Главная --> Публикации --> Глава гуп мосстройресурс иван борисов: главное - сохранить цену стройматериалов неизменной Стратегический gm Участки под строительство освободят от аукционов До 2008 г. они не изменятся, несмотря на дефицит складов Дефицит офисных площадей в москве исчезнет к 2010 году

Стоимость коммерческой недвижимости всегда была подвержена более сильным колебаниям, чем цены на жилье. Отчасти это объясняется более значительными задержками в строительстве. Застройщики проектируют новые здания в период роста цен, но на получение разрешений и возведение здания часто уходят годы. Бумы и спады на рынке коммерческой недвижимости вызвали серьезные проблемы в банковской системе в начале 1990-х, когда цены упали на 50% в США и Великобритании и на 70-80% в Японии и Швеции. Пузырь, лопнувший на рынке коммерческой недвижимости, стал главной причиной финансового кризиса в Таиланде в 1997-1998 гг.

Недвижимость всегда считалась неликвидной, а жуткий обвал цен в начале 1990-х напугал многих. Но сегодня деньги инвесторов снова потекли в сектор коммерческой недвижимости. Разумно ли это?

Похоже, что инвесторы не замечают ухудшения фундаментальных показателей рынка. Ярче всего это проявляется на рынке офисов. Застройщики, заметившие сокращение предложения, не были столь безрассудны в своих проектах, как в годы прежнего бума, но во многих странах спад спроса оказался более глубоким, чем тогда. По данным нью-йоркской фирмы Reis (специализируется на исследовании рынка недвижимости), в США объем занятых офисных площадей падает уже два с лишним года, включая I квартал 2003 г.

В конце 1990-х начался очередной подъем рынка коммерческой недвижимости. Цены с тех пор несколько снизились, но значительный спрос со стороны инвесторов поддерживает их на довольно высоком уровне. В прошлом году в ряде крупных городов сделки с коммерческой недвижимостью заключались по ценам, близким к рекордным.

Сдается в аренду

Это признак серьезных проблем. В ходе двух предшествующих рецессий заполняемость офисов никогда не падала по итогам года. Сейчас спрос упал главным образом из-за проблем в секторах информационных технологий и финансовых услуг. С 2000 г. доля незанятых площадей в США почти удвоилась, достигнув 17%, что совсем немного уступает максимальному значению этого показателя, зафиксированному в 1991 г. (19%). В национальном масштабе средние арендные ставки снизились на 18% по сравнению со своим пиковым значением, но в Сан-Франциско, Бостоне и Нью-Йорке падение составило 60%, 30% и 20% соответственно. Эффективные ставки упали еще сильнее, так как арендодатели предоставляют значительные скидки. Еще не так давно офисы в Силиконовой Долине были одни из самых дорогих в мире. Теперь треть этих зданий пустует.

Глава аналитического подразделения британской консультационной компании Insignia Richard Ellis Питер Дэймсик говорит, что падение спроса на офисы в лондонском Сити уже достигло масштабов кризиса начала 1990-х и вполне может продолжиться. Доля незанятых офисов в Сити с учетом незавершенного строительства выросла с 2% в 2000 г. до 16%. Пока это уступает уровню начала 1990-х, когда доля вакантных площадей составляла почти 20%, а арендные ставки упали на 50%. Но арендные ставки в Сити, похоже, будут падать и дальше.

В Европе доля незанятых площадей тоже растет, а арендные ставки падают. В лондонском Сити и Франкфурте ставки упали на 30% от своего пикового значения. Высоко вознесшийся рынок Франкфурта стал рушиться, когда экономика Германии вошла в полосу стагнации. Но несмотря на сокращение спроса, к концу будущего года, когда закончится строительство новых зданий, общий объем офисных площадей во Франкфурте вырастет на 10%.

Хотя сегодня и затевается меньше новых проектов, пик ввода в эксплуатацию новых офисов (спроектированных в период бума) еще впереди. В нынешнем году на рынке Лондона появится почти 1 млн кв. м новых офисных площадей. Например, к концу года в центре Сити должно быть завершено строительство "эротического корнишона", 41-этажного здания сигарообразной формы. Спроектированное Лордом Фостером, это здание стало предметом конфликта с властями по поводу получения разрешения на строительство, который его хозяин Swiss Re теперь, вероятно, предпочла бы проиграть. Сейчас компания пытается пристроить арендаторам половину здания, которая оказалась ей не нужна.

