Главная --> Публикации --> Торговая недвижимость москвы: новые проекты Знал бы прикуп – жил бы в… Неуловимый мастерок Начало борьбы с квартирными спекулянтами Почему так долго: оформляются новостройки в собственность?

Интересно, что инициатива масс в этом процессе снижения процентов по кредиту занимает не последнее место: старые заемщики время от времени обращаются в банки с просьбой смягчить условия погашения займа. Не сказать, что это распространенное явление. Но в определенных случаях по отдельным заявлениям принимаются положительные решения, говорят банкиры. Если же не удается добиться положительного решения в своем банке, заемщики могут перейти в другой. Это может стать началом серьезной рыночной тенденции.

Согласно планам федеральных властей, зафиксированным в приоритетном национальном проекте Доступное и комфортное жилье гражданам России, количество ипотечных кредитов к 2010 г. должно быть увеличено с 46 000 (2004 г.) до 1 млн. Ипотеку призывают в Россию уже более 10 лет, и все это время в качестве основного препятствия к широкому проникновению ипотеки в массы называется слишком высокая ставка по кредиту. Но если еще 7-8 лет назад столичные банки выдавали кредиты на приобретение квартир под 25-23% годовых в валюте, то к 2010 г. этот показатель должен составить 10% (для сравнения: в США 4-6%). Получается, что за полтора десятка лет процент по ипотеке скатится на 15 пунктов вниз.

По прогнозу президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, услуга по рефинансированию (снижению процентной ставки) в массовых объемах может появиться на российском рынке в течение 2006 г., что сделает ипотеку более доступной для большей части населения.

Скользкая тема

Разные банки отличаются друг от друга способностью динамично реагировать на смену тенденций. Некоторые остаются консервативными и негибкими. Позиция Центробанка РФ по вопросу рефинансирования скорее негативная, чем нейтральная. Председатель комитета Московской ассоциации-гильдии риэлторов по ипотеке Владимир Лопатин считает, что регулятор банковского рынка Центробанк почему-то нервно реагирует на тему снижения ставок по уже выданным кредитам, усматривая в этом чуть ли не сговор между кредитором и заемщиком.

В Сбербанке РФ отказались комментировать эту тему, видимо боясь создать прецедент и спровоцировать активность клиентов. Однако многие эксперты подтверждают: обращения клиентов в территориальные отделения Сбербанка России уже рассматривались и решались положительным образом.

С заявлениями о снижении процента по выплате ипотечных кредитов в банки обращаются в основном те, кто брал кредит давно и, наблюдая за ежегодным снижением процентных ставок, сделал для себя неутешительный вывод: новичкам в финансовых учреждениях предлагаются куда более щадящие условия кредитования.

Ваши проценты в ваших руках

По словам Ирины Радченко, генерального директора АН Лаурел, вице-президента Международного ипотечного клуба, сейчас в Москве в сфере ипотеки работают 62 банка, предлагающие примерно 250 программ кредитования на все случаи жизни. Так что конкуренция заставляет финансовые учреждения самым серьезным образом относиться к предлагаемым на рынке условиям и идти навстречу пожеланиям граждан.

Например, один из первенцев ипотечного кредитования в России американский (в то время) банк ДельтаКредит пять лет назад выдавал кредиты в основном под 18% в валюте. Сейчас этот показатель гораздо ниже 11-13%. Это значит, что старый заемщик, взяв кредит на сумму $40 000, должен выплачивать в течение 20 лет ежемесячно $600, а новый, получивший кредит в этом году, $400.

Еще одна причина для налаживания взаимопонимания между банком и заемщиком по поводу размеров ставки по кредиту большой процент вероятности досрочного погашения кредита, что, конечно, не на руку заимодателю. По данным Городского ипотечного банка, примерно 10% от размера ипотечного портфеля ежегодно погашается досрочно. По практике АКБ Фора-банк большая часть заемщиков стараются погасить кредит раньше срока в течение 3-5 лет. Хотя в настоящий момент, констатирует Павел Ильин, начальник кредитного отдела банка, складывается другая тенденция: за кредитом стали чаще обращаться молодые люди в возрасте 27-35 лет с намерением расплатиться в течение всего срока кредитования, например за 10 лет.

Было бы удивительно, отмечает Лопатин, если бы клиенты, получившие кредиты на заре развития российской ипотеки под весьма высокие даже по российским масштабам ставки, не пытались сегодня облегчить свою участь. Пока это редкие примеры в режиме двусторонних соглашений, но готовность к такого рода пересмотру процентной ставки зафиксирована уже в целом ряде случаев с участием лидеров рынка ипотеки, подтверждает он.

К этой тенденции трудно относиться с большим воодушевлением, считает Лопатин, по его словам, в мире так никто не поступает. Все-таки банк, проделав большую работу по подготовке и выдаче столь сложного кредита, как ипотечный, может на полном основании рассчитывать на определенный процентный доход, говорит эксперт. Обеспечить себе этот доход банк может, либо вовсе запретив в течение нескольких лет досрочные расчеты, либо обставив досрочное погашение весьма серьезными финансовыми ограничениями.

Если снижение процентных ставок продолжится, прогнозирует Шитов, то доля досрочных погашений может вырасти. Тем более что в России условия для этого намного более либеральные, чем, например, в США или Великобритании. Ссылаясь на статистику АИЖК, Лопатин констатирует, что усредненная интенсивность платежей по уже выданным кредитам выводит на среднюю реальную продолжительность кредитного периода 14 лет. И ничего удивительного в этом нет: долгосрочные кредиты большинству российских заемщиков нужны не для того, чтобы и в самом деле долго по ним рассчитываться, а лишь для того, чтобы при одном и том же доходе получить кредит на большую сумму. Банки под давлением конкуренции все больше упрощают режим досрочного погашения, а некоторые и вовсе сняли всякие ограничения и штрафы гаси хоть на следующий день.

