Главная --> Публикации --> Федеральные торговые сети расширили свое присутствие в ростове Что ждут москвичи от современного коттеджного поселка в подмосковье? Покупка недвижимости в турции Панельные застройщики взялись за элитную недвижимость Владимир ресин: я цены не назначаю. мое дело строить

Немецкая пунктуальность на русский лад

В начале апреля в ЦДХ открылась 14-я Специализированная выставка-ярмарка Недвижимость-200 После открытия выставки прошла пресс-конференция на тему Тенденции рынка недвижимости Москвы, в которой принимали участие руководители московской исполнительной власти и представители Мосгордумы.

Реконструкция будет проводиться как с отселением жителей, так и без отселения. Естественно, при работе по первому варианту Москве необходим маневренный фонд. Его львиную долю готов предоставить ДСК-

Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что в этом году в Москве будет построено 5 млн. кв.м жилья (из них половина - по типовым проектам). Он признал, что такого количества недостаточно, чтобы решить проблему доступности жилья. Эпоха сноса ветхого жилья в Москве заканчивается, а начинается эпоха реконструкции. Реконструкция эта себя, безусловно, окупит за счет выхода дополнительных площадей.

По этому вопросу Владимир Ресин высказался гораздо более осторожно, заявив, что технологии, действительно, прекрасные, но существенной их частью является немецкая пунктуальность. Как они будут работать при ее отсутствии, не совсем ясно. Да и климат в Германии - куда мягче, и последствия недоработок могут быть компенсированы намного легче. Поэтому сразу же ставить эти технологии на конвейер опасно, в случае возникновения каких-либо накладок может возникнуть заметная социальная напряженность.

Что же касается второго варианта, руководитель комплекса экономической политики Москвы Юрий Росляк заметил, что в Германии разработаны прекрасные технологии, которые позволяют провести реконструкцию без отселения в кратчайшие сроки и с минимальными неудобствами для жителей.

Отвечая на вопросы журналистов, В.Ресин поделился своим видением проблемы оптимального инвестирования государственных средств из федерального бюджета. Как известно, в рамках программы Доступное жилье государство собирается выделить весьма значительные суммы. Какое их использование будет оптимальным? Ответ был однозначным: прежде всего - поднять стройиндустрию. За исключением Москвы (и, может быть, Санкт-Петербурга), по всей России строительные комбинаты лежат на боку. По мнению В.Ресина, дело это крайне сложное и под силу только подвижникам, но они у нас в России пока есть, и именно им нужно выделить кредиты на льготных условиях.

Деньги - подвижникам

Ипотеку - народу!

Если это будет сделано, то не только станет возможным дальнейшее развитие отрасли, но и будут решены многие социальные проблемы, в частности, появится много стабильных рабочих мест (со всеми вытекающими отсюда позитивными последствиями). Естественно, возникнут кадровые вопросы, и, по мнению В.Ресина, тут без привлечения иностранной рабочей силы нам не обойтись.

Так что в 2006 году в рамках программы будет построено уже в четыре раза больше - около 200 тыс. кв.м, и в дальнейшем эта цифра будет только увеличиваться. Наивно было бы думать, что все очередники и молодые семьи побегут выстраиваться в длинную очередь на социальную ипотеку, ибо она отнюдь не бесплатна. По проведенному мониторингу в течение ближайших пяти лет на участие в программе социальной ипотеки претендуют около 40 тыс. семей.
Вопрос, решение которого неизменно интересует журналистов и простых москвичей, будущее дорог, гаражей и парковок. Руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин ответил на него стандартно: нужно строить значительно больше дорог, но денег на это не хватает. При этом он сослался на недавнее заявление Президента РФ, который оценил состояние российских дорог как удручающее. Сегодня на федеральном уровне обсуждается создание системы федеральных дорожных фондов, без которых не обойтись.