Компания Olympia York, застройщик комплекса Canary Wharf в восточном Лондоне, в начале 1990-х стала банкротом из-за избыточного предложения офисов. В марте нынешнего года Canary Wharf Group сообщила, что доля свободных офисов в этом комплексе больше, чем утверждалось ранее. Предварительные контракты на аренду площадей в недостроенных зданиях сегодня предоставляют арендаторам невиданную ранее возможность отказаться от избыточной площади, и многие банки, вероятно, воспользуются этой оговоркой. Это значит, что в будущем году на рынок будет выброшено больше свободных площадей, чем прогнозируется сейчас.

Некоторые аналитики с удовлетворением отмечают, что в отличие от предыдущих циклов падение арендных ставок сегодня связано с сокращением спроса, а не с избытком предложения. Но кто может утверждать, что спрос восстановится? Занятость в секторах финансовых услуг, информационных технологий и телекоммуникаций вряд ли скоро вернется к своему прежнему уровню, если это вообще когда-нибудь произойдет. Обнищавшие фирмы из этих отраслей сокращают издержки, сокращая офисные площади. А быстрый рост производительности труда (по крайней мере в Америке) означает, что будет создаваться меньше рабочих мест - и офисов потребуется меньше.

По всему миру застройщики умерили свои аппетиты. Большинство новых офисных комплексов сегодня имеют либо договор с якорным арендатором, либо немало предварительных арендных договоров. Но проблемы возникают скорее не у застройщиков, а у арендаторов. Фирмы из секторов информационных технологий и финансовых услуг в большинстве своем переоценили перспективы своего роста, заключили договоры на аренду избыточных площадей и теперь вынуждены за них платить. Необходимость искать субарендатора способствует возвращению этих площадей на рынок.

Несмотря на падение арендных ставок, инвесторы в США и Европе вкладывают значительные суммы в коммерческую недвижимость. Обычно снижение арендных ставок сопровождается более значительным падением цен на недвижимость, поскольку инвесторы требуют более высокой доходности (отношение арендных платежей к стоимости здания), чтобы уравновесить риск снижения цены объекта. Но сейчас, благодаря устойчивому спросу со стороны инвесторов, стоимость офисов снизилась значительно меньше, чем арендные ставки, а в некоторых крупных городах даже продолжает расти. Согласно данным Боба Уайта из нью-йоркской компании Real Capital Analytics, средняя цена квадратного метра в Манхэттене за прошлый год выросла на 12%, в то время как арендные ставки упали почти на 10%. Конкуренция между инвесторами приводит к заключению сделок по рекордно высоким ценам. Citigroup в минувшем году потратила $1 млрд на свою штаб-квартиру на Парк-авеню, 39 В Великобритании и Германии цены тоже держатся высоко (в отличие от арендных ставок).

Сплошной дисбаланс

Дешево и сердито

Пенсионные фонды, страховые компании, частные инвесторы и инвестиционные фонды увеличивают свои вложения в недвижимость. Они разочаровались в акциях и не рассчитывают на большие доходы на рынке облигаций. Но дисбаланс между высоким спросом со стороны инвесторов и низким спросом со стороны арендодателей выглядит пугающе - тем более что мотивы, движущие инвесторами, порочны.
В условиях роста цен на жилье доступность его приобретения становится важнее месторасположения. Тем более что и в малопрестижных округах есть перспективные анклавы. В № 115 от 5 июля текущего года Газета рассмотрела наиболее дорогие округа столицы. В этом номере мы продолжим тему и начнем с наиболее доступных округов Москвы.

Зато Юго-Восток Москвы исторически считается самым недорогим районом - здесь располагается наиболее доступное по цене жилье. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, средняя цена квадратного метра в ЮВАО - 2500 долларов. Наиболее дешевые предложения стоит искать на Окской улице в Печатниках - от 2000 долларов за кв. метр, самые дорогие - на Жигулевской улице - от 3200 долларов за кв. метр. Основные новостройки находятся ближе к Кольцевой автодороге и за ней: Жулебино, Некрасовка и другие. Единственным исключением является Нижегородский район.

