Главная --> Публикации --> Развлечь провинцию готовится бывший сотрудник альфа-банка Собственники останутся без земли? Нужно ли снижение ставок по ипотеке? Юрий лужков готов помочь коллегам из сопредельных областей поднять уровень жизни населения «мини» по максимуму

Эти планы министр огласил вчера на заседании комиссии, которая рассматривала Федеральную целевую программу по развитию Сочи, сообщило информационное агентство Интерфакс.

Глава минэкономразвития Герман Греф собирается лично проконтролировать, как готовится Сочи к приему оценочной комиссии Международного олимпийского комитета (МОК). Представители олимпийского комитета собираются посетить российский курорт 18 февраля, а Греф прибудет туда на день раньше.

Федеральная целевая программа по развитию Сочи была утверждена правительством еще в июне 2006 года. Она предполагает создание в этом городе круглогодичного курорта мирового уровня. Для этого планируется с 2006 по 2014 годы вложить в регион 313,9 миллиарда рублей. Большую часть этих средств выделят из бюджета, подтянут и деньги бизнеса. В Сочи хотят построить 11 новых крупных спортивных объектов, новый аэровокзал, проложить новые автомобильные и железные дороги, создать современную инженерную инфраструктуру. Еще одно новшество - аэропорт и горные туристические комплексы будут связаны скоростной железной дорогой. Но одна из главных проблем - это снабжение города электроэнергией. По планам, объем энергоснабжения города должен удвоиться.

Напомним, что Сочи входит в список городов-кандидатов на проведение Олимпиады-201 Кроме российского курорта, на проведение Олимпиады претендуют также австрийский Зальцбург и южнокорейский Пьенчонгом. Окончательное решение будет приниматься в июле. Но российские власти и регион намерены всерьез бороться за олимпийский кубок. Проведение Олимпиады даcт региону толчок, равный 25 годам эволюционного развития, подсчитали некоторые эксперты.

Кстати, как сообщили вчера информагентства, РАО ЕЭС России и администрация Краснодарского края подпишут в этот день соглашение о строительстве новых энергообъектов в Сочи. Такое заявление сделал вчера глава Краснодарского края Александр Ткачев. По словам Ткачева, это позволит закрыть раз и навсегда проблемы энергоснабжения города. Речь идет о создании нескольких теплоэлектростанций в районе Сочи.

Отдельный вопрос - это обеспечение электроэнергией города Сочи и готовность к поставкам электроэнергии ко всем объектам Олимпиады, - сказал вчера Греф. По словам министра, он уже договорился с главой РАО ЕЭС России Анатолием Чубайсом, что 17 февраля тот также вылетит в Сочи.

Тем временем
Премьер Михаил Фрадков подписал постановление о создании особой экономической зоны туристско-рекреационного типа на территории Алтайского района Алтайского края. Согласно постановлению правительства, максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые резиденту особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении туристско-рекреационной деятельности, составляет 2 процента их кадастровой стоимости в год. Минэкономразвития поручено подписать с администрацией района и края соглашение о создании ОЭЗ. Напомним, что в прошлом году правительственная комиссия отобрала семь территорий для создания туристических ОЭЗ - в Краснодарском и Ставропольском краях, Иркутской области, Бурятии, в Алтайском крае и Республике Алтай, а также в Калининградской области.
Столичный рынок недвижимости пережил еще один год, за который произошло немало перемен. Цены на недвижимость, решительно устремившиеся вверх в первую половину года, к осени застыли в томительном ожидании. В связи с расширением географии строительства изменился статус некоторых районов. Но в целом в 2006 году повторилась история предыдущих лет: московский рынок новостроек не сумел преодолеть проблемы, возникшие ранее, не стала принципиально иной и ситуация на вторичном рынке.

Еще один вопрос, которым собирается заняться министр, - это создание специального совета, который будет выбирать лучшие архитектурные проекты. Все они пройдут предварительную экспертизу, а затем их вынесут на суд общественности, пояснил Греф. Как заверил Греф, при этом обязательно будет учитываться мнение горожан. Предстоит решить и блок вопросов по совершенствованию экологического законодательства. По словам Грефа, в ближайшие месяцы будут разработаны поправки, которые позволят заключить договоры аренды земельных участков и лесных массивов, не выводя их из-под юрисдикции сочинского заповедника. И это позволит сохранить полный контроль над экологическим состоянием объектов. Кроме того, сообщил министр, с минприроды согласована норма о том, что на особо охраняемой территории будет сохраняться специальная экологическая экспертиза. И это коснется не только Сочи, но и других территорий.

