Главная --> Публикации --> Налог на роскошь: приличные московские квартиры приравняют к яйцам фаберже Люберцы: комплексный город-новостройка В первом чтении принят закон "о землепользовании и застройке в городе москве" Работа над ошибками Стоит ли инвестировать в нижний новгород?

Casus belli
В конце сентября 2006 г. мэрия предприняла очередную, уже четвертую за последние несколько лет, попытку выселить арендаторов с занимаемых ими барж и дебаркадеров. Первым о необходимости положить конец сложившейся практике заявил столичный градоначальник Юрий Лужков. По его словам, эти объекты не соответствуют требованиям, выдвигаемым к архитектурным объектам, расположенным в центре Москвы. В частности, считает мэр, эти объекты уродуют облик города. Мы решим задачу по удалению этих жутких элементов с Москвы-реки. Она должна быть чистенькой, заявил он на одном из заседаний правительства.

Арендные ставки на коммерческую недвижимость в Москве стремительно растут с каждым годом, и никого не удивляет, что за офис или торговое помещение нужно платить уже больше $500 в год с 1 кв. м. Большинство строящихся офисных и торговых центров выглядят как близнецы. Единственной альтернативой дорогому однообразию в Москве до недавнего времени оставалась аренда помещений на баржах и дебаркадерах в акватории Москвы-реки. Однако столичные власти решительно настроены избавить реку от арендаторов. Но, возможно, приближающаяся зима опять отсрочит приведение приговора дебаркадерам в исполнение.

По официальной версии, отключение произошло по нескольким причинам. Во-первых, владельцы речной недвижимости якобы превысили лимит потребляемой воды, а во-вторых, не выполнили требования экологов по контролю за канализационными отходами. Первоначально предполагалось, что воду также могли отключить в связи с подготовкой к зиме, однако эти сведения не подтвердились. Как бы то ни было, арендаторы речной акватории отрицают свою вину перед Мосводоканалом и называют все обвинения надуманными.

Не только архитектурная составляющая дебаркадеров не устраивает московских чиновников, но и нормы потребления их арендаторами воды и электричества. В результате администрация города решила действовать репрессивными методами. 27 сентября 2006 г. Мосводоканал отключил воду всем дебаркадерам, расположенным в самом привлекательном районе на Фрунзенской набережной.

На помощь столичным властям пообещал прийти и замглавы Росприроднадзора Олег Митволь. Как заявил чиновник сразу нескольким информагентствам, специалисты его ведомства готовы в любой момент выехать на пришвартованные на Фрунзенской набережной баржи, чтобы проверить соблюдение экологического законодательства. Хотя мэрия Москвы не первый раз пытается выселить арендаторов с акватории реки, прежде дело не доходило до столь масштабного и откровенного конфликта, и предыдущие попытки, например в ноябре 2002 г. и феврале 2003 г., так ничем и не закончились. Мы начали настоящую войну против этих сооружений, пояснил на одном из заседаний столичного правительства Юрий Лужков. Затем на месяц московские власти забыли о проблеме столичных дебаркадеров, однако 30 октября 2006 г. Юрий Лужков официально обратился к премьер-министру Михаилу Фрадкову по вопросу отзыва лицензий на размещение дебаркадеров в черте Москвы. В свою очередь, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды столицы Леонид Бочин пообещал навести порядок в префектуре ЦАО.

Однако столичные власти не ограничились водной блокадой. Вслед за решением Мосводоканала исполнявший в сентябре 2006 г. обязанности мэра столицы Петр Аксенов поручил представителю Мосэнергосбыта разобраться, на каких основаниях владельцы дебаркадеров заключили договоры на поставку электроэнергии. Дебаркадеры, находящиеся в акватории Москвы-реки на территории города, потребляют в пять раз больше электроэнергии, чем обычные магазины, цитирует Интерфакс выступление чиновника на совещании в комплексе городского хозяйства. Более того, по словам Петра Аксенова, некоторые дебаркадеры подключены к электроэнергии просто незаконно. В частности, речь идет о барже, пришвартованной возле кинотеатра Спутник.

Копай глубже
По мнению экспертов, противостояние московских властей и владельцев дебаркадеров является спором хозяйствующих субъектов. В целом ситуация похожа на хозяйственные споры между властями города и федеральным центром. Желание правительства Москвы облагородить вид столичных набережных вполне понятно, учитывая значительные средства, вкладываемые в создание нового лица города, и контрастирующий с этим лицом непрезентабельный вид некоторых припаркованных барж. А единственные рычаги, с помощью которых московские власти могут давить на неугодных, отключение городских коммуникаций, что и наблюдается в данный момент, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Как бы то ни было, но через месяц после начала конфликта, в начале ноября 2006 г., все дебаркадеры на Фрунзенской набережной еще стояли, а федеральные власти никак не отреагировали на столичный сигнал. В ответ на блокаду арендаторы водной акватории занялись организацией совместного иска, но никакого продолжения эта инициатива не получила. Некоторые же арендаторы предпочли оставить Москву-реку, в частности, агентство New Media Stars переехало на завод Салют.

Однако невысокие арендные ставки не отменяют необходимости получить множество согласований для установки дебаркадера. Для организации на дебаркадере ресторана, кафе, казино и т. д. требуется немало согласований. Все согласующие ведомства можно четко разделить на водные федеральные и береговые городские, рассказывает Андрей Бушин. По его словам, создание и эксплуатация плавсредств подпадает под юрисдикцию Российского речного регистра, Государственной речной судоходной инспекции и других федеральных водных служб. После согласования с федеральными ведомствами должен быть заключен договор с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства правительства Москвы на подключение к водоснабжению, электроэнергии и другим коммуникациям. Городские власти также имеют право устанавливать требования к внешнему виду объекта, его месту размещения и назначению. Наконец, арендаторы речной акватории должны заключить договоры непосредственно с Мосводоканалом и Мосэнергосбытом.

Согласно Водному кодексу акватория Москвы-реки находится в ведении федеральных властей, а следовательно, московская мэрия не получает арендной платы от магазинов, ресторанов и офисов на воде. Более того, изначально плата за пользование водными ресурсами несопоставима с арендой дорогой московской земли, тем более на Фрунзенской набережной. Арендной платы на акватории Москвы почти не существует. Дело в том, что Москва-река это федеральная собственность. И все подобные отчисления идут в федеральный бюджет. Размеры отчислений незначительны и несравнимы с арендными ставками для какого-нибудь муниципального объекта из нежилого фонда, утверждает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Андрей Бушин.

Стоимость аренды современных помещений, расположенных на дебаркадерах, ниже аналогичных предложений в стационарных объектах в среднем на 30-40%, что связано с определенными неудобствами недвижимости на воде. Подобные объекты довольно сложно классифицировать, тем не менее они составляют конкуренцию предложениям верхнего ценового сегмента класса С и нижнего класса В. По техническим показателям помещения на баржах или дебаркадерах значительно уступают обычным зданиям, тогда как с точки зрения места расположения и имиджевой составляющей отдельные предложения могут быть уникальными, считает Владимир Журавлев.

В итоге с учетом всех согласований и затрат на установку и отделку дебаркадеров арендная ставка может достигнуть нескольких сотен долларов в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, но обычно не приближается к среднерыночному показателю для офисов класса B, которая, по данным Colliers International, в настоящий момент составляет $550-700 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов.

Обитатели акватории
По данным Андрея Бушина, на данный момент в Москве насчитывается около 250 дебаркадеров, барж и теплоходов. Чаще всего арендуют баржи и дебаркадеры рестораны и магазины. Арендаторами офисов на баржах и дебаркадерах являются самые разные компании, но в основном их выбор определяет желание располагаться в оригинальном офисе, говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.

По его данным, в Крылатском арендовать помещение на дебаркадере стоит $250-300 за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов, на Краснопресненской набережной такой офис обойдется уже в $300-400 за 1 кв. м в год, на Крымской набережной и наб. Тараса Шевченко арендная плата может достигать $450 за 1 кв. м, а на Якиманской и Фрунзенской набережных $50 Как подчеркивает Журавлев, несмотря на уровень конечных арендных ставок, непосредственно аренда акватории стоянки для дебаркадера почти ничего не стоит. Арендаторы дебаркадеров могут быть аффилированы с арендодателями, например, New Media Stars арендует офис у одного из своих инвесторов, но платит по общим правилам.

По его словам, штат таких компаний-арендаторов обычно не превышает 80-100 человек, потому что более крупному арендатору было бы проблематично разместиться в плавучем офисе, средняя площадь которого в Москве составляет 700-800 кв. м. Состав арендаторов на речных магистралях Москвы и европейских городов, добавляет эксперт, по большому счету не слишком различается. Однако в Европе в подобных объектах довольно часто размещаются художественные мастерские и студи, чего пока вовсе нет в России.

