Главная --> Публикации --> Минимущество предлагает снизить темп приватизации в 2004 г. Ипотеку подкосили Земля, не обремененная подрядом Морской бой в серебряном бору Если деревни сносят…

Проект уникальный. По эффективности. Люди получат долгожданное жилье. Экономика - волну спроса. Пойдет от покупателей к строителям, подрядчикам, поставщикам и т.д. А те отреагируют ростом производства. Заработают банки. На ипотечных кредитах. Возвращая их, граждане умерят потребительский пыл. Что снизит инфляцию. Порадуются власти. Глядя на довольных жизнью избирателей. Красота.

Президент США не занимается ипотекой. Она и так работает как часы. А наш интересуется. Имея на то все основания.

Сейчас кредиты отпускают под 12%. А то и выше. Слишком дорого. Выходит, что человек получит одну квартиру, а оплатит две. За какие-то восемь лет. Кому-то обидно. Да и денег жалко. Кому-то просто не по карману. Без снижения инфляции ипотеку не поднять. Что ни изобретай.

Чтобы ею насладиться, нужна низкая инфляция. Умеренные банковские риски. Достаточное количество длинных денег. Чтобы давать взаймы надолго. Ну и, конечно, объемный рынок жилья. Набитый квартирами. По разной цене. На любой вкус и кошелек. Что имеем? Пока немного.

Говорят: не надо нагнетать. Граждане у нас порядочные. Платят аккуратно. Так ведь рано еще! Только начали брать. Неприятности впереди. Когда придется отдавать.

Жилье - залог сложный. В случае невозврата - суд. С неясным исходом для кредитора. Если повезет, придется отнимать квартиру, засылать приставов... Кошмарный сон. Да и пробуждение тяжелое. Банкир все же не риэлтор. Недвижимостью не торгует. А отобранное надо как-то пристраивать. Искать продавца, платить ему за услуги и т.п. Опять нервотрепка.

Контора государственная. Получает гарантии федерального бюджета. Под них собирается выпускать ценные бумаги. Надежность будет высокой. Разойдутся на ура. Собранные деньги отнесет в банки. Выкупая у них закладные по ипотечным кредитам. Услуга платная. То есть банкиру скажут: выбирай, друг. Можешь ждать годами. Полного возврата денег вместе с процентами. Неохота? Возьми у нас. Поменьше, зато прямо сейчас.

В любом случае нужна мощная финансовая страховка. Иначе проект рухнет. Под тяжестью непомерных рисков. Она существует везде. В России - в виде Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Получается, что без государства никуда? Да, по крайней мере сейчас. И не только у нас. Те же американцы сохраняли бюджетную поддержку тридцать лет. И лишь потом сделали операции с закладными чистым бизнесом. Так что по сути все верно. А вот конструкция... Странно выглядит Минфин. Проводит сеансы психотерапии. Успокаивая капиталистов. Да еще помогает материально. Участвуя в рефинансировании банков. Но у них есть свой начальник - ЦБ. Вот пусть и кредитует. Под залог тех же облигаций АИЖК.

Второй вариант гораздо симпатичнее. Оплатил избавление от страха. Забрал финансы. Снова вложил в ипотеку. Получил закладные. Продал... Получается заменитель длинных денег. Каковые в большом дефиците. И большинству банков недоступны.

А еще больше - состояние самого рынка. Он деформирован. Особенно в крупных городах. Стараются местные власти. Зажимают участки для строительства. Тормозят его развитие. Опускают предложение жилья. С другой стороны напирают состоятельные граждане. Закупают квартиры оптом. Чтобы нажиться на перепродаже. Поднимают спрос. Результат - неподъемные цены. Короче, рынок сдавили. И одновременно выдавили. Большинство населения. Надо расправлять. Иначе ипотека станет похожей на макет Москвы. Штука красивая, но бесполезная.

Ладно, не будем придираться. Механизм, согласитесь, классный. Жаль только, что не работает. Обещают наладить к осени. А то и позже. Что сильно тревожит.

