Главная --> Публикации --> Московские квартиры - москвичам: эксперты о сомнительном популизме властей По рынку очередями Мыть пол и контролировать финансы Ипотека. светлое будущее, нелёгкое настоящее? Игра на вылет

Москва уходит под воду

В условиях катастрофического дефицита свободной земли в архитектурно-плановом управлении Центрального административного округа рассматривается проект освоения подводных глубин Москвы-реки...

Послесловие к дачной амнистии

Не подумайте, столицу пока не подтапливает. Дело в другом. В условиях катастрофического дефицита свободной земли в архитектурно-плановом управлении Центрального административного округа рассматривается проект освоения подводных глубин Москвы-реки. Только не с точки зрения строительства на самом дне жилья для социально незащищенных граждан, а с целью размещения под водой некоторых элементов инфраструктуры. Так, уже к 2008 году под Обводным каналом между Третьяковкой и храмом Христа Спасителя должен появиться первый подводный паркинг на 800 легковых автомобилей. Всего же подобных автостоянок намечено возвести почти на 100 тысяч машин. Более того. На дне, по мнению чиновников, достаточно места и для сооружения спортивно-развлекательных комплексов. В частности, подводные центры отдыха и здоровья намечено возвести в Печатниках и в районе Болотной улицы. Вполне возможно появление на Москве-реке и первой в стране плавучей, но экологически безопасной автозаправочной станции с удобным въездом-выездом на берегу.

Особняк для домового

В стенах Государственной Думы готов новый законопроект. Он вроде должен облегчить тяжесть налогового бремени на владельцев дачных земельных участков. К примеру, максимальную ставку для собственников наделов площадью не более 10 соток предполагается снизить до 0,1 процента. В том же случае, когда человек приобретает участок под жилищное строительство, то первые два года земельный налог для него не будет превышать 0,3 процента. С другой стороны, по истечении 24 месяцев местные чиновники (если новостройка затянется) получают право поднять эту цифру до 1,5 процента. При этом думский документ не учитывает, что каждый землевладелец может заболеть, на какое-то время стать неплатежеспособным или в силу своих финансовых возможностей планировать поэтапное строительство. Наконец как собственник, он при желании может выгодно продать участок вместе с долгостроем на нем. Кстати, последний вариант на языке законодателей называется по-советски - спекуляцией. Получается, что новый законопроект, еще не вынесенный на рассмотрение, уже ущемляет гражданские права личности.

Правосудие еще случается

Оказывается, если очень захотеть, то и родной дом можно постоянно носить с собой. Тому подтверждение уникальный экспонат XIX века из музея А. С. Пушкина в Санкт-Петербурге. Речь о миниатюрном двухэтажном особняке, который умещается в футляре размерами 2,5х2 метра. Он был создан другом и современником великого поэта Павлом Нащокиным. Изготовление уменьшенной, но абсолютно точной копии московского дома П.Нащокина, который вложил в причуду целое состояние, велось целых шесть лет, и впоследствии удивляло мир. На обоих этажах крохотного здания, созданного для домового семьи Нащокиных, не только располагались все комнаты (кабинет, гостиная, спальня, кухня) со шкафами, комодами, напольными часами и туалетными столиками, как в настоящем жилище, но и на стенах, обитых шелком, висели картины, гравюры, зеркала. В буфете стояла фарфоровая посуда и серебряные самовары. Маленькие лампочки освещения можно было зажигать, на бильярде - играть, камин - топить, на рояле - музицировать, а из коллекции погреба иногда брать бутылочку французского вина.

Правительство слезам не верит

В тяжбе жителей Южного Бутово против префектуры ЮЗАО (чиновники которого пытаются бесцеремонно выгнать людей из их собственных домов, а также лишить приусадебных участков) появились первые проблески. Во всяком случае президиум Московского городского суда признал решение своих коллег в Зюзино о выселении Юлии и Михаила Прокофьевых из дома по улице Богучарской незаконным и вернул дело для повторного рассмотрения. Оказывается зюзинцы по непонятным причинам основывали свой вердикт исключительно на положениях старого Жилищного кодекса РФ, который, как известно, утратил силу и теперь следует играть совсем по другим правилам. Тем не менее, как полагает известный адвокат Игорь Трунов, радоваться пока рано. Дело в том, что это один из редких случаев, когда судейский Президиум принял постановление, противоречащее решению исполнительной власти. Раз так, тяжба префектуры против жителей продолжится. Тем более, что речь идет не просто о высвобождающейся земле, а очень больших деньгах.

