Главная --> Публикации --> Москва верит в ипотеку Москвичей потянуло в глубинку Франчайзинг на рынке недвижимости совсем не пошел Мобилизация военных земель Что спровоцировало ажиотажный спрос, и сколько он продлится?

Основной акцент девелоперы, среди которых все больше компаний, для которых недвижимость является непрофильным бизнесом, делают на офисы высоких классов их столице явно не хватает. Одной из основных тенденций остается децентрализация бизнес-центры возводят уже не только за пределами Садового кольца, но и за МКАД.

В течение ближайших двух лет на рынке офисной недвижимости аналитики прогнозируют появление целого ряда крупных объектов суммарной площадью до 2 млн кв. м. Они призваны ликвидировать дефицит высококачественных площадей, но пока до баланса спроса и предложения неблизко. По уровню арендных ставок в 2005 г. Москва заняла 4-е место в мире.

В 2005 г. девелоперы активно осваивали промзоны, высвобождая участки под строительство офисов, отмечает Ольга Батурина, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. В 2006 г., говорят эксперты, эта тенденция сохранится. К примеру, компания Forum Properties намерена начать строительство нового бизнес-центра класса А на месте Института комплексной автоматизации. По данным компании, общая площадь комплекса составит почти 65 000 кв. м, предполагаемый объем инвестиций примерно $80-90 млн.

Центр и промзоны

Несмотря на децентрализацию офисного рынка и ярко выраженную тенденцию к формированию новых деловых районов, в 2005 г. большая часть помещений класса А (47%) была введена в эксплуатацию в зоне Садового кольца, т. е. центральной деловой зоне столицы (CBD), отмечают аналитики Nobble Gibbons. В числе подобных объектов они называют Central City Tower, Аквамарин, Георг Плаза, Балчуг Плаза и поясняют: многие девелоперы стремятся строить именно здесь, так как это дает практически 100%-ную гарантию того, что проблем с арендой или продажей не будет. В 2006 г. в CBD ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких высококлассных объектов одним из наиболее удачных Nobble Gibbons считает Серебряный город. Но возможности центра, где практически не осталось площадей под застройку, уже почти исчерпаны, говорит Александр Кириленко, менеджер департамента развития Промсвязьнедвижимости, поэтому сейчас активно застраиваются территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Сейчас в этой зоне, по информации Knight Frank, сосредоточен почти 41% высококлассных помещений столицы.

Арендуем заранее

На фоне постоянно растущего спроса на качественные офисы в столице продолжает увеличиваться число предварительных сделок по аренде и продаже офисных площадей. Эксперты Nobble Gibbons считают, что такие проекты, как Эрмитаж Плаза (Форум Пропертиз, 27 000 кв. м, планируемый ввод II квартал 2006 г.) и Ducat III (Hines, 33 000 кв. м, I квартал 2006 г.), будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию. Однако такая практика, по мнению аналитиков, скорее всего наполовину изживет себя в 2007 г., в связи с тем что предложение качественных офисных площадей начнет догонять спрос.
Что же касается структуры спроса, то в Swiss Realty Group считают, что показатели 2005 г., когда доля договоров аренды составила около 70% в общем объеме сделок, не слишком изменятся и в 2006 г.

Специалисты Knight Frank также выделяют в качестве основной тенденции на ближайшие несколько лет вывод промышленных предприятий за пределы города и осуществление на их месте крупномасштабных проектов многофункционального назначения с собственной инфраструктурой. Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium, в их числе называет Золотой остров, Большой Сити, Нагатино и др. Аналитики Swiss Realty Group отмечают все большую популярность практики редевелопмента промышленных территорий с целью их перепрофилирования под офисные помещения. Например, строительство офисного центра класса В Красная роза на месте одноименной фабрики и проект Ведис Групп стоимостью $100 млн на площадке Московского фурнитурного завода.

На начало 2006 г., по данным Praedium, средние ставки аренды офисов варьировались от $650-800 за 1 кв. м в год в классе А до $500-650 за 1 кв. м в год в классе В. Что же касается цен покупки, то они в среднем составили для зданий класса А $3500-5200 за 1 кв. м, для офисов класса В $1800-3800 за 1 кв. м. Хотя соответствие московских цен качеству предоставляемых помещений даже в современных бизнес-центрах пока до международного уровня недотягивает, считает Дмитрий Котляренко, вице-президент РИГрупп, эта ситуация спровоцирована в основном превышением спроса над предложением.

Ставки растут, офисы заполняются

Средний уровень вакантных площадей в офисных зданиях классов А и В на конец 2005 г. сократился по сравнению с 2004 г. и составил соответственно 2,1% и 7,3%, считают в компании Colliers. В ближайшие два года доля вакантных площадей, по ее прогнозам, сохранится на текущем уровне 0-3%. Как отмечают аналитики Knight Frank, доля свободных площадей является важнейшим показателем рынка считается, что рынок стабилен при доле, равной 10%. Но участники рынка не прогнозируют в 2006 г. достижение баланса между спросом и предложением. Правда, оговариваются эксперты Nobble Gibbons, увеличение доли свободных площадей возможно в помещениях низкого качества. Что касается высококлассных офисов, особенно расположенных в центральной части города, то они будут гарантированно заполнены.

