Главная --> Публикации --> Рпц осваивает инвестиционное строительство Город новостроек Московские квартиры стремительно дешевеют Роснедвижимость отвечает на вопросы, касающиеся землеустройства Мэрия предложила 3,62 млрд руб. за землю завода

По словам Пуликовского, современное законодательство слишком либерально в отношении собственников строительства. Так, закон о лицензировании подразумевает заявительную систему. Но на практике встречаются случаи, когда застройщик начинает строительство, не только не имея на то всех необходимых разрешительных документов, но и самой лицензии. Глава Ростехнадзора призвал органы власти не дожидаться несчастных случаев с гибелью людей для того, чтобы ужесточить контроль над строительными объектами. Более того, недоволен глава Ростехнадзора и принятыми депутатами поправками в Градостроительный кодекс, отменяющими обязательную экологическую экспертизу при строительстве. Государственная экологическая экспертиза - это не услуга, а необходимое требование, - заявил Константин Пуликовский корреспонденту РГ. - Решение о ее отмене я считаю совершенно неверным.

Неоправданная либеральность российского законодательства - главная причина нарушений застройщиками строительных норм. Такое заявление сделал руководитель Ростехнадзора Константин Пуликовский в ходе поездки в Нижний Новгород, где недавно закрылся крупный торговый центр МЕГА, построенный без разрешения.

- Мы не должны выявлять нарушения строительных норм, когда для здания построили фундамент или вообще уже возвели его стены, - заявил Пуликовский. - Мы должны заставить собственника сначала получить разрешение на строительство, и только после этого строить.

Что касается действующей системы контроля, она нуждается в существенной корректировке и усилении, считает глава Ростехнадзора.

Между тем напомним, что с 1 января 2007 года согласно действующему закону о лицензировании должно быть отменено лицензирование проектно-изыскательских строительных компаний. И весь нынешний год среди специалистов продолжалась бурная дискуссия: ряд высокопоставленных чиновников, губернаторов, да и, как ни странно, представители крупного строительного бизнеса активно выступали за продление действия системы лицензирования. Главный аргумент: альтернативных механизмов контроля и обеспечения безопасности при возведении стройобъектов и их дальнейшей эксплуатации в стране пока не создано. Согласно принятому закону эти функции должны выполнять саморегулируемые организации (общественные профессиональные объединения). Что касается качества строительства, его предполагается обеспечить материальной ответственностью всего профессионального сообщества - за счет обязательного страхования строительных рисков и создания для этих целей специального фонда. И хотя законопроект о страховании в общем и целом написан, но принять его до нового года законодатели уже не успеют.

Инспекторы Ростехнадзора и архитектурно-строительного надзора регионов зачастую чисто физически не в состоянии проверить законность возведения всех объектов, особенно в крупных городах и регионах с массовым строительством. Выход глава Ростехнадзора видит в ужесточении законодательства и усилении контроля за его исполнением.

- Строительство - один из самых напряженных видов деятельности, контроль безопасности там должен быть особенно высок, - считает Толкачев.

Вчера генеральный директор лицензионного Центра Росстроя Александр Толкачев еще раз подтвердил свою позицию по этому вопросу: отменять лицензирование в строительстве преждевременно.

Одна из основных причин подобного положения на строительном рынке, по мнению Александра Толкачева, кроется в том, что предприниматели нередко воспринимают строительство исключительно как прибыльный бизнес, приносят качество и безопасность в жертву прибыльности, не задумываясь об ответственности, которая в этой сфере очень и очень высока.
В ближайшее время региональные власти намерены отказаться от субсидирования процентной ставки по жилищным займам, которые выдаются в рамках областной программы Развитие ипотечного кредитования. Такое заявление сделал руководитель главного регионального управления экономического развития Андрей Соболев.

Сейчас этот контроль заключается в том, что территориальные подразделения лицензионного центра обязаны контролировать, как компании выполняют лицензионные требования и условия при проведении работ. В 2005 году, по данным ФЛЦ Росстроя, было проведено более 40 тысяч таких проверок, и примерно в каждом третьем случае были выявлены какие-либо нарушения. В результате меры воздействия были применены к 12 тысячам лицензиатов, у 40 компаний, допустивших наиболее серьезные нарушения и не исправивших их, лицензии и вовсе были аннулированы. В этом году на настоящий момент проверено 42 тысячи лицензиатов, в судебном порядке были лишены лицензий 156 компаний, то есть вчетверо больше, чем год назад. Для сравнения: сегодня на строительном рынке России работают более 212 тысяч компаний и индивидуальных предпринимателей.

