Главная --> Публикации --> Жилищный кодекс страшнее уголовного Новая гостиница "москва" не будет точной копией прежней Сколько еще будем ждать ипотечного бума? Первый народный гараж округа выходит на стройплощадку Распоряжение земельными участками в москве: аренда или собственность

- Дмитрий, какой метод продажи коммерческой недвижимости считается наиболее удобным как для продавца, так и для покупателя?

Продажа и покупка коммерческой недвижимости - дело тонкое даже для опытных юристов и риэлторов. Приобрести офис, не обидев бюджет фирмы и удовлетворив все потребности налоговых органов, практически невозможно. Однако свести затраты на налоги к минимуму вполне можно, если купить офис (склад, магазин и т.д.) на стадии строительства. Вот только на всякого мудреца довольно простоты - пытаясь сэкономить, покупатель офиса может попасть на удочку нечистоплотного продавца. Как избежать этого, расскажет Дмитрий РАЕВ, заместитель руководителя Департамента юридического консалтинга компании Swiss Realty Group.

- Чем рискует такой покупатель-соинвестор?

- Не только удобным, но и сравнительно "недорогим" считается покупка недвижимости на стадии строительства. Наибольшее распространение получило заключение договоров соинвестирования. В настоящее время такие сделки позволяют минимизировать уплату НДС и налога на прибыль, поскольку соинвестор выступает не покупателем, а долевым участником процесса строительства. Традиционная оплата покупки в данном случае носит инвестиционный характер и реализацией не считается. Экономия налицо: передаваемые инвестиционные средства не облагаются налогом на прибыль.

Плюс к тому крайне сложно узнать, не была ли уже уступлена ваша доля в недвижимости другому доверчивому соинвестору, ведь инвестиционные контракты не требуют государственной регистрации, и получить такую информацию крайне сложно. Но в целом на сегодня не было случаев двойных продаж одного объекта одновременно нескольким покупателям.

- Как ни печально, даже в случае такой выгодной покупки существует опасность остаться ни с чем. Подписывая договор соинвестирования, вы идете на риск. Это риски банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта и так далее. В конце концов, может возникнуть риск купить недвижимость у того, кто не имеет на нее прав. Чтобы обезопасить сделку, заключайте договор непосредственно с главным инвестором, а не с третьими лицами.

- В этом случае можно заключить так называемый предварительный договор купли-продажи.

- А если покупатель не хочет нести все риски соинвестора, но готов купить помещение уже на стадии строительства?

- В первую очередь, в предварительном договоре должен быть указан срок для заключения основного договора купли-продажи. Наиболее распространенная ошибка - написать в договоре, что указанный срок наступает после оформления свидетельства о праве собственности на объект. Никто не задумывается, что такое событие ввиду форс-мажорных обстоятельств может просто не наступить - свидетельство может быть и не получено главным инвестором. Следовательно, такое условие является ничтожным. Поэтому я рекомендую указать в документе точный предельный срок для заключения основного договора, например "не позднее 6 месяцев с момента подписания предварительного договора".

- Есть ли тонкости в заключении такого договора? Как купить офис, а не руины или воздух над котлованом?

Приведем краткую историю вопроса о нелегитимной продаже собственности. В результате незаконного вторжения Турции на Кипр в июле 1974 г. и захвата 37% территории Республики Кипр около 200 000 греко-киприотов, составляющих подавляющее большинство коренного населения оккупированных территорий, были вынуждены бросить свое имущество и переселиться в районы, находящиеся под контролем Республики Кипр. После этого оккупационные силы незаконно передали собственность вынужденных переселенцев как турко-киприотам, так и переселенцам из Турции. Стоит отметить, что последние вот уже несколько лет активно прибывали на Кипр и селились там, по-видимому, с целью изменения демографической структуры оккупированных территорий. На сегодняшний день насчитывается около 120 000 колонистов, что превышает количество коренных турко-киприотов.