Конечно, по-человечески жалко пострадавших, попавшихся на удочку строительной пирамиды компании Социальная инициатива, которая успешно оболванивали народ не только в московском регионе, но и еще в 70 городах Отечества. Тем не менее, это ведь не государство призывало граждан отдавать последние деньги аферистам. И не государство понуждало свято верить телевизионной рекламе, будто только в Социальной инициативе можно запросто приобрести новое жилье в Москве по цене меньше, чем за 8 тысяч рублей за один квадратный метр.

В среде пострадавших дольщиков (соинвесторов строительства жилья) очередной мятеж. Группа из 50 обманутых граждан Подмосковья, Воронежа, Тамбова и многих других городов страны заняла пустующее помещение в недостроенном центре актрисы Элины Быстрицкой на Садово-Сухаревской улице столицы и объявила бессрочную голодовку. До тех пор, пока Правительство РФ не примет одно из двух решений: либо дать отчаявшимся людям квартиры хоть у черта на рогах, но в Москве, или возвратить каждому его потерянные деньги.

В этом смысле обманутые дольщики, безусловно, правы в своих требованиях к правительству, так как оно до сих пор в действительности не обеспечило абсолютно прозрачных правил игры в сфере недвижимости. Ведь людям, привычно доверяющим своему государству, казалось, будто власти, наученные былым горьким опытом, давно и бдительно следят за тем, чтобы вход аферистам на рынок жилья был надежно перекрыт. Увы. Оказалось не так. Опять якобы не уследили. И хоть правительство слезам не верит, однако платить по многомиллионным счетам за свои просчеты за жуликов, которые беззастенчиво обирают народ, ему наверняка придется.

И все же случай с обманутыми дольщиками не так прост, как кажется на первый взгляд. В первую очередь, он наглядно свидетельствует, что на рынке жилья так и не возобладал принцип повсеместного учета и контроля. Проще говоря, сооружение строительной пирамиды под заманчивой вывеской (как и полтора десятилетия назад) вполне доступно любому. И в этом смысле как федеральные, так и муниципальные власти виноваты на все сто. Ведь если у чиновников, аудиторов, правоохранительных органов и т. д. есть хоть капля подозрения в недобросовестности той или иной частной компании, ее деятельность приостанавливают для масштабной проверки. Во всяком случае, так происходит во всем цивилизованном мире. У нас же, оказывается, мошенник несколько лет кряду имеет возможность действовать совершенно безнаказанно.

Для квартиры, офиса или загородного дома шведские проектировщики разработали необычные дверные ручки на встроенных светодиодах. Зачем? Прежде всего, мягкий неярко струящийся свет не только придает изюминку и умиротворенность жилому помещению или интерьеру коммерческого здания, но и может выполнять сразу несколько функций. Допустим, в темноте больше не надо шарить по двери в поисках ручки, так как она всегда видна. С другой стороны, если кабинет руководителя фирмы (отдела) занят или начальник отсутствует, сотрудники это могут определить, например, по розовому свету дверной ручки. Когда же начальник свободен - по зеленой либо другой окраске. Своя разнообразная цветовая гамма предусмотрена также для туалетной комнаты. Скажем, экономичная ручка на ней будет светиться желтым или ярко красным только в том случае, если туалет (ванная, душевая комната) занят. Издалека видно. Наконец, чтобы установить светящиеся дверные ручки самостоятельно, никаких познаний в электротехнике не требуется. Достаточно время от времени просто менять две встроенные стандартные батарейки.
Предшественнице первого выселенца повезло больше: мать-одиночку пожалел депутат, заплатив долг. Первый опыт с выселением может вдохновить столичные власти на его продолжение. Коммунальных должников в столице, по разным данным, насчитывается от 7 до 10 процентов.

Сигнальные огни... дверных ручек

Причем, как сообщили корреспонденту РГ в пресс-службе ЮВАО, судебные приставы неоднократно наведывались к неплательщику, требуя, чтобы он покинул свою комнату. Однако ему удавалось убедить их не приводить решение суда в действие: он обещал исправить ситуацию. Столяров даже написал заявление о повторном рассмотрении его дела в суде, но сам же и не явился на его слушание и, более того, не заплатил ни рубля из своего долга. Только после этого суд принял окончательное решение - выселить Столярова. Его долг перед коммунальными службами на момент этого решения составил 11 тысяч 720 рублей. Такая сумма набралась за три года. Ему вручили ключи от комнаты в общежитии, равнозначной той, которая была у него в коммунальной квартире, ссылаясь на статьи Жилищного кодекса. Сотрудники ДЕЗа, который обслуживал дом должника, даже хотели помочь выселенцу с перевозом вещей, но их услуги не понадобились: накануне Столяров сам перенес вещи в свой гараж.

