Главная --> Публикации --> Московские квартиры стремительно дешевеют Роснедвижимость отвечает на вопросы, касающиеся землеустройства Мэрия предложила 3,62 млрд руб. за землю завода Как "амнистировать" свою дачу Управление прорыва

Писать об аренде вообще трудно. Стоит сказать что-то вроде квартиры сдаются слишком дешево и сразу нарываешься на вал возмущенных комментариев. Их суть (если отбросить матерщину и заявления, что автор, очевидно, невменяем) сводится к тому, что цена и так для нас малоподъемная, куда ж больше?! По-человечески этих людей понять можно. Когда зарабатываешь 30 тыс. руб. в месяц, и 17 18 тыс. из этой суммы приходится отдавать за захудалую однокомнатную квартирку, адепты дальнейшего подорожания вызывают только одно желание. Ударить их по голове, причем сильно и чем-нибудь немягким.

С рынком аренды в Москве явно творится что-то неладное. Цены на продажу квартир в последние пару лет выросли более чем вдвое, тогда как арендные ставки не более чем на 30%. Снимающим, конечно, приятно. А вот владельцам квартир самое время задуматься о рентабельности своего мини-бизнеса.

Показания к продаже

Но, как учил старина Карнеги, у каждого в этой жизни есть свои интересы. И бесполезно все время твердить о том, чего хочу я, лучше попытаться понять, что хочет твой собеседник. С точки зрения владельца имеющаяся у него квартира это капитал. А капитал должен приносить доход. Примем для простоты, что однокомнатная квартира это $150 тысяч. В банке, причем в самом солидном, при вложении такой крупной суммы вам предложат до 7% годовых в валюте и 10% в рублях. Проделав на калькуляторе самые простые вычисления, получаем, что вклад будет приносить вам от 22 900 до 32 500 руб. в месяц сумму, совершенно недостижимую при сдаче в аренду квартиры такого уровня. Добавим еще несколько деталей. Собственникам сдаваемой квартиры нужно платить квартплату, делать изредка ремонт и платить налоги: на имущество обязательно, на доходы почти необязательно, но государство явно собирается ужесточить тут правила игры: вот уже сейчас налоговая инспекция заявила о своих намерениях проверить всех арендодателей. Плюс риски того, что квартиру спалят, зальют и далее через запятую. И вообще, сдача в аренду это, называя вещи своими именами, некий бизнес, т. е. она предполагает беготню, хлопоты, волнения. А в банке пришел, потратил максимум час на открытие вклада и можно со спокойной душой уезжать на Багамы. Так что если подходить к аренде с точки зрения экономической рентабельности, то эта самая однокомнатная квартира на окраине должна сдаваться сегодня примерно за 30 40 тыс. руб. в месяц, чтобы бизнес имел смысл. Однако при среднем доходе москвича в $1000 эта цена выглядит не особенно реалистичной, да и арендаторы не готовы столько платить судя в том числе по опросу на сайте Собственника.

А что же самый массовый сегмент нашего рынка эконом-класс? Его отличительной чертой является то, что действуют на нем люди, не очень хорошо разбирающиеся в экономике. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации Рескор, сдаваемые квартиры многие из них не покупали, а приобретали какими-то еще способами приватизировали, получили по наследству. В одночасье продать сдаваемую квартиру и положить деньги в банк вроде как боязно: банковский дефолт еще не совсем забыт. Инвестировать деньги в ПИФ или за границу тут и с высшим образованием разобраться трудно. Именно эти факторы спасают рынок эконом-аренды от жесточайшего кризиса того, который непременно случился бы, если бы все арендодатели ушли с этой каменистой почвы в более плодородные места.

