Главная --> Публикации --> Таунхаусы дорожают Подмосковный тупик Общая собственность: коллективизм по-юридически Нерль станет крупнейшим гостиничным оператором Каучуковая элита и не только

Управляющие ПИФами, созданными в расчете на конкретную инвестиционную идею, говорят, что их клиентами, как правило, становятся те, кто уже купил паи традиционных ПИФов и теперь готов рискнуть частью своих денег в расчете на большую доходность. Это напоминает рулетку: поставив на красное, игрок делает еще одну или несколько ставок на конкретные номера. Одни на то, что в условиях укрепления вертикали власти будущее за госкомпаниями; другие на то, что полугосударственные монстры, которым все и так легко дается, наоборот, будут дорожать медленнее частных компаний, которые идут на биржу, чтобы привлечь деньги, и изо всех сил стараются понравиться инвесторам; третьи на то, что одна из отраслей экономики самая перспективная; четвертые на то, что фондовый индекс растет быстрее, чем дорожают паи большинства фондов, вопреки всем усилиям управляющих; кто-то, не обладая достаточными средствами, пытается при помощи ПИФов заработать на рынке недвижимости

Вкладывая деньги в ПИФы, большинство инвесторов в зависимости от склонности к риску выбирают между тремя основными типами фондов: акций, облигаций и смешанных. И хотя некоторые пайщики имеют собственное представление о том, на каких бумагах можно заработать больше, влиять на решения управляющего фондом они не могут. Но чтобы формировать портфель по своему вкусу, им не обязательно самим покупать акции на бирже. Ведь для многих инвестиционных идей уже созданы ПИФы. Этой статьей Ведомости начинают серию публикаций о таких идейных фондах.

Специализированные ПИФы от этого страдают больше других. Воплотить какую-либо идею в рамках ПИФа пока сложно, потому что эмитентов раз, два и обчелся, сетует управляющий директор УК Уралсиб Салават Халилов. Из-за этого два года назад провалилась затея Брокеркредитсервиса создать фонд с говорящим названием Газпром-Сбербанк.

Мы специально не обсуждаем, не лучше ли таким инвесторам самим выбрать бумаги и купить их, чем полагаться на управляющего фондом. Это все равно что отвечать на вопрос, что правильнее: вкладывать деньги в паи или самостоятельно играть на рынке. Ведь такая альтернатива есть и у пайщиков классических фондов. Плюсы и минусы обоих способов хорошо известны: с одной стороны, портфелем ПИФов управляет профессионал, за которым следит регулятор (Федеральная служба по финансовым рынкам, ФСФР), благодаря большому объему средств у него меньше издержки, наконец, не нужно тратить время и нервы. С другой в случае ошибки управляющего пайщик ничего не может сделать, а ФСФР ограничивает ПИФы в выборе бумаг (см. врезку).

Тем не менее в виде паевых фондов воплощено более десятка инвестиционных идей.

Председатель совета директоров УК Альфа-Капитал Бернард Сачер наряду с риском инвестирования в узкую область рынка отмечает другой недостаток идейных ПИФов: Торговые идеи явления краткосрочные, а в ПИФы следует инвестировать на длительный период.

Первыми появились ПИФы, вкладывающие в компании определенной отрасли экономики. Точнее, одной из четырех базовых нефтегазовой, энергетики, телекоммуникаций и металлургии.

Каждой отрасли свой фонд

В отличие от практически вечных фондов ТЭКа, ПИФы телекоммуникаций и электроэнергетики создавались в расчете на серьезные изменения в отрасли, в результате которых акции работающих в них компаний будут расти быстрее остальных. Это энергореформа, которая должна привлечь в отрасль многомиллиардные инвестиции, и приватизация Связьинвеста ожидается, что, перейдя в частные руки, входящие в него операторы станут работать более эффективно. Из этих двух идей эксперты ставят на электроэнергетику. Даже если реформа Связьинвеста наконец пройдет, я не думаю, что телекоммуникационные компании будут управлять более эффективно. В этом смысле у энергетических компаний потенциал гораздо больше. В этой отрасли можно существенно улучшить управление затратами, а переход на рыночное ценообразование выявит сильных лидеров, рассуждает управляющий фондом АльянсРосно Акции второго эшелона Михаил Акрамовский.

