Главная --> Публикации --> Дом для вашего завода Налоговики откроют в москве сеть "горячих линий" В подмосковье появится новый район бизнес-класса Поле чудес измеряется в сотках

В Новосибирске потребность в складских помещениях высокого класса стабильно возрастает последние 3-4 года главным образом за счет стремительного развития ритейла, а также промышленности, констатирует руководитель пресс-службы компании Knight Frank Андрей Патрушев. Торговым компаниям, заинтересованным в выходе за Урал, требуется все больше новых современных складских площадей. В Новосибирске подобные комплексы пока в дефиците. Подавляющее большинство складов устарели, считает Патрушев.

Новосибирск Сегмент складской недвижимости манит все новых игроков. Крупнейшие столичные и местные компании спешат реализовать свои проекты, но все равно предложение не успевает за растущим спросом. По мнению аналитиков, самым перспективным сегментом в Новосибирске являются склады класса А.

По данным директора Сиблоджикс Евгения Новикова, в Новосибирске средняя месячная ставка аренды составляет $10-14 за паллето-место. За последний год верхняя граница выросла до $18 только за счет ввода двух новых комплексов Сибирь и Bee Logistic. Это единственные за последний год реализованные проекты складских терминалов, отмечает Патрушев.

Из-за высокого спроса ставки аренды на склады класса А в Новосибирске сравнялись с московскими и сейчас составляют около $120 за 1 кв. м в год, добавляет руководитель отдела складской недвижимости DTZ Сергей Белошапко.

В августе собственный комплекс класса А площадью 15 000 кв. м представила Bee Logistic, подразделение дистрибуторской компании Парфюм. По словам директора Bee Logistic Виктора Кунгурцева, объем инвестиций составил около $7,5 млн, расчетный срок окупаемости около 7-8 лет. В ближайшие годы компания намерена развивать логистическое направление, построив в Новосибирске еще один терминал площадью 12 000-15 000 кв. м. Это перспективная и незанятая ниша, рынок логистических услуг растет в год на 20-30%, объясняет Кунгурцев. Услуги по логистике Парфюм предоставляет с 1995 г., в числе его клиентов Colgate-Palmolive, Gillette, SCA Hygiene Products, Mars.
Сеть логистических комплексов класса А намерен создать Сиб-агроцентр, подразделение петербургской Евросиб-девелопмент. По словам одного из менеджеров компании, Новосибирск первый из региональных проектов компании. Также планируется строительство в Иркутске, Красноярске, Екатеринбурге, Самаре, Нижнем Новгороде и Новороссийске. В состав новосибирского комплекса класса А общей площадью 30 000 кв. м войдут контейнерный терминал и теплые склады стеллажного хранения. В 2007 г. планируется ввод первой очереди на 10 000 кв. м, а также инженерной инфраструктуры и подъездных путей. К 2008 г. будут введены следующие две очереди, каждая по 10 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $40 млн.

Терминал Сибирь Национальной логистической компании (НЛК), входящей в консорциум Росеврогрупп, открылся в марте. Первая очередь составила 10 000 кв. м из 40 000 кв. м общей площади терминала. До того как НЛК стала осваивать сибирские регионы, она работала как логистический оператор на арендованных площадях, рассказывает представитель компании Полина Винокурова. Строительство логопарка Сибирь стало вынужденной мерой из-за отсутствия подходящих площадей. В 2007 г. компания обещает достроить и остальные три очереди. В будущем логопарке НЛК станет выступать в качестве логистического оператора, стоимость услуг в Сибири будет близка к московским расценкам: по $0,35-0,6 за паллето-место в сутки или по $15-18 в месяц.

Их примеру последовала и ТГ Эльдорадо. По словам директора ее сибирского филиала Ивана Устинова, компания намерена построить складской комплекс площадью 250 000 кв. м. Областная администрация уже выделила компании в долгосрочную аренду земельный участок на 80 га в районе аэропорта Толмачево, рассказывает Устинов. Он станет главным распределительным центром Эльдорадо в России, объем инвестиций составит не менее $125 млн. Всего предусмотрено пять очередей по 50 000 кв. м каждая, строительство первой из них начнется летом текущего года и закончится в 2008 г., последующие будут строиться по 18 месяцев.

Будущий склад станет востребован у потребителей, убеждены в компании. Благодаря сочетанию контейнерного терминала и складского комплекса поставщику не нужно тратить время и деньги на транспортировку груза из контейнерного терминала на склад, пояснил один из менеджеров.