Следующий вопрос относился к социальной ипотеке. Желающих в ней участвовать, как известно, много, но в Москве по этой программе в прошлом году было построено всего 48 тыс. кв.м жилья. Почему? Владимир Ресин сказал, что построенное жилье - это только пилотные проекты, на которых проверялась работоспособность самой идеи. Конечно, можно принять все необходимые постановления и разработать красивые схемы, но без их проверки на практике вкачивать в программу весьма значительные даже по московским меркам средства - крайне опасно. По итогам этих пилотных проектов можно сказать, что социальная ипотека себя оправдывает, деньги реально в бюджет возвращаются, предложенные схемы работают.

С гаражами же в Москве ситуация следующая: на нынешний момент в городе ежегодно вводится в строй 80-90 тыс. машино-мест. Рынок их съедает и остается дефицитным. Далее был упомянут закон, по которому за неправильную парковку, скажем, на тротуаре около дома , к водителю могли быть применены весьма драконовские меры. В.Ресин ответил, что закон этот широко обсуждался и был справедливо раскритикован. Справедливо, поскольку закон этот - антинародный. Нельзя рассчитывать, что все запаркованные на тротуарах машины по его принятии тут же поднимутся в воздух и перестанут тем самым нарушать правила парковки. Решать проблему надо цивилизованными мерами, в частности, - активизировать программу народный гараж, - констатировал глава стройкомплекса.

Призрак драконовского закона

В.Ресин также отметил, что недостаток дорог и парковочных мест - это вещь объективная и в один год не решаемая (что все понимают), но есть и еще один ресурс, о котором говорят явно недостаточно. Подсчитано, что если мы все будем просто соблюдать имеющиеся на сегодняшний день правила парковки, то пропускная способность московских дорог увеличится на 20 процентов. Здесь, по мнению В.Ресина, помогут только административные меры, поскольку водителей, готовых перекрыть движение, лишь бы не идти лишние 50 метров, бесполезно уговаривать уважать окружающих.

Человеческий фактор

Город-сад или город-свалка?

Также он отметил еще один момент, а какие, собственно, машины по Москве ездят? В настоящее время в Европе машины для города маленькие и компактные: легче проехать, легче припарковаться. А у нас создается впечатление, что престижность машины не в последнюю очередь измеряется ее габаритами. Но это, увы, менталитет, и в одночасье с ним ничего не сделаешь, - сказал В. Ресин.

Градостроительная политика

Но есть и другая тенденция. Менее состоятельные граждане покупают привезенный из Европы автомобильный мусор, который там годился бы только для свалки. Европейцы довольны, так как утилизация там стоит недешево. У нас эти машины, проездив год-два, разваливаются окончательно и остаются догнивать в каком-нибудь дворике (зачастую рядом с Жигулями первых выпусков и ушастыми Запорожцами). И если эту тенденцию не пресечь, то никаких дорог и парковочных мест не хватит, будет сплошная стихийная свалка автожелеза. Эту проблему тоже нужно срочно решать.

Вчера информагентство Итар-ТАСС сообщило, что мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о начале разработки экспериментального проекта, который позволит определить возможность использования железнодорожных путей и инфраструктуры для развития города. Первый замруководителя градостроительного департамента Москвы Константин Королевский пояснил Ъ, что руководить работами по реконструкции территорий железных дорог будет координационный совет во главе с первым заместителем мэра Москвы Владимиром Ресиным и первым вице-президентом ОАО РЖД Вадимом Морозовым. Распорядительный документ об утверждении положения и составе координационного совета будет выпущен до конца мая этого года, отметил господин Королевский.

Как стало известно Ъ, в настоящее время рассматривается уже четыре пилотных проекта реконструкции территорий, принадлежащих ОАО Российские железные дороги (РЖД), на территории Москвы. Один из них строительство офисного и жилого микрорайона на участке железной дороги киевского направления, прилегающем к Поклонной горе, три остальные предполагают реконструкцию Малого кольца Московской железной дороги. На киевском направлении уже ведутся предпроектные работы и, по данным Ъ, определен застройщик Mirax Group. Между тем до сих пор не ясно, каким образом город будет рассчитываться с ОАО РЖД за предоставленные участки.