В основном предложениями на воде интересуются представители медийного бизнеса, издательства, редакции, сервисные компании, казино, операторы развлекательного сегмента и рестораны. Подобным арендаторам интересно необычное место расположение объекта в центре Москвы, тогда как, с другой стороны, они согласны пожертвовать частью технических качеств офиса, уточняет Владимир Журавлев.

С оговорками к этой же категории можно отнести сооружение в центре Москвы на Чистопрудном бульваре, 12-А, обосновался ресторан Шатер известного ресторатора Романа Рожняковского. Можно привести примеры теплоходов, которые используются подобным же образом, т. е. под бары, кафе, клубы, магазины: Сильвер, Александр Блок, отшвартованный в районе Москва-Сити, говорит Андрей Бушин. По его словам, с точки зрения коммуникационной оснащенности теплоходы проще в эксплуатации, так как они изначально рассчитаны на автономную работу в отличие от тех же дебаркадеров, которые сильно зависят от наземных коммуникаций электроэнергии, водопровода, канализации.

Помещения на столичных дебаркадерах в настоящий момент арендуют некоторые известные компании, предпочитающие офисы на воде. По соседству с ними можно встретить и магазины, и рестораны. Среди наиболее известных арендаторов дебаркадеров на Фрунзенской набережной можно назвать ресторан Сказка Востока, телекомпанию ВИД, ресторан Мама Зоя, агентство New Media Stars Константина Рыкова, ресторан японской кухни Айко, отмечает Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. Кроме того, на Фрунзенской набережной находится офис компании Ивея Верже, предоставляющей услуги дизайна и полиграфии, инвестиционно-риэлторская компания Мик-Инвест, ресторан-бар Причал торпедных катеров. До этого один из дебаркадеров занимал магазин мебели, однако в настоящий момент он находится на реконструкции.

количество этажей два. Можно, конечно, задействовать трюмные помещения, которые, как правило, представлены двумя палубами. Однако одну палубу в любом случае придется отдать под технические помещения. Остается в общей сложности три полезных уровня. К тому же следует учесть, что длина дебаркадера составляет 25-60 м, а ширина лишь 10-12 м. Вот и получается, что для размещения на дебаркадере крупной организации площадей будет явно недостаточно, добавляет Андрей Бушин.

По словам Андрея Бушина, несмотря на вышеприведенные примеры, офисные помещения на дебаркадерах являются в Москве большой редкостью. Во-первых, считает эксперт, это не слишком удобно с точки зрения организации рабочего пространства, а во-вторых, Речной регистр, регулирующий процесс переоборудования плавсредства, накладывает серьезные нормативные ограничения. В частности, из соображения норм безопасности на дебаркадере нельзя построить многоэтажное здание и максимальное

Требования к жилому помещению далеко не всегда соответствуют показателям жилой баржи. Но главной причиной непопулярности жилья на воде является российский менталитет. Прежде всего людей волнует проблема обеспечения безопасности. Ну и помимо всего прочего переоборудование дебаркадера будет стоить $1-2 млн, баржи несколько меньше. Поэтому экономически выгоднее приобрести квартиру или коттедж бизнес- или премиум-класса, говорит Андрей Бушин.

Если московские офисы на воде специалисты считают скорее исключением, то о наличии плавучих жилых домов на Москве-реке и вовсе говорить не приходится. Первый прецедент официально оформленного оборудованного дома на воде в России уже есть он возведен в Санкт-Петербурге и пришвартован на Крестовском острове. Можно считать его первой ласточкой, так как спрос на такое жилье есть довольно много желающих иметь дом на воде, утверждает Ольга Кисарина. Однако, по ее словам, на практике пока очень сложно говорить о сколько-нибудь массовом строительстве подобных объектов, так как их сооружение и регистрация связаны с рядом технических и бюрократических сложностей. Например, дом на дебаркадере никогда не сможет получить статус жилого здания, а по классификации всегда будет оставаться маломерным плавательным судном.

По его словам, существует несколько факторов, из-за которых в России не строят дома на воде и не живут на баржах. Во-первых, на Москве-реке слишком коротки сроки навигации с апреля по октябрь. Во-вторых, из-за постоянного воздействия замерзшей акватории здание-судно может быстро прийти в негодность. В-третьих, в России слишком жесткая нормативная база, касающаяся сооружений вблизи воды. Уже существующие рестораны на воде рассматриваются лишь как временные сооружения сезонного типа. Жилые строения нельзя отнести к этой категории, так как сезонного жилья в российском законодательстве не предусмотрено. Поэтому по закону размещать жилые дома на воде нельзя. В связи с этим здания на воде могут возникать лишь там, где есть соответствующий климат и нет законодательных ограничений, считает эксперт.

Никаких перспектив
По мнению большинства экспертов, будущего у сегмента недвижимости на воде в российской столице просто нет. Одна из основных причин климат. В первую очередь популярности таких объектов препятствуют климатические условия: более полугода в Москве проживание даже на благоустроенной барже некомфортно. Во-вторых, экологическая ситуация на Москве-реке далеко не благополучна, за исключением небольшого отрезка реки в СЗАО. Тем не менее подобные предложения в этом районе зачастую малопривлекательны из-за большого расстояния до центральной части Москвы, утверждает Владимир Журавлев. Такого же мнения придерживается и Андрей Жамкин.

Западный опыт
Идея использовать речную акваторию для расположения коммерческой и жилой недвижимости пришла в Россию с Запада. Размещение объектов на акваториях рек в городах распространенная в мире практика. Довольно много недвижимости на воде предлагается в Париже, Амстердаме, есть такие дома в Англии, США, Канаде, отмечает Ольга Кисарина. По ее словам, недвижимость на воде можно разделить на две категории. Во-первых, это объекты, надолго прикрепленные к конкретному месту и не способные к перемещению по воде, организованные на дебаркадерах, причалах, понтонах, баржах, а во-вторых, так называемые houseboats, которые могут перемещаться по водоему, например яхты и корабли. И те и другие виды плавучей недвижимости в западных странах весьма популярны.

По словам Владимира Журавлева, география конфликта на сегодняшний день еще ограничивается центральной частью города, однако с динамичным освоением участков, прилегающих к реке, расширение числа спорных объектов лишь вопрос времени. По экономическим причинам Москва не заинтересована в размещении этих плавсредств, так как доход получает федеральная структура, а не Москва. Иными словами, речь идет о столкновении экономических интересов, соглашается Андрей Бушин.

По словам Ольги Кисариной, наибольшее количество современных объектов на воде расположено в Голландии, также довольно много таких объектов недвижимости в Париже. На воде располагаются гостиницы, развлекательные объекты, рестораны, жилые помещения и офисы. В большинстве случаев дебаркадеры и баржи используются в качестве жилых помещений, а также для организации гостиниц и развлекательных объектов, в то время как прецеденты размещения на воде деловых центров единичны. В основном практика размещать офисные помещения на баржах сложилась в африканских и азиатских странах, тем не менее данные прецеденты не имеют ничего общего с цивилизованным рынком недвижимости, считает Владимир Журавлев. Например, в индийском штате Кералла распространены практически все виды недвижимости на воде: рестораны, жилые дома, офисы, магазины и парикмахерские. По мнению специалистов, такая практика является следствием низкого уровня жизни.

Дебаркадеры автономны, мобильны, удобны в строительстве, обладают превосходными видовыми характеристиками. Но самое главное в Париже, Стокгольме, Амстердаме исторически сложилось так, что арендовать часть канала намного дешевле, чем аналогичный кусок земли в центре города. Предприимчивые европейские бизнесмены использовали это преимущество, в результате сегодня в Европе не только жилье на воде, но и различные торговые и бизнес-центры, рестораны, развлекательные комплексы никого не удивляют, объясняет Андрей Жамкин.

А для самих производителей проблемы поиска, оформления земельных участков и трудности некоторых этапов строительства остаются более чем актуальными. Иностранцы больше всех жалуются на суровую русскую действительность и загадочный закон. И чтобы довести проект до конца, многим из них действительно приходится пройти к звездам через правовые, земельные и экономические тернии.

Популярность барж в Голландии эксперты связывают с политическими и экономическими катастрофами. Согласно голландской статистике в этой стране на баржах в настоящий момент живет 10 000 семей, а на одном из таких сооружений открыт музей жилых дебаркадеров.
Девелопмент промышленных зданий среди зарубежных компаний-производителей становится частым явлением. Игроков, заявляющих об открытии новых крупных производств в России, становится больше с каждым годом. Но именно этот сектор рынка сложнее всего поддается анализу консультантов рынка.