Немцы дают кредиты под жилье с 1770 года. Американцы давно забыли о госгарантиях. А сейчас довели объем рынка почти до 4 трлн долл. Наша мечта - 20 млрд. долл. через несколько лет... Далековато. Но движение есть. В правильном направлении. Хотя и слишком медленное. Жаль. Лучше потерять деньги, чем время.
В отличие от рынка жилой недвижимости, где значительная часть сделок происходит на вторичном рынке, на котором отсутствует достоверная статистика, коммерческий сегмент рынка можно считать точной наукой, и поэтому свежие статистические данные всегда отражают реальные тенденции. С итогами первого полугодия 2006 года читателей КДО любезно согласилась познакомить известная консалтинговая компания Colliers International, которая предлагает полный комплекс услуг в области коммерческой недвижимости.

Снижение инфляции, оборот ипотечных бумаг, рынок доступного жилья... Вот три ключа. От двери, за которой - взлет ипотеки. Мы туда пока не вошли.

Объемы растут, класс В на подъеме

Офисы

По данным Colliers International, основным источником увеличения общего предложения офисных помещений офисов класса А и В явились завершенные проекты нового строительства (74%) и реконструкции (26 процентов). Среди наиболее крупных офисных объектов классов А и В, завершенных в истекшие месяцы 2006 года, в компании назвали: Gorky Park Tower (Ленинский пр-т, д. 15а, класс А, арендуемая офисная площадь 26000 кв. м), БЦ Бородино (Русаковская ул., д. 13, стр. 1, класс В, 21415 кв. м), БЦ Волна (Академика Сахарова пр-т, д. 10, класс А, 15385 кв. м), Бета Центр (Алтуфьевское ш., д. 1, класс В 13500 кв. м), Пушкинский Дом (Страстной бул., д. 9, класс А, 12500 кв. метров). Второе полугодие обещает стать не менее урожайным: запланировано к вводу 400000 кв.метров. Причем класс А собирается частично взять реванш соотношение классов А и В будет, соответственно, 43 и 57 процентов.

Пожалуй, ключевым отличием офисного сегмента рынка в первом полугодии 2006 года является значительный рост объемов нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В, который оценивается примерно в 320000 кв.метров. Это на 60% больше по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. Другая особенность заключается в снижении доли класса А в новых и реконструируемых комплексах. Так, доля возводимых офисов класса А составляет 20%, а класса В 80%, в то время как в аналогичный период прошлого года девелоперы как раз предпочитали проекты более высокого класса (55% класс А и 45% класс В).

Для анализа рынка важно понять не только объемы и качество предложения, но и тенденции в спросе со стороны арендаторов и покупателей помещений. Судя по всему, рынок продолжает успешно заглатывать новые объемы и при этом не теряет аппетита. В первом полугодии 2006 года были сданы в аренду 350000 кв. м офисных помещений классов А и В, еще 230000 кв. м проданы. И, опять же, наибольшим спросом у арендаторов и покупателей пользовался класс В 80% от общего объема.

Аппетит приходит во время еды

Ставки растут

Самыми крупными покупателями полугодия стали: Гранд Престиж (Образцова ул., д. 14, стр. 2, класс В, 15600 кв. м) и Henkel Group Russia (Citydel ул. Земляной Вал, д. 11-19, класс А, 14322 кв. м). Среди крупных арендаторов отличился Газэкспорт (Пушкинский Дом Страстной бул., д. 9, класс А, 12 500 кв. м). Также крупные сделки аренды помещений были заключены в таких зданиях, как Голутвинский Новый Двор (кл. А), Балчуг Плаза (кл. А), Конкорд (кл. А), Серебряный Дом (кл. В) и ряд других.

Превышение спроса над предложением естественным образом способствует сохранению ставок аренды на высоком уровне. По данным компании, рост средних запрашиваемых базовых ставок аренды (без учета эксплуатационных расходов) в I полугодии 2006 года составил 5-7 процентов. Одна из характерных тенденцией рынка аренды офисных помещений значительное варьирование запрашиваемых базовых ставок аренды во вновь построенных бизнес-центрах класса А высотой более 5 этажей: разница между базовой ставкой аренды на нижних и верхних этажах может достигать 30-40 процентов.

Несмотря на прогнозы некоторых экспертов, предрекающих скорое затоваривание на офисном рынке, доля вакантных помещений не только остается очень низкой, но и продолжает снижаться. Особенно сократился объем пустующих помещений... разумеется, в классе В до 4% по сравнению с 6,7% в конце I квартала текущего года. Впрочем, доля вакантных площадей в классе А была и без того крайне низкой: 2,9% в конце I квартала и 2,3% к концу полугодия. Вымывание свободных площадей класса В в Colliers International объясняют тем, что на рынок выводится меньше помещений, чем поглощается покупателями и арендаторами.

