Главная --> Публикации --> Город новостроек Московские квартиры стремительно дешевеют Роснедвижимость отвечает на вопросы, касающиеся землеустройства Мэрия предложила 3,62 млрд руб. за землю завода Как "амнистировать" свою дачу

По данным областного министерства по физической культуре, спорту и туризму, в Ростовской области работает 60 гостиниц, 12 мотелей, шесть кемпингов, в 2005 г. ими обслужено 265 800 человек. Крупнейшими гостиницами в Ростове являются Don-Plaza, Ростов, Турист. По оценке агентства Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), номерной фонд Ростовской области превышает 3000, больше половины из них приходится на Ростов.

Ростов-На-Дону Перспектива Ростова-на-Дону стать центром массового туризма весьма отдаленная, заполняемость отелей обеспечивают бизнес-туристы, отмечают участники рынка. Международные гостиничные операторы в город тоже не торопятся о своих планах выхода в регион объявила только Rezidor SAS Hospitality.

Деловой туризм пока единственный путь развития гостиничного бизнеса в Ростове, считает вице-президент Ассоциации рестораторов и отельеров Южного федерального округа Алексей Овчинников. С ним соглашается руководитель проектной группы отдела консультаций CW/SR Сергей Мирский. По его словам, Ростов не является туристическим центром, но здесь проходит много выставок и других мероприятий, которые привлекают представителей российского и международного бизнеса, и 90% спроса на гостиничные услуги формируется за счет корпоративных клиентов.



В 2004 г. была реконструирована гостиница Интурист, сменившая название на конгресс-отель Don-Plaza. По данным пресс-службы, сейчас в четырехзвездочном отеле 240 номеров стоимостью 3500-25 000 руб. в сутки, ресторан, кафе, несколько конференц-залов, выставочные площади, комнаты переговоров. Весной 2006 г. собственники Don-Plaza купили гостиницу Таганрог на 140 номеров в одноименном областном городе. Затраты на ее модернизацию оцениваются в $7 млн.

Именно на бизнес-туристов ориентируются крупные гостиницы Ростова Don-Plaza, Ростов и Турист. Их построили еще в советское время, а сейчас в них завершили или завершают реконструкцию.

Планы получить новый сертификат есть и в Туристе (250 номеров), который два года назад вошел в состав российской сети Аmaks Grand Hotels. За это время отремонтированы семь из 10 жилых этажей, идет реновация ресторана. Переносим его на второй этаж, где он был прежде, зал здесь удобнее, без колонн, объясняет главный менеджер гостиницы Турист Светлана Соболева. А на первом этаже разместится развлекательный комплекс: несколько дорожек боулинга, столы для бильярда, кафе. Полностью ремонтные работы будут окончены к осени 2007 г. Стоимость номера стандарта Аmaks составляет 1600-4000 руб. в сутки, добавляет Соболева.

Реновация номерного фонда Ростова (350 номеров) идет постоянно, рассказывает заведующая службой маркетинга и рекламы гостиницы Евгения Ковальская. Недавно установили новую собственную АТС, сейчас меняем двери, внедряем одну из самых современных систем электронных замков, перечисляет она. По словам Ковальской, 60% номерного фонда рассчитано на клиентов со средним уровнем доходов, размещение в них обходится в 1500-3500 руб. в сутки, в остальных номерах стоимость проживания колеблется от 3600 руб. до 10 000 руб. в сутки. По обязательной системе сертификации ГОСТ-Р Ростов относится к категории 3 звезды, в перспективе компания собирается пройти добровольную сертификацию, отмечает Ковальская.

