Главная --> Публикации --> Что ждут москвичи от современного коттеджного поселка в подмосковье? Покупка недвижимости в турции Панельные застройщики взялись за элитную недвижимость Владимир ресин: я цены не назначаю. мое дело строить Capital partners сядет у домодедово

От грамотного соседства арендаторов в бизнес-центре зависит успешность объекта на рынке, репутация здания, финансовые показатели. Унифицированного подхода к формированию пула арендаторов на рынке нет, тем не менее, специалисты выделяют ряд задач, решив которые, можно надолго обеспечить стабильную работу объекта недвижимости в целом.

В одном из учебников курса CPM Управление недвижимостью есть любопытный пример касательно практики подбора арендаторов в бизнес-центре. Нелепый случай произошел в одном американском городе: собственник, построив высококлассное офисное помещение, решил поскорее найти арендаторов. И первым приглашенным на объект клиентом стало похоронное бюро, которое разместилось на первом этаже. После этого, как ни старался лендлорд привлечь других арендаторов, попытки были напрасны. Жизнеутверждающий бизнес потенциальных клиентов слишком противоречил грустной концепции ритуального бюро. А, по законам жанра, арендаторы комплекса все-таки должны быть единомышленниками

Прежде всего, для жизнедеятельности любого здания важна единая, однородная бизнес среда, когда на объекте соседствуют арендаторы одного уровня финансовой состоятельности, профессиональных возможностей, имиджевых характеристик и т.д. Такой подход позволяет создавать и поддерживать здоровую деловую атмосферу в комплексе, высокий стандарт сервиса, и довольно высокий - среди этой группы арендаторов - уровень ставок. Настроение здесь, как правило, задают имиджевые арендаторы, под которых впоследствии подтягиваются и другие клиенты. Когда бизнес-центр только выходит на рынок, собственнику важно привлечь на объект имиджевых клиентов, которые помогут найти других арендаторов. Заполняемость комплекса клиентами одного уровня обеспечит собственнику стабильный денежный поток в долгосрочной перспективе, - рассказывает Андрей Петров, руководитель департамента офисной недвижимости компании Knight Frank. Принципиальное значение для имиджа компании имеет якорный арендатор, который, возможно, получает льготные условия аренды, но который - своим присутствием на объекте - гарантирует качество здания и высокую репутацию лендлорда, - говорит Олег Коврев, управляющий БЦ Western Bridge.

Все равны как на подбор

Означает ли создание единого бизнес-сообщества привлечение на объект конкурирующих компаний? Встречаются случаи, когда компании заранее оговаривает с арендодателями условия, чтобы в здании не было конкурирующих организаций, иногда даже заранее оговаривают перечень таких организаций. На подобные условия часто могут пойти, если эта компания является ключевым, якорным арендатором и занимает существенную площадь в здании. Но также не редки случаи, когда арендодатель не соглашается на подобные ограничения, - рассказывает специалист компании Noble Gibbons. С этим мнением согласны и эксперты из Colliers International. Как правило, требования об отсутствии в здании соседей-конкурентов выдвигают компании в случаях запросов на очень большую площадь, когда арендатор ассоциирует себя со зданием, то есть рассматривает здание как свою штаб-квартиру. Такие требования, как правило, выдвигают крупные компании, являющиеся лидерами своей отрасли, например, международные аудиторские компании, входящие в большую четверку, компании-производители товаров народного потребления или ведущие телекоммуникационные структуры. А вот юридические фирмы часто находятся под одной крышей, как, например, в бизнес-центре Дукат Плейс III или в Башне на Павелецкой,- говорит Наталья Москаленко, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International. Специалисты компании Knight Frank считают, что наличие конкурентов в одном здании должно быть исключено для компаний, непосредственно продающих здесь свои услуги. Брокеры-консультанты никогда не согласятся сидеть рядом друг с другом, то же самое относится к аудиторам, юридическим фирмам всем тем компаниям, куда приходят клиенты за приобретением услуг, где есть возможность того, что потоки будут перераспределены, и клиент одной компании попадет к конкуренту, - говорит Андрей Петров. Справедливость этих слов подтверждается случаем из жизни. Несколько лет назад компания Ernst Young подписала договор с МосЭнкой на аренду площадей в комплексе Riverside Towers, в контракте был прописан пункт о конкурентах, тем не менее, спустя какое-то время МосЭнка сдала большие площади компании Price Water House Coopers. В результате Ernst Young переехала в БЦ Аврора Бизнес Парк.

