Главная --> Публикации --> Роснедвижимость отвечает на вопросы, касающиеся землеустройства Мэрия предложила 3,62 млрд руб. за землю завода Как "амнистировать" свою дачу Управление прорыва Министр надеется, что скоро в россии появятся первые ученые-миллиардеры

Город отдыхает

Сегодня, как, впрочем, и вчера, одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения денег остается растущий сектор экономики. Люди рассматривают приобретение квартиры или коттеджа как инвестиционный инструмент, даже как отдельный бизнес. Насколько это выгодно в момент, когда рынок вроде бы насытился, а цены обнаружили явную тенденцию к замедлению роста?

Наиболее перспективен в этом отношении бизнес-класс. Именно здесь возник очевидный дефицит предложений: людей со средним и выше среднего уровнем доходов становится все больше.

В аналитическом отделе агентства недвижимости Домострой считают, что в уходящем году наибольшее число частных инвестиционных сделок было заключено в сегменте экономкласса. Видимо, сказалась возможность при относительно небольших затратах сыграть на стремительном росте цен и получить высокие дивиденды (средний прирост цен по Москве составил 85%, в Подмосковье 115%). Но и застройщик вовремя сориентировался уже на начальной стадии строительства выставляет цены готового жилья. Рынок подошел к стадии насыщения. Скорее всего, благоприятное время для инвестиций в этот сегмент прошло. И учитывая инфляцию, можно утверждать, что привлекательность для частников он явно потерял.

Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам, отмечает Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome. Она подчеркивает, что приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, особенно связанные с возможностью продления сроков либо замораживания строительства. Усиление конкурентной борьбы за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме. Иначе в дальнейшем им не позволят работать в этом сегменте рынка.

Наконец, для людей, не стесненных в средствах, выгодным остается инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он меньше других рыночных сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов в силу его прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. По оценкам специалистов, средний рост цен в этом сегменте в последние годы составлял 15-25% годовых. Если проанализировать динамику цен за последние восемь лет, говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК 'Blackwood фонды недвижимости', то можно увидеть, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, сейчас стоит $10-15 тыс. Поэтому вложения в недвижимость, относимую к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле.

Вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствует о том, что арендные ставки будут расти. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10-12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее за 6-7 лет при грамотном управлении.

Операции на вторичном рынке недвижимости менее доходны, и тем не менее он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу после вложения средств получает недвижимость, готовую для использования. Вторичный рынок жилья, как правило, предполагает апартаменты, оформленные в собственность. Уже то, что квартира оформлена в собственность, повышает ее стоимость в среднем на 15-20%.

Загородная недвижимость сейчас оптимальный вариант для инвестиций. Это признают все участники рынка. Так что если у вас появилась сумма, достаточная для приобретения загородного дома, не стоит дожидаться, пока ее съест инфляция. Заставьте время и деньги работать на вас.

К дальним землям

Инвестировать имеет смысл в участки, расположенные в формирующихся коттеджных поселках на начальном этапе продаж, когда цены еще не начали расти, но их дальнейший рост очевиден, считает Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК 'Масштаб'. Конечно же, все документы на землю должны быть оформлены правильно. Естественно, поселок должен иметь интересную концепцию, определенный архитектурный стиль, тщательно разработанный генеральный план застройки, в котором предусмотрены общественные зоны, развитая инфраструктура и т. д.

Наиболее логичным и целесообразным на первый взгляд кажется приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Это вложение хотя и приносит много хлопот, в итоге должно дать не одну сотню процентов дохода. Но как ни велико Подмосковье, купить здесь участок под застройку трудно. Особенно осложняется задача застройщика, если его участок принадлежит к землям сельхозназначения или другим категориям. Изменение статуса земли довольно сложная процедура, длительная и требующая немалых вложений. Скажем, время перевода земли из одной категории в другую может занять до полутора лет и обойтись в 20-30% от ее оптовой стоимости. Дороже обходится перевод сельскохозяйственных земель, поскольку в этом случае инвесторам приходится компенсировать области упущенную выгоду строить объекты социального значения, оплачивать перенос плодородного слоя в другое место. Если первоначальное назначение земли другое, например культурно-оздоровительное, то затраты на изменение статуса составят 10-20%. Лучше вложить деньги в уже отвоеванную у бывших совхозов землю. Выведенные из сельхозоборота участки крупные операторы скупают оптом, застраивают и только потом продают.

Средняя номинальная доходность объектов загородной недвижимости для частных инвесторов в последние месяцы находилась на уровне 60% годовых, реальная 40%, рассуждает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы 'МИАН-Агентство недвижимости'. С высокой вероятностью она будет близка к этому значению и в следующем году. Новые загородные проекты не являются массовым продуктом, их целевая аудитория верхний сегмент среднего класса и выше.
Однако и здесь необходима тщательная проверка, как бы ни хотелось рискнуть и сорвать банк. По данным, опубликованным в прошлом году компанией МИЭЛЬ-недвижимость, 65% продаваемых поселков строится лишь на словах. Наиболее распространенной проблемой является состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности.

