Главная --> Публикации --> Генеральный директор главмосстроя николай ашлапов: смена власти в компании прошла мирным путем Лужков поменяет "ракушки" на стоянки Отельер может помочь в реконструкции центра города В столице этой ценой является политическая стабильность Приватизация жилья пойдет в москве по регламенту

Ситуация на рынке офисных площадей стабильная и предсказуемая, отмечают опрошенные Ведомостями участники рынка. Качественных офисных площадей в Ростове по-прежнему мало: помещений класса А на рынке нет, а общий объем офисов классов В и С оценивается на уровне 350 000 кв. м, констатирует руководитель проектной группы отдела консультационных услуг CW/SR Сергей Мирский. По его словам, все существующее предложение условно можно разделить на три группы: реконструированные и переоборудованные жилые помещения площадью 30-60 кв. м; здания площадью 1000-10 000 кв. м, построенные или купленные компаниями для собственных потребностей; здания бывших НИИ, гостиниц и заводов площадью 2500-25 000 кв. м.

Ростов-на-Дону Новые бизнес-центры пополнят офисный рынок Ростова не ранее будущей весны. Сейчас предложение качественных офисных помещений ограничено. Повышение арендных ставок риэлторы ожидают не раньше следующего года, последние полтора года они остаются практически неизменными.

Последние полтора года ставки аренды в существующих административных зданиях практически не менялись, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости фирмы Нирлан Олег Воробьев. В новых центрах аренда офисов обходится дороже, так как качество помещений выше, но в целом не оказывает сильного влияния на средние ставки по городу, считает он.

Пока на рынке не появилось ничего нового, соглашается специалист по коммерческой недвижимости АН Квартал Дмитрий Саркисьян. По его данным, в октябре-ноябре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию бизнес-центра Купеческий двор на ул. Серафимовича (застройщик СК Плеяда), остальные строящиеся объекты будут сданы не ранее весны 2007 г. К концу этого года офисные площади будут вводиться только на бумаге, в лучшем случае помещения войдут в эксплуатацию через год, согласен специалист отдела коммерческой недвижимости компании Терра Игорь Барков. Он говорит, что офисы сдаются без внутренней отделки, а ремонт требует времени и денег, поэтому арендаторы станут их заселять не раньше лета 2007 г..

Арендные ставки в строящихся бизнес-центрах класса В и В+ будут выше. Офисы в Купеческом дворе и Clover house на ул. Текучева (собственник московская РГС Недвижимость), а также в бизнес-центре на пр-те Буденновском, 62 (собственник ростовская компания Гедон), выставляются по цене $35-50 за 1 кв. м. Риэлторы скептически оценивают их перспективы быть арендованными по таким расценкам.

В дефиците маленькие офисы площадью 10-20 кв. м, говорит специалист по деловой аренде АН Риэлти-центр Алексей Руденко. Востребованы площади 50-150 кв. м под представительства компаний и дополнительные отделения банков, добавляет гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. В центре города подобные помещения, находящиеся около магистралей и пешеходных зон, сдаются по 1000-1300 руб. за 1 кв. м. В среднем арендная ставка на офисы в новых зданиях недалеко от центра доходит до 1000 руб. за 1 кв. м, в бывших НИИ 650-700 руб. за 1 кв. м, добавляет Саркисьян. Чуть ниже ставки в спальных районах (Северный и Западный жилые массивы, Сельмаш) 500-600 руб. за 1 кв. м, говорит Руденко. На окраинах можно найти офисы по 300-400 руб. за 1 кв. м, отмечает Воробьев.

Спросом у покупателей пользуются отдельно стоящие здания, особняки, пристроенные помещения площадью от 150 до 1500 кв. м цена на них колеблется от 68 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Сосницкий. По его словам, недавно на пр-те Буденновском был выставлен на продажу офис площадью 200 кв. м по цене 270 000 руб. за 1 кв. м, собственник не согласился на предложение покупателя заплатить по 190 000 руб. за 1 кв. м. По мнению Баркова, компании, особенно крупные, стремятся разместить свои представительства в отдельном здании, но предложений мало и, если объект интересен, покупатель готов за него платить.