Самая малочисленная группа среди них это фонды акций нефтяной и газовой промышленности. Это неудивительно, ведь бумаги этой отрасли фактически формируют российский фондовый рынок, их вес в индексе РТС составляет примерно 52%. Акции Газпрома, Лукойла и Сургутнефтегаза присутствуют в портфеле практически всех фондов акций. УК Олма-Финанс в апреле даже переименовала свой ПИФ Олма фонд смешанных инвестиций в Олма Топливно-энергетический фонд, предупредив, что помимо бумаг нефтяного и газового сектора в его портфель будут входить акции энергетических компаний и компаний, которые обслуживают отрасль, например трубных заводов.

А вот пайщикам телекоммуникационных фондов пока везет меньше. Во время роста рынка акции компаний отрасли сильно отставали от рынка, а в ходе коррекции дешевели быстрее других. За полгода пайщики всех таких фондов потеряли 7-13% (см. таблицу). Весь сектор падал отсюда и результат, жалуется директор управления активами КИТ Финанс Владимир Цупров. Директор по развитию УК АВК Алексей Лестовкин поясняет, что стратегия управления АВК Фонд связи и телекоммуникаций не предполагает выход в деньги: 90% средств фонда вложены в акции, так что пайщики этого ПИФа берут на себя все риски отрасли.

Первопроходцем в январе 2003 г. стала УК КИТ Финанс с фондом КИТ Российская электроэнергетика. Стратегические инвесторы тогда активно скупали энергетические активы. В июне такие фонды сформировали УК Банка Москвы и Открытие; готовятся к этому Максвелл Эссет Менеджмент и Тройка Диалог. Пока эта стратегия оправдывается. За последние полгода КИТ Российская электроэнергетика показал впечатляющие результаты: по данным Национальной лиги управляющих (НЛУ) 31,7%. А паи фонда Энергия Капитал подорожали на 31,4%.

Эта проблема давно известна управляющим фондами, которые инвестируют в металлургические компании, акции которых подвержены резким скачкам вслед за ценами на их продукцию. В последнее время они стали гораздо осторожнее. В августе прошлого года УК Интерфин Капитал переименовала свой ПИФ Металлургия Капитал в Индустрия Капитал. К тому моменту цены на металлы выросли так значительно, что управляющие задумались о снижении рисков и решили разнообразить портфель фонда, рассказывает начальник отдела развития Интерфин Капитала Евгений Фазлеев. Новый фонд, по его словам, помимо металлургии специализируется на вложениях в нефтехимию, машиностроение, угольную и горнодобывающую отрасли. Так же поступила и КИТ Финанс: в портфеле созданного в сентябре прошлого года ПИФ КИТ Российская металлургия и машиностроение акции машиностроительных компаний нужны главным образом для того, чтобы компенсировать риски металлургической отрасли, поясняет Цупров. По данным НЛУ, за полгода паи фонда Индустрия Капитал подорожали на 11,6%, а фонда КИТ Российская металлургия и машиностроение на 9,3%. Новый виток консолидации в отрасли, вызванный слиянием крупнейших в мире компаний Mittal Steel и Arcelor, уже подогрел интерес инвесторов к российским металлургическим компаниям, тем более что они окрепли настолько, что одна из них, Северсталь, даже попыталась перебить предложение Mittal и самой объединиться с Arcelor, говорит Александр Морозов, главный экономист по России и странам СНГ из банка HSBC.

Осторожно: металлы

Исторически на российском фондовом рынке доминируют компании четырех перечисленных секторов. Но остальные становятся все более заметными. За последние полтора года около 20 компаний разместили акции на биржах. В результате появилось более 10 новых бумаг и еще несколько стали гораздо ликвиднее и, следовательно, интереснее инвесторам. На очереди еще больше, и скоро сформировать полноценный портфель можно будет не только из нефтянки или телекомов, но и из компаний других отраслей. Управляющие не зевают и готовятся создавать новые отраслевые фонды.

Деньги в банки

Банковские акции на российских биржах пока можно пересчитать по пальцам. Но в ближайшие два года их станет гораздо больше, и тогда на первый план выйдут макроэкономические факторы а они сулят банкам блестящие перспективы.

