Главная --> Публикации --> Стремясь защитить дольщиков строительства, законодатели ущемили права застройщиков Для хорошего торгового центра главное — идейный подход Москва не хочет уступать землю и готова отстаивать ее в суде Ипотека для богатых и не очень: миссия выполнима Не платить за свет, газ и воду предлагают юрий лужков и борис громов

Хотя за январь 2005 года, по данным М Журнала о новостройках, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках ЦАО понизилась на 5%. Произошло это в первую очередь в связи с тем, что количество дорогих квартир с удобными планировками, качественными видовыми характеристиками и удачным месторасположением, пользующихся покупательским спросом, за истекший период резко сократилось. А новых интересных объектов на рынок не выводится. С начала года было объявлено о старте всего одного нового проекта, который требует отдельного описания.
Это дом, расположенный по адресу: Ботанический пер., 5, средняя цена 1 кв. м в котором на данный момент составляет $1,71 тыс. По данным М2, это первый панельный дом в ЦАО, появившийся на рынке за последний год. Хотелось бы обратить особое внимание: средняя стоимость квадрата в нем ниже средней цены по столичному рынку в целом, которая на сегодняшний день, по оценкам аналитиков, колеблется в районе отметки $1,8 тыс. Для специалистов появление этого объекта стало знаковым событием, свидетельствующим об определенном изменении покупательских предпочтений.
Центробежные силы
Судя по всему, теперь граждан, заинтересованных в приобретении квартир в центре Москвы, можно будет условно разделить на две категории. Первая покупатели элитного жилья, ориентированные на объекты в районе Остоженки, Пречистенки, Замоскворечья, Плющихи, Патриарших прудов, Арбата. Также все больший интерес у покупателей и девелоперов вызывает район станции метро Таганская (в частности, Котельническая набережная). Оптимальная стоимость квартир для таких покупателей колеблется в районе $3,5 5 тыс. за 1 кв. м, а бюджет сделки по приобретению квартиры составляет от $700 тыс. до $1,2 млн. Правда, в риэлторских компаниях, специализирующихся на рынке элитного жилья, отмечают крайне малое количество интересных для их клиентов предложений. Все это приводит к тому, что так называемые листы ожидания, составленные из фамилий желающих приобрести элитную квартиру класса В, постоянно пополняются.
Несколько проще ситуация с элитным жильем класса А. В этом секторе, в который попадают дома со стоимостью 1 кв. м от $5,5 тыс. и до бесконечности (сегодня максимальная заявленная стоимость квадрата в элитной новостройке составляет $20 тыс.), предложение практически удовлетворяет существующий спрос. Единственной проблемой является несколько завышенный верхний уровень цен на элитное жилье. В 2004 году сделки по продаже лучших пентхаусов заключались приблизительно по $12 тыс. за 1 кв. м. Пожалуй, эту отметку и следует считать верхней границей цен на элитные новостройки на сегодняшний день.
Ко второй категории можно отнести покупателей, готовых жертвовать потребительскими качествами жилого дома ради престижа и цены. Они не готовы покупать квартиры в центре столицы по ценам свыше $2,5 тыс. за 1 кв. м по причине своих финансовых возможностей. Найти же что-то подходящее в этих ценовых рамках на вторичном рынке практически не представляется возможным: скорее всего это будет дом в плохом техническом состоянии, который в любой момент может быть признан аварийным. Остается первичный рынок. И объекты, цена 1 кв. м в которых ниже $2 тыс., начали появляться. Практически ни у кого из специалистов нет сомнений, что они будут пользоваться хорошим спросом, несмотря на свое не слишком выигрышное расположение в южной и восточной части Центрального округа.

Начало года не принесло каких-либо изменений ценовой динамики на рынке новостроек Центрального административного округа Москвы. Точнее, о динамике говорить не приходится, поскольку цены остаются практически стабильными уже более полугода.

Здесь тесно переплетаются научная деятельность и комфортный отдых среди великолепных сосновых лесов. В зеленой зоне находятся дачи творческой и научной интеллигенции, а в самом городе известнейшие научные центры. Городские новостройки отличает повышенное внимание к передовым технологиям строительства и новейшим инженерным разработкам.