Действительно, как стало известно РГ из официальных источников, по решению Кузьминского районного суда первый московский выселенец Андрей Столяров, еще недавно проживающий в Юго-Восточном округе на 1-й Вольской улице, официально отправлен судебными приставами из родных неприватизированных пенатов в общежитие за долги по коммуналке. Правда, покинуть их только из-за того, что он не платит за свет, тепло и воду, жилец не соглашался больше года.

Столичные же власти после выхода этого документа одни из первых заявили, что вряд ли будут выселять кого-то, так как в столице в этом нет острой необходимости. Как, впрочем, нет и маневренного фонда, куда можно будет переселить не только должников, но, допустим, и жителей аварийных домов в случае необходимости. Об этом дефиците неоднократно напоминали префекты различных округов. Однако за три года, видимо, нашлось место для злостных неплательщиков - это общежития, которые как раз сейчас по тому же Жилищному кодексу переводят из федерального на городской уровень.

Напомним, что еще три года назад на федеральном уровне был принят закон, дающий право выселять из муниципального жилья должников, которые в течение полугода не платят за коммунальные услуги и не вносят квартплату. Первые выселенцы перебрались в маневренный жилой фонд в Воронеже.

Однако в префектуре не собираются переселять всех и каждого: эту меру в отношении малообеспеченных, многодетных и пенсионеров использовать не будут. Выселение станет наказанием только для тех, кто реально может платить за жилье, но не делает этого. Скорее всего, в это число не попадут жильцы приватизированных квартир. Но, даже если такое случится, им выплатят рыночную стоимость квартиры за вычетом долга.

Инициатором жестких методов борьбы с нарушителями финансовой дисциплины стал префект ЮВАО Владимир Зотов. Среди кандидатов на выселение в этом округе - 23 человека. Рекордсменом в списке является гражданин, задолжавший городу за услуги 252 тысячи рублей. В случае если эти недобросовестные квартиросъемщики не заплатят нужные суммы, то, скорее всего, их отправят по тому же адресу, что и Столярова: в общежитие, расположенное в Капотне, в котором пока еще хватает пустующих комнат. Кстати, округ давно охотится за неплательщиками. Здесь первыми в столице обнародовали списки должников на своем сайте.

- Москвичи могут не бояться стать кандидатом на выселение, если, допустим, уехали из города на несколько месяцев и потому забыли или, возможно, не смогли заплатить за квартиру, внести коммунальные платежи. Если такой должник, вернувшись домой, оплатит все квитанции за время его отсутствия, то никаких вопросов к нему и быть не может. Так что до суда дело точно не дойдет.

Михаил Рыбальченко,
Заместитель руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы:

Так что при любом раскладе в Москве надо сильно постараться, как следует набедокурить, чтобы стать вынужденным переселенцем за долги. Массовым явлением это переселение из квартир в общежития вряд ли станет. Не думаю, что таких инцидентов станет больше после того, как жители всех многоквартирных домов выберут управляющие компании: ведь городские жилищные субсидии от этого перехода не исчезнут, да и тарифы на услуги ЖКХ будут едиными для всех жителей Москвы. Словом, эти частные истории из жизни неплательщиков не стоит рассматривать как начало большого переселения назад в общаги.

Чаще встречается другая ситуация: человек оказался в затруднительном материальном положении: специально для этого в Москве работает больше десяти лет городской центр жилищных субсидий. Любой, у кого реально не хватает денег на оплату жилищно-коммунальных услуг, обращается туда за помощью и через эту организацию город выделяет необходимые субсидии на тех жителей Москвы, которые не могут за себя заплатить (см. справку РГ).

Сегодня жилищные субсидии в Москве получают 540 тысяч 601 семья. На помощь городского центра жилищных субсидий могут рассчитывать те малообеспеченные москвичи, у которых расходы на коммунальные услуги составляют свыше 10 % от совокупного дохода семьи.