Есть открытый еще Марксом закон стоимости, который сам автор считал основным экономическим законом капитализма. Если формулировать своими словами, то закон этот гласит, что в разных отраслях экономики существует приблизительно равная доходность на вложенный капитал. Если в какой-то сфере доходы становятся больше туда со всех сторон устремляются деньги. Стала доходность ниже деньги разбегаются. Именно эти процессы сейчас, похоже, начинаются в сегменте бизнес-класса того, что подороже эконома, но не дотягивает до элиты. Как говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, в последние месяцы в продаже появилось как-то подозрительно много квартир в 100 120 140 кв. м, расположенных в сталинских и цековских домах в центре. Есть подозрения, что это бывшие рантье избавляются от нерентабельной собственности. Такая квартира, стоящая порядка $800 тыс., приносит в месяц $3000 максимум, т. е. порядка 4,5% в год. Собственники таких квартир люди небедные и смышленые, они видят альтернативные варианты вложения капитала. Вот и перевкладывают деньги не факт, что в недвижимость. И не факт, что в России

Реально заработают ПИФы и прочие альтернативные варианты вложения свободных средств. А аренда просто обязана будет приносить тем, кто берет на себя труд ей заниматься, не менее 8 10% годовых. И прийти к этому можно либо путем повышения цен аренды, либо падением цен продажи. Какой способ выберет рынок, пока непонятно, но равновесие между ценой продажи и арендной ставкой рано или поздно наступит, прямо по учению Маркса.
Москва сегодня один из крупнейших центров деловой активности, поэтому столичный рынок офисной недвижимости постоянно развивается. Привычными становятся здания, служащие вторым домом многочисленным арендаторам. Согласно сложившейся классификации, офисы принято разделять на классы А, В и С. Самые дешевые офисы (класса С) занимают, по различным оценкам, от 50 до 60% всего рынка офисных помещений столицы. В каких зданиях они располагаются, сколько стоит аренда такого рода недвижимости? В чем преимущества и недостатки самых дешевых офисных помещений, кто и у кого их арендует?

Что же будет? В бизнес-классе, несомненно, очень скоро произойдет достаточно резкое повышение цен. Существенная часть сдающих квартиры продаст, предложение сократится, и это неизбежно приведет к росту арендных ставок не менее чем на 20%. С экономом сложнее: тут тоже, скорее всего, будет рост цен, но по совершенно иным причинам: например, из-за объявленного подорожания с нового года квартплаты и услуг ЖКХ в среднем на 15%. А стоимость квартиры вряд ли явится ощутимым фактором ценообразования. Но это до поры до времени. Если же говорить о перспективе на годы, то даже самые дремучие бабушки-собственницы квартир рано или поздно поймут, что это просто не по-хозяйски иметь собственность, приносящую столь мизерный доход.

Не нужно быть специалистом, чтобы понять: спрос на офисы этого сегмента подогревает практически полное отсутствие новых предложений. И это в то время, когда доля не столь востребованных высококлассных офисов постоянно увеличивается за счет возведения современных бизнес-центров. Стремление обеспечить столицу удобными и красивыми деловыми зданиями, конечно, не может не радовать. Однако при таком положении неизбежно увеличится дисбаланс между растущим спросом на недорогие помещения и уменьшится их доля на рынке. А выход из сложившейся ситуации необходимо искать уже сейчас.

Еще десять лет назад наибольшей популярностью в России в целом, и в Москве в частности, пользовались самые дешевые и непритязательные товары. Проекцию подобной ситуации мы наблюдаем сегодня на рынке офисных площадей, где самыми востребованными являются недорогие помещения. Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости Сергей Лобкарев рассказывает: Офисы класса С самый закрытый, самый объемный сегмент рынка, и, как ни странно, на нем отмечен самый заметный дефицит, о чем свидетельствует практически 100%-ная заполняемость недорогих помещений. В общей сложности объем офисного сектора приближается к 11 млн кв. м, из них порядка 7 млн кв. м приходится на офисы класса С.

Самые демократичные цены привел С. Лобкарев, по данным которого аренда 1 кв. м офисов класса С сегодня составляет $200 500 в год с НДС и коммунальными платежами.

Цена плюс минус два слона
Закрытость и неупорядоченность этого рынка, существующего вне канонов и правил, приводит к значительному ценовому разбросу.

Кроме сдачи в аренду офисные площади выставляются на продажу. Разумеется, и в этом случае понятие дешевый носит весьма условный характер. Как рассказал заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Элина Занина, цена в этом сегменте варьируется от $2 тыс. до $3 тыс. за 1 кв. м. Стоимость помещения зависит от многих факторов: расположения, типа здания, состояния коммуникаций, ремонта, площади помещений.

Старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин считает, что этот показатель выше и колеблется от $300 до $700 за 1 кв. м в год. В среднем же по Москве в августе ставка аренды на офисные помещения класса С составляла $430 470 за квадрат в год.