Наименее благоприятным в Москве считается Юго-Восток. Основные причины - неблагоприятная роза ветров и большая концентрация промышленности. Автозаводы Москвич и Завод им. Лихачева, Серп и Молот, нефтеперерабатывающий завод в Капотне и множество других предприятий отнюдь не озонируют местную атмосферу. К недостаткам округа можно отнести и плохо развитую транспортную систему: основными магистралями являются Рязанский проспект, Нижегородская улица и шоссе Энтузиастов, которые постоянно загружены.

Немного выше цены на квартиры на Востоке столице.

Привлекательны, в первую очередь, районы, прилегающие к ЦАО, - делится руководитель пресс-службы ГК МИАН Вадим Васильев. По его мнению, наиболее перспективным в округе является район Лефортово, территория которого на 65% занята промзонами: здесь размещено 52 промышленных предприятия, а также около 30 НИИ и КБ. При выполнении программы по выводу промышленных предприятий за черту города Лефортово, возможно, станет одним из самых привлекательных районов для строительства жилья бизнес-класса и коммерческого строительства, - прогнозирует Васильев.

Цены в округе ненамного выше, чем в соседнем ЮВАО. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, средняя цена квадратного метра в Восточном округе столицы - 2800 долларов. Наиболее дешевые предложения сконцентрированы в удаленных районах - Перово, Косино-Ухтомское, где цены варьируются от 2000 до 2500 долларов, а наиболее дорогой район округа - Сокольники, где средняя цена 3800 долларов за кв. метр. Среди самых дорогих предложений можно выделить жилой комплекс Эгоист на улице Шумкина, где цены доходят до 8 тысяч долларов за кв. метр.

ВАО - самый большой округ столицы и самый зеленый. На его территории расположены парки Сокольнический, Измайловский, а также крупнейший в Европе Лосиноостровский парк. Несмотря на это, экологическая обстановка на востоке столицы довольно сложная, что объясняется неблагоприятной розой ветров и большой концентрацией промышленности в округе. Больше всего промзон в районе шоссе Энтузиастов.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра в округе составляет 2900 долларов за кв. метр. Самое дешевое жилье в Орехово-Борисово, где в 10-м микрорайоне квартиру можно приобрести по 1700 долларов за квадратный метр, а на проспекте Андропова (владение 42-46) цены доходят до 4,5 тысячи долларов за кв. метр. Новостройки данного округа характеризуются продуманностью и системностью: в жилых массивах обязательно создается вся необходимая инфраструктура и проводится озеленение территории, а это всегда привлекает покупателей жилья, - объясняет Вадим Васильев. В ближайшее время предложения в округе будут уменьшаться: сегодня здесь ведется только точечная застройка жилых объектов. Сергей Туляков считает, что ситуация должна измениться, когда появятся новые объекты в местах массовой застройки, планируемой на месте выводимых промзон в районах Чертаново Южное, Царицыно, а также Бирюлево Восточное.

Последним в тройке наиболее доступных районов стоит Южный административный округ. Для значительной части районов ЮАО характерно большое количество производственных предприятий, причем жилая застройка расположена достаточно близко от них. По экологической ситуации округ занимает предпоследнее место, пропустив вперед лишь ЮВАО. Исключение составляют районы, примыкающие к музею-заповеднику Коломенское, природно-историческому парку Царицыно и природному парку Битцевский лес. В этих местах экологию можно назвать хорошей, что обусловлено наличием крупных зеленых массивов, - объясняет руководитель отдела управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Туляков.

Северо-Восточный округ является самой густонаселенной частью столицы. На каждый кв. км округа приходится 10,5 тысячи человек, что вкупе со слабой дорожной сетью вывело СВАО на первое место по проблемам транспортного сообщения. Выхлопы автомобилей на загруженных магистралях, из которых стоит выделить проспект Мира и Ярославское шоссе, серьезно портят экологию.

