российскую недвижимость достигнет трех млрд евро, - ожидает замгендиректора ОПИН.

В.Тимербулатов указывает при этом, что сегмент эконом постепенно вытесняется из столицы более элитными категориями, причем застройка жилья в рамках последних становится гораздо крупнее. Большая часть квартир продается сейчас на заключительных стадиях строительства, а не на этапе котлована, как это было ранее, - говорит он.

А.Маркарян полагает, что нельзя не выделить начавшейся реформы жилищного хозяйства в части предоставления жильцам дома права самостоятельного выбора управляющей компании, а также роль поправок в закон о долевом строительстве, устанавливающих новые правила на первичном рынке жилья.

И.Лебедев также отмечает окончательное решение о строительстве трассы Формулы-1 недалеко от аэропорта Шереметьево.

Первое место в их мини-рейтинге занял первый вице-премьер Дмитрий Медведев - основной куратор национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Уже сейчас строительная отрасль начинает ощущать внимание государства, - говорит А.Маркарян. - Это выражается в резком росте объемов ипотечного кредитования, в совместной работе в рамках частно-государственного партнерства, нацеленного на создание необходимой инфраструктуры, в повышении внимания региональных властей к проблемам строительства.

Персона года
В этой номинации представители строительных компаний были единодушнее, чем риэлторы.

Елена Батурина - самый активный и продуктивный участник рынка, - считает И.Лебедев. - За прошедший год Интеко засветилось в большом количестве проектов в области недвижимости. Кроме того, она заявила о своем возвращении в цементный бизнес. Совместно с БазЭлом они планирует построить четыре цементных завода мощностью около десяти млн тонн цемента в год.

Среди своих коллег строители выделяют президента ЗАО Интеко Елену Батурину и собственника компании БазЭл Олега Дерипаску.

Цифра года
Как рассказали ИФ-Недвижимость участники первичного рынка недвижимости московского региона, количество фактически совершенных сделок в 2006 году оказалось в полтора - три раза ниже объемов, которых ожидали маркетологи. Так, по данным А.Маркаряна, совокупный объем предложения коммерческого жилья на первичном рынке Москвы и области составил 750 новостроек.

О.Дерипаска же, по мнению собеседников ИФ-Недвижимость, заслуживает быть упомянутым в номинации Персона года не только за активное развитие промышленности стройматериалов (на его счету также инвестирование в строительство газобетонных заводов), но и в целом за очень активную в последнее время позицию на рынке недвижимости: к своим активам он добавил в уходящем году аэропорт в Сочи. Кроме того, принадлежащая ему компания Русские отели вышла на рынки Армении и Таджикистана.

Около трети покупок рынка новостроек пришлось на долю ипотечных сделок. До 50% квартир в сегменте новостроек в Москве и области приобрели москвичи, - утверждает он.

При этом, как рассказывает И. Лебедев, тренды популярности именно жилья в новостройках в столице и области резко разошлись: если в Москве свыше 70% покупок были сделаны на вторичном рынке жилья, то 63% всех операций с квартирами в Подмосковье были совершены в сегменте первички.

В целом же специалисты - собеседники агентства оценивают 2006 год как достаточно успешный, несмотря на тотальное удорожание недвижимости. По сведениям управляющей компании Масштаб, в 2006 году объем первичного рынка московского региона превысил $20 млрд, причем доля сегмента новостроек Московской области составила почти 53% этих средств.

По данным специалистов, опрошенных ИФ-Недвижимости, каждая пятая квартира, реализованная на первичном рынке столицы в 2006 году, была расположена в новостройках юго-запада столицы. В следующем году, предсказывают эксперты, популярность ЮЗАО сохранится, и доля округа в структуре спроса может достичь 40%.



Главная --> Публикации