Главная --> Публикации --> Начало архитектурного бума Деловая рублевка Новый закон приведет к монополизации рынка Весеннее затишье Если при реконструкции нашли черепки, закопайте их от греха подальше

Практический подход
Эффективным и простым инструментом информационной войны, которую ведут столичные жители с застройщиками, является сайт комитета защиты москвичей, расположенный по адресу soprotivlenie.info. Как сказано на сайте, комитет создали представители 30 групп жителей Москвы, борющихся против незаконной застройки города. Председателем комитета является зампред партии "Яблоко" Сергей Митрохин. Сайт комитета – образец упорядоченного представления информации: soprotivlenie.info состоит из не более чем десяти страниц и всего трех разделов – "Новости", "Проблемы" и "Законы". В "Новостях" публикуются последние сообщения из жизни комитета, которых, впрочем, довольно немного, так как организация молодая. С лета участники комитета успели провести несколько митингов против незаконного строительства участка Краснопресненской автомагистрали в Крылатском, остановили вырубку сквера в Басманном районе Москвы. О современной деятельности комитета ничего не известно, так как раздел "Новости" не пополняется уже несколько месяцев.
Главное, что можно получить на страницах soprotivlenie.info,– полные тексты московских законов, которые описывают права жильцов и обязанности застройщиков и городских властей. Кстати, знание этих документов поможет не только в борьбе за свои права в ситуации с незаконной застройкой: там есть полезная информация и для тех, кто собирается построить в городе гараж или владеет в Москве участком земли. В разделе "Проблемы" собраны факты, которые могут послужить основанием для разбирательства с городскими властями или застройщиками. Сайт мог бы стать гораздо полезнее, если бы жильцы сами могли сообщать о своих проблемах. Пока же никакого интерактива на страницах soprotivlenie.info нет, а фактов противозаконного строительства или сноса собрано мало.

Война между москвичами и застройщиками идет с переменным успехом уже почти десять лет, и совсем недавно стратегия жильцов пополнилась новым эффективным методом. Уже пострадавшие или совершенно не готовые пострадать от застройщиков жители столицы координируют свои действия через интернет. Среди сайтов, которые посвящены строительному буму Москвы, наиболее интересные искал корреспондент Ъ ДМИТРИЙ ЗАХАРОВ.

Столичные девелоперы сталкиваются с дефицитом инвестиционно привлекательных участков под застройку в Москве. Самым простым способом решения этого вопроса им видится выход в Подмосковье. Однако, по мнению экспертов, столичных застройщиков в области не ждут. Местным властям значительно выгоднее работать с местными девелоперами, с которыми выработана система взаимозачетов по принципу "ты мне - я тебе".


Исчезающая Москва
В отличие от статичного сайта комитета защиты москвичей, страницы проекта "Москва, которой нет" живут активной жизнью. "Москва, которой нет" – это сообщество людей, которые хотят повлиять на строительную политику города. Они собирают подписи жителей в защиту архитектурных памятников столицы, общаются со строителями, связываются с городскими властями и дают журналистам информацию о том, что происходит в городе. Свежие новости этого сообщества можно найти в "Живом журнале" по адресу livejournal.com/users/mkn. Есть у сообщества и другой адрес – http://moskva.kotoroy.net. Там собрана уникальная информация об архитектурных памятниках города, которые уже пострадали или находятся в опасности. Печальная статистика, собранная редакцией "Москвы, которой нет", такова: из 3 тыс. памятников, которые есть в столице, разрушено, запущено, доведено до аварийного состояния, "реконструировано" (то есть зачастую попросту снесено) от 200 до 40
На сайте есть карта всех памятников, находящихся в пределах Москвы,– это собрание "горячих точек", где может развернуться столь любимая московским правительством реконструкция. Как и следует из названия, на сайте все больше грустных историй, рассказанных о тех памятниках, которые город уже потерял. Последняя история про Манеж.
Даже если вы не собираетесь включиться в движение по защите памятников, на просмотр "Москвы, которой нет" стоит потратить время. Загляните в раздел "Фотографии", чтобы узнать как выглядела уникальная крыша Манежа в проекте французского архитектора Бетанкура, каким Манеж был 100 лет назад и как он сгорел 14 марта 2004 года. Посмотрите на фотографии "Военторга" или подборку фотографий Александра Потресова, посвященных старому Арбату. Может, после этого вам, как и владельцам сайта, покажется, что, наверное, не все правильно в такой ситуации, когда "скромный ампирный домик, где одно время квартировал Пушкин, снесли и выстроили шикарную городскую усадьбу с дворцовыми интерьерами под стать величию таланта Александра Сергеевича. Доску 'Здесь жил...' повесили ту же".