Производственный сектор та сфера, в которой консультантам рынка сложнее всего собрать статистические данные, считает Афанасенко. Сектор достаточно закрытый, о нем мало пишут, девелоперские проекты в нем реализуются, как правило, без помощи брокерских и консалтинговых компаний (владельцы зарубежных брендов предпочитают самостоятельно договариваться с администрациями регионов и строить помещения по уже отработанным в других странах стандартам).

Тема промышленного девелопмента редко обсуждается в прессе. Тем временем консультанты открывают в своих компаниях отделы не только складской, но и производственной недвижимости. Как отмечает Виктор Афанасенко, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, у промышленного производства в России высокий потенциал развития. Этот сектор, по его прогнозам, будет развиваться в том числе за счет притока инвестиций из-за рубежа, где цена рабочей силы довольно высока в отличие от России. По мнению генерального директора компании NZ1 Estate (Настоящие заводы в первую очередь) Юлии Никитиной, интерес зарубежных инвесторов к России как к обширному рынку сбыта растет и, соответственно, появляется стимул к развитию производственных зданий на российской территории.

По данным компании Bovis Lend Lease, весь период развития рынка зарубежных производств в России, с 1990-х гг. и до наших дней, можно разделить на несколько этапов. По законам рынка в первую очередь на любую территорию приходят производители жизненно важной продукции и только через несколько лет в этом секторе появляется место для предметов роскоши. То есть в 1994-2000 гг. в Россию пришли изготовители еды и напитков. В Московской области компания Mars открыла свою шоколадную фабрику. Пришел кондитер Unilever (в Санкт-Петербург). Cadburry Schweppes стала выпускать известные всем напитки в жестяных баночках, завод она открыла в Великом Новгороде. В нескольких регионах были основаны производства Nestle. Пришли всем известные бренды Pepsi (напитки), Danone, Campina (молочные продукты), Van Melle (кондитерские изделия), Wrigley и Stimorol (жевательная резинка). По словам регионального менеджера по развитию бизнеса Bovis Lend Lease Константина Анашкина, на первой волне, как правило, приходят и так называемые товары FMCG: в 1994-1998 гг. появились короли зубной пасты и парфюмерной продукции PG (предприятие в Новомосковске) и Reckitt Benckiser (в Московской области), создатель бритв Gillette (в Санкт-Петербурге).

Динамика рынка
С началом 1990-х гг. налаживание предприятий по выпуску различной продукции в России стало одной из первых ниш, куда устремились иностранные инвестиции. Как сложилось в мировой практике, производства выгодно возводить в том же регионе, где продается продукт. Такой вариант обходится компании дешевле, нежели регулярные перевозки товаров из страны в страну, а присутствие на местном рынке позволяет чутко реагировать на любые экономические изменения. Зарубежные предприниматели в 1990-х гг. организовывали в РФ филиалы производств, которые до этого успешно работали в Европе и США. На первой волне в Россию пришли в том числе всемирно известные бренды. Например, компания Coca-Cola, которая к настоящему времени открыла уже 11 заводов: в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Волгограде, Ставрополе, Красноярске, Новосибирске, Владивостоке, Нижнем Новгороде, Орле, Екатеринбурге (общий объем инвестиций около $1 млрд). За ними стали подтягиваться и более мелкие производители.

С 2006 г. для России наступил такой период, когда активно начинают развиваться бытовая электроника и автомобилестроение. К числу появившихся представителей бытовой электроники можно отнести компании Veko (завод в Санкт-Петербурге), LG Elecrtonics (в Московской области), Bosch Siemens (в Санкт-Петербурге). Среди автосборочных предприятий с 2002 по 2006 г. были построены General Motors (Тольятти), BMW (Калининград), Ford (Санкт-Петербург), Renault (Москва), Toyota, GM и Nissan (Санкт-Петербург). А из производителей шин для автомобилей пришли в РФ Continental, Michelin и Nokian.

Ближе к концу 1990-х гг. стали производиться товары для животных. И уже к началу 2000 г. стройматериалы и электроприборы. На второй волне наладилось производство гипсокартона и изоляции, в период 2001-2006 гг. открылось предприятие по выпуску стройматериалов Knauf (сначала в Московской области, позже в Санкт-Петербурге и Ступино). С 2001 г. стали появляться производители красок Akzo Nobel, Tikkurila (в Московской области). Из брендов строительных материалов с 2002 по 2006 г. первыми появились Saint-Gobain, Glaverbel, Pilkington. Алюминиевый профиль представляли фирмы Rehau и Veka. В 2003-2006 гг. пришли изготовители деревянных панелей Pfleiderer, Kronoshpan, Egger. В этот же период появляется механическое оборудование Grundfoss, VTS Clima, Danfoss, Merloni Termosanitary и белая электроника Merloni, Electrolux. С 2004 по 2006 г. на российский рынок приходят производители табака, для которых Россия всегда была привлекательным рынком. Это такие компании, как BAT, Philip Morris, JTI. Развивается и сектор упаковки: Tetra Pak, Van Leer, Huhtamaki.

Российская структура производства в целом, по данным NZ1 Estate, на 2006 г. выглядит, если распределить ее по отраслям, таким образом: энергетика и топливная промышленность составляют 30,5%, черная и цветная металлургия 7,21%, химическая и нефтехимическая промышленность 5,5%. Машиностроение и металлообработка занимают 19,9%, ВПК 5,76%, лесная и деревообрабатывающая промышленность 4,2%, строительные материалы 3,1%, легкая промышленность 1,4%, пищевая 14,1%, прочие отрасли 4,1%.

Крупные зарубежные предприятия стараются обосноваться вблизи развитых мегаполисов. Закономерно, что большое их число сосредоточилось в Ленинградской области и Подмосковье. Можно проследить, как развивался рынок в пределах какого-то одного региона. По данным Knight Frank, в Московской области одним из первых появилось известное шоколадное предприятие Nestle в 1996 г. в Раменском районе. С тех пор, с 1996 по 2006 г., в этом регионе открылось больше 10 крупных производств и еще несколько начали строиться. Они крупные как по масштабам, так и по объемам инвестиций в проект. Например, в 1999 г. в Наро-Фоминском районе открылось предприятие по выпуску тары и упаковки британского происхождения Rexam, владельцы которого вложили $145 млн в проект завода. Голландская Сampina (молочные продукты) появилась в 2000 г. ($50 млн). В 2002 г. была построена голландская Nutricia, производитель пищевых продуктов, объем инвестиций в проект составил $40 млн. Saint-Gobain (строительные материалы) пришел в 2003 г. ($104 млн). Knauf за $26 млн, Hochland за $40 млн и Avon за $40 млн (стройматериалы, молочные продукты и косметика) построили производства в 2004 г. Pilkington Glass, изготовитель стекла, пришел в 2005 г. А на 2006 г. приходится начало строительства фабрик Oriflame (косметика, $45 млн), LG (электроника, $150 млн) и Tetra Pak (упаковка, $130 млн).

Однако сооружений советской эпохи, подходящих для редевелопмента, становится все меньше и производителям все чаще приходится заниматься строительством от фундамента до крыши, отмечают российские эксперты. По замечанию Константина Анашкина, участков с подходящими по всем параметрам зданиями почти не осталось. В начале 1990-х гг. было много разорившихся российских производств, которые можно было дешево купить (например, выкупить акции предприятий) и перестроить. Теперь на рынке чаще используется выражение построить с нуля. Хотя для инвестора производства, как и для каждого бизнесмена, предпочтительнее готовое здание: редевелопмент не такой затратный процесс, как новое строительство. Есть еще вариант покупка действующего производства как бизнеса. Но, по мнению Юлии Никитиной, это крайне редкая сделка: иностранцев смущает то, что финансовая деятельность многих постсоветских предприятий непрозрачна.

Надежнее с нуля
Зарубежные производители всегда предпочитали покупать существующие здания, проводить их редевелопмент и после налаживать в них работу своих цехов. По словам генерального директора российского подразделения международной компании Schattdecor (занимается изготовлением офисной мебели и других предметов интерьера) Харальда Пурайнера, в России у компании уже есть заводы в Шатуре и Пензе, они созданы в реконструированных зданиях, доставшихся компании от прежних хозяев. Для открытия же третьего завода подходящего здания не нашлось. Тогда Schattdecor решила купить участок земли под Чеховым, в Подмосковье, чтобы построить там третье российское предприятие. Но объект с нуля для нас скорее исключение, чем правило, признается Пурайнер.