В общении с банками надо понимать одну существенную деталь: есть организации, которые являются держателями закладных (Сбербанк, Внешторгбанк), а есть перепродающие бумаги компаниям, которые занимаются покупками закладных, таким, например, как АИЖК, Совфинтрейд и т. д. Как правило, под те же проценты. Без их ведома банку-перепродавцу при всем желании не удастся пойти навстречу заемщику и изменить ставку: формально он уже не является держателем закладной. Но и такая ситуация не исключает положительного решения вопроса.

Кто есть кто

В Городском ипотечном банке оценивают ситуацию несколько иначе. Шитов подтверждает, что заемщики в банк с подобными просьбами обращаются, хотя пока это единичные случаи и рассматривают их в индивидуальном порядке. Для большинства же клиентов, считает Шитов, предлагаемый уровень процентных ставок является приемлемым. В целом, отмечает он, случаи рефинансирования на рынке известны, но широкого распространения пока не получили. Хотя на самом объемном ипотечном рынке в США такой продукт, как рефинансирование, является очень популярным и востребованным.

Есть мнение, что для финансового учреждения процедура пересмотра кредитного договора весьма хлопотна и крайне нежелательна. Например, Виктор Котов, руководитель Русского ипотечного агентства, работающего в партнерстве с Русским ипотечным банком, отмечает, что этот банк свои ставки не менял ни разу. Котов расценивает практику пересмотра ставок как порочную и считает, что развитие этой темы в СМИ приведет к появлению демпингующих банков. А это, надо понимать, вообще усложнит работу в банковском секторе.

Парадокс в том, что схема рефинансирования на Западе распространена, хотя потребность в ней заметно ниже, чем в России. И не только потому, что общий уровень ставок по кредитам там существенно ниже, а значит, и потребностей в разного рода манипуляциях меньше. Но и потому, что в абсолютном большинстве случаев ставки по долгосрочным кредитам в мире не фиксированные, а плавающие, т. е. привязанные к рынку. Для российского рынка все это пока больше экзотика, чем общепринятая практика.

Лопатин рассказывает, что на Западе в портфеле любого ипотечного брокера есть множество различных кредитов, в том числе кредиты на погашение ранее взятых, т. е. как раз рефинансирующие кредиты. Логика таких схем проста. Сначала клиент с помощью ипотечного брокера подсчитывает единовременные издержки заемщика на переход в другой банк. И если они сколько-нибудь существенно меньше, чем выгода от снижения процентной ставки, операция по переходу в другой банк осуществляется брокер перепродает закладную своего клиента новому банку. Как правило, выгодным для заемщика это становится при снижении ставки на 0,25 процентного пункта и более. Банку тоже выгоден новый клиент, который будет еще 10 лет платить проценты.

Уверенность и аккуратность

В данный момент, поддерживает эту мысль брокер отдела элитной недвижимости компании Дельта Эстейт Олег Анцибор, московской ипотеке не хватает живого, цивилизованного рынка закладных, когда договор ипотеки приобретет значение ценной бумаги и тем самым позволит снижать процентное обременение по целевым кредитам, в данном случае ипотечным. В этом случае возможны перекупки кредитных пакетов банками на взаимовыгодных как для самих банков, так и для заемщиков условиях.

Россия в плане развития ипотечного продукта во многом использует западные технологии, размышляет Патлух. При условии, что банки будут оптимизировать кредитные ставки, клиенты будут все чаще использовать этот инструмент. Есть банки, которые умело заглядывают в будущее и уже сейчас включают в кредитный договор условия пересмотра ставки кредитования в сторону ее снижения.

Случаи пересмотра процентных ставок по кредиту подтверждает и Лариса Патлух, директор департамента риэлторских услуг корпорации Бест-Недвижимость. Еще год назад такие обращения были большой редкостью, так как ставки держались на одном уровне. В 2005 г. разнообразие предложений банков по ипотечным продуктам и варьирование кредитной ставки, конечно, заставили клиента думать о своей выгоде, и с такими вопросами в компанию стали обращаться чаще.

На российском рынке, отмечает Ильин, существует другая тенденция, и касается она не только ипотечного кредитования, но и потребительского. Банк снижает официальную процентную ставку за кредит, но увеличивает комиссию, которая с лихвой покрывает возникшие потери по недополучению процентов. Мы долгое время пытались не взимать комиссию, выстраивать с клиентами прозрачные отношения, рассказывает Ильин. Но, работая на таком конкурентом рынке, мы также будем вынуждены пойти по этому же пути, чему способствует и финансовая неграмотность населения: люди, как правило, не могут самостоятельно разобраться в данном вопросе и принять верное решение.

В АКБ Фора-банк не только подтверждают факты обращения клиентов с просьбой снизить процентную ставку, но и рассказывают о том, что изначально в момент получения ипотечного кредита заемщиков предупреждают о такой возможности. Индивидуальное заключение в пользу клиента выносится в ситуации устойчивого повышения подтвержденной части его дохода, что должно быть заверено налоговыми органами. Отклоняют просьбу клиента в том случае, когда считают повышение заработной платы незначительным или неустойчивым.

Можно ли уйти?

Олег Анцибор также напоминает, что на приобретение квартиры в домах-новостройках на этапе строительства коммерческие банки выдают кредиты под завышенный процент. Автоматическое (или по заявлению заемщика) их снижение происходит тогда, когда он получает документы о праве собственности. Но в любом случае, отмечает Анцибор, важна добросовестность заемщика по выполнению своих обязательств. Нерадивым клиентам ставку никто не понизит.

