Главная --> Публикации --> Следим за долларом Сколько стоит квартира в аренду? Земля в обмен на стадион

– В реальности же положение дел с ценами оказалось полностью противоположным, – говорит аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. – Логичен вопрос: какая динамика вообще естественна для рынка? Существует мнение, что есть некая «магическая» цифра, например, $1000 за кв. м, являющаяся «нормальным» уровнем цен на рынке жилья. Если цены перевалили за эту отметку – рынок перегрет, пора ожидать обвала...

Наверное, многие помнят, как в прошлом году обозреватели ожидали обвала рынка. Были такие ожидания и в текущем году.

Еще один момент. В России привыкли все связывать с ценами на нефть. Насколько фатально сегодня рынок недвижимости зависит от цен на нефть? Я много занимаюсь изучением клиентов различных фирм и вижу, что покупатели недвижимости – это представители различных сфер бизнеса, это средний класс и даже люди с не очень высокими доходами. Прямых «нефтяных» денег на рынке не видно. За последние два года примерно в полтора раза выросли цены на недвижимость – но примерно в той же пропорции выросли цены и на все остальное: продукты питания, транспорт, одежду и др. На мой взгляд, для объяснения динамики рынка в одном конкретно взятом городе нет необходимости прибегать к таким серьезным концепциям, связанным с влиянием геополитических ситуаций, мировыми ценами на нефть. Прежде всего динамика цен объясняется простыми локальными причинами...

Однако при нормальных экономических условиях для рынка недвижимости естественен подъем, а значит, и рост цен. Никакой «верхней границы» тут нет. Деньги имеют цену во времени. Доллар сегодня – это больше, чем доллар завтра. Точно так же, как можно положить деньги в банк на депозит и получать проценты, их можно вложить в недвижимость. Завтрашняя недвижимость будет дороже сегодняшней – города растут и развиваются. Таковы тенденции во всем мире. Конечно, бывают кризисы, спады экономики, на рынке недвижимости они сказываются в виде снижения цен и даже обвалов. Но если мы говорим о стабильной развивающейся экономике, как это и есть в России последние несколько лет, то естественным для рынка недвижимости, особенно Москвы, является рост цен, так как спрос на московскую недвижимость велик. Исходя из нынешних экономических условий, по моим расчетам, наиболее вероятен подъем рынка, порядка 15% в год, чуть больше 1% в месяц.

После незначительного снижения в конце мая – начале июня темп роста рынка жилья снова начал повышаться. Индекс ценового ожидания на текущей неделе поднялся на 0.2% и составил +1.9% в месяц. По мнению специалистов нашего аналитического центра, рынок недвижимости почти без задержки реагирует на новый спад курса доллара с отметки 30.75 рублей за доллар до 30.50 рублей. Этот факт еще раз подтверждает видение, согласно которому динамика цен на рынке недвижимости в краткосрочной перспективе определяется локальными факторами, оказывающими, прежде всего, психологическое влияние на продавцов и покупателей.

Что происходит на рынке в течение нескольких последних месяцев? В январе-феврале рост рынка жилья составил порядка 1%, в марте-апреле подъем шел более высокими темпами, порядка 2%. Почему рынок растет быстрее естественного темпа, о котором я говорил? Причина очевидна: пошатнулся доллар. Наши соотечественники, держащие сбережения в долларах, бросились из долларов переводить их в квадратные метры. Соответственно рост недвижимости стал определяться двумя слагаемыми: первое – это естественный общеэкономический подъем, больше 1% в месяц, второй фактор – это рост цен на недвижимость, связанный с обесценением доллара. Снижение курса доллара последние месяцы составляло где-то 0,7–0,8% в месяц. Если сложить эти две величины (1% и 0,8%), получим как раз около 2% – тот темп роста, который мы наблюдаем.

