Главная --> Публикации --> Ипотеку подкосили Земля, не обремененная подрядом Морской бой в серебряном бору Если деревни сносят… Новые предложения на рынке новостроек появятся только к началу следующего года

Как минимум два серьезных инвестора в беседе с "Ведомостями" уже выразили интерес к мартовскому конкурсу. "Наибольший интерес для нашей компании представляют два объекта - Плотников пер., д. 1/2, стр. 1, и ул. Остоженка, д. 12, стр. 3 - 3а", - заявил генеральный директор компании "Декра" Сергей Денисов. "Декра" старается обеспечить себе максимальное присутствие в Центральном округе столицы, и особенно на "золотой миле" - прилегающей к Остоженке зоне, которая через несколько лет превратится в первый район столицы с однородно сложившейся элитной застройкой (некоторые участники рынка называют "золотой милей" зону между Остоженкой и Новым Арбатом). "Мы уже серьезно продвинулись в этом направлении: сейчас компания реализует четыре проекта по строительству домов в этих районах. В III квартале этого года мы будем сдавать жилой дом по адресу Плотников пер. , 21", - говорит Денисов.

Столичные власти объявили о проведении 20 марта очередного инвестиционного конкурса на участки под застройку в Москве. На конкурс будет выставлено минимум семь лотов, однако наибольший ажиотаж, по мнению риэлторов и инвесторов, ожидается вокруг двух участков, расположенных в районе "золотой мили" между Остоженкой и Арбатом.

Менеджер отдела элитного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Светлана Пучкова считает интерес инвесторов к Остоженке оправданным. "В первую очередь имеет значение месторасположение участка, а что там будут делать - строить или реконструировать с воссозданием исторического облика, - уже не важно, так как ценовой критерий от этого не изменится. А Остоженка - это стоимость 1 кв. м от $3800 до $10 000", - говорит Пучкова. По ее словам, цена реализации квартир в доме 20 по Остоженке составила от $3700 до 4100 за 1 кв. м.

Начальник проектно-инвестиционного управления "Объединения "Ингеоком" Грант Погосян говорит, что окончательного решения об участии в конкурсе компания еще не приняла, однако за некоторые объекты "имеет смысл побороться". "Наибольший интерес представляют участки, расположенные в Плотниковом переулке, на Остоженке и на проспекте Мира", - говорит Погосян.

Привлекательно для потенциальных инвесторов, с точки зрения руководителя отдела элитного жилья компании "Миэль-недвижимость" Ларисы Кулагиной, выглядят еще два участка, расположенные в Нижегородском пер. и по ул. 2-я Бухвостова. "В данном случае удачно сочетаются пользующиеся высоким спросом районы, отсутствие обременения в виде текущих имущественных обязательств, а также гарантированная рентабельность обоих проектов: квартиры в построенном доме в Нижегородском переулке сейчас можно было бы реализовать по 1200 - 1300 за 1 кв. м, а по 2-й Бухвостова - по $1000 - 1100 за 1 кв. м", - объясняет Кулагина.
Сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит 1200 евро. Максимум - 300 На таком же расстоянии от Москвы аналогичный товар продается за 10 тысяч евро. И даже за 40 тысяч. Рост цен на подмосковные земли подогревается столичными миллионерами, а регулируется политической конъюнктурой.

Свободных участков под новую застройку в районе Остоженки осталось немного (по оценкам МИАН - всего четыре или пять), а потом инвесторам останется точечная застройка и реконструкция. "Челси в Лондоне, Манхэттен - в Нью-Йорке, а Остоженка - в Москве. Все это инвестиции в поколение, т. е. и строители, и девелоперы, и непосредственные покупатели, приобретающие жилье в районе "золотой мили", - все они еще долго будут зарабатывать на этом деньги", - говорит Пучкова.

В качестве характерного примера неадекватности сложившейся ситуации менеджер Penny Lane Realty привел результаты сравнительного анализа двух поселков по Рублево-Успенскому шоссе: "Усово" и "Ландшафт". Стоимость сотки земли под строительство в кооперативе "Ландшафт" составляет $30 00 В то же время в расположенном по соседству новом клубном поселке "Усово" стоимость готового деревянного дома, построенного по финской технологии, расположенного на участке 25 соток, составляет $900 00 Путем несложных арифметических вычислений можно прийти к выводу, что стоимость сотки земли в обоих поселках примерно одинакова: только в "Усово" 25 соток продаются вместе с готовым домом, себестоимость строительства которого почти $1200 за кв.м.

