Главная --> Публикации --> Размышления у парадного подъезда Стремясь защитить дольщиков строительства, законодатели ущемили права застройщиков Для хорошего торгового центра главное — идейный подход Москва не хочет уступать землю и готова отстаивать ее в суде Ипотека для богатых и не очень: миссия выполнима

В Северном Измайлове, районе традиционно неинтересном для строительства объектов коммерческой недвижимости, вчера разгорелся серьезный спор между компаниями за право инвестировать в многофункциональный культурно-развлекательный торговый комплекс. В торгах принимали участие шесть компаний. В результате открытого конкурса проектировать и строить этот объект будет ООО "Омикрон Зет", которое предложило городу 40,6% площадей комплекса (стартовая доля города составляла 10%).

Вчера в Северном Измайлове на открытом конкурсе был определен инвестор на строительство многофункционального комплекса на Щелковском шоссе, вл. 10а. Как и в случае с центральным ядром "Москва-Сити", аукцион проходил по "процентной схеме": победитель должен предложить городу максимальную долю участия в проекте. Неожиданностью стал повышенный интерес к этому лоту, который проявили сразу шесть компаний. В результате стартовая цена (10-процентная доля участия столичных властей) была превышена более чем в четыре раза. Компания-победитель, ООО "Омикрон Зет", за право построить 4 тыс. кв. м предложила городу 40,6% площадей комплекса. Стоимость строительства комплекса, по информации тендерного комитета, составит $2,5 млн.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, наоборот, считает, что строительство многофункционального комплекса небольшой площади в этом районе вполне оправданно. "На окраинах вообще очень мало коммерческих предложений, тогда как спрос на них уже сформировался",- уверен он. По его словам, окупаемость проекта может составить пять лет, тогда как в центре города подобные проекты окупаются за шесть-семь лет.
Московская недвижимость всегда в цене, но инвестиции в жилье уже не столь популярны, как прежде. После более чем 100%-ной отдачи от вложений в жилые квадратные метры средняя доходность в 20% выглядит не столь впечатляюще. Инвесторы жилищных проектов все чаще интересуются коммерческой недвижимостью. И все равно коммерческий инвестиционный рынок развивается медленно.

Площадь трехэтажной наземной части объекта составит 2,1 тыс. кв. м, площадь двухэтажной подземной части, включая автостоянку на 60 машино-мест,- 1,18 тыс. кв. м. Размер задатка для участия в конкурсе составил 960 тыс. рублей, стоимость комплекта конкурсной документации - 7 тыс. рублей. Комплекс будет введен в эксплуатацию через два года с момента заключения инвестиционного контракта.
Объяснить такой ажиотажный спрос участники рынка не смогли. "Не совсем понятно, почему незначимый по своим характеристикам объект вызвал такую серьезную борьбу. Хотя место и интересное, но все-таки оно не стоит таких вложений",- уверена Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость".
С ней согласен и Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate. Он уверен в том, что Северное Измайлово не является районом, интересным для компаний, инвестирующих в коммерческую недвижимость. "Сейчас с большим трудом находятся инвесторы для строительства даже рядом с метро "Бауманская"",- утверждает Храмов.

Инвестирующие в жилую недвижимость рассчитывают на рост стоимости жилья в будущем, а его точно предсказать сложно, говорит заместитель председателя правления Москоммерцбанка Алексей Годованец. По прогнозам аналитического центра ирн.ru, темпы роста цен на московское жилье будут составлять около 1% в месяц, а уровень доходности квартирного рынка примерно вдвое превысит номинальную доходность по долгосрочным банковским валютным депозитам.

В жилье вкладывают меньше

Сейчас крупнейшие строительные компании диверсифицируют источники привлечения средств. “Кризис научил строительные компании не полагаться только на деньги соинвесторов, которые могут в любой момент перестать поступать из-за изменения ситуации на рынке. Поэтому крупнейшие компании выходят или готовятся к выходу на рынок публичных заимствований”, — говорит Годованец. Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна “Крост”, также считает, что проведение IPO — неизбежный путь для столичных застройщиков.

“Теоретически инвестиции в жилую недвижимость Москвы остаются привлекательными для граждан, однако инвестируют на сегодняшний день гораздо меньше, чем в 2003 г.”, — отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости”. По его данным, доля покупателей, которые приобретали квартиры на первичном рынке Москвы с инвестиционной целью, еще в январе — марте 2004 г. составляла 8-10%, а в 2005 г. — менее 5%. Примерно так же оценивают долю инвестпокупок в компаниях “Пересвет-Инвест” (3-6% по объектам бизнес-класса), “Квартира.Ру” (1-3%), “Сити-XXI век” (2-3%), “Дружба”. В среднем уровень доходности от вложений в жилую недвижимость оценивается в 20%.