Например, банков. Экономический рост, огромное количество свободных денег, готовность россиян брать ипотечные кредиты под 14% и потребительские под 50%, обилие сделок по купле-продаже, в том числе иностранцам, все это приводит к тому, что российские банки дорожают как на дрожжах. В день, когда Внешторгбанк объявил о покупке 76% акций питерского Промышленно-строительного банка (ПСБ), акции ПСБ подорожали на 7% и еще долго росли. Инвесторы рассчитывали, что госбанк присоединит к себе ПСБ и либо выкупит их акции, либо обменяет на свои. Подобная история произошла с Уралсибом, когда он объединялся с дочерними банками. А котировки акций Росбанка за день подскочили на 9%, когда стало известно, что его акционером стал французский Societe Generale.

Пока единственный такой фонд это КИТ Российский финансовый сектор. КИТ Финанс, по словам Цупрова, рассчитывает на IPO Внешторгбанка и Ингосстраха, но и без их акций фонд неплохо работает. Сейчас в его портфеле акции Сбербанка (обыкновенные и привилегированные), ПСБ, Банка Москвы, Уралсиба и Росбанка. Конечно, когда эмитентов так мало, пайщики рискуют, что пай резко подешевеет, если с одним из этих банков что-то случится. Чтобы уменьшить риск, в портфеле фонда есть облигации банков, поясняет Цупров. За три месяца с момента создания фонда его паи подешевели на 13,5%. О создании такого фонда сейчас думает и УК Банка Москвы, говорит замдиректора департамента управления активами банка Кирилл Тремасов.

Укрепление рубля позитивно влияет на банковский сектор. Доходы населения растут, люди берут больше потребительских и ипотечных кредитов. В ближайшие 3-5 лет банковский сектор очень интересен для инвестиций, говорит главный экономист Deutsche UFG Ярослав Лисоволик. Эмитентов пока действительно очень мало, но их круг будет расширяться. Фактически все банки из первой десятки либо заявили, что проведут IPO, либо высказали заинтересованность в этом.

ПРАВИЛЬНЫЙ ПОРТФЕЛЬ

В следующий раз, 21 июля, мы расскажем о фондах госкомпаний, новых бумаг, появляющихся на рынке в результате первичных публичных размещений, и голубых фишек.



ФСФР установила следующие требования к структуре активов открытых фондов акций:
государственные ценные бумаги и корпоративные облигации могут составлять не более 40% стоимости активов фонда;
не менее 2/3 рабочих дней в течение квартала стоимость акций в портфеле должна составлять не менее 50% от стоимости активов;
стоимость ценных бумаг одного эмитента не должна превышать 15% активов;
стоимость бумаг, не имеющих признаваемой биржевой котировки, не должна превышать 10% (чтобы ценная бумага имела признаваемую котировку, в течение 10 торговых дней по ней должно пройти минимум 10 сделок на общую сумму не менее 500 000 руб.);
стоимость ценных бумаг, не включенных в котировальные списки, может составлять не более 50% стоимости активов.
Портфели интервальных фондовакций могут быть более разнообразны.
От них ФСФР требует, чтобы:
облигации составляли не более 40% стоимости активов;
не менее 2/3 рабочих дней в течение квартала стоимость акций в портфеле составляла не менее 50% от стоимости активов;
стоимость ценных бумаг одного эмитента не превышала 15% активов;
стоимость бумаг, не имеющих признаваемой биржевой котировки, не превышала 50% стоимости активов;
стоимость акций и облигаций, не включенных в котировальные списки, может составлять не более 80% стоимости активов.

О начале реконструкции саратовского железнодорожного вокзала областное правительство и руководство РЖД договорились 11 июля, подписав соглашение о сотрудничестве, сообщили Ведомостям в пресс-службе Приволжской железной дороги (ПЖД). На совместном с облправительством совещании президент РЖД Владимир Якунин заявил, что на модернизацию вокзального комплекса может уйти более 3 млрд руб. По его словам, Российские железные дороги готовы участвовать в реконструкции совместно с саратовскими властями на паритетных началах. В комплекс войдут одновременно два терминала: автомобильный (автовокзал междугородного сообщения) и железнодорожный таким образом авторы проекта хотят сэкономить на строительстве и увеличить пропускную способность вокзала, уточнили в ПЖД.