Надо заметить, что в элитном сегменте загородной недвижимости предложений множество. Общий их объем, по данным маркетолога корпорации Инком-Недвижимость Ирины Егоровой, превышает сейчас 3 млн кв. м (в денежном выражении это больше $6 млрд). Такая картина должна радовать. Да только покупателей не прибавляется. Поэтому риэлтерам не приходится рассчитывать на богатого клиента, еще не купившего дорогой коттедж на Рублевке. Цены в существующих поселках других направлений на Новой Риге или Дмитровке явно завышены. Поэтому смею предположить, что в будущем году выстрелит бизнес-класс. Те застройщики, которые приступят к реализации проектов именно в этом сегменте, наверняка не прогадают. То есть ориентиром для массового покупателя загородного жилья будет стоимость коттеджа от $0,5 млн до $1 млн.

Знал бы прикуп...

Немаловажен для инвестора и правильный выбор направления. Чему отдать предпочтение? Дорогой и плотно застроенной Рублевке или активно застраиваемому Калужскому шоссе? В качестве пищи для размышления стоит заметить, что в последнее время спросом пользовались также Куркинское, Сколковское, Киевское шоссе. Большинство покупателей желает приобрести дом, расположенный в пределах 50 км от МКАД, но активно осваиваются и более отдаленные участки. Интерес москвичей к земельным участкам, расположенным на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хороших территорий недалеко от Москвы осталось немного. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И в-третьих, стоимость земельных участков под строительство там существенно ниже, чем в ближнем Подмосковье. Правда, речь идет пока о наметившейся тенденции и возможности получения дохода в будущем.

Свита играет короля. Выяснилось, что практически все олигархи страстно увлечены горными лыжами и самые крутые виражи готовы выписывать на Красной Поляне. А министры не прочь совещаться в окрестностях Бочарова Ручья. Ну что ж, хороший повод позиционировать новые объекты как расположенные в непосредственной близости от мест, где бывают сильные мира сего. Сочинские риэлтеры так и поступают. И надо заметить, что стоимость апартаментов в жилых комплексах, даже в километровой отдаленности от резиденции Путина, почти такая же, как в московских элитных кварталах. Квартиры покупают звезды шоу-бизнеса, видимо рассчитывая, что в предолимпийский период они будут активно задействованы. Правда, может быть, их привлекают море, солнце, субтропики...

Тех, кто давно не бывал в Сочи, перемены в этом городе поразят. Сочи, протянувшийся вдоль моря на сотню километров и долгие годы олицетворявший собой умиротворение даже в жаркие летние месяцы, ныне представляет собой огромную стройплощадку, на которую пришли мощные застройщики. В первую очередь московские: Интеррос, Базэл, Газпром. Грандиозные планы по приданию Сочи столичного лоска подкреплены правительственными решениями. Лучшим пиарщиком круглогодичного горноклиматического курорта, будущей олимпийской столицы стал президент. Сочинцы не ожидали столь пристального внимания высоких персон к их городу.

Покупка недвижимости в Сочи скорее роскошь. И кроме того, никто не знает, можно ли будет легко выйти из игры и быстро вернуть вложенные средства. Например, квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье можно гарантированно и выгодно продать в течение двух месяцев, а срок реализации жилья на юге не в сезон определить невозможно. Пока такая сделка очень хлопотна и трудоемка, а рынок менее прогнозируем, чем московский. Впрочем, все может измениться в середине будущего года, когда состоится голосование МОК по кандидатуре места проведения Олимпиады-201 Пожалуй, стоит подождать с серьезными инвестициями до этого времени.
Санкт-Петербург город великолепных дворцов и уникальных особняков. Когда-то они поражали роскошью, а сейчас многие из них находятся в плачевном состоянии. И тем не менее эти здания нельзя не заметить. Кого-то они просто восхищают, у кого-то пробуждают желание приобрести их. Но с этим как раз возникают сложности.

Единственное, что здесь смущает, это отсутствие четких правил игры. У частников пока нет положительных примеров для подражания. Звезды останутся звездами они всегда смогут за себя постоять. А что делать рядовому инвестору? Правда ли, что перед строящимся домом с видом на море не вырастет еще больший, который заслонит собой и море, и солнце, и небо? Как долго продлятся работы по замене старых водопроводных и канализационных сетей? В каком направлении будет совершенствоваться инфраструктура?

В Петербурге, для которого характерны четкие градостроительные планы и плотная брандмауэрная застройка, особняки не получили широкого распространения. В качестве немногих примеров особняковой застройки можно привести, пожалуй, территорию Каменного острова, которая развивалась как рекреационная зона и до настоящего момента сохранилась в качестве таковой, говорит Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург.

Штучная работа

Еще в апреле 2004 года КГИОП Санкт-Петербурга подготовил список памятников, которые будут приватизированы в первую очередь. В него вошли 26 объектов. В их числе дворец великого князя Алексея Александровича на набережной Мойки, усадьба Вяземских в Осиновой роще, дача Юсуповой в Пушкине. Но дальше дело не пошло.

Петербургские особняки привлекательны для средних и крупных компаний, отмечает Игорь Горский, директор по развитию Becar Realty Group. Особняки, которые не находятся под защитой государства и не являются федеральным имуществом, можно купить при условии сохранения интерьеров и внешнего облика. Каждому зданию, имеющему архитектурную ценность, выдается охранная грамота КГИОПа (городской комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. 'Ъ-Дом'.

Одна из недавних сделок покупка ООО Триумф плюс на торгах Фонда имущества здания, построенного архитектором Прянишниковым, и земельного участка на Каменном острове за 143 млн рублей.

