Главная --> Публикации --> Игры разума, доллара, евро Не всем подряд Год недоступности Собственнический инстинкт Архитектурный спектакль

Несмотря на пессимистические прогнозы о скором насыщении рынка офисной недвижимости столицы и, как следствие, увеличении доли вакантных площадей, пока спрос на качественные помещения в московских бизнес-центрах продолжает ощутимо возрастать. Так, согласно аналитическим данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), уже в начале ноября 2006 года объем сделок на офисном рынке Москвы в сегменте классов Аи В перешел отметку 1 млн кв.м и составил 1,032 млн кв. м.

Согласно прогнозам экспертов, рост рынка офисной недвижимости Москвы в 2006 году может составить более 18%. Специалисты Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko констатируют, что уже в начале ноября объем сделок по качественным помещениям перевалил за 1 млн кв. м, тем самым улучшив рекорд 2005 года на шесть недель.

На подъеме

В прошлом году этой планки рынок достиг впервые, однако несколько позже, в середине декабря. Как отмечают в CW/SR, за аналогичный же период 2005 года объем сделок по столичным офисам составлял лишь 850 тыс. 598 кв. м, что позволяет говорить о росте рынка на 18%.

Среди основных причин увеличения объемов сделок эксперты и игроки рынка называют рост экономики. Этот показатель- объем сделок- имеет 93-процентную корреляцию с экономической ситуацией. При этом средний рост экономики составляет примерно 30% в год,- называет более высокие показатели директор офисного департамента компании Knight Frank Андрей Петров.

То, что рынок достиг отметки 1 млн кв. м на шесть недель раньше, чем в 2005 году, является доказательством высокого спроса на качественные офисные помещения на московском рынке недвижимости,- констатирует глава отдела исследований рынка CW/SR Кристофер Питерс. По оценке экспертов CW/SR, к концу года объем сделок по качественным офисным помещениям Москвы может достичь 1,2 млн кв. м, что на 15% больше, чем в конце 2005 года.

Это подтверждают и сами арендаторы. Так, в конце лета стало известно о том, что международная аудиторская компания Deloitte подписала договор аренды 29 тыс. кв. м в бизнесцентре White Square в районе станции метро Белорусская.

С ним соглашается руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова, добавляя, что помимо экономического роста рынок офисных площадей подгоняют и возрастающие с каждым годом потребности арендаторов. Бизнес растет, требуется больше сотрудников и, соответственно,- больше площадей,- говорит Флорова.

В погоне за спросом

Пока в Москве Deloitte арендует помещения существенно меньшей площади - около 10 тыс. кв. м- в офисных комплексах Моховая и Романов двор. Управляющий партнер Deloitte СНГ Дэн Кох пояснил тогда Бизнесу: Потребность в увеличении метража арендуемых помещений появилась, поскольку за последние пять лет компания продемонстрировала очень высокие темпы развития.

В сентябре аналогичный шаг повторило другое рейтинговое агентство Standard Poor's (рейтинг повышен по иностранным обязательствам до ВВВ+, по рублевым - до А-),- перечисляет аналитик. Среди наиболее значимых сделок игроки рынка выделяют инвестиционную покупку британской компанией London Regional Property офисного центра Дукат Плейс 2 на улице Гашека, а также сделку по приобретению компанией Henkel для собственного размещения 14,3 тыс.кв. м в строящемся бизнес-центре Citydel на Земляном Валу.

Руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина уверяет, что увеличилось число не только стандартных сделок по купле-продаже и аренде, но и инвестиционных сделок, что очень показательно для рынка коммерческой недвижимости в целом. Эксперты отмечают: при этом значительный толчок рынку в 2006 году придали не столько российские инвесторы, сколько западные. Во многом это объясняется более интересными ставками доходности по сравнению с европейскими рынками. Старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова напоминает, что об этом свидетельствует тот факт, что в 2006 году продолжала повышаться инвестиционная привлекательность России для иностранных инвесторов, о чем свидетельствует оценка крупнейших международных рейтинговых агентств. Так, в июле 2006года агентство Fitch Ratings повысило долгосрочные рейтинги Москвы по обязательствам в иностранной и национальной валюте с ВВВ до ВВВ+.

Два года в запасе

Брокеры офисных помещений сетуют: предложение не может угнаться за спросом. К примеру, на рынке появляется качественное офисное здание, оно еще пока находится на стадии строительства. Обычно на это здание уже имеется большое число претендентов, которые между собой гонят изначально заявленнуюсобственником цену вверх,- приводит пример из практики эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.

Примерно в 2009 году предвидится вывод на рынок большого количества новых площадей, что может повлечь за собой некую стабилизацию показателя объема сделок на рынке, выравнивание спроса и предложения,- прогнозирует Ольга Кисарина.
Пожалуй, ни одно место в Москве не может похвастаться столь выгодным расположением, как это. Болотный остров, который находится южнее Кремля, в скором времени станет Золотым. О проекте его комплексной реконструкции много писали, но воплощать задуманное начали совсем недавно.

Эксперты уверены, что в ближайшие два года кардинальные изменения на рынке офисных помещений Москвы вряд ли произойдут. Прирост рынка будет составлять 25-30%,- говорит Андрей Петров. Однако, по его словам, объем сделок будет определяться макроэкономическими факторами.

