Главная --> Публикации --> Как продать кредит Квартирная кабала Ипотечные брокеры создают лигу А.лившиц: уральская земля стала дороже бельгийской Москва. недвижимость. итоги марта 2006 года

Постановление о строительстве океанариума на Поклонной горе столичные власти выпустили еще 10 марта прошлого года. Согласно документу, строительство предполагалось на участке площадью 4 га, а открытие комплекса было запланировано на 2007 год. Вчера девелопер проекта- ТПГ Евразия -представил разработанную концепцию проекта.

15 Марта на международной выставке MIPIM 2006 компания Евразия представила окончательную концепцию строительства океанариума на Поклонной горе. Общая площадь комплекса составит 160 тыс. кв. м, а предполагаемый объем инвестиций в проект превысит $200 млн.

По словам источника, близкого к проекту, решение о строительстве океанариума было принято после визита Владимира Путина в Астану, где похожий проект уже реализован. Решение вопроса принималось на высоком уровне, поэтому не исключено, что реализация этого проекта в дальнейшем даст Евразии некоторые преимущества на московском рынке,- отметил источник.

Общая площадь комплекса составит около 160 тыс. кв. м, из которых 112 тыс. кв. м будет построено под землей. Проект предусматривает наличие гостинично-делового комплекса площадью более 35 тыс. кв. м (200 номеров), развлекательной части и океанариума (35 тыс. кв. м), а также подземной автостоянки (57 тыс. кв. м). Кроме того, в комплексе разместится и офисная часть- около 15 тыс. кв. м.

Кутузовский проспект обеспечивает хорошую доступность, недалеко находится станция метро Парк Победы. Кроме того, Поклонная гора является популярным местом отдыха и туризма, что обеспечит проекту хорошие людские потоки,- говорит Антонина Лаирова. Вообще, стратегия развития Москвы направлена на развитие туризма, а следовательно, и соответствующих объектов инфраструктуры,- добавляет директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. По его словам, проект будет экономически выгоден в любом случае, однако говорить о сроках окупаемости преждевременно. Безусловно, этот проект привлечет большое внимание, поскольку он уникален для Москвы,- соглашается начальник отдела исследований Noble Gibbons Ирина Герасимова.

Эксперты называют расположение комплекса выгодным, однако отмечают, что подземная часть проекта приведет к увеличению себестоимости строительства. Общий объем инвестиций $200 млн,- утверждает старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Об этом рассказывает заместитель руководителя Городского центра жилищного страхования Ирина ЧЕРТКОВА.

При грамотном размещении различных частей проекта заявленные типы помещений вполне могут функционировать в одном комплексе,- утверждает Лаирова. С ней спорит Ирина Герасимова: Даже торгово-офисные центры не всегда пользуются популярностью у арендаторов, а в этом случае востребованность офисов не гарантирована.
Льготное жилищное страхование теперь распространится не только на квартиры, но и на дома в целом. Но пока принадлежащие лишь товариществам собственников жилья.

...Прорвало трубу, и вот уже заливает подвал, а если системы верхнего разлива, то и чердак. До квартир сырость может не дойти, а вот общее имущество — стены и потолки подъезда могут сильно пострадать. Это относится и к возможным потерям от пожара в доме. Огонь может вспыхнуть где угодно, не обязательно в жилом помещении, но если дом находится на балансе товарищества, то от муниципальной организации ремонта не дождешься. Деньги приходилось собирать с жильцов.

Чем вызван этот шаг? Прежде всего, насущной необходимостью жилищно-коммунальной реформы: надо создать дополнительные стимулы для поощрения жилищного самоуправления, и с этой точки зрения предложение распространить все выгоды городской программы жилищного страхования на дома, которыми управляют ТСЖ, думается, этой цели и послужат. А, с другой стороны, тот факт, что дом находится в управлении жильцов — надежная гарантия того, что люди заботятся о нем, стараются предотвратить там какие-либо аварии. А ведь это и есть наиболее благоприятные условия для обслуживания такого фонда любыми страховыми компаниями.

В нашем центре была разработана концепция страхования кондоминиумов, находящихся в управлении жителей данного дома. Основной принцип, который заложен в ней — долевая ответственность Правительства Москвы и страховых организаций при нанесении ущерба. По сути — это такая же программа, как и страхование квартир, но в данном случае распространенная на нежилые помещения. Согласно программе 50 процентов ответственности за возможные убытки берет на себя город, 50 — страховые компании. Такое же деление, замечу, сейчас — согласно постановлению Правительства Москвы — принято и по отношению к жилью. Так что, условия равные.