Производитель другого профиля косметический концерн Oriflame предпочитает строить здания с нуля по заведенным стандартам, и причина этого как раз в специфике самого производства. На Новорижском шоссе

По словам специалиста по работе со СМИ компании Coca-Cola Владимира Кравцова, политика компании новое строительство. Хотя возможны варианты редевелопмента (как в проекте Coca-Cola в Самаре). В России у компании получаются оба варианта.

Как говорит Виктор Афанасенко, помещения под производство находятся у зарубежных компаний как в собственности, так и в аренде. Если это аренда, то производства, как правило, небольшие и легкие (отверточная сборка, например). Крупные производители (а это 80-90% игроков) предпочитают строительство собственных зданий (те же продукты питания). Довольно рискованно и не всегда экономически выгодно арендовать помещения, особенно если речь идет о крупном промышленном производстве, где используется дорогое оборудование. В случае конфликта с собственником к примеру, на почве резкого повышения арендных ставок у компании могут возникнуть сложности с перебазированием производства. Достаточно высоки затраты на переезд и убытки, связанные с временной остановкой конвейеров. Как приемлемый вариант можно использовать долгосрочную аренду здания. Встречаются варианты, когда компания заключает долгосрочный договор аренды с последующим выкупом здания и земельного участка.

в Подмосковье компания предпочла построить новые помещения, так как подходящих зданий, в которых можно было бы провести редевелопмент, не нашлось, рассказал Сергей Канашин, заместитель генерального директора Oriflame в России. Требования к такому виду производства, как наше, очень высокие. Помещение должно, например, обладать особыми характеристиками по очистке воздуха, воды. Потому в случаях, подобных Oriflame, производители косметической продукции предпочитают самостоятельно возводить здания. Многое зависит от стандартов качества того или иного производства. Хотя на первый взгляд в стране масса старых промышленных построек, но того, что нужно девелоперу, не найти.

Так ситуация выглядит в целом. Однако сами промышленники признаются, что порой их условия работы в том или ином районе ничем не отличаются от ситуации, в которой находятся все, кто работает с землей и индустриальной недвижимостью. Например, завод компании Schattdecor под Чеховым будет достроен через год, и наблюдатели предвещают проекту удачное завершение. Но главная проблема, которую Харальд Пурайнер пытается сейчас решить, это подведение электричества к объекту. Когда знакомишься с представителями российской власти где-нибудь во время их визитов в Европе, они активно приглашают в Россию строить на русской земле. Но когда доходит до дела, они почему-то отказываются подключать здание к коммуникациям, делится впечатлениями Пурайнер.

Через тернии
Иностранные заводы и фабрики вдохновляет приходить в Россию еще и тот факт, что во многих регионах их действительно ждут. Стоит зайти в Интернете на любой официальный сайт какой-нибудь администрации и на нем с гордостью будет опубликована информация об открывшихся в регионе зарубежных предприятиях в рубрике Достижения или Промышленность. Крупные производители, как правило, получают добро непосредственно на уровне администраций районов, которые в большинстве случаев способствуют иностранным предпринимателям в процессе оформления участка земли для строительства, рассказывает Афанасенко. Выгода обоюдна. Для района или области это дополнительные рабочие места, налоговые отчисления в бюджет и создание имиджа, особенно если открывается производство под известным международным брендом. Для производителей это возможные налоговые льготы, лояльность контролирующих и надзорных органов, ускорение процедуры получения разрешительной документации и упрощение необходимых согласований.

По данным Харольда Пурайнера, 90% девелоперов начинают строить, не получив полного пакета согласований. Однако отсутствие того или иного документа далеко не всегда служит поводом для органов власти прекратить строительство. Как правило, процесс приостанавливается месяца на три, в течение которых компания обязана получить недостающие документы, комментирует юрист Пепеляев, Гольцблат и партнеры Екатерина Гудина. Очень часто здание так и возводится без полного пакета разрешений, документы же девелопер постепенно собирает в процессе строительства. В таком случае он должен быть готов в любой момент к ревизии чиновников, которые могут использовать незаконное положение для собственной выгоды.

Не секрет, что иностранцам работать в России всегда было тяжелее, чем русским. Об этом свидетельствуют многочисленные примеры трудных и неудавшихся проектов (тот же отказ компании Prologis от осуществления идеи строительства складов в ближнем Подмосковье), об этом говорят и сами участники рынка на семинарах и конференциях.

На семинаре о проблемах организации производства в России, проведенном в начале октября компанией Пепеляев, Гольцблат и партнеры и Американской торгово-промышленной палатой, были рассмотрены некоторые зарубежные проекты, в которых на разных этапах возникали серьезные проблемы.

По словам Константина Анашкина, почти все девелоперы и инвесторы идут на риск приступают к строительству, не имея на руках необходимых заключений контролирующих организаций. Будь в России другая система согласований проекта, вполне вероятно, законы бы не нарушались. Но каждый этап занимает несколько месяцев, которые инвестор не может себе позволить потратить на ожидание. Тем не менее каждый игрок заинтересован в том, чтобы произвести нормальный продукт, потому отсутствие каких-либо виз от контролирующих инстанций еще не является показателем некачественного проекта, считает Анашкин. В РФ процесс согласований намного длиннее, чем в других странах, особенно на стадии разработки и утверждения архитектурного проекта. Строго говоря, основная функция государства заключается в том, чтобы проследить за соблюдением экологических, противопожарных, трудовых норм во время строительства. Остальное дело девелопера. В Европе, например, за архитектурный проект отвечает проектировщик. Но там его действительно защищает закон. В России же пока нет, как за рубежом, страхования проектировщиков зданий. Потому надзор и за этим этапом приходится осуществлять государству.

Прокуратура попросила признать недействительным договор купли-продажи корпусов, где раньше располагался подшипниковый завод. Она подала в суд иск из-за снесенного бомбоубежища, которое располагалось на территории бывшего завода. Военные руководствовались постановлением правительства О разграничении государственной собственности РФ и программой приватизации, утвержденной указом президента 24 декабря 1993 г. Как отмечает партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский, это пример проблемы на этапе сделки. Дело осложнилось тем, что объекты гражданской обороны, в том числе бомбоубежища, не подлежат приватизации. В пресс-службе Coca-Cola сообщили, что в данный момент судебные разбирательства продолжаются, у Министерства обороны действительно есть ряд претензий к самарскому проекту и пока никаких судебных решений не вынесено. Сам завод по выпуску напитков уже действует.

Один из случаев, который войдет в историю рынка, это тяжбы со зданиями компании Coca-Cola в Самаре. Военная прокуратура потребовала вернуть в собственность государства постройки, в которых располагается одно из производств безалкогольных напитков. Именно этот завод в Самаре компания решила разместить в стенах бывшего советского предприятия.

По словам Виктора Афанасенко, наиболее затратная часть при реализации индустриального проекта строительство здания. На втором месте по сложности инфраструктура объекта, и на третьем все операции с земельным участком. Промышленные объекты должны быть расположены в удачном месте с хорошей транспортной доступностью, желательно не очень далеко от города. Немаловажной составляющей проекта являются качественные инженерные коммуникации. Еще один фактор успеха трудовой ресурс. Знаю примеры, когда в одном [и том же] небольшом подмосковном поселке были построены два предприятия по выпуску теплоизоляции, рассказывает Афанасенко. Кроме того что сложно было найти непьющих рабочих среди местных жителей, проблемой стал и их переход с одного предприятия на другое и обратно в погоне за большим заработком. Это вынуждало предпринимателей мириться с необходимостью постоянного пересмотра заработных плат.

Показателен и, можно сказать, стал хрестоматийным пример косметического концерна Oriflame, который решил построить здание для производства на Новорижском шоссе (13 га). Проблем с получением площадки под строительство и ее оформлением как раз не было, рассказал Сергей Канашин. Трудности начались, когда о проекте стало известно широкой общественности. Жители окрестных поселений сначала были против, и такого рода претензии очень часты, когда речь идет о строительстве производства в Подмосковье. Но компании удалось доказать, что фабрика будет экологически безопасной и единственный ее отход очищенная вода. Строительство Oriflame продолжилось. По официальным данным компании, комплекс должен быть завершен в конце 2006 г. В России Oriflame решила пока ограничиться одной площадкой.

Известный пример трудного проекта строительство корейской компанией LG в Рузском районе Московской области (четыре завода на 50 га). Когда год назад на площадку наведался Росприроднадзор под руководством Олега Митволя, то оказалось, что строительство там начато без заключения государственной экологической экспертизы. Однако, как говорили близкие к проекту эксперты, природоохранное ведомство могло и не приехать с проверкой, если бы планы корейцев не помешали чиновнику, у которого рядом находилась дача. Все-таки в итоге необходимые согласования LG получила, и строительство продолжилось.