Болотный остров не всегда был островом. В XV веке застроенный домами и лавками правый берег Москвы-реки соединялся с Кремлем бродом, находившимся примерно на уровне современного Большого Каменного моста.

От садов к фабрикам

В XVII веке при царе Алексее Михайловиче храм Николы в Берсеневе восстановили уже в камне. (Средства на его постройку выделил думный дьяк Аверкий Кириллов, в чьем ведении находились государевы сады). Рядом располагались и палаты Аверкия, выполненные в нарышкинском стиле и сохранившиеся, кстати, до нашего времени. Следом за храмом Николы в Берсеневе появилась церковь Софии. Она стала главной в слободе садовников и дала в последствии название набережной.

Недалеко от этого места стояла церковь Николы в Берсеневе (по фамилии именитого вельможи Берсенева). Она сгорела в 1493 году, подпалив весь город. Мощнейший пожар не остановила даже река. По свидетельствам очевидцев, Москва превратилась в пепелище. Спустя некоторое время по приказу Ивана III во избежание повторения бедствия вблизи Кремля все дома на правом берегу реки снесли и вместо них разбили сады. Отсюда, кстати, и пошло название местности Садовники. Но пожаров в истории Болотного острова было еще немало.

Вместо брода через Москву-реку в 1693 году возвели каменный Всехсвятский мост, возле которого быстро соорудили торговые лавки. В низине южнее моста находилось болото, тянувшееся до Балчуга. Зимой оно замерзало, и на его ледяной поверхности устраивали базар, где торговали разными вещами. А вот весной во время паводка болото сильно разливалось. Чтобы обеспечить сброс лишней воды, прорыли рвы, и по ним вода стекала в реку. Но даже они не спасали от наводнений. Тогда через болото вырыли канал, продлили его до Земляного вала и стали называть Водоотводным. На месте прежних рвов, засыпанных за ненадобностью, появились переулки 1‑й Раушский и Мучной, ныне Фалеевский. А сами Садовники стали островом.

Новый пожар в начале XVIII века уничтожил царевы сады, и с тех пор их не восстанавливали. Вместо них опять начали возводить дома и промышленные предприятия. Так, по указу Петра I на территории бывших садов появился суконный двор. Позднее здесь отстроили курьерский и винно‑соляной дворы.

В подворье купца В. А. Кокорева (Софийская наб., 34) имелись склады и крупнейшая в Москве гостиница, где в разное время останавливались П. И. Чайковский, И. Н. Крамской, И. Е. Репин и другие известные люди. При советской власти здание перешло жилищному товариществу, а затем армейскому ведомству. А на месте двора Фалеева братья Бахрушины отстроили Дом бесплатных квартир для нуждающихся.

Ирригационные мероприятия привели к осушению болотистой до того местности. Люди стали активнее обживать остров. Но в 1812 году Садовники сгорели вновь. Их возрождали из пепла уже по проекту Бове, предусмотревшего широкие улицы и солидные каменные дома преимущественно в стиле ампир. Так начался новый период острова купеческий. Богатейшие купеческие фамилии возводили напротив Кремля свои дома и производственные корпуса. Во второй половине XIX века здесь появился механический завод Г. Листа (после революции Красный факел), а затем шоколадная фабрика Ф. Эйнема, известная сейчас под брендом Красный Октябрь.

При сооружении в 30‑х годах XX века Большого Каменного моста близлежащие постройки винно‑соляного двора снесли, и на их месте возвели жилой комплекс ЦИК СНК СССР, называемый Домом правительства или Домом на набережной. Автор проекта архи­тектор Б. М. Иофан. Претерпела изменения и Болотная площадь. В 1947 году в честь 800‑летия Москвы здесь разбили большой сквер.

На западной стрелке острова, возле которой сегодня стоит памятник Петру I, в 1867 году открыли Императорский Московский речной яхт-клуб, пользовавшийся большой популярностью. Он располагал не только собственным зданием, но и эллингами, где хранились лодки. Здесь регулярно проводили соревнования по гребле. Первый Кубок России в 1892 году выиграл Сергей Шустов, принадлежавший известной фамилии водочных и коньячных королей. Он был директором товарищества Н. Л. Шустов с сыновьями, а также командором и меценатом яхт-клуба. Этот клуб продолжал работать и в советское время как гребная база Стрелка. По счастью, это здание сохранилось до наших дней.

План реконструкции Болотного острова появился в конце 90‑х годов, а в 2003 году обрел наиболее отчетливые формы в рамках программы Золотое кольцо Москвы. В июне вышло специальное Постановление правительства Москвы о реализации проекта Золотой остров, а в декабре того же года концепцию градостроительного развития кварталов 357 361 одобрил Общественный совет при мэре Москвы.

Идея Золотого острова

Главная идея проекта Золотой остров превратить историческую территорию в туристическую зону, максимально проницаемую и доступную для пешеходов. Здесь можно будет осмотреть исторические достопримечательности, прогуляться по набережным и бульварам, посетить выставки, музеи, кафе, рестораны и торговые комплексы.

По замыслу авторов программы, территорию вокруг Кремля необходимо сделать доступной для пешеходных прогулок. Болотный остров станет ключевым участком на этом маршруте. Но то, что сейчас в двух шагах от кремлевской стены находятся пустыри, производственные зоны и ветхие сооружения, никак не вписывается в туристическую концепцию.

