Главная --> Публикации --> Параллельное будущее Дольщики-застройщики Налог на роскошь: приличные московские квартиры приравняют к яйцам фаберже Люберцы: комплексный город-новостройка В первом чтении принят закон "о землепользовании и застройке в городе москве"

Акционером Манежной площади Декра-Групп стала весной прошлого года, когда компания договорилась с правительством Москвы об обмене принадлежащих ей 4,6% акций Мосэнерго на столичную недвижимость акции и доли в Манежной площади (24,3%) и Миосор (100%).

Фирма Гранит получила фактически полный контроль над ОАО Манежная площадь, которое владеет одним из самых известных столичных торговых комплексов Охотный Ряд, стоимостью не менее $500 млн. По разным оценкам, Граниту сейчас принадлежит более 95% акций ОАО, а сама компания продолжает скупать доли миноритариев. По данным участников рынка и столичной мэрии, ООО Гранит действует в интересах девелоперской компании Декра-Групп.

Как сообщил Ведомостям один из миноритариев Манежной площади, сейчас Гранит, ссылаясь на то, что ему принадлежит более 95% акций ОАО, пытается выкупить оставшиеся акции. Впрочем, документарно Гранит пока не подтверждает, что у него более 95% акций, говорит один из миноритариев. Но косвенным подтверждением того, что у Гранита действительно более 95% ОАО Манежная площадь, является предписание о необходимости выкупить акции миноритариев, которое направила компании ФСФР 25 сентября. По закону если акционер обладает более 95% акций, то он имеет право в принудительном порядке выкупить у миноритариев их пакеты, объясняет руководитель департамента готового бизнеса коллегии адвокатов Князев и партнеры Алексей Курганов. Впрочем, юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев уточнил, что, если миноритарии недовольны предложенной ценой, они вправе оспорить ее в суде.

Но, согласно сообщению о существенном факте ОАО Манежная площадь от 12 июля 2006 г., 90,48% акций общества принадлежит ООО Гранит. Эти акции были переданы ему компанией ООО Торговые центры столицы (34,73%), за которой, по информации миноритарных акционеров, стоит совладелец сети Седьмой континент Александр Занадворов. Свои пакеты передали также компании Аспект (20,85%), ДекЭнерго (7,61%), Альфа-Экспресс (6,89%), Уралнефтегаз (5,79%), Гранд Стиль (5,56%), Сигма (5,56%) и Клио Имидж (5,56%). Связаться с Занадворовым и представителями этих компаний вчера не удалось. По словам миноритарных акционеров, ООО Гранит представляет интересы Декра-Групп. Эта же информация есть в департаменте имущества Москвы. В самой Декре комментировать ситуацию категорически отказались. Официальный запрос в Манежную площадь на имя гендиректора Дмитрия Сухорукова остался без ответа.

Ранее, в 2003 г., миноритарным акционером Манежной площади был и мэр Москвы Юрий Лужков, который владел менее 1% акций. Продал ли он свой пакет и устраивает ли его цена выкупа, вчера узнать не удалось.
У российского рынка luxury свой путь развития. Дефицит торговых площадей в центре города заставляет продавцов искать нестандартные решения. Если в Европе монобрэндовые бутики находятся на центральных улицах мегаполисов, то в Москве география их расположения уже вышла за пределы центра города. На удаленные от центральных районов торговые площади в сегменте luxury уже приходится около 20% рынка, и в дальнейшем этот показатель будет расти.

А цена выкупа миноритариев не устраивает. По словам одного из них, он купил акции в РТС в 1995 г. по $2,3 за акцию, теперь, спустя 11 лет, ему предлагают продать эти акции по 56 руб., или около $2, за штуку (получается, что в Граните оценивают компанию примерно в $380 млн), однако миноритарий считает, что рыночная цена акции не ниже $15 Старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин говорит, что рыночная стоимость только ТК Охотный Ряд (62 711 кв. м) составляет не менее $500-550 млн, а в компании Colliers International говорят о $600-700 млн.

На сегодняшний день в Москве сохранилось два крупнейших мультибрэндовых оператора. Прежде всего это группа Bosco di Ciliegi, владеющая сетью бутиков Marina Rinaldi, Nina Ricci, Kenzo, Mandarina Duck, Pomellato, а также сетью мультибрэндовых магазинов Bosco di Ciliegi. Основной конкурент группы (хотя в полной мере назвать ее конкурентом сложно: ее марки находятся в другой ценовой категории) компания Mercury, владеющая бутиками Dolce Gabbana, Fendi, Jil Sander, Chanel, Bvlgari, Chopard, Chaumet, de Grisogono.