Особняки являются штучным товаром на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. В продаже периодически появляются особняки, но чаще это инвестиционные предложения собственник продает объект, подлежащий реконструкции и требующий больших капиталовложений (например, на Каменном острове дача Е. К. Гаусвальда 1898 года постройки). Обычно это здания общей площадью от 1 тыс. кв. м, минимальная стоимость квадратного метра составляет $5 тыс. (в зависимости от состояния объекта). Основные места расположения особняков Центральный, Петроградский и Василеостровский районы. Особняки это высококачественная недвижимость, подчеркивает господин Горский. Она ценна с точки зрения инвестиций. Кроме того, особняки могут дорого стоить, если имеют вид из окон на воду. Кстати, особняки, как правило, не продаются открыто, их можно купить через знакомых или через риэлтерскую компанию на заказ. Такие сделки, как правило, не афишируются. Исключение покупка особняка на аукционе Фонда имущества. Аукцион хорошая возможность приобрести особняк для крупной компании. Кроме того, поскольку три четверти особняков находятся в собственности государства, основным игроком в скором времени станет именно Фонд имущества.

Особняки небольшой площади могут приобретаться под жилье, но такие случаи довольно редки. В основном такие объекты используются для коммерческих целей, так как они являются идеальным вариантом для устройства там представительств крупных компаний, банков и других финансовых структур, для которых размещение в особняке вопрос престижа. Невозможность перепланировки таких зданий и отсутствие парковок рядом с ними не позволяют использовать их под бизнес-центры. К тому же зачастую требуется последующая реконструкция и реставрация приобретаемого особняка, а это связано с дополнительными затратами, объясняет генеральный директор агентства Петербургская недвижимость Сергей Дроздов.

Под жилье и для коммерции

Самый известный пример неудачной попытки передать исторический особняк в частные руки история с бывшим особняком Штиглица на Английской набережной, 68, построенным в середине ХIХ века, памятником архитектуры федерального значения. В 1998 году его арендовал на 49 лет стратегический инвестор Петербурга НК ЛУКОЙЛ. В 2004 году Валентина Матвиенко и глава ЛУКОЙЛа Вагит Алекперов заключили соглашение о том, что нефтяная компания получит особняк в собственность, затратив на его реконструкцию $30 млн. Одновременно Смольный пообещал позаботиться о правовой стороне приватизации памятника, добившись корректировки федерального законодательства. Однако Валентине Матвиенко не удалось это сделать, и объект перестал быть интересен ЛУКОЙЛу. К его реконструкции компания так и не приступила, сочтя проект слишком дорогостоящим и невыгодным с учетом охранных ограничений дальнейшего использования здания. Она решила отказаться от памятника, заплатив часть долга по аренде. Новым арендатором стал другой стратегический партнер администрации города ЗАО Синтез Петролеум (входит в группу компаний Синтез, специализируется на переработке и реализации нефти и нефтепродуктов).

Среди реализованных проектов можно отметить дачу П. С. Петровой на Каменном острове, построенную по проекту Г. Прейса. Проект реконструкции дачи, расположенной на набережной Малой Невки, предполагал полное восстановление исторического облика и основных планировочных элементов здания. Реставрационное решение позволило восстановить уникальный проект на Каменном острове, отвечающий современному техническому уровню, функциональной специфике этого участка Петербурга и его ландшафтной характеристике, рассказывает Полина Яковлева.

Есть несколько способов инвестировать в особняк с целью получения прибыли. Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества, а затем разработать концепцию, привести в порядок договоры с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать профильному инвестору. Доходность такой операции может достигать 25%, однако зданий с интересным местоположением для коммерческой функции на торги попадает немного. Можно расселить жилое здание, а затем перевести его в нежилой фонд. Этот процесс может растянуться на год и более и, несмотря на малое количество квартир, застопориться в любой момент из-за завышенных требований жильцов.

Как заработать

Большинство покупателей особняков ориентировано на арендный бизнес, а не на размещение собственного бизнеса и поэтому жестко лимитировано по срокам окупаемости проекта, которые сегодня в Санкт-Петербурге составляют для офисного сегмента шесть-семь лет, для гостиничного семь-восемь лет. Сегодня наша компания рассматривает приобретение одного из зданий вблизи Невского проспекта для удержания его в собственности в качестве доходного объекта или перепродажи с пакетом документов. Анализ существующих обременений а от них не свободно ни одно здание в историческом центре склоняет нас ко второму пути, говорит исполнительный директор Praktis Consulting Brokerage Юлия Дровянникова.

Возможен спекулятивный подход, когда приобретаемое здание не реконструируется, а проводится его предпродажная подготовка приводятся в порядок юридическая база и договоры с естественными монополистами, делается анализ технического состояния, анализ наилучшего использования. На этом можно получить 10% прибыли. Уменьшают инвестиционную привлекательность особняков обременения КГИОПа, из-за которых невозможна эффективная планировка и сильно возрастают затраты на реконструкцию, вследствие чего сроки окупаемости вложений в особняки часто превышают десять лет.

Новодельное княжество

По данным Becar Realty Group, 95% покупок особняков, зарегистрированных сейчас в Петербурге, это покупки для нужд компаний, причем отечественных покупателей приблизительно столько же, сколько иностранцев. Наши шустрее, а иностранцы достаточно вдумчивы и медлительны. У них много согласований, они избегают риска. Иностранные компании иногда перекупают особняки, когда российская компания уже сделала всю реставрацию, рассказывает Игорь Горский.