При желании с эстакады можно спуститься на остров и пересечь его в любом направлении. Добраться, например, до западной стрелки и по пониженной набережной спуститься к реке, зданию бывшего Императорского яхт-клуба, памятнику Петру I, а затем перейти по небольшому мостику к Парку искусств. Можно будет посетить Музей шоколада в комплексе Красный Октябрь.

Кроме того, благодаря оригинальному каскаду мостов от Пречистенской набережной можно будет попасть на Якиманку и далее к Третьяковской галерее, месту традиционного паломничества туристов. Начнется маршрут от храма Христа Спасителя и пройдет над Москвой-рекой, через которую переброшен Патриарший мост, переходящий в эстакаду над островом. Постепенно понижаясь, с 11 метров до пяти с половиной, над землей, эстакада заканчивается еще одним мостом над Водоотводным каналом. Концепция приподнятой пешеходной зоны предложена коллективом архитекторов мастерской № 10 проектного института Моспроект-4 под руководством А. В. Бокова. По обе стороны эстакады поднимутся на два-три этажа корпуса отеля. Они сделают ее похожей на городскую улицу. В нижней, стилобатной, части моста разместятся службы гостиничного сервиса.

Что касается транспортной доступности острова, то на его территории вблизи эстакадного моста планируют открыть станцию метро Кадашевская. Для жителей элитных особняков и туристов обеспечат подъезды к местам подземных парковок, рассчитанных на 1600 машино-мест. Интересно, что площади для них решено разместить под Водоотводным каналом. Разработкой этого сложнейшего проекта занимается Моспроект-2 во главе с М. М. Посо­хиным. Еще столько же стоянок, предназначенных для общего пользования, появится на поверхности.

По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, курирующего проект Золотой остров, здесь должно быть минимум офисных площадей, больше жилых и гостиничных зон, а также магазинов, кафе и ресторанов. А вот развлекательную составляющую решено сократить до минимума. Конечно, сохранит свои место и назначение Театр эстрады, расположенный в клубной части Дома Правительства, останется кинотеатр Ударник, сквер на Болотной площади. Вероятно, появятся художественные галереи, вернисажи, небольшие театры‑студии, магазины, кафе, поскольку по решению московских властей первые этажи зданий должны нести общественную функцию. Крупные развлекательные центры потребовали бы усиленной транспортной инфраструктуры, что в условиях острова обеспечить трудно. По той же причине здесь не будет скопления офисных площадей и больших торговых супермаркетов.

Проект Золотой остров, безусловно, дорогостоящий, поскольку предполагает не только реконструкцию и сооружение зданий, но и замену всех инженерных сетей. Но большую часть расходов возьмут на себя инвесторы.

Исходя из концепции Золотого острова под жилье будут использовать верхние этажи реконструированных и возведенных зданий, этажность которых ограничена высотой основной застройки. Новые дома не должны закрывать панорамные виды на Кремль, храм Христа Спасителя и Замоскворечье. Несмотря на ограниченное пространство территории острова, общая площадь строений составит около 1 млн кв. м, примерно половина из них подземные помещения.

Некоторые детали проекта

Понятно, что столь масштабную программу, включающую немалое число участников, нельзя реализовать в одночасье. Причем гораздо большую часть времени занимает освобождение территории от производств, чем новое строительство. Проект рассчитан на постепенное воплощение. На первом этапе возведут пешеходный мост. Он соединит Пречистенскую набережную и Замоскворечье. Работы намечено завершить к следующему Дню города. Если все пойдет по плану, Болотный остров, по словам А. Кузьмина, преобразится через три года.

Проект комплекса Красный Октябрь (квартал 357) реализует компания Гута‑Девелопмент. Градостроительную концепцию этой территории разработал архитектор Станислав Пашвыкин (руководитель Мастерской № 8 проектного института Моспроект-2).

Концепция застройки Золотого острова согласована в основных объемах. Дальнейшая детализация зависит от архитектурных разработок конкретных участков и зданий, владельцами которых выступает ряд компаний. Не все проекты подготовлены и прошли соответствующие обсуждения, но с частью их можно уже ознакомиться.

В рамках будущего архитектурного комплекса останется цех ручного производства шоколада, продолжающий традиции основателя фабрики Ф. Т. фон Эймана. Здесь намечено выпускать только элитарные сорта, ставшие гордостью предприятия. На территории появится первый в России музей шоколада под брендом Красного Октября.

По решению правительства Москвы, основное производство кондитерской фабрики Красный Октябрь выведут на территорию концерна Бабаевский в специально возведенное современное здание. Перемены позволят предприятию приступить к более масштабному выпуску своей продукции, а также уберечь от разрушения старые фабричные корпуса, признанные памятниками промышленной архитектуры. Три здания и фабричная труба из красного кирпича уже включены в охранный список. Они подлежат реконструкции без изменения внешнего облика. Но проектировщики и девелопер предлагают оставить гораздо больше сооружений, сохранив тем самым историческую застройку.

Обособленность всего квартала и в большей степени его западной части не предполагает развития офисной и развлекательной инфраструктуры. Эта территория идеальна для жилья и отдыха. Девелопер совместно с архитекторами предложил удобную транспортную схему. Она позволит создать пешеходные зоны вдоль набережных. По окончании проекта стрелка острова станет самым тихим уголком центра столицы, к тому же окруженным водой.