Лед тронулся
Подобная позиция девелоперов, которые быстро сориентировались в изменившейся ситуации и начали строить дешевые и быстровозводимые панельные дома в тех местах центра, которые не интересны с точки зрения элитной застройки, не может не радовать. В первую очередь покупателей. Ведь помимо возможности приобрести жилье в центре по абсолютно приемлемым на данный момент ценам это может сказаться и на общем уровне цен, по которым теперь будут выводиться на рынок новостройки. Ведь если $1,7 тыс. стоит 1 кв. м в панельном доме в центре Москвы, то, соответственно, ближе к окраинам аналогичный объект должен быть как минимум на 30% дешевле. Это составит $1,1 1,2 тыс. за 1 кв. м, что, по мнению ряда независимых аналитиков, отвечает реальному покупательскому спросу.
Что же касается конкретных изменений стоимости 1 кв. м в новостройках, расположенных в Центральном округе (146 объектов, по данным М Журнала о новостройках), то повышение коснулось четырех объектов. На 20% (с $2,5 тыс. до $3 тыс.) поднялась средняя стоимость 1 кв. м в доме, расположенном по адресу: ул. Фридриха Энгельса, 31/3 Этот объект стал лидером увеличения стоимости. На втором месте дом на ул. Народной, вл. 7, стр. 2, где цена 1 кв. м повысилась на 12% (с $2,55 тыс. до $2,86 тыс.). На $100 (с $7 тыс. до $7,1 тыс.) подорожал 1 кв. м в новостройке в Хлыновском туп., Приблизительно на 3% увеличилась стоимость квартиры в доме на проспекте Мира, вл. 83, с $2,73 тыс. до $2,8 тыс. за 1 кв. м.
Город Жуковский расположен в 32 км к юго-востоку от столицы. Находится он на территории Раменского района. Город ограничен с одной стороны рекой Москвой, а с другой железнодорожной магистралью.

По адресу: ул. Грищенко, 23 24, по индивидуальному проекту строится кирпичный 10-этажный дом.
В доме предусмотрены 1 3-комнатные квартиры. Санузлы раздельные. Имеются вместительные кладовые. Кухни 10 17 кв. м.
Площади квартир: 43 45 кв. м (однокомнатные), 66 84,5 кв. м (двухкомнатные), 104,6 108 кв. м (трехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м от $490.

Улица Грищенко, 23 24

Здесь по индивидуальному проекту возводится еще один 10-этажный кирпичный дом. В доме предусмотрены просторные застекленные лоджии и вместительные кладовые. Кухни 12 16 кв. м.-
Площади квартир: 56,3 60 кв. м (однокомнатные), 86 кв. м (двухкомнатные), 107,8 112 кв. м (трехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м $430 500.

Улица Грищенко, 35

Здесь строится 14-этажный панельный дом серии 111-М. Кухни 10 14 кв. м. Просторные лоджии сдаются без остекления. Высота потолков 2,7 м.
Площади квартир: 51,7 кв. м (однокомнатные), 65,5 67,9 кв. м (двухкомнатные), 81,3 кв. м (трехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м от $380 до 60

Улица Грищенко, 11

В этом месте строится монолитно кирпичный элитный дом переменной этажности (13 15 17 этажей). Квартиры 1 4-комнатные, с возможностью выбора планировки. В однокомнатных квартирах санузлы совмещенные. Площадь кухонь от 12 кв. м.
Площади квартир 60 150 кв. м.
Стоимость 1 кв. м $900.

Улица Жуковского, 9

По этому адресу возводится типовой панельный 17-этажный дом серии РД 9 Оконные блоки пластиковые стеклопакеты. Высота потолков 2,7 м. Лоджии не застеклены.
В доме 1 3-комнатные квартиры. Площадь кухонь 8,1 14,8 кв. м.
Площади квартир: 36,8 кв. м (однокомнатные), 58,3 68,3 кв. м (двухкомнатные), 82,1 кв. м (трехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м $400 600.

Улица Гудкова, 22А и 22Б

Комплекс состоит из четырех 8 10-этажных зданий. Он расположен в лесопарковой зоне санатория Кратово.
Площади квартир: 46 50 кв. м (однокомнатные), 72 83 кв. м (двухкомнатные), 96 117 кв. м (трехкомнатные), 119 128 кв. м (четырехкомнатные), 167 кв. м (двухуровневые).
Срок сдачи: корпус Б I квартал 2004 года, корпус А II квартал 2004 года, корпуса В и Г I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $900 1000.