По нашим оценкам, $35 за 1 кв. м это максимальная ставка для ростовского рынка, отмечает Сосницкий. Непонятно, на что они [собственники] рассчитывают, удивляется Саркисьян. Ориентироваться на московские и иностранные компании, которые приходят в регион, по его мнению, вряд ли стоит: такие компании предпочитают пока присматриваться к региональным рынкам и готовы раскошелиться только на торговые площади в знаковых для Ростова местах.

Востребованы помещения 200-500 кв. м в современных зданиях и строящихся офисных центрах, говорит Сосницкий. Покупатели ориентируются на стоимость около 40 000 руб. за 1 кв. м, но цены продаж выше и зависят от объема покупаемых площадей и их расположения, рассказывает он. По данным Воробьева, в бизнес-центре Белый слон на ул. Текучева (застройщик Строительный концерн Единство) цена офисов на первом этаже выше 100 000 руб. за 1 кв. м, на верхних этажах 45 000-48 000 руб. за 1 кв. м. По словам начальника отдела продаж группы компаний Гарантия Елены Тороповой, в бизнес-центре Ростовский, строящемся на ул. Греческого города Волос, при покупке офисов до
150 кв. м стоимость 1 кв. м составляет 48 000 руб., свыше 150 кв. м 46 000 руб. Ввод в эксплуатацию этого БЦ намечен на II квартал 2007 г., но в нем уже осталось менее 20% свободных площадей, уверяет она. В бизнес-центрах Трудовые резервы на ул. Каяни и Гвардейский в пер. Доломановский, где ГК Гарантия является соинвестором, продажи сейчас приостановлены. Проект Трудовых резервов решили усовершенствовать он был заявлен как бизнес-центр класса В+, но теперь девелопер решил повысить классность, объясняет Торопова. Гвардейский активно строится, одновременно ведутся переговоры с московским покупателем о приобретении здания полностью, добавляет она.

В то же время риэлторы признают, что требования арендаторов к качеству офисных площадей растут. Основные параметры наличие не только собственных, но и гостевых парковок, качественное кондиционирование, охрана, несколько телефонных линий, доступ в Интернет, перечисляет Сосницкий.


Самара Большинство крупных проектов бизнес-центров, которые планировалось ввести на рынок в этом году, еще не закончены. Рынок, находясь в ожидании масштабного пополнения, сохраняет баланс спроса и предложения. Стоимость продажи 1 кв. м офисных площадей в Самаре с начала года выросла в среднем на 10-15%, арендные ставки практически не увеличились.

По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), в ближайшие два года в Ростове появится около 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса. По данным АН Нирлан, в общем объеме строительства офисные помещения занимают 5-7%.

Строительство второй очереди комплекса Витязь, площадь которой составила около 4000 кв. м, было закончено в августе этого года. Бизнес-центр будет состоять из двух девятиэтажных, уже построенных корпусов и одного десятиэтажного, который только начат. В процессе строительства находится и шестиэтажный паркинг на 800 мест. Планируется, что все работы будут завершены в 2007 г., рассказал Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис, девелопера Витязя.

Самарский рынок офисной недвижимости застыл в ожидании массового вброса новых площадей. Практически все заявленные в конце 2005 начале 2006 г. крупные проекты еще не сданы, говорит Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости инвестиционной компании Дом. В эксплуатацию поступила только часть офисного комплекса компании БЭЛ Девелопмент и вторая очередь Витязя.

Как заметил Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании Информатика, только эти два центра были введены в эксплуатацию из всех заявленных к осуществлению в 2006 г. масштабных проектов. Тем не менее, по его информации, примерно 70% площадей во всех строящихся объектах уже проданы. К концу года оставшиеся 30% помещений будут сдавать в аренду, говорит он. Скорее всего, это будут верхние этажи и офисы с неудачной планировкой.

В июле 2006 г. началась сдача в аренду части площадей бизнес-центра, который в центре Самары возводит компания БЭЛ Девелопмент. Ожидается, что полностью этот офисный комплекс, располагающийся на ул. Молодогвардейской, рядом со зданием областного правительства, будет сдан в I квартале 2007 г. Общая площадь центра составит около 15 000 кв. м, высота 12 этажей, в здании предусмотрен двухуровневый подземный паркинг. Сумма инвестиций, по информации компании, составляет $16 млн.