Ценовой маршрут: рост остановка падение
Одним из главных событий 2006 года стал очередной стремительный виток цен в первой половине года, особенно заметный в сегменте эконом-класса. К концу весны аналитики и представители крупных компаний зафиксировали рекорд: жилье дорожало в среднем на 10 11% в месяц.

Квартиры в Москве подорожали, чтобы подешеветь перед выборами
Какими же были тенденции прошлого года и каковы перспективы рынка недвижимости в наступившем году?

Дальше случилось то, что и должно было случиться: вследствие наметившегося баланса спроса и предложения средняя цена 1 кв. м в начале октября остановилась и очень медленно начала снижаться. Сначала планка опустилась на 0,2%, и постепенно ценовой тренд на рынке недвижимости перешел из вертикали в горизонталь. Три последних месяца года в целом по рынку стоимость квадрата увеличивалась на 2 3% скорее по инерции, а в сегменте вторичного жилья и вовсе зафиксировалась.

Летом ситуация немного стабилизировалась, рост цен замедлился. После ударных темпов увеличения в марте и апреле рынок докрутил последние проценты в мае и затих. Многие риэлторы и аналитики связывали такое явление с общим летним падением деловой активности, но такой ответ совершенно не объяснял сложившейся ситуации. Рост цен остановился, а количество желающих купить квартиру снизилось из-за фантастической стоимости жилья, превзошедшей все мыслимые и немыслимые ожидания. Впрочем, многие специалисты были не согласны с таким объяснением и предупреждали, что с наступлением сезона деловой активности цены на недвижимость снова устремятся вверх.
Но подобным прогнозам не суждено было сбыться, и с приходом осени все заговорили о стагнации самого дешевого сегмента рынка, который, как известно, прибавляет в весе быстрее всего. Обрадовала ли покупателей жилья столь долгожданная передышка? Увы, нисколько: стоимость 1 кв. м московских квартир к этому моменту уже преодолела психологический рубеж $4 тыс.

Второй факт заключается в том, что большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, несмотря на многообразие программ по кредитованию, вовлечению в процесс десятков новых банков. Причина такого явления заключается в том, что большинство получателей кредитов просто не успевали за ростом цен в предыдущие месяцы.

Сокращение спроса специалисты объясняли действием нескольких причин. Во-первых, падением цен на нефть. (Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, рынок недвижимости не исключение.) Как и в предыдущие годы, подобная корреляция прослеживается четко: снижение стоимости барреля тут же отзывается стагнацией в риэлторском сегменте.

По прогнозам Министерства экономического развития, благосостояние граждан в 2007 году вырастет примерно на 8 10% по сравнению с показателями 2006 года. При этом потенциальный спрос на московскую недвижимость останется высоким и будет ограничиваться только доходами граждан и условиями ипотеки.

Прогнозируемая неизбежность
Таким образом, итогом 2006 года стала практически полная остановка роста цен на недвижимость. Насколько долго может сохраниться такая ситуация? Как считают специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость, в самом конце 2006 начале 2007 года рынок будет находиться в состоянии стагнации, возможна даже небольшая коррекция цен вниз. Оживление может наступить в феврале, когда на рынок выйдет денежная масса, полученная в виде годовых премий и прочих выплат, как правило, подобные средства вкладываются в недвижимость, так что цены могут снова начать расти.

Вероятно, скоро они снова начнут скупать объекты, тем самым разогревая спрос. Таким образом, предположение о новом витке цен в феврале имеет под собой довольно серьезную основу. А недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов. Повторения рекорда в 70% годовых ждать не приходится, но на 25 30% прибыли за год можно рассчитывать со всей определенностью.

С предположением о неизбежном росте цен на недвижимость сегодня согласны многие специалисты рынка. Его подтверждают, в частности, и надежды застройщиков: они выбросили на рынок далеко не все имеющиеся объекты их придерживают до более благоприятной ценовой ситуации. Что касается инвесторов, то их ожидания в отношении доходности инвестиций и так были существенно превышены, поэтому они реализовали недвижимость несколько раньше обычного срока, не дожидаясь возможного негативного влияния со стороны рынка нефти.