Впрочем, большей части населения такая льгота явно не светит. Для многих воронежцев приобретение жилья, в том числе с помощью ипотеки, по-прежнему остается мечтой. И чем далее тем более несбыточной. Причина в беспрецедентном росте цен на квартиры: в этом году они выросли на 30 40 процентов, и, как заметил председатель думского комитета по строительному комплексу и коммунальному хозяйству Сергей Лукин, до конца года рост, скорее всего, составит все 50 процентов. Причем самое интенсивное подорожание пришлось на последние два-три месяца. Таким образом, в новостройках цена квадратного метра достигла 30 тысяч рублей, на вторичном рынке жилья уже перевалила за 20 тысяч.

Примерно одной трети воронежских семей (в первую очередь молодым и многодетным), из числа получающих ипотечные кредиты, оказываются меры господдержки. Речь главным образом идет о компенсации в размере 10 процентов от стоимости квартиры на каждого ребенка (уже имеющегося или вновь рожденного). Плюс субсидирование процентной ставки по кредиту. Так вот от последней меры поддержки областные власти намерены отказаться. Аргументация такая: ставка рефинансирования медленно, но верно снижается и, по словам Андрея Соболева, уже сейчас жилищный кредит можно оформить под 10,5 процента годовых. Главная же проблема для большинства семей не столько процентное обслуживание кредита, сколько первоначальный взнос третья или десятая часть стоимости квартиры. Таким образом, региональные власти намереваются оставить лишь целевую разовую поддержку. И еще более доступным жилье собираются сделать для работников бюджетной сферы. Для этого строительным организациям будут выделять площадки под жилой дом. По окончании строительства 10 12 процентов квартир будут передаваться в областную собственность. Региональные власти в свою очередь будут продавать квартиры по себестоимости и в рассрочку на 8 10 лет бюджетникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Вопрос, как быть в такой ситуации, хоть и выглядит риторическим, но все же корреспондент РГ попытался получить на него ответ у Андрея Соболева, который заявил следующее: Еще в 2004-м году, когда ипотека в области только начиналась, мы делали прогноз по поводу того, что динамичное развитие жилищного кредитования приведет к повышению спроса и, как следствие к росту стоимости квадратного метра. Как можно повлиять на эту ситуацию? Самим строить жилье? Областная администрация этим заниматься не будет мы не строительная организация. По-моему, необходимо решить проблему дефицита строительных материалов, по причине которого (в том числе) происходит рост цен на жилье. Все должно развиваться синхронно: если увеличиваются темпы строительства жилья (по результатам 10 месяцев он уже составил 20 процентов прим. РГ), то соответственно также динамично должна развиваться стройиндустрия. Сегодня наши подрядчики на строительстве социальных объектов вынуждены простаивать, поскольку не могут купить цемент вот поехали за ним в Белоруссию. Притом, что в Воронежской области есть высококачественное сырье (глина, мел, стекольные пески), из которого можно делать тот же цемент, отличный облицовочный кирпич. Между тем это сырье вывозится в другие регионы и даже за границу, а Воронежская область остается ни с чем. Только недавно появилось несколько инвестиционных проектов, в результате реализации которых можно будет решить проблему дефицита стройматериалов и их стремительного подорожания. И еще: к 2010-му году планируется удвоить объемы строительства жилья в регионе, что в свою очередь также должно привести к стабилизации цен на квартиры.

Одним словом, темпы роста доходов населения явно не поспевают за темпами повышения стоимости квартир. По словам риэлторов, многие их клиенты, которые к осени поднакопили нужную сумму для покупки квартиры (или на первоначальный ипотечный взнос), вынуждены были отказаться от своих планов. Отказы от участия в ипотеке приходится выслушивать и участникам еженедельных заседаний областной комиссии по предоставлению господдержки.