По данным участников рынка, в последние 2-3 года в Ростове открылось 12-15 небольших гостиниц на 10-27 номеров. Если вести грамотную политику, этот бизнес выгодный, считает старший администратор гостиницы Пушкинская (10 номеров) Марина Куценко. Интерес инвесторов к мини-отелям директор отеля Шери Холл (23 номера) Алексей Гаценко объясняет небольшим объемом инвестиций и тем, что сегмент востребован. Одним из преимуществ таких гостиниц участники рынка называют хорошее месторасположение. Например, Русский стиль (12 номеров) находится в парковой зоне, но недалеко от нее проходят магистрали, ведущие в аэропорт и к автовокзалу, рассказывает директор гостиницы Татьяна Резник. В центре города, но без выхода на проезжую часть расположен и Шери Холл, говорит Гаценко. Вопрос, где размещаться в небольшом или крупном отеле, формируется на уровне психологии, отмечает директор универсального маркетингового агентства Бизнес Аналитик Оксана Хомич: На рынке гостиничных услуг существуют разные потребности: кому-то хочется получить домашний уют, а кто-то ищет статусный бизнес-отель.

Спрос на гостиницы в течение года стабилен и снижается лишь в периоды праздников и отпусков с декабря по февраль и в августе, говорит Мирский. Загруженность ростовских отелей больше зависит от дня недели повышается с воскресенья по четверг и снижается в пятницу и субботу, дополняет он. В рабочие дни Ростов заполнен практически на 100%, в выходные дни загрузка небольшая, что и влияет на среднемесячный показатель, рассказывает Ковальская. По ее словам, среднемесячная загрузка Ростова не ниже 80-90%. Хорошая заполняемость и в Туристе, уверяет Соболева. Конкретных показателей она не называет, отметив, что при полной загрузке гостиницы клиентам помогают разместиться в мини-отелях города.

Впрочем, новые отели появятся уже в ближайшее время. Компания Вертолэкспо планирует в начале 2007 г. закончить строительство гостиницы на 125 номеров рядом со своим выставочным комплексом. В строящемся комплексе на ул. Сиверса разместится гостиница на 150 номеров, рассказывал ранее гендиректор ГК Мир Комвек Александр Лаптев. Окончание строительства намечено на осень 2008 г.

Мини-отели помогают разгрузить крупные гостиницы, но их номерного фонда все же недостаточно, особенно если предположить, что деловой туризм будет развиваться, считает Овчинников. Отелей с качественным набором услуг для Ростова маловато, соглашается Куценко. Пока ниша недостаточно заполнена, и можно ожидать прихода инвесторов.

Местные турфирмы инвестируют в мини-отели. Планета Сервис-А переоборудует два этажа собственного здания на ул. Большой Садовой в отель экономкласса на 15 номеров. Затраты на оборудование и отделку оцениваются в $400 000, а окупаемость составит не более трех лет, говорит директор турфирмы Виталий Австриевских. Завершает строительство гостиницы на 30 номеров на ул. Ульяновской Рейна-Тур НТВ, рассказывает директор туркомпании Татьяна Нечепаева. Инвестиции составят $3,5 млн.

На лето 2008 г. запланировано открытие отеля Рэдиссон САС Московская, договор на управление которой в июне этого года подписала Rezidor SAS Hospitality с ростовским владельцем здания компанией Ренессанс-Дон. После реконструкции в отеле будут 211 номеров, круглосуточный ресторан, комнаты переговоров, бизнес-центр, подземный паркинг, рассказала директор по связям с общественностью Rezidor SAS Hospitality Сандра Димитрович. Необходимый объем инвестиций гендиректор Ренессанс-Дона Андрей Сидоров оценил в $40 млн.

Ростов повторит попытку

Но пока предложение качественных гостиничных номеров достаточно ограниченно и не удовлетворяет спрос, подытоживает Мирский. Это дает возможность говорить о больших возможностях для девелопмента на гостиничном рынке Ростова, полагает он.

Сейчас в Нижнем Новгороде 78 гостиниц вместе с ведомственными, их номерной фонд составляет 2979 номеров. Большая часть гостиниц не сертифицированы и могут претендовать лишь на 1 звезду или в лучшем случае на 2 звезды. В отелях уровня 3-4 звезды номеров не более 50 В городе до сих пор нет ни одного пятизвездочного отеля.