В течение 2006 года застройщики приводили разные оценки сокращения общего числа новостроек (от 15 до 40%). Так, аналитики компании МИЭЛЬ-Недвижимость полагают, что с начала прошлого года по сегодняшний день объем предложения уменьшился на 22,8%. Впрочем, на протяжении этого периода количество предложений на первичном рынке не было постоянным. В первой половине года по понятным причинам отмечалось их значительное снижение (застройщики предпочитали придерживать свои объекты в ожидании лучших времен); во втором полугодии объем предложений в новостройках существенно увеличился почти на треть и достиг практически 30 тыс. объектов. Это было связано в основном с двумя моментами: девелоперы наконец выставили на продажу новостройки, а инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость с целью получения дохода, решили зафиксировать прибыль, не дожидаясь конца финансового года.
Однако это обстоятельство не снимало многих проблем, связанных с приобретением квартир в новостройках, даже осенью, когда, казалось бы, наступило более благоприятное время для покупателей. В частности, покупку осложняла тактика дозированной реализации новостроек, выбранная крупными застройщиками. Она заключается в том, что для продажи сначала выставляются самые неликвидные квартиры, например, расположенные на первых этажах или лишенные привлекательных видовых характеристик. Только после того как уйдет вся выставленная партия, на рынок поступает следующая, и т. д. Естественно, что самые хорошие и дорогие квартиры попадают на рынок непосредственно к завершению строительства.

Тактика дозирования новостроек
Рынок новостроек в прошлом году испытывал воздействие многих негативных факторов. Это и последствия действия 214-ФЗ, и проблемы с получением банковских кредитов под новое строительство, и сложности с подключением инженерных коммуникаций, и задержки с оформлением квартир в собственность, и т. д.

Во-вторых, компании-застройщики создают на рынке иллюзию дефицита. К тому же реализовать небольшое, строго ограниченное количество квартир на разных этапах возведения дома намного проще, чем весь дом сразу. Тактика оправдывает себя и при подведении итогов продажи: она позволяет компании с полным правом говорить о том, что она распродала все выставленные на рынок квартиры и они действительно пользуются спросом.

Подобная практика помогает застройщику убивать сразу двух зайцев. Во-первых, он быстро избавляется от самых проблемных и дешевых квартир, а дорогое жилье продает по максимальной цене (с учетом роста стоимости недвижимости и отсутствия скидок на квартиры в достроенных домах).

Но в целом сохранилось традиционное разделение: центр и наиболее престижные направления застраиваются преимущественно объектами бизнес-класса и элитными, на окраинах города (в районах, прилегающих к МКАД) создаются микрорайоны эконом-класса. Дешевое жилье сегодня строится в отдаленных районах, рядом с выводимыми за черту города промзонами или на их месте (например, мкр. Очаково, ул. Б. Очаковская, вл. 40; мкр. Кожухово; Высоковольтный пр. в Отрадном и т. д.).

Урок географии
В географии современного строительства наметились новые тенденции. Как отмечает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-ХХI век Сергей Лядов, меняется статус некоторых районов Москвы это связано прежде всего с реализацией программ реконструкции и сноса пятиэтажного жилого фонда, выводом промышленных предприятий и возведением на их месте домов, которые отвечают рыночным требованиям.

Несмотря на то что за пределами МКАД и в районах ближайшего Подмосковья проблема с площадками под новое строительство не стоит столь остро, как в центральных и прилегающих к ним районах Москвы, предложения готовых объектов явно недостаточно. На сегодняшний день большая часть жилья эконом-класса распределяется по социальным программам, а на рынке, как и прежде, крайне мало квартир такого класса.

Все больше новых объектов появляется за пределами МКАД и в городах ближнего Подмосковья, где отмечается повышенный спрос в сегменте жилья эконом-класса. Это обстоятельство способствует значительному увеличению цены предложения подобных объектов: $2,5 2,8 тыс. за 1 кв. м на начальном этапе строительства и $3,4 3,9 тыс. за 1 кв. м на этапе завершения строительства.

В данный момент на рынке новостроек предложение объектов бизнес-класса (жилье от $5 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м) превышает спрос. Впрочем, на подобные квартиры, подчас не востребованные, компании-застройщики начали давать негласные скидки до 30% общей стоимости. Так что резонно будет предположить, что в 2007 году стоимость квартир бизнес-класса может снизиться. Очевидно, такое развитие событий практически не затронет жилье эконом-класса: на продажу оно фактически не строится.

Отчасти это объясняется тем, что строятся в основном дома бизнес-класса: именно этот сегмент, как более выгодный и доходный, вытесняет дешевое жилье. И в этом нет ничего удивительного: в условиях высокой стоимости земли в городе и серьезного спроса на жилье окупиться способны проекты среднего уровня и элитные.