Из центра на окраину
Неофициальным днем рождения российского рынка luxury считается открытие в 1994 году первого в Москве бутика Versace. Бутики размещались преимущественно в торговых коридорах основными центрами их скопления стали улицы Кузнецкий мост, Никитская, Столешников переулок и Кутузовский проспект. Такой формат предполагал полную идентичность магазинов европейским аналогам, бутик кутюрье в Москве выглядел практически так же, как, к примеру, в Париже или Милане. Причем в конце 1990-х люксовые марки в Москве были представлены в основном в сетях ДжамильКо, Mercury, Лувр (Люкс-холдинг), в формате corner в гостиницах и в основных на тот момент торговых центрах ГУМ и ЦУМ.
Однако после 2000 года торговые марки, почувствовав увеличение спроса на свою продукцию, начали открывать собственные бутики: 2000 год Lagerfeld, 2003 год Dior, Lalique, 2004 год Dolce Gabbana, Chaumet и т. д.

Сегодня платежеспособный спрос на предметы luxury в Москве настолько высок, что можно говорить о существовании еще одной мировой столицы моды. По словам руководителя отдела торговой недвижимости NAI Global Антонины Денисенко, на сегмент luxury сегодня приходится 10-15% торговых площадей Москвы (300-450 тыс. кв. м. BG). При этом в Центральном округе 70% торговых точек бутикового формата расположены в торговых центрах, а 30% в отдельных магазинах.

По мере роста рынка и спроса на предметы luxury обозначилась тенденция к децентрализации бутиков и объединению нескольких брэндов в рамках одного торгового центра. Характерные примеры Смоленский пассаж, Петровский пассаж, Наутилус, Валдай, галерея Актер и т. д. При этом география расположения бутиков вышла за рамки центра Москвы. Наиболее ярким примером стало открытие парка бутиков Крокус Сити Молл на МКАД.

Арендные ставки при этом в торговых центрах, претендующих на статус luxury, существенно превышают средние для торговых площадей в рамках одного района. Так, по данным NAI Global, максимальная ставка аренды в центрах на МКАД составляет $1,5 тыс. за кв. м в год, а в Крокус Сити Молл этот показатель является минимальной ставкой. В центре Москвы аренда торговых площадей сегмента luxury еще выше в центральных ТЦ стоимость аренды бутиковых площадей доходит до $3,5-4 тыс. за кв. м в год, тогда как в среднем ставки аренды в Центральном округе колеблются от $800 до $2,8 тыс. за кв. м. Наиболее высокие показатели отмечены в Смоленском пассаже порядка $25-30 тыс. за кв. м в год.

По мнению экспертов, для дорогих марок размещение магазинов более выгодно в отдельных помещениях в основных торговых коридорах столицы. Размещение же в ТЦ привлекательно для более демократичных марок. В целом, по данным NAI Global, в Центральном округе сегодня сконцентрировано около 80% площадей luxury, а на удаленные бутики приходится порядка 20% рынка. Причем актуальными для развития формата luxury на сегодняшний день являются только Центральный и Западный округа.

Владельцы бутиков готовы платить любые деньги за аренду помещений на этой улице, и ставки на них уже давно бьют все рекорды. В самых проходимых местах цена аренды доходит до $6-8 тыс. в год за метр. И это не предел, говорит директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова. Бутики на Тверской обычно располагаются в отдельных зданиях или на первых этажах жилых домов. Они всегда имеют отдельный вход с улицы и почти всегда большие витрины. Им не нужна парковка, так как расположенные здесь магазины ориентированы на пешеходный поток вдоль Тверской улицы. Не менее престижны и востребованы расположенные в центре улица Петровка и Столешников переулок. Здесь находятся небольшие магазины, попадающие в категорию street retail, а ТЦ, ориентированные исключительно на люксовый сегмент, встречаются гораздо реже. Кроме того, слава бутиковой улицы прочно закрепилась и за Кутузовским проспектом. И хотя по популярности он уступает Тверской, ставки аренды на торговые помещения здесь одни из самых высоких в городе. По данным Knight Frank, средняя цена кв. м варьируется в пределах $1,8-3,8 тыс. в год, а по отдельным объектам цена предложения и вовсе составляет $4-5 тыс. за кв. м в год.

При этом самым востребованным и популярным местом для люксовых бутиков считается Тверская улица, где аренда помещения вопрос скорее престижа, а не экономической эффективности.

Кроме того, в большом торговом центре трудно набрать определенное количество арендаторов одного уровня. Большинство брэндов не садятся выше первого этажа. VIP посадить на второй этаж практически невозможно. Именно по этой причине владельцы ТЦ 'Времена года' были вынуждены значительно снизить ставки и пересмотреть подход к выбору арендаторов в сторону понижения их уровня, хотя изначально позиционировали себя как ТЦ de lux. Такая же ситуация и в ТЦ 'Европейский', но там это связано еще и с соседством Киевского вокзала, рассказывает представитель крупного сетевого оператора. В результате потенциальные проблемы с заполняемостью делают невыгодным строительство подобных ТЦ для профессиональных девелоперов, и эту роль берут на себя крупнейшие операторы fashion-индустрии. Например, девелопером проекта Барвиха Luxury Village выступает группа Mercury.