Конкуренция быть или не быть?

Имидж все!

Тем не менее, учитывая, что коэффициент незанятых помещений готового уровня близится к нулю, иногда конкурирующие компании идут на то, что снимают офисы в одном комплексе, но в разных подъездах или разных строениях. Если бизнес-центр состоит из нескольких зданий и соответственно имеет несколько входов и выходов, небольшие компании со схожим бизнесом могут сосуществовать вполне комфортно, - говорит Анастасия Окишева, менеджер отдела маркетинга компании Романов Девелопмент Групп. - В нашей практике также есть случаи, когда в договоре аренды содержится прямой запрет на сдачу помещений определенным компаниям. Тем не менее, в нашем здании соседствуют компании-конкуренты. Конечно, они размещаются так, чтобы избежать прямого соседства, но при этом, нередко используют близость к конкурентам, для переманивания клиентов.

Денежный вопрос

Как бы то ни было, все арендаторы бизнес-центра, неважно существуют ли между ними конкурентные отношения или нет, по оценкам специалистов, должны соответствовать концепции здания и иметь приблизительно одинаковый профессиональный уровень. В противном случае есть риск, что неграмотно подобранный арендатор может парализовать сдачу в аренду других площадей. На рынке был случай, когда арендодатели крупномасштабных проектов отказывали потенциальному арендатору, ведущему игровой бизнес, - рассказывает Наталья Москаленко. В данном случае формат компании не соответствовал концепции здания. Впустить такого арендаторы в комплекс означало бы иметь проблемы с реализацией помещения другим арендаторам. В момент формирования рынка, в офисах нефтяных компаний на входе часто стояли настоящие автоматчики. Сейчас эти компании уже стали уважаемыми игроками рынка, и забыли о подобной практике, но тогда это было довольно распространенным явлением. Безусловно, такие арендаторы парализовали сдачу помещений в аренду, - рассказывает Андрей Петров. Сейчас нередко можно встретить ситуацию, когда владельцы, сами без посредничества брокеров, сдают свои помещения друзьям, знакомым, родственникам. В зоне рецепции свои компании устраивают точки продаж. Все это отнюдь не способствует росту привлекательности здания, мешает реализации квадратных метров.

Можно ли купить соседство?

Впрочем, помимо имиджевого фактора, выбор арендаторов часто диктуется финансовыми соображениями собственника. Многие владельцы после успешной сдачи проекта в эксплуатацию, стремятся рефинансировать имеющиеся кредиты. Между тем, сделать это на выгодных условиях не так-то просто ставка рефинансирования зависит от особенностей договоров аренды, благонадежности арендаторов, наличия гарантий материнской компании клиентов. Соответственно, собственник, помышляющий о рефинансировании, стремится привлечь на объект клиентов, отвечающих самым строгим требованиям финансовых структур. В этом смысле для владельца важнее привлечь на объект стабильные прозрачные компании, готовые платить среднестатистическую арендную ставку в долгосрочной перспективе, чем иметь на объекте в качестве арендаторов темных лошадок, которые сегодня платят по 1 000 долл. за кв. м в год, а завтра могут исчезнуть с рынка, - говорит Андрей Петров.

При этом, кем бы ни был арендатор, как правило, его кандидатура согласовывается с существующими обитателей бизнес-центра. Хотя конечное слово и остается за собственником/управляющей компанией, арендаторы отчасти могут влиять на выбор соседей. При подборе арендаторов мы стараемся придерживаться негласного правила: ставить в известность и согласовывать новых арендаторов с компаниями, которые уже являются нашими арендаторами и имеют тот же профиль деятельности, - говорит Анастасия Окишева.