Вторичный рынок сильное звено
Как известно, развитие рынка в значительной степени зависит от вторичной недвижимости: с ней совершается около 80% всех сделок. В прошлом году ситуация оказалась очень непростой на нее влияло множество факторов.

Каковы прогнозы по поводу количества сделок на первичном рынке? Распространено мнение, что в этом году их объем существенно не изменится. Если в прошлом году покупатели могли выбирать примерно из 440 объектов, в этом их будет около 50 Как известно, число сделок с новостройками четко обусловлено количеством возводимых объектов.

Чтобы хоть как-то справиться с подобной ситуацией, крупные компании позволяли себе покупку квартир, чтобы замкнуть на этих свободных объектах альтернативные сделки. Но решить проблему кардинально этот прием не помог. В нагнетение ситуации внесли свою лепту и продавцы вторички, снимавшие весной свои квартиры с продаж в ожидании, что стоимость недвижимости подскочит еще на 5 15%. Также многие приобретали жилье с инвестиционными целями, такие квартиры выпадали из оборота, превращаясь в некое подобие ценных бумаг.

В первой половине года вторичные объекты стали предметом всеобщего ажиотажа. Как следствие цены на жилье стремительно росли, рынок жил по законам продавца, а большинство альтернативных цепочек, неизбежных на вторичном рынке, стремительно распадалось. Как известно, выстраивание цепочек требует нескольких недель, а то и месяцев, но рост цен до 9 10% в месяц губил альтернативу на корню.

Свою лепту в формирование нездоровой обстановки вольно или невольно внесли и специалисты, эксперты рынка. Кстати, относительно недавно на конференции МАГР была озвучена мысль о том, что в немалой степени на формирование погоды на рынке жилья Московского региона оказывают влияние аналитические исследования и выводы экспертов. По-видимому, им нужно быть аккуратными в предположениях и прогнозах относительно ситуации на рынке. Ведь именно неосторожные высказывания в немалой степени создали у непрофессионалов отчасти ложное представление о реальной ситуации на рынке вторичного жилья столицы.

В среде продавцов и покупателей царил невиданный накал страстей, подогреваемый не только действием объективных рыночных механизмов, но и субъективными обстоятельствами. Во-первых, такая обстановка стала питательной средой для деятельности черных маклеров, разного рода вымогателей-посредников, желающих извлечь свою выгоду в тяжелых для совершения сделок условиях.

Такая ситуация продлилась до конца весны, после чего объем сделок (не достигший рекордных показателей даже весной, в период ажиотажа) упал еще сильнее. Все лето рынок переживал стагнацию. С августа стало заметно увеличение общего объема предложений на рынке вторички. По-видимому, владельцам квартир стало очевидно: ожидать более выгодных условий для продажи уже не стоит. Осенью предложение и вовсе стало превышать спрос. Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что осенью число выставленных на продажу квартир выросло примерно на 3 тыс. это больше 10% общего объема предложения. Аналитики компании МИЭЛЬ-Недвижимость утверждают, что на вторичном рынке экспонируется около 22,3 тыс. квартир. Среди них эконом-класс занимает 78%, бизнес-классу отведено 19%, доля элитных квартир составляет 3%.

Бегство от иллюзий
На самом деле невиданный спрос, о котором спешили поведать потенциальным покупателям риэлторские агентства, девелоперы, частные лица словом, все заинтересованные в выгодной продаже своих объектов, оказался не более чем иллюзией. Чем же тогда объяснить царившую на рынке панику? Дело в том, что весной уменьшилось время экспонирования квартир. И обусловил это не возросший спрос, а значительное (на 33%) сокращение объема предложений по сравнению с 2005 годом.

По крайней мере с конца марта 2006 года наблюдалась одна общая тенденция отсутствие ажиотажного спроса на жилье. Это подтверждают сухие цифры. Наши аналитики используют такое понятие, как удельный спрос (соотношение внесенных авансов к имеющемуся объему предложений), который в определенной степени может быть истолкован как спрос в целом. На март пришелся максимум удельного спроса и месячного прироста средней цены предложения за 1 кв. м жилья (11,4%), тогда индекс удельного спроса превосходил аналогичный показатель марта 2005 года почти в четыре раза, а индекс ноября 2005 года в полтора раза. С конца марта 2006 года данная цифра неуклонно падала, только в августе начале сентября наметилась стабилизация, сохраняющаяся и по сей день.

После очередного изменения правил игры на рынке в очередной раз заработали законы покупателя. Теперь уже они, а не продавцы начали диктовать свои правила. Действительно, продать объект по рыночной цене теперь очень непросто. Особенно если речь идет о больших квартирах, расположенных в спальных районах, значительно удаленных от станций метро, имеющих неудачное окружение и пр. Продавцам и риэлторам приходится прилагать немало усилий для совершения действительно выгодной сделки.