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости формируется медленно, говорят эксперты. За весь период, так сказать, новейшей истории было осуществлено лишь около 10 крупных сделок купли-продажи объектов как действующего бизнеса. Такие сделки на вторичном рынке могут происходить при достаточном объеме инвестиционного продукта, считает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers Int. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL), дефицит объектов инвестиционного качества вызван не только ограниченным предложением самих зданий, но и низким качеством юридического оформления документов на них, в том числе договоров аренды. Другие причины, тормозящие развитие сектора, на взгляд Мышкина, — это недостаток числа российских потенциальных покупателей — пенсионных, инвестиционных, паевых фондов, страховых компаний; нежелание местных девелоперов продавать успешные объекты. А также неторопливость зарубежных игроков, которых привлекает возможная доходность, но отпугивают политические и административные риски.

Нужен продукт

Среди крупных российских потенциальных покупателей недвижимости специалисты Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CWSR) и ABN Realty называют, например, пенсионный фонд “Allianz РОСНО”, УК “Тройка Диалог”, инвестфонд Amerop, а из зарубежных — Invesco, GER, Deutsche Bank Real Estate. “Для иностранных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности, — комментирует Елена Винокурова, инвестиционный аналитик FFP. — Спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. Но часто их ожидания не совпадают с реальной доходностью”. Тем не менее доходность на московском рынке остается высокой по сравнению с показателями в городах Европы. По данным JLL, ставки минимальной доходности в 2004 г. в Москве составили для качественных бизнес-центров 12-14%, для торгцентров — 13-16%, в секторе складов — 14-16%. В Праге, Будапеште и Варшаве ставки для тех же сегментов рынка находятся в диапазоне 7,5-9,5%.
В начале 2005 г. инвесткомпания Coalco продала торгово-офисный центр класса А на ул. Лесная, 3, фонду Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. (FFP), по оценкам экспертов – за $25–30 млн. В 2004 г. фондом Eastern Property Holdings (EPH) был куплен “Берлинский дом” – примерно за $40 млн, а ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь” приобрела на этапе строительства Central Tower приблизительно за $70 млн. В 2003 г. бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11, купил FFP ($30 млн). В том же году здание “Самсунг Центр” и офис компании Ericsson, проданный по схеме leaseback, купила ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь” ($30 млн, $20 млн). Одной из первых инвестсделок на рынке считается продажа в 1998 г. зданий в Монетчиковском пер. и на ул. Щепкина, принадлежащих Capital Group, группе компаний БИН-банка.

До сих пор не было зафиксировано инвестиционных сделок со складской недвижимостью. Но, по словам Алексея Новикова, старшего консультанта компании Knight Frank, все склады класса А сейчас строятся с учетом фактора инвестиционной привлекательности. По его данным, в ближайшие 9-12 месяцев должны состояться первые сделки купли-продажи. Подходящее предложение оценивается в $400-500 млн.

Спрос и, соответственно, цены на подмосковные земли неуклонно растут на протяжении последних лет. Год 2004-й не стал исключением. Более того, земельный рынок в минувшем году практически не был подвержен традиционным сезонным колебаниям.
Как рассказал начальник отдела маркетинга ЗАО Русский дом недвижимости Эрнест Ерохин, спад покупательской активности на рынке загородной недвижимости традиционно приходится на лето начало осени, высокий сезон на октябрь декабрь и февраль начало весны. Однако минувшим летом и осенью активность рынка была выше обычной: например, пик продаж в поселках Эколэнд пришелся на июль. Некоторые колебания покупательской активности на рынке загородной недвижимости можно объяснить влиянием внешних факторов. Летний банковский кризис сказался на этом сегменте меньше, чем скандальные события вокруг сноса коттеджей, незаконно построенных в пределах водоохранных зон. Вот они действительно напугали потребителей и временно остудили покупательскую активность.

Разговоры об острой нехватке свободных участков для строительства в столице идут давно. Все больше застройщиков, девелоперов, инвесторов обращают внимание на Подмосковье. Тем не менее развернуть полномасштабное наступление на областные земли пока проблематично: главным образом из-за абсолютной непрозрачности этого рынка.