А уж если что-то случится с лифтом — а именно они нередко оказываются жертвами городского вандализма: их просто поджигают! — это вообще беда. Восполнить стоимость этого самого дорогого инженерного оборудования в доме весьма непросто. Теперь же всю необходимую помощь жильцы получат от города и страховых компаний.

Каков будет размер ежемесячного страхового взноса? В зависимости от оценки общего долевого имущества (проще говоря — состояния, в котором находится дом) этот взнос в пределах от 8 до 25 рублей за 1 кв. метр жилого помещения каждого домовладельца. Верхний предел относится к дорогим, элитным домам. Для остальных средняя сумма не превышает 10-12 рублей. Но и эти средства далеко не всегда будут идти из кармана жильца, возможно, и из общей кассы ТСЖ. Ведь у многих из них есть дополнительные источники дохода — если их не иметь, зачем тогда создавать товарищество? Но если раньше эти средства направлялись только на содержание жилого строения, его капитальный ремонт, то теперь будут расходоваться еще и на страхование.

Вот объекты в кондоминиуме, которые подлежат страхованию: подъезды, подвалы, чердаки, лестничные марши, кровли, лифты, системы дымоудаления, пожаротушения, электрощиты, кабели. Иными словами, все, что может пострадать в результате страховых рисков: пожаров, последствий от его тушения, аварий инженерных систем, взрыва бытового газа, стихийных бедствий. Особо хочу остановиться на упомянутом уже примере городского вандализма. Да, в число страховых рисков вошел и он — под названием: «противоправные действия третьих лиц».

Условия страхования подготовлены, обсуждены в Префектуре СВАО. Уже проведено обследование домов, выявлены существующие недостатки, определена оценка общего имущества, а, следовательно, величина страхового взноса. По нашему плану все товарищества должны заключить договора со страховыми компаниями, им будут выданы полисы. В дальнейшем, надеюсь, такая практика распространится на всю столицу.

Первыми товариществами, которые будут застрахованы, станут семь ТСЖ в Северо-Восточном административном округе. Находятся они по разным адресам: Печерская, Новгородская, Челюскинская улица и ряд других. Именно там и будет осуществлен пилотный проект страхования общего имущества в кондоминиумах. Мы побывали в этих ТСЖ. Идея была встречена с энтузиазмом. В ее пользу в одном из ТСЖ привели такой пример. Здесь оборудовали часть подвального помещения под тренажерный зал. Но в результате прорыва внутридомовых сетей его залило. Ремонт его был необходим — ведь это один из источников заработка товарищества. Но он оказался весьма болезненным для его членов: каждому пришлось выложить немалую сумму. А ведь будь помещение застраховано, им бы восполнили все деньги на его ремонт.

С 1 января 2004 г. закон упраздняет право бессрочного пользования землей, на котором она была передана предприятиям в ходе приватизации. До этого срока в соответствии с Земельным кодексом предприятия должны выкупить землю либо заключить договор аренды с собственником - федеральными, региональными, муниципальными властями. По словам руководителя департамента Минимущества Александра Бородина, последние два месяца ведомство рассылало письма госпредставителям в советах директоров АО, предлагая рассмотреть вопрос о выкупе. "Когда установятся рыночные цены, земля обойдется им дороже", - пояснил Бородин. Замминистра Минимущества Сергей Моложавый выдвинул другой мотив. На 2003 г. министерству впервые довели задание по доходам от продажи земли (2,2 млрд руб. ) , а "в начале года деньги не шли". Он также сообщил, что рекомендации о выкупе направлены многим приватизированным компаниям без госучастия.

Минимущество рекомендует выкупить до 1 января 2004 г. земельные участки, на которых расположены предприятия. Однако в Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) подсчитали: чтобы последовать совету ведомства, предприятиям придется выложить $100 млрд. Из-за слишком высоких цен на землю предприниматели предпочитают перейти на срочную аренду, хотя понимают, что будут иметь в этом случае дело со своеволием органов власти.

Гендиректор "Объединенных машиностроительных заводов" (ОМЗ) Каха Бендукидзе уже подсчитал, что выкуп всех земельных участков ОМЗ потребовал бы $180 млн, что всего на $20 млн меньше капитализации и почти вдвое больше прошлогодней прибыли. Федеральный коэффициент ставки налога на землю повышает цену территории "Уралмаша" с $3,5 млн до $62 млн. Свыше 90% площадей под предприятиями будет арендоваться независимо от того, есть в АО госдоля или нет, говорит Бендукидзе.