Новая жизнь на обломках науки
Что же представляют собой офисы класса С? По отзывам многих специалистов, этот сегмент рынка очень разнообразен. Качественные характеристики таких объектов сильно различаются от подвалов, требующих капитального ремонта, до вполне приличных помещений с евроремонтом и необходимыми инженерными системами, комментирует А. Жамкин.
История дешевых офисов начиналась в зданиях научно-исследовательских институтов. Они оказались востребованы после того, как ветер перестроечных перемен разрушил основы советской науки. Доля помещений, сдаваемая в аренду в НИИ, по мнению С. Лобкарева, достигает 70 80%. Низкий уровень предоставляемых услуг и качества отделки, непродолжительный срок договорных отношений на все эти неудобства арендаторы закрывают глаза из-за низких ставок. Как уже говорилось, доступная стоимость аренды является приоритетным вопросом для арендаторов.

Однако, что бы ни говорилось о ценовых различиях на рынке дешевых офисных площадей, как бы ни критиковались их многочисленные недостатки, очевидно: стоимость офисов класса С относительно низка. А значит, позволяет занимать большие площади и увеличивать штат с меньшим ущербом для бюджета.

Вместо НИИ возникают офисные здания, которые удачно расположены и привлекательны для более обеспеченных арендаторов. Данные вложения быстро окупаются. На сегодняшний день цена продажи 1 кв. м помещения класса С под реконструкцию составляет от $1 1,5 тыс., утверждает С. Лобкарев.

НИИ также являются привлекательными объектами для инвесторов, которые намерены реконструировать здание под офис более высокой категории, нежели класс С. Практика показывает, что это значительно дешевле, чем строить новое здание. Заменив инженерные системы и телекоммуникации, сделав качественный ремонт, инвестор переводит его в класс В, в котором уровень арендных ставок значительно выше.

Вам макияж или реконструкцию?
Независимо от родословной большинству объектов, расположенных в административных зданиях советской постройки, присущи похожие черты. То же можно сказать и об инфраструктуре, не предполагающей в данном случае европейского сервисного разнообразия.


Кроме зданий бывших НИИ под дешевые офисы используются и промышленные комплексы, реже бывшие гостиницы. Возможно, планы по выводу промышленных предприятий за территорию города приведут к увеличению общего объема офисных площадей. Однако из-за дефицита территорий под застройку едва ли стоит ожидать увеличения доли офисов класса С, особенно в центральной части города. Скорее всего их ждет либо снос, либо перевод после реконструкции в разряд офисной недвижимости более высокого уровня.

Со временем произошла полная переоценка описанной планировки. С современной точки зрения главный недостаток даже не в унылости длинных проходов, а в крайне неэффективном использовании пространства. Из-за коридоров в старых зданиях часто значительно больший коэффициент потерь, то есть соотношение используемых и общих помещений по сравнению с современными офисами меньше, считает Э. Занина.

Немалые сложности для деловой эксплуатации помещений создает неудобная планировка. Главный недостаток внутренней архитектуры советских зданий наличие так называемой коридорной системы. Любопытно, что этот прием был распространен и в жилых домах середины прошлого века, а также в коммунальных квартирах.

Наиболее хозяйственные владельцы благоустраивают прилегающую территорию, создают входную группу и ресепшн, организуют охрану, ремонтируют места общего пользования за свой счет достижением стоит считать уже тот факт, что без этого даже дешевые офисы сегодня не сдаются. Продвинутые владельцы иногда устанавливают кондиционеры. Кстати, высота потолков в таких зданиях легко позволяет делать подвесной потолок и другие изыски. Что же касается отсутствия системы центрального кондиционирования, на которую часто сетуют обитатели этих офисов, то такое обстоятельство вполне закономерно для помещений данного класса.

Оставить нельзя переделать
Огромные сложности для эффективного использования здания представляют железобетонные незыблемые перекрытия и огромные оконные проемы бывших научных центров и промышленных цехов. Эти планировочные особенности ограничивают возможности переделки помещений под компактные, функциональные и выгодные для арендатора офисы.
Тем не менее, даже обустраивая недорогое помещение, его хозяин или наниматель стремится осовременить постройку и создать условия для получения наибольшего дохода. У сильно изношенных зданий иногда ремонтируют фасады, оштукатуривая и окрашивая стены или применяя недорогой сайдинг.