Ограниченный контингент
Впрочем, основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы люксовых торговых центров, дефицит операторов, что обуславливает проблемы с заполняемостью. Например, 'Крокус Сити Молл' поначалу предоставил для арендаторов долгосрочные арендные каникулы, так как в 2001 году люксовые арендаторы не верили в успех города бутиков на МКАД. Очевидно, ситуация к лучшему не изменилась, о чем свидетельствует открытие девелопером собственных бутиков на большой части территории торгового центра, говорит один из совладельцев люксового бутика. Плохо работает и концепция люксовых торговых центров, расположенных вдоль Рублевского шоссе. Несмотря на престижность района, его жители предпочитают ездить за покупками в Москву, добавляет Юлия Дальнова.

Торговля как развлечение
В организации торговых комплексов есть две противоположные модели немецкая и американская. В Германии крупное царство потребления чаще всего представляет собой торговую галерею с кафе и ресторанами на всем пути следования покупателя. Развлечения, будь то кино или боулинг, организованы в отдельных зданиях.

К тому же в связи с сетевой спецификой функционирования формата luxury на российском рынке основной проблемой для компаний-производителей является снижение прибыли от продаж по причине сотрудничества с оператором. Так, в этом году дом моды Chanel остановил действие контракта с Mercury и заявил об открытии собственного бутика в Москве. Подобные действия позволят компании повысить прибыльность и эффективность своего присутствия на московском рынке и снизить конкуренцию между брэндами в условиях локального размещения.

Россия пока с выбором не определилась. Исторически так сложилось, что в нашей стране активно начали развиваться именно торговые центры. Отдельно развлекательная инфраструктура представлена у нас в виде казино, азартно-игровых зданий и всего того, с чем активно сейчас борется государство, говорит Игорь Азаров, генеральной директор Маркет Трейд Центра, управляющей компании торгово-развлекательного комплекса Вэйпарк.

В гигантских американских моллах ведущих девелоперов все наоборот тут Вавилон из магазинов, точек питания и культурного отдыха. Они рассчитаны на то, что одноэтажная Америка раз в неделю, а то и в две приезжает со своих ферм, и здесь ей нужно не только отовариться, но и получить массу позитивных впечатлений.

Для развлекательных зон традиционно ставки ниже в среднем вдвое, но считается, что они могут повысить популярность самого комплекса и увеличить его посещаемость.

Раньше в сознании человека было четкое разделение, что покупают в одном месте, а отдыхают в другом. Теперь посещение торгового центра становится приятным времяпрепровождением. Сегодня в него ходят за покупками, завтра за развлечениями, добавляет Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Рынок развлечений в России только зарождается. Это подтверждает наметившаяся тенденция расширения развлекательных зон в составе существующих и планируемых торговых центров.

Основа развлекательной инфраструктуры детская игровая зона. Этот факт признают все специалисты. Одни девелоперы ограничиваются детскими комнатами, другие целыми комплексами. Соображения последних: если ребенку не понравилось или надоело в пятый раз, его родители больше за покупками не приедут. В случае с детьми жадничать с квадратными метрами не следует. Начиная с комнат типа клеить-лепить, территория постепенно может превращаться в настоящий оазис для семейного отдыха с кафе для бабушек и мам и аттракционами для подростков.

О том, что развлечения все же притягивают покупателя, свидетельствуют конкретные цифры. Дмитрий Зотов, генеральный директор группы компаний Торговый квартал, рассказывает, что с введением развлекательной зоны в 'Торговом квартале на Свободном' посещаемость комплекса увеличилась на 30%. Мы смогли увеличить арендные ставки почти на 20%, не потеряв при этом ни одного стратегически важного партнера-оператора.

2006 год станет последним спокойным годом для московских девелоперов, возводящих торговые центры. Насыщение еще не наступило, но переизбыток предложения уже ощущается. Обострилась конкуренция за потребителя, который меняется быстрее, чем того ожидали игроки рынка. Кроме того, в Россию приходят иностранные девелоперы, которым под силу заставить потесниться российских конкурентов.

Даже по самым осторожным прогнозам, уже через четыре-пять лет рынок Москвы в нише торгово-развлекательных комплексов заполнится, а рост числа потенциальных клиентов любого из них станет возможен только благодаря перераспределению покупательских потоков. Тогда торговые центры начнут конкурировать уже на уровне собственных имен и имиджа. В выигрыше останутся те, кто много продает, интересно развлекая.

Арендные ставки на рынке по-прежнему высоки, найти свободную площадь в торговых центрах арендаторам не всегда просто. За первое полугодие 2006 года рост предложения новых торговых площадей в Москве составил около 153 тыс. кв. м (торговой площади около 73 тыс. кв. м), в Москве и ближайшем Подмосковье за рассматриваемый период было реализовано четыре проекта. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров Москвы составляет около 2 218 000 кв. м, торговая площадь около 1253 тыс. кв. м. Всего же, по данным Российского совета торговых центров, в Москве открыто более 150 объектов, которые можно причислить к торговым центрам (ТЦ). В 2005 году открыто 20 крупных ТЦ, а до 2010 года планируется открытие еще примерно 85 торговых комплексов.