Администрация Ростовской области подавала заявку на участие в федеральном конкурсе по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типа, но не прошла в одном из туров, рассказал исполнительный директор НП Агентство инвестиционного развития Ростовской области Игорь Бураков. В конкурсе принимали участие регионы, традиционно признанные туристскими, объясняет он. По данным областной администрации, федеральной комиссии были представлены проекты создания Приазовского и Старочеркасского туристических комплексов стоимостью около 5 млрд руб. Проекты предполагают проведение берегоукрепительных работ Таганрогского залива и р. Дон и создание объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. При этом чиновники предлагали разделить затраты между федеральным (36%), областным (44%) бюджетами и местными и частными инвесторами (20%). Бураков называет проекты интересными и перспективными: Они могут быть реализованы без участия Федерации, не исключено, что область будет повторно участвовать в конкурсе [на получение статуса экономической зоны].
Нижний Новгород Только два новых отеля появилось в Нижнем в 2004-2006 гг.: Александровский сад и Никола Хаус пополнили номерной фонд Нижнего на 100 единиц. В 2007-2009 гг. планируется построить как минимум пять новых гостиниц категории не ниже 3 звезды. Как ожидается, все вместе они дадут городу еще около 1000 номеров.

Звездный набор в городе невелик. Четырех звезд удостоена построенная два года назад гостиница Александровский сад (49 номеров). Быстро стали популярными Никола Хаус (38 номеров) и Жук Жак (18 номеров) небольшие камерные отели, рассчитанные на VIP-клиентов. Вполне достойный сервис предлагает клиентам трехзвездочная Октябрьская (75 номеров), расположенная на престижной Верхне-Волжской набережной.

В последние годы нижегородская индустрия гостеприимства развивалась в основном за счет реконструкции существующих гостиниц. Обновленная Волна на 198 номеров первая и остающаяся самой большой гостиницей 4 звезды в городе расположена в Автозаводском районе по соседству с автогигантом. Горьковский автозавод предприятие, часто посещаемое представительными делегациями, которые ему необходимо не просто разместить, но разместить с комфортом.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, основные клиенты нижегородских гостиниц бизнес-туристы. Массовый турист обходит Нижний Новгород стороной. Дмитрий Володин, владелец гостиниц Никола Хаус и Жук Жак, отмечает, что в городе есть качественные номера, но их недостаточно и, принимая гостей на конференцию или другое крупное деловое мероприятие, организаторы испытывают серьезные трудности с тем, чтобы разместить гостей в одном месте и на приблизительно одинаковых условиях.

Из числа достаточно популярных можно назвать еще Оку, получившую в 2006 г. 3 звезды и претендующую после завершения реконструкции на повышение категории; обновляемую Нижегородскую и недавно завершившую реконструкцию Центральную. Есть еще корпоративные гостиницы, например гостиница Лукойла, но для обычного гостя они недоступны.

2006 год стал годом появления новых и реанимации старых проектов. Проект отеля с торгово-развлекательным центром на Мещере одобрен инвестиционным советом при губернаторе. Русская тройка пообещала, что через три года здание будет построено. Появилась информация о том, что арендатор участка на месте бывшей гостиницы Москва компания Братина планирует начать на этом месте строительство отеля на 200 номеров. Региональный центр международной торговли приступил к реализации проекта строительства Центра международной торговли на улице Октябрьской, составной частью которого станет отель.

Проектов строительства современных гостиниц, в том числе и с участием иностранных инвесторов, в последние годы заявлялось немало. Но дальше заявлений дело не пошло. До сих пор не построена гостиница рядом с Нижегородской ярмаркой; с 1997 г. пустует площадка на месте снесенной гостиницы Москва, на которую претендовала компания Весенние инвестиции; вот уже два года не может приступить к строительству отеля на Мещере Русская тройка; об отеле, планируемом на площади Свободы, окончательно забыли.

Для привлечения туристов только гостиничных мест недостаточно нужны дополнительные услуги или интересная программа, отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Компания Роза ветров планирует строительство загородного горнолыжного центра с гостиничным комплексом в Кстовском районе, Корос заявила о своем намерении возвести в Автозаводском парке не только отель, но и аквапарк. Большинство объектов планируется завершить к 2009-2010 гг.