Справка РГ

Кстати, галопирующим ростом цен на жилье озаботился и воронежский губернатор Владимир Кулаков, по поручению которого сразу три организации выясняли себестоимость вновь построенных квадратных метров. И все три получили разные результаты. Так, по подсчетам специалистов регионального центра по ценообразованию, себестоимость квадратного метра составляет 14 15 тысяч рублей, согласно данным независимых экспертов, 18 тысяч, а воронежское управление Роскомстата выдало цифру в 12 тысяч рублей. Такой разброс данных чрезвычайно озадачил главу области, который в результате обратился в воронежское управление ФНС с просьбой провести мониторинг налоговых поступлений от строительных организаций.

Пока неизвестно, как назовут жителей, которые поселятся в жилье, построенном в рамках проекта А101 вдоль Калужского шоссе, но уже точно известно, что впервые на российском рынке представлен столь масштабный проект, рассчитанный на 35 лет, 13 млн. кв. м. на 13 тыс. га. Причем жилье здесь можно купить уже сейчас.

В 2004-м году было выдано кредитов на 18 миллионов рублей, в 2005-м на 310 миллионов, в нынешнем на 400 миллионов рублей. Если перевести последнюю цифру в квартирные единицы, то получится что-то около 250 именно столько семей смогли в 2006-м году решить жилищный вопрос с помощью ипотеки. Показатель явно не рекордный. Но у региональной власти по поводу ипотечного кредитования достаточно оптимистичные планы: обещают к 2010 году довести объем выданных жилищных кредитов до 1 миллиарда рублей.

Транспорт

Последние два года УК Масштаб готовилась к объявлению проекта открытым. Проблем у компании, которая решилась сконцентрироваться на land-девелопмент (подготовка больших земельных участков под комплексную застройку: подводка коммуникаций, строительство дорог, создание инфраструктуры), было более чем достаточно. В ходе разработки мастер-плана комплексной застройки Ленинского района Подмосковья сроком на 30 50 лет (под общим названием проект А101) компании пришлось решать несвойственные российскому бизнесу проблемы. Одним из самых сложных был земельный вопрос. Впрочем, сейчас, по информации Масштаба, под управлением компании свыше 5 тыс. га.

Через 30 лет количество жителей увеличится почти втрое

Чтобы оценить масштаб задачи, напомним, что на территории Ленинского района, треть территории которого займет А101, сейчас проживает 170 тыс. жителей, а, согласно прогнозам, через 30 лет их количество увеличится почти втрое еще на 300 тыс. человек. Масштаб возможного транспортного коллапса понятен даже непосвященным. В ходе консультаций с Московским метрополитеном стало понятно, что такой поток одной линии метро не выдержать, поэтому поселение должно сообщаться с тремя конечным станциями метро различных линий.

Работа

Для этого придется увеличить в 2 раза площадь дорожного полотна и построить новую трассу, а также расширить имеющиеся, добавив ряд развязок. Кроме того, по территории поселения будет курсировать скоростной трамвай, а возле станций метро появятся перехватывающие парковки. Кроме того, для сокращения потока пассажиров в Москву пришлось планировать создание рабочих мест, где смогут трудиться примерно 30% купивших жилье в поселении.

Одним словом, масштабы поистине государственные. Только в инфраструктуру в первый год реализации проекта Масштаб планирует вложить $50 100 млн, при этом глава и владелец компании, Сергей Кириленко, рассказал, что за два года в проект уже было вложено несколько сотен миллионов долларов. Далее компания по большей части собирается заниматься созданием инфраструктуры. Другие девелоперы могут участвовать в застройке территории в объемах порядка 300 тыс. кв. м в год. Запланировано как многоэтажное, так и малоэтажное жилье, а также коттеджная застройка. Кроме того, будет возведено 1,5 млн кв. м коммерческих площадей, 1,5 млн кв. м социальной инфраструктуры, заявил глава Масштаба.

Проект интересен еще и тем, что в нем учтен западный опыт создания самодостаточных поселений. В пределах пешей доступности спланированы все учреждения социальной надобности, кроме того уже сейчас строится бизнес-центр на 200 тыс. кв. м. Запланировано и 60 средних школ, 150 дошкольных заведений, сопутствующая инфраструктура. Ведутся переговоры о строительстве вуза и нескольких специализированных больниц.