Впрочем, убедить в необходимости купить землю Минимуществу удастся далеко не всех.

По оценке РСПП, выкуп по установленным параметрам приведет к изъятию из оборота предприятий $100 млрд. Это равно двухгодичной зарплате работников промышленности и 25% ВВП, либо 120% объема промышленного производства. Выкуп земли поднимет налоговую нагрузку с 30,1 до 55,1%.

Вообще существует 80-кратный разброс ставок между регионами, а внутри каждого есть различия от 4 до 75 раз.

О назревающих противоречиях предприниматели рассказывали премьер-министру Михаилу Касьянову в апреле, и он предложил Бендукидзе написать свои рекомендации. Получив поддержку РСПП, гендиректор ОМЗ направил их в мае в Белый дом. Суть их в том, чтобы изменить расчет нормативной стоимости земли: ограничить сумму изъятий у предприятий, скажем, 2% ВВП и осуществить выкуп с рассрочкой в 7 - 10 лет. Землю под производством и инфраструктурой Бендукидзе предлагает продавать по новым расчетным ставкам, а излишки - по действующей сегодня формуле. Начальник отдела Минэкономразвития Михаил Бондаренко говорит, что рассрочка при выкупе предусмотрена законом о приватизации, но "продавать землю за три копейки государство не должно". А чиновник Минимущества говорит, что олигархи становятся коммунистами, когда речь заходит о выкупе земли по рыночной цене.
В отличие от России, в других странах мира система франчайзинга получила очень широкое распространение почти на всех существующих рынках. В России на компании, работающие по этой схеме, приходиться только 5% от розничного оборота. На рынке недвижимости их доля исчезающе мала. Российские компании почти не покупают западные франшизы. Попытки запустить национальный франчайзинговый проект на рынке недвижимости пока тоже были по большей части безуспешны. Эксперты уверены, что причины столь низких показателей кроется в непрозрачности бизнеса.

Замгендиректора "Норильского никеля" Александр Перов говорит, что главная проблема для компании - неясность с ценой приобретения конкретных участков, арендными ставками. "Поэтому [с 1 января] мы автоматом перейдем на аренду, надеюсь, это не закроет дорогу к выкупу", - сказал Перов. Топ-менеджер одного из крупнейших предприятий Москвы, просивший не указывать его имени в печати, также сказал, что его компания будет арендовать землю, несмотря на то, что договоры аренды ставят их в зависимость от местных властей, которые произвольно меняют ставки.

По данным экспертов, на франчайзинговые предприятия в США приходится около 42% розничного оборота, в Европе - 30%. В России эта цифра существенно меньше, не более 5%. Рынок недвижимости не стал исключением: за последние десять лет его активного развития игроков, работающий по схеме франчайзинга, можно пересчитать по пальцам. Одной из первых российских компаний, опробовавшей систему франчайзинга, стала Миэль-недвижимость.

Готовый бизнес для начинающих

Помимо Миэль-недвижимости франчайзинговую схему развивает и компания Бестнедвижимость. По словам начальника службы контроля качества корпорации Бестнедвижимость Дмитрия Реуцкого, стоимость франшиз компании составляет 60 тыс. руб. с возможностью выплаты суммы в рассрочку. При этом компания вообще не берет роялти. Помимо первоначального взноса в некоторых случаях может быть установлен рекламный сбор, который будет доходить до 50% от платежа за франшизу. Программа стартовала более года назад, планировалось продать около ста франшиз, однако первый проект будет запущен лишь сейчас: похоже, что темпы развития проекта оказались ниже ожидаемых.

В 1997-м появилось отделение в Омске, которое существует и сейчас, потом по франшизе открылось еще два отделения в сибирских городах - Барнауле и Тюмени. Несмотря на успешный опыт, в дальнейшем руководство компании перестало использовать схему продаж франшизы в развитии своего бизнеса. Мы считаем, что для нас наиболее оптимальным способом регионального развития является создание собственных отделений в регионах, несмотря на то что такой вариант предполагает большие финансовые вложения и большую ответственность,- поясняет председатель совета директоров компании Миэльнедвижимость Григорий Куликов. По его словам, пока российский рынок, и московский в частности, не созрел для подобной схемы. Очень велики риски. Право использовать торговую марку дать нетрудно, зато очень легко эту торговую марку испортить. В итоге пострадает репутация головной компании,- считает Григорий Куликов.