В настоящее время общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2218000 кв. м, торговая площадь около 1253000 кв. метров. По мнению экспертов Colliers International, за последние кварталы инвесторы окончательно и бесповоротно поверили в светлое будущее российского ритэйла. Готовность вложить в проект более 0 млн. перестала казаться экзотикой. В этом процессе участвуют не только две столицы, но и крупные города в российских регионах.

Торговая недвижимость

В первом полугодии, сообщают в Colliers International, объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи многофункциональных комплексов: Молл Гэллери (два функционирующих объекта и две площадки для строительства), Золотой Вавилон (один действующий объект и один строящийся). Многие из ранее замороженных объектов сейчас достраиваются: Белорусский, Павелецкая Площадь, ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты МЕГА Белая Дача, Рамстор на проспекте Вернадского, ТРК Европейский.

В первом полугодии 2006 года. в Москве на рынок вышло 153000 кв. м (в том числе непосредственно торговых площадей около 7300 кв. метров). В Москве и ближайшем Подмосковье за этот период были реализованы четыре проекта: Бибиревский (Бибиревская ул., д. 10 общая/торговая площадь 18 600/10 000 кв. м), Светофор (г. Балашиха, шоссе Энтузиастов, 5 км от МКАД, 17000/11000 кв. м), Красный кит (г. Мытищи, Шараповский пр-д, д. 18, 26 600/17750 кв. м), Город (Рязанский пр-т, вл. 2, 133900/62900 кв.метров).

Не секрет, что большинство населения крупных городов занимается отнюдь не тяжелым физическим трудом, а работает с компьютерами, телефонами и бумагами в офисах. Именно офис зачастую определяет и статус компании, и амбиции руководства. Развитие офисной недвижимости в Москве идет, в принципе, по мировым законам, но не без местной специфики.

В Москве строится несколько новых торговых центров. Среди наиболее крупных проектов стоит назвать: МЕГА Белая Дача (г. Котельники, 14 км МКАД 240000 кв. м), Европейский (Киевская пл., д. 1 180000 кв. м), Рамстор на Вернадского (пр-т Вернадского, д. 2а 120000 кв. м). Еще ряд объектов находятся в стадии проектирования: Слава (Ленинградский пр-т, д.8), ТЦ на 25-26 км МКАД, Ростокино (Проспект Мира, д.211), ТЦ на Автозаводской улице (вл. 16-18), Авиапарк (Хорошевское ш., вл. 38А), ТЦ на 3-й Магистральной улице, Центральное Ядро Москва-Сити, Метрополис (Ленинградское ш., д.16) и многие другие. В ближайшие два года москвичам в любом районе столицы станет намного легче найти очаги современной торговли вблизи от дома.

Деловая активность в крупных городах в большинстве своем сосредоточена в центре города, который по вечерам и выходным обычно вымирает. В Москве же ситуация иная: делового центра практически не существует есть несколько больших офисных комплексов, раскиданных в пределах Садового кольца, остальные же офисные здания вписываются в существующую жилую застройку. Причем в центре строятся здания по большей части не ниже класса А и B+, что понятно чем ближе к Кремлю, тем выше стоимость земли.

Сколько доллларов за метр?

Освоение новых земель

Месторасположение и класс определяют и ставки, которые в центре в отдельных случаях могут достигать дол. 2000 за квадрат. Правда, такие цифры скорее исключение, чем правило: специалисты говорят, что офисов с такой ставкой аренды совсем немного, они небольшие и обычно сугубо статусные ну не может арендатор обойтись без этого конкретного офиса, на что и рассчитывают хозяева офисного здания, сдающие такие помещения, не торопясь. Обычная же ставка аренды для офиса класса А в центре в существующих зданиях 0 за кв.метр. По предварительной аренде в строящихся зданиях ставки чуть выше до дол. 700 за метр. Так, в центре рынок офисных площадей в ближайшее время пополнится объектами со ставкой аренды: дол. 700 Лотте Плаза, Новый Арбат, 29), Дукат III (ул.Гашека, 6).