В Автозаводском парке планируется строительство отеля на 200 номеров с комплексом развлечений. Будет продолжена реконструкция гостиницы Октябрьская, строительство еще одного корпуса на 200 номеров станет осуществлять крупнейший российский оператор компания Интурист, которой Октябрьская сдана в аренду. По словам генерального директора гостиницы Виталия Бабушкина, строительство еще одного здания позволит всему отелю претендовать на 4 звезды.

О своих планах по освоению нижегородского рынка заявили такие известные международные операторы, как Kempinski и Accor. Одной из особенностей гостиничного бизнеса является то, что иностранные компании приходят на российский рынок в основном в качестве управляющих компаний, а не инвесторов или девелоперов, говорит Романчева. По ее наблюдению, такой подход вполне устраивает местных предпринимателей. Гостиничный бизнес сложный, организовать работу отеля на международном уровне непросто, поэтому отечественные инвесторы достаточно охотно сотрудничают с западными компаниями, объясняет она. Солидная западная управляющая компания стоит дороже, но сотрудничество с ней повышает шансы на успешность проекта и может сократить сроки его окупаемости. Инвесторы, по мнению Романчевой, ориентированы на строительство бизнес-отелей.

Такой интерес инвесторов к гостиничному бизнесу в Нижнем Новгороде Бабушкин объясняет дефицитом гостиничных номеров в городе. Очевидно, накопилась некая критическая масса. Инвесторы присматривались, изучали обстановку, анализировали инвестиционный климат. В других сегментах недвижимости конкуренция сейчас достаточно высока, рынок насыщен. А в гостиничном бизнесе все наоборот конкуренции почти нет, говорит он.

По сложившейся практике оформление прав собственности на квартиры в новостройках занимает от полутора до двух лет. Пока идет этот процесс, соинвестор не может прописаться на жилплощади, за которую уже заплатил. В результате длительное время квартира остается бесхозной: ее нельзя ни заложить, ни продать, ни оставить в наследство. Зачастую получение прав собственности затягивается не по вине застройщиков, а из-за длительности согласования чиновниками всех необходимых документов. И упрощение регистрации прав собственности - это прямая обязанность городских властей,- утверждает директор по развитию холдинговой компании Балтийский монолит (строит в Москве элитное жилье) Светлана Железнова.

Вчера мэр Юрий Лужков подписал постановление, согласно которому основанием для оформления прав собственности на новые квартиры станет акт закрепления за городом и инвесторами их доли жилья. В мэрии надеются, что новый порядок упростит мучительную процедуру оформления. Однако участники рынка скептически отнеслись к нововведению.

Как уточнил представитель мэрии, акт должен быть подписан не позднее, чем через две недели после согласования проекта протокола итогового распределения жилой площади в том или ином жилом доме.

Московское правительство решило изменить ситуацию, приняв постановление О совершенствовании системы оформления прав собственности на жилые помещения. Под действие этого нормативного акта подпадают новостройки, возведенные по инвестиционным контрактам, подписанным между застройщиками и городскими властями. Теперь граждане-соинвесторы смогут начать собирать пакет документов, необходимый для оформления прав собственности, сразу после того, как застройщик и городские власти согласуют акт закрепления квартир за городом и инвестором. Этот документ утверждается департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖПиЖФ).

По его словам, не совсем понятно, каким образом вновь принятое постановление будет исполняться Федеральной регистрационной службой, поскольку действующий порядок оформления прав собственности на квартиры формально не изменен и не отменен.

Постановление позволит упорядочить процесс регистрации и избежать разной интерпретации документов регистрационными органами,- считает юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. Нормативный акт решает проблему лишьчастично,- добавляет Алексей Гуров из коллегии адвокатов Юков, Хренов и партнеры.

Непонятно, как власти будут регулировать эту ситуацию.