Строительство под контролем
Еще один любопытный сайт, родившийся из конфликта жильцов с застройщиками,– na-kontrol.ru. Это страница общественной организации "Народный контроль", которая "хочет, чтобы москвичи жили в нормальных условиях". Доподлинно неизвестно, защитили ли кого-нибудь крепко сбитые молодые люди, которые регулярно присоединяются к митингующим жильцам на севере Москвы. Однако лозунг "Справедливость для всех! И пусть никто не уйдет обиженным", размещенный на сайте, не оставляет никаких сомнений в их решимости. Впрочем, на сайте есть и другие лозунги, которые, видимо, предполагают, что справедливость в равной мере всем обеспечить трудно. Например, на страницах "Народного контроля" размещен призыв "Русский, помогай русскому!", ведущий на страницу Общества содействия возрождению русской культуры и традиций.
Несмотря на некоторые противоречия в лозунгах, именно сайт "Народного контроля" предлагает жителям города свою помощь. Это единственная страница, посредством которой можно обратиться за помощью в организацию и где можно найти подробные юридические объяснения многих конфликтов жильцов и застройщиков.
На чужой каравай рот не разевай!

Граница между Москвой и областью в последнее время начинает стираться, и цены на недвижимость в ближнем Подмосковье практически сравнялись со столичными. "В городах-спутниках столицы цены на недвижимость приблизились к московским, и рынок дешевого жилья переместился в города, расположенные в 10-15 км от МКАД, что создало предпосылки для повышения интереса к городам так называемого второго пояса Подмосковья, - отмечает маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ольга Денисова.

Впереди идут покупатели...

Еще одним объективным фактором, повлиявшим на динамику спроса на жилье в Подмосковье, является тот факт, что в 2004 году область вышла на первое место по объему инвестиций среди субъектов РФ (,25 млн. в год), а на 2005 год объем запланированных инвестиций составляет уже порядка ,5 млн., было отмечено на пресс-конференции Московской областной Думы. Такой приток инвестиций значительно повысил уровень жизни в области, благодаря созданию новых рабочих мест и росту сектора частного предпринимательства, что и привело отчасти к общему росту цен, в том числе и на жилье.

Факторов, подстегивающих этот процесс, можно выделить несколько. Основным из них, безусловно, является возросший спрос на жилье Подмосковья. "Первые проекты массовой застройки в ближайшем Подмосковье уже доказали, что при наличии продуманной инфраструктуры и более низких, чем в Москве, ценах потребительский спрос смещается в сторону области", - отмечает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. Причем во многом этот спрос формируют именно москвичи. Как отмечал на состоявшейся в конце декабря прошлого года пресс-конференции Московской областной Думы заместитель председателя МОД Валентин Куликов, более 40% жилья в области покупается москвичами, причем значительная часть - с целью последующей перепродажи. "В начале 2004 года значительно изменился состав покупателей. Если раньше это были реальные покупатели, приобретающие квартиру для проживания (на их долю приходилось 95% от общего количества покупателей), то в 2004 году произошло серьезное замещение - до 15% покупат
елей составляли игроки, перешедшие с рынка банковских вкладов на рынок жилья Подмосковья", - подтверждает О. Денисова. А заместитель главы администрации города Пушкино Виталий Шевченко в интервью корреспонденту КДО рассказывал, что в его городе только 20% жилья приобретается местными жителями - остальное приезжими, среди которых очень много москвичей. "Москвичи и жители регионов пользуются шансом купить не очень дорогое жилье недалеко от Москвы, но вдали от шума и загазованности", - объясняет этот факт Ольга Денисова. Кроме того, зачастую добраться до столицы на электричке значительно быстрее и проще, чем из некоторых спальных районов Москвы.

...не отстают и застройщики

В результате в области резко увеличились темпы застройки. Например, в городе Пушкино количество сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья увеличилось за три года в два раза с 60 до 125 тысяч кв. метров. А в планах на нынешний год является увеличение еще на 50 тысяч кв. метров. Эксперты компании "Пересвет-Инвест" прогнозируют плавный рост цен на недвижимость в Подмосковье - 1-1,5% в месяц.

Среди причин интереса столичных застройщиков к области генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин выделяет: более низкие административные барьеры и обременения при реализации проекта; снижение зависимости от московских властей в получении площадок на приемлемых условиях. Кроме того, в области, по мнению специалистов ГК "Конти", можно комплексно застраивать огромные территории, в отличие от точечной застройки в центре столицы. И "перед застройщиком не ставится задача вписаться в архитектурный ансамбль, сформировавшийся вокруг", - поясняют в "Конти".

