Главная --> Публикации --> Подмосковье в кредит Где будет турецкая золотая миля? Эффект сибнефти Недвижимость лондона и москвы соревнуется в цене Как продать кредит

Больше инвестиций хороших и разных!

Работа правительством области по развитию инфраструктуры и строительству жилья проводится большая, но еще больше - в планах на ближайшие годы. Но, как бы ни хотелось, обойтись без финансовых "вливаний" со стороны вряд ли удастся. Программы привлечения инвестиций проводятся на самых разных уровнях: от губернатора и вице-губернатора до отдельных предприятий на территории области.

Уже не первый год Подмосковье выходит на третье место в России по объемам жилищного строительства. У всех на слуху строительные проекты губернатора области, как-то: "Губернское кольцо", "Свой дом", программы жилищных и военных сертификатов... Все большую заинтересованность в Подмосковье проявляют зарубежные инвесторы. Какие плоды это принесет? Какой будет Московская область?

Кроме того, в целях расширения инвестиционного рынка на территории Подмосковья по инициативе Минмособлстроя издан закон "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Московской области", предусматривающий создание договорно-правовых норм механизма взаимодействия субъектов ипотечного кредитования по выдаче кредитов и их обслуживанию.

Недавно представители правительства Московской области встречались с министром экономики земли Бранденбург (Германия) Вольфгангом Фюрнисом. На встрече обсуждалось взаимодействие предпринимательских кругов Бранденбурга с подмосковными научно-исследовательскими институтами в сфере научно-технических разработок. Говоря о реализации уже наметившихся совместных проектов, немецкая сторона высказала просьбу сократить иностранным инвесторам путь к подмосковным производствам. "Меньше слов - больше дела!" - такой смысл вложил в свои слова министр экономики Бранденбурга Вольфганг Фюрнис. Подводя итоги переговоров, вице-губернатор Михаил Мень отметил, что "встреча с делегацией Бранденбурга была не просто протокольным визитом вежливости. У нас состоялся конструктивный деловой разговор. Германская сторона поставила перед нами конкретные задачи, и правительство Московской области в свою очередь берется эти задачи решить", - сказал вице-губернатор.

На руку Подмосковью и уже упоминавшаяся ограниченность земельных ресурсов, и высокая цена за предоставление земельного участка под застройку в столице. Эти и ряд других причин заставляют девелоперов и инвесторов заниматься поиском более благоприятных мест для реализации своих инвестиционных проектов, т. е. для получения максимально возможной прибыли.

Еще один шаг в сторону инвесторов: два года назад губернатор Московской области поддержал инициативу ОАО "Новая инвестиционная политика Московской области" (НИПаМО) по созданию базы данных инвестиционных проектов Московской области в сети интернет. Так появился проект "Инвестируй в Московскую область". На сайте проекта в сети интернет по адресу http://mosrigeon.ru можно найти инвестиционные паспорта муниципальных образований Московской области, а также постоянно пополняемые базы данных инвестиционных проектов Московской области, подмосковных предприятиях и организаций, которые заинтересованы в привлечении российских и иностранных инвестиций. Для тех, кому интересна Московская область в целом, на веб-сайте размещен полный каталог ссылок на ресурсы Московского региона, адресно-телефонный справочник администраций муниципальных образований Московской области, собрана информация о свободных производственных площадках и земельных участках области, предлагаемых для реализации инвесторам. Специальный раздел посвящен законодательству и нормативным документам правительства Московской области и муниципальных образований Московского региона. Безусловно, подобный информационный ресурс - лучший помощник и информатор для тех, кто всерьез заинтересован в сотрудничестве с областью.

Все выше и выше

По неофициальной информации, прибыльность многих девелоперских проектов по строительству жилья в Подмосковье достаточно высока - не менее 60% годовых от вложенных средств (естественно, в долларовом исчислении).

По предварительным подсчетам, к концу этого года в регионе будет построено 2,8 млн кв. м жилья. Из них площадь возведенных многоэтажных домов составит не менее 1,5 млн кв. м, а задел многоэтажного жилищного строительства в области на 2003 год - 1 млн 600 тыс. кв. м.

"Объемы жилищного строительства растут в связи с активным перемещением жителей Москвы в Подмосковье, - говорит президент Российской финансовой корпорации Андрей Нечаев. - По объему привлечения инвестиций Московская область стабильно входит в первую тройку российских регионов".

Как упоминалось, развитие рынка жилья в Подмосковье связано еще и с тем, что доступные строительные площадки в Москве заканчиваются. Московские строители еще год назад начали обращать повышенное внимание на соседний регион, и, как следствие, объемы возводимого здесь жилья плавно пошли вверх.