Есть такая профессия земельный маклер

Индекс же стоимости жилья на текущей неделе поднялся до отметки $1163 за квадратный метр, что на 0.7% превысило показатель недельной давности. Если такой темп роста рынка сохранится в ближайшие недели, то это приведет к росту квартирных цен по итогам июня более чем на 2%.
Если рынок продажи жилья в России можно считать состоявшимся, то об операциях с земельными участками и другими объектами загородной недвижимости этого сказать нельзя. Многим не известен тот факт, что в России еще со времен Петра I подобными сделками занимались земельные маклеры. На вопросы, существует ли такая профессия в настоящее время и востребована ли она, постараемся ответить в предлагаемой вниманию читателей статье.

В России земельные маклеры впервые появились в начале XVIII века, во времена Екатерины II. Для переоформления сословных земельных привилегий русских дворян императрица пригласила немецких специалистов, знающих толк в этом деле.

Земельные маклеры как специалисты по недвижимости официально существуют на протяжении нескольких веков практически во всех европейских странах. В Германии, Франции, Италии и других государствах их готовят в высших учебных заведениях. Диплом об образовании и высокий статус позволяют им самостоятельно проводить любые сделки с землей, домами, коттеджами. В Канаде (г. Торонто) находится Государственный институт экологии Земли, выпускники которого получают специальные дипломы земельного маклера. В Германии эти специалисты имеют свои личные номерные сертификаты, выдаваемые местными органами (независимая государственная экспертная комиссия) на два-три года. При необходимости земельный маклер привлекает к своей работе агентов по недвижимости, брокеров, оценщиков, нотариусов. Каждую операцию он фиксирует в своем реестре для последующих отчетов перед налоговыми службами.

В Москве до 1917 года с периодичностью два раза в неделю выходил в свет специальный маклерский бюллетень Земельный справочный вестник, который не только публиковал царские указы и губернаторские распоряжения, но также освещал состояние цен на земельные угодья и усадьбы по всей территории Российской империи. Примечательно, что бюллетень подробно комментировал каждую крупную земельную операцию: кто продавец и кто новый хозяин, какова стоимость угодий, были ли у этой земли владельцы до теперешнего продавца и прочее.

В России начали готовить своих земельных маклеров: первая школа была открыта в 1785 году в Киеве. Обучали в ней также подьячих, то есть нотариусов, судей и приставов. С начала XIX века и до Октябрьской революции в Москве, Санкт-Петербурге, Одессе, Нижнем Новгороде и других российских городах активно работали сотни земельных маклерских контор, бирж, синдикатов, проходили земельные торги и аукционы. Ежемесячное издание того времени Царские ведомости регулярно печатало на своих страницах объявления маклеров о продаже помещичьих угодий, усадеб, имений, земельных наделов.

Земля товар № 1 на всех рынках недвижимости

Кстати, самую известную земельную сделку продажу огромной территории Аляски Америке провели земельные маклеры из города Новоархангельска. Ее осуществили 18 октября 1867 года.

Новое время

Поскольку основой, фундаментом рынка недвижимости (товар № 1) является земля, сделки с ней должны проводить опытные специалисты. Но в годы советской власти маклерские конторы ликвидировали, последняя земельная биржа просуществовала в Харькове до середины 30‑х годов прошлого столетия. Специалистов в этой области больше никто не готовил, так как исчезла надобность в их услугах: земля в России перестала быть товаром.

Земельный маклер современная престижная профессия

С началом рыночных реформ в период новейшей истории России (1991 2006 гг.) появились договоры купли-продажи земли, земельные комитеты, регистрационные палаты. А после принятия Государственной думой РФ нового Земельного кодекса в оборот были вовлечены и крупные земельные угодья. Таким образом, можно сказать, что в настоящее время земельный рынок (включая всю загородную недвижимость) набирает обороты, но грамотных, образованных, дипломированных специалистов в сфере сделок с землей в нашей стране не готовит ни одно высшее учебное заведение.

В перспективе земельный рынок станет и в нашей стране основным сегментом сферы недвижимости. Так что битвы за землю только начинаются.