Золотая середина

Северо-Западный округ Москвы совсем недавно был лидером по вводу нового жилья. Сейчас строительство тормозит дефицит электроэнергетических мощностей и транспортных проблем, однако ситуация скоро изменится. Дефицит по электроэнергии в Тушино и на Хорошевском шоссе планируется снять уже к следующему году, когда будут построены две новые подстанции, - прогнозирует Вадим Васильев. Транспортные проблемы отчасти решит строительство Краснопресненского проспекта и развязок на МКАДе, а также строительство станции метро в районе Строгино.

Средняя цена кв. метра в СВАО - 3450 долларов. В удаленных от центра районах - Отрадное, Алтуфьево, Лианозово, Лосиноостровский - стоимость предлагаемого жилья начинается от 2400 долларов за кв. метр. Самые дорогие новостройки - это предложения класса бизнес-премиум - жилые комплексы Диамант в Марьиной Роще, где стоимость метра площади доходит до 6600, и Тихвинский дворик - до 8200 долларов за кв. метр. По данным ГК МИАН, в текущем году на территории СВАО должны ввести в эксплуатацию 36 домов общей площадью 425 тыс. кв. метров, а также начать строительство 26 жилых объектов общей площадью 487 тыс. кв. метров.

Север столицы - золотая середина между пролетарским Востоком и престижным Центром. Это касается всего: наличия социальной и транспортной инфраструктуры, экологии и цен на недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра в округе составляет 3950 долларов за кв. метр. Самые дешевые предложения новостроек в Савеловском районе - в Вятском переулке можно приобрести квартиру из расчета 2600 долларов за кв. метр. Дорогие предложения сконцентрированы в районе метро Сокол, лидеры достигают 12-13 тысяч долларов. Но в округе ведется только точечная застройка. При этом на окраинах Севера столицы в последнее время появилось сразу несколько крупных офисных комплексов, что стало дополнительным стимулом для роста цен.

Средняя цена квадратного метра на Северо-Западе - 3550 долларов. В Куркино цены начинаются с 2100 долларов, а наиболее дорогие предложения округа доходят до 12 тысяч долларов за кв. метр. Что касается перспектив, то в СЗАО не так много мест под застройку, - предупреждает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков.

От чего страхуются покупатели

14 июля Совет Федерации одобрил изменения в закон об ипотечных ценных бумагах, направленные на совершенствование выпуска и обращения ценных бумаг. Законодатели избавили покупателей квартир от обязательного страхования жизни заемщика, что вроде бы обещает сделать ипотеку доступнее. Собственник рассмотрел все виды страхования в недвижимости, обязательные и нет, и связанные с этим проблемы.

Надо заметить, что покупатели недвижимости зачастую страхуются не только от недобропорядочности продавцов, но и от собственной безграмотности. Потенциальному инвестору бывает совсем не просто оценить надежность объекта и его выгодность. Усложняет ситуацию и не до конца проработанное законодательство. Поэтому при страховании объектов первичного рынка учитываются любые факторы: как физические, так и юридические. По словам специалистов компании Зенит, страховщики не только проводят тщательную правовую проверку документов, но и несут финансовую ответственность в размере инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

О том, что страховать необходимо не только саму недвижимость, но и различные сделки, совершаемые с ней, страховые компании говорят довольно давно. Однако, в отличие от Запада, у нас этот вид страхования еще не настолько распространен и популярен. Но вот то, что эта область страхования неизбежно будет развиваться, очевидно уже сейчас: ведь когда на кон поставлены большие деньги, нет резона полагаться на авось.

Вот какие советы по страхованию недвижимости дает Никита Исаев, президент страхового холдинга Prime Insurance: Я бы рекомендовал страховать ответственность владельцам квартир, особенно при проведении строительно-монтажных работ. Сейчас очень много исков направляется в суды как раз в связи с тем, что покупается квартира, вы начинаете делать ремонт и по неосторожности можете затопить соседей, вернее, это может сделать ваша бригада строителей. Я надеюсь и искренне думаю, что вот это направление страхования будет развиваться. На месте банков я бы обязывал страховать при ипотеке и ответственность владельцев квартиры, потому что очень большой риск того, что если в процессе ремонта будет нанесен вред или ущерб имуществу соседей и придется выплатить по суду им компенсацию, то в результате будет нанесен ущерб доходам клиента, и ему будет трудно выплачивать ипотеку. Это относительно дешевый вид страхования порядка 1 % от страховой суммы. И я бы на месте банка рекомендовал клиентам страховать свою ответственность, это будет выгодно всем.

