Главная --> Публикации --> Заботы инвесторов готовы взять на себя чиновники Недвижимость пушкинского района: от жилой до офисной Строительный рынок зачистят от мелких застройщиков Обзор рынка коммерческой недвижимости. i квартал 2006 Инвесторы не спешат вкладывать средства в российские курорты

Начнем, конечно, с экономики. Динамика 88 региональных валовых продуктов пока, видимо, неизвестна. Поэтому придется оперировать промышленным производством.

Представленные Росстатом первые данные о развитии регионов России в 2005 году, которые печатает сегодня Российская газета, позволяют несколько по-иному взглянуть на степень экономического и социального благополучия страны.

Это отнюдь не сырьевые регионы. Добыча полезных ископаемых в целом по России выросла всего на 1,3 процента. Лишь в Ханты-Мансийском автономном округе этот показатель достиг 4 процентов.

В целом по стране его рост за прошлый год составил скромные 4 процента. Однако при этом в целом ряде субъектов Федерации цифры куда более впечатляющие: Дагестан - 35,5 процента, Московская область - 29,6 процента, Москва - 22,4 процента, Приморский край - 22,3 процента.

Поэтому в ближайшие годы потребуется из экспортной выручки инвестировать дополнительные средства в геологоразведку и техническое переоснащение.

Зато в Ямало-Ненецком автономном округе (газ, нефть), Башкортостане (нефть), Якутии (алмазы, золото) зафиксировано абсолютное падение. Что это значит? Можно предположить, что наши сырьевики практически достигли пределов своих производственных мощностей.

Не теряем ли мы драгоценное время для обеспечения реальной диверсификации экономики, убаюканные сиюминутным нефтегазовым благополучием? К сожалению, Росстат пока не опубликовал информацию о динамике производства наиболее ходовых продовольственных и непродовольственных товаров. Поэтому пока нельзя сказать: происходит ли импортозамещение или все-таки, скорее всего, отечественный производитель в силу разных причин (укрепление рубля, нехватка инвестиций и прочего) постепенно теряет позиции на нашем потребительском рынке. Ответ на этот вопрос крайне важен для качественной оценки экономических и социальных перспектив России.

Параллельно наша экономика должна совершить маневр в сторону более интенсивного развития обрабатывающих производств. Но и тут цифры пока нас устроить не могут. Средний показатель роста по стране 5,7 процента. При этом абсолютное снижение объемов отмечено в 21 регионе. А в лидерах все тот же Дагестан (70,2 процента), Ханты-Мансийский автономный округ (44,3 процента), Московская область (31,4 процента), Приморский край - 29 процентов и Москва - 23,5 процента. А вот обладающий огромным потенциалом Санкт-Петербург показал только 3,9 процента роста.

Вроде бы неплохо. Но для успешной реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье темпы роста должны быть, по крайней мере, в 2-3 раза больше и не только в целом по России, но и в каждом из регионов. А пока: в 26 субъектах Федерации в прошлом году было отмечено падение объемов вводимого жилья. На этом грустном фоне впечатляющи показатели Магаданской области (рост более чем в два раза), Ульяновской области (плюс 83 процента), Амурской области и Еврейской автономной области (более чем 50 процентов роста), Саратовской области (плюс 40 процентов), Пермского края (плюс 38,7 процента). Но, повторюсь, общая ситуация с жилищным строительством тревожная.

Одним из важнейших индикаторов социального благополучия являются объемы и темпы жилищного строительства. В среднем по стране в прошлом году было введено на 6,3 процента больше, чем в 2004 году.