По данным Ъ, инвестором застройщиком этого участка, скорее всего, выступит компания Mirax Group. Один из топ-менеджеров компании подтвердил Ъ, что сейчас ведутся предварительные работы по данному проекту. Участники рынка считают, что для его осуществления Mirax Group, скорее всего, будет привлекать и других инвесторов. Проект должен быть коммерчески успешен, сказала Ъ глава отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кесарина. Освоение территорий, прилегающих к железной дороге, по сути, ничем не отличается от вывода промзон для нового строительства. Я думаю, что строительство жилья потребует вложений в пределах $1,5 тыс. за 1 кв. м, офисов от $1,2 тыс. до $1,5 тыс.

Чиновник также сообщил, что сейчас разрабатываются четыре пилотных проекта по освоению городом железнодорожных магистралей. Один из них на участке железной дороги киевского направления между третьим транспортным кольцом и Минской улицей (общая площадь участка 45 га). По словам господина Королевского, на этой территории можно построить до 1 млн кв. м офисных и жилых площадей. Это не бюджетный проект, напрямую бюджет города задействован в нем не будет, уточнили Ъ в департаменте экономической политики правительства Москвы. Но мы уверены, что при растущем рынке недвижимости вложения инвесторов будут оправданны.

В ОАО РЖД вчера не смогли подробно прокомментировать проект с московским правительством. Мы находимся на этапе проработки нормативной базы и пытаемся понять, что необходимо для обеспечения безопасности движения при реализации такого беспрецедентного проекта, заявили в компании.
Рынок коммерческой недвижимости за исследуемый период не претерпел принципиальных изменений. Основные тенденции последних лет прослеживаются и сегодня: преобладание спроса над предложением, рост арендных ставок, увеличение числа форвардных сделок.

Очевидно, что жилье здесь должно быть уровня бизнес-класса, тогда как офисные площади вполне могут отвечать категории А. Таким образом, я оценила бы общий объем инвестиций в размере $1,38-1,5 млрд. Руководитель отдела московской жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая считает, что строительство жилья в непосредственной близости от железной дороги рискованное предприятие. Конечно, сейчас продастся все что угодно, но реальная цена от близости железнодорожных путей падает, говорит госпожа Богородицкая. Впрочем, я знаю, что Mirax Group строит качественно. Думаю, они смогут грамотно позиционировать и такое жилье.

В первом квартале 2006 года общий объем качественных офисных площадей составил около 4 млн. 841 тыс. м Из них на помещения класса А приходится 26%, на помещения класса В 74%. Общий прирост площадей несколько увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о наращивании объемов и темпов строительства. При этом, бизнес-центрами класса А, по традиции, наиболее интенсивно застраивается Центральный Деловой Район (CBD), а для возведения офисов класса В девелоперы активнее используют территорию Басманного микрорынка.

Рынок офисной недвижимости

Общее предложение офисных
площадей (тыс. м2),
Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko




Средняя арендная ставка на офисы,
в зависимости от района,
Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko

Однако, спрос на качественные офисные площади, по-прежнему, остается неудовлетворенным. По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, доля свободных помещений, в зависимости от района, варьируется от 0.5% до 5.5%. Стоит отметить, что по этому показателю Москва отстает от других европейских столиц: в Париже спрос уравновешивают 6% свободных площадей, в Лондоне 9%.


Средняя арендная ставка
на офисы классов А и В,
Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko


Неудовлетворенный спрос на офисы в наиболее востребованных районах Центральный, Фрунзенский, запад и юго-запад за пределами ТТК заставляет арендаторов все более удаляться от центра в поисках качественных помещений по приемлемой цене. Все активнее осваиваются промышленные участки, на их месте появляются бизнес-парки и многофункциональные комплексы (Бизнес-центр Полларс, бизнес-центр Спецлента). Объем помещений класса В в Центральном Деловом Районе пополняется за счет реконструированных особняков с надстроенными верхними этажами.