В одной из таких компаний предупредили, что стандартная ставка по обслуживанию ипотечного клиента составляет 17 500 руб. На вопрос, сколько стоит услуга по перекредитованию, неуверенно ответили, что столько же. Представители другого ипотечного брокера сказали, что такие обращения рассматриваются, но на поток практика не поставлена, поэтому и цена на такую услугу еще не сложилась. А сама услуга оказывается в основном тем, кто с самого начала, с момента выбора ипотечной программы, обратился именно в эту фирму. Когда же требуется решить вопрос о снижении процентов, приходится использовать знакомства, налаженные взаимоотношения с банкирами. Но пока все лежит в плоскости личных договоренностей и особых обстоятельств.

Как поступают, если заявление с просьбой о пересмотре процентов встречает отказ? Радикальный способ в такой ситуации смена одного финансового учреждения на другое, предлагающее кредитные средства на более выгодных условиях. И заняться этим заемщику придется самому ипотечные брокеры, активно заявившие о себе на рынке в 2005 г., и российский рынок в целом пока не выработали определенной технологии в решении таких вопросов. Некоторые заявляют о готовности помочь, но на расспросы по существу дают довольно расплывчатые ответы.

Вполне логично предпринять такие действия, когда размер долга уже невелик: на небольшую сумму можно взять даже потребительский кредит под 12-13% в валюте сроком на пять лет, что технически довольно просто. Сумма ежемесячных выплат в этом случае может возрасти, зато и период погашения долга существенно уменьшится.

Итог общения с ипотечными брокерами в настоящее время таков: услуга по минимизации выплат будет стоить определенных денег, если вообще будет оказана. Самый простой и надежный способ уменьшить бремя выплат по ипотеке сводится к принципу обслужи себя сам. При отсутствии рынка закладных, говорит Ирина Радченко, для этого потребуется занять деньги на 2-3 недели, чтобы расплатиться с банком и снять залог с квартиры. После этого обратиться в другой банк.

Еще более показательный случай произошел тогда, когда клиенту потребовалось расширить жилплощадь. Купленная по ипотеке квартира уже не устраивала его семья увеличилась, и требовалось жилье большей площади. Как и в первом случае, был найден покупатель на однокомнатную квартиру, и продажа осуществлялась по аналогичной схеме. Одновременно с этим в другом банке с помощью агентства недвижимости был взят кредит на покупку двухкомнатной квартиры и под более выгодные проценты.

Ирина Радченко говорит, что АН Лаурел, участвующее в сделках по ипотеке уже пять лет, подбирало для клиентов возможные способы досрочного ухода от банков-заимодателей на совершенно законной основе. Например, одна из клиенток, купившая несколько лет назад квартиру по ипотеке, решила ее продать. Но денег погасить долг не было. В этом случае был найден покупатель на жилье. Требуемая сумма была помещена в две банковские ячейки: в одну оставшийся долг банку, а в другую разница между покупной стоимостью и суммой оставшегося кредита. Возникли небольшие проблемы, касавшиеся договоренностей с банком по поводу того, что он снимает залог, а деньги в этот момент находятся не на счете, а в ячейке. Но учитывая, что ячейка была открыта в том же банке, это не создало особых проблем. Тем более что в течение двух недель, пока деньги лежали в ячейке, заемщица платила проценты.

Отдам быт в хорошие руки

На просьбу Ведомостей подсчитать, сколько переплачивает заемщик, не предпринимая никаких действий по оптимизации выплат по кредиту, Лопатин ответил, что, безусловно, можно составить даже таблицу, но таблица будет вредной во всех отношениях. Действительно, за 15 лет при ставке 10,5% годовых происходит удвоение цены квартиры. То есть, взяв, например, кредит в $50 000, заемщик в общей сложности заплатит банку $100 00 Но никакого ужаса в этом нет, поскольку альтернативой этому является аренда аналогичного жилья, говорит эксперт. За 15 лет сумма арендных платежей окажется существенно большей, чем сумма процентных платежей кредиту. Все выглядит несколько иначе, когда проценты по кредиту рассматриваются не как переплата за квартиру, а как плата за то, что мы, не имея достаточного количества денег на покупку жилья, тем не менее пользуемся им в течение 15 лет, а не мыкаемся по чужим углам.
Роскошный загородный дом, бассейн, теннисный корт, парк с фонтанами и беседками картина не из голливудского фильма. В Подмосковье есть дома, по уровню комфорта и роскоши не уступающие лучшим западным образцам. Обслуживание таких домов требует целого штата прислуги, многим из которых приходится буквально жить на работе. Это заставляет хозяев престижной собственности серьезно подойти к вопросу размещения помощников по хозяйству.

Но централизованную службу эксплуатации имеют далеко не все коттеджные поселки. Еще более остро стоит вопрос комплексного обеспечения загородных резиденций кадрами по уборке помещений, уходу за детьми и приготовлению пищи на дому. Поэтому хозяевам престижной недвижимости приходится решать вопросы обслуживания самостоятельно. И если проблемы зажиточной семьи не ограничиваются необходимостью пользоваться услугами водителя, который и за продуктами съездит, и ребенка в школу доставит, то рано или поздно встает вопрос о найме обслуживающего персонала, проживающего вместе с хозяевами.

Загородная недвижимость предмет гордости и престижа ее собственников. Тем, по какому направлению живет хозяин дома, что это за поселок, какой у него дом и участок земли, определяется его социальный статус в обществе. Люди, достигшие высот в служебной карьере или бизнесе, привыкли жить комфортно. Сложно даже представить, что кто-то из них встает рано утром зимой, чтобы расчистить дорогу от снега, или летом возится со шлангами, поливая газон. Нонсенс, если можно застать хозяйку дома с тряпкой в руках за уборкой многочисленных комнат.

Вот здесь явственно встает вопрос организации быта таким образом, чтобы было комфортно владельцам, но и персонал не чувствовал себя ущемленным. Я всегда придерживаюсь принципа: если хорошо, приятно, комфортно моим помощникам, значит, и они постараются ответить добром, приложить максимум усилий, чтобы все сделать хорошо, говорит Марк Гройсман, глава представительства ГК Савацкий.