По мнению экспертов агентства RWAY, у жилищного строительства на территории Московской области есть большие перспективы, особенно в районах до 20-30 км от МКАД, поскольку Москва является мощным ценообразующим фактором для рынка недвижимости Подмосковья. Однако эти перспективы быстрее могут стать реальностью лишь при условии, что доходы жителей области возрастут. Пока же увеличение деловой активности на рынке жилья происходит за счет приезжих из других регионов России (в том числе и москвичей).

В целях обеспечения благоприятного климата для развития жилищного строительства, разработки правовой и нормативной документации, привлечения в рамках партнерства инвестиций учрежден Союз строителей Московской области, куда под патронажем Минмособлстроя вошли ведущие строительные компании области: "Стройиндустрия", "Азиндор", "Седо", "Раменье" и др. Кроме всех названных мер по улучшению ситуации властными структурами Московской области принято несколько целевых программ, в рамках выполнения которых строится часть жилья и улучшается инфраструктура в области.

Впрочем, было бы неверным отнести все достижения Подмосковья только на счет московских строителей. В 2003 году областные финансовые субсидии на капитальное строительство значительно выросли по сравнению с 2002 годом. Например, объем капитальных вложений увеличился почти в четыре раза.

Областная программа "Свой дом" рассчитана на срок до 2005 года. Для ее реализации планируется привлечь более 39 млрд руб., в том числе 400 млн предполагается выделить из областного бюджета и еще 532 млн - из местных бюджетов. Остальные средства, т. е. более 38 млрд руб. (в среднем порядка 7,6 млрд руб. ежегодно), разработчики программы предлагают привлечь от юридических и физических лиц, а также в виде банковских кредитов. Областная администрация намерена активно работать над тем, чтобы новое жилье становилось доступным для самых широких слоев населения. Реализация программы должна обеспечить снижение базовой стоимости одного квадратного метра в индивидуальных домах до 5 тыс руб.

По программе

Кроме программы "Свой дом" властью Московской области утвержден еще ряд программ по строительству жилья. В частности, постановлением правительства Московской области была утверждена областная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы, ориентировочная стоимость которой определена в объеме 10 млрд руб.

Однако, по мнению экспертов агентства RWAY, достижение себестоимости строительства жилья, указанного в программе, возможно лишь при условии проведения подрядных торгов (конкурсного отбора строительных организаций), применения ряда новых строительных материалов и технологий, а также снижения бремени федеральных, региональных и местных налогов.

Гипермаркет размером с княжество

Подмосковное правительство утвердило областную программу "Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002-2003 годах". Документом предусмотрено, что участниками системы ипотечного кредитования в области выступают ОАО "Ипотечная корпорация Московской области", потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы, финансовые организации.

В июне в области начнет работу третий гипермаркет сети Auchan. Торговый центр площадью 16 тыс. кв. м, т. е. практически равный по площади княжеству Монако, расположится в Одинцовском районе на 53 км МКАД. Как сообщили в пресс-службе компании, новый торговый центр будет иметь тот же формат и концепцию, что и первый, и будет состоять из гипермаркета - дискаунтера и галереи магазинов.
Из крупнейших мировых сетей кроме Auchan в России пока работает только германская Metro. Она представлена здесь своими мелкооптовыми подразделениями Metro CashCarry, расположенными на Варшавском и Ярославском шоссе. Причем к 2004 году планируется и выход на российский рынок розничного подразделения Metro - Real SB.

Особого внимания заслуживают программы областного правительства по развитию инфраструктуры в области, в частности программа "Губернское кольцо". Этот проект предусматривает создание сети современных торговых комплексов на территории Московской области. 20-25 торговых комплексов разместятся вблизи автомагистралей и Московской кольцевой автодороги. В комплекс входят гипермаркет, торговые галереи, парковка для автомобилей, торговые площади для продажи стройматериалов, предприятия быстрого питания, АЗС и кинотеатр. Управление проектом осуществляется в рамках правительственной программы с участием органов местного самоуправления. ООО "Стройконсалтинг+" - стало победителем конкурса претендентов на получение права управления этим проектом. На сегодняшний день несколько гипермаркетов в рамках этой программы уже открыты и начали свою работу.

Открытой, правда, остается проблема дорог. Пока добраться из Москвы в область - большая проблема из-за постоянных пробок на дорогах, сломанных светофоров и низкого качества дорожного покрытия. Реставрация дорожного полотна и расширение дорог порой превращаются в области в настоящий "долгострой": взять хотя бы мост на Горьковском шоссе, который расширяют уже третий год. Кроме банальной халатности и неумения организовать эффективную работу причина еще и в нехватке средств дорожных фондов. А после того как с 1 января 2003 года в соответствии с Налоговым кодексом прекратили свое существование дорожные фонды, из которых финансировалось строительство всех федеральных автодорог и выделялись трансферты регионам на строительство дорог местного значения, остро встал вопрос об источниках финансирования строительства. Поскольку вместе с дорожными фондами ушли в небытие сборы в них, денег на строительство новых дорог стало хронически не хватать: хватило бы на поддержание в нормальном состоянии имеющихся. Озаботившиеся проблемой поиска денег власти вспомнили про платные дороги.