Контекстный поиск
Но все эти предположения делаются без учета внешних факторов. Между тем последние никак нельзя сбрасывать со счетов, особенно в сегодняшних условиях: ведь все большее значение приобретает внутриполитический фактор. В преддверии президентских выборов звучит множество обещаний сделать жилье более доступным, в частности активизировав строительство новых домов. Эти обещания независимо от того, будут они выполнены или нет, влияют на настроение потенциальных покупателей.

Каковы перспективы развития вторичного рынка? Как известно, во второй половине года предложение квартир увеличилось на 10%. В основном благодаря тому, что на рынок активно выходят инвестиционные квартиры. Это вселяет некоторую надежду, что 2007 год станет более благоприятным для покупателей, чем 2006-й.

Какой же тактики стоит придерживаться потенциальным покупателям в нынешней нелегкой ситуации? На этот счет существуют самые противоречивые рекомендации. Если придерживаться самого простого варианта, то нужно инвестировать в городское жилье: ситуация с ним наиболее предсказуема и понятна. Загородная недвижимость тоже способна приносить неплохие дивиденды, но правильный выбор объекта в этом секторе сложен: непрофессионалу трудно учесть все тонкости, которые влияют на цену и ликвидность.

Объективный результат такого влияния формирование отложенного спроса, роль которого в рыночных отношениях трудно переоценить. Хотя, конечно, уповать на предвыборный фактор, взятый вне субъективных условий, не стоит. Очевидно, что существенно нарастить объемы строительства правительственными методами вряд ли удастся, на радикальные меры типа субсидирования ипотечных кредитов за счет бюджетных средств рассчитывать не приходится, а дополнительные налоги на владельцев нескольких объектов недвижимости не окажут особенного влияния на положение дел.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 году составил около 450 500 адресов. Так как ценовые ожидания определяли поведение застройщиков, то существующие объемы новостроек были долгое время законсервированы, и только в середине осени наметилась тенденция к расширению предложения.

Другая рекомендация обратить внимание за пределы столицы. Московская недвижимость за нынешний год очень сильно прибавила в цене, но, если не будет новых законодательных эксцессов, повторения такого скачка не предвидится. В то же время столица задала определенный ценовой уровень, все города миллионники будут под него подтягиваться. В первую очередь это касается Санкт-Петербурга. Если раньше стоимость квартир в северной столице была в среднем на 30% ниже московской, то по итогам 2006 года разрыв увеличился до 50%. Как считают специалисты, такая ситуация неизбежно будет выправляться в наступившем году, а скорость, с которой будут расти цены на недвижимость в регионах, значительно превысит московскую.

Если говорить о прогнозах развития рынка, то стоит с уверенностью сказать, что спрос в любом случае вернется, как только у потенциальных покупателей появится уверенность в стабильности цен (или их прогнозируемом росте) и будет широкий выбор предложений, тем более что рынок сегодня предоставляет эту возможность: по сравнению с началом года предложение уже увеличилось почти на 15%.

Количество фактически совершенных сделок в 2006 году в 1,5 3 раза ниже объемов, которые ожидались по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами компании МИАН агентство недвижимости в 2005 году. По итогам 2006 года, также как и в 2005 году, основная доля сделок в Москве свыше 70% была совершена на рынке вторичного жилья (купля-продажа + обмен).

Владислав Луцков
Директор аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
К концу 2006 года объем предложения на вторичном рынке жилья Московского региона полностью восстановился. Небольшое уменьшение, происшедшее за первые две недели января: объем предложения городских квартир Москвы снизился на 10,5%, Московской области на 13%, связано с каникулами, когда продавцы квартир традиционно уходят с рынка на период празднования Нового года.

По прогнозам МИАН агентства недвижимости, это может произойти уже в ближайшее время, в феврале марте. До этого времени рынок недвижимости будет характеризоваться сохранением тенденции вялотекущего роста цен либо стабилизации. Так, ожидаемый рост цен на объекты эконом-класса в Москве порядка 0,8 1,2% в месяц; для бизнес-класса этот показатель несколько выше 1,5 2% в месяц.

Денежные обороты рынка за прошлый год выросли почти в два раза во всех сегментах жилой недвижимости. Но за счет значительного роста цен натуральный оборот (в штуках квартир) снизился, за исключением вторичного рынка жилья Московской области, где по итогам трех кварталов 2006 года количество зарегистрированных сделок незначительно выше показателя прошлого года за аналогичный период.