Центр притяжения денег
По уровню развития торговли Москва европейские столицы пока не перегнала и даже не догнала. Пять лет назад количество торговых площадей в Москве составляло 8 кв. м на тысячу жителей, сейчас 122 кв. м. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен примерно 280 кв. м.

Например, в первом полугодии 2006 года объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи комплексов. Австрийский фонд Immoeast (владеет частью акций работающего в России фонда Fleming Family Partners) стал собственником торговых центров Золотой Вавилон в Отрадном и Ясеневе. Оценочная сумма сделки составила около $200 млн. Ранее переговоры о покупке этих ТЦ вела другая австрийская компания Meinl European Land, купившая в итоге Молл Гэллери.

Также необходимо отметить, что события, происходившие на рынке в последние несколько месяцев, позволяют констатировать повышающийся интерес отечественных и зарубежных девелоперов и инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости.

Концептуальный кризис
До насыщения рынка еще далеко, но, как говорит директор по развитию управляющей компании ROSS Group Елена Флоринская, за последние два года существенно снизилась средняя доходность девелоперских проектов: Сейчас сроки окупаемости для крупных ТЦ составляют семь-восемь лет, тогда как раньше этот показатель был равен пяти-шести годам. Коснулась тенденция и ТЦ районного масштаба. В этом формате теперь норма окупаемости пять-семь лет, при том что ранее возможно было вернуть вложения за три-четыре года.

Многие из остававшихся долгое время в замороженном состоянии проектов девелопмента вступили в строительную фазу: Белорусский/Площадь Тверской заставы, Павелецкая площадь, ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты Мега Белая Дача, Рамстор на проспекте Вернадского, ТРК Европейский, введен в эксплуатацию ТК Город. Налицо явный прогресс в деле обеспечения города торговыми площадками. И именно сейчас операторам стало необходимо четко простраивать концепции новых проектов.

Отметим, что месторасположение ТЦ не играет ключевой роли в успешности реализации выбранной концепции. Скажем, ТЦ Наутилус, расположенный на Лубянке, позиционирует себя как место по продаже премиум-товаров. Но, пройдясь по этажам, можно обнаружить, что помимо дорогих марок представлены и прошлогодние коллекции от частных предпринимателей. Более того, один из арендаторов помимо точки в Наутилусе имеет магазин с таким же ассортиментом на рынке Старт (прежнее название ЦСКА).

Чтобы улучшить экономику проектов, девелоперы продают часть площадей в ТЦ заинтересованным компаниям или сдают в длительную аренду. Но и такая схема дает сбои. Скажем, три года назад корпорация Цезарь арендовала в ТЦ Гвоздь (общая площадь 17 тыс. кв. м, расположен на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе) 5,8 тыс. кв. м частично на втором этаже, частично на четвертом, а весь первый этаж выкупила сеть Седьмой континент. Цезарь предполагал сдавать площади в субаренду предпринимателям, которые прежде торговали на закрывшихся рынках ЦСКА, Динамо и Лужники. Арендатор планировал даже сменить название Гвоздь должен был стать Новомитинским. Однако год спустя арендатор, так и не осуществив свой план, покинул ТЦ Гвоздь.

По-настоящему провальных торговых центров не так много, но весь вопрос в том, насколько высока эффективность тех проектов, которые прибыльны. По словам Елены Флоринской, целый ряд ТЦ могли бы работать лучше, если бы откалибровали свою концепцию. Касается это, например, Европарка: его оператор все никак не может прийти к оптимальному составу арендаторов и постоянно находится в поиске индивидуальности проекта. ТЦ 'Лига', как говорят, также не самый успешный. Но люди там есть, и ставки арендные довольно высокие. И все же мог бы работать лучше, говорит госпожа Флоринская.

Впрочем, место все же имеет значение. Генеральный директор управляющей компании Группа 9 (оператор ряда ресторанов в Москве и Подмосковье) Илья Лычев приводит характерный пример: На Сухаревской площади есть небольшой торгово-офисный центр 'Садовая галерея'. В основном там работают одежные бутики. Регулярно можно наблюдать забавную картину: чуть ли не на улицу арендаторы выставляли проветриваться дорогие вещи, которые пропахли запахами из соседнего 'Макдональдса'.

Количество арендаторов постепенно увеличивается, и сейчас уже арендатор диктует свои условия оператору ТЦ. В то же время четко соответствовать выбранной концепции ТЦ станет лишь тогда, когда сможет сам выбирать арендаторов. Пока же торговые центры далеко не полностью удовлетворяют спрос потребителя. Можно предположить, что существующие ТЦ будут заменяться на более качественные с точки зрения расположения и концепции. Это позволит игрокам рынка в борьбе за потребителя сделать ставку на новые форматы, пока в Москве не представленные.