Если вспомнить еще и построенные за последний год в области Меги, Веймарты и Икеи, то становится очевидным, что скоро не областники будут ездить в Москву "за дефицитом", как это было в советские годы, а наоборот.

Еще при Борисе Ельцине, в рамках реконструкции Рублевского шоссе, собирались построить платную дорогу вокруг Одинцова. Однако проект не был реализован. Экспертный совет при правительстве РФ счел расходы на строительство дороги вкупе с реконструкцией Рублевского шоссе слишком большими. К тому же возмутились местные жители, проголосовавшие на референдуме против строительства дороги. В 1999 году вынашивался еще один проект строительства платной дороги от Москвы в сторону Клина в обход Солнечногорска. Протяженность этой дороги должна была составить 300 км, стоимость строительства оценивалась в $1 млрд. В 2001 году по столице прокатился слух о том, что платным собираются сделать проезд по МКАД. Тогда же депутат Мосгордумы Ирина Рукина выступала за то, чтобы сделать платным въезд в Москву. Впрочем, всем этим проектам суждено было остаться на бумаге.

Мы поедем другим путем

В соответствии с замыслом подмосковного правительства все дороги, построенные на частные деньги, останутся в собственности области. Инвестор же сможет пользоваться ими на правах концессии, взимая плату за проезд. После того как он окупит свои вложения и извлечет планируемую прибыль, дорога станет бесплатной.

Теперь государственное управление автомобильных дорог Московской области "Мосавтодор" намерено приступить к строительству первой в Подмосковье платной автодороги в Красногорске. Об этом было заявлено на заседании объединенной комиссии Мосгордумы и Мособлдумы по координации законотворческой деятельности. Правда, сами власти сомневаются в эффективности проекта - наши люди по платным дорогам пока ездят неохотно. Как сообщил заместитель сопредседателя объединенной комиссии Мосгордумы и Мособлдумы по законотворческой деятельности Андрей Метельский, строительство дороги начнется в ближайшее время, скорее всего летом-осенью. К финансированию строительства будут привлечены частные инвесторы. Часть расходов возьмет на себя "Мосавтодор", часть - городской бюджет. Вести строительство будет компания АО "Мосдорпартнер".

Еще одна проблема строительства платных дорог в России заключается в корректном расчете трафика. Практика строительства подобных дорог в нашей стране показывает, что зачастую в бизнес-планах содержатся неточные сведения. Инвестор рассчитывает на одно количество машин в день, в результате оно оказывается гораздо меньшим. "В России было много подобных проектов, - говорит сотрудник Института экономики города Алексей Родионов. - Платная дорога была в Воронежской области. Другой пример - трасса из Шереметьева. Для всех этих проектов проблема трафика оказалась критичной: по платным дорогам просто никто не ездил. Начали вводить льготы сначала для милиции и "скорой помощи", потом для депутатов. В итоге проекты проваливались - дороги переходили в категорию бесплатных".

Расчетный период окупаемости платных дорог во всем мире - 20 лет. Однако, как показывает западная практика, этот срок зачастую увеличивается до 40, а то и 50 лет. Это связано с неточностью расчетов размера платы, взимаемой за проезд. Как правило, в бизнес-планах указывается завышенная плата, чтобы уменьшить срок окупаемости и привлечь к финансированию проектов банки. Однако после строительства дороги, чтобы привлечь автомобилистов, размер платы снижается.

О том, что в ближайшие месяцы РИГрупп начнет строительство офисного комплекса площадью более 100 тыс. кв. м на 65-66 км МКАД, Бизнесу рассказал заместитель директора департамента маркетинга РИГрупп Янис Жуков. По оценке экспертов, общий объем инвестиций в новый проект составит более $100 млн, а сроки окупаемости предположительно пять-шесть лет. Офисный комплекс РИГрупп будет располагаться по соседству с возводимым компанией Crocus International деловым центром в Мякининской пойме. Напомним, что в начале 2004 года семья Агаларовых заявила о своем намерении построить здесь четырнадцать офисных высоток общей площадью не менее 700 тыс. кв. м.