Второй проект особняки под офисы. Реагируя на спрос, некоторые застройщики включают в проекты офисные особняки. Так, компания Возрождение Петербурга включила в свой проект Парадный квартал несколько офисных особняков класса А площадью до 5 тыс. кв. м. Ориентируясь на арендный бизнес, компания рассчитывает на продажу каждого особняка одному владельцу для размещения представительского офиса. Эксперты считают, что в сегменте особняков спрос на собственность больше, чем на аренду. Это отчасти подтверждается динамикой арендных ставок и цен продажи. Если арендные ставки за год в офисном сегменте выросли лишь в пределах инфляции и колебаний курса валют, то цена продажи офисного метра на 25%.

Есть еще один способ обзавестись особняком купить новодел в черте города. Сейчас в Петербурге реализуется два таких проекта один в жилой, другой в коммерческой недвижимости. Жилой проект это дворцово-парковый ансамбль Северный Версаль в районе Лахты, реализуемый ООО Конкорд Менеджмент и Консалтинг. Инвестиционная стоимость проекта оценивается в $150 млн. Дворцово-парковый ансамбль строится на участке площадью 14 га на берегу Лахтинского разлива, на границе с Юнтоловским заказником. Это 50 дворцов и особняков площадью от 350 до 950 кв. м на участках от 15 до 40 соток. Здания выполнены в стиле барокко и классицизм с использованием лепного декора. Они являются миниатюрными копиями уже существующих памятников архитектуры.

Предложение по особнякам крайне ограниченно, а спрос крайне высок. Причем заявки на подбор помещений поступают не только из Петербурга, но и из Москвы и других городов России. Только удовлетворить этот спрос очень сложно: срок экспозиции ликвидных объектов короткий, а остальные помещения являются не слишком привлекательными для покупателей в связи с изношенностью, поводит итог Сергей Горбунов, руководитель отдела компании Миэль Санкт-Петербург.

Кроме того, в Санкт-Петербурге можно приобрести отдельно стоящие здания советской постройки, бывшие доходные дома и административные помещения. Как правило, эти объекты находятся в крайне ветхом состоянии и требуют значительных вложений. Располагаются они чаще всего в спальных районах. Кроме того, могут возникнуть сложности с оформлением таких зданий в собственность. Стоимость особняков советского периода составляет в среднем $2 тыс. за кв. м.

Правового характера: здание, скорее всего, после революции было передано общественной организации. А у них не всегда все было хорошо с правоустанавливающими документами. Потом была приватизация. Возможно, в план приватизации не вошел какой-то флигель или объект на территории особняка. Поэтому может оказаться, что в составе купленной недвижимости есть помещение, являющееся федеральным имуществом. Нужно обязательно уточнить, нет ли на территории объекта ГО и ЧС, так как это федеральная собственность;наличие охранного свидетельства КГИОП: иногда в особняках сохраняется старая мебель, на которую накладываются ограничения; техническая экспертиза: многим особнякам около 120 лет у них возникли проблемы с фундаментом, несущими стенами, кровлей и т. д. Кроме того, техническая экспертиза может дать разрешение на надстройку мансард на внутридворовых частях особняков (но так, чтобы это не искажало внешний вид фасада), если имеется положительное заключение КГИОП.

Три проблемы при покупке особняка в Петербурге

В Сочи вид из окна на море влетает в четверть стоимости квартиры. В Москве вид на стрелку Болотного острова и памятник Петру требует не меньше. Может ли кто-то дать гарантию того, что вместо этих оплаченных красот вам не придется любоваться торцом соседнего здания? Где можно получить достоверную информацию о том, что может и, самое главное, что не может быть построено рядом с вашим домом? Какие признаки на это указывают?

Данные Becar Realty Group.

Граница придомовой территории уточняется. Многие покупатели обратили внимание на эту формулировку в договоре, но застройщик услужливо объяснил, в чем суть проблемы: Соседи просят расширить проезд. Зато они готовы отдать вон то дерево. Как вы решите, так и будет. Это не страшно. Это подождет. Главное, что никто не претендует на отраду дома участок между переулком, тихой улочкой и особнячком, охраняемым государством. Счастливые владельцы принялись обсуждать будущее участка. Кто-то предлагал устроить дополнительный наземный гараж и гостевую стоянку, кто-то детский городок с игротекой. А одна гражданка решила за свой счет явочным порядком осуществить ландшафтное озеленение: привезла бригаду строителей, которые за день выложили плиткой садовые дорожки. Соседи не на шутку возмутились. Тем временем в доме была продана последняя квартира. Перехватив нового соседа у лифта, жильцы задали ему вопрос в лоб: Гараж, песочница, азалии? Не успел третейский судья потереть лоб, как со двора раздался подозрительный шум. Это вернулся застройщик и уточнил границы придомовой территории: вырыл котлован дома, которому надлежало вырасти по соседству, окна в окна с только что проданным. Справедливости ради отметим: декоративную плитку рабочие аккуратно сложили у стены. Это только одна из сотен подобных историй.

Фасадом в торец

Хуже, если даже сегодня вокруг обнаруживается какой-то простор, вступает в разговор другой сопредседатель Александра Королева. С чего такая расточительность? Среди прочего это может означать, что сюда вынесет, например, развязку очередного транспортного кольца, которая не только захватит весь вид, но и обеспечит шум, загазованность и прочие радости близкой магистрали.