По информации департамента оценки компании Спектр недвижимости, сейчас стоимость 1 кв. м качественных офисов в центральных районах Самарском, Ленинском и части Октябрьского составляет от $1500 до $200 Это офисы с удобным месторасположением, парковкой, качественной отделкой, выделенными телефонными и линиями, уточняет Винтаев. В центре Самары 1 кв. м офисных площадей может стоить $2000 и выше, набавляет цену директор риэлторско-инвестиционной компании Камертон Ирина Семенюк. Вне центра города (например, в Промышленном и Советском районах) 1 кв. м обходится покупателю от $1000 до $1500, все зависит от качества помещения, говорит Винтаев.

Эксперты отмечают, что за счет появления новых бизнес-центров, сданных в 2005-2006 гг., того дефицита, который наблюдался в прошлые годы, на рынке уже нет. Под офисы в Самаре сдаются и первые этажи жилых домов, и перепрофилированные под офисы помещения в административных зданиях, добавляет руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергей Винтаев. На рынке сохраняется равновесие спроса и предложения. Нет ажиотажа, который бы сильно влиял на рост цен. По его данным, стоимость продажи офисных площадей с начала 2006 г. выросла в среднем на 10-15%. Предложений на рынке хватает, они удовлетворяют существующий спрос, поясняет Винтаев.

Арендные ставки в среднем по городу в 2006 г. практически не выросли. Они достигли своего потолка в 2005 г., если и будут расти, то не ранее конца этого года, говорит Рязанов. Но эксперты отмечают дифференциацию ставок аренды. Сейчас офисы в центральных районах, по данным Винтаева, сдаются по 800-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в более отдаленных по 500-600 руб. за 1 кв. в месяц. Семенюк отмечает, что в дефицитных пока на рынке качественных офисах арендные ставки с начала года выросли на 10%.

Участники рынка отмечают, что рост цен в оставшиеся месяцы 2006 г. будет зависеть от того, сколько новых площадей все-таки попадут на рынок. По прогнозу Винтаева, до конца года цены могут увеличиться еще на 10-15%.

Наиболее востребованы в первом полугодии были помещения от 80 до 150 кв. м. Сейчас идет бум развития малого бизнеса, и площади такого метража нужны, к примеру, небольшим юридическим фирмам, риэлторским, кадровым агентствам, говорит Сорокина. Рязанов добавляет, что в большом дефиците сегодня помещения совсем маленького метража около 30 кв. м. Они нужны начинающим мелким компаниям, которые не могут себе позволить много платить за аренду, пояснил он.

Риэлторы говорят, что в Самаре по-прежнему предпочитают продавать, а не сдавать помещения в аренду: это позволяет инвесторам быстрее окупить вложения. По словам Игоря Жукова, генерального директора компании БЭЛ Девелопмент, в их бизнес-центре практически все офисные помещения, напротив, будет сдаваться в аренду. Рязанов объясняет это тем, что крупная национальная компания, имеющая достаточно ресурсов, может так поступать, но местные игроки не могут себе позволить, чтобы их объекты долго окупались.



По данным аналитического центра инвестиционной компании Дом, в 2006 г. в эксплуатацию должно быть введено 150 000 кв. м офисных помещений. В их числе деловой центр Активный капитал (общая площадь 5500 кв. м), следующие очереди Витязя (почти 64 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), комплекс Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м) и Вертикаль (8500 кв. м). В 2005 г. на рынок вышло 100 000 кв. м в новых офисных центрах.

Название движения отражает суть требований собственников квартир к властям, которые распродают старые жилые здания застройщикам, редко интересуясь мнением самих домовладельцев. В Москве земля под жилыми домами принадлежит городу, а не собственникам квартир. Для жителей оформить право собственности на землю под многоквартирным домом практически невозможно. В результате право собственности на квартиру становится филькиной грамотой, уверены члены новой организации.