Земельные реалии
Как бы там ни было, строительство предприятия начинается с поиска площадки и подготовки его к строительству оформления в собственность, перевода земли из одной категории в другую и т. д. На данном этапе зарубежных предпринимателей как раз и поджидают основные сложности.

При оформлении права на участок очень многое, по словам Виталия Можаровского, зависит от того, частная это земля, государственная, сельскохозяйственная или промышленная, приобретается она через торги или по обычной сделке, в собственность или в аренду, сколько у нее собственников. Свои особенности есть и у застроенного, и у свободного участка. Преимущества незастроенного участка в том, что он чаще всего экологически чистый, не обременен правовыми рисками, связанными с историей объекта и, главное, на нем девелопер может построить то, что надо, а не то, что получается. К минусам можно отнести дополнительное строительство инженерных коммуникаций, смену категории земли и часто земельные долги. При покупке застроенной территории девелопер получает уже готовые коммуникации, право на коммерческое освоение участка (так как земли переведены в промышленную категорию). Но обратная сторона всего этого ветхие коммуникации, экологическая загрязненность участка, необходимость сноса устаревших сооружений и правовые риски, связанные с историей объекта.

Лучше заметить все подводные камни вовремя, предупреждают специалисты. Например, юристы, специализирующиеся на сделках с землей, убеждены, что проблемы на самом раннем этапе могут повредить всему проекту. Огромные приобретенные в собственность земли с заявленными на них проектами простаивают годами только потому, что изначально являются неудачными для строительства площадками.

Новый русский иностранец
Местные игроки отмечают, что в настоящее время уже можно говорить об отдельной прослойке иностранцев-девелоперов, которым с успехом удается работать в российском производственном секторе. По мнению Константина Анашкина, это иностранцы, которые накопили опыт работы в РФ. Когда они приходят в Россию, у них еще есть некоторые иллюзии, делится мнением Анашкин. У международных компаний, конечно, богатая практика налаживания производств в разных странах мира. Собираясь в Россию, они, возможно, думают, что это будет еще одна страна, где они как бы растиражируют предыдущий зарубежный опыт. Их предубеждения состоят в том, что страна дешевая, газа и электричества много. На практике оказывается все дороже, а власти не сразу идут им навстречу. Проанализировав все это, они начинают играть по российским правилам.

Если инвестор и девелопер, затеяв проект, решают провести правовой аудит, им стоит заострить внимание на нескольких моментах, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Отследить последовательность перехода прав на приобретаемую недвижимость. Выяснить, какова категория земель. Какие есть ограничения в использовании участка. Ограничения могут быть экологическими, санитарными, это может быть зона охраны исторического наследия или территория со специальным режимом на государственной границе, например. Стоит понять сразу, какие у площадки обременения и может ли она в принципе быть использована для строительного проекта (это, в частности, указано в плане перспективного развития территорий). Кроме того, законодательство в области прав аренды участков в каждом регионе России может иметь свои особенности.

На семинаре о проблемах организации производства в России, проведенном компанией Пепеляев, Гольцблат и партнеры и Американской торгово-промышленной палатой, было много зарубежных участников рынка. Лидер стекольной промышленности и крупнейший производитель минераловатной изоляции французский концерн Saint-Gobain работает в России с 1995 г. Компания продает продукцию для строительной отрасли и сама же строит цеха для ее производства. Один из заводов она открыла в Егорьевске. Как отмечает финансовый директор компании Франсуа Карье, основная сложность, по опыту Saint-Gobain, найти в России надежного партнера. То же самое отметил и Сергей Канашин. Однако обе компании нашли возможность развивать свои проекты.

Похожее мнение высказывает Виталий Можаровский. Появились игроки, которые действительно изучили русский менталитет, что дает им возможность успешно строить отношения с другими игроками и представителями государства, соглашается он.

Участники российского рынка девелопмента имеют разные корни и разные стратегии. Зачастую первое определяет второе.

Другая компания производитель стекла и изделий из стекла Guardian Industries Europe, подразделение американской структуры уже несколько лет работает в России. Один из ее заводов строится в Рязани. Юридический советник компании Винсент Пранжье теперь частый участник бизнес-семинаров, на которых он делится опытом освоения России. В первую очередь вы должны налаживать контакты со всеми нужными людьми в городе, где строите, любит повторять он.

Особое место в ряду девелоперов занимают банки. Девелопмент ресурсозависимый и высокорисковый вид деятельности. Можно, конечно, купить задорого хорошую землю в хорошем месте и возвести хорошее здание, снизив таким образом риски до минимума, но вместе с рисками в таком случае до минимума снижается и доходность. А это уже не девелопмент, а банальное строительство. Другая крайность вложить значительные средства в приобретение невнятного участка, а затем разработать суперпроект, который выстрелит и принесет тысячи процентов прибыли.

Компании, выросшие из советских строительных комбинатов и трестов, наращивают объемы строительства, формируют отраслевые холдинги и работают над снижением издержек, совершенно искренне полагая, что в этом и состоит сущность девелопмента. Компании, у которых основная добавленная стоимость исторически формируется благодаря наличию сильного административного ресурса, не слишком удачно взаимодействуют с конечным потребителем и на стадии выработки концепции, и на стадии продвижения проекта, а затем продажи объекта. Есть небольшие креативные компании, которые известны благодаря их руководителям, они, пожалуй, самые приятные на рынке, но, как любой индивидуальный бизнес, их работа стоит дорого. Не так давно появились, но уже неплохо зарекомендовали себя компании западного типа: технологичные, рыночно ориентированные, с западным менеджментом. Такие структуры дают сбой, только когда сталкиваются с непредвиденными в международной практике обстоятельствами той самой спецификой российского рынка вроде дураков и дорог, которая может похоронить любой проект.

Банки, развивающие девелоперское направление, пришли к этому разными путями: одни сознательно, другие по воле случая. Для первых девелопмент это логичное развитие, диверсификация бизнеса, оперативный контроль ситуации внутри финансируемых проектов и снижение рисков. Это новое направление в деятельности, которое выросло из традиционного кредитования, прошло через проектное финансирование, затем трансформировалось в желание самостоятельно поработать на высокодоходном рынке.

Интерес банков к недвижимости понятен. Ведь их основная цель сохранить и приумножить средства. С рисками банки традиционно справляются лучше, чем другие участники рынка, у них обычно есть в наличии соответствующий персонал, технологии, опыт, сильный административный ресурс, средства для финансирования проектов. Поэтому банки активно участвуют в формировании и развитии рынка недвижимости в основном через кредитование, инвестиционное проектирование и девелопмент. С первыми двумя способами все ясно: и кредитование, и проектное финансирование уже являются традиционными для банков видами деятельности. Непосредственное же участие в другом бизнесе явление, прямо скажем, нечастое.

Состояние российского рынка недвижимости до последнего времени не располагало к активному развитию девелопмента как вида деятельности, предусматривающего получение дохода в первую очередь от реализации успешной идеи и предугадывания трендов. Другими словами, в условиях неосвоенной целины в центре Москвы и огромного неудовлетворенного спроса буквально на все не было ни необходимости, ни условий для развития на малоценных земельных участках передовых востребованных проектов, кардинально меняющих в итоге стоимость земли и позволяющих получить максимальную добавленную стоимость в процессе строительства и реализации недвижимости. Все это время точки прибыльности находились в других плоскостях: административно-ресурсной, строительно-закупочной, инвестиционно-брокерской.

Для вторых это в первую очередь стремление использовать накопленные непрофильные активы, которые в какой-то момент стали рассматриваться как источник дохода с приемлемой рентабельностью. Как бы то ни было, для реализации девелоперских проектов и тем и другим пришлось создавать собственные структуры, имеющие разную степень автономности. Сейчас эти структуры действуют на рынке, являясь его полноценными участниками, и зачастую контролируют масштабные и перспективные проекты в разных сегментах. Означает ли это, что банковский сектор потихоньку приберет к рукам рынок девелопмента и потеснит традиционно влиятельные строительные корпорации?

Девелоперам пора определяться с конкурентными стратегиями. Это тот волшебный момент, когда руководитель оказывается на развилке в чистом поле перед камнем, на котором: Налево пойдешь строительные мощности потеряешь, направо пойдешь отдельные сегменты рынка потеряешь, прямо пойдешь бизнес потеряешь. Но ни на одном камне не написано, где и что можно приобрести. Это всегда прерогатива знаний и ответственности первого лица компании. Весь вопрос в том, с каким знанием подошли к этому этапу участники рынка и как оно пригодится в построении конкурентной стратегии.