Справка РГ

Закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН) становятся все более популярными в Новосибирске. Вслед за БКС и Мономахом ЗПИФН создала новосибирская инвестиционно-строительная компания Метаприбор. Средства будут вложены в строительство более 1700 кв. м торгово-офисных помещений в жилом комплексе Военная Горка, который возводит компания.

С нового года получателям субсидий придется не один, а два раза в год заново предоставлять документы, подтверждающие финансовую несостоятельность платить за коммуналку по полной. При начислении субсидий будут учитываться доходы получателя за полгода. Зато субвенции будут перечисляться на личный счет получателя, и он может при желании снять эти деньги или оставить под накопительные проценты. Однако если вдруг жилец неожиданно окажется среди должников по коммуналке, то он может забыть о льготах на оплату жилья.

Жилой комплекс Военная Горка расположен в центре города и считается одним из самых амбициозных проектов компании. Планируется, что до 2010 г. на участке 32 га будет построено 370 000 кв. м жилья. С помощью ПИФа компания привлекла как мелких инвесторов, так и крупных игроков страховые компании и банки, пояснил Мартыненков, отказавшись сообщить их названия. Идея ЗПИФа понравилась пайщикам, и фонд был сформирован всего за два месяца, добавляет он.

Инвестиционно-строительная компания Метаприбор ведет застройку жилмассивов Военная Горка и Никитин двор. Инвестиционный портфель компании оценивается в 500 000 кв. м жилья.Компания Метаприбор на прошлой неделе завершила формирование закрытого ПИФа Мета капитал объемом 100 млн руб. для финансирования строительства коммерческой недвижимости, рассказал Ведомостям гендиректор компании Владимир Мартыненков. Формированием фонда занималась Управляющая компания (УК) Ника. По словам Мартыненкова, стоимость пая 1000 руб., минимальный порог вхождения 5000 руб., ожидаемая доходность 25-30% годовых, что за три года составит 75-90%. Средства будут потрачены на строительство более 1700 кв. м торгово-офисных помещений в жилом комплексе Военная Горка, который возводит компания. Через три года УК должна продать помещения и выплатить пайщикам доход. Сейчас помещения оцениваются компанией в 57 000 руб. за 1 кв. м.

В дальнейшем Мета капитал может скорректировать заявленную доходность, замечает Кайгородов. Сейчас рынок коммерческой недвижимости перегрет, цены растут более чем на 30% в год. В ближайшие год-два на рынке появится значительное количество офисных и торговых площадей и рынок стабилизируется. Рост цен будет сопоставим с инфляцией, прогнозирует менеджер.

Привлечение закрытого ПИФа к финансированию строительства редкий случай для новосибирских девелоперов, отмечает менеджер банка Алемар Никита Кайгородов. У Алемара до сих пор не было ПИФа недвижимости, но сейчас, по словам Кайгородова, такая возможность обсуждается.

До сих пор в Новосибирске были ЗПИФы лишь ведущих компаний фондового рынка Брокеркредитсервис (БКС) и Мономах. У БКС действуют три закрытых ПИФа Фонд недвижимости БКС, Первый Сибирский и Таганай-инвест. ПИФ Таганай-инвест объемом 30 млн руб. инвестирует в коммерческую и жилую недвижимость в Челябинске и в Новосибирске, доходность по итогам 2005 г. составила около 23%. Средства пайщиков ПИФа Первый Сибирский (85 млн руб.) инвестируются в строительство жилого дома в пригороде Новосибирска. Самый крупный ПИФ Фонд недвижимости БКС стоимостью около 250 млн руб. обеспечивает доходность в 35% годовых.

Механизм финансирования через ЗПИФН интересен, полагает гендиректор строительной компании Атон Александр Крымко. По его словам, до сих пор компания пользовалась банковскими кредитами под 13-17% годовых. Цену в 57 000 руб. за 1 кв. м Крымко рассматривает как низкую. Таким образом, у паев есть потенциал для роста, резюмирует он. Однако сам Крымко пока не собирается создавать такой фонд, но говорит, что в перспективе может задуматься о нем.

За два месяца создать фонд в 100 млн руб., причем в Новосибирске, где не каждый житель слышал слово ПИФ, просто нереально! удивляется аналитик БКС Салават Алпаров. Очевидно, что пайщиками выступили дружественные компании инвесторы или сами ее акционеры, полагает Алпаров. По его мнению, пайщики получат предполагаемый доход: рынок недвижимости сейчас на подъеме и будет расти еще несколько лет.