Еще несколько лет назад большинство классификаций сводились к тому, что вне Садового кольца класса А быть не может, однако постепенно прорывы сквозь хрустальную стену Садового, отделяющую зону А от остального офисного мира, стали происходить все чаще, и сейчас уже все признают новые зоны деловой активности. Молодым фаворитом, ставки которого растут с каждым часом, естественно, является Москва-Сити. Любимое детище Правительства Москвы после традиционного долго запрягаем, наконец, быстро поехало. После полного завершения строительства Сити-1 на рынок должно выйти порядка 1 млн. кв.м офисных площадей класса А, что недавно даже вызывало опасения у специалистов, которые сетовали на то, что такое количество предложения может обвалить ставки аренды и рынок в целом, однако сейчас количество предварительных договоров столь высоко, а строительство все же столь неторопливо, что в ближайшие пару лет бояться нечего.

У центральных офисов, помимо неоспоримых достоинств, есть и ряд недостатков, о которых не стоит забывать. В первую очередь, это проблемы парковки и подъезда. Именно это, а также ограниченность предложения привело к тому, что постепенно стали формироваться новые офисные районы. По разным оценкам в настоящий момент в Москве построено около 4,5 миллиона качественных офисных площадей, которые относятся к классу A или классу B. Только в прошлом году, по данным компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, на рынок вышло более миллиона кв. м качественных помещений, причем большинство из них находятся в пределах или с видом на Садовое кольцо.

Не только Сити

Впрочем, ждать осталось недолго в ближайшие два года (с 2007 по 2009 год) ожидается выход на рынок башни Федерация (свыше 400 тыс. кв. м), офисного комплекса Башня на Набережной (3-я фаза, 115 тыс. кв. м), делового центра премиум-класса Северная Башня (135 тыс. кв. м), Город столиц (226 тыс. кв. м). Однако просто Сити решили не ограничиваться уже появилась дополненная версия Большого Сити. Среди уже заявленных проектов, расположенных на территории Большого Сити, можно выделить офисно-торговый центр в Шмитовском проезде, д. 40 площадью 42 тыс. кв.м и масштабный многофункциональный комплекс на территории 4-го Московского Мелькомбината, пока находящийся на стадии разработки.

Заявлены и другие крупные проекты: МИАН и Русский дом недвижимости совместно построят на проспекте Вернадского бизнес-центр площадью 50 тысяч квадратных метров, а скоро на юго-запад придут Система-ГАЛС и Амираль Б.В, которые на месте снесенной гостиницы Спорт планируют возвести более 400 тысяч квадратных метров офисных, гостиничных и торговых помещений.

Вне Сити в этот же период на рынок должны выйти другие крупные объекты: бизнес-центр Ситидел (64 тыс. кв. м), офисно-торговый комплекс Метрополис на Ленинградском шоссе (300 тыс. кв. м), бизнес-парк Nagatino i-Land и вторая фаза бизнес-центра Красная Роза (метро Парк Культуры). Следующим крупным офисным районом с большим будущим специалисты считают юго-запад и в первую очередь окрестности Газпрома на ул. Наметкина. Вокруг Газпрома уже существует несколько офисных комплексов, в том числе головное здание Сбербанка России. Сейчас же неподалеку строится деловой центр площадью 43 тыс. кв.м (девелопер компания Солнечный город), где было бы логично осесть арендаторам, по роду бизнеса контактирующим с Газпромом и Сбербанком чтобы далеко не ходить.

Мировая же практика подсказывает, что баланс между спросом и предложением наступает тогда, когда уровень вакантных площадей равен 10%, а нормальная европейская ситуация 13% вакантных площадей. Москве до этих показателей далеко. В результате превышения спроса над предложением пока найти готовый офис не просто трудно, а очень трудно. В результате, офисы сметаются не только на ранних стадиях строительства, но и сразу после того, как проект заявлен. Договора предварительной аренды подписываются уже по зданиям, которые должны быть сданы только в 2008 году. Подогнать рынок к 10-ному барьеру может ввод офисных площадей в уже упомянутом Сити.