Кроме того, в моей практике был случай, когда покупатель, оформивший предварительный договор, обнаружил, что дверь помещения офиса открывается практически на улицу, а пол кабинета служит продолжением проезжей части ближайшей трассы. Конечно, ни о каком подписании основного договора и речи быть не могло. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит включить в предварительный договор условия о качестве продаваемой недвижимости. Лучше всего приложить к нему проект основного договора купли-продажи, предварительный поэтажный план и детальную характеристику продаваемого объекта. При этом в предварительном договоре надо указать, что в случае несоответствия указанной характеристики реальному состоянию здания покупатель будет иметь право расторгнуть предварительный договор. А в целом, конечно, лучше иметь дело с хорошо зарекомендовавшими себя игроками рынка недвижимости. Впрочем, как и в любых других случаях покупки недвижимости.
В последние годы на территории оккупированных Турцией районов Кипра наблюдается небывалый строительный бум. Он инспирирован активизацией незаконной эксплуатации собственности, принадлежащей греко-кипрским вынужденным переселенцам. Нелегитимный режим, установленный на оккупированной территории, разрешает и поощряет незаконную куплю-продажу турко-киприотами и иностранцами имущества, принадлежащего греко-кипрским вынужденным переселенцам, а также массовое выделение под застройку земельных участков, принадлежащих греко-киприотам. В целом все это ставит на поток незаконную эксплуатацию такой собственности.

Покупатели таких объектов недвижимости должны отдавать себе отчет в том, что, заключая любую сделку, связанную с приобретением расположенной на оккупированной территории собственности изгнанных греко-киприотов, они не получают имеющих законную силу титулов собственности, поскольку передача прав не исходит от законного владельца имущества.

Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) в целом ряде своих вердиктов констатирует тот факт, что греко-кипрские владельцы ни в коей мере не утратили прав на свое имущество, оставшееся на оккупированной территории Кипра. Они являются и будут оставаться единственными законными собственниками этого имущества. Таким образом, купля-продажа вышеозначенных объектов собственности без участия их законных владельцев является актом нелегитимным, а значит, способным привести к нежелательным юридическим и финансовым последствиям для покупателя и/или продавца.

Подобные действия приходят в противоречие с решениями ЕСПЧ. В делах, по которым ЕСПЧ вынес соответствующие вердикты, а именно: “Лоизиду против Турции” (1996, 1998), “Кипр против Турции” (2003) и “Димадис против Турции” (2003), — суд признал Турцию виновной в нарушении фундаментального права собственности законных греко-кипрских владельцев.

Очевидно, что дальнейшее распространение практики незаконной эксплуатации греко-кипрской собственности еще более осложнит решение деликатного вопроса об имущественных правах. Это, в свою очередь, может стать новым шагом на пути к фактическому разделу острова. Таким образом, будут уничтожены плоды многолетних последовательных усилий, направленных на достижение примирения и восстановление доверия между двумя общинами — греческой и турецкой. Налицо вопиющее нарушение резолюций Совета Безопасности ООН, в частности резолюций № 541 (1983 г.) и № 550 (1984 г.). Данные документы признают правительство Республики Кипр единственной законной властью на всей территории страны.

Греко-киприоты не должны считать свою собственность безвозмездно утраченной. Они являются и будут продолжать оставаться единственными действительными и законными владельцами своей собственности на оккупированной территории Кипра.

Очевидно, что вышеуказанные решения ЕСПЧ четко указывают на необходимость учитывать следующие моменты. Административная практика, применяемая на оккупированной территории Кипра подчиненной Турции местной администрацией, базируется на так называемых “законодательных” и “конституционных” постановлениях самой администрации. Таким образом, документы, которые подтверждают право собственности новых “владельцев” объектов, принадлежащих греко-киприотам и расположенных на оккупированной территории Кипра, также легализованы местной администрацией оккупированной территории Кипра. Как уже отмечалось выше, данный орган власти ни в коей мере не может быть признан законным. Это значит, что незаконны и все ратифицированные этим органом документы, включая сделки с недвижимостью.