Компания Мономах создала ПИФ Достойная старость с активами в $7,2 млн. Фонд инвестирует в пансионат для престарелых Золотой век площадью 6800 кв. м в Академгородке. Минимальная стоимость пая $800 000, планируемая доходность 18-22% годовых.

Глава ФСФР предпочитает пифы недвижимости

А директор по аналитике и информации группы компаний Регион Анатолий Ходоровский предупреждает, что пайщиков фонда Метаприбора могут поджидать большие риски в виде срывов срока сдачи объектов и возможного падения цен на рынке недвижимости.

На экономическом форуме в Сочи 28 сентября с участием Владимира Путина чиновники предложили предпринимателям 26 инвестиционных проектов на 13,9 млрд руб. в частности, восстановление Тырныаузского ГОКа (1,850 млрд руб.), туристический комплекс Мара (388 млн руб.).

Руководитель Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Олег Вьюгин вкладывает свои средства в банковский депозит и закрытый ПИФ коммерческой недвижимости. ПИФ недвижимости это необременительная инвестиция. Сдал деньги и забыл: он закрытый, понятно, как он работает, понятно, от чего зависит доход. Рентный доход от инвестиций в недвижимость сейчас 13-18%, если подходить консервативно, заявил он в интервью Ведомостям.
Усилия чиновников привлечь крупный бизнес на Северный Кавказ приносят первые плоды. Предприниматели готовы развивать там туристический бизнес, розничную торговлю и строить малые ГЭС, но к другим проектам пока только присматриваются.

Уже готова инвестировать в кавказский проект группа Синара она собирается построить в Карачаево-Черкесии туристско-рекреационные комплексы Домбай Архыз и Мара (первый этап 4 млрд руб.), говорит пресс-секретарь группы Наталья Левицкая. ГидроОГК уже начала строительство первой малой ГЭС в Дагестане, рассказывает источник в компании, а местное заксобрание освободило новые ГЭС от налога на имущество до возврата вложенных в строительство средств. Открытие магазинов-дискаунтеров Пятерочка на Кавказе имеет шансы на успех, уверен гендиректор Pyaterochka Лев Хасис: этот торговый формат соответствует уровню социально-экономического развития региона.

Часть бизнесменов, присутствовавших на встрече с президентом, уже сформулировали условия для инвестиций в северокавказские республики, рассказал Ведомостям источник, близкий к администрации президента. Согласие вкладывать деньги дали, по его словам, крупнейший акционер Pyaterochka, совладелец Альфа-групп Михаил Фридман, Виктор Вексельберг (Ренова), Олег Дерипаска (Базэл), Дмитрий Пумпянский (Трубная металлургическая компания).Сегодня в Белом доме состоится первое заседание консультационного совета по привлечению инвестиций на Кавказ, сообщает помощник полпреда в Южном округе Федор Щербаков. В совет под руководством Дмитрия Козака войдут президент РСПП Александр Шохин, президент Внешторгбанка Андрей Костин, председатель правления РАО ЕЭС Анатолий Чубайс. Будет помогать инвестициям и федеральный бюджет планируется создание инвестфонда размером не менее $100 млн, говорит руководитель агентства инвестиций и развития юга России Игорь Вдовин.

Даже небольшие вложения в экономику могли бы повысить бюджетную обеспеченность северокавказских регионов, говорит аналитик Standard Poor's Борис Копейкин. Но притоку инвестиций мешает страх бизнеса перед теневым сектором и отсутствие политической стабильности, замечает Ольга Кузнецова из Института региональной политики, поэтому рисковать крупными деньгами на большой срок бизнес боится.

Восстановлением Тырныаузского горно-обогатительного комбината в Кабардино-Балкарии заинтересовались Олег Дерипаска (Базэл) и Сергей Генералов (владелец группы Промышленные инвесторы), говорит чиновник республиканского правительства. Дерипаска готов инвестировать в ГОК при условии приобретения контрольного пакета, рассказывает менеджер Базэла. Еще в июне 2005 г. Дерипаска планировал вложить на этих условиях $30 млн, но отказался из-за нестабильной обстановки в республике. Но источник, знакомый с позицией Генералова, говорит, что интерес у группы к ГОКу был, но пропал: Если в СССР никто денег не считал, то теперь это уже не пройдет. Для восстановления этого ГОКа нужно в разы больше денег, чем он стоит, говорит сотрудник металлургической компании.



Главная --> Публикации