Одним из недостатков подобных помещений нередко является нехватка мощностей, что влияет на установку компьютерного и прочего оборудования, а также систем кондиционирования. Исключение составляют здания тех заводов, которые в силу своей специфики были рассчитаны на большие энергетические мощности. Но здесь новых обитателей поджидают другие нюансы: водопровод и канализация в самом плачевном состоянии.

Ложка меда в бочке дегтя
Несмотря на то что офисы этого сегмента встречаются даже в центре, чаще всего районы их расположения не отличаются престижностью. В качестве примера можно привести Таганский район: там находится много старых фабричных зданий, которые после реконструкции либо капитального ремонта позиционируются владельцами как класс В, хотя априори таковыми быть не способны. Это и есть класс С, поясняет Э. Занина.

Классовый состав
Среди арендаторов, не имеющих возможности поселиться в более престижных офисах, больше всего представителей малого и среднего бизнеса. Обычно это молодые предприятия, которые начинают свою деятельность практически с нуля, а также организации, образованные на базе бывших НИИ, которые находятся на самоокупаемости.
Случается, что дешевый офис арендует состоятельная фирма, у которой нет потребности в офисе представительского класса. Как считает Э. Занина, некоторые компании на заре своего развития выбирают помещение в менее затратном сегменте, а по мере становления либо открывают дополнительные представительские офисы в зданиях более высокого класса, либо остаются на том же месте, но занимают большие площади.

Кроме описанных недостатков дешевые офисы имеют и очевидное преимущество: более просто, нежели в центре, решается проблема парковки личного автотранспорта. Нужно отметить, что для офисов класса С такая роскошь не является основным требованием. Но для категории арендаторов, умеющих ценить выгоды своего положения, это приятный бонус.

Добро пожаловать в субаренду
Пожалуй, ни в одном сегменте офисной недвижимости не существует столь много неопределенных и неподдающихся анализу факторов, как в классе С. Неясность ценовых и качественных характеристик, трудности в нахождении дешевых и особенно небольших офисов предопределяют сложное положение с собственностью на эти здания.
Согласно документам, большинство таких офисов находится в муниципальной или федеральной собственности. При любом раскладе такой хозяин является скорее виртуальным, нежели реально существующим. Зданиями в этом случае чаще всего управляют наниматели, получившие помещения по льготным ставкам и теперь сдающие их арендаторам. Плоды эксплуатации зданий при такой загадочной двухуровневой форме владения несложно увидеть, посетив наугад несколько дешевых офисных помещений.

С целью экономии такие помещения арендуются чаще всего на срок до 12 месяцев, поскольку это позволяет избежать хлопот и расходов на регистрацию. Кстати, именно это обстоятельство, а не чья-то злая воля делает сегмент С самым закрытым и малоизученным.

Впрочем, существует небольшой процент помещений, которые выкуплены частными или юридическими лицами. Процедура аренды в этом случае выглядит проще, а управление происходит более эффективно. Напрашивается очевидный, хотя и лишенный оригинальности вывод: наличие конкретного делового собственника единственный ключ к разумному использованию офисных площадей, тем более когда они в дефиците.

Практика съема у непосредственного собственника встречается очень редко из-за сложности процедуры. Выходом является субаренда, когда предприниматель снимает помещение не у собственника, а у нанимателя. Предприятия также сдают лишние площади в административных корпусах в аренду, рассказывает А. Жамкин.

Резонный вопрос: а зачем это продавцу, который мог бы получить всю сумму сразу? Ну, во-первых, вряд ли смог бы. Допустим, объективно его квартира стоит $280 тыс., и бОльших денег единовременно ему не получить. Соглашаясь на рассрочку, продавец в торге с покупателем может напирать на то, что сразу придется заплатить совсем немного, а остальное – «необременительные ежемесячные платежи». Общеизвестно, как привлекательно выглядит такая «морковка». Во-вторых, предположим, продавец не знает, куда ему поместить свободные деньги. Можно, конечно, в банк, но после августа 1998-го доверия к подобному финансовому институту существенно поубавилось. Кризисы, говорят, происходят раз в 7-10 лет – сколько там до следующего осталось? В нашей схеме деньги фактически даны покупателю в долг, а кредитов без процентов не бывает, правда? Даже если ставка по кредиту составит лишь 10% годовых (очень божеский, по нашим меркам, процент), платежей за 10 лет в итоге набежит $82,5 тыс. – т.е. одолженная сумма вернется продавцу увеличенной более чем в полтора раза. И защищены эти деньги не чем-то виртуальным, а закладной на недвижимость.