Можно говорить о восстановлении объемов предложения и на рынке новостроек. Принятые поправки в 214-ФЗ и Градостроительный кодекс, снимающие ряд административных барьеров для девелоперов, приведут к значительному увеличению количества новых участков под застройку. Однако не нужно ждать начала массового строительства в этом году, основной выход новых площадок придется скорее всего на 2008 год.

При высоких ценах на жилье в Москве и сопоставимости удельных цен на квартиры в многоэтажных домах ближнего Подмосковья и удельных цен на коттеджи, квартиры в таунхаусах спрос постепенно перетекает на рынок загородного жилья. Если покупка коттеджа во многих случаях расценивается как приобретение второго жилья для проживания летом, то квартира в таунхаусе прямая альтернатива квартире в многоэтажном доме, особенно это касается объектов с хорошей транспортной доступностью и исчерпывающей инфраструктурой. Подтверждением повышенного спроса со стороны покупателей к этому относительно новому формату жилья служит тот факт, что в течение 2006 года средняя удельная цена таунхаусов увеличилась почти на 50% (в целом по рынку на 35%).

В 2007 году на рынке городского жилья Московского региона мы ждем, что получит продолжение тенденция восстановления объемов предложения и сохранится стабилизация цен в первой половине года с последующим возвращением на рынок отложенного спроса. Небольшой рост (чуть выше инфляции) реален со второй половины, по итогам года он составит не более 15 20%. Основными повышающими факторами станут отложенный неудовлетворенный спрос, благоприятная макроэкономическая ситуация и дальнейшее развитие ипотеки. При этом повторения рекордных темпов роста цен на столичную недвижимость не случится.

Все, наверное, помнят те времена, когда ближайшим к дому качественным торговым центром был для кого Новоарбатский, для кого Смоленский. И дело тут вовсе не в том, что все москвичи обитали в центре города, просто для жителей периферийных районов выбор выглядел так: или рынок у метро, или районный универмаг с ненавязчивым советским сервисом. Или поездка за красивой жизнью в центр столицы.

До конца 2007 года мы прогнозируем дальнейшее повышение средней цены предложения загородного жилья Московской области приблизительно на 25%. При этом все больше земельных участков Подмосковья будет переводиться из земли сельхозназначения в категорию земель поселений. Будут стартовать новые девелоперские проекты, то есть предложение на рынке будет увеличиваться, а география строительства коттеджных поселков расширяться.

Одним словом, конкуренция усиливается, и в качестве преимущества в борьбе за покупателя теперь выступают факторы, о которых мы раньше не задумывались: цвет, свет, звук и даже запахи. Все вышеперечисленные элементы являются частью имиджа любого торгового центра, который должен быть подчинен единой идее. А идея здесь может быть только одна создание комфортной атмосферы для покупателей, уверен директор по стратегическому развитию и маркетингу компании Стройинком-К Румен Калчев.

Мир изменился, мы изменились
Сегодня мы стали разборчивее, мегамоллы, которые еще лет 5 назад казались идеальным местом для покупок, уже никого не удивляют. А открывающиеся чуть ли не ежемесячно новые столичные торговые центры снова ставят нас перед выбором: куда пойти за покупками, чтобы было и весело, и приятно, и удобно добираться? В нынешнем состоянии рынка торговой недвижимости определяющим фактором успеха ТЦ является профессиональная концепция и набор арендаторов, считает аналитик торговой недвижимости Colliers International Михаил Пахомов. Но и атмосфера торгового центра, создаваемая звуковым оформлением, цветовыми решениями и освещением, наряду с профессиональной концепцией создают дополнительный комфорт для посетителей, который влияет на лояльность покупателей и их желание провести в комплексе больше времени.

Тот нежный свет и легкий аромат
Именно освещение является ключевым моментом в оформлении ТЦ, рассказывает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элина Занина. Не должно быть затемненных зон в торговом зале. Весь товар должен быть представлен лицом, его достоинства выгодно подчеркнуты дополнительной подсветкой. Осветительные приборы не должны располагаться слишком высоко. И, разумеется, освещение не должно быть агрессивным, навязчивым, отвлекающим посетителя от будем смотреть правде в глаза его основной функции: покупок.