Скептически отнеслись к решению властей и застройщики. Сократить срок регистрации прав собственности на квартиры возможно только в том случае, если необходимое распоряжение ДЖПиЖФ будет выпущено до завершения инвестконтракта, но такая ситуация маловероятна,- убежден коммерческий директор холдинга Капитал групп Алексей Белоусов.- Зачастую в контракте объем городской доли может быть связан с внешними финансовыми обязательствами застройщика, которые не связаны с тем или иным объектом.

В последние несколько лет количество поселков, в которых продаются участки только с подрядом, постоянно растет, рассказывает генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко. Если раньше рынок загородного строительства можно было считать развивающимся, когда интересы и предпочтения клиентов были малопредсказуемы и подчас весьма противоречивы, то теперь рынок вступает в стадию зрелости. И девелоперам он более понятен.

Между тем Светлана Железнова надеется, что принятое постановление - это лишь первый шаг к тому, чтобы сделать строительный рынок Москвы прозрачным: Возможно, в ближайшей перспективе власти задумаются о том, как создать благоприятные условия и для девелоперов, которым сейчас приходится тратить много времени на согласование разрешительной документации.
Покупатели загородного жилья в коттеджных поселках бизнес-класса по большей части люди подневольные. Возможность проявить свою фантазию и вкус при строительстве дома для них сведена к минимуму к внесению незначительных изменений в один из пяти-десяти предлагаемых типовых проектов коттеджей, подряд на возведение которых в обязательном порядке продается вместе с земельным участком. Такое положение вещей эксперты называют зрелостью рынка загородной недвижимости. Правда, претензий к зрелому рынку слишком много.Эффект реализации На рынке загородной недвижимости бал сегодня правят коттеджные поселки, в которых земельные участки предлагаются исключительно с нагрузкой в виде подряда на строительство. В аналитическом центре ирн.ru насчитали 160 таких поселков, где сейчас идут активные продажи (правда, в это число вошли и те, где хотя бы частично представлены и готовые дома). По сведениям специалистов компании Калинка-Риэлти, в некоторых сегментах рынка загородной недвижимости доля объектов с такой концепцией продаж составляет 90%. Другие эксперты называют более скромные цифры, но все сходятся в том, что такой вариант продажи земли самый востребованный.

Трудоемкая идиллия Причин столь активного, если не сказать агрессивного продвижения поселков с тотальным подрядом несколько. С точки зрения прибыли инвестора маржа выше там, где есть подряд на землю, рассуждает Мария Литинецкая. С позиции агентства недвижимости быстрее продаются поселки с готовой архитектурной и ландшафтной концепцией. Для покупателя подряд это гарантия того, что в поселке не будет пустых участков, не застроенных соседями по каким-то причинам, что на территории будет возведена инфраструктура, что сам поселок в конечном итоге не будет представлять собой архитектурную солянку. Эксперты называют множество поселков, где такую концептуальную идиллию удается выдержать: Соловьиная роща, Деревня Озерна, Горки XXI, Монолит, Лесной ручей, Клуб 20/71, элитный клубный поселок Le Vitan на 19 домовладений, поселок Ривьера на Истре. О том, какие усилия приходится прилагать девелоперу, чтобы подрядные преимущества проявились в полной мере, поведали в поселке Княжье озеро, где также выбрана такая схема продаж участков.

Очевидно, что поселки с другим форматом продажи участков (без подряда или по смешанной схеме) оказались за бортом интересов большинства девелоперов. В последние три-четыре года доля поселков с участками без подряда неуклонно уменьшалась, говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Например, если в 2005 году на рынок вышло шесть таких объектов, то в первом полугодии 2006-го всего два поселка. Доля проектов, в которых осуществляются продажи по смешанной схеме, также падает, так как застройщику после реализации, например, первой очереди участков с подрядом становится очевидно, что это гораздо прибыльнее, чем продавать пустую землю. Например, поселок 'Ватутинки' на Калужском шоссе. Там сначала продавалась земля с подрядом и без подряда. Затем по мере завершения первой очереди застройщик стал самостоятельно возводить типовые проекты и на непроданных участках без подряда, чтобы получить дополнительную прибыль и скорее реализовать объекты, которые до этого продавались медленно. Таким образом, участки с подрядом сегодня наиболее распространенный и эффективный вид реализации. Он полностью соответствует сегодняшним запросам покупателей.