ОАО РЖД решило увеличить пропускную способность железнодорожного вокзала в Саратове. ОАО и правительство области договорились построить вокзальный комплекс за 3 млрд руб., объединив железнодорожные и автобусные перевозки. Эксперты говорят, что сторонам нужно заранее договориться о праве собственности на этот объект, чтобы не возникло проблем с финансированием строительства, как это было в Самаре.

На следующей неделе будет создана рабочая группа, которая займется организацией проектирования будущего комплекса. Как пояснил Ведомостям первый заместитель председателя саратовского облправительства Андрей Новицкий, в эту группу войдут представители РЖД, губернских и городских властей. В ближайшие месяцы, по словам Новицкого, рабочая группа объявит тендер на разработку технического задания проекта реконструкции. Затем комиссии предстоит выбор эскизного проекта и его технико-экономического обоснования. Частные инвесторы, которые должны выделить до 60% всех инвестиций, уже звонят в обладминистрацию, говорит Новицкий. Назвать их Новицкий отказался. Остальные 40% поровну выделят саратовские власти и РЖД.

РЖД отвечает за инфраструктуру вокзала и обязательно сделает туда вложение, также отвечает за технологическое здание, заявил Якунин на совместном совещании. Что касается сферы обслуживания, системы коммуникаций, обеспечения транспортом это задачи внешних инвесторов или городской власти.

Менеджер одной из строительных компаний, сотрудничающих с РЖД, на условиях анонимности рассказал, что средств на строительство саратовского должно хватить, если они будут выделяться своевременно. Вложения инвесторов могут окупиться в течение 10 лет, замечает эксперт, так как Саратов крупный и развивающийся город. Он считает, что вокзал вместимостью 9000 человек в сутки вполне достаточный для Саратова.

Вокзальный комплекс будет иметь расширенную коммерческую составляющую. Как объяснил Ведомостям председатель комитета по архитектуре саратовской мэрии Владимир Вичир, площадь нетехнологического назначения в новом вокзале может составлять до 70%. В комплекс войдут гостиница, подземная парковка, торговые площади и фуд-корты. Пропускную способность железнодорожного вокзала планируется увеличить с 3200 до 9000 пассажиров в сутки. Автовокзал, который также нуждается в реконструкции и расширении пропускной способности, расположен напротив железнодорожного вокзала и принадлежит муниципалитету. По словам Новицкого, строительство совмещенного вокзала позволит сэкономить средства (вместо двух отдельных зданий будет строиться один комплекс) и повысить комфортность поездок. С Новицким согласен Сергей Федоров, начальник Ладожского вокзала Санкт-Петербурга, при котором также работает автотранспортный терминал. Федоров отмечает, что при согласованном расписании ж/д и автотранспорта обслуживание пассажиров будет происходить на порядок быстрее.

У железнодорожного ведомства уже есть не совсем удачный опыт строительства вокзала в Самаре, который возводился с 1996 по 2001 г. Предполагалось, что финансировать его строительство будут тогда еще не акционированное МПС, Куйбышевская железная дорога (КбшЖД) и областные власти. Центральный диспетчерский пункт строила Балтийская строительная компания, а строительство первой и второй очередей закрепили за компанией Волгатрансстрой. Общая стоимость проекта оценивалась в 2,5-2,7 млрд руб. Строительство растянулось на 5,5 года и несколько раз приостанавливалось из-за проблем с финансированием. Стороны не могли договориться о том, кому и в каких долях будет принадлежать вокзал. В итоге претендовавший на то, чтобы стать крупнейшим в Европе, самарский вокзальный комплекс остался недостроенным. Была сдана только первая очередь, которая обошлась в 1925,1 млн руб. Технологическая площадь вокзала составляет 12 000 кв. м. По сведениям КбшЖД, пассажиропоток самарского вокзала 27 000 человек в день. После сдачи первой очереди руководство КбшЖД заявило, что для обслуживания пассажиров этого достаточно, и предложило достраивать вокзал сторонним инвесторам, которых областные власти до сих пор так и не нашли.