Вернись, я все прощу!
Как рассказывает директор департамента консалтинга Commercial Property Moscow Роман Соков, концепция объекта, соответствующим образом отраженная в источниках рекламы, действительно является определяющей для первого посещения торгового центра. А вот решит ли покупатель прийти сюда во второй раз, напрямую зависит от оформления центра. После первого визита потенциальный клиент делает вывод о целесообразности посещения данного ТЦ, исходя из широкого спектра параметров: успешности первой покупки, удобства планировочных решений, квалификации персонала, набора операторов и т. д., и в том числе оформления торгового центра и его внутренней навигации, поясняет Соков. Данные параметры оцениваются посетителем в комплексе. Таким образом, ключевым требованием становится соблюдение концептуального единства при оформлении магазинов, мест общего пользования, переходов.

Музыка нас связала
Отдельного разговора заслуживает звуковое оформление ТЦ. В этом вопросе, разумеется, также важно соблюсти золотую середину. Чрезмерная перегрузка звукового ряда рекламными сообщениями не приветствуется, поскольку в таких случаях покупатели часто будут игнорировать эти сообщения, отключаться, и таким образом не услышат действительно важный текст (например, о потере документов или заблудившемся ребенке), предостерегает Роман Соков. И, кроме того, недополучат рекреационный эффект, создаваемый непринужденной музыкой.

Запахи встречаются в оформлении ТЦ реже, и при выборе их особенно важно соблюсти умеренность, чтобы они не раздражали, а, напротив, вызывали положительные эмоции. Для этого я посоветовала бы проводить исследование предпочтений запахов среди потенциальной целевой аудитории, говорит Элина Занина. Есть в этой области и определенные тенденции. Так, запах цитрусовых, являясь достаточно ярким, вызывает наименьшее раздражение и очень хорошо ассоциируется с новогодними праздниками. А из цветочных лучше выбирать нежные полутона.

Работа над ошибками
К сожалению, заявленная концепция торгового центра не всегда адекватно воплощается в конкретном дизайнерском решении, нередко оформление просто не соответствует выбранной целевой аудитории. Так, например, торговые центры, ориентированные на молодежную аудиторию, часто бывают выполнены в строгом классическом стиле, и при этом оформление витрин молодежных магазинов в фирменном стиле диссонирует, например, с колоннами и атриумами самого комплекса, поясняет Роман Соков. В качестве примера неудачно оформленного ТЦ эксперт приводит Варшавский: Он мало чем отличается от обычного крытого рынка, где магазины расположены без всякой логики, навигация не продумана вообще. Кроме того, и оформление витрин, холлов и других общих зон оставляет желать лучшего.

При выборе музыкального сопровождения, подчеркивает Элина Занина, нужно придерживаться следующих правил: музыка должна сопровождать, подвигать к покупке, создавать настроение, не должна быть слишком громкой, раздражать несоответствием музыкального стиля и предложенного товара: Для стимулирования покупок хорошо использовать определенную музыку, вызывающую ассоциацию с действием, которое будет производиться с купленной вещью. Так, в спортивном магазине актуальна ритмичная, драйвовая музыка, в магазине постельного белья релаксирующая, романтическая.

Город как он есть
Нижний Новгород много веков называют карманом России, да и звания третьей столицы он удостаивается довольно часто. Город занимает пятое место в России по уровню экономического развития и численности населения после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска. Население 1,823 млн человек. Площадь 41 тыс. га. Год основания 1221, расположен на 439 км восточнее Москвы: одна ночь в поезде, а при желании на машине можно добраться за 6 часов. Есть метрополитен. Время московское.

На стадии запуска просчеты в оформлении были и у ТЦ Мосмарт на Ярославском шоссе, рассказывает Элина Занина: Оформители недостаточно осветили общую торговую зону. Но через 3-4 месяца руководство пересмотрело этот вопрос и исправило свою ошибку. Удлинили светильники, добавили мощности, и ТЦ заиграл по-другому.
Темпы роста цен на недвижимость в Нижнем Новгороде в прошлом году мало чем отличались от московских, но с одной поправкой отставание составляло 2-3 месяца. Рост продолжается до сих пор, а средняя цена квадрата в новостройках $1,6 тыс., и это повод задуматься об инвестициях в данном регионе.

Объем инвестиций в развитие и модернизацию производств по выпуску строительных материалов в Нижегородской области в 2006 году превысил 1 млрд руб. В городе 26 высших учебных заведений, несколько институтов Российской Академии наук, около 100 НИИ и проектно-конструкторских бюро, ведущих разработки в области радиофизики, химии, радиоэлектроники и др.

