Главная --> Публикации --> Японские законодатели моды Смольный-сити Москва верит в ипотеку Москвичей потянуло в глубинку Франчайзинг на рынке недвижимости совсем не пошел

Проще простого

В последнее время на столичном рынке недвижимости прочно наметилась тенденция приобретения жилья иностранными гражданами. Это неудивительно. Во-первых, подобная процедура разрешена законом РФ, а во-вторых, многие из гостей столицы уже давно живут и работают в Москве, поэтому желание, наконец, приобрести собственное жилье вполне понятно.

Однако, такие покупки, как правило, не случайны. Исходя из длительного опыта работы с иностранными гражданами Н. Ветлугина замечает, что приобретающие недвижимость иностранцы или состоят в браке с гражданами России (так что в сделке есть российский участник, разбирающийся в языке и тонкостях закона), или у покупателя есть бизнес в России, причем существующий здесь не менее пяти лет, а за этот период можно во всем разобраться. Что радует, - подчеркивает эксперт, - иностранцы все сделки заключают с риэлторами. Сами по рынку не ходят, а если и ходят - то только при наличии собственной юридической службы. И часто нам даже приходится бороться с ней: не имея опыта именно в жилищном праве, она ставит некорректные условия.

Сегодня на улицах столицы, услышать иностранную речь совсем не в новинку, как это было еще лет 15 назад. Помимо целых потоков иностранных туристов, многие граждане из различных стран Европы приезжают в Москву работать на несколько лет. Поэтому схема приобретения столичной недвижимости, как правило, проста. Сначала компания, которая пригласила иностранного гражданина, арендует ему квартиру. Если ему здесь нравится и он решает продлить контракт еще на определенное время или же основать собственный бизнес, то без покупки жилья уже не обойтись. По словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании Новый город, на иностранцев производит неизгладимое впечатление наше законодательство. Даже если человек прожил в России очень долго, ему кажется диким, что в договор купли-продажи пишется цена по БТИ, - отмечает специалист. - Даже если стаж проживания в России 10 лет, и человек прекрасно осведомлен в практике выплаты зарплат в конверте. Все остальное - вещи менее значимые, и особенных сложностей нет. Эксперт добавляет, что если работают профессиональные риэлторы, то нет большой разницы, кто выступает покупателем. К примеру, в компании Новый город в среднем раз в месяц проходит сделка с участием покупателя из Европы.

Безусловно, иностранные граждане, живущие и работающие в Москве, - люди состоятельные, поэтому, озаботившись покупкой жилья, ориентироваться они будут только на элитный сегмент. И тут можно отметить интересный факт. Если для россиянина понятие элитное жилье ассоциируется с такими маркерами, как новый кирпичный дом в центре Москвы, с прекрасным видом из всех окон, консьержкой в холле и охраной по периметру придомовой территории, подземной парковкой и инженерией по последнему слову техники, то для иностранца элитное жилье - это совсем другое. Предпочтение они отдают в первую очередь старинным домам, расположенным в самом центре столицы. Для европейца элитные квадратные метры определяются их исторической ценностью. Многолетняя история, дома, то, что называют аурой здания гораздо важнее и ценнее для них, чем хороший напор горячей воды.

Элитный дом - значит старинный дом

Десяток имен одного переулка

Такой выбор можно объяснить тем, что в Европе исторические центры крупных городов давно стали местом обитания аристократов и состоятельных людей, проще говоря, жить там очень престижно, хоть и довольно дорого. Именно поэтому виды из окна на памятники архитектуры так привлекают иностранцев, и они предпочитают жить в отреставрированных домах с сохраненными искусными барельефами или мозаикой фасада. Не секрет, что как раз этими параметрами, то есть внешним видом, современные элитные дома не могут похвастаться, а тем более, соперничать пусть с ветхими, но эстетически благородными зданиями прошлого века. Конечно, приобретая жилье в старинном доме, иностранцев очень беспокоит вопрос перспективы реконструкции дома. Но, по словам Н. Ветлугиной, хороший риэлтор должен давать исчерпывающую информацию. И даже если дом не значится в официальных списках, - добавляет специалист, - но при этом ветхий и малоквартирный, - риск велик.
Театральные здания - это лицо столицы, ее архитектурное украшение. Построенные лучшими зодчими, они являются национальным культурным достоянием всей страны. В одном из таких зданий в Камергерском переулке с 1898 года располагается Московский Художественный театр, сам по себе явление уникальное в русском искусстве. Возглавляет сегодня МХТ народный артист СССР Олег Табаков.