Торговые отношения
Не стоит винить во всех бедах торговые центры и их создателей, они зачастую являются заложниками ситуации. Скажем, одну из точек Илья Лычев сделал в ТЦ Рамстор на Шереметьевской улице. Оператор обещал, что вскоре после открытия там появится кинотеатр или боулинг. Соответственно, должны были появиться и посетители фуд-корта, под который были отведены площади на одном из верхних этажей. Но кинотеатр Каро-фильм появился лишь через три года после открытия самого гипермаркета. Многие операторы фуд-корта из-за этого пострадали. Господину Лычеву, к примеру, пришлось спустя год после начала работы закрыть свою точку: только ради еды посетители на фуд-корт не поднимались.

Второе направление создание специализированных развлекательных центров. Те развлекательные центры, которые действуют сегодня, либо маленькие, либо некачественные. Может быть, в Москве появится то, что называется торговые деревни или life style center (квартал, в котором расположены магазины, рестораны, развлечения и т. п.). Заместитель генерального директора сети гипермаркетов Мосмарт Семен Слуцкий говорит, что в настоящее время слабо представлены на рынке торговые центры формата department store: Не хватает серьезных магазинов детской и мужской одежды.

Скажем, на смену торговым галереям (а практически все ТЦ построены именно по этому принципу) придут ритейл-парки, в которых якорные арендаторы занимают до 90% общей площади. Это позволит привлекать потребителей, ориентированных скорее на целевую, а не на импульсную покупку.

Торговые центры окружают Санкт-Петербург
Вслед за Москвой основные торговые площади Петербурга перемещают за кольцевую автомобильную дорогу. В ближайшие три-четыре года на территории рядом с уже сданным в эксплуатацию в сентябре этого года Восточным полукольцом КАД будет построено около 800 тыс. торговых площадей.

Только сейчас операторы торговых центров всерьез стали задумываться о том, на какую целевую аудиторию они ориентированы, в силу чего на протяжении еще нескольких лет рынок будет утрясаться, в торговых центрах будет происходить ротация арендаторов. В том числе за счет появления западных сильных концепций. Примеры уже есть. Вместо малопонятного, неадекватного рынку турецкого Бойнера в ТЦ Мега площадку недавно занял английский Marks Spencer.

Эксперты уверены, что на сегодняшний день именно северная часть Восточного полукольца КАД представляется более перспективной с точки зрения развития торговой недвижимости. Это объясняется как тем, что жители здешних спальных районов более экономически благополучны, так и нахождением в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах престижных загородных зон, коттеджных поселков и т. п., создающих мощный трафик потенциальных потребителей.
Не случайно вокруг этой части КАД планируются к открытию такие проекты, как ритейл-парк Северный молл (100 тыс. кв. м в обеих очередях), ТЦ Новый Колизей (100 тыс. кв. м), ТЦ Осиновая роща (наиболее крупный проект от девелопера Адамант 120 тыс. кв. м). Примечательно, что торговую недвижимость в этой части формируют в основном западные девелоперы. Помимо IKEA это Gruppo Margheri (Новый Колизей) и Meinl Europian Land (вошедшая летом этого года в проект Северный молл вместе с Promocentro Italia).

Всего же, по оценке специалистов Astera, за три года иностранные инвесторы вложат в торговый сектор Петербурга не менее €1 млрд. В середине ноября открылся первый крупный загородный комплекс Мега-Дыбенко в районе развязки КАД с Мурманским шоссе. 1 декабря откроется Мега-Парнас площадью 130 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций в эти проекты компании IKEA €300 млн.

Работа окончена
Затраты на реконструкцию промышленного предприятия зависят прежде всего от конкретной промышленной зоны. Естественно, наиболее рентабельны проекты по выводу промышленного предприятия из центра города. Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium, отмечает, что наиболее затратной частью проекта является приобретение и обустройство новой площадки для выводимого предприятия. Величина затрат зависит от типа предприятия, формы его управления и прав собственности на него (наиболее предпочтительно, чтобы предприятие находилось в госсобственности, наименее было акционерным, потому что это влечет необходимость урегулирования вопросов между собственниками). К тому же, как правило, необходимы дополнительные траты на перевоз оборудования, и новая площадка для производства должна быть легко доступной в транспортном отношении. Перебазирование предприятия резко увеличивает затраты и срок реализации проекта. Перевод существующего производства, включающий демонтаж старого оборудования, возможно, закупка нового, пусконаладочные работы все это может занять несколько лет. Например, вывод фабрики Красный Октябрь занял у компании Guta Development около трех лет. Предприятие было приобретено в 2002 году, а сейчас строительство корпусов только начинается и закончится в 2007 году.

Проекты довольно разные по формату и концепции, и это обстоятельство дает им большой шанс на долгую жизнь по соседству. С их сдачей в эксплуатацию в 2007-2008 годах север города, примыкающий к этой части КАД, можно будет считать близким к насыщению по числу магазинов. Общий объем торговых площадей, заявленных к вводу вокруг Восточного полукольца КАД в 2007-2008 годах, по данным Praktis Consulting Brokerage, составит около 800 тыс. кв. м.
Постепенное уменьшение свободных площадок для строительства в столице приводит к тому, что девелоперы все больше занимаются перепрофилированием промышленных зон. При этом нередки случаи, когда цеха фабрик, построенных в XIX веке, относятся к памятникам архитектуры и разработчикам проектов приходится мириться с невозможностью построить новое здание, отвечающее всем требованиям арендаторов. Тем не менее и такие проекты могут быть вполне рентабельными.