Продолжают оставаться, не побоюсь этого слова, драматическими и региональные различия в заработной плате, которая составляет основу доходов населения. При среднемесячном показателе за прошлый год 8550,2 рубля в Ямало-Ненецком автономном округе работник получил 27 407,1 рубля, в Москве 13 735,7 рубля, а в Брянской области - 5236,8 рубля, Ивановской области - 5368,7 рубля, Алтайском крае - 4960,0 рубля, в Дагестане - 3789,4 рубля. Разница между максимумом и минимумом - более 7 раз! Такой разрыв трудно оправдать тем, что на Ямале добывается газ, а в Дагестане нет экспортных полезных ископаемых. Точки экономического роста, а значит и источники достойной зарплаты должны быть везде. В противном случае появляются очаги массовой бедности, люди начинают заниматься запрещенными видами деятельности. Например, браконьерством каспийских осетровых рыб.

Реальные (т.е. очищенные от инфляционной убыли) денежные доходы населения возросли в прошлом году на 8,9 процента. Неплохой рост. Но в какой степени он охватил беднейшие слои населения? В 2004 году разрыв в доходах между 10 процентами наиболее обеспеченного и 10 процентами наименее обеспеченного населения достиг 15 раз. Произошел ли в 2005 году перелом в этой социально взрывоопасной тенденции? Подождем оценок Росстата. Но из того, что сегодня опубликовано, следует, что в 10 регионах реальные доходы снизились - в Ненецком автономном округе, в Калмыкии, Ямало-Ненецком АО, в Хакасии, Таймырском (Долгано-Ненецком) и Эвенкийском автономных округах, в Якутии, а также на Камчатке, в Корякском и Чукотском автономном округах. Хотя это малонаселенные территории, но и там живут наши сограждане, достойные благополучной жизни.

Где самая высокая рождаемость?

И последнее. В 2005 году продолжалось снижение численности населения России. На каждую тысячу из нас родилось 10,2 и умерло 16,1 человека. Итого убыль - 5,9 человека. Всего набралось только 15 регионов с естественным (т.е. без учета въезда мигрантов) приростом населения. Как видно даже из этих немногочисленных данных демографические проблемы России настолько остры, что от умения их решения во многом зависит экономическое и даже геополитическое будущее страны.

Где самая высокая смертность?

- В Чеченской Республике: 24,9 младенца на 1000 человек населения.

Где самая большая зарплата?

- В Псковской области: 24,5 умерших на 1000 человек населения.

Где цены быстро растут?

- В Ямало-Ненецком автономном округе: 27407,1 рубля.

Основная масса российских дачников живет на своей земле на птичьих правах. В собственность, по различным оценкам, сегодня оформлено не более 50--60% земельных участков и построек. В основном это коттеджи и земельные участки, купленные за последнее десятилетие. Прочие же дачные домики и участки в шесть соток принадлежат дачным или садовым кооперативам. Ни продать, ни передать в наследство, ни использовать в качестве залога такую недвижимость нельзя. Сегодня регистрация участка или домика в собственность занимает от месяца до полугода, учитывая, что необходимо собрать около десятка справок на землю и более 30 -- на строение. Стоит это, включая межевание, от нескольких сотен долларов до пары тысяч.

- В Эвенкийском АО: 138,9 процента к 2004 году.
Российские азартные игроки в скором времени могут получить шанс не проиграть зарплату по дороге домой, а дачники -- оформить загородную недвижимость в собственность малой кровью. Законопроекты о дачной амнистии и введении ограничений для игорного бизнеса Госдума приняла в пятницу без особого шума, хотя ранее обсуждение этих документов вызвало бурные дискуссии во властных структурах.

Однако граждане, получившие долгожданное свидетельство о собственности на дачный домик, вскоре могут оказаться перед другой проблемой. Налог на недвижимость, проект которого находится в разработке, предполагает, что вся земля и строения на ней будут оцениваться для целей налогообложения по рыночной стоимости этого имущества. Сколько это составит в денежном выражении, каждый потенциальный собственник дачи пока может только догадываться.

Если дачная амнистия окончательно примет форму закона, оформление в собственность дачных строений будет проводиться по заявительному принципу. Выйти из дачного кооператива можно будет, не собирая для этого подписи всех его членов. Также можно будет оформить на себя и прилегающий бесхозный участок, если бывшие хозяева на него не претендуют.