Об условиях проживания обслуживающего персонала обычно думает прежде всего сам покупатель, а не застройщик, подтверждает Диана Югай, начальник отдела продаж компании КомСтрин.

Я знаю семьи, где, например, няня, повар, помощник по хозяйству живут на территории дома или в отдельном крыле особняка, или в отдельном строении, рассказывает Марк Гройсман. Другая семья, которая чувствовала дискомфорт при проживании на ее территории в общем-то чужих людей, организовывала их ежедневный приезд с водителем.

Содержать в порядке загородные дома с обширными территориями гораздо сложнее, чем городскую квартиру, говорит Герман Барыш, директор департамента инвестиционных проектов АН Домострой. Поэтому комплекс обязанностей по содержанию большого дома поддержание порядка, уборка, приготовление пищи, уход за детьми, техническое обслуживание, охрана возлагается на нанятую команду обслуживающего персонала, рассказывает Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Вопрос, где будут жить эти люди, очень важен, отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город.

Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty, отметила, что концепция организации домовладения, где отводится место для проживания обслуги, скорее напоминает классическую русскую усадьбу, нежели современные коттеджные поселки. Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, рассказал, что в сегменте дорого жилья помещение для наемных работников по дому предусматривается в 90% случаев. Но оно может быть представлено в нескольких видах: отдельный дом, квартира, построенная над гаражом или в составе другой хозяйственной постройки, квартира в цокольном этаже хозяйского дома, имеющая отдельный вход.

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, жилье для обслуживающего персонала предусмотрено в коттеджных поселках Новахово, Горки-8, Эдем, Жуковка, Барвиха и др. По данным Vesco Realty, в таких поселках, как Николо-Урюпино, Вельяминово, Горки-2, часть предложений была выставлена на рынок недвижимости с уже построенными домами для обслуживающего персонала. Большинство клиентов, покупающих элитную недвижимость, интересуются наличием возле коттеджа домика для наемного персонала или как минимум квартиры с отдельным входом, говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Поэтому наличие такого помещения является существенным плюсом для элитного дома.

Размещать два дома хозяйский и для обслуги на участке в 25-30 соток просто нецелесообразно, считает Оксана Готовцева, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости Eaton Way. На сегодняшний день наличие отдельного дома для помощников характерно скорее для элитных коттеджей и усадеб с размером участка от 50 соток до 1 га и больше. К примеру, в поселке Сосновый бор, что в районе Николиной Горы, на участке в 60 соток построен четырехуровневый дом общей площадью 400 кв. м с зимним садом, на территории имеются бассейн (200 кв. м), теннисный корт, фонтаны, пруд с рыбой. Чтобы предоставить жилье всем нанятым на работу, на участке построен дом площадью 150 кв. м. В поселке Жуковка на земельном наделе в 42 сотки кроме хозяйского дома общей площадью 1000 кв. м находятся гараж на четыре автомобиля и дом для обслуживающего персонала.

Если мы говорим об идеальном элитном объекте, то отдельное помещение для обслуживающего персонала нужно обязательно, говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН Агентство недвижимости.

Как правило, наличие дополнительного жилья для наемного персонала является результатом продуманного подхода к строительству дома, говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость. Пока на рынке нет поселков, предусматривающих по генплану наличие на каждом участке дома для обслуги. Но есть объекты, например в Барвихе или Жуковке-Ландшафт, в которых продажи домов за $5 млн немыслимы без таких построек. Для коттеджей стоимостью свыше $10 млн наличие такой площади обязательная опция. По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, на данный момент для рынка элитной загородной недвижимости наличие дома для прислуги является некой нормой, а не дополнительным признаком элитности.

Евгений Родионов отмечает, что без домика для обслуживающего персонала не обойтись и в том случае, когда объект расположен на значительном удалении от Москвы, так как людям будет сложно и долго добираться до места работы. Возведение отдельной постройки позволяет как решить вопрос расселения персонала, так и обеспечить хозяевам дома психологический комфорт и сохранить определенную приватность проживания. По мнению экспертов, предложения с готовыми домами, где могут жить нанятые помощники, раскупаются быстрее. К примеру, вряд ли предложение в пос. Правдино (44 км от МКАД по Пятницкому шоссе) вызвало бы интерес покупателей, если бы прежние владельцы не позаботились о строительстве дома для обслуги. На участке в 72 сотки (60 соток занимает облагороженный лесной участок с прудом и беседками) находятся кирпичный коттедж (450 кв. м), двухэтажный бассейн, теннисный корт.

Как отметил Алексей Иванов, руководитель архитектурной мастерской Архстройдизайн, в России принято застраивать 10-15% загородного участка, тогда как в Америке под капитальными постройками находится около 30% территории. На участках менее 50 соток редкий хозяин строит дом непосредственно для проживания обслуги, говорит Евгений Родионов. Более широкое распространение имеет вариант строительства гаражно-жилого блока, совмещенного с охраной, расположенного у въезда на участок.

При аренде дорогой усадьбы подразумевается, что будут предоставлены сопутствующие услуги: уборка, уход за бассейном, индивидуальная охрана, говорит Светлана Абелян. Даже в очень хорошо охраняемых коттеджных поселках возможны конфликты интересов, поэтому многие жители предпочитают собственную охрану. Иногда в доме остается ночевать семейный водитель. Поэтому в таких резиденциях всегда есть помещения для обслуги.

Учитывая нынешнюю стоимость сотки земли по наиболее престижным загородным направлениям, выделение лишней земли на дополнительную функциональную застройку довольно дорогое удовольствие, отмечает он. В качестве примера можно привести усадебный элитный комплекс для приватного семейного отдыха или корпоративной резиденции Ранчо на Можайском водохранилище от инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Каждая усадьба располагается на участке от 4 га и представляет собой просторный дом для проживания площадью от 500 кв. м, гараж с оборудованным помещением для обслуги и охраны, баню, беседку, охотничий шатер, собственный причал и вертолетную площадку. Загородный комплекс Ранчо предполагает круглогодичное использование и предоставляет широкие возможности для активного отдыха, позволяя его владельцу в зависимости от хобби заняться охотой, рыбалкой, содержать собственную псарню, конюшню или пасеку.