Свободное место рядом с домом либо наличие очень ветхого, явно подлежащего сносу или реконструкции строения означает, что вероятность нового строительства велика, отмечает руководитель аналитической службы компании 'Новый город' Наталья Ветлугина. Но 'ветхость' понятие относительное, и на 'золотой миле' никто не может спрогнозировать, будет из окна виден храм Христа Спасителя или стена соседнего дома. Перестройка ведется очень активно, осваивается каждый квадратный сантиметр. Не так давно к нам обращался клиент, потерявший надежду найти на Остоженке квартиру с приличным видом: 'Риэлтер смотрит мне в глаза, обещает панорамный вид, а за спиной у него котлован роется!'
Если ваш потенциальный дом втискивают вплотную к недавно построенным, то считайте, что вам повезло: вряд ли какой-то из них снесут и вряд ли сюда втиснут еще один, то есть вы получите именно то, за что платите, 'успокаивает' сопредседатель группы 'Экозащита' Владимир Сливяк. Хотя лет через пять кто-то может решить, что оставшегося места хватит еще на один дом, ведь когда-то считалось, что и для вашего здесь нет места.

Очевидно, обсуждаемая проблема в наименьшей степени касается жилья, покупаемого в реконструируемом микрорайоне. Считается, что в случае комплексной застройки с несколькими очередями строительства одновременному согласованию и утверждению подлежит весь план застройки. План в обязательном порядке должен присутствовать на информационном щите стройплощадки. Такой же план, как правило, можно найти на сайте компании-застройщика. В общем, если вглядеться (и лучше не в стенд или монитор, а в щелку в заборе), то можно составить приблизительное представление о доме, в котором вы собираетесь покупать квартиру, в том числе о его видовых характеристиках и планировке придомовых территорий. Заодно вы сможете прикинуть, насколько сильно вам будет докучать строительство второй очереди, когда вы вселитесь в свою первую.

101-е китайское предупреждение

Следует добавить, что борьбу за права жителей домов, находящихся рядом со стройкой, город ведет постоянно, примерно раз в год принимая новое постановление. Ноябрьское этого года запрещает использование громкоговорящей связи, забивку фундаментных свай, освещение соседних зданий прожекторами, требует установки защитных экранов в местах, где ведутся сварочные работы и т. п. Смущает то, что многие из этих требований и запретов были прописаны и в прежних постановлениях.

Технологии строительства шагнули далеко вперед, и теперь стройка не создает такого шума, как раньше, говорит заместитель директора департамента реализации 'МИАН-Девелопмент' Наталья Усова. Очередность строительства составляется таким образом, чтобы происходил плавный переход от строительства одной очереди к другой. То есть, закончив основные работы первой очереди, застройщик тут же приступает к работам по строительству второй очереди, в то время как на первой ведутся завершающие работы. К тому же от момента сдачи дома госкомиссии до того времени, пока дом не 'заживет', проходит значительный срок в один-полтора года. Это время, которое уходит на госприемку, устранение строительных недоделок, приемку дома эксплуатирующей организацией, ремонт, производимый покупателями. За это время чаще всего самые грязные и шумные работы по возведению второй очереди подходят к концу.

Генплан не столб подвинется

Весьма категорична юрист корпорации Инком-Недвижимость Анжелика Жаркова, которая считает, что потенциальный покупатель не должен позволять себе иллюзий только так он сможет принять правильное решение: Гражданин, заключающий договор о приобретении прав на квартиру в доме-новостройке, независимо от стадии строительства, выбирает объект согласно утвержденному проекту. В договоре о приобретении прав сторонами не оговаривается, что будет построено по соседству, куда должны выходить окна или какая социальная и бытовая инфраструктура расположится на первом этаже. Законом о защите прав потребителей предусмотрены перечни недостатков товара, работы или услуги. В данном случае, при приобретении квартиры в доме-новостройке, речь может идти только о недостатках самой квартиры. Что же касается вида из окон, то в данном случае потребитель не сможет доказать, что произошло нарушение его прав, так как он сам выбирал расположение квартиры.

Сегодня существует достаточно источников, где информация может быть проверена и перепроверена, считает Наталья Усова. За сведениями о развитии территорий, жилищного строительства и инфраструктуры можно обратиться на официальные сайты префектур и районных администраций, хотя самые актуальные сведения вы получите на выставках, которые регулярно проводятся в каждом округе. Присутствующие здесь сотрудники префектур и управ, как правило, могут ответить на все интересующие вопросы. В интернете клиенты строительной компании часто создают форумы для оперативного обмена информацией.

Большинство специалистов советуют так или иначе воспользоваться официальной информацией о планах застройки территории, прилегающей к вашему дому.

Проблема в том, что, во-первых, генплан вовсе не является священной коровой и в него вносятся постоянные исправления и улучшения, а во-вторых, из 4,6-4,8 млн кв. м ежегодно вводимого в Москве жилья свыше 1 млн образуются помимо генплана. Где и как они образуются, гадать не приходится.

Что касается чиновников, то они в качестве последней инстанции обычно называют генеральный план развития Москвы до 2020 года. В частности, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин регулярно приглашает желающих посетить постоянно действующую градостроительную выставку Москомархитектуры в архитектурно-строительном центре Дом на Брестской (2-я Брестская, 6). Здесь представлены материалы генплана по всем районам Москвы, а специалисты помогут вам прояснить интересующие вас вопросы.