Эти обстоятельства вынуждают арендаторов заблаговременно заняться поиском подходящего офиса. Что, впрочем, дает им некоторые плюсы при заключении договора: максимально низкая арендная ставка, значительная компенсация за отделку, большее количество парковочных мест. Нехватка земельных участков в центре Москвы, сложности с получением разрешения на строительство в историческом центре влекут за собой еще одну тенденцию: децентрализацию рынка.

Средневзвешенная арендная ставка на помещения класса А сегодня равна $671, что несколько ниже аналогичного показателя за предыдущий квартал - $695 за м С офисами класса В иная ситуация за 3 месяца ставка выросла с $447 до $48 При этом, наибольшие суммы ($700-800) приходится платить за аренду в бизнес-центрах Центрального и Белорусского микрорынков.

Возросло количество многофункциональных проектов. В настоящее время ведется строительство новых гостинично-офисных, торгово-офисных и складских комплексов с офисными помещениями. Среди них: Бородино, Покровские ворота, проект КРТ на Кадашевской набережной, Метрополис, Шерлэнд. Подобные здания стабильно пользуются популярностью арендаторов в связи с большим спектром предоставляемых услуг.

Рынок торговой недвижимости

Тем не менее, по прогнозам компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, в следующем квартале ставки в классе А зафиксируются на уровне $620-650 за м2, то есть предпосылки к относительной стабилизации цен на офисные метры все же есть. Правда, скорее всего, свободных помещений станет еще меньше (приблизительно на 0.1 0.35 процентных пункта), не смотря на все возрастающую активность строителей и ожидаемые 300 тыс. м2 новых площадей.

Таким образом, все предпосылки для сохранения положительной динамики прироста площадей налицо. Так, первый квартал текущего года внес свою лепту: введено в эксплуатацию три крупных торговых центра: Retail Park (47, 5 тыс. м2) Бибиревский (18,6 тыс. м2) и Светофор (17 тыс. м2). До конца 2006 года планируется вывести на рынок еще около 15 объектов общей сдаваемой площадью 627 тыс. м

Московский рынок торговой недвижимости развивается очень динамично. Уже несколько лет розничная торговля остается одним из самых успешных секторов отечественной экономики со стабильно растущим оборотом. Международные крупноформатные торговые сети проявляют устойчивый интерес к России, по-прежнему, начиная свою экспансию с Москвы. Однако, рынок все еще далек от насыщения: на данный момент общая площадь профессиональных торговых центров равна 1 млн. 190 тыс. м По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, на тысячу москвичей сегодня приходится всего 81 м2 торговой площади, это в разы меньше, чем в Европе (среднеевропейский показатель равен приблизительно 300 м2), хотя нельзя не отметить постоянное увеличение этой цифры.

Основываясь на данных компании Watcom, можно судит о том, какие форматы ТЦ сегодня наиболее популярны. Так, сравнивая коэффициенты посещаемости, можно отметить, что наибольшее количество людей осуществляют покупки в специализированных ТЦ, почти в два раза менее посещаемы ТЦ шаговой доступности, самый низкий показатель пришелся на Пауэр-центры. Что касается посещаемости ТЦ в целом, то она неуклонно растет, что говорит о больших перспективах данного сегмента рынка.

В целом по рынку наблюдается стабилизация ставок аренды. Конкуренция возрастает, высокий спрос сохраняется лишь на качественные объекты с удобным расположением и грамотным управлением. Именно в них отмечается некоторое повышение арендной платы, в то время как в проектах с неудачной концепцией стоимость аренды постепенно снижается. При этом в торговом центре любого уровня на самые низкие ставки традиционно претендуют якорные арендаторы. Сумма, взимаемая с них, может быть в 10 раз ниже той, что вносят за аренду операторы торговой галереи. Это связано со спецификой работы якорей, имеющих небольшой оборот с 1 м2 своей огромной площади. Кроме того, именно они притягивают большую часть посетителей ТЦ. Но стоит сделать оговорку: есть категория арендаторов, которые несмотря на небольшое торговое помещение способны привлекать значительные покупательские потоки, выполнять якорные функции. К ним можно отнести операторов, представляющих ведущие торговые марки, такие как Mexx, Zara, Motivi, Jennyfer, Accessorize. Девелоперы готовы не только предоставлять им льготные условия но и бороться за их присутствие в своих торговых центрах. По данным компании Colliers, сегодня такого рода арендаторы платят за аренду $100-350 за кв.м./год, тогда как всем остальным приходиться выкладывать в среднем $1100 за кв.м./год.