Бомба под строительство платных дорог в России заложена в законодательстве, которое запрещает взимать плату за проезд, если у водителя нет выбора. Это означает, что параллельно платной автостраде должна в обязательном порядке проходить пусть узкая, разбитая, но бесплатная дорога. Вкупе с неготовностью россиян платить деньги за проезд это приводит к провалу проектов - платными дорогами просто никто не пользуется. Характерно, что на сегодняшний день в эффективности затеваемого проекта строительства платной дороги в Красногорске сами власти не уверены. "На Западе такие дороги рентабельны, - говорит А. Метельский. - Сложно сказать, будут ли они рентабельны в России". Похоже, что пока власти рассматривают красногорский проект как эксперимент, который может удаться, а может и провалиться. И не более того.
Вслед за владельцем Крокус Сити Молл Арасом Агаларовым о своем намерении инвестировать в новый деловой район в Мякининской пойме объявили и другие игроки рынка недвижимости. Как стало известно Бизнесу, в мае компания РИГрупп начнет здесь строительство офисного комплекса площадью более 100 тыс. кв. м.

При этом он прогнозирует, что, в отличие от столичного аналога, его организаторы, скорее всего, столкнутся с трудностями при заполнении офисных помещений арендаторами. Выбранное место отличает плохая транспортная доступность: загруженные и сложные развязки, постоянные пробки на съезде с МКАД.

Старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость Сергей Блохин считает, что девелоперы офисных комплексов в Мякининской пойме постараются создать из нового проекта некое подобие МоскваСити областного значения.

Близкое расположение к столь раскрученному объекту, как Крокус Сити, только положительно повлияет на уровень вакантных помещений в деловом комплексе РИГрупп, полагает гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

На решение этой проблемы может уйти не менее пяти лет,- полагает Сергей Блохин. С ним соглашается и старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова: Пока рынок не готов массово перемещаться на МКАД, поэтому девелоперу следует взвешенно подойти к определению общей площади проекта, чтобы впоследствии часть офисов не пустовала.

Вложения. Пока ипотека коммерческой недвижимости остается привилегией крупных компаний. Но скоро покупка офисов может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас приобретение квартиры.

По оценке эксперта департамента коммерческой недвижимости компанииPenny Lane Realty Максима Жуликова, арендные ставки в новом комплексе будут варьироваться в пределах $450-600 за квадратный метр.

Такая услуга, как ипотека коммерческой недвижимости (бизнес-ипотека), на московском рынке существует уже более двух лет. Однако круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. По словам заместителя директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Азамата Кумыкова, на этой ниве работает всего шесть кредитных институтов: германские Euro Hypo и Hypo Real Estate, а также российские кредитные учреждения с иностранными акционерами: Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк, Хансабанк, Международный московский банк.

Услуга для избранных. Покупка в кредит коммерческой недвижимости почти во всех случаях выгоднее обычного способа приобретения объектов. Причем не только для тех организаций, у которых недостаточно собственных средств. Привлекая кредит, компании не приходится изымать собственный капитал из оборота, поэтому ипотека выгодна заемщику уже в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость ссуды, утверждает генеральный директор агентства Новое качество Вячеслав Лимонов. У компаний, работающих на российском рынке, доходность бизнеса выше, чем самые высокие ставки по банковскому кредиту, уверяет управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. Поэтому заем всегда выгоднее, чем целевая покупка.

Однако последние полгода на рынке БИ началось оживление. Стали появляться новые посредники уже не международной, а отечественной формации. Свои услуги предложили Бест-недвижимость, Московский ипотечный центр, MainDecision. В конце февраля Миэль-недвижимость объявила о создании отдела по ипотечному консалтингу коммерческой недвижимости. Причем, по мнению риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет. Требования банков к потенциальным заемщикам, условия кредитования, схемы расчетов пока не стандартизированы и недостаточно проработаны, чтобы обеспечить имеющийся спрос, утверждает директор центра ипотечных программ Миэль-недвижимости Елена Панова. Тем не менее через год-два картина изменится к лучшему и получение ссуды на приобретение коммерческой недвижимости будет обычным явлением.

Банки с преимущественно российским капиталом не особо стремятся кредитовать покупку нежилых помещений, так как не обладают длинными и дешевыми ресурсами. Впрочем, как сообщили Ф. в Московском ипотечном центре, они уже наладили сотрудничество по бизнес-ипотеке (БИ) с Народным залоговым банком и ведут переговоры со Сбербанком и Внешторгбанком розничные услуги. Как бы то ни было, но в сложившейся ситуации БИ доступна не для всех и не всегда. Если крупная компания хочет приобрести в собственность торговый или офисный центр, чтобы сдавать его площади в аренду, то проблем получить финансирование в банке у нее не будет. А вот с покупкой недвижимости для собственного пользования могут быть сложности. Международные банки неохотно дают кредиты на такие сделки, говорит Азамат Кумыков. Они более рискованные, потому что неясно, за счет чего заемщик будет выплачивать кредит, надо анализировать риски самого заемщика. А когда недвижимость покупается с инвестиционной целью и на нее есть конкретные арендаторы, то все доходы можно спрогнозировать.