Когда МХТа здесь еще не было

Переулок этот маленький - от Тверской до Большой Дмитровки. С десяток, а то и меньше домов по одной стороне, столько же по другой. И не всегда он был Камергерским. Назвали его так потому, что жили здесь когда-то три камергера: С. Голицын, В. Стрешнев и П. Бекетов. Стоило ли хлопот... Другое дело, раньше он был Егорьевским, так это по монастырю и церкви святого Георгия, или позже именовался Спасским - опять же по церкви Спаса Преображения. А то числился еще Газетным - считали его продолжением переулка, что на другой стороне Тверской уходит в сторону Большой Никитской. По той же причине называли и Кузнецким - как продолжение Кузнецкого моста. Из-за живших когда-то здесь квасников откликался на название Квасной, а из-за дворца Одоевских принял и эту фамилию. Для большинства москвичей века прошлого - это проезд Художественного театра. Сейчас переулок снова Камергерский.

Честь - дороже денег

Дворец Одоевских стоял как раз на том месте, где много позже разместился МХТ. Лет сто владели дворцом представители славного русского рода. Потом он начал переходить из рук в руки, и после очередной реконструкции в здании появились зрительный зал и сцена, на которой шли спектакли театра Корша, частной русской оперы Саввы Мамонтова. Однако высокая духовная насыщенность присутствовала в этом доме не всегда. В конце позапрошлого века, проходя мимо него, москвичи осеняли себя крестным знаменем. Еще бы, Кабаре-буфф, которым руководил француз из Алжира Шарль Омон, славилось стриптизом. В 1896 году в здании случился пожар, который удалось потушить с огромным трудом: говорили, Господь наказал заведение за безнравственность.

Заказ театра, украшающего Москву, я почитаю за честь выполнить безвозмездно. Станиславский и Немирович оцепенели. Морозов рассмеялся: Знай наших! Фамилия Шехтель иностранная, а размах у Франца Осиповича истинно русский!

Спустя несколько лет француз от аренды помещения отказался, чем и воспользовался фабрикант и меценат Савва Морозов, взваливший на свои плечи хозяйственные заботы входившего в силу Московского Художественного театра. Он заключил договор об аренде и обязался профинансировать все строительные и отделочные работы. Человек С. Морозов, конечно, был состоятельный, но деньги считать умел. А уж для Константина Станиславского и Владимира Немировича-Данченко в успехе их нового дела средства играли наиважнейшую роль. Вот как вспоминал внук С. Морозова о встрече этих трех людей со знаменитым архитектором Федором (Францом) Шехтелем, которому они хотели поручить реконструкцию: ...Станиславский и Немирович озабоченно переглянулись. Какую цену заломит знаменитый зодчий? Но спросить напрямую как-то не решались. Не касался этого вопроса и Морозов. После томительной паузы он наконец вымолвил: Что касается финансовой стороны дела, то.... Тут Шехтель предупредительно поднял руку: Об этом, милостивые государи, говорить не будем.

Строительство театра началось в феврале 1902 года, а уже в октябре москвичи присутствовали на премьере. Московский Курьер писал: Вкус и простота подали друг другу руки и, призывая на подмогу подлинную щедрость мецената, сотворили шедевр. Необычным в театре было все. Зрители с восхищением разглядывали оформление подъездов, над которыми горели фонари-светильники с дуговыми лампами. И даже двери с необыкновенными ручками и квадратными окошечками в дубовых рамах выглядели необычайно и привлекательно. А над правым подъездом позже появился горельеф скульптора Анны Голубкиной с изображением пловца, преодолевающего волны. Но это было еще не все. Зал... Дыхание перехватывало - так прекрасен и с таким вкусом был он оформлен: освещенный бледно-розовыми фонариками по бокам и такими же фонариками, собранными на потолке в люстру, выдержанный в элегантных пастельных тонах, с занавесом темно-коричневого цвета, который не опускался сверху, а расходился на две половины в разные стороны. А сколько ковров, а какая дубовая мебель... Великолепны были гримуборные для артистов, необычна оснащенная уникальным механизмом вращающаяся сцена, созданная по проекту Шехтеля - светом на ней управлял электрический рояль. Что и говорить, здание стало образцом сочетания театральных и архитектурных идей!