Вполне очевидно, что далеко не все застройщики поселков с подрядом готовы на такие подвиги. Более того, стоит копнуть чуть глубже, как все преимущества поселков с концепцией продаж только с подрядом перестают быть столь бесспорными, включая главный козырь единую концепцию. Даже при условии стопроцентной застройки участков девелопером уже через несколько лет эксплуатации общее архитектурное решение исчезает, так как при смене собственника коттеджа внешний вид дома также зачастую претерпевает изменения, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Видимого сохранения единой концепции поселка проще достичь в масштабных проектах, где дома наделены крупными участками и удалены друг от друга.

Архитектурный департамент строительной компании 'Сапсан', ведущей работы в этом поселке, очень тщательно подбирает проекты домов (создан каталог из 45 проектов), продумывает 'посадку' домов на ландшафте, предполагая, что один проект будет лучше смотреться на возвышенности, другой выгоднее расположить в лесу, а достоинства третьего будут подчеркнуты изгибом улицы, поясняет директор по маркетингу поселка 'Княжье озеро' Ирина Мошева. Обязательно учитывается вид целиком всей улицы, то есть взаимоотношения формы, архитектуры, размеров, наружной отделки, различных домов между собой. Продумывается вид из окна каждого дома. Все это воспроизводится в трехмерной модели, и, прежде чем начать строить улицу, она рассматривается всеми департаментами, обсуждается, и лучший вариант после этого строится. Такой сложный и трудоемкий путь позволяет создать продуманную и оригинальную концепцию поселка.

Таким образом, последующее сохранение архитектурного единства становится еще более проблематичным. Недостатки же поселков с подрядом на этом не заканчиваются. Застройщик предлагает максимум восемь-десять возможных планировок дома, из которых клиент выбирает наиболее подходящую, поясняет господин Аверьянов. Главный недостаток заключается в том, что покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Существует возможность некоторого контроля за процессом возведения коттеджа путем внесения незначительных изменений в проект, однако эти изменения должны быть в рамках общей концепции застройки поселка. Вывод прост: сам по себе выбор девелопером схемы продаж только с подрядом качества продукта отнюдь не гарантирует. Поэтому иные варианты (продажа участков без подряда или по смешанным схемам) на рынке по-прежнему присутствуют, хотя отношение к ним экспертов более сдержанное. Вообще-то загородные проекты, которые следуют маршрутом 'без подряда', далеко не уходят, говорит Мария Тихонова из отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. Это гарантированный долгострой. В этом случае предлагается на покупку земля с коммуникациями, но без face-контроля соседей, без ограничений в архитектурных стилях домов и высоте заборов. Но этот вариант тоже имеет право на жизнь. К тому же в любом правиле есть исключения. Например, земли вблизи усадьбы Марфино (Дмитровское шоссе) с великолепным лесом на берегу водоема. Всего 18 участков площадью 0,6-1 га, земля высшего класса, с коммуникациями, продается без подряда. Учитывая историю и статус этого места, предполагаемая архитектура будущих коттеджей классическая русская усадьба. Завершить проект планируется к концу 2007 года.

Таланты в землю
Но гигантские участки это уже скорее особенность элитных поселков без подряда. В объектах же с обязательным подрядом наметилась иная тенденция. Действительно, если сама земля и будущий дом на ней начинают восприниматься как некий единый продукт, у девелоперов слишком велик соблазн ужать участки, что и практикуется. Тенденция к увеличению плотности застройки коттеджных поселков и правда наблюдается, констатирует руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. Средняя площадь коттеджного поселка в Подмосковье, составляющая около 15 га, за год практически не изменилась. При этом среднее количество домов в поселке выросло примерно на 14% с 53 домов до 6 Более того, примерно на 10% сократилась средняя площадь участка с 23,7 до 21,4 сотки и средняя площадь дома с 401,5 до 363,4 кв. м.