Обходных путей существует несколько. Например, банки могут выдать часть денег до оформления залога, а оставшуюся сумму после. Другой способ состоит в том, что инвестор покупает объект за свои деньги и рефинансирует его уже после заключения сделки, рассказывает Азамат Кумыков. По договоренности с продавцом можно сделать и еще одну схему продажу из-под залога. Владелец недвижимости оформляет на нее залог и берет в банке кредит. Затем он продает объект по цене, уменьшенной на сумму займа, который висит на этом здании. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется он будет расплачиваться по ссуде так же, как если бы оформил ее сам.

Найди три отличия. Схема БИ во многом похожа на ипотеку жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Главное и принципиальное отличие законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект надо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги, поясняет начальник отдела коммерческой недвижимости DeltaRealty Елена Жильская. В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то можешь получить в банке кредит лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит 30% собственных средств, а остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, не работает. И пока необходимые изменения в закон об ипотеке не внесут, банкам и предприятиям-покупателям придется искать обходные пути.

Приобретаемая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Так, получить кредит на покупку офисного здания класса А, находящегося в центре и уже имеющего постоянных арендаторов, можно без проблем. А вот с офисами класса Б уже сложнее. Более низкие категории объектов банки вообще пока не рассматривают.

Остальные условия получения БИ принципиально не отличаются от условий кредитования при покупке жилья. Разве что сроки кредитования здесь короче максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. У клиента должен быть прибыльный баланс (превышение доходов над расходами) и минимум год работы на рынке. Ставки по кредиту 12-16% годовых в валюте.

Риски лизинга. При использовании лизинговой схемы кредит в банке на покупку недвижимости оформляет не заемщик, а лизинговая компания (лизингодатель). Эту недвижимость она сдает в аренду своему клиенту, по заказу которого была проведена сделка. В течение следующих нескольких лет лизингополучатель пользуется приобретенным офисом или складом на правах арендатора и вносит ежемесячно лизинговый платеж, посредством которого постепенно расплачивается с лизингодателем и выкупает здание в свою собственность.

Но если заемщику по тем или иным причинам не подходит схема ипотеки, например объект не соответствует требованиям банка, это не означает, что у него нет шанса на покупку. В этом случае он может воспользоваться лизингом (финансовой арендой).

Услуги по финансовой аренде коммерческой недвижимости появились на нашем рынке совсем недавно прошлой осенью. Однако они быстрыми темпами набирают популярность. По словам ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости Московского ипотечного центра Сергея Киприянова, это объясняется тем, что лизинг во многом выгоднее для компаний, чем ипотека. Мы выходили на рынок как фирма, занимающаяся коммерческой недвижимостью, говорит Светлана Сидоренко, однако сам рынок вытолкнул нас на лизинг. Сто процентов наших клиентов, которым я рассказываю про обе эти схемы, выбирают лизинг.

Одно из главных преимуществ лизинга перед ипотекой большая доступность. Так как официальным заемщиком является лизинговая компания, именно она несет финансовую ответственность по кредиту. Соответственно банк относится более лояльно к лизингополучателю. В банке не будут выдвигать особых требований к нему. Весь андеррайтинг, как правило, идет на уровне кредитного интервью. В первую очередь рассматривается сам объект недвижимости, его ликвидность, рассказывает генеральный директор компании MainDecision Светлана Сидоренко. Кроме того, как поясняет Елена Панова, большинство банков имеет свои лизинговые компании и соответственно им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков. Рассмотрение заявки на ссуду от лизингодателя, как правило, происходит за 2-3 дня. Однако покупатель обязательно должен иметь прибыльный бизнес. Очищенная прибыль компании, то есть остаток доходов после уплаты налогов, должна быть в два раза больше, чем планируемый лизинговый платеж.

Условия покупки через лизинг разнятся в зависимости от фирмы-лизингодателя, но в среднем они вполне сопоставимы с условиями ипотеки. Необходимые собственные средства 30-40%, максимальный срок 10 лет, процентная ставка от 4 до 14% годовых в валюте. В значительной степени лизинговый платеж зависит от месторасположения купленного объекта, поясняет Светлана Сидоренко. Если он на окраине, то лизинговый платеж будет меньше той арендной платы, которую за него вносил арендатор, если в центре, то больше. Но в среднем лизинговый платеж равен стоимости аренды.

При его использовании вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта.

Правда, мнение об удобстве лизинга разделяют не все. Если бы мы увидели перспективы в лизинге, мы бы уже им занимались, говорит Азамат Кумыков. Но мы оценили эту схему и не видим в ней пока особой привлекательности, потому стоимость финансирования у лизинговых компаний выше, чем у банков. Единственное преимущество лизинга ускоренная амортизация, но она играет меньшую роль, чем может показаться, потому что компании, как правило, оптимизируют налогообложение другими способами. А иначе почему никто из крупных девелоперских и инвестиционных структур не пользуется лизингом? Либо все проглядели такой выгодный способ, в чем я сильно сомневаюсь, либо лизинг неинтересен.