По словам спикера Госдумы Бориса Грызлова, зачастую гражданин, получив зарплату, не успевает дойти до своего дома, потому что по пути на него, как акулы, набрасываются предприниматели с игровыми автоматами и он оставляет всю свою зарплату, не доходя до дома. Если закон вступит в силу, размещать игровые заведения нельзя будет около детских и медицинских учреждений, на остановках транспорта, на вокзалах и в аэропортах. В Москве, Петербурге и городах-курортах разрешено будет устраивать не более одного игорного заведения на 100 тыс. человек, квота для прочих городов -- 1 казино на 200 тыс. Действующим игровым заведениям будет разрешено работать без получения квоты до 31 декабря 2008 года. А игровые автоматы должны быть запрограммированы на 80-процентный выигрыш. То есть делать так, чтобы все постоянно проигрывали, казино не позволят.

Законопроект об игорном бизнесе, рассмотрение которого откладывалось не один месяц не без усилий лоббистов, прошел первое чтение в довольно жестком варианте.

Стоимость самой лицензии возрастет в десять тысяч раз -- с нынешних 3000 до 30 млн рублей.

Получить лицензию на ведение игорного бизнеса смогут только те компании, которые располагают банковской гарантией на 300 млн руб. и активами на 150 млн руб. Площадь игровых помещений казино должна быть не менее 800 кв. м, а зала игровых автоматов -- не менее 80 кв. м. В казино должно стоять не менее десяти игровых столов, а в зале игровых автоматов -- не менее 20 автоматов. Для получения лицензии потребуется оборудовать как минимум 25 таких залов и иметь в собственности не менее 1000 автоматов. Владельцы казино также смогут устанавливать у себя игровые автоматы (не меньше 40). Но если они захотят открыть самостоятельный зал с автоматами, потребуется отдельная лицензия.

18 января между Москвой и федерацией было подписано соглашение о создании ОЭЗ в Зеленограде. Обе стороны обязуются израсходовать каждая по 1 млрд 400 млн рублей на строительство транспортной и инженерной инфраструктур на двух участках: 150 га в промзоне Алабушево и 5 га на территории Инновационного комплекса Московского института электронной техники. Резиденты - компании, которые зарегистрируются и будут работать в экономической зоне, необходимые им здания и сооружения построят сами. Правда, на участке МИЭТ большого строительства не потребуется: там уже почти все есть. Именно по этой причине технико-внедренческая ОЭЗ в Зеленограде заработает уже в нынешнем году.

Московскому анклаву Зеленограду в самое ближайшее время предстоит испытать на себе жизнеспособность федеральной новации о создании особых экономических зон. В октябре прошлого года Москва вместе с еще пятью регионами Российской Федерации выиграла конкурс на создание ОЭЗ всего участвовало 59 заявок. ОЭЗ в Зеленограде откроется раньше других уже в 2006 году.

Это электроника, телекоммуникации, информационные технологии, а также медицинские нанотехнологии. Например, производство растворимого в воде инсулина, который позволит принимать препарат через рот, что избавит зависимых от уколов. Его испытания на людях уже начались.

Ограничений по резидентам не существует, объяснил Известиям глава имущественно-экономического комплекса правительства Москвы Юрий Росляк. Желающие подают свои заявки в экспертный совет. 30 заявок уже есть, с первыми резидентами мы вас ознакомим в мае. Победят компании, предлагающие высокотехнологичные и наукоемкие проекты.

По прогнозам экономистов, только миэтовский участок ОЭЗ позволит привлечь дополнительно 15 тысяч работников. Сегодня в ЗелАО проживают около 40 тысяч человек трудоспособного возраста. На научных и промышленных предприятиях числятся всего 14 тысяч человек, включая трудовых мигрантов из большой Москвы. Примерно столько же работают в бюджетной сфере, 23 тысячи в малом бизнесе, в том числе на многочисленных предприятиях, зарегистрированных в близлежащих деревнях Подмосковья. И минимум 10 тысяч человек (не считая студентов и пенсионеров) каждый день путешествуют в первопрестольную, мучаясь в знаменитой пробке на выезде из Зеленограда на Ленинградское шоссе и на въезде в Москву.