Это нормально, поскольку стадию насыщения рынка нельзя ни отменить, ни перешагнуть. На этом этапе происходит формирование базиса для полноценного девелопмента: рынок снижает значимость административно-хозяйственных инструментов и, соответственно, их вклад в формирование дохода от девелоперской деятельности. Вслед за этим наступает торжество концептуального подхода: актуальность градостроительных решений, магия мастер-планирования, чудо архитектурно-конструкторской мысли словом, все то, о чем мы пока имеем весьма смутное представление. Хотя отработка именно этих позиций обеспечивает безбедное существование девелопера на развитом рынке.

То же самое относится и к обладанию финансами. Кредитный рынок становится все более прозрачным, а сами ресурсы доступными. При наличии хорошей репутации и соблюдении технологии управления проектом девелоперы будущего вправе ожидать, что привлечение финансирования превратится из задачи стратегической в техническую. Впрочем, подобная динамика заметна уже сейчас.

Для чистоты эксперимента попробуем смоделировать образ идеального девелопера будущего. Самое простое определиться со строительным багажом. Актив, безусловно, полезный, но в девелопменте будущего не определяющий подрядчиков можно выбирать на открытом тендере и сейчас. Идеальный девелопер будущего должен обладать актуальными знаниями в области технологий, сроков и стоимости строительства, но совершенно необязательно строительными мощностями. Он должен знать, как правильно организовать тендер, должен быть лично знаком со всеми уважаемыми строителями, может даже иметь акции строительной компании и входить в совет ее директоров, но самому быть строителем не обязательно.

Особый вопрос, требующий отдельного рассмотрения, административный ресурс. Девелоперы настоящего согласятся со мной, что буквально за последние год-полтора рынок недвижимости в этой части стал другим: формула просто деньги товар себя изживает. Серьезные вопросы приходится решать в рамках существующего законодательства. Высока вероятность, что со временем тенденция только усилится. Соответственно, важные отличительные признаки девелопера будущего независимость от официальных структур, правильно выстроенные деловые отношения, отличное знание процедур и регламентов. Плюс юридическая грамотность. Тем, кто попытается добиваться преференций нерыночными методами, будет только труднее: они окажутся под постоянным пристальным и предвзятым вниманием.

Что действительно важно будет для девелопера будущего это способность эффективно находить землю и быстро анализировать качество участков, которых становится все меньше и меньше. А главное уметь разрабатывать качественные концепции предлагаемых территорий, которые будут становиться все проблемнее и проблемнее. Таким образом, идеальный девелопер будущего скорее организатор, креативщик и эксперт по качеству, нежели непосредственный исполнитель. Он скорее создает проект и подбирает исполнителей, а затем контролирует качество работ по всем направлениям, чем строит и продает.

Будущее девелопмента за мобильными, креативными, конструктивно настроенными компаниями, имеющими обширные связи на рынке недвижимости, финансов и дружественные отношения с властями. Такие прекрасно знакомы и сотрудничают с лучшими архитекторами, инженерами, маркетологами, брокерами, дизайнерами. Они могут быстро организовать процесс, задать требуемый уровень качества и успешно его контролировать. Могут играть первую скрипку, а могут предоставить это право инвестору или, к примеру, администрации территории. Они формируют добавленную стоимость там, где ее не видят ни строители, ни инвесторы, ни власти. И именно за это им платят деньги.

Никто не собирается отрицать важность для успешного девелопмента такого фактора, как близость к власти, просто природа этой близости станет иной. Идеальный девелопер будущего скорее уверенно обсуждает за столом переговоров с властью перспективы развития территории, предлагает свои бизнес-схемы под существующие запросы и настаивает на выполнении администрацией своих обязанностей по развитию инфраструктуры и социальной сферы, чем с высунутым языком затаскивает в кабинеты различных уровней чемоданы наличных. Опять же ничего нереального в нарисованной картине нет, довольно часто такой подход встречается уже сейчас.

Будут ли банки в этих условиях претендовать на ведущие роли в девелопменте? Перефразирую известную английскую поговорку: Если бы у банка были девелоперские проекты, желание и способность их реализовывать, то он был бы девелопером. Скорее всего банки всегда будут банками, а строители строителями.

Какие компании наиболее близки к этому образу, кого мы увидим в списке ведущих девелоперов через 10, через 15 лет? Будут это нынешние строители, банкиры или консультанты? Как девелопмент не появился вдруг сам по себе, а сформировался под влиянием ряда рыночных факторов немного строительства, чуть-чуть маркетинга, толика проектного финансирования и еще много чего, так и идеальный девелопер будущего синтезируется на глазах, вбирая в себя все лучшее и конкурентоспособное от нынешних участников рынка.

Консалтинговая компания Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) подсчитала, что 49% всех инвестиций в коммерческую недвижимость приходится именно на торговый сектор. На международной конференции Современные форматы торговли для мегаполиса, проходившей в октябре в Торгово-промышленной палате РФ, Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ), отметил, что выведенная консультантами цифра даже занижена. По его мнению, Россия все еще поле непаханое для местных и зарубежных инвесторов торговой недвижимости, в частности крупноформатных торговых центров. Более того, Москва занимает лидирующие позиции по строительству торговых центров среди восточноевропейских столиц наравне с Бухарестом и Софией. Доходность от реализации девелоперского проекта торгового центра (ТЦ) в Москве достигает 10-11%.

А в том, что у российского рынка девелопмента невероятное будущее, нет никаких сомнений. Представьте себе ситуацию через 49 лет. Договоры аренды земли закончились, власти занимают осознанную позицию по отношению к развитию территорий и формированию их облика, инвесторы давно отбили свои вложения и готовы к меньшей доходности (этажности, плотности и т. д.), архитекторы набили руку на Остоженке, Золотом острове, Плющихе, Замоскворечье, строители готовы реализовать все самые смелые фантазии Тут такое начнется Шанхаю и не снилось.
Опытный управленец может обеспечить качество всех жизненно важных процессов работы в здании и повысить его рентабельность эту истину многие собственники осознали. Теперь настало время определиться, кто станет тем самым опытным управляющим в ближайшем будущем. То ли сами владельцы девелоперы торгцентров, то ли компании-консультанты, стремящиеся завоевать весь сектор услуг. Или же появится класс независимых управляющих компаний.

Продаж за все время существования сектора торговых центров в стране совершилось немного. Самые известные сделки с торговыми центрами Золотой Вавилон, Глобал Сити, Ростокино, ТЦ Охотный Ряд в Москве, Торговый квартал на Свободном в Красноярске.

В то же время современный торговый комплекс не будет ликвиден и не станет инвестиционным продуктом, который мог бы заинтересовать потенциальных покупателей зарубежные и российские фонды и компании, если в таком комплексе нет профессиональной управляющей компании (УК). С ростом рынка и увеличением спроса на инвестпродукт обязательно повысится и спрос на полноценные УК. Покупатель торгового комплекса как готового бизнеса, прежде чем принять решение, всегда смотрит, кто в торговом центре управляющий. По данным Олега Войцеховского, на роли игроков рынка инвестиций в Восточной Европе уже претендуют фонды Morley, Dawnay Day, Credit Suises и управляющие компании Meini, Europolis.

В мировой практике, напротив, распространены услуги компаний, которые берут на себя управление всей жизнедеятельностью ТЦ, включая финансы, и предоставляют собственнику, таким образом, возможность лишь наслаждаться плодами своего бизнеса. В частности, существует так называемое доверительное управление, т. е. временное владение имуществом физического или юридического лица на основе договора доверительного управления, причем с целью получения дохода в интересах этого лица.

Идеальный управляющий
Образ российского управляющего пока больше ассоциируется у игроков рынка с некой компанией, занимающейся эксплуатацией торгового центра: его уборкой, ремонтом инженерных систем, контролем за техническим состоянием помещений. Принято считать, что маркетингом торгового объекта, дизайном его помещений, работой арендаторов и в целом заведенным порядком жизни в торгцентре заведует сам владелец. Не говоря уже о том, что все финансовые вопросы регулирует тоже собственник: это и контроль за графиком арендных выплат, и управление доходной частью ТЦ, и расходами, и налогами, и правовыми аспектами.

Нет настолько четкой сегментации сектора, чтобы можно было написать, что в Москве работает столько-то независимых компаний, управляющих финансовыми потоками в торговых центрах, и столько-то компаний, специализирующихся на маркетинге и эксплуатации здания, подтверждает управляющий директор CWSR Борис Авксентьев.