По данным компании Nobble Gibbons / CB Richard Ellis, показатели 2005 г., когда в эксплуатацию было введено около 650 000 кв. м офисов классов А и В, превысили объемы 2004 г. на 100 000 кв. м. Colliers International оценила вклад 2005 г. в общий объем рынка высококлассных офисов в 670 000 кв. м (как вновь построенных, так и реконструированных зданий). Общее предложение офисных площадей разных классов, по примерным подсчетам Knight Frank, составило в 2005 г. 9 10 млн кв. м, но аналитики компании отмечают, что действительно качественные объекты занимают из них только треть. Эксперты ожидают, что в 2006 г. офисный парк только класса А пополнится приблизительно 350 000 кв. м. Планируемый объем нового строительства офисных зданий класса В в 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м. В 2007 г., говорят аналитики Colliers, в столице может появиться 850 000 кв. м офисных площадей (45% класса А, 55% класса В).

На 2006 г. аналитики Colliers прогнозируют дальнейший рост средних базовых арендных ставок: на 6-12% на офисные помещения класса А, на 5-7% для офисов класса В. По их подсчетам, 1 кв. м класса А в год будет стоить арендаторам $700-900 (без учета НДС, включая эксплуатационные расходы), при покупке он обойдется клиентам уже в $4200-600 Помещения класса В1 станут сдаваться в аренду по $500-700 за 1 кв. м, продаваться по $2200-4500, а цены на 1 кв. м офисов класса В2 достигнут уровня $380-500 при аренде и $1500-2500 при продаже. В течение 2005 г., говорит Кисарина, ставки аренды/покупки выросли примерно на 8-10% на офисные помещения класса А и на 6-8% класса В.





В 2005 году вступили в действие новый Жилищный кодекс и закон о введении его в действие. Они установили, что бесплатная приватизация жилья должна быть закончена 1 января 2007 года. Дальше получить в собственность квартиру, в которой гражданин проживал до вступления в силу Жилищного кодекса (с 2005 года очередники получают социальное жилье, которое нельзя приватизировать), можно будет лишь одним способом выкупив ее у муниципалитета по рыночной цене.

Вчера председатель думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников сообщил, что срок окончания бесплатной приватизации жилья может быть перенесен с 1 января 2007 года на 1 января 2010 года. Законодатели решили, что дополнительных трех лет хватит для того, чтобы все желающие оформили в собственность квартиры, в которых они прописаны.

Впрочем, часть граждан не собирается приватизировать свои квартиры даже бесплатно. Большинство из них те, кто боится введения высокого налога на недвижимость. Такая возможность обсуждалась еще два года назад при принятии в Думе пакета законов по формированию рынка доступного жилья. Тогда речь шла о минимальном размере налога на приватизированную трехкомнатную квартиру не на окраине Москвы и в 300 руб., и в $150 и выше. Другая категория граждан, не желающих приватизировать квартиры, те, кто ждет переселения из старых домов (кроме ветхих и аварийных, в которых приватизация запрещена). Владельцам приватизированных квартир в этом случае предоставляют квартиру аналогичного метража, а жильцам неприватизированных квартир по норме (18 кв. м на человека), что в ряде случаев оказывается выгоднее.

Павел Крашенинников вчера объявил, что к 1 января 2007 года бесплатную приватизацию завершить будет невозможно и виноваты в этом не столько граждане, сколько недостаточно оперативная работа муниципальных органов, а также Федеральной регистрационной службы. Процедура приватизации оказалась весьма длительной, поэтому возникла угроза того, что не все желающие уложатся в установленный срок. Тем более что после вступления в силу Жилищного кодекса и объявления окончания бесплатной приватизации начали массово приватизировать квартиры люди, которые откладывали это на потом, и в городских структурах, которые этим занимаются, образовались очереди. Поэтому власти рассматривают вопрос о продлении срока бесплатной приватизации до 1 января 2010 года.

Сейчас согласно закону О торговой деятельности в Москве процедура согласования документов при строительстве крупных торговых объектов такова: если инвестор намерен построить торговый комплекс, площадь которого превышает 1 тыс. кв. м, ему необходимо получить согласование от профильных министерств и ведомств города, а также дождаться соответствующего приказа за подписью мэра Москвы. Предприниматели утверждают, что для получения разрешения им необходимо собрать около двадцати подписей чиновников, и даже при благоприятных стечениях обстоятельств сроки принятия решения правительства Москвы колеблются от шести месяцев до года.

Столичные власти обещают упростить процедуру согласования разрешительной документации при строительстве торговых комплексов: для возведения объектов общей площадью менее 1,5 тыс. кв. м инвестору не потребуется специальное разрешение правительства Москвы. Решение о строительстве будет принимать префектура, на территории которой планируется возвести торговый комплекс. Как стало известно Бизнесу, соответствующий законопроект, инициированный мэром столицы, внесен в Мосгордуму и будет рассмотрен депутатами в ближайшее время.