Свободные площади

Вверх и вниз

Логично предположить, что баланс спроса и предложения приведет и к снижению ставок. Некоторые аналитики полагают, что произойдет это после 2009 года. Результатом насыщения столичного рынка недвижимости офисными площадями станет также, по мнению специалистов, и некоторое снижение доходности реализуемых проектов. Сейчас ставка доходности офисной недвижимости класса А в столице составляет 12,5% в год, в Европе же этот показатель 5-6% в год.

Напомним, что согласно вступившим в силу с 1 октября 2005 года поправкам в Земельный кодекс местные власти могут распределять участки под застройку исключительно на аукционах. В результате, по словам Шаккума, вне закона оказались программы расселения пятиэтажек, сноса аварийного жилья и некоторые другие программы застройки с обременением. При этом согласно статье 48 Гражданского кодекса власти должны выставлять на аукцион уже сформированные участки: без обременений и с подведенными инженерными коммуникациями. Получается, что муниципалы должны определить параметры площадки и жилья, из расчета коэффициента 1,6 вложить средства в расселение жильцов и лишь потом выставлять на аукцион: муниципальный бюджет в Москве этого не потянет, не говоря уже о регионах, - оправдал предполагаемые нововведения Шаккум.

Довольно интересные тенденции наблюдаются и в офисной архитектуре. Если строительство в пределах Садового кольца ограничено по высотности, то за его пределами ограничений нет, и фантазия архитекторов не знает границ. Самое высокое здание в Сити и во всей Москве будет офисным, офисы займут и большинство высоток Нового кольца лидеры бизнеса смогут смотреть на город с высоты орлиного полета. В противовес высотным офисам строятся и малоэтажные бизнес-парки. Из реально существующих сейчас начал работу парк Крылатские холмы. В ближайшее время к выходу на рынок готовятся Greenwood business park класса А в Митино и одноклассная ИКЕА бизнес-парк в Химках (102 тыс. кв.м общей площади, 84 тыс. офисных площадей), который должен быть закончен к середине 2008 года. Ставки аренды здесь составят около 0 за кв.метр. Всего же под бизнес-парки запланировано за пределами города и в его отдаленных районах 5-6 площадок.
В ближайшее время московские чиновники могут вновь получить возможность не продавать участки под застройку на открытых торгах, а распределять их по инвестконтрактам, причем на вполне законных основаниях. Как рассказал вчера председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, депутаты осенью рассмотрят поправки к Градостроительному кодексу. Согласно им участки земли, на которых планируется реконструкция, будут реализовываться не через аукцион, а по прежней схеме - посредством инвестконтрактов.

Впрочем, авторы поправок постарались подсластить пилюлю: переселение граждан из реконструируемых объектов тоже будет упорядочено. Как именно - пока неясно, но Шаккум объяснил, что инициатива связана со скандалом в поселке Бутово. С одной стороны, нужно соблюсти права граждан, с другой - не дать им возможность нажиться на средствах государства, - рассуждает депутат.

Однако в Москве основной земельный потенциал - это расселение хрущевок, аварийного жилья и промзон. По данным компании КВ-Инжиниринг, около 80% инвестиционных контрактов заключается на участки с обременением. Соответственно, московским властям можно больше не волноваться о том, что в результате аукциона участок под застройку попадет варягу. По мнению Федеральной антимонопольной службы (ФАС), если поправки будут приняты, то это приведет к коррупции среди чиновников. Сотрудники данного ведомства стремятся к чистым отношениям, но на деле это не всегда возможно, - возражает Шаккум.

Реформа может коснуться и подмосковных застройщиков. Мартин Шаккум рассказал, что возглавляемый им комитет Госдумы планирует внести поправки в Земельный кодекс, касающиеся изменения категорийности земель.

Подмосковным латифундистам тоже полегчает

По данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, сегодня в регионе около 1,5 млн. гектаров земли сельхозназначения. Однако по прямому назначению используется только примерно 200 тысяч, - сказала Газете замминистра сельского хозяйства Подмосковья Елена Сарьян. При этом значительное число участков скуплено бизнесменами, которые надеялись пустить их на застройку, но процесс затормозила процедура перевода.

Дело в том, что сегодня перевести земли обороны и сельхозназначения в земли поселений, на которых возможно жилое строительство, очень сложно. Депутаты предлагают не менять статус этих земель, а разрешить на них возведение домов. В результате необходимость перевода просто отпадает.



Главная --> Публикации