Основной составляющей комплекса станет жилье. Правда, уникальное и весьма дорогое. Здесь предполагают создать апарт-отели и лофты, то есть промышленные площади, получившие жилую функцию. По словам PR-директора проекта Анастасии Подакиной, Москва только начала ощущать особую прелесть эстетики лофтов, хотя раньше так называли чердаки или помещения без стен. Чтобы показать будущим покупателям такого жилья, насколько это красивый и качественный продукт, на Красном Октябре создали демонстрационный лофт. С такой целью переоборудовали лодочный сарай, пристроенный к бывшему императорскому яхт-клубу.

Компания Декра девелопер участка, расположенного между Софийской набережной, Большим Каменным мостом, Болотной площадью и резиденцией посла Великобритании. По замыслу и в соответствии с проектом здесь намечено возвести отель высшего класса под брендом известного гостиничного оператора Four Seasons, а также аппартаменты класса люкс. Безусловно, предусмотрено создание соответствующей VIP-инфраструктуры, включающей торгово‑развлекательную составляющую (магазины, кафе, рестораны).

Проект уже получил одобрение на Общественном совете при мэре Москвы, и сейчас девелопер перешел к стадии разработки архитектурных концепций конкретных зданий. Имена архитекторов пока не называют, но к реализации проекта привлекли специалистов из России, Германии, Франции и Англии, имеющих опыт реконструкции и строительства уникальных объектов в исторических центрах столиц мира.

Это будет одна из самых престижных и дорогих точек Москвы. Информацию о предполагаемых затратах компания не разглашает. Однако Олег Богатов, советник по маркетингу МКД Декра считает, что проект окажется рентабельным. Когда он окупится, говорить трудно, но руководство фирмы хорошо понимает, что участие в программе Золотой остров не только удачное вложение денег, но и имиджевый проект. О сроках пока говорить рано. Однако, учитывая то, что московское правительство решительно настроено реализовать эту идею, компания предполагает выйти на строительную площадку уже в 2007 году.

На данной стадии идут работы по созданию проекта застройки. Курирует процесс главный архитектор Москвы А. Кузьмин. В качестве консультантов к созданию архитектурного проекта гостиницы привлекли зарубежных архитекторов.

Идея концепции комплекса сформирована специалистами Корпорации развития территорий (КРТ) при активном участии испанского архитектора Маноло Нуньеса автора известных проектов, реализованных во Франции, Испании и Бельгии. Разработкой предпроектной стадии занимается мастерская № 5 Моспроекта-2 совместно с ООО КРТ Проект. В настоящее время концепция застройки прошла согласование Общественного совета при мэре Москвы по проблемам градостроительного и архитектурно-художественного облика города.

Многофункциональный комплекс Кремлевское созвездие является составной частью проекта Золотой остров и расположен в восточной части 359‑го квартала. Это, по сути, целый микрорайон, размещенный напротив Кремля на площади в два гектара. Он состоит из элитного жилого комплекса Эолис, гостиницы класса de lux, торгово‑выставочных площадей, а также рекреационных зон и сопутствующей инфраструктуры.

В жилом комплексе Эолис (в пер. с древнегреч. южный ветер) предусмотрена необычная планировка квартир. Помещения состоят из двух частей, расположенных практически под прямым углом. Это, по замыслу проектировщиков, должно дать необычно широкий обзор: одновременно можно будет видеть ансамбль Московского Кремля и храм Христа Спасителя. Дворовые пространства жилого комплекса опустят на 7,5 м ниже уровня земли.

Общий характер застройки будущего комплекса учитывает исторически сложившийся морфотип территории. Обязательные ограничения высотности новых объектов натолкнули девелоперов на оригинальные решения будущих зданий в Кремлевском созвездии. Впервые в Москве общественный комплекс уйдет на глубину до 30 метров. Как объяснил заместитель руководителя дирекции по развитию объектов недвижимости ГК КРТ Александр Щербаченко, выбор проектной отметки основания данного сооружения продиктован уровнем залегания естественного водоупорного слоя на этой территории. Ограждающие конструкции обеспечат защиту от грунтовых вод, и внутри образовавшегося пространства появятся подземные этажи. Принятию такого решения, по словам А. Щербаченко, предшествовала детальная проработка вопроса с привлечением НИИОСП им. Герсеванова.

Свои уникальные особенности есть и у гостиничной составляющей проекта Кремлевское созвездие. Внутренний двор классического отеля класса de lux, организованный в форме каре, также располагается ниже уровня земли и будет оформлен как уличное пространство, имитирующее одну из лучших торговых улиц Европы. Для разработки дизайна внутренних интерьеров гостиницы приглашены ведущие специалисты авторитетных компаний Armani и Bvlgari.

Если к пентхаусам Москва уже привыкла, то мэйсонетты пока еще в новинку. В комплексе Эолис три первых этажа выделены под эти объекты. По сути, они представляют собой отдельные дома с небольшим прилегающим земельным участком, встроенные в многоквартирное здание. Мэйсонетт имеет собственный въезд в подземный гараж и отдельный вход с улицы.

Еще один проект, связанный с программой Золотой остров, инвестором которого выступает одна из компаний ГК КРТ, общественно‑торговый комплекс Негоциант, расположенный на Кадашевской набережной. Именно к нему ведет пешеходная тропа над островом.