Жилой комплекс Отдых

В парковой зоне Жуковского на пересечении улиц Амет-Хан Султана и Лесной начинается строительство элитного жилого комплекса Парк Сити, состоящего из двух 17-этажных монолитно-кирпичных домов переменной этажности, возводимых по индивидуальному проекту. При комплексе запланирован подземный двухуровневый паркинг на 190 машиномест. Два нижних этажа нежилые, в них разместятся объекты инфраструктуры: круглосуточный мини-маркет, кафе-мороженое, фитнес-центр, группа дневного пребывания детей, салон красоты с кабинетом SPA, приемные пункты бытового обслуживания, аптека и др.
Строящийся жилой комплекс имеет автономное инженерное обеспечение: две газовые котельные, расположенные на каждом жилом здании; отдельный водовод с насосной станцией, проложенный от новой артезианской скважины; свою трансформаторную подстанцию.
Безопасность комплекса обеспечивается тремя уровнями охраны, включая охрану внешнего периметра и внутренней территории, консьержа и домофон.
Квартиры свободной планировки, одно четырехкомнатные и VIP-квартиры с зимними садами. Высота потолков 3 м. Остекление балконов, лоджий и окон двойные пластиковые стеклопакеты с тройным остеклением. Кухни 12,8 20, В большинстве двух трехкомнатных квартирах по два санузла. В домах предусмотрены прямые московские телефоны, высокоскоростной интернет, системы эфирного, спутникового, кабельного и интерактивного телевидения.
Площади квартир: 50,0 72,9 кв. м (однокомнатные); 88,2 92,9 (двухкомнатные); 146,8 (трехкомнатные); 163,4 (четырехкомнатные).
Стоимость 1 кв. м от $800.

Жилой комплекс Парк Сити

Во многих странах жилищно-накопительные сообщества наравне с системой ипотечного кредитования финансируют значительную часть жилищного строительства, предоставляя кредиты на приобретение или модернизацию объектов жилищной собственности.
История развития системы стройсбережений в Европе берет свое начало с 1775 года, когда в Бирмингеме было образовано жилищно-строительное общество Kettley's Building Society. Из ежемесячных накопительных членских взносов вырастал денежный фонд, из которого участники впоследствии могли брать кредиты на жилищное строительство.
Кстати, идея целевой аккумуляции денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства стара как мир, и возникла она совсем не в Европе. Первые упоминания о стройсбережениях относятся ко времени правления династии Хань. Образованное в 200 году до н. э. благотворительное «общество создания накоплений на вере» высокопоставленный китайский чиновник-учредитель Понг Кунг назвал «Ли-Ви» (в переводе это может звучать как «услуга и ответная услуга» или «одолжить и увидеться снова»).
В Германии первая стройсберкасса была основана в 1885 году. Однако «золотой век» для системы стройсбережений в Германии наступил после Первой мировой войны. С 1921 по 1929 год на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитов было основано огромное количество частных и общественных стройсберкасс. Многие из них успешно работают на рынке кредитно-финансовых услуг и поныне.
После окончания Второй мировой войны и проведения денежной реформы 1948 года вместе с экономическим ростом, который известен как «немецкое экономическое чудо», бурно начала развиваться и система стройсбережений, позволившая за десять послевоенных лет построить 13 млрд кв. м жилья. По площади это примерно три современных Москвы.
Вообще в послевоенное время системы стройсбережений во всей Европе сыграли огромную роль в восстановлении экономики, внесли значительный вклад в создание жилищного сектора, разрушенного войной.
В своей основе накопительные строительно-жилищные системы — это замкнутые финансовые системы. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором — кредитном — этапе является уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка, как, например, при ипотечном кредитовании. Соответственно, кредиты в накопительных системах гораздо дешевле, чем в ипотечных, а условия их выделения всегда стабильны и от ситуации на рынке практически не зависят.
Интересы более 6 тыс. кредитных институтов жилищного строительства представляет всемирная некоммерческая организация Международный союз по жилищному финансированию — International Union for Housing Finance (IUHF), образованный в 1914 году. IUHF содействует развитию контактов и плодотворному сотрудничеству своих членов с правительствами их стран, партнерскими международными организациями и представительствами ООН в Нью-Йорке, Женеве и Найроби, Всемирным банком и МВФ на основе прямого партнерства, а также через национальные или надрегиональные объединения в различных странах мира.
В 1962 году была образована Европейская федерация кооперативных жилищно-строительных сообществ (EFBS). Целью этой международной организации является развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. В настоящее время Европейское объединение строительных сообществ насчитывает 60 членов в 19 странах (помимо европейских держав в федерацию вступили кооперативные сообщества из Египта, Израиля, Марокко, Туниса и Турции). 21 сентября 2004 года Всероссийская гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» стала полноправным членом EFBS.
ПРО ОВРАГИ И БУМАГИ

Задача обеспечения граждан достаточным количеством жилья, доступного по цене или по способу его приобретения, например, в рассрочку или в кредит под низкий процент, является для любого государства одним из определяющих факторов социальной политики.