Преимущество же Подмосковья состоит в наличии большого числа свободных инвестиционно привлекательных участков для застройки. В Москве, где их остается все меньше, а процедура выделения сложна и непрозрачна, девелоперы вынуждены искать пути к отступлению. В. Козлов считает, что наиболее перспективной для московских застройщиков является 30-километровая зона вокруг Москвы.

Однако далеко не все так просто. Столичные девелоперы и рады бы работать на рынке Московской области, но их там не ждут. "Нам не нужны московские застройщики. У нас есть свои опытные, проверенные компании", - объяснял В. Шевченко. А В. Куликов в недавнем интервью КДО подчеркивал, что привлекать сторонние компании на рынок строительства жилья в области, в общем-то, нет смысла.

Да не тут-то было...

Еще одной причиной нежелания местных властей допустить московские девелоперские компании на Подмосковный рынок А. Анохин называет "естественное желание чиновников поддерживать местный бизнес, выходцами из которого большинство из них и является. То есть нельзя исключать, что чиновник, занимающийся на местном уровне выделением участков под застройку, будет являться хорошим другом владельца местной девелоперской компании. Причем здесь речь идет даже не о коррупции в полном смысле этого слова, а всего лишь о высокой роли личных контактов.

Причин такого нежелания местных властей работать с московскими строительными компаниями несколько. Первая причина состоит в том, что зачастую большая часть налогов московскими строительными организациями платится не в областной бюджет, а в московский, что и вызывает недовольство местных чиновников. Формально чиновники не возражают против регистрации московской компании в области, говоря: "Если платят налоги нам, то пусть себе работают". Но, похоже, лукавят: в большинстве случаев предпочтение на конкурсе все равно отдается компании-"аборигену".

Есть и другие объективные причины, которые могут стать преградой для дальнейшей экспансии. "Многих девелоперов в Подмосковье привлекает возможность строить, что называется, в чистом поле. Но в таких условиях главной проблемой становится отсутствие развитой инфраструктуры - прежде всего, транспортной и социальной. И без активного участия местных властей эту проблему застройщикам самостоятельно решить не под силу", - говорит В. Козлов. "Если местные власти не предпримут шагов по стимулированию жилищного строительства в отношении развития инженерных сетей, социальной инфраструктуры, транспортной доступности, экспансия может захлебнуться", - резюмирует А. Анохин.

Немаловажным фактором, препятствующим активной экспансии столичных застройщиков в Подмосковье, является тот факт, что качество жилья, построенного подмосковными компаниями, в большинстве случаев не уступает, а порой и превосходит качество работы московских компаний. Местные девелоперы к тому же лучше знают специфику местного рынка и могут предложить конкурсной комиссии более привлекательные условия инвестирования.

Беседа с первым заместителем мэра в правительстве Москвы, руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимиром РЕСИНЫМ.

Однако московские девелоперы продолжают поиск возможностей сотрудничества с властями московской области с целью продолжения экспансии. То есть в ближайшее время мы можем стать свидетелями настоящей битвы за участки под Москвой с применением разных видов "вооружения" (маркетинговых ходов, PR-акций). Если московским девелоперам удастся победить, то проблема нехватки участков будет решена, по крайней мере, на ближайшие несколько лет. А потом можно будет сражаться за более дальние районы России - страна-то у нас большая, есть, где развернуться. Но добиться полной капитуляции противника будет очень сложно. Скорее, даже невозможно.

- Юбилей - это повод подвести итоги и наметить задачи на будущее. Главным достижением я считаю то, что стройкомплекс Москвы крепко встал на рельсы рыночной экономики. Сегодня - это отлаженная машина, работающая четко и продуктивно. В прошлом году мы впервые вышли на уровень 4,5 млн. кв. м жилья в год. Причем треть этой цифры - жилье, строящееся по социальным программам: для очередников, для переселенцев из сносимых пятиэтажек, для молодых семей. Москва - единственный город, где до сих пор в таких масштабах предоставляется бесплатное жилье, сносятся и реконструируются ветхие дома и пятиэтажки. Объемы жилищного строительства постоянно растут. За 15 лет в новых домах было сдано почти 50 млн. квадратных метров - четверть всего жилищного фонда, которым город располагает на сегодняшний день.

- В этом году исполняется 15 лет стройкомплексу Москвы. В чем вам видятся основные результаты работы? Какие события и достижения вы выделили бы особо?

- Какова роль отрасли в экономическом, социальном развитии города?