Правда, размещать гараж далеко от дома не всегда функционально, особенно если владелец дома предпочитает сам ездить за рулем автомобиля. Идти за машиной под дождем и снегом удовольствие ниже среднего

Олег Маринин, управляющий проектом Витро Вилладж, считает, что владелец дома общей площадью до 500 кв. м предпочтет выделить в своем доме одну или несколько комнат для персонала. Хотя подобная практика имеет место и в больших домах, обычно в них предусматривается дополнительная комната для няни рядом с детскими спальнями. К примеру, в коттеджном поселке Горки-2 продается дом под ключ (900 кв. м) на участке в 52 сотки с готовой квартирой для обслуги. Как рассказал Владимир Яхонтов, в строящемся поселке класса de luxe M.o.n.a.k.o.v.o. (по дмитровскому направлению на берегу Икшинского водохранилища) в домах большой площади архитекторы заложили в проекты двухкомнатные квартиры для помощников по дому и продумали маршруты передвижения обслуживающего персонала таким образом, чтобы они не пересекались с хозяйскими. Во всех наших элитных загородных проектах например, Корабельных соснах и Park Vill предусмотрены помещения для помощников по дому, они не только имеют отдельный вход, но и внутри изолированы от жилой зоны владельцев, рассказывает руководитель направления элитной недвижимости ГК ПИК Олег Пучков. В Корабельных соснах, например, цокольный этаж разделен на две зоны рекреационную и техническую. В технической части располагаются бойлерная, прачечная и комната для прислуги с отдельной кухней и санузлом.

О том, что помещения для проживания обслуги востребованы рынком, говорит пример из опыта Миэль-Недвижимости. В Горках-21 у нас был один любопытный случай, рассказывает Владимир Яхонтов. Хозяин, купив дом с участком, на котором не было предусмотрено помещение для персонала, перестроил под дополнительную квартиру гараж. Для машин же выстроил отдельный навес.

Решение о планировании помещений для обслуживающего персонала обычно принимается с учетом двух основных составляющих бюджета, выделенного хозяином дома или компанией-заказчиком, и внутреннего регламента поселка, говорит Алексей Иванов. На территории Московской области есть поселки к примеру, Величъ, где действует сервитут, запрещающий хозяину возводить на своем участке постройки, не заложенные в генеральный план застройки территории. Дома и хозяйский, и предусмотренный для обслуживающего персонала возводятся в одном стилевом решении. Но дом для обслуги имеет более простой внешний вид. Архитекторы любят проектировать на участке две постройки, так как таким способом создается целый ансамбль, возникает зонирование территории, маленький домик работает на большой, подчеркивая его масштабность, говорит он. По словам Марины Маркаровой, площадь дома для обслуги зависит от площади основного дома, т. е. от того, сколько в этом доме будет работать человек. Бывают совсем небольшие дома площадью до 80 кв. м. Иногда на участке возводится многофункциональный дом, объединяющий квартиру для обслуги и гостевые квартиры. Такие дома строятся площадью 200 кв. м и больше.

Удобство во главе угла

домовладений с домами для обслуги, построенных по оригинальной концепции, насчитывается не более 100 объектов. По словам Марины Маркаровой, в элитных поселках процент жителей, построивших на своем участке дом для обслуги, конечно, выше, чем в поселках бизнес-класса (50-70% и 10-20% соответственно).

Как правило, площадь помещений для обслуги составляет порядка 10% общей площади хозяйского дома, уточняет Герман Барыш. По словам Оксаны Готовцевой, в таких домах не встретишь высокие потолки и дорогую отделку. Основная идея максимальная функциональность. В помещении обязательно есть оборудованная кухня со всеми принадлежностями, отдельная специальная комната для охраны с пультами видеонаблюдения и контроля доступа на участок, комната отдыха для охраны и водителей, санузел, а также 1-2 комнаты для горничных, работающих непосредственно в доме. Подобных предложений на рынке мало, говорит Анжелика Быльская. Качественных

По словам Алексея Иванова, в своих проектах загородных домов он часто проектирует квартиры для обслуги в мансардном этаже над гаражом. Например, таким образом решена проблема проживания обслуживающего персонала в коттеджных поселках Новый свет по Алтуфьевскому шоссе и Бельгийская деревня по Калужскому шоссе.

Размер участка, площадь хозяйственного блока, где и предусмотрена площадь для персонала, являются отправной точкой при проектировании квартиры. Максим Сухарьков отметил, что, как правило, это квартира из двух комнат площадью 50-60 кв. м, включающая кухню, небольшую гостиную, спальню, санузел с душевой кабиной. Рабочее помещение охраны обычно размещается здесь же.

По словам Марка Гройсмана, отдельные домики для обслуживающего персонала в коттеджном поселке Новые вешки не предусматривались. Но в проект заложены дома, разные по площади и по количеству комнат. Все они имеют три уровня: 1-й этаж, 2-й этаж и минус 1-й этаж. Часть домов имеет выход во внутренний двор через минус 1-й этаж. Найти помещение для обслуживающего персонала няни или помощницы по хозяйству не составляет труда, отмечает он.