Интерес потенциальных резидентов объясним: их бизнес будет развиваться в щадящем налоговом режиме. В частности, они освобождаются от уплаты НДС на товары, ввозимые в зону, и в течение 5 лет от налога на имущество. Если все получится, то суммарный объем продаж компаний, которые откроют производство на обоих участках, может достичь 140 млрд рублей в год.

Основанием для освобождения жилых зданий являются постановления правительства Москвы:
1) о капитальном ремонте домов, если его проведение невозможно без освобождения помещений и отселения граждан;
2) о реконструкции жилых зданий;
3) о переоборудовании ставших непригодными для проживания строений и помещений в нежилые;
4) о сносе домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и не подлежащими восстановлению;
5) об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий;
6) о сносе жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ.

Если учесть, что участок Алабушево позволит привлечь по меньшей мере в 10 раз больше кадров, чем МИЭТ, то становится ясно, что самих зеленоградцев на собственную зону не хватит. Поэтому в планах столичного правительства построить две развязки на 37-м и 41-м километрах Ленинградского шоссе, а также организовать экспресс-электрички от Ленинградского вокзала в Алабушево.
Проблема, связанная с переселением, волнует сегодня многих москвичей, ведь в городе полным ходом идет программа по сносу ветхого, аварийного жилья и пятиэтажек. В настоящее время отношения граждан при переселении регулирует Закон правительства Москвы от 09.09.1998 года (с изменениями и дополнениями) О гарантиях Москвы лицам, освобождающим жилые помещения. В конце января 2006 года Московская городская дума приняла в первом чтении проект нового закона Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве. В статье представлены основные положения этого документа и информация о том, как осуществляется переселение людей сегодня.

В законе подчеркнуто, что Решение не служит основанием для ограничения прав граждан на приватизацию. В проекте нового закона добавлено, что с момента государственной регистрации Решения до достижения соглашения или принятия судом постановления о выкупе квартиры собственник вправе владеть, распоряжаться ей по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование помещения в соответствии с его назначением. Но если владелец знал, что его будут переселять и, несмотря на это, сделал капитальный ремонт, то он не может рассчитывать на то, что потраченные на такие цели деньги войдут в стоимость выкупной цены.

Руководствуясь подобным постановлением, территориальные органы исполнительной власти принимают решение о переселении граждан (далее Решение). В этом документе указывают основания, на которых надо освободить жилые помещения; юридическое (физическое) лицо, производящее переселение или выплачивающее денежное возмещение владельцу; сроки переселения собственников, нанимателей, арендаторов и других лиц из жилого дома; источники финансирования расходов и иные существенные условия.

несовершеннолетних детей граждан, занимающих жилое помещение по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования;
лиц, за которыми сохраняется право пользования названной квартирой или комнатой;
граждан, имеющих право пользования жилым помещением на основании решения суда.
В действующем законе предусмотрено, что вселение нанимателей после принятия Решения допускается с согласия наймодателя при условии соблюдения нормы площади на одного человека, за исключением несовершеннолетних.

Очень часто граждане, занимающие комнаты или квартиры по договорам социального найма, после объявления о переселении стремятся прописать к себе как можно больше лиц, чтобы получить новое жилье, превышающее по площади прежнее. В проекте закона этот вопрос также оговорен. А именно: после принятия Решения вселение в жилое помещение, занимаемое по договорам найма, социального найма, безвозмездного пользования, иных граждан в качестве членов семьи ответственного квартиросъемщика допускается с согласия исполнительного органа государственной власти при условии соблюдения требований законодательства об учетной норме площади на одного человека. Исключение будут составлять случаи вселения:

Если в семье есть лица, имеющие право на дополнительную площадь по состоянию здоровья, то жилье предоставляют с учетом этого.