Больше интриговать не станем: таинственное нечто, о котором мы говорим – это продажа недвижимости с рассрочкой платежа. Причем не банковская ипотека, которая уже худо-бедно существует, а взаимоотношения двух частных лиц. Гражданин Иванов продает гражданину Петрову квартиру стоимостью, например, $300 тыс., и соглашается, что получит единовременно $150 тыс. Вторая половина погашается равными долями ежемесячно в течение, скажем, 10 лет.

Оказывается, уже можно! И давно

Ну а зачем вся эта затея покупателю, объяснять, вероятно, не нужно. Потенциальных клиентов ипотеки (тех, кто не может купить квартиру единовременно, но вполне справился бы с покупкой лет за 10), по оценкам специалистов, – 45-50 млн, т.е. больше трети населения страны.

С юридической точки зрения, составление подобного договора трудностей не представляет. Это стандартный договор купли-продажи, где указываются, как обычно, его стороны, описание продаваемой квартиры, ее цена. Затем условия оплаты (в виде специального приложения к договору или его пункта, который в этом случае делает договор довольно объемным). Там расписаны даты и размеры платежей, начисляемые проценты.

«Этот сектор рынка активизирует не столько изменение законов – там все и так достаточно четко регламентировано – а улучшение экономического положения, появление у людей уверенности в завтрашнем дне», - считает Екатерина ЧЕКМАРЕВА, юрист Западного отделения компании «МИЭЛЬ-недвижимость».

Что будет, если в ходе исполнения договора возникнут нарушения? Как говорит Е. Чекмарева, Гражданский кодекс – в отличие от, например, Уголовного – достаточно мобилен, многие вопросы допускается урегулировать по соглашению сторон. С учетом того, что сделка сама по себе не очень частая на нашем рынке, сторонам можно порекомендовать смоделировать все мыслимые варианты развития событий и согласовать их последствия. Когда (с точностью до дня) должны совершаться платежи? Какое опоздание плательщика стороны договорятся считать незначительным, а с какого момента это уже нарушение, за которое полагаются штрафные санкции? Какие это санкции? Что делать плательщику, если в установленный срок он физически не смог разыскать продавца? (Такое вполне возможно, причем варианты самые разные: от житейских – забыл и уехал на море – до вполне сознательного недобросовестного желания получить с должника проценты (штраф, пени) за просрочку платежа; обычная мера защиты – банковский счет, на который плательщик, не найдя кредитора, переводит деньги). В общем, рекомендация одна – лучше не пожалеть на старте сделки времени на обсуждение и бумаги на описание всех возможных ситуаций, чем оставлять все на потом. Не забывайте, что невыполнение условий – это сама по себе конфликтная ситуация, и наличие каких-то заранее не согласованных пунктов будет вести только к нарастанию конфликта.

Договор этот, как и любая другая сделка с недвижимостью, регистрируется в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы. Поскольку в договоре есть пункт о рассрочке платежа, зарегистрирован будет только договор, а вот переход права собственности учреждение юстиции не зарегистрирует и не выдаст Свидетельство о государственной регистрации права, поскольку в отношении квартиры будет зарегистрировано обременение. Т.е. хотя недвижимость и стала собственностью покупателя, и он может там проживать, но, например, продать или подарить нельзя. Только после того, как будут выполнены все условия договора (покупатель выплатил продавцу все деньги), обременение снимается, и покупатель получит Свидетельство о государственной регистрации права и законную возможность распоряжаться квартирой.

В целом, как отмечает Е. Чекмарева, договор с рассрочкой – случай редкий, но встречающийся. В Западном отделении «МИЭЛЬ» за последние два года был один такой случай. Если помножить на всю Москву – вероятно, можно говорить о единичных сделках каждый месяц. Причем, как правило, решаются на такие сделки люди, которые очень хорошо знают друг друга, либо члены одной семьи. То есть когда доверие есть, но недостаточное, и участники хотят дополнительных гарантий.