Очевиден и бесспорен тот факт, что пока владелец выбирает себе арендаторов, а не наоборот. При этом клиенты иногда норовят не нытьем, так катаньем влиять на безжалостных собственников. Если не выбирают их, они делают выбор сами и стремятся во что бы то ни стало поселиться в приглянувшемся им бизнес-центре. В нашей практике были случаи, когда компании, желающие стать нашими арендаторами, оказывали на нас неформальное давление путем рекомендательных писем от наших кредиторов или звонков влиятельных лиц, - рассказывает Татьяна Ишунина, глава представительства Романов Девелопмент Групп. Как правило, собственники не идут на подобные уловки: хороших клиентов очень просто спугнуть компаниями с низким репутационным фактором. К тому же нельзя забывать и о том, что в виду большого спроса на качественную недвижимость, приоритетное право на пустующие или освобожденные площади принадлежит существующим арендатором или их партнерам, так что проникнуть в достойный бизнес-центр случайным компаниям не так-то просто. Сегодня комплекс Усадьба Центр не удовлетворяет потребности своих арендаторов. Соответственно освобождающиеся площади мы всегда предлагаем существующим клиентом для расширения своих офисов, - рассказывает Алла Карасева, представитель БЦ Усадьба Центр. Некоторые арендаторы, привыкшие работать в содружестве с другими компаниями, могут отдавать предоставленные им площади своим партнерам. С нашим клиентом компанией Норильский никель работает компания Наримед. Сегодня она тоже является арендатором нашего бизнес-центра, но денег за ее пребывание здесь никто не платил. Просто освободившиеся площади мы предложили Норильскому никелю, который в свою очередь переуступил ее своему давнему партнеру. Это, в некотором смысле бонус арендатору за долгосрочные отношения с нами. В случае, если на освободившиеся площади бизнес-центра желающих из числа арендаторов нет, площадь выставляется на рынок. Если собственник все же допускает в комплекс компанию, которая хочет сидеть рядом с именитыми игроками рынка, но сама не до конца соответствует этому уровню, за это она расплачивается более высокой арендной ставкой, более жесткими коммерческими условиями собственника, - говорит Олег Коврев.

Изменится ли ситуация с формированием пула арендаторов в среднесрочной перспективе? Логично было бы предположить, что со стабилизацией сегмента офисных площадей - когда у арендаторов появится возможность выбирать собственники станут более трепетно относиться к пожеланиям именитых арендаторов о соседстве? Крупные девелоперы будут по-прежнему внимательно относиться к выбору арендаторов, т.к. это в конечном итоге это влияет на имидж проекта, - говорит Noble Gibbons. - При увеличении количества предлагаемых на рынке площадей, ситуация, что арендаторы будут диктовать условия о соседстве, маловероятна девелоперам необходимо будет заполнять площади, и они вряд ли смогут сильно ограничивать себя в выборе арендаторов. Некоторые девелоперы до последнего времени не были готовы размещать российские компании, однако в будущем данная тенденция изменится. Отношение к формированию пула арендаторов зависит от конкретного собственника. Для некоторых компаний взвешенный подход к подбору арендаторов определяющий момент в маркетинговой политике. Мы ожидаем, что и в будущем профессиональные застройщики, нацеленные на качественные долгосрочные проекты, будут придерживаться данной позиции, - заключает Наталья Москаленко.
Одна из последних тенденций в девелопменте торговых объектов размещение сервисных арендаторов в галереях торговых центров. Для посетителей центров такие услуги как химчистка или турбюро поначалу кажутся немного непривычными, однако на практике это оказывается довольно удобным. Покупатели быстро привыкают к тому, что в соседнем торговом центре можно не только что-нибудь купить, но и провести время с пользой, к примеру, сделать дубликат ключа или поменять в часах батарейку. Сотрудничество девелопера и сервисных арендаторов базируется на взаимовыгодной основе, поскольку арендатору гарантирован покупательский поток, а девелоперу постоянство покупателя.

Но какими бы партнерскими не были отношения собственника и арендатора, специалисты уверены, что прерогативой лендлорда должна быть все же концепция комплекса, его репутация на рынке, соответственно, идти на поводу у арендатора, который преследует собственные интересы, не всегда оправданно. Солидный крупный арендатор с долгосрочными намерениями всегда интересен владельцу. И он, безусловно, может диктовать свои условия. Однако владелец должен избегать прямой и жесткой зависимости от одного арендатора, создавая свою систему сдержек и противовесов, подбирая соседа-конкурента, - уверена Анастасия Окишева. В общем случае влиятельный арендатор не может навязать застройщику/собственнику здания свои принципы подбора арендаторов, потому что арендатор и арендодатель, по определению, имеют разный вес в проекте. В исключительных случаях это возможно, если финансирование или реализация многоэтапного проекта связано с присутствием такого арендатора. Например, на начальном этапе строительства здания площадью 10000 кв. м, арендатор, занимающий 8000 кв. м, скорее всего, громко заявит о своих предпочтениях. Однако и здесь, стороны будут вести диалог, основываясь на здравом смысле: пожелания арендатора не могут иметь неограниченный характер, и не могут стать препятствием для реализации проекта, - говорит Анна Иванова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

Сервисных арендаторов специалисты рынка коммерческой недвижимости условно поделили на несколько категорий: бытовые услуги, финансовые услуги и дополнительный сервис. К бытовым услугам эксперты относят химчистку, прачечную, ремонт обуви и одежды, изготовление ключей, багетные мастерские и пр. Арендаторами, предоставляющими финансовые услуги, выступают отделения банка, пункты обмена валют, банкоматы. К дополнительному сервису относят туристические агентства, пункты продажи ж/д и авиабилетов, размещение в ТЦ офиса оператора мобильной связи и т. п.