Согласно мировой практике франчайзи в среднем платит от 7% до 15% от оборота созданной компании. Однако в России классические схемы не работают, что также негативно сказывается на распространении франчайзинга. Взимание процентных платежей возможно только в тех странах, где все предприниматели предоставляют финансовую отчетность.

Одним из немногих успешных примеров франчайзинговых компаний в сфере недвижимости в России является компания Hirsh, появившаяся на рынке в 2003 году. По данным самой компании, за этот период ей удалось реализовать около сорока франшиз. В начале нашей работы три года назад наша франшиза стоила $8 тыс., сейчас ее цена возросла до $16 тыс.,- рассказывает управляющий Хирш-Россия Феликс Альберт. После приобретения франшизы сотрудники компании проходят обучение в специальном центре, а далее получают консультации по ведению бухгалтерской отчетности и построению бизнеса. В компании, покупающей франшизу у Hirsh, должно работать не менее 10-12 человек.

То, что франчайзинг не вписался в стратегию бизнеса игроков рынка недвижимости, объясняется и спецификой этой схемы. Так или иначе, при продаже франшизы собственные офисы начинают конкурировать с офисами франчайзи, констатирует Феликс Альберт. По его словам, именно поэтому для профессиональных участников продажа франшиз не является интересным бизнесом. Конечно, франчайзи должен очень хорошо разбираться в рынке, но строить свой бизнес он должен именно на продаже франшиз,- уверяет Феликс Альберт. С ним соглашается и Григорий Куликов, добавляя, что франчайзинговые отчисления не являются серьезными финансовыми потоками.

Так как в России компании не всегда работают в белую, мы для всех ввели фиксированную сумму роялти - $500 и выше в месяц на первый год,- рассказывает свое решение управляющий Хирш-Россия Феликс Альберт.

Владельцы марки, как видно, не слишком охотно продают права на ее использование начинающим компаниям. Однако успешные, состоявшиеся компании сами изначально относятся негативно к идее франчайзинга, особенно если это касается зарубежных корпораций. Как стало известно Бизнесу, сейчас компания Penny Lane Realty ведет переговоры с корпорацией Cendant - франшизы Sotheby's, Coldwell Banker - о дальнейшем сотрудничестве на рынке недвижимости России. Пока мы не пришли к окончательному решению, на каких условиях будет строиться наш совместный бизнес: приобретет ли мастер-франшизу Coldwell Banker на Россию сама компания Penny Lane Realty или для этого будет создано отдельное подразделение, рассказал генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Мы понимаем, что компания Penny Lane Realty несомненно известна на российском рынке больше чем Coldwell Banker, хотя в последней и работает 630 тыс. сотрудников. Поэтому нам более выгодно работать под своим брэндом,- категорично настроен Георгий Дзагуров. По его словам, руководство будет осуществлять поддержку Coldwell Banker в России, будет настаивать на том, что франшизу приобретет сторонняя компания.

Импортные франшизы

Альтернативой франшизы на российском рынке недвижимости стали такие виды сотрудничества, как ассоциация и международное партнерство. К примеру, почти все крупные консалтинговые компании работают по подобной схеме.

У Cendant уже был неудачный опыт общения с участниками столичного рынка недвижимости. После того как американская корпорация купила Sotheby's, ее российский франчайзи Kirsanova Realty проработал с ней в сотрудничестве всего полгода. Нам были выдвинуты условия приобретения мастер-франшизы Sotheby's на Россию, однако мы по считали, что названная сумма, а главное, условия подобного сотрудничества нас не устраивают,- рассказал гендиректор Kirsanova Realty Филипп Богданов. Назвать точную цену вопроса он отказался, сказав только, что примерно она составляла около нескольких млн. долларов. По словам Филиппа Богданова, так как основной бизнес Cendant продажа франшиз, корпорация просит за них большие деньги, при это не предоставляя уже развитой и успешной компании ничего кроме международного брэнда. Многие иностранные имена для российского потребителя, особенно в регионах, ничего не значат. Соответственно, какой смысл покупки франшизы, когда ты не только платишь первоначальный взнос, но и обязуешься выплачивать некий процент от оборота своей компании,- задается вопросом Филипп Богданов. Как правило, мастер-франшиза может стоить от $500 тыс. и выше, плюс к тому владельцу марки надо отчислять около 5% от оборота.



Главная --> Публикации