Сроки проектирования и сооружения Кремлевского созвездия зависят от утверждения окончательного варианта проекта Золотой остров, который разрабатывают проектные институты города. После выхода распорядительного документа правительства Москвы компания получит разрешительную документацию на застройку участка и приступит к следующей стадии проектирования. Начало работ намечено на 2007 2008 годы, а завершение на 2011 2012 годы. О более точных датах пока говорить трудно. Срок окупаемости проекта, по данным финансового управления ГК КРТ, составляет порядка четырех лет.

Один из крупнейших банков республики Народный инвестирует в строительство торгово-развлекательного центра в Новосибирске. Проект, стоимость которого составляет 45 млн долларов, будет завершен в следующем году. Для Народного банка это первый проект, связанный со строительством недвижимости. Однако в дальнейшем, по словам председателя правления Григория Марченко, финансовая структура намерена вложить в строительство различных объектов недвижимости около 15% своих активов 1,5 млрд долларов в течение 3 5 лет.



В отличие от работающих в РФ казахстанских банков ТуранАлем и Казкоммерцбанк, Народный банк не намерен создавать дочерние предприятия, а будет инвестировать в строительство. Всего же в ближайшие пять лет в России НБК планирует профинансировать порядка 15 17 проектов (торгово-развлекательных центров, гостиниц и офисных зданий): 3 в Москве, 2 в Санкт−Петербурге и 8 12 в сопредельных с Казахстаном регионах. Выбор Новосибирска в качестве старта не говорит об особенной привлекательности этого города. На сегодняшний день во многих городах России у нас есть проекты на разных стадиях, просто первый проект, о котором мы можем объявить, именно в Новосибирске, заявил Евгений Сидинкин, директор департамента корпоративного финансирования компании ПБК-Финанс, входящей в структуру Народного банка Казахстана.

В Россию, скорей в Россию

Интерес казахстанских банков к рынку недвижимости России вполне понятен. По оценкам экспертов, цены на жилую и коммерческую недвижимость в крупных городах Москве и Санкт-Петербурге растут минимум на 40% в год, а в среднем по России на 30%. В дальнейшем темпы роста будут несколько ниже порядка 17 20% в год. Однако, по мнению аналитиков, при благоприятном развитии событий в самой России и в мире рост рынка продолжится примерно до 2012 2014 года. Как заявил председатель правления Народного банка, в России сегодня самыми быстрорастущими секторами экономики являются нефтегазовая отрасль и недвижимость. При этом в последнюю войти проще, а доход получить быстрее.

Аналитики же считают, что при равных условиях строительство ТРЦ не в столице РФ обходится намного дешевле и зачастую окупается быстрее, так как в других городах существует значительный дефицит торговых площадей. Кроме того, считается, что девелоперы, начинающие завоевание российского рынка из глубинки, зачастую находятся в более выигрышном положении, нежели те, кто начал свою экспансию с Москвы.

Стоит отметить, что эта группа давно занимается строительством на российском рынке, ей принадлежат различные доли в нескольких крупных проектах на столичном рынке недвижимости, в частности океанариума на Поклонной горе, строительство первой очереди которого будет завершено к 2007 году. Как заявил генеральный директор компании Мarine Gardens (учрежденной группой Евразия, английской компанией ISG и московскими властями) Владимир Смирнов, первая очередь океанариум общей площадью 16 тыс. квадратных метров будет введена в декабре нынешнего года. К концу 2008 года планируется ввод второй очереди четырехзвездочной гостиницы на 250 300 номеров, а также офисное здание площадью 10 15 тыс. квадратных метров, где преимущественно будут располагаться офисы класса Б, и торгово-развлекательный центр, который займет площадь более 35 тыс. квадратных метров. Объем инвестиций в данный проект составляет порядка 200 млн долларов.

Народный банк не первым из казахстанских банков выходит на российский рынок недвижимости. До него еще в 2004 году ТуранАлем вложил 50 млн долларов в строительство элитных жилых домов в Санкт-Петербурге. Партнером казахстанского банка в этом проекте является Промстройпроект, 51% акций которого принадлежит ТОО Евразия-Транзит-Групп, подконтрольному главе ТуранАлема Мухтару Аблязову.

Однако Банк ТуранАлем не ограничивается только Россией, у него есть проекты и в Украине, и в Грузии: многофункциональный комплекс на месте Сенного рынка в Киеве, в строительство которого будет инвестировано около 120 млн долларов, нефтеперерабатывающий завод в Грузии, туристические объекты в Аджарии, реконструкция и строительство которых обойдется казахстанскому банку в 200 млн долларов. Казахстаном накоплен огромный опыт в различных сферах экономики, и мы готовы имплементировать свой опыт в другие страны СНГ, заявил г-н Аблязов.

Есть еще ряд проектов, в которых группа Евразия владеет различными долями ТРК Калужский, комплекс возле Павелецкой площади. По мнению аналитиков, иностранные банки, в том числе и казахстанские, имея длинные деньги, находятся в более выгодном положении, нежели большая часть российских, и потому могут вкладывать их в строительство.