Кто они такие сервисные арендаторы?

Формируя пул арендаторов, мы приняли решение о необходимости предоставления комплексных услуг на территории нашего торгового центра, поскольку считаем, что сервисные арендаторы очень нужны ТК такого масштаба, отмечает Валентин Севостьянов, генеральный директор управляющей компании комплекса ООО Делта-сервис.

Не так давно эти арендаторы размещались только на первых линиях торговых коридоров. Сегодня же, оценив удобства и выгоду присутствия в ТЦ, с удовольствием принимают предложения девелоперов о сотрудничестве. Последние, к слову, довольно продолжительный период присматривались к сервисным арендаторам, оценивая, насколько продуктивно именно им сдавать площади торгового центра. В итоге выяснилось, что это довольно выгодно. Арендаторы, предоставляющие сервисные услуги населению, достаточно интересны девелоперам, поскольку они дополняют спектр услуг и товаров ТЦ и обеспечивают дополнительное удобство для покупателя, рассказывает Анна Ширяева, генеральный директор компании Магазин магазинов. Подобной точки зрения придерживаются и владельцы ТРК Золотой Вавилон.

Некоторые из них к тому же платят достаточно высокую арендную ставку, добавляет Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International. И хотя эта ставка все же ниже, чем, к примеру, у магазина одежды, сервисные арендаторы способны привлекать дополнительных посетителей в торговый центр.

С выходом сервисных арендаторов на рынок коммерческой недвижимости у девелопера появилась возможность сократить соотношение общей территории к арендуемой, поскольку такие арендаторы могут занимать малоликвидные площади, говорит Юрий Мереминский, старший консультант департамента консалтинга компании Leeds Property Group.

По словам специалистов, особым спросом у посетителей ТЦ пользуется химчистка полного цикла, которая является своеобразным мини-якорем комплекса, а также мини-отделения банков и банкоматов. Так, например, представители ТЦ Dream House считают, что обменные пункты и банкоматы, расположенные в их ТЦ, оправдали себя. Многие покупатели в целях безопасности не носят с собой много наличных средств, и в этом случае они могут воспользоваться банкоматами. Пункт обмена валюты также необходим, чтобы у посетителя была возможность прямо в магазине обменять валюту, поясняет Артур Акопян, директор по рекламе и связям с общественностью Dream House.

Несмотря на то что сервисные услуги в ТЦ появились относительно недавно, в настоящий момент уже нарисовался круг наиболее востребованных предприятий сферы услуг. В торговых центрах можно встретить около двух десятков видов сервисных арендаторов. Однако из всего многообразия можно выделить основные, к которым относятся банки и банкоматы, химчистки, ремонт обуви, изготовление ключей, фотоуслуги, салоны красоты и парикмахерские, туристические агентства и детские комнаты, говорит Ольга Ясько.

Тем не менее далеко не все торговые центры целесообразно насыщать сервисными арендаторами. По словам Ольги Ясько, наиболее полное представительство сервисных арендаторов естественно для ТЦ, находящихся в спальных районах, и в торговых центрах, ориентированных на предоставление полного комплекса услуг. Надо понимать, что в торговых комплексах, расположенных в центре города, такие операторы представлены в меньшей степени, что, с одной стороны, обусловлено запросами целевой аудитории, а с другой более жесткой конкуренцией с другими операторами по ставкам аренды. Сервисные арендаторы привлекают дополнительный поток покупателей в ТЦ, если они соответствуют формату конкретного торгового центра, убеждена Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium

Вопреки мнению о том, что банкомат не может являться арендатором, специалисты рынка утверждают обратное. Банкоматы в ТЦ полноценные арендаторы, арендующие два квадратных метра по достаточно высокой ставке в среднем $3 5тыс./кв. м в год, подчеркивает Юрий Мереминский.

В специализированных центрах и ТЦ модной одежды нет необходимости в широком представлении сервисных операторов, подытоживает Елена Брунова, PR-директор компании Торговый Квартал.