Эскадрон гусар летучих

'Пастись' в окрестностях облюбованного вами дома может не только ваш застройщик, предупреждает Владимир Сливяк. Земельные участки выдаются задолго до того, как в реальности появятся видимые глазу приметы стройки. Поэтому следует выяснить, не выдавались ли на ближайшие территории акты выбора земельного участка под строительство. Акт выбора подписывается главой местной администрации, соответственно, там и нужно искать подобные документы. Обратитесь с письменным запросом. Легко ли получить ответ на запрос это уже другая история. Поэтому лучше выйти через знакомых на сотрудника отдела архитектуры района. Наличие общих знакомых подразумевает какую-то степень ответственности за информацию.

Однако иногда они все-таки появляются. И тогда сдача и заселение дома могут задержаться на годы (о месяцах и кварталах говорить не принято: это явление обыденное).

Между прочим, инструкция, достойная дореволюционного Третьего жандармского отделения, действует и сегодня. Каждый дворник в случае обнаружения нового строительства обязан донести об этом по инстанции. Должностное лицо РЭУ должно прийти на объект и проверить документы на строительство, начиная с порубочного билета и заканчивая государственным актом разрешения на строительство. Но даже если застройщик где-то что-то нарушает, как правило, никто не приезжает и стройку не останавливает.

Кстати, если проект полтора года лежит в чьем-то кабинете и ждет, пока под него положат обоснование, то почему бы застройщику не вносить в проект все новые и новые задумки? Такие, что от первоначального проекта, висящего на стенде и в интернете, останется легкий намек. В некотором роде такая тактика выгодна и застройщику.

Строительный надзор в Москве осуществляют региональный ГАСН (Госархтехнадзор) Москвы, а по экологической части федеральный Росприроднадзор. Оба ведомства весьма медлительны в работе с документами в своих кабинетах, но проявляют кавалерийскую отвагу в работе на объектах. То есть от них невозможно добиться ответа на вопрос, почему оформление разрешительных документов занимает до двух и более лет, даже если объект строится на урбаноземе толщиной пять метров или на скальном выходе и ни под ним, ни в поле видимости ни рек, ни лесов не наблюдается. Зато если застройщик на свой страх и риск начинает строительство самовольно (иначе в срок инвестиционного контракта не уложиться и участок отберут), вернее, довел объект примерно до половины, следует лихая вылазка в сопровождении теле- и видеокамер.

Разумеется, нет и заключения Государственной экологической экспертизы, за что на компанию был наложен штраф в 100 тыс. рублей, кроме того, московское управление Ростехнадзора готовит обращение в прокуратуру для отзыва у компании лицензии (которые, впрочем, и так отменяются в начале будущего года). В строительном сообществе столицы считают, что, согласно общепринятым понятиям, ГАСН и Росприроднадзор должны бы ускорить оформление разрешения на строительство Аэробуса.

Очевидно, власти решили, что покончить с этой двойственной практикой можно, оставив ГАСН и Росприроднадзору только типовые многоэтажки и коттеджи, и на рынок защиты граждан от недобросовестных застройщиков был выведен еще один игрок Ростехнадзор (Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору). Новая старая структура будет осуществлять ревизию объектов особой сложности, имеющих хотя бы один из следующих признаков: высота более 75 м, два и более подземных этажа, вылет консолей более 20 м и т. п. Разумеется, помимо обмера консолей в жилых домах Ростехнадзор продолжит с той же тщательностью наблюдать за строящимися объектами атомной энергетики. Правительство РФ утвердило постановление о государственном (федеральном) строительном надзоре в феврале текущего года, и вступить в силу оно должно в феврале 2007 года. Но в ноябре 2006 года Ростехнадзор провел первую акцию. Для нее он выбрал одну из самых щепетильных строительных компаний Капитал-Групп и сделал ей... оглушительную рекламу. Потенциальные покупатели жилья убедились, что из тысяч возможных технологических нарушений у компании при строительстве комплекса Аэробус отсутствуют лишь разрешения на установку башенного крана и подключения бытовых вагончиков к электросети.

Случившееся дает основания опасаться, что, не выбравшись из кризиса с обманутыми дольщиками, который был спровоцирован попытками передела собственности, строительный рынок может свалиться в другой кризис, спровоцированный соперничеством ведомств.

В то же время конфликт может иметь более глубокие корни. Как заметил недавно один из региональных чиновников, в настоящее время отсутствует четкое (на уровне федерального правительства) разделение полномочий между Росприроднадзором и Ростехнадзором: Первые занимаются проектами, связанными с воздействием на природу, вторые с техногенными загрязнениями окружающей среды. Хотя это две стороны одной медали, поскольку отделить природу от среды обитания людей невозможно. Причем перспективы нормативного разрешения пока что не ясны возможно, в 2007 году будут действовать не два органа Государственной экологической экспертизы (как сейчас), а три. А может быть, федеральный орган будет один.

Можно прислушаться к совету Натальи Ветлугиной из Нового города: Чем 'элитнее' жилье, тем лучше ситуация со сроками ввода жилья. С другой стороны, 100-процентную гарантию дать невозможно. И если человек хочет настоящих гарантий того, что строительство не затянется (а затянуться оно может по ряду причин, и не столько из-за протестов экологов и жителей или проверяющих организаций, сколько из-за неритмичности финансирования или недобросовестности подрядчика), можно посоветовать только одно: купить жилье на вторичном рынке.