Большинство существующих терминалов класса А построено компаниями для собственных нужд, отмечает партнер по маркетингу консалтинговой компании DSO Consulting Сергей Дьячков. Собственные современные складские комплексы в Новосибирске имеют компании Красный Восток, Балтика, Инмарко, Сибирский берег.

Еще один проект в Новосибирске намерена реализовать компания Международное логистическое партнерство. Как и у Эльдорадо, складской комплекс класса А площадью 100 000 кв. м будет построен в районе аэропорта Толмачево. По словам руководителя департамента промышленности и развития предпринимательства администрации Новосибирской области Сергея Семки, участок площадью 80 га под строительство уже выделен, объем инвестиций в проект составит примерно $100 млн. В МЛП не стали комментировать планы компании, но, по словам источника, близкого к проекту, оператором комплекса станет компания Relogix, созданная Ренова-Капиталом.

Складская недвижимость повторяет тот путь развития, по которому двигались офисная и торговая: сначала используются старые площади, затем их начинают реконструировать, а сейчас наступает новый этап строительство объектов, соответствующих современным требованиям и оснащенных современной техникой, комментирует ситуацию в складском секторе Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений Новосибирска составляет около 700 000 кв. м, большая часть из которых капитальные складские комплексы постройки 60-80-х гг. прошлого века классов C и D. К классу А можно отнести не более 50 000 кв. м. В то время как потребность в них, по оценкам аналитиков, составляет около 250 000 кв. м.
Нижний Новгород Дефицит качественных современных логистических комплексов заставляет ритейлерские и дистрибуторские компании осуществлять собственные проекты. Пример подала компания Алиди, построившая в прошлом году собственный складской комплекс в 5 км от Нижнего Новгорода, недавно заявили о своих проектах оптовые фирмы Энко и ВКТ, управляющая компания Дельта Капитал.

Движущей силой развития складской недвижимости, по мнению Романчевой, является розничная торговля. Торговые компании инициируют строительство новых складских комплексов. Компания Энко планирует осенью 2006 г. приступить к строительству логистического комплекса площадью 30 000 кв. м в Московском районе на ст. Варя. Пуск в эксплуатацию первой очереди намечен через год. Фирма ВКТ тоже будет строить складской комплекс общей площадью 20 000 кв. м. Планируется и строительство второй очереди складского комплекса Алиди площадью 17 000 кв. м, но пока компания не разглашает информацию о реализации проекта.

Пока нижегородский рынок складских площадей вряд ли можно считать цивилизованным. Классификация cкладов до сих пор исчерпывается понятиями теплый холодный (отапливаемый неотапливаемый), делить на классы пока еще практически нечего. Емкость по старинке измеряется квадратными метрами, а не паллетами, как принято в Москве, добавляет Романчева. Только реконструированные и новые комплексы позиционируют себя как относящиеся к какому-либо классу. Так, Логопром Сормово, реконструированный в 2003 г., собственники считают складским комплексом класса В. Это крупнейший в Приволжском федеральном округе таможенно-складской комплекс. Дистрибуторская компания Алиди позиционирует свой складской комплекс как относящийся к классу А.

Строительство складских комплексов для ритейлеров вынужденная мера. Есть фирмы, которые даже участок получили под строительство, но, как только появилась возможность не самим строить, а приобрести площади как соинвестору, компании отказались от участка: слишком много проблем с коммуникациями, с согласованиями, говорит Данилова.

Компании строят складские комплексы в первую очередь для собственных нужд, а часть площадей планируют сдавать в аренду, говорят участники рынка. Крупные компании стремятся купить складские площади или построить, мелкие ищут, что можно арендовать, делится своими наблюдениями Надежда Данилова, менеджер риэлторской фирмы Адрес. Но, по ее словам, купить практически нечего, хороший склад продают редко. Покупателям достаются в основном старые производственно-складские площади, которые требуют немалых инвестиций. Фактически покупатель приобретает в этом случае право на землю и коммуникации. Но в черте города таких площадей почти не осталось, отмечает эксперт. Когда компания Энко объявила о продаже площадей в будущем складском комплексе, желающие их купить чуть ли не выстраивались в очередь. Мы предполагали, что небольшие склады площадью до 1000 кв. м раскупят нижегородские предприниматели, а площади по 4700-5000 кв. м иногородние, в первую очередь московские компании. Но и от нижегородских фирм заявок на склады площадью 5000 кв. м было множество, рассказал Дмитрий Молодцов, генеральный директор компании Энко.