Не менее важен в данном вопросе и формат торгового центра. Предприятия, оказывающие сервисные услуги населению, наиболее характерны для ТЦ районного масштаба, расположенных в местах проживания целевой аудитории или по пути домой, соглашается Анна Ширяева.

Однако следует также подчеркнуть, что важную роль играет не только тип торгового центра, но и расположение сервисного предприятия в конкретном ТЦ.

Представители сервисных предприятий отмечают, что в ТЦ, расположенных в центральной части города, спрос на сервис значительно ниже, чем в районном или локальном комплексе. Очень многое зависит от места расположения ТЦ, рассказывает Ашот Арутюян, совладелец сети домов быта. Если ТЦ расположен в жилом районе и, что немаловажно, в шаговой доступности от метро, наше предприятие будет пользоваться спросом. Если комплекс находится на значительном удалении от метро и жилых домов предприятие будет простаивать. Как в ТРЦ РИО, где наш дом быта работает почти в убыток. Представители компании Соник Дуо (оператор МегаФон-Москва) также отмечают важный фактор местоположения ТЦ. Цель нашей компании максимально сократить расстояние между нами и нашими абонентами, поэтому мы предпочитаем располагать наши экспресс-офисы в ТЦ с наибольшей проходимостью, заявляет Роман Проколов, советник генерального директора МегаФон-Москва.

Одни собственники комплекса отдают сервисным арендаторам на откуп целое крыло, как, например в ТРЦ Бум, другие предпочитают рассадить их по всему комплексу, как в РИО. Единого мнения на это счет у специалистов пока не сложилось. Так, специалисты компании Colliers International рекомендуют размещать сервисные предприятия в непосредственной близости к продуктовому якорю торгового комплекса, а еще лучше в его прикассовой зоне.

Сервисная приманка

Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость, отмечает, что размещение сервисных предприятий зависит от их профиля и специфики деятельности. Химчистку лучше размещать недалеко от входа, чтобы не заставлять покупателя с грязной одеждой ходить по ТЦ. Банк в центре этажа, чтобы к нему было удобно подходить с любой точки комплекса. Салон красоты ориентирован на четкое целевое посещение, поэтому его можно размещать на верхних этажах, в дальних проходах, поясняет г-жа Занина.

Сервисных арендаторов предпочтительнее размещать в прикассовой зоне продуктового гипермаркета. Эта зона менее привлекательна для арендаторов других профилей, но хорошо подходит для домов быта, химчисток и других сервисных арендаторов в силу особенностей потребительского спроса, говорит Ольга Ясько.

Анна Ширяева считает, что предприятия сервисных услуг могут занимать наименее востребованные другими арендаторами площади, в глухих зонах. Последнее наиболее привлекательно для девелопера, у которого появилась возможность сдать неликвидные площади комплекса. Однако сами инфраструктурные арендаторы предпочитают располагаться в местах с наибольшей проходимостью на входных группах и возле якорей. Если нам предлагают арендовать площадь в слабопроходимых местах, мы отказываемся, рассказывает генеральный директор сети химчисток Лисичка Владимир Аносов, поскольку проходимость важна для нормального функционирования предприятия.

Юрий Мереминский считает, что сервисные арендаторы не должны быть сосредоточены в одном месте, тем более в одном крыле ТЦ. Ошибочно располагать таких арендаторов только в одной части здания. В таком случае эта зона останется малопривлекательной для посетителей, поскольку там нет ни якоря, ни других торговых операторов, способных завлечь покупателей.

Девелопер сдает неликвидные площади по $150 -$2 тыс./кв. м в год (данные Colliers International), арендатор обеспечен покупательским потоком и получает возможность существенно экономить на дополнительных расходах. В ТЦ мы постоянно обеспечены трафиком посетителей, чего нельзя сказать об отдельно стоящем здании, рассказывает Владимир Аносов. Ко всему прочему существенно экономятся средства на рекламу и охрану, поскольку в ТЦ все эти услуги централизованы. Преимущества у ТЦ несомненные, особенно если он расположен возле метро, соглашается Ашот Арутюян.

Тем не менее девелоперы и сервисные арендаторы с удовольствием сотрудничают. И оба с немалой выгодой для себя.

Специалисты рынка советуют привлекать сервисных арендаторов одновременно с арендаторами торговой галереи. Отчасти это обусловлено тем, что у сервисных предприятий специфические требования к помещению. К примеру, помещение для химчистки полного цикла, по словам Владимира Аносова, должно быть оборудовано необходимой вентиляционной и канализационной системой, определенной энергоемкостью. Если эти параметры не были заложены при строительстве торгового центра, то, к сожалению, арендовать его площади под мини-цех мы не сможем, как бы ни было велико желание. В этом случае будем рассматривать открытие приемного пункта, говорит г-н Аносов.