Главный вопрос, пожалуй, в том, зачем коммерческой компании фактически зарывать деньги в землю сроки окупаемости проекта не оглашаются, но очевидно, что они сопоставимы со сроками его реализации, то есть десятки лет.

Социальную значимость проекта обосновал на пресс-конференции, посвященной презентации проекта, глава Ленинского района Московской области Василий Голубев. Для района, где традиционно сильна роль науки, а 150 человек из тысячи имеют высшее образование, важно и создание рабочих мест, и создание благоприятной среды для проживания. Пока же 40% населения каждый день ездит в Москву на работу, оставляя там свои налоги, посетовал глава района.

Сергей Кириленко обозначил причины весьма прозаически. Он считает, что жилье в правильно спланированном поселении (в реальности оно делится на несколько обособленных кластеров, которые, скорее всего, получат отдельные названия) будет стоить дороже на 10%, чем жилье в окрестностях, что позволит компании извлечь дополнительную прибыль из земель под застройку. Собственно говоря, строительство уже началось: компания Авгур-Эстейт строит жилье, начато возведение бизнес-центра (ведется Масштабом самостоятельно), в 2007 году планируется строительство ряда других объектов, среди которых и ледовый стадион, и круглогодичная трасса горнолыжного катания.

Причины

Олег Репченко, аналитик:

Отметим, что заявленные параметры проекта весьма эффектны и сочетают в себе множество факторов, которые по отдельности можно найти в различных уголках Подмосковья, но вместе такого набора нет нигде. Мастер-планирование (это весьма подробный генплан с планированием порядка застройки и бюджетом, который соотносится с европейской практикой), природа, транспортная доступность, европейский уровень градостроительных решений, обширная инфраструктура это слагаемые, которые заставляют западных девелоперов и инвесторов активно вести переговоры с Масштабом об участии в проекте. Добавим, что проект получил рабочее название А101 по номеру трассы, делящей его на две части, при этом поселки внутри него получат другие названия, а некоторые останутся со старыми именами, к примеру, поселок Коммунарка, где можно купить строящееся жилье уже сейчас. Добавим, что планируется строить многоэтажное жилье на землях поблизости МКАД, а на дальних территориях застройка будет малоэтажной и коттеджной.
Рынок элитного жилья по-прежнему будет набирать обороты, у цен еще останется некоторая возможность для роста, а покупатели, озабоченные качеством жизни, станут более требовательными к подбору недвижимости. В целом, картинка под названием «Качественная городская элитная недвижимость» выглядит достаточно привлекательно. Светлые краски в разноцветную палитру элитного, а также бизнес- и эконом-класса добавляют доллар и евро. Наблюдая за играми на финансовом рынке, богатая публика предпочитает не рисковать и устремляется за квадратными метрами. Вот что пока еще ни разу никого не подводило.

Сейчас рынок растет на 2% в месяц, и, очевидно, в ближайшее время эта тенденция сохранится. Замедление темпов роста произойдет при прекращении снижения курса доллара. Объемы продаж элиты к осени, скорее всего, сократятся, поскольку пик покупок инвестиционного характера (сохранить деньги) постепенно угаснет, в то время как уровень цен будет продолжать расти. Если год назад "потолком" была цифра в $5 тыс. за кв.м, то к следующему году предложение, похоже, дойдет до психологической отметки в $10 тыс. за кв.м.

– Рынок городской элитной недвижимости сейчас во многом повторяет тенденции рынка жилья в целом. За полгода цены по реальным продажам в среднем выросли на 7-10%, хотя цены предложения по ряду домов были подняты гораздо сильнее. Насколько я могу судить по ряду проектов, которые консультировал (район Остоженки, начало Кутузовского проспекта), объемы продаж за последние месяцы были достаточно высокими. В эксклюзивных домах на 10-40 квартир продается по 3-5 квартир в месяц, то есть дом распродается менее чем за полгода. Причина такого спроса лежит на поверхности: люди избавляются от слабеющего доллара, соответственно, за последние полгода существенно возросла составляющая инвестиционных покупок. Наиболее предпочтительная стоимость - от $300 тыс. до 1 млн. Если она выше, то это, как правило, эксклюзивные пентхаусы, которые возводят скорее "под себя".