В строительство складских площадей инвестируют не только ритейлеры. УК Дельта Капитал получила одобрение инвестиционного совета при губернаторе на строительство транспортно-логистического комплекса недалеко от Дзержинска. Предполагаемая дата начала строительства март 2007 г., срок строительства 15 месяцев. Логистическая компания Логопром Сормово объявила о своих планах построить контейнерный терминал на 15 000 кв. м и контейнерное депо площадью 17 000 кв. м.

Разница в стоимости строительства и покупки практически неощутима по оценке Дмитрия Молодцова, себестоимость 1 кв. м площади современного склада составляет $500-600, а, к примеру, Энко продает площади соинвесторам по 16 000 руб. за 1 кв. м (чуть больше $600).

Интерес инвесторов к складской недвижимости поддерживает и политика областной администрации. Стратегия развития области до 2020 г. предполагает развитие Нижнего Новгорода как крупного транспортно-логистического центра, для чего необходимо строительство дорог и логистических комплексов.

Сейчас инвесторы осваивают ближайший пригород, садятся на федеральных трассах вблизи города. Романчева объясняет это тем, что цена земли там дешевле, к тому же использование объездных дорог позволяет избежать многочасового стояния в пробках.

По данным администрации, в Нижегородской области насчитывается около 360 000 кв. м складских площадей, около 70% из них расположены в областном центре. В Нижнем Новгороде 84% складов и складских комплексов расположены в заречной части города, где сосредоточена большая часть промышленных предприятий, 16% в нагорной, в которой расположен административный центр. К числу современных можно отнести реконструированные складские комплексы Универсал (общая площадь 12 000 кв. м) в Канавинском районе и Логопром Сормово в Сормовском (общая площадь 100 000 кв. м) и построенный в 2005 г. комплекс дистрибуторской компании Алиди (общая площадь 10 000 кв. м).

Однако Романчева предостерегает от переоценки потребностей ритейла в складских площадях: Близость к Москве с ее развитыми логистическими комплексами, возможность за несколько часов доставить любой товар позволяет ритейлерам работать без хранения больших товарных запасов в черте города. Свою точку зрения Романчева аргументирует примером продажи компаниям Копейка и Магнит розничной торговой сети Национального торгового альянса (НТА): Торговые площади ритейлеры приобрели в начале года, а складские НТА только сейчас выставил на продажу. Мелкооптовые магазины типа Metro и Olsen в Нижнем тоже легко обходятся без складов. Еще один аргумент, несколько понижающий градус оптимизма инвесторов, темпы роста арендной платы на складские площади. По данным Романчевой, они не превышают темпов роста инфляции, а сама арендная плата составляет в среднем 170-200 руб. за 1 кв. м в месяц.

В Москве строительство высококлассных складов, хотя и не так давно, стало профессиональным бизнесом. Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, говорит, что ситуация, сложившаяся в складском сегменте Московского региона, уникальная. Другим регионам ее повторить не дано.



Любой банк, который сейчас занимается недвижимостью, в частности офисной, почти с такой же охотой занимался бы и складской. Рынок складов в отличие от рынка офисов развивается революционно. Можно сказать, что в этом сегменте мы перепрыгнули из каменного века сразу в капитализм. Вы посмотрите, сколько сейчас на этом рынке иностранных денег, инвесторов, грамотных проектов.

Насколько велика инвестиционная активность в этом секторе?

Раньше никто не мог дать совет, как построить правильный склад?

На офисном рынке раньше, если у девелопера был участок или здание и сколько-то денег на его развитие, подсчетами или анализом особо не занимались, действуя по принципу все равно все сдастся. Зато на нем были отработаны технологии [работы на рынке коммерческой недвижимости] и учтены ошибки: некоторые девелоперы, уже научившись, после офисов стали заниматься складами. С инвестиционной точки зрения это похожие вещи. Пришли и новые девелоперы, но они используют накопленный опыт. Наконец, о складах просто стали писать в прессе, устраивать конференции раньше ведь не было никакой информации. Вырос рынок консалтинговых услуг теперь можно понять, к кому обратиться.

Почему до последнего времени не строили хорошие склады?

Когда я 11 лет назад начал заниматься складами, я, например, не мог проконсультировать девелопера. Раньше слово склад означало только одно сложить и закрыть на замок. Сейчас арендаторам складов важно другое постоянная оборачиваемость товаров. Поэтому термин склад мы используем по привычке, наряду с ним так же широко употребляются и слова распределительный центр, дистрибуторский центр, терминал, логистический парк.