Сделки, совершаемые на рынке вторичного жилья, лишены строительно-инвестиционных рисков, однако у объектов этого рынка уже существует определенная история, включающая как возникновение права собственности, так и возможные переходы этого права. При определенных условиях сделка может быть признана недействительной. Тщательная юридическая проверка чистоты квартиры или дома призвана защитить от подобных неожиданностей, однако полную гарантию отсутствия возможного ущерба со стороны покупателя может дать только договор так называемого титульного страхования, то есть страхования потери имущества в результате утраты права собственности. Самое разумное в данном случае застраховаться на сумму, эквивалентную рыночной стоимости квартиры.

Алексей Козьмин, начальник отдела андеррайтинга имущественных интересов физических лиц Страховой группы УралСиб, рассказывает: По желанию арендодателя или арендатора наша компания заключает с тем или другим договоры добровольного страхования имущества (квартиры, отделки, инженерного оборудования и имущества в ней) и страхования гражданской ответственности. Выгодоприобретателем по договору назначается тот, кто несет ответственность за тот или иной риск. При страховании гражданской ответственности это может быть и список лиц. Участники сделок, связанных с приобретением недвижимости, уделяют большое внимание титульному страхованию, то есть страхованию риска утраты имущества в результате потери права собственности. Этот риск особенно актуален, если с приобретаемым объектом уже совершались сделки. Страховая компания гарантирует возмещение финансовых потерь, если одна из сделок признается недействительной по решению суда и владелец имущества лишается права собственности.

Приоритетные виды страхования

По словам Алексея Козьмина, на рынке всегда был и остается спрос на страхование риска неисполнения контрагентом (застройщиком - ред.) по сделке своих обязательств. Однако такое страхование связано для страховщика с большим риском, и страховые компании пока идут на него неохотно.

В России нет обязательного страхования сделок с недвижимостью, кроме как в случае покупки ее по ипотеке. Виталий Ус, начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО, отмечает, что страхование вышеуказанных рисков является еще достаточно редким для российского рынка недвижимости, притом что в западных странах титульным страхованием охвачено подавляющее число сделок на рынке недвижимости. Впрочем, многие покупатели и без этого начинают понимать необходимость страхования, поэтому именно они чаще всего становятся инициаторами страхования недвижимости. Большинство договоров страхования заключается при ипотечном кредитовании, в этом случае инициатором титульного страхования становится банк.

Виталий Ус считает наиболее редкими видами страхования на российском рынке жилья страхование гражданской ответственности арендаторов помещений перед третьими лицами за нанесенный им ущерб, титульное страхование и страхование финансовых рисков инвесторов при заключении ими договоров долевого участия в строительстве.

Существует также страхование гражданской ответственности арендаторов помещений перед третьими лицами за нанесенный им ущерб, при заключении договоров аренды крупных помещений может быть застрахован предпринимательский риск арендодателя, связанный с неуплатой арендных платежей арендатором.

Зачастую застройщики выдвигают инвесторам условие страхования финансового риска, связанного с неисполнение застройщиком своих обязательств. Как правило, к реальному страхованию это не имеет отношения, так как уплачиваемая премия (20 и более процентов от суммы инвестирования) не что иное, как скрытая часть дохода застройщика, направляемая ему страховой компанией (так называемое схемное страхование, определить его позволяет внимательное прочтение договора страхования, в котором путем внесения исключающих оговорок страховое покрытие максимально минимизировано либо обязательства страховщика описаны крайне нечетко). Ряд страховых компаний, участвовавших в таком страховании, уже лишены лицензий ФССН. При этом добросовестные застройщики могут предлагать инвесторам и заключение реальных договоров страхования финансовых рисков с понятным и полным покрытием от риска невозврата денег при непредоставлении оговоренной доли в объекте жилой недвижимости, с тарифом от 1 % до 2,5 % (в т. ч. оплачивая часть страховой премии за инвестора), рассказывает Виталий Ус.