Пока у кого-то хватает денег покупать участки площадью 30 соток вдоль Рублево-Успенского шоссе за миллион долларов и выше, остальные направления тоже не желают отставать. По данным агентства Penny Lane Realty, специализирующегося на продаже коттеджей в ближнем Подмосковье, даже в районе Подольска земля за год подорожала почти вдвое. "После того, как в марте в продажу было выпущено 200 гектаров земли в Барвихе, начался настоящий ажиотаж, - говорит менеджер компании Андрей Патрушев. - Если за весь прошлый год цена на землю по Рублево-Успенскому направлению выросла на 20-30%, то за истекшие с марта четыре месяца мы получаем тот же результат: 20-30%. Уже сейчас в Барвихе зафиксированы сделки ценой 50 тысяч долларов за сотку. По нашим прогнозам, к следующему году количество покупателей, располагающих такими деньгами, будет исчерпано, и спрос рухнет.

В компании "Миэль-Недвижимость" этой паники не разделяют. И цифры называют другие.

- Если сейчас цена земельного участка примерно равна стоимости расположенного на нем дома, то уже к концу года дом может стоить в 3-4 раза дешевле участка, - делает выводы Андрей Патрушев.

Грядущую стабилизацию Яхонтов связывает с выборами губернатора Московской области. Земля - главная ценность и почти единственный ресурс региона - непременно будет использоваться для решения предвыборных задач. Сейчас свободной земли, потенциально пригодной для строительства коттеджных поселков, в ближнем Подмосковье много, но на рынок ее поступает мало, что тоже подогревает цены. К выборам власти Подмосковья "выбросят" еще несколько привлекательных участков. А если Кремль задастся целью "посадить" на область своего кандидата, альтернативного Борису Громову, в продажу поступят участки из лесного фонда, которым распоряжаются федеральные власти. Это позволит ценам, сохраняя динамичность, избежать скачков.

- Сделки по 50 тысяч долларов за сотку единичны и погоды на рынке не делают, - считает директор управления загородной недвижимости Владимир Яхонтов. - Вообще, трудно вычислить усредненный показатель, поскольку цена зависит от специфики конкретного участка. Если считать приблизительно, то с начала года ликвидные участки, то есть расположенные в 30-километровой зоне от Москвы и имеющие возможность подключения к водопроводу и электричеству, подорожали на 10-15%. На мой взгляд, среднегодовой прирост цен составит не больше 10%, а к концу года рынок не обвалится, а, напротив, стабилизируется.

По словам Мартина Шаккума, из-за введения требования о предоставлении земельных участков исключительно на аукционах программа реконструкций застроенных территорий оказалась фактически вне закона - ведь на аукцион может выставляться только земельный участок, не обремененный правами третьих лиц. К тому же при проведении аукционов определяется только цена участка. В итоге все обязательства по постановке земельного участка на кадастровый учет, а также по переселению граждан в другие здания и по созданию проекта планировки ложатся на плечи органов местного самоуправления. Если участки под строительство будут выделяться по конкурсу, девелоперы смогут самостоятельно ускорить процесс возведения нового жилья, считает депутат.

Девелоперы могут получить право на застройку участков без проведения аукциона. Вчера председатель думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум заявил, что осенью Госдума рассмотрит законопроект, заменяющий аукционы при выборе подрядчика на проведение реконструкции жилого фонда на инвестиционные конкурсы. По мнению депутата, принятие такого закона ускорит возведение жилья, однако заплатить за это придется застройщикам: они будут должны взять на себя издержки, связанные с расселением граждан и проведением проектных работ.

Опрошенные Бизнесом эксперты неоднозначно оценивают предложение депутатов. Проведение конкурсов легче для властей, сложнее- для застройщика, так как все затраты лягут на его плечи.