Художественный общедоступный театр

Но не зданием единым жив театр. Главное - это великолепное помещение было предназначено для лучшего, какой знала Россия за всю историю существования в ней профессионального театра коллектива, возглавляемого гениальными русскими мастерами К. Станиславским и В. Немировичем-Данченко. Да только ли Россия восторгалась этим театром? Слава о нем перешла далеко за ее границы. Поэтому, высоко оценив красоту интерьеров, зрители тут же забывали об антураже, захваченные той пронзительной правдой, что рождалась на сцене Московского общедоступного театра. Впрочем, скоро из названия это слово пришлось снять - вместить всех желающих театр не мог. На сцене МХТа были впервые сыграны пьесы Чехова, Горького, Андреева, поставлены произведения Гоголя, Толстого, Достоевского, Островского, Тургенева, Булгакова... Не говоря уже о мировой драматургии. И что за чудо были в этом театре актеры: Москвин, Качалов, Лужский, Леонидов, Хмелев, Массальский, Ливанов, Грибов, Яншин, Кторов, Станицин, Книппер-Чехова, Лилина, Андровская, Тарасова!
.. А сам Станиславский! Каким великим актером он был!..

Российской сцены торжество

Но время идет, и здания театров стареют. В 1974 году было решено провести реконструкцию и реставрацию МХАТа. Здание разделили вертикально по линии театрального занавеса, а затем сценическую коробку отодвинули на 11,9 метра.

Планета по имени Шехтель

Сегодня туманным Альбионом все больше интересуются иностранцы. И россияне - не исключение...

Свободное пространство между сценой и залом оградили стенами (Позже в комплексе новой сцены была восстановлена гримуборная Олега Ефремова, много лет руководившего театром). Площадь помещения увеличилась, но со стороны Камергерского это совсем незаметно. Интерьеры театра, как они были задуманы Шехтелем, цветовую гамму, орнаменты сохранили. Сам переулок стал пешеходным, его вымостили плитами, установили памятник А.П. Чехову. Вот только о самом архитекторе в свое время никто не позаботился. Как рассказывал его внук, артист эстрады Вадим Тонков, в 1917 году деда выгнали из собственного дома. Федор Осипович долго скитался по разным квартирам, пока не нашел пристанище на Малой Дмитровке: в квартире своей младшей дочери, моей матери... Здесь в 1926 году он и умер. А через много лет была открыта планета, которой присвоили имя автора проекта здания знаменитого Художественного театра - Шехтель.

По мнению Александра Гениевского, заместителя генерального директора компании Новый город, инвестиционная привлекательность Англии объясняется стабильностью этой страны. И политика, и экономика чувствуют себя прекрасно, и поэтому недвижимость продолжает дорожать, - добавляет специалист. - С точки зрения сохранения капитала - это одно из лучших вложений.

Почему покупают?

Кто покупает?

А вот управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев считает, что приобретение недвижимости в Англии - просто модная тенденция. Хотя, конечно, российские бизнесмены прекрасно понимают, что это еще и достаточно безопасное вложение денег, равно как и возможность получения права на проживание в стране. Немаловажной причиной является и то, что в английском законодательстве нет ограничений на приобретение объектов недвижимости иностранцами. Они имеют те же права при покупке или аренде недвижимости, что и англичане. Более того, иностранные покупатели освобождаются от уплаты налога на наследство и налога на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40 процентов. У кого-то в Англии учатся дети, кто-то хочет остаться здесь на ПМЖ, кто-то просто любит эту страну, кто-то ориентируется на наших богатых соотечественников, - добавляет К. Ковалев. - Некоторые россияне рассматривают английскую недвижимость как инвестиционный актив, способный приносить доходы. Однако нельзя сказать, что их много.

Кстати. В Англии существует ежегодный налог на недвижимость, который для собственников равняется 1,5% от стоимости недвижимости. Однако это вряд ли испугает иностранных владельцев. Как подчеркивает А. Гениевский, недвижимость в Англии очень дорога, а, следовательно, покупателями могут стать только очень состоятельные люди. К. Ковалев добавляет, что существует мнение ряда специалистов английского рынка недвижимости о влиянии именно российских покупателей на ценовую ситуацию в Лондоне (а точнее, - на рост цен). Причем некоторые специалисты отмечают, что русские покупатели подстегнули цены не только на дорогие особняки, но и на другие сегменты рынка элитной жилой недвижимости.