Еще один казахстанский банк, активно финансирующий строительство в России, Казкоммерцбанк. В 2004 году банк через аффилированные компании приобрел Red Sqare Development Company, таким образом получив возможность осуществлять застройку на месте московского отеля Интурист. Кроме того, стратегический партнер Казкоммерцбанка в России Москоммерцбанк финансирует строительство порядка 15 20 объектов коммерческой недвижимости, общий объем инвестиций в которые составляет около 170 млн долларов. Москоммерцбанк одним из первых российских банков начал осуществлять проектное финансирование коммерческой недвижимости, надо полагать, что этому способствовало именно его сотрудничество с казахстанским партнером.

Офисы, торговля и кирпичи

На петербургский рынок выходят институциональные инвесторы, в первую очередь западные, проявляющие интерес к приобретению готового бизнеса, связанного с доходными объектами нежилой недвижимости. Несколько сделок уже произошло, по поводу некоторых объектов ведутся переговоры. По мнению специалистов, приход крупных покупателей знаменует собой новый этап в развитии рынка коммерческой недвижимости, поскольку продажа раскрученного бизнеса заключительная часть любого девелоперского проекта на цивилизованном рынке.

Однако Казкоммерцбанк не ограничивается лишь строительством торговых и офисных площадей в России. Банк профинансировал совместно с компанией Building Materials Company строительство завода по производству керамического кирпича в Западном Казахстане. Сумма проекта составляет 8 млн долларов. Участники рынка полагают, что заводы по производству строительных материалов наиболее выгодно строить именно в приграничных с Россией районах, так как центральные регионы и так наводнены различной продукцией, в том числе и китайской, конкурировать с которой местным строительным материалам зачастую очень сложно. К тому же у производителей, чьи мощности расположены близ российской границы, появляется возможность работать не только на внутренний казахстанский рынок, но и на российский. Оценивая данный проект, мы отчетливо представляли его значимость для региона. Поэтому в строительстве завода мы, как финансовый институт, заинтересованный в стабильном развитии экономики и социальной сферы, увидели два приоритетных для нас аспекта. Во-первых, это стремительное развитие строительной отрасли в Казахстане и России. Именно на рынки этих стран ориентирована продукция предприятия. Во-вторых, строительство завода, несомненно, принесет пользу Западно-Казахстанской области и позволит улучшить социальную среду региона благодаря созданию новых рабочих мест, увеличению налоговых сборов, удешевлению себестоимости строительных материалов. Поэтому мне очень приятно, что таким образом мы можем не только поддержать казахстанского производителя, но и частично способствовать формированию благоприятной социальной среды в области, заявил управляющий директор АО Казкоммерцбанк Ерик Балапанов.
Развитие петербургского рынка коммерческой недвижимости вступает в новый этап появления сегмента доходных домов. Пока реальным спросом пользуются бизнес-центры класса А, логистические терминалы и торговые комплексы современных форматов.

Инвесторы покупают объекты на определенных условиях. Их интересует срок окупаемости проекта (перспектива, размер арендной платы, доходность), прозрачность финансовых потоков и их движение за несколько лет. В первую очередь это бизнес-центры класса А, объекты логистики и торговые комплексы современного формата. На стадии девелоперского проекта норма отдачи составляет 18−20% годовых, но инвесторы предпочитают брать готовый объект, хотя норма отдачи там ниже 12−14%, комментирует руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Зато риски таких вложений меньше. Кроме того, прогнозируется рост спроса на услуги от населения, а значит, рост доходов.
Разноликие игроки

Вместе с тем в городе мало проектов, реализованных специально для последующей продажи. Большинство компаний строили коммерческие площади для себя и продать их готовы в двух случаях: либо чтобы поделить бизнес с партнерами, либо при возникновении финансовых проблем.

Во-первых, это институциональные инвесторы российские и зарубежные страховые компании и пенсионные фонды. Никто из этой категории еще ничего не купил, пока только присматриваются. Это, например, такие известные в мире компании, как Merrill Lynch, ирландская Quinn Group. Последняя объявила о намерении инвестировать в коммерческую недвижимость России порядка 5 млрд долларов в течение пяти лет. В ближайшие три года компания собирается запустить десяток проектов, среди которых гостиничные и логистические комплексы в разных регионах, включая Петербург или Ленобласть. Инвесторов этой категории интересуют отели уровня пять звезд или торговые центры, заполненные международными операторами. Реже офисные и логистические центры. Такие инвесторы рассматривают проекты с уровнем ставки капитализации 6−7% (срок окупаемости до 16 лет). Однако местный рынок мало что может им предложить.

Реальных покупателей пока немного. Инвесторов, заинтересованных в приобретении объектов нежилой недвижимости, можно условно разделить на несколько категорий.

Еще одна категория инвестиционные фонды, созданные транснациональными корпорациями и вкладывающие в проекты как прибыль от основной деятельности корпораций, так и средства собственных пенсионных фондов. Ресурсы со стороны они привлекают редко. Из международных фондов в России заметно присутствие General Electric Capital, который, однако, летом стал сворачивать свои программы.

Другая категория трастовые фонды, управляющие чужими средствами, в том числе институциональных инвесторов. Их интересуют торговые помещения, арендованные не только международными операторами, но и крупными российскими торговыми сетями, удачно расположенные бизнес-центры класса В и логистические комплексы класса А. Все со ставкой капитализации не менее 10%, лучше 12−15%. То есть им подходят объекты с окупаемостью 6−8 лет, реже 10 лет. В Петербурге присутствуют как российские, так и международные трастовые фонды: скандинавский Baltic Property Trust, американо-российский Alfa Capital Partners, London and Regional Properties.