Напомним, что против введения конкурсов при реконструкции жилого фонда возражает ФАС (см. Бизнес от 20 июня 2006 года). Чиновники этого ведомства предлагали даже распространить опыт проведения аукционов на регионы - ведь в федеральном законе отсутствует прямая норма, обязывающая муниципалитеты определять победителя на право реконструкции жилья исключительно через аукционы (подобная практика получила широкое распространение только в Москве). Представители ФАС считают, что система распределения участков через аукцион гораздо прозрачнее, в отличие от конкурсов, где итоги зачастую известны заранее. Замена аукционов конкурсами может привести к увеличению числа нарушений при распределении земельных участков под жилищное строительство, считают в ФАС. Тем болеечто уже сейчас чиновники пренебрегают аукционами. Например, как заявил вчера глава ФАС Игорь Артемьев, в четвертом квартале прошлого года и в первом квартале этого года участки в 70-80% случаев выделялись без аукционов.

В свою очередь исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев считает, что конкурсы - это более объективный способ для определения победителя на такие работы. На них учитываются качественные параметры компаний-участниц. Тогда как аукционы - это, по сути, поиск самого недорогого подрядчика: если компания называет наименьшую цену, она получает участок. Когда заказчиком является государство, которое ищет исполнителя под собственный проект, есть риск, что сразу после перечисления средств на счет выигравшей аукцион компании последняя просто исчезнет, либо возникнут другие проблемы при строительстве,- говорит Артем Цогоев.
По данным компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), в июле 2006 года общее количество качественных офисных площадей в Москве преодолело отметку в 5 млн и составило 5,069 млн кв. м. Однако спрос на них выше почти в полтора раза - он оценивается в 7 млн кв. м. Столичные застройщики ежегодно сдают до 1,5 млн кв. м офисов, однако этого недостаточно: спрос растет не менее быстрыми темпами. Аналитики прогнозируют насыщение рынка только к 2010 году, когда на рынок поступит 4,5 млн кв. м.

Впрочем, и сейчас местные власти в цену участка, продаваемого на аукционе, закладывают затраты, связанные с переселением граждан,- говорит юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев.

Однако спрос на офисы пока куда выше. По оценке заместителя гендиректора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, текущая потребность в офисных помещениях всех классов оставляет около 12 млн кв. м, из которых 7 млн кв. м приходится именно на высококачественные офисы.

К концу 2006 года, по прогнозам CW/ SR, общее количество качественных офисных площадей в Москве достигнет 5,5 млн кв. м. По словам руководителя отдела исследований офисного рынка Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Лады Белайчук, в конце 2005 года предложение офисных площадей классов А и В составило 4,649 млн кв. м. Эти данные наглядно демонстрируют высокие темпы нового строительства в столице, даже несмотря на случающиеся задержки в строительстве офисных зданий.- рассуждает Белайчук.- Таким образом, девелоперы постепенно приближаются к цифре в 1,5 млн кв. м офисных площадей ежегодно.

Эксперты предупреждают, что в ближайшие два года предложение не догонит спрос. Причина в том, что те объекты, которые будут вводиться за этот период, уже зарезервированы по договорам предварительной аренды. Соответственно, они пока не окажут влияния на увеличение показателя вакантныхплощадей,- говорит руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. С ней соглашается директор отдела исследований рынка компании Knight Frank Мария Котова: Рынок офисной недвижимости Москвы достигнет точки стабилизации не раньше конца 2007 года.

Рассчитывая текущую потребность в офисных помещениях в Москве, мы учитывали занятость населения, а также специализацию компаний,- рассуждает Никуличева.- К примеру, если брать банковский сектор, то почти 100% игроков этого рынка предпочитают офисы класса А, если же рассматривать частные образовательные учреждения - офисы класса С. Именно из-за столь ощутимого дефицита предложения арендные ставки на офисную недвижимость в Москве остаются одними из самых высоких в Европе, а уровень свободных офисных площадей в существующих зданиях крайне низок (менее 1% для класса А), добавляет Лада Белайчук.

Именно тогда ожидается ввод рекордного объема офисных площадей. При условии, что девелоперы уложатся в изначально заявленные сроки, общий объем рынка высококачественных помещений к концу 2010 года может составить около 15 млн кв.

Насыщение же рынка произойдет только в 2010 году, гарантируют эксперты.



Главная --> Публикации