Возмещение нанимателям

При переселении нанимателям предоставляют другое благоустроенное жилье по договору социального найма. Размер его общей площади должен соответствовать норме, предоставленной гражданину и членам его семьи, зарегистрированным по месту жительства в освобождаемой квартире на дату принятия Решения, включая детей, родившихся после его принятия. При этом учитывают все жилые помещения, в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с квартирами, но не более чем за пятилетний период до принятия Решения (в новом проекте закона такой период составляет десять (!) лет).

По общему правилу жилое помещение должны выделить в том же районе. Но в ЦАО и Зеленоградском АО граждан переселяют в пределах округа. Это же исключение верно и в случае предоставления другой жилплощади в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией и т. д. Также если в квартире проживает большая семья, которой необходимо предоставить два жилых помещения и более, то одну квартиру ей обязаны дать в пределах района проживания, а другую (другие) в черте округа.

Если наниматель проживает на площади, превышающей норму предоставления, то новое жилое помещение выделяют ему в размере не менее социальной нормы. Поэтому тем, кто имеет так называемые излишки, лучше всего приватизировать квартиру и при переселении получить равноценное возмещение.

Возмещение для собственников

Выселяемому собственнику предоставляют предварительное и равноценное возмещение в денежной или натуральной форме (по выбору).

Наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение не позднее месяца после заключения договора найма на предоставляемую площадь. Все расходы, связанные с переездом, несет отселяющее лицо.

Законом также предусмотрено, что собственник вправе приобрести жилое помещение большего размера при наличии такового у отселяющего лица. В таком случае доплату производят на основании оценки рыночной стоимости предоставляемого объекта недвижимости, проводимой за счет лица, желающего его купить.

Если он выбирает первый вариант, то размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Если в качестве натурального возмещения владельцу предоставляют квартиру большую по площади, чем освобождаемая, доплату с него не взимают. Но тогда количество комнат в ней не должно превышать количество комнат в квартире, из которой он уезжает. Место переселения также должно быть в пределах района проживания.

1) если члены семьи собственника, в том числе и бывшие, имели на момент приватизации равные права пользования жилым помещением, освобождаемым владельцем, его приватизировавшим;
2) если между собственником и членами его семьи, в том числе и бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленной жилплощадью;
3) при наличии решения суда;
4) если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения на правах собственности, а освобождаемая квартира или комната приобретена собственником до их вселения.

Что касается членов семьи владельца, то они сохраняют самостоятельное право пользования квартирой, предоставленной в качестве натурального возмещения или приобретенной с использованием денежного возмещения. В проекте закона к этому добавлено, что права членов семьи сохраняются:

В проекте нового закона добавлено, что после завершения ремонтных работ при соответствии размера отремонтированной квартиры размеру жилья до ремонта граждане подлежат переселению в ранее занимаемое помещение. Также там предусмотрены случаи, когда площадь квартиры изменилась. Если из‑за капитального ремонта или реконструкции размер помещения, ранее занимаемого по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, уменьшился, в результате чего граждане признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо увеличился, в результате чего общая площадь существенно превышает норму предоставления, они подлежат переселению в иное жилое помещение, соответствующее тому, что было прежде. Далее сказано, что лица, ранее занимавшие квартиру или комнату по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, и проживающие совместно с ними члены их семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого после капитального ремонта или реконструкции уменьшилась, но не стала менее учетной нормы для данной семьи.

Выселение при капитальном ремонте

Если произвести ремонт без выселения невозможно, то гражданам выделяют жилье в маневренном жилищном фонде. Место расположения такого фонда определяет отселяющее лицо, за счет которого также происходит переселение. Жилые помещения предоставляют для временного проживания по договору краткосрочного найма, их размер не превышает социальной нормы на одного человека. Если срок договора истек, а ремонтные работы не завершены, то названный документ подлежит пролонгации.



Главная --> Публикации