Наиболее активны в Петербурге инвестиционные фонды и частные инвесторы, которых интересуют высокорисковые и высокодоходные объекты со ставкой капитализации 15−20%. Их основное конкурентное преимущество скорость принятия решений. В нынешнем году инвестиционный фонд Evli Property Investments Russia и финская строительная компания ЮИТ Лентек подписали предварительное соглашение: фонд готов вложить 100 млн евро в строительство логистического центра на землях, которые принадлежат Лентеку. Собственником центра станет инвестиционный фонд, которым владеет банк Evli Pankki. Компания Ovental, созданная в 1990 году английскими частными инвесторами, инвестирует в 2006−2007 годах 150 млн долларов в строительство интеллектуального бизнес-центра В+ Нововладимирский, торгово-развлекательного центра Овентал на набережной Обводного канала, а также в бизнес-центр и отель пять звезд на площади Восстания. Управлением объектами будет заниматься собственник. Планируемый срок окупаемости проектов не более пяти лет.
Цены меняются мало

Кроме того, надо упомянуть инвестиционные фонды, созданные девелоперами. А также частных инвесторов, использующих собственные средства и банковские кредиты.

По данным компании Praktis CB, по состоянию на сентябрь 2006 года объем офисных (арендопригодных) площадей в бизнес-центрах Петербурга составлял 1,37 млн кв. м. Только в третьем квартале заработали 10 бизнес−центров класса А и В с арендопригодной площадью 53,6 тыс. кв. м. Весь объем рынка аренды офисных площадей к концу 2006 года может составить 1,4 млн кв. м.

Судя по всему, стремительный рост цен на жилье в этом году оказал некоторое влияние на рынок коммерческой недвижимости. Сегодня средняя цена предложения на рынке продаж коммерческих площадей от 2 тыс. долларов за квадратный метр, в центральной части Петербурга 4−5 тыс. долларов, на Невском проспекте цена предложения может достигать 25 тыс. долларов за квадратный метр торговых площадей. По словам генерального директора Марис Пропертиз Бориса Мошенского, хотя цены продаж на нежилую недвижимость росли, но все-таки меньше, чем на жилье. Особенно заметно подросли цены на встроенные нежилые помещения, расположенные в жилых комплексах. Впрочем, есть и противоположные мнения. Например, генеральный директор Colliers International в Петербурге Борис Юшенков полагает, что ажиотаж на рынке жилья слабо повлиял на коммерческий сектор. Во всяком случае, на сделках, которые проводила компания Colliers, это не отразилось вообще никак.
Дефицит малых офисов

Норма капитализации в торговых комплексах (ТК) постепенно уменьшается, так как растут расходы на эксплуатацию, увеличивается себестоимость строительства, заработная плата персонала и т.д., отмечает Борис Юшенков. При этом рост арендных ставок происходит несколько медленнее. Нередко лишь на величину инфляции. Кроме того, прежде при заключении договоров аренды владелец ТК брал дополнительный вступительный взнос в размере годовой арендной ставки. Теперь арендодатели готовы предоставлять площади на льготных условиях. Например, они нередко соглашаются вовсе не взимать плату в течение двух месяцев. Это также снижает доход от аренды.

Емкость рынка немалая, но это палка о двух концах, говорит Борис Мошенский. Ежегодно арендные ставки растут на 7−10%. Уловив интерес инвесторов к покупке готового бизнеса, менеджмент ряда бизнес-центров начинает поднимать арендную плату. На интересных объектах ставки могут быть на 20% выше среднерыночного показателя. При этом большинство владельцев бизнес-центров ориентируется на крупных арендаторов, снимающих 300−500 кв. м, и не желают дробить площади: лишние перегородки съедают полезную площадь и, следовательно, уменьшают доход. Многие небольшие компании, арендующие менее 200 кв. м, пытаются найти себе новое пристанище. Однако, несмотря на значительные объемы ввода новых площадей, найти помещения размером 50−200 кв. м крайне сложно. Который год спрос на офисы такого размера остается неудовлетворенным. Кроме того, на рынке по-прежнему не хватает отдельно стоящих зданий площадью 1−4 тыс. кв. м.
Торговля сдает позиции

В последние годы одним из основных якорей любого крупного торгового комплекса, как правило, становится мультиплекс. Несколько тысяч посетителей кинозалов ежедневно проявляют интерес и к другим арендаторам ТК. Число кинозалов в городе растет за счет строительства новых торговых комплексов и немногих киноцентров. По данным УК Эпос (управляет крупнейшей в городе сетью Кронверк Синема), примерная посещаемость кинотеатров на душу населения составляет 0,6−0,7 в год. Емкость рынка в ближайшие три года с учетом роста популярности походов в кино будет расти на 10−15% ежегодно. Через четыре-пять лет количество посещений должно вырасти до двух-трех. К 2008 году число экранов в Петербурге предположительно превысит 250 (сегодня в городе действуют более 100 кинотеатров).