Даже если отношения должника и кредитора развиваются самым безоблачным образом, они должны документально фиксироваться. На каждый платеж – расписка, с указанием даты и суммы. Если должник задержался с оплатой на два дня, но кредитор, имея право на санкции, добровольно отказался от них – это тоже должно быть отражено в бумагах. В случае осложнений, все эти бумаги будут доказательствами в суде. Впрочем, суд – это отдельная чудесная тема, к которой мы еще вернемся…

Страхование различных рисков на рынке недвижимости предлагается сегодня множеством страховых компаний. И все больше покупателей и продавцов прибегают к услугам страховщиков, справедливо полагая, что разумно заплатить несколько процентов от стоимости недвижимости и жить спокойно.

Плата за страх

А вот другой вид страхования – квартиры как имущества – имеет к сделкам в рассрочку самое прямое отношение. Продавец кровно заинтересован в том, чтобы предмет залога (квартира) не пропал, и поэтому он может пожелать застраховать его. Причем реалии нашего рынка на сегодня таковы, что расходы по страхованию возлагаются на покупателя.

Самая распространенная для рынка услуга – это, разумеется, страхование риска утраты покупателем права собственности, называемое на профессиональном жаргоне «титульным страхованием». К интересующей нас сделке покупки в рассрочку оно применимо, как и в любом другом случае купли-продажи, является достаточно распространенным, поэтому упомянем его условия вкратце. Как рассказал нам Алексей БАКЛАСТОВ, вице-президент страховой компании «ВОТЕК», в его компании страхование на один год стоит 0,5-0,8%, на три года – 1,2-1,5% и на 10 лет – 2,2-2,5% от общей суммы. Приведенные сроки соответствует прописанным в Гражданском кодексе срокам исковой давности по различным основаниям.

Еще один страховой договор, который возможно заключить – страхование финансового риска продавца при невозврате долга. Строго говоря, мера эта необязательна, поскольку есть залог (квартира), но гарантии, как известно, никогда не бывают лишними. Распространенный для подобных ситуаций тариф – 1-1,5% в год с последующим перезаключением, традиции рынка (где, как известно, сегодня правят бал продавцы) возлагают эти расходы опять-таки на покупателя. Как и в предыдущем случае, хорошей новостью окажется то, что по мере выплаты долга перезаключать договор можно на все меньшую и меньшую сумму.

Стоимость страхования зависит, естественно, от множества факторов. Например, дома дореволюционной постройки с ветхими перекрытиями оцениваются страховщиками как более рискованные, и тарифы на них будут выше среднего. А для некоего среднего нормального дома страхование по наиболее частым рискам (пожар, залив, взрыв газа) обойдется в 0,5-0,8% на год. После истечения этого срока договор подлежит продлению или перезаключению – снова на год. Хорошей новостью для покупателя будет то, что застраховать можно не на полную стоимость, а лишь на сумму невыплаченной доли займа – в нашем случае это будет не $300 тыс., а лишь $150 тыс. Продавца это должно устроить. Кроме того, с постепенным выполнением условий договора уменьшается и невыплаченная сумма, так что сумма страхуемого имущества становится все меньше. Более того, все страховые компании, как правило, предоставляют клиентам скидки при заключении договора на следующий год – убедившись, что схема работоспособна, участники добросовестны, процесс, так сказать, пошел…

Вы уже чувствуете непреодолимое желание продать свою квартиру в рассрочку, оценив квартиру втридорога, «повесив» на покупателя все расходы и траты? Подождите немного. Сделки с недвижимостью, к сожалению, иногда оспариваются в суде, и хорошо бы знать, как действуют в подобных случаях наши «самые справедливые и гуманные».

О русский суд, бессмысленный и беспощадный!

Через несколько лет покупатель, все это время ждавший момента вселения в приобретенную квартиру, с изумлением узнал, что бывший должник снова прописан в квартире – он прописался (говоря современно, «зарегистрировался») к своим родителям. И покупатель подал в суд два иска – о выселении заемщика (против проживания его родителей возражать он не мог, потому что на момент приобретения знал об их проживании в этой квартире) и о собственном вселении туда. Одновременно противоположная сторона подала собственный иск – о расторжении договора залога.