Эксперты говорят, что российский собственник пока не готов отдавать на аутсорсинг все функции по управлению ТЦ. Конечно, многое зависит от целей и интересов владельца торгового проекта: единичный это эксперимент или начало большого сетевого проекта в нескольких городах, строит собственник для себя или собирается продать будущий комплекс какому-нибудь зарубежному инвестиционному фонду.

Функции управляющего недвижимостью торгового центра при условии, что это ликвидный объект, готовящийся к продаже, по мнению управляющего партнера Capital Legal Services Владислава Забродина, состоят в следующем. Это участие УК в приеме-передаче ТЦ от генподрядчика девелоперу, когда строительство завершено, сбор арендной платы и эксплуатационных расходов с арендаторов. Заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг и контроль за их исполнением, заключение договоров с частными поставщиками различных услуг. Мониторинг вопросов косметического и капитального ремонта помещений ТЦ. Взаимоотношения с поставщиками различного оборудования для торгцентра, всевозможные улучшения в торговом комплексе, взаимоотношения с государственными органами и контролирующими организациями. Наблюдение за выполнением требований законодательства об использовании и эксплуатации объектов недвижимости.

У каждого российского специалиста свое мнение о том, какой должна быть профессиональная УК и что она должна делать. Генеральный директор управляющей компании Регионы-Менеджмент, входящей в группу компаний Регионы (бывшая структура АФК Система), Юрий Найденов считает, что для оценки работы управляющей компании существуют как финансовые, так и качественные критерии. Например, успешно работающий торговый центр должен иметь расходы на управление (включая эксплуатацию) в размере не более 10% от годового дохода, получаемого за счет сдачи помещений в аренду. Качество же работы УК определяется в целом динамикой посещаемости торгового комплекса.

Варианты использования управляющих компаний собственниками в российских проектах различны. Иногда эксплуатацией здания собственник занимается самостоятельно, отводя УК роль контроля за работой арендаторов или разработки маркетинговой кампании для ТЦ. Часто владелец отдает управляющему на аутсорсинг все функции по эксплуатации.

Как говорит управляющий партнер компании Colliers FM (управляющая компания) Константин Баранов, независимая управляющая компания, специализирующаяся исключительно на управлении в России, может выжить и даже заработать, если у нее будет какое-то собственное ноу-хау, способность наращивать капитализацию здания и показывать хорошие финансовые результаты. Вообще же независимые управляющие компании, которые не созданы в составе девелоперских или брокерских структур и занимаются только управлением (берут на себя функции большие, чем эксплуатация зданий), или, например, сетевые УК большая редкость в Москве и регионах.

Конфликт интересов
Среди консалтинговых компаний, которые всегда занимались в основном брокериджем, давали консультации по проектам и проводили маркетинговые кампании для клиентов, развивается новая тенденция. Они хотят управлять объектами коммерческой недвижимости, в частности ТЦ. Кроме того что консультанты готовы брать на себя все функции управления готовым бизнесом вплоть до доверительного управления, они мечтают идти рука об руку с владельцем объекта на всех этапах. На начальной стадии консультировать девелопера, как лучше разработать проект, чтобы потом удобно было управлять зданием, после консультанты готовы сдавать торговые площади в аренду, подключая брокерские отделы своих компаний, дальше управлять действующим зданием, получая управленческое вознаграждение.

В настоящее время больше всего спрос со стороны владельцев наблюдается на такие услуги по управлению, как эксплуатация всех систем здания, маркетинг проекта, подбор арендаторов и контроль за их работой, считают эксперты.

По оценкам этой компании, доход, который можно получать в торговом комплексе примерно такой же концепции и в этом же районе, может составлять от $600 до $1000 с 1 кв. м в год, но не больше.

Показательным примером может служить первый проект строительства торгового центра группы компаний Маркос на месте рынка рядом со ст. м. Алтуфьево (объем инвестиций оценивается в $45 млн, площадь здания 42 000 кв. м). Сначала концепцию и брокеридж сделали для девелоперов владельцев Маркос специалисты компании Торговый квартал (работает на рынке как девелопер, консультант, управляющий как на своих проектах, так и у других девелоперов). По данным источника в Торговом квартале, компания надеялась получить будущий ТЦ и в управление. Но на одном из этапов вышла из проекта. Причина была в том, что владелец, прежде чем отдавать в управление свой бизнес, поставил перед консультантом задачу заработать очень высокую доходность в этом торговом центре. На взгляд будущего управляющего, суммы были названы неадекватные. От управления этим ТЦ отказалась и Colliers FM.

Пока для независимых управляющих остается открытой темой финансовый менеджмент. По мнению Константина Баранова, гипотетически способные управлять этой сферой компании в России есть. Вопрос лишь в том, чтобы дождаться времени, когда на это появится спрос.

Генеральный директор группы компаний Facilicom Эдуард Апсит говорит, что в подобном поведении собственника ничего необычного нет. Это тоже может быть одна из форм тендера по выбору управляющей компании, владелец проводит переговоры и таким образом не только понимает, на что способна та или иная компания, но и изучает рынок.

Собственники не имеют ничего против консультантов как таковых, особенно если они успешны, считает заместитель генерального директора компании Экоофис (девелопер ТЦ Подсолнухи) Татьяна Ковалева. Но российский собственник не настроен работать по такой схеме, как предлагают консультанты, хотя бы потому, что у него еще не было подобного опыта работы, он не считает оправданным тот гонорар, который придется платить УК (как правило, это 10% от годового арендного дохода ТЦ), да и не уверен в успехе такого предприятия у консультантов-управляющих пока очень тонкий портфолио.

По мнению Юрия Найденова, говоря об идеальной модели управления, как раз финансовый менеджмент и следовало бы выделить как главный критерий работы УК. Идеальная управляющая компания должна взять на себя всю работу по контролю за финансовыми потоками ТЦ конечно, предоставляя владельцу ежемесячный детальный отчет. Но учитывая, что российские финансово-экономические институты также находятся в стадии развития, крупные международные управляющие агентства действуют пока с осторожностью, у них нет достаточного опыта в управлении российскими объектами торговой недвижимости, комментирует Найденов. Профессиональных же местных компаний, специализирующихся на управлении финансами в ТЦ, пока немного. Кроме того, на рынке России еще не повсеместна финансовая прозрачность партнеров как консультантов, так и владельцев ТЦ. Поэтому на данном этапе развития рынка мы считаем, что владелец торгового комплекса должен держать финансовые потоки под личным контролем.

Как рассказал Константин Баранов, структура управления коммерческой недвижимостью возникла под брендом Colliers Int. в Москве примерно в то же время, что и брокерская компания. Это было в 1994 г. Изначально эта управленческая организация задумывалась как отдельная компания, первое время она называлась Colliers CPM. Создание такой структуры, по мнению Баранова, усиливает конкурентное преимущество бренда на рынке.

Чего хотят консультанты
На международном рынке управляющих, так сказать, полного цикла есть, например, такие компании, как Donaldson или ECE. Возможно, московские консультанты стремятся быть на них похожими или же походить на свои отделения в других странах, где функции управления востребованы. В составе знаменитой большой четверки управляющие отделы уже есть у Colliers Int. (у них это самостоятельная компания и юридическое лицо Colliers FM), CB Richard Ellis / Noble Gibbons, CWSR. Недавно создала подразделение по управлению высотными зданиями и компания Knight Frank.

Управление и брокеридж два очень разных бизнеса, потому удобно создавать отдельные друг от друга компании. Управляющие специалисты Colliers FM совсем не обязаны идти в тот или иной проект вместе с брокерами Colliers Int., уверяет Баранов. Но если владелец ТЦ захочет получить все услуги под одним брендом, это будет эффективно. Здесь и сработает общий командный дух, объединяющий управленческую и консалтинговую компании: коммуникация между ними налажена, и они станут работать на объекте как одна большая команда.

На такие компании или услуги, появляющиеся в составе консалтинговых структур, пока не очень высок спрос, на взгляд Баранова. Но шаг по их созданию тем не менее нельзя назвать преждевременным. Бизнес, которым мы занимаемся, долгосрочный, рассуждает он. Прежде чем в Россию придут другие международные управляющие, мы должны завоевать кредит доверия на нашем рынке среди местных игроков. И если нам это удастся, то в тендерах преимущество будет на нашей стороне. Создание УК это кропотливый ежедневный труд, профессионального управляющего нельзя сформировать за полгода.