Англия - страна дорогая и достаточно закрытая. Естественно, что, даже не беря во внимание различные льготы для иностранных покупателей, позволить себе квартирку на берегу Темзы может только очень состоятельный человек. По словам К. Ковалева, девелоперы, риэлторы всегда идут навстречу богатым клиентам. Раньше это были состоятельные представители Индии и Арабского мира - теперь это россияне, - утверждает специалист. - Нередко даже переговоры ведутся на русском языке. Хотя, я полагаю, что если завтра найдут нефть в Монголии, девелоперы и риэлторы начнут разговаривать с потенциальными клиентами по-монгольски....

Владеть недвижимостью в Англии можно двумя способами: freehold (свободное владение) и leasehold (владение на основе аренды, лизинг). Freehold - безусловное право собственности на недвижимость. Это означает, что не только здание, но и участок земли, на котором оно расположено, находятся в собственности владельца. Другими словами, landlord владеет землей, на которой находится недвижимость, и владелец квартиры должен выплачивать ему и земельную ренту - ground rent, которая обычно исчисляется в пределах от 50 до 200 английских фунтов в месяц.

А, может, аренда?

В последние годы freehold зачастую передается в управление компаниям, которые осуществляют обслуживание коммунального хозяйства и следят за объектами, находящимися в совместном использовании жильцов (лестницы, лифты, сады и т.п.). Управляющие компании взимают с жильцов плату за коммунальное обслуживание, которая в зависимости от различных факторов может меняться.

Собственник имеет право взымать номинальную рентную плату с арендатора при условии долгосрочной аренды (lease) или рыночную ренту при условии краткосрочной аренды. Считается, что краткосрочная аренда длится от 5 до 10 лет, а долгосрочная от 50 до 999 лет. Кстати, большинство квартир в Англии находится в пользовании на правах аренды, самые распространенные сроки которой - от 99 до 125 лет. Естественно, что в дотошном английском законодательстве существуют условия продления срока аренды.

Как покупают?

И все же, в большинстве случаев покупатель прибегает к услугам ипотечного кредитования, так называемого Mortgage. Mortgage - это обыкновенное долгосрочное кредитование недвижимости под залог. Английские банки предлагают кредит резидентам от 3 до 5% в год, нерезидентам 6-8% в год. Минимальная сумма оплаты недвижимости покупателем при этом составляет 10% для резидентов и 25-30% для нерезидентов.

Сначала покупатель (либо его представитель) должен сделать предложение о покупке. Далее в течение 10 дней проводится проверка состояния недвижимости и подлинности документов на нее. В случае положительного исхода покупатель и продавец обмениваются контрактами, и будущий собственник вносит 10% депозита.

Процедура приобретения недвижимости в Англии такова.

По словам А. Гениевского, дороговизна недвижимости вовсе не говорит о ее абсолютной безупречности - выбирать надо тщательно. Кроме того, - добавляет эксперт, - огромное значение имеет цель. Для собственного проживания приобретается недвижимость или для инвестирования? В первом случае необходимо обратить внимание на одни объекты, во втором - на совершенно другие. И, безусловно, посмотреть как можно больше вариантов. Тщательно изучить законодательство, налоговое право, чтобы не сделать опрометчивый шаг.

На заключительном этапе сделки покупатель выплачивает полную стоимость недвижимости, включая все налоги и комиссионные (по времени это в среднем занимает около 28 дней). Вот, собственно, и все. Осталось только получить ключи.

До воплощения самого масштабного проекта Зураба Церетели - детского Парка чудес в Мневниках - осталась одна подпись. По сведениям Известий, многочисленные скандалы, связанные с использованием 316 га земли в районе Хорошевского шоссе, благополучно разрешились после визита к скульптору Владимира Путина. Президент, посетив Российскую академию художеств и Галерею искусств Церетели, осмотрел пока еще картонный проект Русского Диснейленда и остался доволен.