Реалии строительного (и не только) рынка таковы, что с той минуты, как вы отдаете деньги, вступает в силу логика действий, согласно которой деньги на вас уже заработали. Заработали все: власти, две сотни согласующих инстанций, застройщики. Впрочем, застройщики в последнюю очередь, поскольку если они не сбегут, то останутся крайними. Что делать вам?

Зачем платить больше

С другой стороны, хороших предложений на вторичном рынке не слишком много, да и переплачивать за чужой ремонт не хочется. К тому же и вторичка вовсе не гарантирует от появления котлована, а затем перекрытия с головой всех видов. Так что, если уж рисковать, стоит учесть совет Натальи Усовой из МИАН-Девелопмент: Сегодня нельзя говорить, что квартиру желательно покупать на начальной стадии. Времена, когда разница в цене между начальным этапом и этапом первых этажей была столь значительной, что на этом можно было заработать или сэкономить деньги, прошли. Сегодня с самого начала жилье выставляется по высоким ценам, поэтому нет большой разницы, на каком этапе делать покупку.
Товариществ собственников жилья (ТСЖ) в Москве всего несколько сотен на миллионы собственников, несмотря на то что закон о ТСЖ существует почти десять лет. В основном, конечно, тотальному охвату товариществами всего жилья мешает инертность собственников квартир. Но есть и другие причины.

Более того, дом рано или поздно изнашивается, требует ремонта, хотя бы косметического. Требуют замены лифты. А собственность на землю с придомовой территорией и вовсе заставит призадуматься: а для чего все это хозяйство? В аренду землю не сдать там детская площадка. Площадка это хорошо, это не пивной ларек. Но ведь она была и тогда, когда мы не платили за аренду этой территории.

Практика показывает, что для очевидно выгодных дел граждане объединяются быстро, охотно и без дополнительной рекламы. Может, тогда все дело в том, что ТСЖ просто не самая выгодная форма управления многоквартирным домом? Ведь даже на первый взгляд для управления домом нужны, по крайней мере, два квалифицированных сотрудника на зарплате и все тот же вагон эксплуатирующих организаций. И даже для очень инициативных и квалифицированных сотрудников ни Мосэнерго, ни Водоканал тарифов не изменят. А еще в собственность жильцов поступают чердачные, подвальные и другие нежилые помещения то есть прямые расходы только увеличатся.

Вот что говорит по этому поводу руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами юридической фирмы Легге Денис Шорин. Я бы не стал утверждать, что вместе с дополнительной собственностью жильцы непременно получат дополнительные расходы. Действительно, имущество подлежит ремонту, его надо обслуживать, и раньше покрытие очень большой части этих расходов декларировало государство. Но ведь чаще всего не исполняло ввиду отсутствия средств. Теперь же собственники сами несут эти расходы. Опять-таки не хочешь платить много купи квартиру в доме без охраняемой стоянки, без лифта, с маленькими лестничными клетками и плати меньше.

Именно на земельной почве вышел конфликт у руководителей одного ТСЖ с муниципальными властями Строгина. Муниципальные власти так собственникам и сказали: не хотите за дополнительный участок платить мы его у вас заберем и на этом месте поставим коммерческую палатку. Припугнули, конечно. И подействовало стали платить. Пример этот не в пользу создания ТСЖ с последующим землеотводом для собственников дома. Ведь если бы там уже к моменту оформления землеотвода стояла палатка, территорию жильцам ограничили бы ровно до нее. Просто потому, что явный доход с городской земли ни одна власть не даст получать. Расходы нести это пожалуйста.

С появлением собственников в многоквартирных домах появлялись и примеры недобросовестного или неумелого управления домом. Возникали скандалы из-за роста квартирной платы жильцов, проголосовавших за создание ТСЖ. Впрочем, такие же конфликты часто возникают и с выбранной жильцами управляющей компанией: качество услуг не изменилось, вода не стала в два раза горячее, свет не горит вдвое ярче почему вдруг счет вырос в два раза?

Вместе с имуществом собственнику достается ответственность за это имущество. Но могут возникнуть аварийные ситуации, требующие немедленного финансирования. Если в качестве собственника выступает город, аварии ликвидируют относительно быстро и с отсрочкой платежа. А кто такие эти товарищи-собственники, чтобы для них в долг работать?
Михаил Мамонтов, ведущий специалист ЗАО Центрюрсервис, объясняет: Никто не предполагает, что в ТСЖ должны работать безграмотные люди, которые не могут правильно распределить доходы и расходы. И что они бездумно тратят все деньги, которые получают, не оставив себе на такой вот черный день. Если в доме нет своих специалистов, то нужно привлекать их со стороны. И любой специалист сразу оговорит необходимость создания резервного фонда. Величина его определяется общим собранием ТСЖ, она может составлять от 30 до 100% ежемесячного бюджета дома.

Тем не менее оснований для пессимистических выводов вполне хватает. И чужие неудачи отбивают у людей желание создавать ТСЖ. Но ведь действительно, если дом не сыплется на глазах, жильцов не замучили аварии и к дому в качестве придомовой территории не прирезали соседний парк со всеми расходами на его содержание, должно быть выгоднее содержать свой дом под управлением своего маленького аппарата, чем большого государственного.