Доходность складского бизнеса продолжает постоянно снижаться

Был разрыв между тем, сколько были готовы платить арендаторы и какую доходность хотели получить инвесторы. Сейчас этот разрыв почти устранен.

Но падение цен в складском секторе, как это ни покажется странным, незначительное. Раньше высококачественный склад можно было арендовать за $160 за 1 кв. м в год, а сейчас за $12 Но цифра в $160 включала в себя эксплуатационные расходы (около $20-30 за 1 кв. м в год!), и таких больших по размеру складов и сделок, как сейчас, раньше вообще не было. Небольшие объекты и сейчас стоят дороже рынка. Фактически за последние 2-3 года цены снизились примерно на 7-8%.
Скорее всего, цены будут продолжать снижаться, однако это снижение не может быть бесконечным.

Бесконечно уменьшать свою доходность инвесторы не могут, иначе девелопмент становится просто невыгодным. Банк сам никогда не будет строить склад: между ним и потребителем должен стоять профильный инвестор и девелопер, который построит и сдаст склад арендаторам или продаст другому инвестору. Сейчас инициатор проекта может взять кредит под, например, 8% и вложить средства в проект, который принесет ему при продаже около 10,5-11,5%. Разница это то, что он зарабатывает. Но если ставки кредита зависят от общемировой конъюнктуры (стоимости капитала), а не от реалий московского рынка, то доходность инвестиционного приобретения как раз от нее и еще от затратной части проекта (земля, строительство). Все эти показатели только в последние год-два пришли в такое соотношение, когда проекты имеют финансовый смысл и, соответственно, реализуются успешно, интенсивно и в большом масштабе.

Чем, на ваш взгляд, можно объяснить поведение девелоперов, которые анонсируют крупные проекты, а потом пересматривают (в сторону увеличения) сроки их вывода на рынок?

В России никогда не будет, как, например, в Восточной Европе, где несколько лет назад построили слишком много складов и ставки аренды упали до $60-70 за 1 кв. м в год. В Москве другая ситуация это огромный рынок с точки зрения спроса. На мой взгляд, с учетом всего вышесказанного ниже $90-100 чистые (triple net) арендные ставки не опустятся никогда. Они просто будут колебаться в соответствии с нормальной цикличностью рынка складской недвижимости.

В ближнем Подмосковье склады строятся довольно хаотично: где густо, где пусто. С чем это связано?

Мне непонятна психология этих людей. Какие выгоды могут быть у компании, если она объявит заранее о своих планах? Объявить, а потом не сделать это явный антипиар. Финансового смысла я тоже не вижу. Для крупного банка, который собирается финансировать проект, не столь уж важен факт продвижения и упоминания этого проекта.

От Москвы отходят трассы во все стороны света, и пока что почти все равно, где строить. Главное строить надо на хорошей трассе и не слишком далеко от Москвы, не далее 30 км, а желательно еще ближе.

У девелоперов пока нет возможности свободного выбора. Чтобы они могли взять карту, поставить на ней точку и сказать: вот здесь мы хотим построить склады. В Европе с этого начинают смотрят карту, и не отдельной страны, а всего континента, с транспортными коридорами, изучают, какие грузы по ним перевозят, исследуют таможенные факторы и другие показатели. Исходя из этого принимают решение, где надо строить склад, чтобы он был востребован. Это основы логистики.

На первом месте [при выборе] стоят сложности в получении земель. Перед этим все остальные проблемы стираются. Пока девелоперы не могут получить участок, где они хотят, все остальное просто фантазирование. Но если позволить себе пофантазировать, то бетонка это хорошо для складов. За бетонкой уже менее хорошо, а дальше надо выбирать. Вдоль Симферопольской трассы нормально, она проездная, вдоль Ленинградского шоссе, хотя оно совершенно забито, как ни странно, тоже можно строить оно востребовано, так как соединяет Москву с Питером, северными воротами России.

Сейчас наиболее востребованы участки между МКАД и бетонкой. На ваш взгляд, какие перспективы по расширению подмосковной географии строительства складов?

Что сейчас является основным для арендаторов при выборе склада?

На расстоянии 70 км от Москвы строить пока далековато. Если смотреть на 10 лет вперед, то, возможно, в России появятся те же тенденции, что и в западных странах. Там уровень жизни не так сильно колеблется в крупных и маленьких городах. Пока столичному бизнесу не нужны склады на расстоянии 70-80 км от МКАД, а у местных компаний нет финансовых возможностей их арендовать подмосковные регионы бедные.