Особенности сервиса

Принимая решение о размещении предприятий инфраструктуры торгового центра, девелопер изучает район, в котором будет вестись строительство ТЦ, в том числе для выявления наибольшего спроса на тот или иной сегмент сервисных услуг.
Если в округе много сервисных объектов, особенно в составе других торговых центров, исключение данного арендатора из состава торгового центра может обернуться снижением посещаемости. И наоборот, предоставление таких услуг в центре повышает его популярность, рассказывает Ольга Ясько.

У отделений банков свои требования к помещению в ТЦ. Банки, как правило, располагаются в глухих зонах ТЦ, поскольку арендуемые ими помещения могут быть вовсе без витрин, рассказывает Юрий Мереминский. Кроме того, помещение должно быть обособлено от основного внутреннего пространства ТЦ и обладать хорошей вентиляцией.

Специалисты компании МИЭЛЬ-Недвижимость уверены, что спрос на сервисные услуги практически везде превышает предложение, поэтому конкурентное окружение не является критичным фактором для размещения сервисного арендатора в ТЦ.

Конкурентное окружение серьезно влияет на решение девелопера о размещении предприятий сферы услуг в ТК, подтверждает Ольга Кисарина, особенно на размещение арендаторов, специализирующихся на бытовых услугах и дополнительных сервисах.

Разумный процент сервисных арендаторов для ТЦ подсчитать невозможно. Количество арендаторов, предлагающих сервисные услуги населению, зависит от концепции торгового центра, его расположения, масштаба, формата, говорит Ольга Кисарина. И от того, насколько данный ТЦ нуждается в этих арендаторах, добавляет Юрий Мереминский.

Сроки заключения договора, по словам консультантов, не отличаются от договоров с арендаторами торговой галереи. Минимальный срок 11 месяцев, стандартный до трех лет.

Желание девелопера работать с сетями вполне объяснимо, но, как отмечают специалисты, ротация сервисных несетевых арендаторов в основном аналогична арендаторам других профилей.

При подборе сервисного предприятия специалисты рекомендуют обращать внимание на историю развития компании и ее брендированность. Предпочтение отдается мультисервисным (например, химчистка и дом быта у одного оператора услуг) и сетевым операторам. Однако и другие операторы также имеют шанс войти в проект, говорят в компании Colliers International. Как правило, владельцы крупных торговых центров предпочитают сдавать площади арендаторам, имеющим опыт работы в данной области и продвигающим бренд компании. Кроме того, необходим грамотный подход к оформлению выделенных арендатору помещений и высокий уровень качества обслуживания. Отделение банка, например, должно представлять крупную банковскую структуру, в то время как для салонов красоты такое требование необязательно, отмечает Элина Занина.

ВГосударственной Третьяковской галерее власти Еревана торжественно передали мраморную скульптуру Екатерины II городу Москве.

Сервисные арендаторы не оказывают влияния на посещаемость ТЦ, однако дополняют перечень предоставляемых услуг, а в условиях борьбы за посетителя их наличие становится не просто актуальным, но необходимым. Именно поэтому подбор сервис-пула требует очень серьезного подхода, подытоживает Елена Брунова.

Возвращению в Москву скульптуры работы известного скульптора Александра Опекушина мэр очень рад. Екатерина II возвеличила своими делами нашу страну, - заявил он на церемонии, посвященной передаче памятника. - Обрусевшая немка, она всем сердцем полюбила Россию, расширила ее границы, увеличила ее мощь и влияние в мире. Но главное - она, как никто другой из русских царей, любила Москву.

Как заявил мэр российской столицы, поселят императрицу в соответствии с ее саном - в Царицынском дворце, восстановление которого Юрий Лужков пообещал завершить в 2007 году. Там, по его словам, статую поставят в специальный зал, который и будет называться Екатерининским.

На церемонии передачи скульптуры российской стороне посол Армении в России Армен Смбатян вспоминал, как в июне 2003 года во время посещения Еревана мэр Москвы Юрий Лужков впервые затронул вопрос о памятнике на встрече с президентом Армении Робертом Кочаряном. Через месяц армянское правительство приняло решение передать статую Москве. Армения сберегла статую, но долгие странствия сказались на ее внешности. По словам хранительницы Третьяковки, домой она вернулась покрытая пятнами ржавчины, в трещинах, без скипетра и креста из короны. Их пришлось восстанавливать по имеющимся документам из другого материала. У великодержавной царицы не хватало на руках даже нескольких пальцев.