В случае реорганизации промзоны девелоперу требуются значительные временные и финансовые затраты на изменение функционального назначения территории, необходимо новое обоснование, решение бумажных вопросов может занять не один год. Поэтому девелоперам интересны в первую очередь промзоны, где уже проведена работа по подготовке участка к строительству принято решение о выводе предприятия, оформлены земельные отношения, определены условия компенсации за земельный участок собственникам. Сама по себе реконструкция заводов с точки зрения затрат на согласование выгоднее, чем при строительстве нового здания. В случае с реконструкцией завода согласование занимает значительно меньшие сроки, и некоторым девелоперам это очень помогло в получении прибыли от проектов.

Можно заметить, что во всех наиболее успешных проектах по перепрофилированию промышленных зон с реконструкцией старых зданий производство было уже прекращено, а значит, эта часть затрат отсутствовала.

Как добавляет Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood, к немалому списку проблем, поджидающих девелопера, решившего реконструировать имеющиеся промышленные здания, относятся риски появления незапланированных работ, вызванных необходимостью устранять возможные скрытые дефекты зданий, а также финансовые и юридические риски, связанные с правами бывших собственников объекта, миноритарными акционерами, восстановлением документов, устанавливающих права на недвижимость, и т. п.

Кроме того, в стоимость реконструкции фабрики входят усовершенствование имеющихся коммуникаций и обременения, накладываемые на инвесторов городом. Если говорить о непосредственной реконструкции, то очень важно состояние здания, его планировка; в любом случает облагораживания потребует и окружающая территория. Реконструкция иногда может оказаться гораздо дороже, чем новое строительство, но здесь сложно говорить о каких-то усредненных цифрах все зависит от состояния здания, его возраста, проводившихся ремонтов. Эксперты отмечают, что в настоящий момент стоимость реконструкции варьируется от $400 до $1,2 тыс. за каждый квадратный метр.

Особенно быстро и выгодно происходят вывод промзон и реконструкция зданий, если собственники предприятий в пределах промзон сами становятся девелоперами собственных участков. Так, на территории завода Рубин построен успешно функционирующий торговый центр Горбушкин двор; на месте фабрики Парижская коммуна планируется строительство многофункционального комплекса общей площадью 140 тыс. кв. м.

Реконструкция старых заводских зданий не всегда является наиболее эффективным сценарием реорганизации промзон, но это всегда зависит от специфики проекта общих правил не существует. Например, имеет экономический смысл именно реконструировать старые здания, а не полностью сносить их в случае, если они отличаются уникальной архитектурой и определенной исторической и культурной атмосферой. Иначе говоря, принадлежность здания завода к памятникам архитектуры вовсе не является безусловным минусом. Можно отметить, что большинство реконструированных заводов реализовывались одними и теми же девелоперами такие компании находят редевелопмент промышленных зданий наиболее привлекательным для себя.

Реконструкция промышленных зданий связана с целым рядом трудностей, и в среднем она не столь доходна, как новое строительство. К тому же с течением времени дорожают площади, увеличивается предложение, и новоявленные офисы уже не раскупаются моментально за счет дефицита. Но и сейчас реконструкция старых фабрик, совершенная с учетом архитектурного своеобразия здания, может при отсутствии необходимости выводить существовавшее предприятие оказаться довольно выгодным предприятием со средним сроком окупаемости около пяти лет.

Как считает Сергей Мирский, ведущий консультант отдела консалтинга и оценки активов Cushman Wakefield Styles Ryabokobilko, основной проблемой проектов реконструкции является их моральный износ и, как следствие, невозможность реконструкции до уровня международных стандартов. На уровне концепции часто очень сложно предусмотреть в таких зданиях эффективную планировку этажей, правильное зонирование; зачастую в реконструируемых фабриках крайне сложно и дорого установить современные инженерные системы. Поэтому чаще всего реконструированные промышленные предприятия относятся к офисным зданиям класса В, что не позволяет сдавать их по максимальным ставкам даже в случае их удачного расположения. Но, по мнению Сергея Мирского, если творчески и нестандартно подходить к таким проектам, привлекая профессионалов на самых ранних этапах развития проекта, вполне возможно выработать экономически оправданную концепцию и получать доходность от таких инвестиций, сравнимую с доходностью нового девелопмента: на уровне 25-30%.