Несмотря на революцию в складском секторе, по обеспеченности качественными складами на 1000 жителей Москва имеет самый низкий показатель в Европе. Нам надо догонять Европу?

В первую очередь расстояние до потребителей, для которых они работают. В идеале арендаторы, работающие на Москву, хотят склады в Москве. Но здесь не только плохой трафик, но в принципе пока нерентабельно строить новые терминалы. Второй фактор это физические показатели склада: высокие потолки, ровный пол и т. д.

По привычке?

Прежде всего нужно принимать в расчет такой показатель, как платежеспособность этой тысячи жителей. В Москве живет больше народу, чем в любой европейской столице, но совокупная покупательная способность 15 млн москвичей равна, может быть, 3 млн жителей Лондона. Кто сейчас арендует новые склады? Компании, которые сидели в старых, класса С, но поняли, что переехать в современный терминал это правильный способ осуществлять логистику. Но таких не более 15%. Множество компаний продолжает держать свои товары в старых складах. Это настоящее болото, исчисляемое миллионами квадратных метров.

Биография

Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium.
Родился 15 апреля 1969 г. в Ереване. Образование: Ереванский политехнический университет, факультет вычислительной техники; американская бизнес-школа коммерческой недвижимости CCIM; курс по корпоративным финансам при American Institute of Business and Economics (AIBEc). В коммерческой недвижимости с 1995 г. Начал работу брокером-консультантом, занимал управленческие позиции в компаниях Jones Lang LaSalle (JLL) и Colliers International. За время работы Алчуджяна с его участием совершены сделки на общую сумму около $170 млн. С 2005 г. является управляющим директором компании Praedium. Женат, дочери 4 года. Хобби: путешествия, преферанс.

Это общее развитие рынка. Еще 20 лет назад москвичи жили в основном в панельных домах и хрущевках. Когда стали появляться новостройки, какая-то часть людей задумалась об улучшении жилищных условий. Через 50 лет таких людей станет еще больше. Потому что появится больше таких домов и у самих людей вырастет благосостояние. Аналогичная ситуация и со складами. Если сейчас удовлетворяется самый насущный спрос, то потом люди будут спрашивать качественные склады потому, что по-другому работать будет невозможно. Индустрия изменит свои стандарты. И хранить товары на каком-нибудь заводе или в бомбоубежище будет смешно. Учитывая общую емкость российского рынка в силу его уникального размера, настоящего насыщения рынка вообще не предвидится, на мой взгляд, а не только в ближайшей перспективе. Хотя временное насыщение возможно.


Екатеринбург Девелоперы начали бороться с дефицитом в складском секторе. В городе стартовало несколько крупных проектов. Ставки аренды на качественные склады были зафиксированы в начале 2006 г. и с тех пор практически не изменились. Аналитики не ожидают их роста до 2008 г., объясняя это и так высоким уровнем расценок в этом сегменте.

О компании

Praedium существует на рынке с ноября 2005 г. Сфера деятельности компании предоставление квалифицированных услуг для владельцев недвижимости и корпоративных пользователей, заинтересованных в аренде и покупке объектов коммерческой недвижимости, а также земельных участков. Компания реализует консалтинговые проекты для всех сегментов коммерческой недвижимости и проводит собственные аналитические исследования рынка. В планах развития разработка направления инвестиционного консалтинга, а также региональная экспансия по городам России и странам СНГ. В компании работают 25 человек.

Принимая во внимание сложившуюся ситуацию на рынке, сразу несколько девелоперов планируют или начали строительство складов в уральской столице, продолжает Андреева. Например, компания Multinational Logistics Partnership анонсировала свой новый проект в Екатеринбурге, но строительство еще не начато. Зато построена часть логопарка корпорации Абак терминала Чкаловский. Как рассказали в Чкаловском, из запланированных на ближайшие пять лет 250 000 кв. м складов класса А на данный момент построено 21 000 кв. м. Складские площади уже полностью разобраны арендаторами, которые собираются бронировать и дополнительные помещения в следующих очередях терминала, радуются в компании. Помимо возведения складов этот проект предусматривает строительство 150 000 кв. м офисных и торговых площадей, а также гостиницы.