Единственный заметный недостаток лизинга то, что имущество находится на балансе компании-лизингодателя, а не клиента. То есть в течение 5-10 лет он является пользователем этой площади. Именно этот психологический фактор сдерживает некоторых руководителей, подумывающих о лизинге, рассказывает Сергей Киприянов. Они опасаются, что компания-лизингодатель может в будущем исчезнуть до того момента, как они выкупят свою недвижимость. Но, на мой взгляд, подобные страхи неоправданны.

Мелочь не берем? И бизнес-ипотека, и лизинг пока оставляют за бортом по меньшей мере две вещи: проектное финансирование и покупку отдельных офисов.

Впрочем, скорее всего речь идет о разных группах потребителя. Так, услугами Colliers International пользуются в основном крупные девелоперы, приобретающие недвижимость с инвестиционными целям. Клиенты Московского ипотечного центра и MainDecision преимущественно покупают офисные и торговые площади для своего пользования. Лизинг можно рекомендовать компаниям, у которых сложились достаточно доверительные отношения с банками. Или компаниям, которые не могут позволить себе кредит от 14%, но хотят купить объект и в то же время готовы взять на себя больше рисков, считает Елена Панова.

А возможность покупки отдельного офиса в здании многими экспертами даже не воспринимается всерьез. Я бы сказал, что такое желание изъявляют люди, не знакомые с реалиями рынка недвижимости, говорит Рубен Алчуджян. При покупке отдельного офиса проблема найти деньги отступает перед другими сложностями. Во-первых, необходимо выделить долю в предприятии, которое владеет этим зданием. А отнюдь не все хотят становиться владельцами доли ведь при переезде в новый офис ее очень трудно продать. Вторая проблема эксплуатация здания, которую владелец офиса не может контролировать это прерогатива собственника делового центра.

Проектное финансирование, то есть финансирование строительства объекта коммерческой недвижимости с нуля, банки считают слишком рискованным предприятием. По словам Азамата Кумыкова, некоторые финансовые институты уже начинают проводить такие сделки, но пока этот процесс сопряжен со значительными сложностями.

Когда дело доходит до проектирования жилых домов на местном рынке, решения во многом определяются местными же условиями. И нигде этот принцип не работает так явно, как в Японии, где давние традиции удачно соседствуют с неутолимым стремлением к новому.

Тем не менее потребность в этой услуге, по словам риэлторов, есть. А значит, стоит ожидать, что со временем появятся и возможности. Я уверяю вас, что стоит только предложить такую услугу, клиенты будут выстраиваться в очередь, уверяет генеральный директор центра операций с недвижимостью Университет Оксана Ковалева. Такого же мнения придерживается и Елена Панова. По ее словам, российская бизнес-ипотека для среднего и малого бизнеса сейчас находится в стадии зарождения. Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся и кредитование коммерческой недвижимости будет развиваться так же динамично, как и кредитование жилых помещений, предполагает она. Причем, по словам Елены Пановой, кредиты на покупку офисов и магазинов становятся доступными как юридическим, так и физическим лицам. Так что вполне возможно, что через пару лет БИ выйдет из разряда привилегий крупного бизнеса и любой предприниматель при желании сможет приобрести себе офис или магазин так же легко, как квартиру. А учитывая, что коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, покупка офисов может стать выгодным бизнесом.
Лондон В последние годы японским архитекторам удалось выиграть конкурсы на огромное число интересных проектов: проект Музея современного искусства в Нью-Йорке достался Йосио Танигути, известный японский архитектор Фумихико Маки выиграл конкурс проектов нового здания ООН тоже в Нью-Йорке. Сигеру Бан станет проектировать новый Центр Помпиду во французском городе Метц, а в сентябре архитектурная фирма SANAA, которой руководят Кадзуйо Седзима и Рю Нисидзава, вошла в состав международного консорциума, который выиграл проект здания для Louvre Lens. Но это международные проекты. А вот что касается жилья у себя дома, то в этой области японские архитекторы демонстрируют и вовсе удивительную изобретательность.

Жилые дома, построенные по авторскому проекту, все еще составляют не более 1% рынка жилья. Индивидуальная жилая застройка в Японии осуществляется по большей части небольшими строительными фирмами.

В Токио в отличие от многих европейских или американских городов нет жестких требований к функциональному планированию или сохранению исторических зданий. Но тем не менее строительство в этом городе регламентируется целым сводом правил писаных и неписаных. Прежде всего следует отметить, что вопросами стилистической совместимости зданий, расположенных в непосредственной близости друг от друга, здесь озадачиваются не сильно: каждое здание и каждый дом считается самостоятельным объектом. А вот следовать так называемым Законам о солнечном свете в Токио обязательно. Это свод правил, регулирующих степень затененности соседних строений от возводимого объекта, а следовательно, освещенность городских улиц и плотность застройки.