Если речь идет об устройстве квартиры для проживания обслуги в головном доме, то, по словам Олега Маринина, строительство отдельного входа для персонала в коттедже проходит на этапе утверждения генплана дома, когда владелец может и отказаться от подобного решения в пользу внутренней планировки. Равно как и сами застройщики готовы предложить в рамках проекта поселка как дома с предусмотренным планировкой дополнительным входом, так и со свободной планировкой, позволяющей подвести дополнительную лестницу на 2-й этаж или мансарду. Герман Барыш отметил, что при таком решении обязательно должна быть четко разграниченная зона между хозяйской территорией и помещением для прислуги. Как рассказал Алексей Иванов, первый опыт по проектированию квартир для обслуживающего персонала у него появился примерно пять лет назад. Заказчики, располагающие участками в пос. Мякинино по Новорижскому шоссе, заказали проекты больших домов площадью около 800 кв. м, в которых обязательным условием было наличие служебной жилплощади, которая была бы искусно разведена с хозяйской. В настоящее время большинство проектов разрабатывается с учетом наличия жилплощади для обслуги, говорит он.

Эксперты отмечают, что при реализации любого проекта отправной точкой является бюджет строительства. По словам Анжелики Быльской, затраты на строительство здания для прислуги площадью 200 кв. м с прачечной, кухней, водонагревателями, генераторами составляют порядка 30-35% от средств, потраченных на постройку основного дома. Олег Маринин привел другие цифры. По его словам, стоимость строительства дома площадью 150-200 кв. м $100 000-200 000, что от рыночной стоимости элитного объекта ($2-6 млн) составит не более 5%. Однако наличие такой постройки не обязывает владельцев дома заселять ее садовниками и горничными. Такой дом может использоваться и как гостевой. Алексей Иванов считает, что, когда служебная квартира возводится над гаражом, можно уложиться и в меньшую сумму $300-400 за 1 кв. м.

Экономика для состоятельных

В поисках другого решения

Хозяева элитной недвижимости, возводя на своих участках жилплощадь для обслуживающего персонала, преследуют, естественно, свои интересы. Во главу угла поставлены удобство и меркантильный расчет. Одним из факторов, влияющих на принятие решения, является желание владельца сэкономить на оплате труда наемных рабочих. За проживание обычно удерживается значительная доля зарплаты, говорит Евгений Родионов. А предоставление комфортного места для проживания особенно актуально, принимая во внимание тот факт, что 60% прислуги выходцы с Украины и из Белоруссии, а 15% молдаване.

Тема постройки дома для проживания обслуживающего персонала прорабатывается, например, в поселке Зеленый мыс. Только не на территории самого поселка, а в ближайшем населенном пункте в Марфино, уточняет Диана Югай.

По словам Максима Сухарькова, на рынке загородной недвижимости обозначился новый и очень востребованный тренд постройка в поселке гостиницы для персонала. Квартиру для обслуги в такой гостинице можно купить либо взять в аренду. Владимир Яхонтов отметил, что гостиницы для персонала предусмотрены в коттеджных поселках Резиденции Бенилюкс (Новорижское шоссе, 17-й км), Монолит (Новорижское шоссе, 21-й км). Но, по словам эксперта, такой сервис в Подмосковье практически не развит, загородные гостиницы преимущественно действуют в закрытых корпоративных коттеджных поселках. Тем временем уже сейчас владельцы загородной недвижимости склоняются к тому, чтобы селить людей, нанятых на работу по дому, за пределами их участков. На мой взгляд, в ближайшее время в Подмосковье начнут появляться загородные гостиницы, и наша компания в новых крупномасштабных проектах планирует строительство небольших отелей, отмечает он.

Ипотечные брокеры могут взять деньги, но квартиру не дадут.

Как рассказал Марк Гройсман, в третьей фазе строительства поселка Новые вешки предусмотрено возведение малоэтажных домов с квартирами, в том числе и с малогабаритными. Ничто не мешает владельцу дома купить или арендовать такую квартиру и использовать ее по своему усмотрению. Поселить в ней на время кого-нибудь из необходимых его семье помощников или в других целях, говорит он. Это, кстати, и отличный вид инвестиций.

Действительно доступная недвижимость была быстро вымыта с рынка.

Удивительный парадокс. Количество заявок на выдачу ипотечных кредитов растет. Увеличивается и число одобренных банками заявок. Зато падает количество реально выданных кредитов. Именно так описывают ситуацию, сложившуюся сегодня на ипотечном рынке, его профессиональные участники и объясняют, в чем секретное решение этого парадокса: слишком уж велика разница между суммой, на которую рассчитывает заемщик (покрывающей стоимость квартиры), и суммой, которую ему готов выдать банк. Произошло самое страшное. Национальный проект по жилью и военная ипотека еще не начали действовать, но зато цены сыграли на опережение - они выросли.

Представители банков и компаний, так или иначе связанных с ипотечным бизнесом, отмечая нынешнее положение дел, глобального решения вопроса тем не менее предложить не могут. Резко увеличить средний размер кредита они не готовы. По их мнению, это приведет к кризису неплатежей, когда граждане не смогут обслуживать собственные долги.

Жертвами становятся даже профессионалы. На вчерашней конференции, посвященной вопросам ипотеки, управляющий директор ИБГ Уралсиб Салават Халилов поделился собственным опытом взятия ипотечного кредита. Я считаю себя качественным заемщиком, но только восьмой по счету банк, в который я обратился, сумел предоставить мне подходящий по всем параметрам кредит, - пожаловался аудитории банкир.