А сотрудник РЖД, пожелавший остаться неназванным, сказал Ведомостям, что если в строительстве будут участвовать сторонние инвесторы, то участникам проекта будет сложно поделить площади инфраструктуры вокзала (гостиницу, торговый комплекс). Эти вопросы должны быть решены уже до начала строительства, говорит сотрудник РЖД.

УВД Ульяновской области возбудило уголовное дело по факту мошенничества в фирме Капитальное строительство около 500 ее дольщиков так и не получили квартиры, а строительство домов было заморожено. Кто и на каких условиях будет достраивать жилье, теперь предстоит решить созданной властями специальной комиссии.

ОАО Российские железные дороги занимается дальнемагистральными железнодорожными перевозками. По данным СПАРК-Интерфакс, в 2005 г. выручка от продажи составила 748,68 млрд руб., прибыль от продажи 64,42 млрд руб., чистая прибыль 9,75 млрд руб. 100% акций предприятия принадлежит правительству РФ. Ежесуточно саратовский железнодорожный вокзал обслуживает 9000 пассажиров при пропускной способности 3200 человек в день.

По словам Клюкина, с апреля в отношении Коваленко было возбуждено 53 уголовных дела, которые в июне были объединены в одно. Следствие выявило факты мошенничества при продаже квартир в трех домах, которые фирма начала строить еще в 2001-2002 гг., но так и не закончила. В отличие от многих регионов, где компании просто не могли достроить дома, в Ульяновске была еще и массовая перепродажа квартир. Некоторые из них перепродавались до пяти раз. Причем последние договоры подписывались уже после того, как было возбуждено уголовное дело, рассказал Коваленко и добавил, что потерпевшими по делу будут проходить около 500 человек. Сообщить, сколько денег Капстрой собрал с дольщиков, он отказался до окончания следствия.

6 июля правительство Ульяновской области создало комиссию по разрешению ситуации с обманутыми дольщиками компании Капитальное строительство. Комиссию возглавил министр строительства Ульяновской области Валерий Малиновский. С проблемой обманутых дольщиков, которая возникла в Москве и нескольких других регионах еще в 2004-2005 гг., Ульяновск столкнулся только сейчас. В апреле 2006 г. было возбуждено дело по факту мошенничества в особо крупном размере в фирме Капитальное строительство. Как рассказал Ведомостям Вадим Клюкин, начальник отдела по расследованию организованной преступной деятельности в сфере экономики главного следственного управления УВД Ульяновской области, поводом послужили обращения нескольких дольщиков фирмы, обнаруживших, что их квартиры были перепроданы несколько раз. В июне директору фирмы Валерию Коваленко было предъявлено обвинение, после чего его поместили в СИЗО. Имущество компании было арестовано.

В Самаре, где от действий трех строительных компаний (Содействие, Виктор-С, Проспект-инвестстрой) пострадало около 2000 человек, в мае этого года все 24 объекта Содействия было решено передать новому генподрядчику. Им стала аффилированная с группой RBE Русская строительная компания. По словам пресс-секретаря RBE Романа Наумова, компания уже ведет строительство на трех объектах (два жилых дома и гаражный комплекс), на достройку всех объектов потребуется около 700 млн руб. Назвать конкретные суммы, которые компания вложит в строительство, Наумов затруднился. Но сообщил, что компенсировать вложенные средства компания будет либо за счет части нереализованных квартир в тех домах, которые находятся на начальной стадии строительства, либо за счет других строительных площадок, на которых компания работает. Дополнительно администрация области взяла на себя прокладку магистральных сетей, а администрация города прокладку квартальных сетей, благоустройство территории у жилых домов. Эти затраты составляют до 30% от стоимости строительства. Дольщики в среднем доплатят 1300 руб. за 1 кв. м.

Получить комментарии в фирме не удалось зарегистрированные на компанию телефоны оказались телефонами квартир. Связаться с адвокатом Коваленко не удалось, у него сменился телефонный номер. Каким образом Ульяновская область будет решать вопросы с дольщиками, власти пока не решили. Начальник отдела информационного обеспечения правительства Ульяновской области Владимир Лучников пояснил, что вновь созданная комиссия должна будет найти выход из финансового краха компании. Комиссия учтет опыт Самарской области, где были найдены инвестиции для завершения строительства домов. Скорее всего мы тоже будем искать инвестора, добавляет Лучников. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, отмечает, что, например, в Москве стоимость земли составляет до 90% от общей стоимости строительства, так что найти инвестора для достройки домов несложно. В регионах же приходится искать возможности компенсировать новым инвесторам их расходы, поясняет он.