– В последние полгода наблюдался рост покупательского интереса к недвижимости среднего класса: по цене $3,5-4 тыс. за кв.м площадью до 200 кв.м в центре Москвы. Все чаще недвижимость приобретают для инвестиций. Развивается «доходный бизнес», когда квартиры покупают с целью последующей сдачи в аренду. Такое вложение денег приносит до 15% годовых, что выше, чем ставки по банковским вкладам.

Михаил Мишарин, управляющий компанией «Soho Realty»:

В последнее время застройщики все чаще сооружают не отдельно стоящие дорогие дома, а реконструируют и облагораживают целые кварталы. Пример – участок вокруг Ботанического сада МГУ на проспекте Мира. Еще одна тенденция: застройщики, зарекомендовавшие себя на городском рынке, потянулись за город. Интересно, что возводимые ими коттеджные поселки на 90% заселяют их же покупатели квартир в городских домах. Удовлетворенные качеством строительства, они опять выбирают объекты этого же застройщика.

На Остоженке площадки для строительства практически закончились. Последний массово застраиваемый дорогой квартал – между Хилковым и Коробейниковым переулками. Сейчас возводится много новых дорогих домов на Фрунзенской набережной, на Плющихе. Району Хамовники предстоит бурно развиваться за счет домов в ценовой категории от $3 до 5 тыс. за кв.м. Немного отстает Замоскворечье. Там дорогие дома строятся точечно. Рост цен, наряду с растущим спросом, связан также со снижением курса доллара. Уже появились первые ласточки по переходу на евро. Если доллар будет ослабевать и дальше, цены будут расти.

– Сегмент рынка элитного жилья растет даже быстрее прочих, как по цене, так и по оборотам. Но в последнее время темпы продаж замедлились, хотя цены еще растут. Думаю, что за шесть предстоящих месяцев тенденции не изменятся: будет продолжаться рост цен с постепенным снижением его темпов. Избыток предложения, переход к стабилизации рынка следует ожидать не ранее 2005 г.

Геннадий Cтерник, директор по стратегическому планированию Агентства экспертизы инвестиционных проектов:

– Прежде всего, следует отметить, что рынок элитной городской недвижимости в этом году по-прежнему стабилен и динамично развивается. Спрос все еще превышает предложение, особенно не удовлетворен покупательский спрос на дома класса «В».

Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании «Кирсанова-риэлти»:

Возросли требования к качеству строительства. Сегодня для покупателя очень большое значение имеет не столько имя подрядчика, заявленное на строительном щите, сколько уровень выполненных им строительных работ. Именно качество, в конечном итоге, влияет на срок реализации объекта и обоснованность цены квадратного метра.

Цена предложений менялась на всех проектах в сторону увеличения. Так, например, в одном из элитных домов в районе Остоженки с января по июнь этого года стоимость квадратного метра выросла на 6%.

Наряду с Остоженкой будут дальше застраиваться и другие районы центра Москвы, например, Хамовники и Замоскворечье. У покупателя элитного жилья класса «А» сохранится интерес к инфраструктуре и окружению.

В ближайшие полгода соотношение «спрос-предложение» останется таким же. Сохранится дефицит предложений, а, следовательно, высокая ценовая планка. До конца года возможен рост цен еще на 5-7%. Несмотря на дефицит жилья, покупатель не станет менее притязательным. Будущее за проектами, чей девиз - качество, уважение к будущим жильцам, яркая индивидуальность жилья в сочетании с комфортным обустройством внутреннего пространства квартиры.

– Как одну из тенденций я бы отметила возросшие требования покупателей к элитной жилой недвижимости. Сейчас при выборе квартир важными факторами являются хорошая экологическая обстановка, развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка и, конечно же, качество самого жилья, которое должно отвечать западным стандартам. Одной из важных причин подорожания элитной недвижимости является ограниченное количество ликвидных квартир: в столице осталось мало площадок под строительство элитных объектов, а спрос на них не ослабевает.

Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood:

Что же ожидает рынок элитной недвижимости в следующие шесть месяцев? Деловая активность скорее всего существенно возрастет, количество сделок не уменьшится. Однако острый дефицит площадок под застройку приведет к росту цен и перемещению строительства элиты в Замоскворечье, которому аналитики предсказывают такое же светлое будущее, как и другим популярным ныне элитным районам. Помимо требований, предъявляемых к жилью сейчас, прибавятся еще такие, как достаточное количество парковок и расположение домов близ зеленых массивов.

Сейчас наиболее привлекательными районами застройки домов класса «А» в центральном округе являются Остоженка, Хамовники, Патриаршие и Чистые пруды, Замоскворечье. Стоимость квадратного метра здесь не ниже $3 тыс., а максимальная ценовая планка может доходить до $11 тыс.

– По-моему, последние шесть месяцев состояние рынка было хорошим. Прежде всего потому, что рынок демонстрирует устойчивый подъем. Конечно, есть волнующий всех вопрос роста цен. Вряд ли в ближайшее время в худшую сторону изменится политическая и экономическая обстановка в России, а от нее во многом зависят колебания рынка. Кроме того, приходят новые девелоперы, которые способствуют диверсификации рынка. И это очень неплохо. К сожалению только, не все компании обращают должное внимание на соответствие своих объектов современным требованиям. Я бы сказал, что тех и других пятьдесят на пятьдесят.

Алексей Сидоров, консультант по недвижимости компании «Kalinka-Realty»:

Юрий Лакеев, директор агентства недвижимости «Баут-Л»:

Мы прогнозируем рост цен на жилье на 10-30%. Это связано с тем, что сегодня существует определенный инвестиционный цикл: один-два года от начала строительства до сдачи дома госкомиссии. Очередной такой цикл сейчас практически завершен, новый начинается в III-IV квартале текущего года. Так что вполне объяснима озабоченность покупателей тем, что приобрести квартиру в хорошем готовом доме становится нелегко. Спрос на такие квартиры превышает предложение.

В целом цены, которые сформировались сейчас, разумны и соответствуют общей ситуации на рынке недвижимости. Они существенно не вырастут, потому что в стране стабильная экономическая и политическая ситуация. Я думаю, до ближайших выборов застройщики и покупатели застрахованы от рисков.

– Спрос на жилье последние полгода был на высоком уровне, и сезонных спадов не наблюдается. Но если этот спрос разделить на сегменты, то не хватает предложений жилья в эконом- и бизнес-классах, в диапазоне $1,5-2 тыс. и $2,5-3 тыс. Хотя покупают такое жилье очень активно. Однако застройщики предпочитают строить жилье класса «люкс». По экономическим причинам это выгоднее. Но, покупая участок земли, компания-застройщик должна обратиться к услугам консультантов для того, чтобы понять, жилье какого класса следует возводить в этом районе. Иногда дома высшего класса строят в неоправданных местах. Покупатели теперь тоже имеют четкое представление о состоянии цен и не хотят платить за жилье необоснованно высокую цену, не соответствующую его уровню.

– Отечественная история показала, что рынок элитного жилья развивается по своим законам, отличным от рынков типового жилья и жилья бизнес-класса. Так, дефолт августа 1998-го г. практически не оказал существенного воздействия на этот рынок, а вот начавшийся рост цен на рынке типового жилья привел к увеличению цены предложений на элитное жилье более чем в два раза. По оценке экспертов нашего агентства, потенциальная емкость рынка элитного жилья составляет порядка 2% от общей площади жилого фонда столицы. Финансовая потенциальная емкость этого рынка составляет не менее 5%.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY:

В предстоящие шесть месяцев цены на элитное жилье продолжат рост как на первичном, так и на вторичном рынках. Величина роста составит: для класса «А» - 6-10%, для класса «В» - 6-8%, для класса «С» - 8-10%. Увеличится деловая активность за счет поступления новых проектов и продажи или сдачи в аренду собственниками уже существующего элитного жилья.

За первое полугодие цены на элитное жилье продолжали расти со среднемесячной скоростью порядка 1,4-2,3%, в зависимости от класса жилья. Реализовано или находится в стадии реализации достаточно много новых девелоперских проектов.



Главная --> Публикации