В четверг в столице заявила о себе новая общественная организация с эмоциональным названием Оставьте нас в покое!, которая вполне может вырасти в мощное протестное движение москвичей. Причем, движение уникальное. Пожалуй, впервые с изгибами жилищно-строительной политики городских властей готовы бороться люди, относящие себя не к низам, а скорее к верхам среднего класса: успешные, со связями, со средствами, позволяющими нанять хороших адвокатов. Люди, которые в один прекрасный момент узнали, что их дома, расположенные, как правило, в самых престижных районах столицы, пойдут под снос, как аварийные. Зачинщики движения живут в доме № 3 по Хилкову переулку - в районе Остоженки. На учредительный съезд во дворе собралось около 30 человек, представляющих более десятка горячих адресов.

История покушения на кирпичный четырехэтажный дом в Хилковом переулке и типична для Москвы, и по-своему уникальна. Типична потому, что ухоженный дом с железобетонными перекрытиями чиновники упорно называют аварийным. В начале 2005 года по данным БТИ степень износа здания составляла 46%, в конце года в официальных бумагах замелькала цифра 59%. Еще процент - и можно выселять жителей в Южное Бутово, например, - закон это позволяет.

Тайны Хилкова переулка

Но землю, на которой стоит здание, придомовую территорию и примыкающий пустырь (в сумме около гектара) город, как собственник земельного участка, решил отдать ООО Столичное подворье для строительства на этом месте элитного жилого комплекса. В мае правительство выпустило об этом распоряжение. Повод для щедрого подарка - долг 300 тыс. долларов со стороны правительства, который Столичное подворье унаследовало от другой организации. Той власти обещали дать землю для строительства протестантского молельного дома, протестанты израсходовали на городские нужды 300 тыс., но землю так и не получили: активные жители дважды сгоняли их с предоставляемых городом участков. Теперь наследникам - Столичному подворью - пообещали Хилков переулок. Город-должник согласен оставить в собственности застройщика все будущие площади.

Что же случилось с домом за столь короткий срок? Сделано несколько евроремонтов в квартирах; на средства жителей (собрали 60 тыс. долларов) укреплен фундамент - народ здесь преимущественно обеспеченный. В начале 2006 года еще раз скинулись на ту же сумму и довели до идеального состояния фасады.

- Это распоряжение - крайне неграмотный документ, - поделился с Известиями партнер адвокатской фирмы Барщевский и Партнеры, готовой отстаивать в суде интересы собственников, Владимир Букарев. - В нем нет главного: обоснования цели изъятия объекта. Не уверен, что власти станут акцентировать внимание на аварийности.

Дом, каждая квартира в котором стоит сегодня от 600 тыс. до полутора миллиона долларов, продают за 300 тысяч. В этом хилковский эксклюзив. Мы готовы скинуться, собрать 300 тыс. и отдать долг города Подворью. Лишь бы от нас отстали, - говорят жители.

Будем работать по интернету

Кстати, неплохая версия: неспроста мэрия уже в третий раз издает распоряжения в память о 300-тысячном долге - и все неудобоваримые. Два предыдущих сама же и отменила, третье может постигнуть та же судьба. Но это уже забота Столичного подворья.

На учредительный съезд во дворе собралось около 30 человек, представляющих более десятка адресов. Остоженка, 20 - памятник архитектуры, гибнущий из-за строительства по соседству; Сеченовский переулок, 5; Садовническая набережная, 9; Долгоруковская, 5 - самое многоквартирное здание в центре; и др.

Все случившееся впечатлило хилковцев, многие из которых недавно купили квартиры в этом доме. Привыкнув к высокому социальному и имущественному статусу, они не предполагали, что с ними могут поступить как с бессловесными обитателями коммуналок в центре, которых силами властей и риэлторов в течение последних 10 лет выселяли на окраины. Потому и решили взбунтовать таких же, как они, - собственников квартир в старых домах.

Например, в поселке Бутово, чей представитель тоже пришел на собрание.

- Поодиночке проблему не решить, - считает юрист движения Оставьте нас в покое Давид Козлов. - Мы готовы бороться против незаконного переселения, точечной застройки - всего, что нарушает право человека на комфортную среду обитания не только в центре, но и в других дорогих районах.

- А мы и не собираемся существовать вечно, - возражает Давид Козлов. - Как только власти Москвы устранят законодательные лазейки, ущемляющие права граждан, мы с радостью расформируемся. У нас ни членства, ни начальства, ни канцелярии. Будем работать по интернету. А если кто-то из наших товарищей знает, как регистрировать юрлицо, что ж, получим официальный статус. Это еще может пригодиться.