ООО Капитальное строительство образовано в 2002 г., занимается строительством. По данным СПАРК-Интерфакс, уставный капитал составляет 8400 руб., владелец частное лицо, гражданин России. Выручка от продажи в 2004 г. составила 8,5 млн руб., чистый убыток 648 000 руб. Общая стоимость активов на конец 2004 г. около 222 млн руб.

Владимир Юрасов, адвокат московской коллегии адвокатов Князев и партнеры, отмечает, что компании потеряли возможность привлекать средства дольщиков до того момента, пока не получены все разрешительные документы, что поставило многие из них на грань банкротства. Он говорит, что в Москве тоже есть случаи перепродажи квартир. Решение вопроса в таких ситуациях сложно и очень индивидуально. Если директор фирмы найден и привлечен к ответственности, дольщик может попробовать взыскать деньги через суд. Но в целом разрешение этой ситуации во многом будет зависеть от действий властей, считает он.

Когда речь заходит о жилой недвижимости в центре города, традиционно подразумеваются квартиры и комнаты в районах дореволюционной застройки. Это жилые кварталы Центрального и Адмиралтейского районов, практически вся Петроградская сторона и старая часть Васильевского острова.


Цены на квартиры в центре Петербурга растут медленнее, чем в спальных районах города. Причина тому одна - здесь практически нет ликвидного жилья. Исключение составляют квартиры в немногочисленных престижных кварталах центра.

Качество жизни в центральных районах Петербурга остается относительно низким. Причинами этого считают загазованность воздуха, неоднородный социальный состав жильцов, отсутствие зеленых насаждений и развитой социальной инфраструктуры. Например, охраняемых паркингов и магазинов. Причем оставляют желать лучшего именно продовольственные магазины, которых в центре явно недостает. А те, что есть, не могут похвастаться разнообразием и качеством продуктов. Это либо скромные лавки со скудным ассортиментом товаров, либо элитные продовольственные бутики с деликатесами по соответствующим ценам.

Плюсы и минусы центра

Самое главное преимущество жилья в центре - это вид из окон, выходящих на набережные или основные магистрали города, и близость исторических и культурных достопримечательностей. К плюсам центральных районов можно отнести то, что большая часть лучших городских школ и вузов находится именно там. Чего, впрочем, нельзя сказать о детских садах и игровых площадках. Их там почти нет, и малышам негде гулять.

Качество жилищного фонда зачастую также неудовлетворительное. Квартиры в старых, не прошедших капитальный ремонт домах, как правило, имеют неудобные, кривые планировки, смешанные перекрытия, изношенные коммуникации. Во многих квартирах отсутствуют ванные комнаты. Нередко ванны в таких жилищах устанавливаются прямо на кухнях. Состояние лестниц, парадных, дворов, инженерной инфраструктуры часто самое плачевное.

Несмотря на фактическое отсутствие условий для нормальной жизни, сделок по приобретению жилья в центре совершается довольно много. Большую часть покупателей таких квартир составляют москвичи - выходцы из Петербурга. Это чиновники или бизнесмены, живущие в столице, но из ностальгических чувств приобретающие недвижимость в родном городе. Немало среди желающих купить квартиру в центре Петербурга и жителей Тюмени и Перми.

Замученные ностальгией

Элитные районы в депрессивных зонах

Квартиры в центре привлекают также любителей антиквариата. У последних спросом пользуются расселенные коммуналки в домах XIX века с каминами и лепниной, видом из окон на воду, театр или дворец.

По-настоящему элитных районов, сложившихся в центре, практически нет. Исключение составляет так называемый золотой треугольник, ограниченный набережными Невы, Фонтанки, Невским проспектом и Исаакиевской площадью. Золотой треугольник привлекает покупателей из-за близости Невского проспекта и плотного расположения архитектурных памятников.