Потенциал Colliers FM позволяет компании на данном этапе оказывать практически все услуги по управлению от консалтинга проекта на перспективу, когда учитываются все особенности будущей эксплуатации здания, до самой эксплуатации и доверительного управления. По информации Баранова, гонорар за такой консалтинг на перспективу может составлять $8000-15 000 в месяц (консультации могут длиться и два года), но это не основной источник дохода. Для компании сейчас важнее выиграть тендер на управление и эксплуатацию объекта. Стоимость услуг управляющего, который делает в торговом комплексе практически все, кроме управления финансами, может варьироваться от $70 до $90 за 1 кв. м, цена зависит и от общей площади объекта. Минимальный срок, на который управляющая компания готова заключать договор с владельцем ТЦ, три года.

Константин Баранов считает, что современный собственник начал задумываться, где найти такую компанию, которая могла бы не только привести арендаторов в торговый центр, но и контролировать их работу на протяжении всей жизни здания. Но примеры подобных компаний-собственников он привести отказался.

В настоящее время Colliers FM находится в процессе заключения договоров

Баранов не стал раскрывать информацию о количестве штатных сотрудников Colliers FM и проектах, которыми уже управляет компания. Но при этом заверил, что в штате есть все нужные специалисты, от финансистов, бухгалтеров и юристов до операторов по уборке помещений. Если же здание слишком велико и сотрудников не хватает, управляющий всегда может нанять другие компании как подрядчиков.

В CWSR нет отдельного юридического лица, которое занималось бы управлением, такая функция является частью самой компании это отдел управления коммерческой недвижимостью Это интегрированная часть CWSR, которая может использовать все ресурсы и информацию, которая есть в компании, рассказал Борис Авксентьев.

на управление двумя многофункциональными комплексами, в составе которых есть торговые площади. В одном здании 30 000 кв. м, в другом 35 000 кв. м. Здесь управленец готов взять на себя помимо технической эксплуатации часть финансовых полномочий выставление счетов арендаторам, контроль за графиком платежей, а также взаимодействовать с городскими властями во всем, что будет касаться этих многофункциональных комплексов.

Как рассказал Борис Авксентьев, гонорар управляющей компании в ТЦ фиксированный, это процент от операционного бюджета торгового комплекса (операционные расходы уборка, охрана, техническая служба, штат сотрудников). Операционный бюджет в среднем составляет 10-20% от годового дохода ТЦ (доход же в основном складывается из платежей торговых операторов за аренду помещений в ТЦ). Операционный бюджет можно условно разделить на 12 месяцев, и получится тот ежемесячный гонорар, который получает УК за свою работу. Ставки аренды в Аркадии для неякорных торговых операторов составляют от $1000 до $2500 за 1 кв. м в год, для арендаторов офисов от $500 до $700 за 1 кв. м в год.

По его словам, департамент управления создан в 2004 г. и это реакция на требование рынка. В штате департамента постоянно работают 35 человек. В управлении CWSR находится торгово-деловой центр Аркадия. Если проследить за публикациями в прессе, компания ведет проект с самого начала: участвовала в разработке концепции ТЦ, потом привлекала арендаторов и проводила маркетинговую компанию для Аркадии, в конечном итоге взяла на себя функции управляющего. Это единственный торговый объект, находящийся в управлении CWSR. 35 000 кв. м площадей комплекса сотрудники CWSR убирают, охраняют, ремонтируют. Помимо технической эксплуатации регулируют отношения между арендаторами, контролируют договоры аренды. Но финансовые потоки находятся полностью в ведении собственника Аркадии (турецкая компания Tobtim International Trade Centres).

Стать профессионалом, когда ты универсал, достаточно тяжело, делится мнением Эдуард Апсит. Ecли управляющая компания устраивает тендер и набирает подрядчиков на разные виды услуг в ТЦ, то это еще имеет право на существование. Но когда компания действительно представляет собой все в одном, это всегда менее эффективно, особенно когда объект большой, судя по моему опыту.

Сомнительная универсальность
Из компаний большой четверки управлением не занимается только Jones Lang LaSalle (JLL). Стоит отметить, что в других странах JLL предоставляет услуги по управлению корпоративной недвижимостью на данный момент портфель компании составляет более 90 млн кв. м площадей по всему миру, объясняет ситуацию Владимир Пинаев, управляющий директор российского JLL. Причина, по которой было принято стратегическое решение не развивать эту сферу деятельности в России, заключается в том, что управление недвижимостью сегодня не позволяет достичь синергичного эффекта для компаний, подобных нашим. Мы нацелены на развитие высокодоходных и высокодифференцированных направлений бизнеса, таких как консалтинг, брокеридж или инвестиционно-банковские услуги. Наша модель видения бизнеса основана на предоставлении комплексных услуг. А управление недвижимостью как довольно специфическая услуга, отличающаяся невысокой доходностью, не дает необходимого эффекта.

По мнению Олега Войцеховского, профессиональных управляющих среди консультантов даже большой четверки пока не появилось. За рубежом игроки рынка недвижимости скептически и с недоверием относятся к компаниям, которые позиционируют себя как мастера на все руки.

По мнению Апсита, можно понять стремление компаний освоить побольше сегментов и выжать из рынка максимум. Управление становится привлекательной сферой, так как договоры такого рода с владельцами зданий заключаются на несколько лет.

Встречаются владельцы, построившие один-единственный торговый центр (часто это компании, для которых недвижимость непрофильный бизнес, как Каширский двор Северянин). Или для которых этот единственный ТЦ стал пилотным проектом, но не последним (как Маркос, Экоофис, Дон-Строй). Но даже такие собственники предпочитают самостоятельно распоряжаться как финансовой частью бизнеса, так и всеми остальными стратегическими вопросами. Иногда даже за уборкой и технической эксплуатацией здания следят сотрудники, нанятые собственником, но не подрядные организации под известными брендами.

Сам себе владелец
На рынке собственников торговой недвижимости в России преобладает класс владельцев-девелоперов. Как правило, это компании собственники, инвесторы и девелоперы зданий в одном лице, о чем свидетельствует простой анализ проектов и владельцев. Как правило, строят торговые центры в России те, кто занимается девелопментом профессионально. Более того, есть даже категория компаний, которые специализируются на строительстве ТЦ. Профессиональным девелоперским структурам ни к чему нанимать управляющую компанию, так как девелопер сам является специалистом в этой области, считает Татьяна Ковалева. В любой серьезной девелоперской организации изначально создается команда управляющих.

Пока что и опыта работы у девелоперов с управляющими не накопилось, чтобы это стало распространенной рыночной практикой. В то же время Экоофис с самого начала создавался как комплексная компания, внутри которой будут свои штаты facility-, property- и asset-менеджеров. Нанимать профессиональную УК имеет смысл собственнику, который не занимается недвижимостью как профильным бизнесом, убеждена Татьяна Ковалева. По ее мнению, пока активных предложений со стороны консультантов-управляющих на рынке не было. Но возможно, за такими компаниями будущее. Совсем неплохо, когда каждый занимается своим делом.

Если бы я не знала, что делать с лишними деньгами, то, возможно, наняла управляющую компанию, но пока все наши средства идут на строительство новых объектов, делится Татьяна Ковалева. С другой стороны, по ее словам, она охотно пригласила бы консультанта-управляющего вести дела в том же мебельном торговом центре Мебель России (5000 кв. м), созданном Экоофис, если бы такой управляющий доказал, что знает специфику мебельного сектора. Но найти такую компанию крайне сложно.

Особняком стоят крупные торговые операторы. Например, такие международные компании, как IKEA, сами управляют всеми своими проектами как в России, так и за рубежом, рассказала помощник генерального директора IKEA в России Наталья Алтынова.

Часто девелопер, построивший один удачный торговый центр, начинает строить новые (DVI, Capital Group, Торговый квартал, Гарант Инвест, Система-Галс, Время, Корпорация А. Н. Д., РосЕвроДевелопмент). Эти планы порой перерастают в идею создания сети торговых центров (например, еще одну сеть из 30-40 ТЦ собирается создавать ГК Регионы в нескольких городах).

Так как российский рынок недвижимости достаточно молод, на нем пока нет пенсионеров, которые выступают в роли инвесторов и хотели бы получать только доход, не обременяя себя управленческими заботами. Не появилось и достаточного количества инвестиционных фондов, функции которых ограничиваются инвестированием и владением объектами.

Эдуард Апсит считает, что поведение владельцев продиктовано самой стадией развития рынка. Пока российские инвесторы предпочитают играть в свои торговые центры, говорит он. Затраты во время реализации торгового проекта настолько высоки, что девелоперы, построив ТЦ, желают получить от него отдачу настолько, насколько это возможно. Со временем, возможно, сформируется стандартный пакет управления в ТЦ и будет существовать развитый рынок УК разных типов.



Главная --> Публикации