По мере развития земельного рынка все более востребованными становятся грамотные в данной области специалисты. Для организации операций с землей необходимы профессиональные знания, опыт, эрудиция. Собственники, совершающие продажу или покупку земли, все чаще обращаются в агентства недвижимости именно из‑за серьезных трудностей, возникающих на этом пути. Помимо экономических знаний маклеры должны иметь представление о земельном рынке в историческом аспекте, поскольку у каждого надела в нашей стране свое прошлое. Вместе с тем нужно разбираться в экологии и географии местности, быть в курсе названий и наименований, особенностей расположения района, в котором проходит сделка. Помимо знания Земельного, Гражданского, Семейного кодексов и жилищного законодательства важно иметь хорошую юридическую базу, так как специалисту, работающему на рынке земли, необходимо уметь грамотно оценивать всевозможные местные (региональные) постановления и распоряжения, проводить экспертизы документов по всем предыдущим сделкам с конкретным объектом.

Теперь немного истории. Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет в первую очередь об утрате права собственности на приобретенную недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такую клятву человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.

Для большинства граждан России словосочетание титульное страхование ровным счетом ничего не значит, поэтому начнем наш разговор с объяснения данного понятия.

Со временем за исследование истории титула и сопровождение сделок взялись профессиональные юристы, которые все чаще перед заключением соответствующего соглашения стали создавать так называемые рефераты титула, то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости, приправленную собственными суждениями и выводами о законности сделки. Впоследствии реферирование превратилось в массовое явление, и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок прибегали к подобной услуге. Такое дело, как сопровождение сделок с недвижимостью, выделилось в самостоятельную профессию.

В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда определенную часть сделок оспаривали по причине обмана в отношении законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам. В тот период нормальной практикой сделалось исследование истории титула, то есть проверка документов по ранее совершенным с данным имуществом сделкам. Таким исследованием занимались чиновники, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь земли. Первоначально их работа состояла в изучении и получении данных из различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т. д.). На рынке недвижимости возник особый спрос на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из перечисленных лиц начали наряду с предоставлением данных об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о чистоте титула прежних владельцев, а также осуществлять процесс подготовки сделок.

Существенно возросло количество совершаемых сделок и как результат количество ошибок при составлении рефератов титула. Многие по причине мошенничества лишались порой целых состояний. Понятно, что, по большому счету, никто не мог со стопроцентной точностью гарантировать чистоту титула и законность приобретения недвижимости. Участились случаи обмана и в среде тех, кто составлял рефераты титулов (проверял законность приобретения недвижимости). Практика показала, что таких людей привлечь к ответственности почти невозможно.

В 20‑е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости.

Многие из них создавали свои собственные мелкие фирмы или превращались в представительства крупных страховщиков.

Именно в этот период начинается серьезное становление процесса титульного страхования. Первоначально соответствующие компании занимались страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул.

Лишь позже на рынок вышло титульное страхование, то есть страхование рисков утраты прав собственности. Им стали заниматься крупные страховые компании, возникли специальные страховые титульные компании (например, Нью-Йоркская титульная и ипотечная компания, прекратившая свою деятельность в период Великой депрессии). Тогда участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с фактом нарушения законодательства в части, касающейся истории недвижимости.

Но при этом они продолжали осуществлять страхование не собственно титула, а ответственности тех, кто его проверял.

В российском гражданском законодательстве есть несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке можно признать недействительными, а имущество истребовать, в том числе у добросовестного приобретателя, что повлечет за собой существенные убытки, крушение ряда планов, надежд, а в некоторых случаях явится угрозой самому бизнесу.

Сегодня титульное страхование как вид услуги одно из самых распространенных явлений во всех цивилизованных странах. Оно является средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией надежности для его участников.

Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по ней (двусторонняя реституция), а в случае невозможности вернуть это в натуре возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166). Первой признают ту, которая недействительна с самого начала ее совершения в силу того, что она противоречит законодательству (вне зависимости от решения суда), а второй та, которая признана недействительной судом уже после ее совершения.