Условно центр города можно разделить на парадный и непарадный. В первом случае речь идет о видовых квартирах или апартаментах на центральных магистралях или набережных. Эти объекты принадлежат к верхнему ценовому сегменту. Во втором - о квартирах во вторых-третьих дворах. Данные объекты практически неликвидны. Не будучи видовыми, подобные квартиры имеют все недостатки, присущие жилью в старых частях города.

Сложившаяся парадная зона на Петроградской стороне - Каменноостровский и Большой проспекты. Ценник в этих местах в 2-2,5 раза выше, чем на территории непарадного центра. Дорогие кварталы Васильевского острова находятся в непосредственной близости от Стрелки и набережных. Здесь жилье покупается из соображений престижа. А широкий выбор многокомнатных квартир позволяет подыскать апартаменты практически на любой вкус.

Район Таврического сада - исторически сложившаяся территория проживания советской элиты. С некоторой натяжкой элитным можно считать жилье на расположенных здесь Тверской и Таврической улицах. То же самое относится к квартирам на набережной Робеспьера, а также Кутузовской, Дворцовой и Английской набережных.

Плотность зданий и сооружений в центре города высока, и места для нового строительства здесь мало. Это связано с тем, что в свое время эти территории застраивались как центр имперской столицы, со всеми присущими ей особенностями. До революции здесь возводились в основном особняки, коммерческие, общественные и религиозные учреждениями. Жильцы в подавляющем большинстве просто арендовали площади в доходных домах: апартаменты, квартиры, комнаты, углы.

Но даже в этих элитных районах дома заселены точечно. Зачастую полностью заселены только два или три здания. Нередко оказывается, что все квартиры фасадной части дома выкуплены исключительно состоятельными людьми. Классический тому пример - Фурштатская улица.

В центре сегодня реализуется лишь несколько проектов новой многофункциональной (в том числе и жилой) застройки. Первый из них - Парадный квартал. Это территория, ограниченная Виленским переулком, улицами Радищева, Кирочной и Парадной. Другой подобный проект - Набережная Европы в Петроградском районе между набережной Малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и будущим продолжением улицы Талалихина.

Накануне революции лишь 4% горожан (в основном высшие государственные чиновники) имели недвижимую собственность в Петербурге. После октябрьского переворота частных собственников квартир в городе не стало вообще, а бывшие доходные дома были уплотнены до предела. Основная проблема современного центра города - и это касается не только рынка жилья, но и рынка коммерческой недвижимости - в том, что Петербург больше столицей не является. Поэтому территории, предназначенные под представительские функции, не развиваются.

Перспективы развития

Новое строительство в центре города ведется точечно и всегда позиционируется как элитное жилье или бизнес-класс. Впрочем, не всегда заявленное соответствует действительности. Дефицит свободных земель заставляет очень плотно застраивать имеющиеся участки. В результате - теснота и отсутствие изолированной охраняемой территории, являющейся неотъемлемой частью вновь возводимого элитного жилья.

Перспективы дальнейшего ценового роста прежде всего связывают с пресловутым переездом федеральных ведомств и штаб-квартир крупных компаний. Но пока развитие рынка жилья происходит благодаря реализации в городе масштабных архитектурных проектов. Например, строительству второй сцены Мариинского театра и реконструкции Новой Голландии. Такие проекты быстро повышают интерес к жилью в окружающих кварталах. Цены вокруг Новой Голландии уже сейчас начинают расти, несмотря на то, что район остается депрессивным. Похожий интерес на рынке в свое время вызвали объекты, расположенные на 6 и 7-й линиях Васильевского острова, когда было решено превратить их в пешеходную зону с соответствующим благоустройством. В течение года цены там выросли на 15 процентов.

Ценник на ликвидное, парадное жилье в центре будет только расти, а неликвид - дешеветь, - считает начальник информационно-аналитического отдела ГК Бюллетень Недвижимости Сергей Бобашев. - Темпы роста цен на квартиры в непарадном центре будут существенно ниже до тех пор, пока он не будет полностью перестроен или не изменится его функция. Ликвидное жилье в центре города быстро находит покупателя, стоит дорого, и цены на него растут очень быстро. Но таких объектов предлагается мало.



Главная --> Публикации