Появились новые технологии и материалы, домостроительные комбинаты города внедрили в производство принципиально новые серии домов, такие, какП44Т, ПЗМ, И-155, "Юбилейный", уже построен первый дом серии П44ТМ. В самом скором времени столицу украсят дома серий "Парус" и ГМС- Кроме этого, возведены многие уникальные объекты. Такие, как храм Христа Спасителя, Торговый комплекс на Манежной площади, памятник Победы на Поклонной горе, Дом Музыки на Красных Холмах, транспортные кольца Москвы - МКАД и Третье кольцо, которое мы планируем замкнуть уже в этом году. К 2010 году завершится строительство крупнейшего в Восточной Европе торгово-делового центра Москва-Сити.

- С каждым годом у Комплекса прибавляются новые задачи. Какие приоритеты в работе определены на 2003 год?

- Строительство - локомотив городской экономики. Эту истину еще в начале 90-х лучше всех понял Юрий Михайлович Лужков. Строительный комплекс Москвы уверенно провел экономику города сквозь череду кризисов в 90-е годы. Сегодня организации стройкомплекса занимают ведущее место в экономике города, а строительство в Москве по праву считается градообразующей отраслью. Почти каждый десятый москвич - строитель. Средняя зарплата у нас-10-14 тысяч рублей.

Программа возведения жилья в Москве 2003 года составляет 4,5 млн. кв. м. Характерной особенностью года является то, что для очередников и молодых семей будет возведено 600 тыс. кв. м. Более миллиона кв. м будет построено для жителей сносимых пятиэтажек.

- Основной задачей по-прежнему остается возведение жилья. Несмотря на то, что сегодня в плане обеспеченности жильем Москва остается одним из наиболее благополучных городов России, на одного среднестатистического жителя столицы приходится всего около 23 кв. м общей площади. В европейских столицах этот показатель составляет 40 и более квадратных метров. Для того чтобы достигнуть европейского уровня жизни, Москве необходимо увеличить жилищный фонд по крайней мере в полтора раза. Поэтому в городе из года в год растут объемы строительства.

- Капитальный ремонт проводился в городе всегда. Почему понадобилось выделять этот процесс в отдельную программу?

Ко всем задачам, поставленным перед нами мэром Москвы, в этом году добавилась еще одна - капитальный ремонт жилого фонда.

В основу городской программы капитального ремонта на период до 2010 года положен принципиально новый подход. Ремонт будет осуществляться по принципам капитального строительства - с комплексным обновлением сложившейся застройки, благоустройством прилегающих территорий, размещением объектов социальной инфраструктуры. Принимать объекты будет Государственная комиссия.

- Несмотря на то, что ежегодно в Москве обновляются многие здания, объемы ремонта не соответствуют потребностям города. Судите сами. Из 192 млн. кв. м жилищного фонда города не в лучшем состоянии находится около 28 млн. кв. м, и каждый год эта цифра увеличивается примерно на три миллиона.

- Говоря о капитальном ремонте, нельзя не затронуть тему пятиэтажек, многие из которых требуют если не сноса, так капитальной реконструкции.

К настоящему моменту в рамках программы сформированы два адресных перечня: "Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда на 2003-2004 гг." в объеме 1 млн. кв. м и "Реконструкция и реновация жилых домов и градостроительных образований на 2003-2004 гг." в объеме 500 тыс. кв. м. В 2005 году планируем выйти на объем в 2 млн. кв. м капитального ремонта.

Второй проект разработан институтом КУРОРТПРОЕКТ. Согласно этому варианту, после реконструкции, которая проводится с отселением жильцов, пятиэтажки превратятся в удобные и красивые современные девяти- и более этажные жилые дома, внутри которых, как составная часть, останутся существующие ныне здания. Ширина дома вырастет с 12 до 24 метров. На лестничных площадках сохраненной пятиэтажки вместо четырех малогабаритных будет расположено 2-3 квартиры с современной планировкой. Те пятиэтажки, которые стоят в одну линию, торцами друг к другу, планируется объединять в один многоквартирный дом. В обновленных зданиях будут переложены все инженерные коммуникации и установлены лифты.

-Для пятиэтажек несносимых серий (1-51 1-515), предусмотрены два проекта реконструкции. Первый разработан МНИИТЭПом и подразумевает проведение реконструкции без отселения жителей. Это важно, поскольку не потребует от города создания специального жилищного фонда для временного отселения людей. В пятиэтажках, реконструированных согласно этому проекту, будут утеплены фасады и надстроены два этажа, один из которых - мансардный. Это не только украсит облик кварталов, но и позволит навсегда закрыть актуальную для Москвы проблему плоских, постоянно протекающих крыш.