Директор компании Соло Светлана Муханова также отмечает, что процедура получения разрешительной документации на правительственном уровне гораздо более громоздкая и проблематичная, чем в префектурах. В управах и префектурах, как правило, с большим пониманием относятся к проблемам компаний, которые собираются развивать свой бизнес в том или ином округе,- соглашается заместитель генерального директора торговой сети 12 месяцев Октам Аликулов. По словам Светланы Мухановой, локальные торговые центры с территорией 1-1,5 тыс. кв. м в основном строятся в спальных районах города и пользуются популярностью у покупателей. Поэтому для инвесторов вложение денег в такие торговые объекты -- достаточно выгодный бизнес. Арендная плата за помещение в торговых центрах спальных районов колеблется от $500 до $1 тыс. за квадратный метр в год,- комментирует эксперт.
В связи с ростом цен на жилье - около 4-5% в месяц- на вторичном рынке жилья практически перестали заключаться альтернативные сделки. При этом, по оценкам экспертов, более 50% всех квартир на вторичке выставляется именно с условием приобретения альтернативной жилой площади. Некоторые участники рынка уверены, что этот сегмент вернется в привычное русло только после преодоления рынком периода активного роста цен. Другие предлагают использовать при совершении подобных сделок альтернативные бизнес-решения, к примеру, ипотечные кредиты.

Такая ситуация в первую очередь тормозит развитие малого предпринимательства в сфере торговли и услуг, для которого арендуются площади небольших торговых комплексов,- уверен председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству Александр Ковалев.- Поэтому предлагается повысить порог площадей, по которому объект будет причисляться к крупному торговому комплексу и, соответственно, строительство которого потребует согласования на уровне правительства. Как следует из подготовленного законопроекта, в случае строительства объекта, площадь которого не превышает 1,5 тыс. кв. м, разрешение на возведение торгового комплекса потребуется лишь от префектуры. В тоже время предпринимателям все равно придется получать акт разрешительного использования земельного участка, проходить конкурсную процедуру на уровне префектуры,- напоминает первый заместитель префекта Северо-Западного округа Москвы Анатолий Пименов. По его словам, упрощение процедуры оформления документов на строительство торговых комплексов ожидается только на этапе их выхода, в чем тоже заинтересованы инвесторы.

По словам руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, исчезновение альтернативных сделок - это следствие роста цен, который сейчас составляет около 4-5% в месяц. С ним соглашается управляющий директор группы отделов компании Миэль-недвижимость Руслан Сейт-Люманов: Таких квартир на вторичном рынке жилья более 50%, но из-за роста цен они почти перестали продаваться. По словам Олега Репченко, такое увеличение стоимости квадратного метра просто разрушает альтернативные сделки: бывает, что цена на квартиру увеличивается на $5 тыс. в неделю и владелец просто не успевает реализовать свое жилье (до тех пор пока квартира, куда он переезжает, не подорожает).

То, что с начала прошлого года основным явлением на вторичном рынке недвижимости Москвы стало постепенное снижение процента заключенных альтернативных сделок, отмечают как почти все риэлтерские компании, так и аналитики.

Эксперты рынка полагают, что стремительный рост цен на жилье продолжится и поэтому рынку придется искать новые бизнес-инструменты для проведения этих сделок. Рост цен на уровне 4-5% в месяц сохранится, скорее всего, до конца текущего года, а затем рынок встанет, как в 2004 году,- уверяет Олег Репченко.

Пример одной из многих зависших альтернативных сделок приводит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. Клиент обратился к нам в декабре 2005 года, выразив желание продать двушку на Ленинском проспекте и трешку на Дорогомиловской и на вырученные деньги приобрести трехкомнатную квартиру бизнес-класса в районе Кунцево,- рассказывает Лукина.- Двухкомнатная квартира на Ленинском была реализована в течение одной недели за $190 тыс., а стоимость трешки несколько раз корректировалась собственником, и в итоге предложение стоимостью $250 тыс. до сих пор висит в листингах. По ее словам, с декабря 2005 года стоимость жильябизнес-класса в Кунцеве выросла на 15-20%, в связи с чем клиент может рассчитывать лишь на покупку панели на первичном рынке или сталинки на вторичке.

Как работает альтернатива

Руслан Сейт-Люманов считает, что наиболее интересным и действенным бизнес-инструментом для заключения альтернативных сделок в условиях постоянного роста цен станет привлечение ипотечных кредитов. С ним не соглашается Вера Лукина. По ее мнению, сегмент альтернативных сделок вернется в привычное русло только после преодоления рынком недвижимости периода активного роста цен. Ипотека не сможет на 100% заменить подобные сделки: во-первых, большая часть населения даже в среднесрочной перспективе не сможет получить кредит на покупку квартиры, во-вторых, процесс получения кредита: сбор документов, ожидание решения - занимает больше времени, чем стандартные сроки альтернативных сделок,- считает Лукина.



Главная --> Публикации