- Бутово воодушевило людей, - полагает председатель Комитета защиты москвичей (яблочной организации, которая уже три года занимается той же проблематикой) Алексей Навальный, - им кажется, что если погромче пошуметь, выступить перед телекамерами, то власти отступят. Однако наш опыт показывает, что защита прав граждан в строительных конфликтах - это скучная, рутинная работа. На волне энтузиазма то и дело возникают похожие организации, но быстро вянут, как только инициаторы решат свои проблемы. Но в любом случае мы готовы помогать и сотрудничать.

Судя по настрою собравшихся вчера в Хилковом переулке, работа предстоит большая - количество градостроительных скандалов в Москве растет в геометрической прогрессии. Только по информации Комитета защиты москвичей, в Москве сейчас около 500 инициативных групп, которые активно работают. Каждая из них в среднем собирает от 500 до 1000 подписей горожан.

- Мы работаем с разными организациями, - сказал Известиям глава стройкомплекса правительства Москвы Владимир Ресин. - Если это движение получит официальный статус, поработаем и с ним.

Цитата: На волне энтузиазма то и дело возникают похожие организации, но быстро вянут, как только инициаторы решат свои проблемы
За последний год цена квадратного метра в таунхаусах выросла на 67%. Таковы данные исследования аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. Хотя этот вид жилья и существует на российском рынке около 10 лет, но до сих пор остается для наших соотечественников диковинкой.

- Вот и считайте, - говорит Алексей Навальный, - это почти полмиллиона человек. Не считая сочувствующих: друзей, родственников, соседей. Причем действия инициативных групп москвичей становятся все радикальнее. Если раньше они писали запросы и открытые письма, то теперь люди все чаще выходят на улицы, организуют митинги, перекрывают дороги. Мы понимаем, что горконфликты прекратить невозможно - это объективная часть строительной жизни большого города. Но чуть ли не в половине случаев их можно избежать, если спокойно и правдиво рассказать людям, что и зачем здесь будут строить.

С обывательской точки зрения таунхаусы - скорее загородное жилье: эти малоэтажные (2-3 этажа) дома, при которых есть небольшой земельный надел (2-3 сотки), больше похожи на коттеджи, пусть и объединенные друг с другом.

Более или менее заметное развитие этот сегмент рынка получил лишь в последние годы, однако и по сей день таунхаусы продолжают оставаться одним из самых неоднозначных типов жилья. Серьезное же подорожание таунхаусов может резко сократить спрос на них.

Например, средняя стоимость квадратного метра в таунхаусах Подмосковья выросла за последний год на 67% - с 1256 до 2099 долларов, тогда как на коттеджном рынке рост составил только 28,1%, а квартиры подорожали примерно на 80%. Получается, что по темпам роста цен таунхаусы ближе к городскому жилью, - уточняет руководитель центра ирн.RU Олег Репченко.

Однако согласно исследованию по основным рыночным показателям они ближе не к коттеджам, а к городским квартирам.

Одной из причин такой тенденции, по словам аналитика, является то, что небольшие наделы земли не воспринимаются потребителем как собственные участки. На Западе они обычно больше за счет общественной зоны, - говорит замдиректора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов. - У нас пока все наоборот.

Кроме того, аналитики отмечают, что если год назад в Московском регионе предлагалось к продаже 57 поселков и микрорайонов с таунхаусами, то сегодня представлено только 46 объектов. Предложения в этом сегменте сократились в среднем на 20%. Такая тенденция в последний год характерна для квартирного рынка, где предложение уменьшилось на 30-40%, - подчеркивает Репченко.

Однако главная причина роста стоимости таунхаусов, по мнению аналитиков рынка, заключается в том, что до последнего времени цены на этот вид жилья были весьма невысоки. Даже сегодня жилье этого формата еще можно приобрести за 150-200 тысяч долларов, что сравнимо со стоимостью небольших квартир на окраине Москвы, - говорит Мария Литинецкая.

По мнению руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood Марии Литинецкой, основная концентрация поселков таунхаусов сосредоточена в радиусе 10-15 км от МКАД, что дает потребителю возможность приравнивать их к городскому жилью.



Главная --> Публикации