Правда, в отличие от деятельности частных риелторов и компаний, которые, по сути, оказывают те же услуги, ипотечные брокеры не ставят себе задачей обязательно найти квартиру клиенту. Это основная задача риелтора, клиент может искать ее и самостоятельно, - убеждает нас Кирилл Суслов.
Столичная пресса о недвижимости

Поэтому пока участники рынка больше озабочены оптимизацией собственного бизнеса и упрощением процесса получения кредита теми, кому предложенных банками сумм хватает. Одним из новых продуктов, который они предлагают, является развитие услуг так называемого ипотечного брокера. Как рассказала директор центра ипотечных программ Миэль-недвижимость Елена Панова, ипотечный брокер выполняет за заемщика всю техническую работу: выбирает наиболее подходящий банк, подает заявку на кредит, отвозит собранные документы. Впрочем, исполнительный директор одного из таких брокеров - ЛегкоКредита - Кирилл Суслов отмечает, что единого представления, в чем именно заключаются их услуги, нет пока даже у самих ипотечных брокеров. Пока это нестандартная услуга, и все понимают ее по-разному. Например, мы ведем своего клиента вплоть до выдачи банком ему денег и получаем плату за услуги после этого. Некоторые другие брокеры помогают только получить предварительное согласие банка на выдачу кредита и занимаются оформлением документов, - говорит он. А третьи компании вообще ограничиваются лишь расчетом для клиентов размеров кредита, который они могут получить в том или ином банке, и расходов, которые при этом понесет заемщик. В зависимости от предоставляемых услуг колеблется и комиссия брокера. Так, ЛегкоКредит берет около 1% от суммы выданного кредита. А брокеры, лишь просчитывающие возможный кредит, вообще не берут денег - за приведенных клиентов им платят сами банки.

К декабрю темпы роста достигли отметки 4% в месяц. Если эта тенденция сохранится, то к следующему Новому году жилье будет стоить в полтора раза дороже, чем сейчас. Очевидно, что доходы подавляющего большинства россиян не смогут развить такую скорость, что неизбежно выльется в падение спроса.

Конец 2005 года рынок жилья встречает во всей красе. Если выражаться языком советской эпохи, то строители могут уверенно рапортовать о рекордах. Потому что как минимум в том, что касается темпов роста цен на столичную недвижимость, все идет к восстановлению рекордных показателей. Может быть, даже к их превышению.

Кто виноват? и Что будет? - эти два вопроса сейчас очень актуальны для рынка, который всего полгода назад топтался на месте, а эксперты (в основном независимые) обещали, что за замедлением последует обвал. Однако строители обещали, что вскоре рост продолжится. Как показали дальнейшие события, они оказались правы, однако споры о том, почему жилье продолжило дорожать, не утихают.

О вечном...

Однако с подобными доводами категорически не согласен второй лагерь. Так, эксперт, чье мнение приводят Известия в номере от 5 декабря, указывает, что доля цемента в строительстве составляет около 5%, а ГСМ - и того меньше. Тему продолжает Независимая газета, цитирующая специалиста, который утверждает, что ни одна из причин, называемых для обоснования роста цен, не является столь значимой, чтобы способствовать резкому удорожанию квартир.

Спорщиков можно разделить на два лагеря. Первые утверждают, что причины нынешнего скачка носят рыночный характер. Во-первых, это вступление в силу Закона о долевом строительстве, из-за которого произошло сокращение выводимого на рынок нового жилья. Во-вторых - рост цен на цемент и горюче-смазочные материалы, которые повысили себестоимость строительства. Не исключено, что имел место и синергетический эффект, когда одновременно совпали сразу несколько факторов, имевших схожее (по вектору, а не силе) влияние на рынок. Например, журнал Коммерсантъ-деньги в номере от 12 декабря, написал, что в этом году как риэлторам, так и их клиентам пришлось столкнуться с прямо-таки феноменальной ситуацией: традиционный ноябрьский всплеск спроса произошел на фоне недостатка, а в некоторых секторах почти отсутствия предложения. И такой сценарий выглядит вполне правдоподобным.

Отвергать действие рыночных факторов полностью невозможно. Не зря журнал Секрет Фирмы в номере от 11 декабря сделал заключение, согласно которому в 2005 году столичный рынок жилья претерпел серьезные структурные изменения - подобной встряски он не знал, по меньшей мере, последние десять лет. Но и ограничиваться только законами развития рынка трудно.

В чем причина?

По всем законам рынок должен был отреагировать на такие новости повышением цен. Но, судя по скорости этого роста, трудно отказаться от мысли, что у него был дополнительный стимул. Независимая Газета в номере от 5 декабря ссылает на эксперта, который утверждает, что переход рынка в ажиотажное состояние осенью этого года во многом связан с психологическими факторами - постоянной игрой на повышение и сопутствующим пиаром почти всех участников рынка. Они вывели из равновесия рынок, и покупатели оказались в состоянии неопределенности. Еще вчера они ждали падения цен, а сегодня видели, что количество квадратных метров, которые они могут купить на свои деньги, сокращается. В такой ситуации очень немногие способны следовать главной заповеди финансовых рынков, которая гласит, что покупать нужно на минимуме, а продавать - на максимуме. Ситуацию максимально осложняет то, что при низкой прозрачности столичного рынка недвижимости очень трудно определить, где же его настоящее дно, а где потолок. А тот, кто столкнулся с дефицитом предложения, уже вряд ли думал о чем-то другом, кроме как купить немедленно!!!. Возможно, этим объясняется рост спроса осенью 2005 года.

Ситуация видится следующим образом. К весне 2005 года рынок пришел в состояние крайне шаткого равновесия. Покупатели ждали, что цены вот-вот начнут падать, а строители убеждали, что стагнация вскоре закончится. В такой ситуации для выведения из равновесия достаточно легкого толчка. А их оказалось целых три (все тот же закон о долевом строительстве и рост цен на нефть и цемент).

Если эксперты не могут прийти к единому мнению относительно прошлого, то что уж говорить о будущем? Сценариев развития ситуации несколько.

Что за взлетом?

Вопрос в том, выдержит ли такие темпы рынок. Судя по комментариям многих строителей, они убеждены, что ответ положительный. Некоторые из них даже осторожно вплетают в разговор фантастическую сумму в тысяч за квадратный метр в жилье средней категории.

По первому высокие темпы роста сохранятся в течение долгого времени. Так, Финансовые Известия в номере от 21 декабря ссылаются на главу столичного стройкомплекса Владимира Ресина, который предсказал дальнейший рост. Причем ориентиром на ближайшее время чиновник назвал цифру тысячи за квадратный метр. Не совсем понятно, что такое ближайшее время, но такой прогноз очень схож с заявлениями тех, кто предрекает 50-процентный рост в течение года.