Первое, что мне пришло в голову им посоветовать, потребовать у продавца снизить цену, вспоминает Ямасита. Но затем, когда архитекторы все же стали проектировать дом, на свет появился проект под названием Lucky Drops: прозрачное сооружение, по виду напоминающее трубку, покрытое сверху усиленным стекловолокном, скорее какая-то гигантская палочка для еды, а не жилой дом.

Происходит это по ряду причин. Токио город, где цены на недвижимость по-прежнему остаются едва ли не самыми высокими в мире. И тот, кто захочет построить себе в этом городе дом по авторскому проекту, прежде всего столкнется с проблемой поиска участка по устраивающей его цене. Три года назад супружеская пара старше 30 лет обратилась к архитекторам Яцухиро Ямасите и Масахиро Икеде с необычным вопросом. Они присмотрели себе участок под строительство, который имел форму клина, длиной 30 м и менее 1 м в самой узкой его части. Вопрос был следующий: можно ли вообще что-то построить на этом лоскуте земли?

Другой пример жилой дом i, спроектированный знаменитым Дзюном Аоки, архитектором, автором проекта двух японских бутиков Louis Vuitton. Проект i крошечный дом, уместившийся на участке площадью 61 кв. м. Помимо того что он мал, этот клочок земли к тому же оказался зажатым с трех сторон другими зданиями, и строить на нем крайне затруднительно. Тем не менее архитектор Аоки решил придумать дом, в котором присутствует ощущение большого пространства.

Участки земли затейливой конфигурации и нередко крохотных размеров в Токио образуются после раздела землевладения между несколькими девелоперами, которые, в свою очередь, стремятся втиснуть как можно больше зданий на минимальном пространстве. В такой ситуации изобретательность архитектора становится качеством первостепенной важности.

На взгляд западного архитектора, такая последовательность действий может показаться довольно странной. Однако, когда речь идет о проектировании здания на таком крохотном участке, этот путь единственный. А уж в Японии, где любят, чтобы комнаты располагались анфиладой и не обладали ярко выраженным функциональным назначением, такой подход тем более имеет право на существование.

Аоки начал с того, что рассчитал максимальные размеры будущего дома. По строгим правилам о солнечном свете и другим фундамент будущего дома должен был иметь совершенно определенные размеры, а крыша, если увеличивать внутреннее пространство, могла быть только высокой и остроугольной. Поскольку подобные очертания будущего строения протеста у Аоки не вызывали, он окончательно определился с фасадом и внешней формой дома, а уж затем стал составлять поэтажные планы.

Дружеские встречи чаще всего по традиции проходят в ресторанах и других общественных местах. Поэтому в большинстве случаев попросту не возникает необходимости разделять гостиную и столовую комнаты (впрочем, такое решение обусловлено также ограниченным пространством). Семья обедает и ужинает, а также смотрит телевизор и собирается вместе в единственной общей комнате, которая, как правило, располагается по соседству с кухонной зоной. Подобная практика восходит еще к старинному японскому жилью.

Японский дом, даже в современности, как правило, место сугубо семейное. Гости редко попадают дальше холла той комнаты, которая находится ближе всего ко входу.

Кроме того, подобным образом еще в старину в Японии можно было изменять и интерьер, поскольку японскую мебель можно было выставлять или, наоборот, убирать в зависимости от потребностей обитателей дома и даже времени суток.

Традиционный японский жилой дом спланирован по горизонтальному принципу, когда несколько комнат на одном этаже объединены коридором или галереей, которая идет по периметру здания. Комнаты разделены легкими раздвижными перегородками. Эти перегородки нередко делались из рисовой бумаги, и, если возникала необходимость объединить несколько комнат, сделать это не составляло никакого труда. Например, для семейного обеда большая комната не нужна в отличие, скажем, от торжественного празднества. Но плавное течение повседневной жизни порой нарушается приемом гостей. Благодаря системе раздвижных стен один и тот же дом оказывается одинаково удобен и для того и для другого.

В то же время на изолированность домов, напротив, в Японии обращают особое внимание, хотя в японских городах, в условиях плотно застроенного центра, это почти недостижимая цель. Прежде жилые дома было принято отгораживать от улицы глухой стеной или палисадником. Сейчас такой возможности нет, и современные архитекторы сталкиваются с новыми трудностями, потому что особенности национального самосознания, обычаи в японском обществе традиционно поддерживаются и культивируются.