Просторы с воображением
Впрочем, если эклектичный проект всесторонне продуман, от смешанной схемы продаж он скорее выиграет, чем проиграет. Подобное целевое разделение участков в рамках одного поселка встречается в основном в сегменте экономкласса и в элитных поселках, объясняет господин Аверьянов. Покупатели соток в поселке экономкласса, как правило, ориентированы на снижение затрат, возможность чего предоставляет покупка земли без подряда. Несмотря на то что такие участки и стоят дороже, чем земля с подрядом, они предоставляют собственнику возможность самостоятельно выбирать застройщика и проект дома, подходящий по цене. Более того, цены на участки без подряда в поселках со смешанным предложением в среднем ниже, чем на участки в поселках, ориентированных исключительно на продажу земли. К примеру, в поселке 'Озерный' экономкласса (смешанное предложение) по Новорижскому шоссе (24 км) стоимость участка без подряда составляет $4500 за сотку, а в поселке 'Крючково-1' экономкласса (Новорижское шоссе, 38 км), ориентированном только на продажу участков без подряда, $7200 за сотку. В коттеджных поселках элитного класса мотивация к предложению земли без подряда другая: покупатели стараются отойти от стандартов и иметь индивидуальное жилье в соответствии с собственными предпочтениями. Поэтому девелоперы элитных поселков нередко предоставляют некоторое количество наиболее интересных и дорогих участков без подряда. К примеру, в поселке Мякинино по Новорижскому шоссе 41 участок из 91 реализуется без подряда. А в последнее время девелоперы при продаже участков без подряда стали выставлять покупателям условия относительно сроков застройки, сводящие к минимуму возможность долгостроя. К примеру, временные рамки установлены в поселке Korovino по Новорижскому шоссе. Главным при этом становится грамотное распределение участков с подрядом и без внутри самого поселка. В поселке 'Витро Кантри', например, где была выбрана смешанная схема продаж, в основном будут продаваться участки с подрядом, что гарантирует клиентам быстрое завершение строительных работ и защищает жителей от возможного долгостроя, говорит Олег Маринин, управляющий сетевым проектом 'Витро'. Однако часть участков в прибрежной зоне Москвы-реки будет реализована без подряда. Это сделано с учетом специфики участков, в интересах потенциальных клиентов. Предложение участков у воды или с видом на воду всегда дефицит на рынке, более востребованное и дорогое. Поэтому состоятельные клиенты, покупающие участки на берегу водоемов, предпочитают строить дома по индивидуальным проектам. К тому же в 'Витро Кантри' есть возможность приобрести соседние участки, придав тем самым своей недвижимости у живописной реки другой масштаб. Второй способ удачного смешения разместить участки без подряда в лесном массиве. Такие участки, которые есть, например, в поселках 'Пестово', 'Павлово' и 'Зеленый мыс', гораздо дороже, а лес скрывает диссонанс дома с остальными коттеджами поселка, говорит начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость Надежда Гребенникова. Удачным примером совмещения предложения участков с подрядом и без в рамках одного поселка является и коттеджный комплекс Резиденции Бенилюкс по Новорижскому шоссе. В нем участки, расположенные на территориях Голландия и Бельгия, застроены коттеджами в едином архитектурном стиле, а находящиеся в лесной части поселка в Люксембурге свободны от жестких обязательств. Проблемы возникают там, где природный делитель территории (лес, водоем, рельеф) отсутствует. В поселках экономкласса дополнительным риском является возможность долгостроя на участках без подряда, способного испортить общий вид проекта. Подобным сомнительным поселком эксперты называют Жилкино, где половина участков предлагается с подрядом, а половина без; потерявший единый архитектурный облик поселок Зайцево-2 на 18-м км Минского шоссе, в котором большинство участков (65 из 110) реализовывалось без подряда, и т. д.