Страховка как взятка

страхования на рынке жилья и недвижимости сейчас не существует: Да, существует практика, когда банки требуют страховать имущество при сделках с ипотекой, а есть виды псевдообязательного страхования. Один из моих друзей, тоже работник страховой компании, купил квартиру, и ему не разрешают начать ремонт до того момента, пока он не застрахует свою ответственность в определенной компании по завышенному тарифу. Иначе охрана здания не пропускает строительных рабочих. Отмечу, что застраховать ответственность могут только владельцы квартир, а документы на квартиру пока еще не выданы. И, соответственно, человек не может начать ремонт, потому что у него нет страхового полиса, а застраховав, он никогда не получит деньги, потому что он не является формальным владельцем.

Говоря об инициаторах страхования, Никита Исаев отмечает, что агентства, по большому счету, не имеют права инициировать сделку, потому что у них нет страхового интереса, и обязательного

Чтобы избежать такого вот псевдострахования, достаточно обратиться за консультацией к любому независимому грамотному агенту по страхованию или юристу. И не лениться внимательно читать предлагаемые к подписанию договоры, а особенно текст мелким шрифтом.
Давайте на секунду отвлечемся от тридцатиградусной жары, теплого пива и прочих летних прелестей. Попытаемся вспомнить прошедшую московскую зиму Помните, каково нам пришлось? В минус 35 по Цельсию-то? Гололед, ветер, все эти дурацкие шерстяные шарфы, шапки и теплые носочки Птицы, замерзающие на лету Бррр.

У нас проблема с получением прав собственности на квартиру, когда дом стоит, люди в нем живут и годами ждут принятия Госкомиссией, или что-то еще существует. И вот это псевдообязательное страхование направлено на дополнительное зарабатывание управляющих компаний.

Тем более, что сегодня все это очень даже реально.

Не знаю как вы, а я этой зимой впервые всерьез задумалась об эмиграции. Или хотя бы о временном переезде на период суровых российских холодов. В какую-нибудь теплую страну на берегу Средиземного моря. В Испанию, например. Впрочем, еще лучше вообще никуда не эмигрировать. А просто-напросто заиметь себе недвижимое имущество на побережье Атлантического океана

Испания заметно выделяется среди других стран Европы. Расположившись на стыке Европы и Африки, смешав в себе культуру христианского мира и ислама, замкнувшись между средиземноморьем и атлантическим океаном, Испания просто не может не выделяться среди прочих европейских стран. Как правило, туристов влекут в Испанию древние города и солнечные пляжи, а между тем мало кто знает, что после Швейцарии Испания самая высокогорная страна Европы. Горы занимают здесь 90% территории, а Пиренеи, к слову сказать, - вовсе не самые высокие вершины в Испании. На юго-востоке страны расположилась Кордильера-бетика - система горных массивов, по высоте уступающих только Альпам. Высшая точка - гора Муласен - находится недалеко от Гранады. Это южная часть Европы, где летом сохраняется снег, несмотря на то, что Пиренейский полуостров почти со всех сторон окружен морем (кстати, климат страны определяется не столько океаном, сколько горами, защищающими ее от внешних влияний).

Климат и

...местоположение

В Испании очень заметна вертикальная поясность климата: можно дрожать от холода, кутаясь в теплую шаль высоко в горах и наблюдать, как где-то далеко внизу в морских волнах плещется вполне довольный жизнью народец из местных, меньше всего своим видом напоминающий российских моржей.

Ваши предложения?

Испания расположена на юго-западе Европы и занимает примерно 85% территории Пиренейского полуострова, а также Балеарские и Питиузские острова в Средиземном море, Канарские - в Атлантическом океане. Под управлением Испании находятся города Сеута и Мелилья (на территории Марокко) и острова Велес де ла Гомера, Алусенас и Чафаранас. Общая площадь: 504,750 кв.км, земля - 499,400 кв.км, вода - 5,350 кв. километров. Испания имеет сухопутные границы с Францией - 623 км, Португалией - 1,214 км, Андоррой - 65 км, Английской колонией Гибралтар - 1.2 км, с Марокко (Сeuta) - 6.3 км, (Мelilla) - 9.6 км. Общая протяженность границы по земле: общая - 1,919.1 км, береговая линия - 4,964 киллометра. На востоке и юге страна омывается Средиземным морем, на западе - водами Атлантического океана. Испания находится на пересечении важных морских и воздушных путей, связывающих Европу с Африканским и Американским континентами. В административном отношении Испания разделена на 52 провинции, объединенные в 17 автономных областей, которые в значительной степени самостоятельно решают вопросы развития. Каждая область имеет свой парламент и правительство.