Честно говоря, нам не удалось обнаружить ни одной ситуации, где квартира продавалась бы в рассрочку, а затем дело бы рассматривалось в суде – вероятно, исключительно по причине малого числа таких сделок. Поэтому мы расскажем похожую историю – ее нам поведали Сергей МАКАРОВ и Олег ПОСПЕЛОВ, адвокаты, члены Адвокатской палаты Московской области: «В 1994 году некий гражданин взял в банке кредит под залог квартиры, которая принадлежала в равных долях ему и его матери. Договор займа подписывал только сам должник, договор залога – он и мать совместно. На момент получения кредита заемщик из квартиры выписался. Его мать, а также отец (он в число собственников не входил, но на жилплощади был прописан) так и не выписывались. Долг возвращен не был, на квартиру было обращено взыскание, по исполнительной надписи нотариуса она была выставлена на судебные торги в одном из судов г. Москвы, где и была приобретена.

Если перевести с юридического языка на общечеловеческий, приобретатель квартиры вынужден ждать, пока умрут проживающие в квартире старики. После этого борьба с их сыном возобновится с новой силой, и далеко не факт, что закончится она в его пользу: сейчас он даже не зарегистрирован в этой квартире. Но зарегистрирован его сын. И деваться этому сыну некуда (другой жилплощади нет), а статью 40 Конституции РФ (право граждан на жилище) суды, как правило, соблюдают свято».

Дело это длится с 1997 г., постоянно перетекая из одной стадии в другую. На последнем заседании было отказано во всех трех исках – расторгнуть договор залога суд отказался на том основании, что уже истек срок исковой давности; выселять заемщика не стал потому, что жить ему больше негде; покупателю отказано во вселении на том основании, что квартира – смежная «двушка», и превращать ее в коммуналку не позволяет закон. Все стороны дружно подали кассационные жалобы, так что предстоит новый раунд.

Ну хорошо, а если старики и их сын не были бы изначально прописаны в этой квартире? В конце концов, при заключении договора купли-продажи с рассрочкой можно предусмотреть, что покупатель не имеет права регистрироваться в квартире до полного окончания расчетов. Как считают юристы, такой метод защиты для продавца вряд ли будет эффективным: в суде учитывается место проживания человека, а не его регистрации. В спорном случае могут привлечь в свидетели соседей, которые подтвердят, что такие-то здесь действительно живут. Главное, что учитывает суд – есть ли у человека другое жилье. Если нет – выгнать его на улицу никто не позволит.

…Если честно, более всего в этой истории нас поразил тот факт, что квартира была приобретена на судебных торгах. Т.е. государство как бы само благословило ее приобретение, и покупатель вроде бы мог быть уверен в абсолютной законности сделки. И такой конфуз.

Вспоминается казус прошлого года: так называемые строительные пирамиды начали стремительно рушиться как раз после того, как был принят закон о защите прав дольщиков. Хотели, конечно, как лучше...

Как отметили С. Макаров и О. Поспелов, в принципе, стороны сделки могут договориться о чем угодно – если это не противоречит действующему закону. Если покупатель обязался заплатить продавцу энную сумму – он должен ее заплатить, и продавец в случае неуплаты (или неполной оплаты) вправе обратиться в суд с требованием долг ему погасить. В том числе и с начислением процентов за просрочку – это 395-я статья ГК. С другой стороны, практически по любой сделке можно обратиться в суд с иском о признании ее недействительной или о ее расторжении. Оснований тут масса – и кабальность сделки, и существенное изменение условий у одной из сторон (не платит потому, что умер кто-то из родственников, потерял работу и т.д.), и многое другое. Суды относятся к подобным аспектам со вниманием. В общем, резюмировали адвокаты, при наших законах и практике их применения продавец при продаже в рассрочку рискует больше…
Кризис недвижимости, о котором любят рассуждать эксперты, на самом деле длился весь этот год. Именно таким словом и называется ситуация, когда власть борется (по крайней мере на словах) за доступное жилье, а цены летят вверх, одни группы граждан протестуют против нового строительства, а другие против недостроя.