Сделки с пороками в субъекте, например те, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ); сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ); сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), и др.

Сегодня в теории права недействительные сделки обычно подразделяются на несколько групп.

Не так давно именно по указанной статье в одном из московских судов был признан недействительным договор купли-продажи. Основанием явилось то, что истец (продавец) был введен в заблуждение относительно предмета сделки.

Сделки с пороками воли, например те, что совершены под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ), и др.

Сделки с пороками формы, то есть те, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон.

Ответчик (покупатель) при заключении ее не имел намерения соблюдать отмеченные условия. Для того чтобы при споре труднее было разобраться в характере правоотношений, сложившихся между сторонами сделки, ответчик постарался запутать порядок расчетов и размыть предмет сделки, указав, что в стоимость ее входит цена находившейся в квартире мебели, проведенного до продажи квартиры ремонта, а также ремонта, проделанного после реализации помещения. Суд признал сделку недействительной и в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ постановил каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке. Итог дела следующий: так как рыночная стоимость квартиры составляет 200 000 долларов, а в договоре купли-продажи была указана сумма в 1 000 000 рублей, то истец получил квартиру, а ответчик 1 000 000 рублей.

Что может стать причиной наступления страхового случая?

Сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов, например мнимые совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие сделке правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Из истории

Причиной наступления страхового случая по титульному страхованию может явиться удовлетворение судом иска к страхователю по поводу лишения его застрахованного права собственности, которое принято по основаниям, предусмотренным существующим законодательством. Однако до тех пор, пока в реестр прав собственности не будет внесена запись о переходе права собственности третьим лицам (об обременении объекта недвижимости правом владения), страховой случай не считается наступившим.
Ни для кого не секрет, что сегодня ближние города Московской области пользуются большим спросом. Развитая инфраструктура, транспортная доступность, экология плюс хорошее и качественное строительство - все это, безусловно, привлекает покупателей. Одним из таких мест является Пушкино, где прошел круглый стол, организованный Гильдией риэлторов Пушкинского района, на котором обсудили дальнейшие перспективы строительства жилья.

Пушкинский район образован в июле 1929 года, а город Пушкино стал районным центром.

Пушкинский район расположен на юго-восточных склонах Смоленско-Московской возвышенности, на реке Уче и ее притоке реке Серебрянке в 31 км к северо-востоку от Москвы. В районном центре - городе Пушкино - проживает более 70 тыс. человек.

Пушкинский район - бездотационный развивающийся регион. Здесь работают предприятия металлообрабатывающей, деревообрабатывающей, текстильной, пищевой промышленности. Во всем мире известна продукция зверосовхоза Пушкинский - меха черного соболя, лисицы, норки, хоря.

Здесь настоящее раздолье для туристов, рыболовов, охотников и грибников. Площадь лесных массивов составляет 33,3 тыс. га, а по территории района протекает более двух десятков малых рек, в том числе река Клязьма.

С Москвой район связан Ярославским шоссе, а также железной дорогой Ярославского направления, время в пути по которой составляет не более 50 минут.

Регион интересен историко-культурными памятниками X-XI веков. Например, до наших дней сохранилась церковь Сергия Радонежского в селе Комягино. Ежегодно тысячи туристов привлекает всемирно известный музей Дом поэтов в селе Мураново.

В 2005 году в Пушкинском районе введено в эксплуатацию 155 тыс. жилых квадратных метров.

Первичный рынок

Несмотря на это, аналитики полагают, что покупать квартиры в стадии закладки котлована по-прежнему выгодно. Во-первых, по сравнению с ценами на готовое жилье разница составляет 10-20%, а с учетом сохраняющейся долгосрочной тенденции роста цен на 1-1,5% в месяц в совокупности экономическая выгода от приобретения квартиры на нулевом цикле равна 22-38% за год. Во-вторых, покупателям предоставляются льготные рассрочки сроком от 6 до 9 месяцев.