А вот другое предложение. На этот раз в Costa Blanca. Дом площадью 200 кв.м очень высокого класса с великолепным бассейном. Первый этаж: две спальни с кондиционерами, гостиная-столовая с камином, ванная комната, оборудованная кухня. Второй этаж: отдельный вход, две спальни (с кондиционерами), гостиная, ванная комната, кухня; центральное отопление, крытая терраса с панорамным видом на море, бассейн, площадка для барбекю, гараж. Земельный участок 110 кв. метров. Стоит это удовольствие 385000 евро. Тоже неплохо.

Предположим, что ни к расположению, ни к климату претензий вы не имеете. Тогда давайте смотреть, что нам в этом раю предлагают. Выбрав наугад пару сайтов в Интернете, просматриваем рынок предложений. Ага Недурственно. Вот, скажем, вариант: шикарный трехэтажный особняк в самом тихом районе города Lloret de Mar (Costa Brava), гостинная с мраморным камином, 7 больших спален, четыре из которых сьют, четыре ванные комнаты, оборудованная кухня 28 кв.метров, две большие террассы, туалетная комната, прачечная, гараж на две машины, бассейн, лужайки и газоны, земельный участок 850 кв.метров, барбекю, стальные двери, панорамный вид на море, расстояние до пляжа 2 километра. Возможность ипотечного кредита до 30 лет. Просят за эту виллу общей площадью 300 квадратных метров ни много ни мало 470000 евро.

Как ее купить?

Есть, конечно, дома и посолиднее. Например, вот: старинная каталонская усадьба XVII века (площадь - 800 квадратов), полностью отреставрированная в 2003 году. Согласно описанию представляет собой ровный земельный участок на 4050 квадратных метров с панорамным видом на море Количество комнат - 1 Пять ванн, сауны, пара гостиных по 120 кв.метров каждая Тут же - отдельный домик для прислуги, внутренний дворик, старинный колодец, большой новый бассейн, подземный винный погреб. Мало? Тогда приплюсуйте сюда же три камина и библиотеку. Помимо перечисленного выше, сообщается, что данное поместье взято под охрану Каталонской автономии в связи с особой исторической ценностью, а решившимся на покупку такого чуда клиентам предоставляется возможность ипотечного кредита сроком до 30 лет. Находится вилла в Santa Susanna. Стоит - 1 500 000 евро. Что, собственно, и следовало ожидать.

Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.
Составляется контракт-привадо в трех экземплярах с покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого оплачивается обычно от 10% до 20% стоимости недвижимости - чеком, заверенным банком.

ОК. Допустим, и наличность у вас имеется. Осталось всего ничего: выяснить условия покупки недвижимости в Испании и купить ее. А правила здесь такие:

После подписания контракта-привадо у вас есть 60 дней для полного оформления приобретаемой вами недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей, заверенной нотариусом - эскритуры).

В случае, если покупатель хочет получить кредит в банке (от 50 до 80% от стоимости), делается независимая оценка недвижимости одной из компаний банка (тасассион), затем банк в течение 15 дней принимает решение, на какую сумму он может вам предоставить кредит, на сколько лет и под какой процент.

После подписания эскритуры в нотариальной конторе вы получаете ключи, копию нотариально заверенной эскритуры. Затем в течение 20-30 дней ваша недвижимость (эскритура) проходит регистрацию в регистре собственности, кадастре и т.д. (ваше присутствие необязательно).

В момент подписания эскритуры у нотариуса вы оплачиваете разницу в стоимости приобретаемой вами недвижимости (чеком, подтвержденным банком, или в случае получения вами кредита в банке это осуществляет представитель банка), а также отдельно вы оплачиваете 7% IVA (налог на вашу недвижимость оплачивается чеком в налоговое управление), 1 % нотариальные расходы, 1% регистр недвижимости, 1% расходы по открытию кредита - выплачиваются банку.



Главная --> Публикации