По подсчетам специалистов комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, дефицит качественных складских помещений составляет 800 000-900 000 кв. м. Такую же цифру называет аналитик рынка складской недвижимости компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) Светлана Андреева. Она говорит, что многие производственные и торговые компании предпочитают бороться с дефицитом своими силами самостоятельно строя складские комплексы. Например, компания Бест планирует прибавить к существующей складской площадке в 14 000 кв. м (40% которых сдается в аренду) склады общей площадью 53 000 кв. м: 20 000 кв. м придутся на качественные склады (классов А и В), 4000 кв. м займет склад-холодильник (он будет использоваться для нужд компании) остальное составят склады класса С. По словам заместителя генерального директора компании Бест Николая Гаврилова, объем инвестиций рассчитывался исходя из себестоимости 1 кв. м строительства $600-800 и составляет свыше $30 млн. При постоянном росте себестоимости мы отводим на окупаемость проекта около пяти лет, говорит он. Собственные складские комплексы строят и компании Юниленд-Екатеринбург, Калина, Балтика и др.

На сегодняшний день наблюдается четкая тенденция к укрупнению и увеличению складских площадей. Это связано как с развитием региональных операторов рынка, так и с приходом федеральных игроков, чьи требования к складским площадям соответствуют международным стандартам, резюмирует генеральный директор ГК Оборонснабсбыт Игорь Суханов. Его компания также собирается расширять имеющиеся площади (25 000 кв. м складов классов В+, В, C и D). На 2007-2008 гг. она запланировала строительство складского терминала класса А площадью 35 000 кв. м, так как в этом сегменте наблюдается особенно острый дефицит. Все свои складские площади Оборонснабсбыт сдает в аренду.

Правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга и компания Урал-контейнер выступают учредителями другого проекта Евроазиатский международный транспортно-логистический центр, который должен замкнуть международный транспортный коридор Берлин Варшава Минск Москва Нижний Новгород Екатеринбург Омск Новосибирск Иркутск Пекин. На площади 53 га разместятся 70 000 кв. м (14 единиц) складов временного хранения и склады класса В площадью 10 000 кв. м. Общий объем инвестиций прогнозируется в $48,5 млн (первая очередь потребует, как ожидается, $11 млн). К концу года компания планирует сдать два первых терминала по 12 000 кв. м каждый.

Все участники рынка сходятся в том, что с начала года ставки аренды практически не изменились. В Чкаловском это объясняют тем, что они и так зафиксировались на достаточно высоком уровне. По сравнению с концом 2005 г. в начале этого произошел скачок цен у нас, например, цены поднялись со 185 руб. за 1 кв. м в месяц до 270 руб. После этого ставки практически не менялись, говорят в компании.

В отличие от московского рынка аренды складов, где одной из последних тенденций является использование ставок triple net (чистая ставка аренды без учета эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей. Ведомости), в Екатеринбурге арендные ставки уже включают НДC, отмечает Андреева. Суханов объясняет это тем, что операторы регионального рынка пока не готовы работать по продвинутым ставкам. На уральском рынке ощущается острый дефицит управляющих компаний, которые бы занимались оптимизацией операционных расходов, расходов на коммунальные платежи и налогов на содержание объектов недвижимости. Другая проблема заключается во взаимоотношениях арендодателей и арендаторов: операторы рынка сегодня не готовы работать в абсолютно прозрачных условиях, которые предполагает ставка triple net. Ее требуют крупные федеральные и международные логисты, выходящие на региональные рынки. Однако в реальности таких игроков в уральском регионе пока нет, говорит генеральный директор ГК Оборонснабсбыт.

По мнению аналитиков, арендные ставки останутся на таком же уровне как минимум до начала 2008 г. С выходом части заявленных проектов на рынок спрос частично будет удовлетворен, но рынок складской недвижимости останется инвестиционно привлекательным и сможет принять еще несколько крупных проектов, уверена Андреева. С ней согласен директор по развитию London Consulting Management Company Дмитрий Золин, который также прогнозирует развитие складского сегмента. Наиболее доходными будут вложения в земельные участки вблизи крупных магистралей, дает он совет девелоперам.

В CW/SR отмечают, что с 2000 г. ставки на складские площади выросли в три раза. По их данным, на сегодняшний день арендная ставка на качественные помещения класса A/A- в Екатеринбурге составляет $100-160 за 1 кв. м/год, включая НДС; класса В $70-120 за 1 кв. м/год, включая НДС; класса С $30-70 за 1 кв. м/год, включая НДС; логистические услуги обходятся в среднем в $120-200 за паллето-место в год.



Главная --> Публикации