С другой стороны, в результате одной из особенностей жизни в таком доме становится полное отсутствие какого-либо личного пространства и возможности уединиться. И даже сегодня, в современном японском жилье, стационарные стены и двери, которые можно плотно прикрыть за собой, не непременное требование. Уединение в Японии это скорее состояние ума. Существуют два способа уединиться, рассказывает архитектор Хитоси Абе. Один физическая изоляция, и другой изолироваться в своем сознании. Для большинства японцев очень приятно чувствовать, что семья рядом, это перевешивает стремление к полному уединению.

Свой знаменитый проект под названием Shutter House for a Photographer японский архитектор Сигеру Бан создавал для клиента, который, с одной стороны, всю жизнь мечтал жить на природе, а с другой строил дом на узком участке в центре Токио. Бан, однако, известен новаторскими необычными проектами, в которых стирается грань между внутренним и внешним пространством, и потому хорошо знает, что в таких случаях стандартное решение дом-и-садик не годится. В результате он спроектировал дом с четырьмя патио: три из них внутренние дворики, а четвертый засаженный деревьями дворик прямо за домом.

Чего стоит хотя бы проектирование окон в новом доме. Многие авторы проектов склоняются к двойственному решению и в одном и том же здании делают окна двух видов: одни для освещения и обозрения, а другие, маленькие и неприметные, служат для вентиляции.

Сегодня подобные дома пользуются высоким спросом. Впрочем, большинство клиентов хотят, чтобы дом умел меняться если не в зависимости от погоды, то хотя бы раз лет этак в 1 В жизни здания 10 лет это значительный отрезок времени, делится своими мыслями другой токийский архитектор Кейти Ири. За это время дети успевают подрасти, а родители состариться. И то и другое вызывает необходимость менять интерьер. Однако, вместо того чтобы перестраивать дом, многие предпочитают попросту переселиться в другой.

Проект Shutter House for a Photographer навеян традициями Киото, когда комнаты в доме выстроены в один ряд. Но в него встраиваются один-два внутренних дворика, отделенных от комнат раздвижными перегородками. Взяв за основу эту идею, Бан организовал внутренние помещения и внешнее пространство по принципу шахматной доски, а в качестве связующего элемента использовал огромные окна во всю стену. Некоторые стены можно поднимать, как гаражные двери. В результате, используя сочетание традиционных решений и новейших технологий, Бан сумел устранить четкое разделение внутреннего и внешнего пространства, а его клиенты получили возможность изменять свой дом в зависимости от погоды и собственного настроения. Мы же носим разные вещи в разное время года, надо сделать так, чтобы и здания могли изменяться так же, говорит мастер.

Такой подход в некоторой степени упрощает задачу архитекторов. Им не надо думать, как построить дом, который стал бы гармонировать с окружающими строениями, потому что эти самые строения с высокой степенью вероятности в ближайшие годы могут исчезнуть. Почти полное обесценение вторичного жилья и постоянный круговорот зданий на рынке открывают перед архитекторами и их клиентами поистине безграничные возможности.

Но в Японии существует другой обычай: использованные вещи, как правило, выбрасывают, а люди предпочитают не переселяться в старый дом. Вторичный рынок жилья весьма мал. Так что дома живут здесь в среднем около 25 лет. В Европе и США переехать в дом с историей, которая насчитывает лет 100, нередко считается удачей. А в Японии в дома такого почтенного возраста едут крайне неохотно, тем более что они, как правило, мрачны, в них гуляют сквозняки и содержать такой дом довольно накладно. Если кто-то и покупает дом на вторичном рынке, то чаще всего для того, чтобы снести его и построить на этом месте новый.

В конце концов она решила поделить имеющийся объем на максимально возможное число помещений 1 Вместо того чтобы создавать большую многофункциональную комнату, Сидзима выгородила много маленьких и совсем маленьких помещений, у каждого из которых есть своя, строго определенная единственная функция: например, отдельная комната для чтения, отдельное помещение для просмотра телевизора и т. д.

Дом, построенный по проекту японского архитектора Кадзуйо Сидзимы, называется House in a Plum Grove (Дом в сливовой роще) и выглядит совсем как пресловутый карточный домик. Сидзима сделала этот проект для молодого клиента, который купил крохотный участок земли со сливовым садом и хотел построить там дом, в котором он смог бы удобно разместиться с молодой женой, двумя маленькими детьми и пожилой матерью. Архитектор решила, что задача требует от нее совершенно неординарного решения. Использование традиционных материалов и способов строительства она отмела сразу.

Огромное количество международных заказов, которые получили в последние годы японские архитекторы, свидетельствуют о том, что японский стиль востребован во всем мире. Однако у себя дома, где архитекторы связаны самыми разнообразными ограничениями, им удается создавать нечто поистине уникальное. (WSJ, Екатерина Кудашкина)


Некоторые комнатки совсем крохотные, в которых, например, умещается только одна кровать. Однако благодаря большим окнам и перегородкам помещения плавно перетекают одно в другое и создают ощущение воздушного и светлого пространства.



Главная --> Публикации