Еще раз хочу подчеркнуть, что единственной законной властью на Кипре является правительство Республики Кипр. Нет и не может существовать иных обладающих законными полномочиями институтов регулирования основных сфер общественной деятельности, в том числе передачи прав собственности.

Недавнее запоздалое согласие Турции с решением ЕСПЧ 1998 г. по делу “Лоизиду против Турции” неопровержимо подтверждает, что Турция наконец-то признала вердикт суда. Согласно решению суда г-жа Лоизиду и другие изгнанные владельцы собственности продолжают оставаться “законными владельцами земли…”, а Турция “фактически осуществляет обстоятельный контроль за политикой и действиями властей ТРСК… [и] … ее армия осуществляет эффективный и полный контроль над этой частью острова”.

И наконец, даже план генерального секретаря ООН Кофи Аннана признает право всех изгнанных владельцев на принадлежащую им собственность на оккупированной территории Кипра. Документ предоставляет вынужденным переселенцам право принимать решение либо о восстановлении в прежнем положении, либо о получении полной компенсации за свое имущество.

Следует также учесть, что покупатели, которые постоянно проживают, в частности, в Великобритании и фактически “приобретают” не принадлежащую продавцу собственность, рискуют. Их сделку в любое время могут оспорить в одном из британских судов проживающие в этом государстве греко-кипрские владельцы собственности. Таким образом, добросовестный на первый взгляд приобретатель может быть вызван в суд в качестве ответчика по иску о нарушении владения или о сговоре с целью совершения нарушения владения в отношении того или иного объекта недвижимости. Аналогичные действия в отношении гражданских правонарушений могут быть успешно предприняты и в судах Республики Кипр.

Мы хотим как можно более полно и достоверно проинформировать российскую общественность о наличии данной проблемы с целью защиты прав тех, кто может проявить интерес к приобретению подобных объектов, не обладая сведениями о незаконном характере действий Турции и подчиненной ей местной администрации. Это позволит избежать нелегитимных сделок с недвижимостью и, как следствие, сохранить средства покупателей для приобретения действительно юридически чистых объектов недвижимости.

В свете вышесказанного заключение “сделки” по приобретению принадлежащего греко-киприотам недвижимого имущества, расположенного на оккупированной территории Кипра, является актом незаконным. Более того, подобная сделка с недвижимостью может иметь серьезные юридические и финансовые последствия для “покупателя”. После заключения такой сделки он не будет обладать имеющим законную силу документом о праве собственности, поскольку его законное получение от “продавцов”, не являющихся законными владельцами, невозможно. Греко-кипрские собственники, обратившись в национальные или международные институты, могут прибегнуть к любым законным средствам для защиты своих прав.

Владельцы квартир в Северной столице зарабатывают на туристах.

Автор — временный поверенный в делах Республики Кипр в РФ. Статья написана специально для приложения “Недвижимость”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.

Мал золотник, да выгоден

Рынок посуточной аренды подобен подснежникам. Он быстро расцветает в теплый сезон, чтоб столь же быстро уступить место своему собрату - долгосрочной аренде.

Туристы охотно используют краткосрочную аренду в качестве альтернативы постсоветским гостиницам с их низким уровнем сервиса, но с большими финансовыми претензиями. Номер в трехзвездочном отеле сегодня стоит от 50 до 100 долларов в сутки. Небольшая однокомнатная или двухкомнатная квартира в спальном районе недалеко от метро может быть сдана по цене от 20 долларов в сутки. Владельцам такой квартиры даже не имеет смысла вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт. Дороже ее все равно не сдать.

Размножившиеся за последние пару лет апарт-отели, ориентированные на более длительное проживание, не слишком потеснили сегмент посуточной аренды. В основном квартиры в Санкт-Петербурге посуточно снимают туристы и командированные. Чаще всего им нужен кров на срок от трех суток до недели.