Вполне вероятно, что именно умеренные прогнозы в итоге окажутся верными. Не исключено, что строители пугают цифрами, чтобы не дать темпам роста упасть. А вот что они станут еще выше, очень сомнительно. Если в течение всего следующего года цены будут активно расти, что отчасти искусственно подогревается застройщиками, то в 2007 году возможен обвал рынка, - пишет Газета в номере от 19 декабря.

Журнал Финанс в номере за неделю с 12 по 18 декабря указывает, что большинство аналитиков придерживаются консервативной точки зрения: В январе-феврале темпы роста цен не обгонят инфляцию, а ближе к марту температура рынка снова начнет повышаться. С осторожным прогнозом выступают и Ведомости (номер от 13 декабря), которые обещают, что революций в 2006 году не предвидится.

Большие деньги прочно связаны с сильными эмоциями и громкими скандалами. Подтверждением тому стала ситуация с соинвесторами, обманутыми недобросовестными строителями. Люди, по нескольку лет ждавшие переезда в новую квартиру (за которую уже давно заплатили), в итоге оказались без нового жилья и без денег. Ситуацию пытаются исправить власти, но дело это настолько непростое, что быстрого решения ждать не приходится.

Скованные одной целью

Первая показательная порка состоялась 5 декабря. 6 декабря о ней сообщили сразу несколько газет. Интересно, что большинство из них ограничилось констатацией факта, не высказывая свое мнение. Коммерсантъ, например, просто сообщил, что стало известно о возбуждении двух уголовных дел о мошенничестве в связи с крупными строительными проектами в Московской области и ограничился перечислением основных фактов. Почти так же поступила Независимая газета, указав, впрочем, что проблемы могут появиться не только у бизнесменов, но и у подмосковных чиновников. И только Газета в номере от 6 декабря недвусмысленно намекнула, что речь идет о показательном процессе. Конечно, в этой истории прослеживается коррупция, однако к серьезным изменениям на рынке это не приведет. Деваться некуда, - заявил эксперт, на которого ссылает автор.

Хотя начало декабря, казалось, сулило пострадавшим неплохие перспективы. Газета в номере от 2 декабря сообщила о том, Владимир Ресин пообещал, что большинство жертв мошенников либо получат обратно заплаченные за квартиру деньги, либо должны будут дожидаться окончания строительства, а специальная комиссия разработает комплекс поправок в законы, которые помогут исключить участие в строительстве недобросовестных инвестиционных компаний.

В оценке количества покупателей, пострадавших от двойных продаж, специалисты расходятся, но их явно меньше, чем жертв недостроя.

Дальнейшие события это пока подтверждают. 15 декабря Известия написали о том, что обманутые дольщики решили перекрыть одну из федеральных трасс, потому что не поверили в обещания чиновников, с которыми просидели до этого за столом переговоров. Российская газета в номере от 21 декабря опубликовала материал с жестким названием Лохи среди своих. Издание сообщает, что обманутых людей отговорили от проведения акции протеста, а также о том, что городские власти сделали первые шаги для выхода из кризисной ситуации. Однако брошенными оказались те, кто стал жертвой мошенников, продававших квартиры два и более раз.

Какой станет Россия?

Эксперт в номере за неделю с 19 по 25 декабря прогнозирует, что нынешний кризис выльется в перекрой рынка недвижимости. Недобросовестность отдельных застройщиков выливается в головную боль для государства. Мало кому нравится решать чужие проблемы. Вот Эксперт и пишет, что государство больше не устраивает то лоскутное одеяло, которое представлял собой рынок жилья. Оно заинтересовано в том, чтобы крупные доли рынка оказались в руках предсказуемых и по возможности лояльных игроков.

А в середине месяца внимание журналистов было приковано уже к символу целой эпохи - России. Самое забавное, что пока одни издания писали, что гостиница доживает последние дни, другие утверждали, что она еще постоит. Последней точки зрения придерживались, в частности, Коммерсантъ и Бизнес в номерах за 16 декабря. Оба издания приводят одинаковую информацию - причиной отсрочки стал дефицит номерного фонда. Заместить выводимые с рынка номера России город пока не в состоянии.

Высокой популярностью пользовалась в декабре у прессы гостиничная недвижимость. Этот сегмент вообще в 2005 году стал стабильным поставщиков важных новостей. Реконструкция старых гостиниц, введение в эксплуатации новых, решение по Москве, очень удачная продажа Украины - все это заставляет взглянуть на этот рынок другими глазами. В том числе и инвесторов, о чем свидетельствует газета Бизнес в номере от 1 декабря. Так, издание приводит мнение специалиста, который утверждает, что если раньше этот сегмент был аутсайдером на рынке коммерческой недвижимости, то сегодня доходность вложений в отели может достигать показателей, сравнимых с офисным направлением. На некоторых гостиничных объектах она достигает 35 процентов.

Спрос в типовом сегменте ниже, чем в массовом (3 звезды), а конкуренция очень острая. Срок окупаемости нового гостиничного объекта в Москве, построенного с нуля достигает 10-12 лет, - напоминает газета, а эксперт утверждает, что в случае с Россией.эта цифра может увеличиться вдвое. Когда речь шла о подобном сроке окупаемости Украины, профессионалы говорили, что через 25 лет надо будет проводить реконструкцию объекта.

А вот Газета.Ru 16 декабря обращает внимание на экономические трудности, которые ждут строителей. Архитектурный проект новой России станет тяжелым испытанием для компании-девелопера, - такое мнение специалиста приводит автор. Проблема в высокой стоимости работ и не самой удачной, как считают эксперты, концепции. После перестройки гостиница будет находиться в категории 4-5 звезд, а это может привести к снижению рентабельности проекта.



Главная --> Публикации