Напомним: скульптура Александра Опекушина, изготовленная из драгоценного каррарского мрамора, находилась в запасниках Эрмитажа, а затем Музея изящных искусств им. Пушкина в Москве, пока Московская городская Дума не приняла решение поставить памятник Екатерине II к 100-летию со дня ее кончины, в 1896 году, в своем здании (теперь уже бывшего музея Ленина). После Октябрьской революции 1917 года монумент вновь попал в запасники Музея имени Пушкина. Чтобы его не распилили на сорок бюстов Карла Маркса, как планировалось, директор Музея Сергей Меркуров вывез скульптуру в Армению. По словам Екатерины Селезневой, главного хранителя Третьяковки, скульптура Екатерины II - одна из немногих работ Опекушина, уцелевших после революции.

Чтобы вернуть царице ее первоначальную красоту и величие, префектура Центрального административного округа, по словам префекта Сергея Байдакова, потратила около 20 тысяч долларов. Байдаков рассказал корреспонденту РГ: Мы хотели подарить копию армянской стороне. Но администрация Еревана заявила, что подарок Москве сделан их городом от чистого сердца, в знак доброго к нам отношения. Поэтому они ни на что не претендуют. Но укреплению дружбы межу Москвой и Ереваном мраморная царица все-таки поспособствовала: товарооборот между двумя столицами за прошлый год вырос на 40 процентов.
Инвестирование в курортную недвижимость нашей родины - дело рискованное. Чтобы привлечь сюда туристов, нужно, с одной стороны, поднять качество сервиса, с другой - снизить цены, что серьезно увеличит срок возврата вложенных средств. Но российский бизнес привык к быстрым деньгам. Даже Краснодарский край, который является бесспорным лидером среди российских курортов, самостоятельно не смог привлечь инвесторов. Ситуация изменилась лишь после того, как был включен механизм магнетической мощности - административный ресурс.

Еще больше проблем великая императрица добавила при транспортировке. Специалисты долго ломали голову над тем, как перевезти царицу ростом два метра 60 сантиметров и весом три тонны, чтобы не повредить ее ажурные кружева. В итоге ее обмотали специальными тканями, пропитанными гипсовым раствором, и обложили мешками с песком. Вес посылки, которую отправили самолетом в Москву, сразу же увеличился ровно в два раза, до шести тонн.

Однако массовый приход инвесторов начался лишь два года назад, после того как Сочи был выдвинут претендентом на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года. Практически одновременно с этим правительством страны была одобрена концепция федеральной целевой программы Развитие горноклиматического курорта Сочи на 2006-2014 годы. Сегодня в городе работают такие крупные застройщики, как Декра, Интеко, Конти, СТ Групп Регион, ДИАЛ Строй Инвест, а среди инвесторов, проявивших интерес к недвижимости Краснодарского края, можно выделить таких гигантов, как РАО ЕЭС России, Газпром, Российский алюминий, Внешторгбанк и холдинг Интеррос.

Закон о государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае был принят еще в 1999 году: инвесторам были предоставлены налоговые и земельные льготы, субсидирование процентов по кредитам. На самом высоком уровне активно велась раскрутка региона: строительство резиденции президента Бочаров ручей, ее открытие и мероприятия в ней подробно освещались в СМИ.

Интерес к региону властей и крупного бизнеса отразился на уровне цен в городе. По словам вице-президента компании ДИАЛ Строй Инвест Александра Пляцевого, в течение прошлого года цены выросли на 20-40% в зависимости от категории жилья. Цены на сочинскую недвижимость уже выше, чем в Хорватии и Черногории, и сопоставимы с испанскими как по стоимости отдыха, так и по стоимости недвижимости, - отмечает заместитель гендиректора компании КВ Инжиниринг Илья Шкабара. По данным компании Delta Estate, чтобы приобрести квартиру в элитном доме, расположенном рядом с морем, придется заплатить 3-6 тысяч долларов за кв. метр, в сегменте бизнес-класса - от 2 до 3,5 тысяч. Стоимость места для машины в среднем составляет 20 тысяч долларов, в элитных жилых комплексах доходит до 100 тысяч долларов.