Крупногабаритные квартиры в центре пользуются меньшим спросом у краткосрочных арендаторов, однако при наличии приличного ремонта такие апартаменты можно сдать за 110-180 долларов в сутки. Квартиры уровня люкс, например видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах будут стоить арендатору уже от 150 до 300 долларов в сутки.

Другое дело, если квартира находится в историческом центре. Даже без хорошего ремонта она может быть сдана по цене от 50 долларов в сутки. Но если в квартире хорошая отделка и мебель, есть бытовая техника (по меньшей мере, стиральная машина и микроволновая печь), ее уже можно предлагать арендаторам по цене от 70 до 100 долларов в день.

Естественно, весь рынок посуточной аренды имеет ярко выраженную сезонность. Он расцветает в период белых ночей и засыпает до зимы, когда вновь испытывает кратковременный подъем: от двадцатых чисел ноября до середины января. Поэтому планка арендных ставок перед Новым годом закономерно повышается в среднем на 50 процентов.

Элитное жилье на рынке посуточной аренды размещается в ценовом диапазоне 50-200 долларов в сутки. Но это во время межсезонья. Летом же и на зимних каникулах арендные ставки могут подниматься до 400 зеленых.

Как угодить туристу

География расположения квартир зависит от того, на кого рассчитано временное пристанище. Командированным абсолютно все равно, где снимать жилье, лишь бы дешевле. Турист, в особенности иностранный, слабо ориентируется в городе, поэтому привязан к метро или историческому центру. Зажиточный турист предпочитает видовую элитную недвижимость - набережные и каналы, исторические памятники, заочно знакомые по открыткам в путеводителях.

Нужно заметить, что амортизация квартир при сдаче в посуточную аренду выше, чем при долгосрочной, так как требует от владельцев изначально прагматичного выбора стройматериалов, концепции ремонта и постоянной заботы о поддержании апартаментов в надлежащем состоянии.

Посуточные арендаторы не возят с собой платяной шкаф, а поэтому предпочитают меблировку квартир в пределах необходимого и кухни, оборудованные бытовой техникой. Чем богаче клиент, тем выше и разнообразнее набор его требований к временному жилью - домофон и видеонаблюдение, спутниковое ТВ и прочие элементы комфорта. И в любом случае хороший ремонт, в особенности санузлов.

Однако это не значит, что посуточная аренда менее доходна, чем долгосрочная. По словам руководителя Департамента аренды компании Бекар Елены Исаенко, есть заметное количество квартир, сдаваемых в посуточную аренду круглогодично. Тогда как для основной части как элитного, так и массового рынка аренды характерен переход в посуточную категорию лишь в сезон.

Но основной проблемой арендодателей является сохранность имущества в квартире. Веселые истории с вывозом дорогой мебели и бытовой техники многому научили хозяев, поэтому владельцы квартир обычно взимают с постояльцев страховой депозит и составляют опись имущества, заверяя ее у нотариуса. В элитном сегменте имущество, как правило, застраховано.

В Москве площадей под застройку катастрофически не хватает - это факт. Но выход у девелоперов есть: идти на менее развитые региональные рынки, где качество возводимого жилья, конкуренция и плата за вход ниже. Тем более что, как отмечают опрошенные эксперты, региональный рынок становится все более открытым для московских компаний.

Другое дело, позиция риэлторов. Ввиду большей хлопотности с заполнением апартаментов лишь немногие агентства недвижимости занимаются посуточной арендой. Их комиссионные составляют, как правило, 50% от суммы контракта. Хотя для владельцев жилья участие профессионалов - необходимость. Агентства недвижимости предоставляют арендодателям нелишнюю гарантию в виде договора, где подробно описаны права и круг ответственности сторон. Наличие договора снимает проблемы и с арендатора, поскольку бывали случаи, когда владелец квартиры, получив задаток, что не было нигде запротоколировано, затем требовал повторно оплатить полную арендную ставку.
Столичные девелоперы продолжают осваивать региональные рынки

Когда разговор заходит о разнице в развитии между столицей и регионами, вспоминается шутка одного их юмористов: "Не потому ли Русь многострадальная, что Москва золотоглавая?". И действительно, практически во всех отраслях Москва впереди всей страны. Здесь сконцентрированы нефтяные деньги, налоговые поступления, бизнес и политическая элиты. Но и правила игры в столице более жесткие: самые хлебные места и отрасли давно заняты, доступ к ним посторонних строго регламентирован.