Голутвинская слобода. Едва ли не первым проектом перепрофилирования целого промышленного квартала в самом центре города считается комплекс Голутвинска слобода (3-й Голутвинский переулок). С 1921 по 1996 год на месте нынешних бизнес-центров функционировала фабрика Красные текстильщики. Инициатором проекта реконструкции фабрики явилось акционерное общество Нафтам, занимавшееся в начале 1990-х годов автоматизацией нефтедобычи и нефтепереработки. В 1993 году компания реконструировала свой офис, находившийся в Голутвинской слободе; в 1995 году была разработана концепция проекта Голутвинская слобода, которая предполагала реконструкцию и развитие территории в исторических границах фабрики Красные текстильщики. В рамках программы были запланированы восстановление старых зданий, представляющих архитектурную ценность, и постройка новых общей площадью 100 тыс. кв. м. Соответствующий инвестиционный контракт был реализован совместно с правительством Москвы (сейчас его доля в капитале управляющей компании ОАО Голутвинская слобода составляет около 30%). Участие города немало способствовало успешности проекта, ведь он предполагал перенос действующего предприятия в Подмосковье, а также переселение жителей из аварийных зданий на территории Голутвинской слободы, а значит, значительные финансовые и временные траты, которые правительство Москвы смогло облегчить. Из-за необходимости выводить предприятие сумма инвестиций в проект составит, по оценкам ГК Голутвинская слобода, около $210 млн.

Со станками на выход
В качестве иллюстрации всего вышесказанного BG выделил пять наиболее заметных проектов по перестройке промышленных территорий в Москве и посмотрел на результаты деятельности их девелоперов.

Красная роза. Классическим примером реорганизации промышленного предприятия и создания на его месте в результате реконструкции успешного объекта коммерческой недвижимости является швейная фабрика Красная роза (на улице Тимура Фрунзе). Первое строение административное здание фабрики было реконструировано в 2003 году. Результатом редевелопмента стал бизнес-центр класса В Красная роза. Архитекторам удалось сохранить уникальный облик здания фабрики, а конструктивные особенности были удачно использованы при планировке офисов. По причине удачного расположения, а также реновации объекта без вывода предприятия, реализуемой компанией Нерль, срок окупаемости составил менее трех лет, а сумма затрат менее $10 млн.

Ввиду невозможности привлечь такие деньги одномоментно проект растянулся на довольно длительное время; однозначно оценить срок окупаемости такого грандиозного проекта, по мнению экспертов, сложно. Общий объем введенных в рамках реализации проекта Голутвинская слобода площадей составит 100 тыс. кв. м. На настоящий момент ткацкое предприятие выведено, на его месте построены бизнес-центр Голутвинский двор класса А площадью 11,5 тыс. кв. м, бизнес-центр Старый двор общей площадью 6,2 тыс. кв. м (он как раз представляет собой реконструированный ткацкий корпус фабрики) и многофункциональный комплекс Новый двор площадью 12,4 тыс. кв. м (введен в эксплуатацию в 2005 году). Сейчас уровень ставок в бизнес-центре колеблется от $600 до $1,1 тыс. за кв. м в год.

Дербеневский. В районе станции метро Павелецкая, на Дербеневской набережной, уже возведен бизнес-парк Дербеневский, девелопером которого является группа компаний Экоофис. Кожевенное производство на месте завода было закрыто как неэффективное. Татьяна Ковалева, вице-президент ГК Экоофис, объясняет, что здание завода было решено реконструировать в основном из соображений экономии времени. Завод был приобретен весной 2003 года; в июле у здания появились первые арендаторы, а в ноябре того же года первая очередь бизнес-центра была сдана, причем доделывалась с учетом пожеланий уже существующих арендаторов. Реконструкция завода окупилась всего за два года. Если бы на месте старых цехов строились новые здания, то такой срок ушел бы только на получение пакета документов и подключение коммуникаций. Благодаря тому, что здание было только реконструировано, сейчас бизнес-центр уже полностью окупился и работает. По словам вице-президента, это дало компании время и силы на осуществление новых проектов. Себестоимость реконструкции здания составила $600 за кв. м по $200 за метр была приобретена площадь, оставшиеся деньги были потрачены на сами работы. Экономический успех предприятия был обусловлен еще и тем, что ГК Экоофис использовала собственную строительную компанию. На данный момент ставки в бизнес-центре составляют $550-600, в 2003 году здание сдавалось по $350 за кв. м. Но проект Дербеневский был осуществлен в удачное время, и сейчас такая бизнес-модель, по мнению Татьяны Ковалевой, уже не сработает: за такие деньги старые промышленные здания в центре уже не предлагаются, теперь за них просят до $1,5-2 тыс. за кв. м, и, естественно, окупаемость проекта в два года теперь кажется фантастикой.

Бизнес-центр Красная роза это только первый этап создания многофункционального комплекса, включающего преимущественно офисные, а также гостиничные площади (около 10 тыс.кв. м) и подземную автостоянку. Общая площадь объекта, который будет построен на земельном участке 5,65 га, составит 160 тыс. кв. м. Строительство будет вестись в несколько этапов с 2006 по 2011 год. До августа 2006 года фабрика Красная роза перебазирует основное и вспомогательное производства в менее центральные районы Москвы; экологически вредное красильно-отделочного производство будет выведено в Наро-Фоминск. Затраты на демонтаж и перевозку оборудования составят $1,76 млн.