Отметим, что в Англии все операции с недвижимостью проводятся с помощью юристов. Контракт продажи квартиры (или дома) готовит юрист продавца. Потом (после подробного изучения и одобрения документа юристом покупателя) контракт отсылается для подписи покупателю. Покупатель подписывает контракт и переводит 10%-ный депозит на банковский счет своего юриста. С этого момента процесс сделки вступает в силу. Теперь, если покупатель передумает и откажется от продолжения сделки, то он попросту потеряет свои деньги. С другой стороны, на этой стадии покупатель еще может взять ипотечный кредит в английском банке. В день завершения сделки деньги должны быть переведены на счет юриста продавца. После этого перевода покупатель вступает во владение недвижимостью. В то же время юрист покупателя оплачивает все необходимые пошлины и подает заявку на регистрацию недвижимости на имя покупателя в Палате жилой собственности Великобритании. После регистрации покупатель становится официальным владельцем недвижимости.
Судьба заколдованного до последнего времени пустыря в Нижних Мневниках, где еще в 1994 году было решено построить самый большой в мире детский парк развлечений, похоже, решена. После посещения Владимиром Путиным галереи Зураба Церетели проект строительства Парка чудес уже не кажется таким сказочно-призрачным.

Проект парка проходил всевозможные согласования почти 10 лет. На сегодня завершены работы по градостроительной планировке парка и утверждены схемы режимов регулирования градостроительной деятельности. Парк будет разбит на тематические зоны, составляющие этнографический центр, и развлекательные комплексы: Земля людей, Европа - общий дом, Как Европа нашла Америку, Северная Америка, Южная Америка, Африка, Австралия, Азия, Религии мира, Москва и Европа, Русская зима, Сибирь, Морской мир, Мир будущего и прочие. Кроме этого, в парке предусмотрен огромный детский спортивный комплекс площадью 34 тыс. кв. м, познавательный центр Золотой ключ на 147 тыс. кв. м и многочисленные аттракционы. Продемонстрировав все эти детские радости, сотрудники проектного бюро детского Парка чудес заверили, что никаких казино на территории комплекса не предусмотрено: для взрослых развлечений там просто нет места.

- Президент очень заинтересовался тем, что свой город дети проектируют сами, - сообщил Известиям Зураб Церетели. - Все существующие проекты в парке мы даем нашим школьникам, и они сами потом рисуют их в цвете. Некоторые здания и аттракционы в парке сначала придумали дети, а потом по их контурам разрабатывались настоящие проекты.

В 2003 году инвестором парка взялась выступить строительная корпорация Социальная инициатива - именно с этого времени в Нижние Мневники зачастили самосвалы со строительным мусором, к сегодняшнему дню превратившие заповедную пойму в свалку. После того как главу Социальной инициативы Николая Карасева взяли под стражу, обвинив в мошенничестве (о громкой истории с обманутыми Социальной инициативой дольщиками жилья Известия писали неоднократно), проект парка вновь повис в воздухе, а бесценную московскую землю у Церетели стали потихоньку отнимать.

Интересно, что детский парк в Мневниках хотели построить еще в середине ХХ века: первое постановление о возведении парка вышло в 1961 году. Под него было отведено 350 га в пойме Москвы-реки между парком Фили-Кунцево и Гребным каналом. Однако грандиозная идея заглохла. В 1994 году указом Бориса Ельцина эта территория опять была отведена под строительство парка. Был организован тендер, выигранный Зурабом Церетели, который создал для организации проекта некоммерческий Фонд детского Парка чудес. Финансирование было государственным, разделенное в равных долях между московским и федеральным бюджетами. Но чудес не бывает: деньги от федеральных властей так и не пришли, а московских 15 млрд рублей хватило лишь на укрепление берегов Москвы-реки в границах парка. После дефолта 1998 года проект был и вовсе заморожен.

Визит Владимира Путина в Галерею Церетели совпал с очередным чудом - появлением новых инвесторов, которые взялись расчистить мусорные завалы и в ближайшие месяцы приступить к строительству детских комплексов. Сумма вложений пока не обнародована, инвестором выступает фирма Город чудес. По некоторым данным, эта же компания является новым совладельцем гостиницы Украина. Сам Зураб Церетели обещает начать стройку в Нижних Мневниках скорее, чем все думают, и без всяких чудес.

Ситуация осложнялась тем, что территория парка входит в водоохранную зону Парк Москворецкий, и все состоятельные желающие могли пытаться заполучить себе лакомый кусочек земли, используя федеральное природоохранное законодательство и федеральные же структуры. Зураб Церетели не называет имен чиновников, которые чуть не похоронили его самый масштабный проект, но отзывается о них весьма сильно.



Главная --> Публикации