Сегодня в округе выпущены буклеты предпроектных предложений, и началась подготовка исходно-разрешительной документации по семи объектам - будущим многоэтажным гаражным комплексам. В перспективе есть еще пятнадцать адресов, где по решению координационного совета на народные деньги будут строиться гаражи. К выбору адресов будущих стройплощадок подходили строго. Предпочтение отдавалось местам с благоприятными условиями - где не нужно до начала строительства сносить временные сооружения, где не нужно решать спорные земельные вопросы.

Программа "Народный гараж" еще не вышла из младенческого возраста - она родилась летом прошлого года. Еще не построено ни одного "народного гаража", поскольку на это дело нужно не меньше двух - двух с половиной лет. Причем половина этого времени уходит на "бумажное строительство". Собственно постройка гаража на 300 мест занимает год и три месяца. А за прошедшие полгода можно было только-только подготовить исходно-разрешительную документацию, составить перспективные планы, создать простые товарищества автовладельцев.

- Вы же знаете, - говорит заместитель начальника управления транспорта, связи и гаражного хозяйства Виктор Анатольевич Синицын, - сегодня строительные материалы имеют одну цену, а к окончанию строительства она может увеличиться в три раза. Соответствующим образом изменится и цена места в гараже. Если же в гараже устраивается, например, магазин запасных частей или мойка, то цена соответственно уменьшится, поскольку владельцы этих предприятий частично берут на себя финансирование строительства.

В этом году планируется выход на строительную площадку по адресу: Аланинский проезд, владение 18, корпус Здесь построят гараж на 295 машин. Расчетная себестоимость одного места примерно 6 тыс. долларов. Цифра не окончательная.

Будущие владельцы начинают вносить деньги в тот момент, когда готова предпроектная документация, заключен инвестиционный контракт и договор Простого товарищества. И вносят не всю сумму сразу, а долями по мере строительства: на подготовку документации - 5 процентов от общей стоимости, на возведение нулевого цикла - 20 процентов, на строительно-монтажные работы - 50 процентов, на отделочные работы -15 процентов, на завершение строительства -10 процентов.

Кроме того, на цену влияет тип возводимого гаража. Гараж паркингового типа обойдется будущему владельцу примерно в пять тысяч долларов. Капитальный холодный гараж - в шесть-семь тысяч. Это на 20 - 30 процентов дешевле, чем стоимость гаражей, которые строят частные инвесторы. В некоторых районах города, где на гаражи особый спрос (как, например, в Марьиной роще), их цена доходит до 20 тысяч долларов. "Малонаселенные" гаражи, естественно, будут дороже гаражных "муравейников".

После того как стройка завершена, счастливые обладатели машино-мест создают автопотребительский кооператив, и все вместе решают вопросы эксплуатации своего гаража: оплачивают коммунальные услуги, охрану и т.п.

Рекламная кампания, которая прошла в округе, дала свои результаты: желание принять участие в программе "Народный гараж" изъявили более 5 тысяч человек. Участником программы может стать любой житель округа - для этого не обязательно жить в непосредственной близости к строящемуся гаражу. Требования к потенциальному участнику минимальные: наличие автомобиля или желания его купить, проживание в данном округе и, разумеется, платежеспособность. Если вы обладаете этим набором, обращайтесь в управу своего района.

Отдельный вопрос, имеющий непосредственную связь со строительством гаражных комплексов, - это снос "ракушек" и металлических гаражей. На недавней встрече с жителями Северного Медведкова префект СВАО Ирина Рабер сообщила, что город выпустил специальный документ, в котором обозначено, как рассчитывается компенсация за снесенный по инициативе инвестора металлический гараж. Однако "ракушек" это не касается - за них компенсации не предполагается. Это собственность владельца, он может ее разобрать и увезти куда пожелает.

Автомобилисты округа встретили программу "Народный гараж" с воодушевлением. В отличие от некоторых чиновников, оказывающих посильное сопротивление на каждом этапе, В Москве в принципе, трудно строить - свободной земли практически нет, а тут еще бумажная волокита, занимающая половину времени, необходимого на возведение гаража. То есть поговорка "гладко было на бумаге, да забыли про овраги" не отражает сути данного дела: с оврагами справиться легче, чем с бумагой.



Главная --> Публикации