Первая смена
Если поселки с участками без подряда тихо поругивают, то большинство тех, где приняты смешанные схемы продаж, ругают громко. Для инвестора-девелопера наибольшее значение имеет время, в течение которого он может вернуть вложенные средства, говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании 'Миэль-недвижимость' Владимир Яхонтов. При реализации участков без подряда девелопер фиксирует прибыль и выходит из проекта. В случае продажи участка с подрядом также можно быстро получить деньги при минимуме обязательств. Все риски перекладываются на подрядчика, который, как правило, является сторонней фирмой, а не аффилированной с девелопером структурой. Таким образом, девелоперы, выбирая смешанный подход к продаже участков, больше думают о собственной прибыли и минимизации своих рисков, связанных с конъюнктурой рынка и возможными претензиями потребителей. С одной стороны, такая схема привлекает больше покупателей и тех, кто хочет готовый дом, и тех, кому нужна только земля, высказывается чуть мягче Тарас Нечипоренко. Но с другой может удержать от покупки клиентов, которые хотят жить в поселке с единой архитектурой и продуманной концепцией, а при продаже участков без подряда нельзя быть застрахованным от смешения разных стилей. Смешанная схема, как правило, возникает, если сначала девелопер остановился на каком-то одном варианте с подрядом или без подряда, но в процессе реализации решил, что выбранная схема не является самой эффективной. Действительно, после запуска проекта на рынке иногда меняют концепцию продаж, если первоначальный план не работает. А не работать он может по той простой причине, что не были тщательно проанализированы рыночные факторы, уточняет Наталья Балашова, менеджер направления инвестиционного и стратегического консультирования AGA Management. Такое бывает, и это не является признаком успеха проекта ни для инвестора, ни для покупателей. Критерий 'удачный неудачный' для инвестора лежит в плоскости эффективности того или иного инвестиционного проекта. На сегодняшний день даже смена концепции продаж не всегда означает значительное понижение показателей эффективности проекта в силу того обстоятельства, что маржа, закладываемая инвесторами, девелоперами, застройщиками, не самая скромная даже по российским меркам.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Отлучение от стройки
Собственно, обилие неудачных проектов при каждой из трех схем продаж главная претензия к зрелому рынку загородной недвижимости. По моему мнению, те варианты, которые представлены на рынке, в большинстве случаев в том или ином аспекте не удовлетворяют покупателей, говорит госпожа Балашова. Основная причина несоответствие уровня требований покупателей и стоимости земельных участков в Подмосковье. Также профессионализм девелоперов, застройщиков и продавцов не всегда обеспечивает тот уровень качества продукта, на который рассчитывает покупатель. А раз ни один и предлагаемых вариантов полностью не устраивает, должны появиться коттеджные поселки совсем иного формата. В будущем, на наш взгляд, само понятие схем продаж (с подрядом, без подряда и смешанная) уйдет в прошлое, считают в компании Blackwood. Со временем на рынок будут выходить земли с уже готовой концепцией развития, то есть застройщик не будет писать концепцию под отдельный поселок, но станет сам вписываться в общую концепцию развития территории, что, с одной стороны, ограничит его фантазию в проектировании, а с другой сделает развитие Подмосковья более предсказуемым и структурным. Я тоже думаю, что схемы постепенно будут исчезать, говорит господин Яхонтов. Даже те компании, которые раньше активно продавали участки с подрядом, постепенно меняют свой подход и переходят на проекты полного цикла. Для них это способ сохранить репутацию. Иначе брошенные клиенты, незавершенное строительство, обманутые ожидания клиентов неблагоприятно сказываются на деловом имидже. Более того, мировая тенденция заключается в том, чтобы сдавать целостные объекты с единой архитектурной концепцией, в том числе с отделкой. Во всем мире в качестве отделки предлагаются выложенный пол, крашеные стены, готовая кухня. Дальнейший ремонт делают сами владельцы. Раньше такие дома в наших девелоперских проектах были исключением, и мы позиционировали их как выставочные. Сейчас люди готовы заплатить больше, когда они видят, как будет выглядеть их будущее жилье. По нашим оценкам, 10-15% клиентов предпочитают купить готовый дом. Возможно, это и правильно. Вот только покупателей при этом полностью отлучат от стройки.



Главная --> Публикации