Как стало известно на круглом столе, в 2006 году аналитики прогнозируют, что рост цен на жилье сохранится. Основная причина заключается в стабильности в экономике и высоких мировых ценах на нефть. Кроме того, вступление в силу Закона о долевом строительстве отразилось на объеме предложений нового жилья и, естественно, на его стоимости. Так, с момента вступления закона в силу (1 апреля 2005 года) на рынок по сравнению с 2003-2004 годами вышло в несколько раз меньше проектов. Естественно, такая ситуация приведет к снижению объема предложения и росту цен.

Вторичный рынок

Глава района Владимир Башкирцев считает, что население Пушкинского района в ближайшие 4-5 лет может увеличиться на 20-25 процентов. По его мнению, за эти годы нужно построить не менее одного млн. кв.метров жилья. Так, в ближайшее время администрация собирается выделить под жилищное строительство территории в поселке Акулово, в микрорайонах Новая Деревня и Кудринка, на ул. Надсоновская, а также в западной части Пушкино.

Если говорить о росте цены в этом сегменте рынка, то с начала текущего года цены в среднем поднялись на 3,8 процента. Цены на квартиры в панельных домах поднялись на 3,6%, а в кирпичных - 3,5 процента.

На цены вторичного рынка жилья в Пушкинском районе влияют многие факторы, в частности, развитая инфраструктура, экология и транспортная доступность. Несмотря на недавнюю стагнацию, в которой рынок пребывал в начале 2005 года, сегодня он движется вверх в основном благодаря объектам средней стоимости (высокий спрос на однокомнатные квартиры - 38%, на двухкомнатные - 35%).

Следует отметить, что с ростом арендной платы за жилье в Москве многие стали отдавать предпочтение аренде жилья в ближайшем Подмосковье (в 20-километровой зоне от МКАД). Людям выгоднее тратить на дорогу лишнее 1,5-2 часа, чем платить за жилье в 2-3 раза дороже. Так, однокомнатную квартиру в Пушкино можно снять минимум за 6 тыс. рублей, двухкомнатную за 8 тысяч, а трех - от 12 тысяч.

Рынок аренды

По ее словам, среди арендаторов-москвичей и местных жителей преобладают представители других регионов (62 процента).

Как отметила на круглом столе менеджер агентства недвижимости Теремок Лариса Серобян, недавно даже появился термин арендный обмен, который означает, что собственник квартиры в Москве сдает ее и одновременно снимает жилье в Подмосковье (естественно, более дешевую квартиру), получая при этом ежемесячную стабильную прибыль. Эти факторы, в свою очередь, вызвали рост ставок арендной платы в районе (за последние два года они возросли почти в 2 раза).

Эксперты считают, что Ярославка недооценена примерно в 2,5-3 раза. Причем Ярославское направление на отрезке 30 км от МКАД слишком урбанизировано и перегружено. Постепенно наступает эпоха дальних дач и домов для постоянного проживания, а также аренды. Если проанализировать категории арендаторов загородной недвижимости, то здесь безусловными лидерами являются жители Москвы, которые, особенно в летний период, выезжают из душного мегаполиса в зеленый уголок Подмосковья. В последнее время, по мнению нанимателей загородной недвижимости, их основным требованием является развитая инфраструктура, а именно: наличие спортивных центров, развлекательных комплексов, всякого рода кафе-ресторанов и магазинов.

Кроме того, затрудненная транспортная доступность Ярославского шоссе в ближайшее время будет устранена. Масштабная программа по реконструкции Ярославского шоссе от площади Рижского вокзала до Пушкино была принята в 1998 году и начинает реализовываться.

Если говорить о рынке коммерческой недвижимости района, то наибольшим спросом (73%) здесь пользуются торговые площади до 200 тыс. кв. метров. Лишь 8% спроса приходится на помещения свыше 400 кв.м, а арендаторами в данном случае являются крупные торговые дома и сетевые компании, которые в последнее время стараются не только арендовать, но и приобретать недвижимость в собственность.

Торговый и офисный рынок



Главная --> Публикации