Недобросовестных организаций во все времена хватало, соглашается Михаил Мамонтов, и на этом рынке достаточно. Но как раз это говорит в пользу создания ТСЖ. Согласитесь, управление жильцами собственного дома повышает шансы жильцов получить тщательный подход к контролю над расходами. Например, установите водомер тут же получите экономию на расходе воды. Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жильца со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.

На практике оказалось, что успешные ТСЖ в Москве все-таки существуют. И услуги, как и было посчитано, обходятся жильцам дома с товариществом дешевле. Рассказывает заместитель председателя ТСЖ района Очаково-Матвеевское Галина Дурлеску: Насколько я знаю, по закону надо сначала создавать кондоминиум, а потом товарищество. У нас же сначала создали товарищество, а кондоминиум пока только в планах. Никакой зарплаты я не получаю, мы все: председатель, я, бухгалтер и инженер работаем на общественных началах. Но считаю, что овчинка стоит выделки.

Равенство и противодействие

Нужно сказать, что это ТСЖ создавалось при полной поддержке муниципалитета. Но чаще ситуация совершенно иная. Что и говорить, в большинстве своем собственник не готов даже на такой подвиг, как поработать на общественных началах, не говоря уже о том, чтобы преодолеть все бюрократические барьеры, поставленные на пути желающих создать ТСЖ местными властями. Действительно, ходят слухи, что органы власти просто-напросто саботируют создание ТСЖ. Что излишне инициативным собственникам органы всех уровней, от муниципальных до окружных, противодействуют на каждом шагу, причем с явными нарушениями закона. Например, нужно по закону один из документов утвердить в двухнедельный срок а власти тормозят бумагу на три месяца.

Уровень коммунальных услуг в доме существенно повысился. Прежде при постоянном росте тарифов мы вынуждены были терпеть низкое качество работ. Деньги, которые мы платили в ДЕЗ, проваливались, словно в черную дыру. А теперь, после заключения договора на обслуживание с фирмой, мы не перестаем удивляться оперативности выполнения заявок. Стоит только жильцу вызвать сантехника, как через 15 минут он уже здесь и устраняет неисправность. Не так давно для разъяснения жильцам правовых вопросов мы пригласили опытного юриста. Все эти люди делают жизнь членов ТСЖ организованной и удобной. Причем обслуживающий персонал обходится жильцам не слишком дорого: эти деньги входят в квартплату, в ее подраздел 'Техническое обслуживание'. Жильцы платят по общепринятым городским тарифам и ни копейки больше.

Вот вам и еще одна причина вялой реакции на создание ТСЖ.

В соответствии с пока действующим законом собственники квартиры в многоквартирном доме в срок до 1 января 2007 года должны выбрать способ управления многоквартирным домом и реализовать его, предупреждает Денис Шорин. Если они этого не делают, органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Соответственно, с учетом риска потери серьезного объема властных полномочий в отношении многоквартирных домов (и, как мы понимаем, возможностей зарабатывания денег) местным властям невыгодна организация ТСЖ.

Ответ на вопрос, стоит ли поспешить с регистрацией ТСЖ и какую выгоду это принесет, каждый собственник ищет в самом доме. Видит выгоду начинает действовать. Не видит пускает все на самотек. По свидетельству экспертов юридических компаний, занимающихся регистрацией и консультированием ТСЖ, почти две трети товариществ создается по инициативе жильцов верхних этажей, то есть собственников, которые пожелали присоединить к своей квартире чердачные помещения. На это, как известно, необходимо согласие 51% собственников дома. А как только инициативный человек займется решением этой проблемы, так сразу и возникает у него желание расширить свои права.

Извлечение прибыли

Способов заработать у ТСЖ между тем немало. Например, при эффективной организации деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя разные способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ, находя дополнительные источники дохода в самом доме.

У ТСЖ действительно очень много полномочий, подтверждает Михаил Мамонтов. Самая частая причина создания ТСЖ желание жильцов обустроить чердачные помещения, превратив их в жилые мансарды. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Чаще всего такие помещения сдаются в качестве жилых помещений (размещать офис на верхнем этаже жилого здания арендатору не очень удобно). Кроме того, жильцы дома чаще всего возражают против размещения офисов в мансардах. Поэтому там в основном располагаются жилые квартиры. Затраты на строительство мансарды составляют 300-550 у. е. за 1 кв. м, срок строительства около полугода.

Самый очевидный из них, конечно, сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования этих помещений множество: можно устроить там офис, склад, спортзал. Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора. В зависимости от типа дома можно использовать от 50 до 700 кв. м.

Причем подчеркнем, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, а следовательно, все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.

Конечно, ТСЖ не волшебная палочка для извлечения прибыли и для получения в собственность нежилых помещений дома. На сегодняшний день в нашем доме есть два нежилых помещения и оба они нам не принадлежат. Естественно, мы не получаем денег за их аренду, говорит Галина Дурлеску. Это одна из проблем, которые предстоит решить. Из земельных участков у нас только придомовая территория. Мы мечтаем поставить забор, охрану, которая пропускала бы автомобили только наших жильцов, сделать площадки для выгула собак. Земельный участок ведь относится к кондоминиуму, а он у нас еще не оформлен.

Еще один способ получения дохода размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Конечно, для этого подходят не все дома. Но если дом расположен у проезжей части, то этот недостаток при наличии у него поверхностей, пригодных для размещения рекламы, для ТСЖ может обернуться доходом от 1000 до 3500 у. е. в месяц.



Главная --> Публикации