Новоспасский двор. Характерным примером того, как реконструируются заводы в наше время, когда у инвесторов уже нет таких выгодных условий, является бизнес-парк Новоспасский двор (Дербеневская набережная, 7). Девелопер компания Промсвязьнедвижимость взялась реализовывать проект на стадии, когда производство (Московская ситценабивная фабрика) уже было выведено. Первый этап реконструкции уже завершен. Общая площадь бизнес-парка составит 100 тыс. кв. м, из которых 67 тыс. кв. м займут офисные здания. На остальных площадях разместятся объекты инфраструктуры: гостиница, отделение банка, фитнес-центр, ресторан, фуд-корт, аптека. Также планируется строительство новых зданий общей площадью около 30 тыс. кв. м.

Офисный комплекс Дербеневский общей площадью 26 тыс. кв. м расположен на территории 2,8 га. В бизнес-парке представлена широкая инфраструктура: отделение банка, юридические и консалтинговые компании, фитнес-центр, рестораны, магазины, туристическое агентство. Бизнес-парк реализован в сегменте класса В.

ЛеФорт. Если все предыдущие проекты были реализованы в центре Москвы, то бизнес-центр ЛеФорт яркий пример нового поколения реконструированных промзон, которые расположены за пределами общепризнанного центра. ЛеФорт находится на Электрозаводской улице, на месте бывшей фабрики по производству шелка. Этот завод возводился частями, и несколько его корпусов были построены в XIX веке. Эти корпуса компания Хорус Кэпитал, реализующая проект, планирует оставить практически нетронутыми. Те же корпуса производства, которые были построены сравнительно недавно, были отделаны более серьезно. Площадь первой очереди бизнес-центра, торжественно открытой в октябре, составила 15 тыс. кв. м. Вторая очередь общей площадью 21 тыс. кв. м будет готова к отделке во втором квартале 2007 года, тогда же завершится реконструкция и третьей очереди площадью 15,5 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса под аренду после завершения реконструкции составит 52 тыс. кв. м. Арендаторами первой очереди комплекса стали Oracle, Банк Сосьете Женераль Восток, Rodl and Partners и МДМ-банк. Компания Хорус Кэпитал не раскрывает, какую сумму планируется потратить на реконструкцию завода. Арендные ставки в настоящий момент составляют около $450 за кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Реконструкция бывших промышленных зон, после которой они превращаются в офисы класса В, расположенные за пределами ТТК, является одним из самых развитых направлений деятельности компании Хорус Кэпитал. Сейчас компанией реализуется еще ряд объектов Фабрика Станиславского, Кругозор (этот офисный центр уже закончен), реконструируются корпуса по адресу улица Обручева, 30.

Предположительно проект будет завершен к концу 2007 года. Ольга Кулагина, пресс-секретарь компании Промсвязьнедвижимость, рассказывает, что официально работы по реализации делового квартала Новоспасский двор на территории ситценабивной фабрики оформлены как ремонт. В зданиях завода ничего не перестраивали, ничего не пристраивали. В компании решили, что старинные здания фабрики очень самобытны и интересны и из них можно сделать оригинальные офисные помещения в формате бизнес-парка, оставив, например, кладку или сводчатые потолки в качестве элементов интерьера. Особенности старых заводских зданий уже были применены для оформления офиса одного из арендаторов кирпичные стены бывшей фабрики использованы в качестве отделки. По мнению представителей Промсвязьнедвижимости, многие компании заинтересованы в том, чтобы работать в таком оригинальном офисе; сейчас у бизнес-центра, хотя полностью завершен только первый этап реконструкции, уже десять арендаторов, заключивших долгосрочные договоры. Среди них ФГУП Главный радиочастотный центр, UPS, компания Сильверстоун. В проект было вложено $120 млн, из них $81 млн заняли у МДМ-банка. В компании рассчитывают, что предприятие окупится за пять лет при уровне арендных ставок $700 за кв. м с НДС. У Промсвязьнедвижимости есть и еще один проект по реконструкции промышленного объекта бизнес-центр на территории Карачаровского механического завода, где при сохранении производства было реконструировано административное здание под бизнес-центр класса В.

Господин Тихомиров полагает, что проект будет реализован в течение пяти лет. Общая площадь комплекса, по его словам, может составить 900 тыс. кв. м, хотя сейчас, согласно предпроектному предложению, она составляет 790 тыс. кв. м. В результате реализации проекта площадь вокзала возрастет с 31 тыс. кв. м до 60 тыс. кв. м, торговые площади будут занимать 160 тыс. кв. м. Остальную площадь займут паркинг, офисные и развлекательные помещения. Согласно проекту, многофункциональный комплекс расположится над железнодорожными путями, примыкающими к реконструируемому зданию вокзала.

Вокзал накроют офисным центром
По сообщению агентства Интерфакс, над железнодорожными путями Курского вокзала планируется возведение офисного центра и автомобильной дороги. Инвестиции в проект с рабочим названием Игла составят почти €1,5 млрд. По словам Евгения Тихомирова, гендиректора архитектурной мастерской Перспектива (генеральный проектировщик освоения указанной территории), эти деньги готова вложить крупная швейцарская компания.



Главная --> Публикации