Прекрасное местоположение на слиянии рек Оки и Волги обеспечило Нижнему в свое время позицию крупного политического и экономического центра Северо-Восточной Руси. Индустриальные мощности Горьковский автомобильный завод, Завод фрезерных станков, Сормовский судостроительный, который выпускает паровозы, вагоны, речные и морские суда, мощные дизели, а также множество предприятий строительной индустрии.

Рынок недвижимости
Думается, не зря именно в этот город уехал работать председателем правительства Нижегородской области бывший заместитель Юрия Лужкова Валерий Шанцев. Город и до этого развивался очень активно, а приход капиталов и технологий из столицы позволил ускорить развитие в области строительства. В городе стала проще процедура согласования, что весьма привлекательно для инвесторов. С целью привлечения крупных застройщиков-инвесторов в прошлом году ужесточили и местное законодательство. Если раньше компании могли начинать финансирование строительства еще на стадии расселения ветхого фонда, то сейчас только после получения разрешения на строительство. Такая ситуация не позволяет на ранних этапах привлекать средства дольщиков. И стройку под силу потянуть лишь крупным девелоперам, которые этим преимуществом с удовольствием пользуются. Благодаря этому в Нижний Новгород пришли крупнейшие московские строительные компании, которые взялись за освоение самой дорогой, так называемой верхней части города, где стоимость квадратного метра гораздо выше цен в остальных районах. Кроме того, именно здесь сконцентрирована большая часть офисов и административных зданий.

Город разделен рекой на две части нагорную и заречную и состоит из восьми районов. Нагорная часть города включает в себя Нижегородский, Советский и Приокский районы. Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский и Автозаводский районы составляют заречную часть.

Впрочем, есть и еще местные особенности. Например, мэрия Нижнего решила ликвидировать большинство киосков и мини-маркетов, дабы освободить место под строительство. Это вынудило мелких предпринимателей скупать первые этажи уже имеющихся зданий. Такая массовая закупка привела к росту цен на жилье почти на 25%. И говорят, что это еще не предел.

Эксперты уверены, что к концу 2007 года средняя цена квадратного метра в Нижнем достигнет отметки в $3 тыс. Параллельно весьма активно развивается сектор коммерческой недвижимости, причем некоторые объекты признаны лучшими на федеральном уровне, с точки зрения как архитектуры, так и инвестиционной успешности (к примеру, ТЦ Этажи). По данным консалтинговой группы Финсмарт, рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода развивается типично для регионального города, наибольшая активность наблюдается в торговом сегменте, однако рынок офисной недвижимости также демонстрирует уверенный рост (70,9% за 2006 год).

В последние месяцы прошедшего года, несмотря на то что на рынок Нижнего вышли и начали активную застройку воротилы строительного бизнеса, цены росли на 1% в день, фактически повторяя московскую ситуацию в апреле-мае. Причем не только на первичном рынке, в гонку включился и вторичный рынок. Например, стоимость однокомнатной хрущевки на окраине города давно перевалила за $40 тыс., а цена трехкомнатной малогабаритки за $100 тыс.

Очень похоже, что мэрия города сознательно создавала в свое время ажиотаж на рынке жилья. В результате спрос значительно превысил предложение, и цены уверенно пошли вверх. Но даже с изменениями в местном законодательстве ситуация для покупателей вряд ли резко улучшится.

Однако есть один серьезный плюс при покупке новостройки по сравнению с Московским регионом. Практически все строители работают по 214-му закону и заключают с покупателем договор долевого инвестирования. И практически все новостройки можно купить по ипотеке.

Сравним для примера нынешние цены на двухкомнатные квартиры в районах, близких к центру города. Двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м на первом этаже так называемой панельной брежневки $75 тыс. Двушка на первом этаже пятиэтажной хрущевки в хорошем состоянии, да еще и с возможностью отдельного входа обойдется в $85 тыс. А вот двухкомнатная новостройка в кирпичной девятиэтажке общей площадью около 100 кв. м без отделки будет стоить уже $200 тыс.

По данным Финсмарта, в 2006 году ипотечные сделки в Нижнем Новгороде составили 7% от общего количества сделок купли-продажи жилой недвижимости, что почти в 2,5 раза превышает данные 2005 года. Среднестатистический портрет заемщика это нижегородская семья с совокупным доходом чуть более 15 тыс. рублей и с запрашиваемым кредитом в 625 тыс. руб. При этом ежемесячный платеж будет составлять 7135 руб. Ипотечные кредиты предоставляются под 11-15% годовых, в зависимости от условий кредитования. Обеспечением кредита может быть поручительство.

Ипотека по-нижегородски



Главная --> Публикации