- За первые полтора месяца работы "горячей линии" поступило более тысячи обращений по 517 объектам. К началу апреля более 400 замечаний были устранены. Открытие "горячей линии" оказалось очень полезным. Теперь строители знают, что ни одна недоделка не останется незамеченной, и гораздо серьезнее относятся к вопросам качества. Во многих организациях созданы специальные подразделения по устранению недоделок.

- В феврале этого года при Комплексе стала постоянно действовать телефонная "горячая линия", по которой жители города могут пожаловаться на строительные недоделки. Какие уроки извлекли, анализируя жалобы москвичей?

- При выполнении задания первого квартала 2003 года основной упор делался в первую очередь на качество строящихся объектов.

- Как сработал стройкомплекс в первом квартале этого года?

А если говорить об объемах строительства, то в первом квартале возведено более 1,1 млн. кв. м жилья - четверть годовой программы. Сдано два детских сада и одна поликлиника. Судя по работе в первые три месяца, ввод жилья в течение всего года будет ритмичным и с годовым заданием Комплекс справится.

Культура, качество и безопасность - три основных принципа, которые лежат сегодня в основе работы строительных организаций города. И в первую очередь - это борьба с недоделками.

- Все перемены, ожидающие столицу, подробно описаны в Генеральном плане развития Москвы до 2020 года. Если говорить о том, каким мне видится город через полтора десятилетия, то я могу сказать так: вспомните Москву, какой она была в 1988 году. Посмотрите на нее сейчас и представьте себе масштаб тех перемен, которые должны произойти в облике столицы за 15 лет. Город будет разным, многоликим. Центр видится мне малоэтажным, там просто нельзя строить высотки, это разрушает архитектурное пространство, где почти каждый дом - памятник архитектуры.

- Возвратимся к юбилею. За 15 лет город благодаря строителям преобразился до неузнаваемости. Интересно, какие изменения ожидают Москву в следующие 15 лет?

Через 15 лет Москва превратится в красивый и удобный для жизни людей город. Столица России станет крупнейшим мировым финансовым, деловым, культурным и туристическим центром, ни в чем не уступающим таким городам, как Лондон, Нью-Йорк или Париж!
Жилищный Кодекс, вступающий в силу с 1 марта 2005 года, грозит россиянам новыми потрясениями. В этот день целый ряд граждан, нуждающихся в жилье, выпадут из очереди на получение квартир. Об этой и ряде других угроз, таящихся в законе, сообщила во вторник на пресс-конференции в Москве эксперт по вопросам жилищного законодательства, депутат Госдумы Галина Хованская.

А вот за пределами исторического центра, где разросшимся во второй половине XX века безликим кварталам нужна архитектурная доминанта, будут строиться небоскребы. Возникнет кольцо из 60 высотных зданий, которые, перекликаясь со сталинскими высотками, стилистически свяжут воедино городское пространство.

Другая проблема, затронутая Хованской, - это 100-процентная оплата услуг ЖКХ. В соответствии с федеральным стандартом семья должна тратить 22% своих доходов на жилищно-коммунальные платежи. Если траты в этой сфере выше, то они компенсируются из бюджета. В общем-то, любой муниципалитет может и понизить планку. Может - но в состоянии ли? В Москве, например, решено, что на жилье должно уходить 10% . Но есть и дотационные регионы. Там, по мнению Хованской, в адресной помощи нуждаются 99% населения! Если там снизят планку, то помощь таким регионам из федерального бюджета все равно будет оказываться исходя из того же стандарта в 22%. Стало быть, всей требуемой суммы на поддержку регионы из федерального бюджета не получат.

"Скорость, с которой вводится новый Жилищный кодекс, мне непонятна, в нем множество мертвых статей, работать они не будут", - заявила Галина Хованская. И тут же привела примеры. В соответствии с законом право на социальный найм жилья имеют только малоимущие: "Но что такое малоимущие? Ни один законодательный орган не принял закон о порядке отнесения граждан к категории малоимущих. Нет его и в кодексе". Именно поэтому, по ее словам, 1 марта 2005 года постановка на учет "станет по всей России". Или: многие граждане в свое время, поверив государству, приватизировали жилье. При этом государство и муниципальные структуры брали на себя обязательства по капремонту. Но теперь выясняется, что через два года действовавший закон о приватизации жилья фактически отменяется. Ясно, что за это время муниципалитеты не успеют провести капитальный ремонт даже ветхих зданий, не говоря уж про остальные. По словам Хованской, на сегодняшний день долги государства по капремонту - "это триллионы рублей". В результате обязанность оплачивать капитальный ремонт будет возложена на владельцев квартир.



Главная --> Публикации