Цены в Сочи догнали Европу

По мнению участников рынка, строительство дорогого жилья в городе вполне оправдано, так как предлагаемая недвижимость ориентирована на москвичей, а также жителей Санкт-Петербурга и сырьедобывающих регионов. Причем нередко жилье в Сочи приобретается людьми, у которых кроме основного места жительства уже есть дом или квартира за границей. Также, по словам директора департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup Александра Винокурова, возрастает интерес к сочинскому жилью среди коммерческих структур, которые приобретают его для представительских целей. Доля местных жителей будет только снижаться, так как темпы увеличения их доходов просто не успевают за ростом цен на недвижимость, - предполагает он.

Александр Пляцевой добавляет, что большинство застройщиков реализуют проекты классов бизнес и элит, в то время как объекты эконом-класса на первичном рынке практически отсутствуют.

И хочется, и страшно

В этом году рост цен на жилую недвижимость в городе составляет порядка 0,2% в месяц. Дело в том, что Сочи - сезонный город, - уверен начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. - Нельзя говорить, что рост цен уже остановился и спрос скоро иссякнет. Гендиректор компании РГС недвижимость Александр Попов уверен, что рост цен активизируется в ближайшее время после строительства международного аэропорта в Адлере, который увеличит пропускную способность нынешнего терминала с 2,5 млн. до 4,5 млн. человек в год.

С другой стороны, земли вокруг Сочи являются заповедником, а власти сегодня готовы давать различные льготы. Свободной земли там немного и если ее не взять сейчас, хотя есть риск заморозить средства, то уже через 3-4 года никаких участков не останется, - объясняет ситуацию Анна Осина. В результате, чтобы не морозить средства, девелоперы, работающие в Краснодарском крае, запускают небольшие проекты.

Впрочем, объемы строительства в городе пока довольно скромные. В прошлом году было введено 38,7 тысяч кв. метров жилья, сейчас на стадии строительства около 15 жилых объектов. Инвесторы рассчитывают на скорый рост интереса московской элиты к региону, поэтому закладывают жилье соответствующего уровня, но определенный риск есть, - признает финансовый директор компании Бенефит инжиниринг Анна Осина. Пока инвесторы ожидают, как будет развиваться ситуация. Если она сложится неблагоприятно, то участки можно будет со временем продать с незначительными убытками, тогда как непроданные объекты недвижимости - это уже финансовая катастрофа для любой компании, - объясняет сложившуюся ситуацию Осина.

Имидж - ничто

По мнению Осиной, идеальным для инвестиций является рынок коммерческой недвижимости, рассчитанной на эконом-класс потребителей, поэтому быстрыми темпами строятся офисные центры класса B и супермаркеты эконом-класса. По мнению гендиректора компании Русские отели Станислава Капиноса, огромный интерес у потенциальных инвесторов существует и к гостиничному бизнесу, о чем может свидетельствовать приход в город международных гостиничных операторов Marriott, Hilton, Stein Group и Radisson.

Проблем в Сочи более чем достаточно. Во-первых, необходима чистка морского дна. Во-вторых, до сих пор не существует генплана города. Последний был принят еще в 1967 году и рассчитан на 25-30 лет. Разработка нового генплана, по словам Дмитрия Попова, пока ведется на уровне разговоров о его надобности. В результате, новые дорогие дома строятся в гуще разномастной застройки. Картина похожа на то, что происходило в Москве в 1993-1997 годах, - делится Илья Шкабара. Дмитрий Попов напоминает еще об одной проблеме: от Туапсе до Адлера полотно железной дороги идет вдоль побережья, что существенно ограничивает территорию пляжа и снижает комфорт. Анна Осина добавляет, что немаловажным фактором, сдерживающим приход бизнесменов в Краснодарский край, является криминальная обстановка в регионе. Сочи 2006 года - это Москва 1993-го, - уверена она.

И все же сделать из Сочи курорт международного уровня пока не получается. Создание имиджа стоит дешевле и может быть сделано быстрее, чем строительство отелей, жилья, инфраструктуры соответствующего уровня, - говорит Осина. По ее мнению, чтобы достичь уровня, который даст региону возможность конкурировать с ведущими мировыми курортами, необходимы вложения из расчета около 3 млн. евро на кв. километр, что невозможно сделать без участия государства. Можно построить комфортабельный отель с отдельным пляжем, развлекательные центры и рестораны, но при отсутствии дорог, качественного обслуживания в аэропорту, экскурсий к историческим памятникам - все эти усилия будут напрасными, - подтверждает Станислав Капинос.



Главная --> Публикации