Экспансия со смыслом

В регионах ситуация несколько иная. Конкуренции на большинстве региональных рынков практически нет: традиционно там работают две-три компании, которые предлагают аналогичный продукт в одной ценовой категории. Как правило, они строят квартиры с низкими потолками и неудобной планировкой, характерной для массовой непрофессиональной застройки середины прошлого века. Зато сейчас новое строительство идет очень динамично в силу открытости регионов для инвестиций и заинтересованности местных властей в развитии строительной отрасли.

Строительный рынок как раз относится к разряду таких отраслей. Выйти на него новой компании, не имеющей связей в администрации мэра и Кремле, невозможно без активного лоббирования своих интересов, сопровождаемого звонкой монетой. К тому же сейчас рынок поделен между крупными компаниями, которые тоже незаинтересованы подпускать к этой "кормушке" новичков.

Кроме того, в освоении регионов заинтересованы и сами столичные компании, это способствует развитию и расширению их бизнеса. Стимулом для экспансии, по словам участников рынка, также является то, что в регионах стали повышаться требования к качеству жилья, спросом начинает пользоваться жилье повышенной комфортности, все чаще покупатели обращают внимание на наличие больших кухонь и удобную планировку.

"Сейчас и местные власти, и участники рынка понимают, что московские застройщики не забирают прибыль из региона, - рассказывают в пресс-службе Группы Компаний "Конти". - По мере развития строительства начинает действовать механизм реинвестирования, когда полученные средства вкладываются в дальнейшее развитие региона".

Выгодный тандем

Московские компании как раз и предлагают такое жилье, в отличие от местных, которые в большинстве случаев просто не имеют опыта и технологий для его проектирования и строительства. Как полагает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, приход московских застройщиков в регионы со своими технологиями положительно скажется на конечном продукте и опыте обеих сторон.

При реализации совместных проектов в регионе создаются дополнительные хорошо оплачиваемые рабочие места, что, бесспорно, способствует его общему экономическому подъему. Правда, как рассказывают столичные участники регионального рынка, на некоторые работы, например литье монолита, им приходится привлекать столичных специалистов. Региональные компании не владеют технологией его производства. Также создание в регионах дополнительных рабочих мест со стабильным и высоким, по региональным меркам, доходом, которые обеспечивают московские девелоперы, препятствует утечке кадров в Москву и Санкт-Петербург, в чем, в общем-то, заинтересованы федеральные власти.

Кроме того, региональные проекты иногда воплощаются совместно с местными застройщиками. Чтобы удержаться на рынке, последние решили идти на сотрудничество с московскими коллегами, предоставляя им местных специалистов, знающих специфику рынка и материалы. Нашлись, конечно, и такие, которые начали скупать участки под застройку по спекулятивной цене, а позже продавать их московским компаниям по реальной рыночной, но их очень быстро вытеснили с рынка.

Хорошие манеры обязательны

Но появление в регионе столичной компании связано и с рядом проблем. Дело в том, что столичные девелоперы строят в регионах в основном жилье высокой ценовой категории. Соответственно, возрастает средняя цена предложения. "Как правило, большинство столичных инвесторов устанавливают цены на уровне верхней границы, существующей в регионе. И это оправдано, - отмечает Виктор Козлов, - однако местные строители начинают подгонять свои цены до нашего уровня, несмотря на то, что себестоимость их жилья ниже".