Количество крупных ТК в городе растет. В первом полугодии торговые площади, по подсчетам компании Colliers, составляли 1,92 млн кв. м. Обеспеченность торговыми площадями составила 255 кв. м на тысячу жителей. Предложений по аренде в торговых центрах становится больше, однако ставки растут, особенно в высоколиквидных встроенных торговых помещениях. Причина параллельный рост спроса. По словам Бориса Юшенкова, из-за снижения нормы капитализации (сегодня она оценивается в 10%) растут цены продаж торговых площадей. В частности, по данным компании Praktis CB, средняя цена на встроенные торговые помещения нынешней осенью достигла 3150 долларов за квадратный метр.
Кино как якорь

Отельный бизнес интересует далеко не всех крупных инвесторов. По словам Романа Львова, петербургского консультанта международной консалтинговой компании Caspian, это связано с длительной окупаемостью проекта и невысокой среднегодовой загрузкой. Руководители акционерных компаний, акции которых размещаются на фондовых биржах, должны отчитываться перед частными лицами, поэтому они ищут проекты с короткими сроками окупаемости. Более агрессивным инвесторам тоже не нужны отели, по той же причине, комментирует Львов.

Свою лепту в этот процесс собирается внести городское правительство, недавно утвердившее Концепцию реформирования государственной киносети Санкт-Петербурга на 2006−2008 годы. Речь идет о модернизации, реконструкции и переоборудовании 33 государственных кинотеатров, включая Санкт-Петербургское ГУП Петербург-кино, которое будет преобразовано в ГУ. Часть кинотеатров предложено модернизировать за счет города, часть передать в ведение районных администраций и использовать как культурно-досуговые центры, а кинотеатры с устаревшим оборудованием сдать в аренду или реконструировать за счет инвесторов.
Гостиницы ждут часа

Многие инвесторы объявляют о желании самостоятельно управлять построенными отелями. Отказ от международных операторов, как отмечают специалисты, объясняется нежеланием отдавать часть выручки (профессиональные управляющие запрашивают до 30%) и покрывать непредвиденные расходы. Результат низкая загрузка, плохо обученный персонал и т.д.
Склады выходят в лидеры

Единственным покупателем готовых гостиниц пока выступил норвежский холдинг Wenaasgruppen. В прошлом году он приобрел весь пакет акций Radisson SAS Royal Hotel, а в 2006−м пакет гостиницы Пулковская, которая теперь входит в сеть Park Inn.

Увеличение спроса на современные складские помещения связан с ростом сетевой торговли и транзитных грузопотоков. Однако рынок пока не может удовлетворить потребности арендаторов. По данным компании Praktis CB, в Петербурге сегодня около 500 тыс. кв. м качественных складских помещений. По некоторым данным, на разных стадиях готовности находится еще примерно 2 млн кв. м. При этом многие предприятия строят склады для собственных нужд. Большинство строящихся объектов расположено в формирующейся промышленной зоне Шушары (вдоль Московского шоссе и КАД). На южное направление приходится строительство более 300 тыс. кв. м складских площадей из заявленных 500 тыс. Южное направление самое перспективное, поскольку дает возможность работать на всю Россию, пояснил Шаскольский.

Склады понемногу начинают теснить торговлю. В скором времени по спросу и доходности они выйдут в лидеры, полагает Алексей Шаскольский. В этот сегмент сегодня активно приходят западные деньги. Британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited и кипрский оффшор Aldama Limited создали совместное предприятие для строительства складских помещений в Петербурге. Губернатор Ленобласти Валерий Сердюков и Мишель Паскалис от имени компании MLP INVEST LTD в марте подписали соглашение о строительстве логистического терминала международного класса А во Всеволожском районе, общей площадью 200 тыс. кв. м. Инвестор обязался привлечь в проект не менее 100 млн долларов.

Все заметнее становится желание собственников промышленных предприятий освобождать свои территории в городе. У значительного количества петербургских предприятий есть, оказывается, собственные загородные площадки, куда можно, в принципе, перевести основное производство. За город их толкает бремя налогов и арендной платы за землю, а также возросшие эксплуатационные расходы. Впрочем, далеко не все намерены сохранять производство даже за городом.

По данным компании Praktis, цена продажи объекта зависит от его местоположения по отношению к КАД, другим транспортным магистралям. Большое значение в формировании цены имеет форма собственности на землю. Складские объекты продаются по 400−600 долларов за квадратный метр.
Заводы уходят

Участники рынка полагают, что обозначенная тенденция приход в город крупных инвесторов будет набирать обороты. По мнению Бориса Юшенкова, приход институциональных инвесторов хороший стимул для развития городского рынка коммерческой недвижимости.

Основная задача владельцев промышленной недвижимости сегодня поиск крупного инвестора, который готов предложить хорошие деньги за объект и промолчать об уплаченной сумме. Однако крупные инвесторы предпочитают развивать бывшие заводские территории комплексно. А в комплексах земли осталось мало: заводы распродавали ее по кускам, не дождавшись прихода крупных инвесторов. При этом стоимость инвестора, как и сроки окупаемости новых проектов, дело индивидуальное. Сегодня стоимость земли под предприятиями в городе, по данным Института проблем предпринимательства, от 50 долларов за квадратный метр. Это может показаться не очень высокой ценой, однако большинству инвесторов придется потратиться на снос заводских цехов (еще 50 долларов за квадратный метр) и нередко на рекультивацию земель (от 30 долларов за квадратный метр).



Главная --> Публикации