Рынок складской недвижимости совсем молод: активно развиваться он начал приблизительно два года назад. Несмотря на это, уже сегодня имеет смысл говорить о буме в этом сегменте. Общий экономический рост стимулирует расширение торговых сетей и производственного бизнеса качественные склады в таких условиях становятся объективной необходимостью.

Рынок складской недвижимости

По данным компании Praedium, в 1 квартале текущего года объем высококлассных складских площадей пополнился за счет ввода в эксплуатацию 1-й очереди Ленинградского терминала (60 тыс. м2) и офисно-складского комплекса East Park (13,5 тыс. м2). Тем не менее, вопрос дефицита предложения стоит очень остро: в классе А оно равно 0 %, в классе В 3 %. В этих условиях проблема размещения грузов особенно актуальна для логистических компаний, именно они становятся наиболее крупными арендаторами. Тем не менее, большинство из них все же отказывается от строительства собственных складских комплексов в пользу аренды. И это не удивительно, т. к. в каждый м2 возводимого объекта придется вложить $600-700, при этом м2 арендуемой площади сегодня обойдется компании всего $120-130 (без НДС). В частности, в 1 квартале текущего года крупнейшая сделка была осуществлена при участии компании Tablogix. Логистический оператор заключил договор на аренду 22 тыс. м2 в складском комплексе Томилино.

Общий объем складских площадей к концу 2005 г. достиг 5.7 млн. м2, из них на долю высококлассных помещений пришлась лишь половина. Причем равномерного распределения складских комплексов не происходит, основной объем предложения сосредоточен на западе, северо-западе и юге Московской области (именно здесь в ближайшие 2-3 года появятся крупнейшие объекты). По данным Knight Frank, строительство логистических комплексов ведется на Ленинградском шоссе (проект компании MLP), на Киевском шоссе (складской комплекс Крекшино), на Симферопольском шоссе (проект MLP - Подольск). Хотя есть вероятность того, что в ближайшее время начнут застраиваться и другие направления вдоль ЦКАД, о реализации конкретных проектов пока говорить рано. В долгосрочной перспективе грузопотоки, а значит и география строительства, кардинально изменятся. Это связано с грядущей реконструкцией кольцевой автодороги А-107 (ЦКАД) и ужесточением правил перемещения грузового транспорта в черте города.

Требования к объектам всех сегментов коммерческой недвижимости становятся все более жесткими. Все чаще прослеживается грамотный подход в работе девелоперов, нацеленных на долгосрочную перспективу. Вложить деньги и быстро вернуть их с прибылью уже не задача номер один. Теперь для профессионала гораздо важнее создать грамотный объект, который долго продержится на плаву. Проекты с неудачным расположением, плохо проработанной концепцией и слабым управлением сегодня проигрывают в здоровой конкурентной борьбе. Времена, когда рынок готов был поглотить все введенные девелопером помещения, безвозвратно уходят. Качественный подход преобладает над количественным показателем, оставляя этот фактор позади.

Скачкообразный рост интереса девелоперов к данному сегменту налицо: если в 2005 году, по данным компании Colliers, всего было построено около 280 тыс. м2 качественных складских помещений, то в 2006 году общий объем нового строительства прогнозируется на уровне 600 тыс. м Растет количество инвестиционных сделок, получает все большее распространение форвардное финансирование. Снижение рисков, привлекательность российских проектов с высокими ставками доходности притягивают внимание западных инвесторов, что, несомненно, очень скоро начнет сказываться на качественной составляющей складского рынка.



Главная --> Публикации