Правда, в последние два месяца цены почти остановились, и произошло это как раз после того, как Генпрокуратура дала задание антимонопольной службе проверить застройщиков на предмет возможного ценового сговора. Но, во-первых, остановились цены на том уровне, который никак нельзя назвать доступным. А во-вторых, этот факт свидетельствует скорее о прозорливости наших чиновников, почувствовавших, что цены достигли психологического предела и можно воспользоваться моментом, чтобы выдать естественный ход событий за результат собственной активности. Кстати, и о результатах фасовской проверки что-то ничего не слышно. Да там и проверять-то нечего, это ясно любому вменяемому наблюдателю. Просто обозначили позицию так, кажется, это называется на чиновничьем языке.

Нацпроект Доступное и комфортное жилье гражданам России, который именно в нынешнем году якобы вступил в стадию практической реализации, конечно, сам по себе не мог спровоцировать рост цен. Документ, лишенный всякого внутреннего содержания, вообще вряд ли может что-либо спровоцировать как хорошее, так и плохое. Тут другая закономерность: граждане с удвоенной силой стали скупать квартиры с инвестиционными целями, не обращая никакого внимания на разговоры о доступном (то есть вроде бы более или менее дешевом) жилье. Не поверили граждане этим разговорам и в общем-то правильно сделали.

Стоит, однако, вспомнить, что проект Доступное жилье уже однажды реализовался в нашей стране, причем довольно-таки (по меркам тех времен) успешно. Да, я о хрущевках, которые теперь столь активно сносятся в Москве. В основе хрущевского нацпроекта лежал простой и ясный принцип: построить много дешевых и плохих домов. Я не о качестве строительства, я о минимизации расходов на комфорт: сидячие санузлы, крошечные кухни, отсутствие лифтов. Тот нацпроект по сравнению с нынешним обладал одним серьезным преимуществом: он был выполним и выполнен.

Между тем произошло почти полное вымывание жилья экономкласса с территории города. Цены на землю, реализуемую на аукционах, растут постоянно, и строить на ней экономичное жилье просто невыгодно. Панель ушла в ближнее Подмосковье но и там она стоит уже в полтора раза больше, чем в Москве еще три года назад.

Cамые скандальные домовладельцы

Понятно, что сейчас никто не выступит с идеей строительства дешевого и плохого жилья. Но также понятно и другое: доступное и при этом комфортное две вещи несовместные. И не стоит населению голову морочить.

Cамый большой элитный дом

Летом этого года жители деревни Бутово выступили с протестом против выселения их из своих домов. Митинг
бутовцев разогнал ОМОН. Сейчас жители деревни ведут переговоры о компенсациях со столичным правительством и одновременно судятся с мэром Лужковым, который назвал их действиЯ жлобством.

Самый большой коттеджный поселок

Известная компания Интеко в этом году начала строить жилой комплекс в Хамовниках, в котором
будет 236 квартир. Свой новый проект компания позиционирует как элитный, что повергло участников рынка в легкий шок: до сих пор неотъемлемой характеристикой элитного дома считалась малоквартирность. Видимо, Интеко собирается изменить общепринятые представления об элитности.

Cамые скандальные покупатели

В этом году началось строительство второй очереди коттеджного поселка Княжье озеро - самого крупного подмосковного мегапроекта. В поселке 455 участков на площади 160 га. При таких объемах поселок может позволить себе иметь полную инфраструктуру - от магазина и спорткомплекса до школы. Недавно инфраструктура поселка пополнилась памятником великому князю Московскому и всея Руси Ивану III (Васильевичу).

Cамый высокий дом

Весь год прошел под знаком борьбы обманутых соинвесторов строительства жилья за свои права и вложения. Методы этой борьбы - от митингов до голодовок. Пока из тысяч соинвесторов получили свои квартиры единицы.

Правда, надо заметить, что в Европе мало кто стремится жить в высотных зданиях.

В начале нынешнего года было закончено строительство жилого комплекса Триумф-Палас, который был признан Российским комитетом регистрации рекордов планеты самым высоким жилым зданием в Европе. Высота здания вместе со шпилем - 264,1 м.

В мае правительство Москвы постановило снести жилой дом по адресу Хилков пер., д. 3 (в самом дорогом московском районе Остоженки), а участок отдать под новую застройку. Жители отказались покинуть квартиры, создали общественное движение Оставьте нас в покое и обратились с жалобой к президенту. Подобных примеров много, но это единственный случай, когда жалоба недовольных жильцов поступила на рассмотрение в Федеральную антимонопольную службу. Разбирательство продолжается.

Самый скандальный проект



Главная --> Публикации