А по оценке специалистов "Конти", прибыль с 1 кв. м достигает 100 - 200 долл. в зависимости от масштаба и местоположения города. По их данным, чтобы решить проблему дефицита жилья в одном только Центральном федеральном округе, нужно построить 50 млн. кв. м жилья. "Если даже взять 10-20 крупных городов и работать там на протяжении 10 лет, то 0 млн. прибыли в год в течение указанного периода - это реально. Конечно, такой объем жилья должна строить не одна компания", - резюмируют в "Конти".

Вообще, доходность региональных проектов - вопрос довольно спорный. Участники рынка оценивают ее по-разному, видимо, основываясь на собственном опыте, который может отличаться в зависимости от того, в каком регионе они работали. "Доходность региональных проектов может превышать доходность московских при возрастающих рисках, связанных, в первую очередь, со спецификой места строительства и непрозрачностью принятых схем реализации девелоперских проектов в регионах", - говорит Виктор Козлов.

Плата за выход

Пресс-секретарь корпорации "СХолдинг" Оксана Басова говорит, что в зависимости от обременений выход в регионы может обойтись очень дорого: "Когда компания только выходит на региональный рынок, то можно приблизиться к критической отметке доходности. Однако, отладив производственную цепочку, появляется возможность реализовывать коммерчески привлекательные проекты". Также представители опрошенных компаний всячески отрицают использование при выходе в регионы демпинговой политики для подавления конкурентов со своей стороны, но подчеркивают, что некоторые девелоперы активно ее применяли.

"Если бы жильцы хотя бы частично расселялись из ветхих строений за счет предоставления муниципальных квартир, инвестиционная и строительная активность во многих регионах была бы выше", - уверен Виктор Козлов.

С основными проблемами при выходе на региональный рынок московским девелоперам приходится сталкиваться на стадии получения площадок под застройку. Причем проблемы эти связаны не столько с нежеланием властей предоставлять участки, сколько с тем, что они заняты ветхим жильем, требующим сноса. Необходимость сноса порождает необходимость расселения жильцов. Региональные власти не могут взять на себя решение этой проблемы, все издержки по расселению ложатся на плечи инвестора, что снижает рентабельность строительства.

Кроме того, местные застройщики опасались того, что пришедшие из коррумпированной Москвы компании начнут добиваться своего, используя отработанные механизмы "подкормки" чиновников. "Однако сейчас все по-другому, - подчеркивают в пресс-службе "Конти". - Заметно возрос уровень доверия, поскольку все поняли, что условия получения площадей под застройку для всех равные, приоритетов нет ни у кого".

На первых порах столичных девелоперов встречали очень настороженно, опасаясь, что с такими средствами и возможностями они заполонят рынок, перенасытят его и уведут средства из региона. Москвичи, начинавшие работу в регионах, признавали, что местные игроки не хотели мириться с конкурентами, которые были на голову выше их, имели более богатый опыт ведения строительной деятельности и более широкие возможности для получения инвестиций.

Вообще, московские компании, выходящие сегодня на региональные рынки, преследуют две цели: "прощупать почву" на местном рынке и закрепиться на нем. Пока же экспансия носит точечный характер, что связано с огромной дифференциацией в общем экономическом развитии различных регионов. Массовым выход столичных девелоперов станет только тогда, когда в каждом регионе будут отработаны все конкурсные механизмы выделения участков и решена проблема расселения жильцов из ветхих строений.

Другое дело, что возможности получения участков под застройку одинаково непрозрачны для местных и московских девелоперов. По словам Виктора Козлова, конкурсные механизмы в некоторых регионах только начинают формироваться, условия торгов объявляются к каждому конкретному конкурсу. Когда представители компаний, претендующих на участок, не имеют представления о том, какие будут условия конкурса, по какому критерию будет выбираться победитель, то существует риск, что в последний момент компанию отстранят от участия в конкурсе из-за нехватки одной бумажки, о необходимости которой ранее не сообщалось.



Главная --> Публикации