Заводы, фермы, усадьбы
Начавшийся не так давно процесс вывода промышленных предприятий с территории столицы набирает обороты. Некоторые предприятия уходят за город добровольно, кого-то практически выгоняют, кого-то переехать вынуждают постоянно растущие арендные ставки на дорогую московскую землю, говорит Е. Новомлинская. По ее данным, среди подмосковных земель промышленного назначения наибольший спрос наблюдается на участки площадью 1 3 га, а также большие участки (10 15 га).
Некоторое снижение спроса наблюдалось и на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и возведение дач. Основная причина запредельно высокая стоимость земли. Цены, по которым предлагается большая часть участков под поселки, приблизились к ценам на розничные участки. То есть цены позволяют застройщикам коттеджных поселков зарабатывать не на лэнд-девелопменте, а только на строительных подрядах по возведению коттеджей, пояснила Е. Новомлинская.
Как отмечает Г. Такоев, особенным спросом сейчас пользуются участки рядом с водоемами, расположенные недалеко от федеральных трасс: Они всегда были самыми привлекательными, а сейчас ажиотаж только нарастает. Самые популярные направления Калужское, Дмитровское, Рублевское и, наверное, еще Ленинградское. Интерес к ним понятен: куда едет президент, туда едут все. Это престижно, там собираются люди определенного класса, начинает развиваться инфраструктура, строятся хорошие дороги. На самом деле принципиальной разницы, где жить у Егорьевской трассы или у Рублевской я лично не вижу.

Нам скандалы не помеха
Большинство аналитиков среди наиболее громких событий прошлого года назвали именно выступления замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олега Митволя, обещавшего снести все незаконно построенные коттеджи. Подобные высказывания заставили понервничать многих игроков рынка, а покупателей стать более осторожными, тщательно изучать все правоустанавливающие документы и отказываться от покупки при возникновении малейших сомнений.
Со временем страсти улеглись, громкая кампания по сносу незаконного жилья сошла на нет, и существенного влияния на рынок эта ситуация в конечном счете не оказала. Не могу сказать, что О. Митволь был совершенно не прав, говорит директор департамента инвестиционной деятельности компании Комстрин Григорий Такоев, случаи захвата не предназначенных для застройки земель недобросовестными инвесторами действительно имели место. Но, судя по тому, что скандальная кампания ничем не кончилась, цели у природозащитника были не благие, а поднятая им шумиха в конечном счете привела лишь к неразумным нагрузкам на тех же инвесторов.
Таким образом, спрос на земельные участки в прошлом году оставался достаточно стабильным, несмотря на влияние таких внешних факторов, как банковский кризис и заявления госчиновников. Но структура спроса претерпела некоторые изменения. По данным руководителя отдела Земля для бизнеса компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елены Новомлинской, повышенным спросом в 2004 году пользовались земли двух типов: участки промназначения в 25-километровой зоне от МКАД и участки на большой воде под усадьбы.

Прибыли меньше, работы больше
Немаловажной тенденцией 2004 года эксперты называют увеличение в поселках доли площадей, отводимых под застройку объектами инфраструктуры. Покупателей интересуют коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, с наличием нестандартных решений, поясняет Э. Ерохин. Коттеджные поселки, построенные без хорошо продуманной концепции, что называется, без идеи, переходят в разряд неликвида.
Другое значимое изменение связано с постепенной переориентацией рынка на представителей среднего класса. Покупка загородного дома постепенно перестает быть привилегией самых богатых, говорит Э. Ерохин. Можно отметить тенденцию к уменьшению средней площади коттеджей в строящихся поселках. Наиболее популярны дома площадью 250 350 кв. м.
По словам Г. Такоева, количество желающих купить жилье в коттеджном поселке огромно. Вопрос в цене. Если раньше снимались сливки, рынок ориентировался на людей с очень большим достатком, и домов по цене меньше $500 тыс. никто не предлагал, то сейчас становится интересным сегмент от $100 до 200 тыс. Эта ниша пока не занята. Еще активнее этот сегмент станет развиваться, если заработает ипотека не только для приобретения жилья, но и для покупки земельных участков.
Однако самой большой проблемой подмосковного земельного рынка, по единодушному мнению всех его игроков, является отсутствие ясной и прозрачной процедуры предоставления участков и перевода их из одной категории в другую.

Дешевле не стало
В зависимости от популярности направления колеблется и цена на участки. Э. Ерохин привел следующие цифры: В 2004 году самые высокие цены сохранились на Рублево-Успенском направлении: цена за сотку на расстоянии до 30 км от МКАД варьировалась от $8 тыс. до $33 тыс., на расстоянии 30 50 км от $1,5 тыс. до $14,5 тыс. (Для сравнения: на Новорижском направлении, которое занимает по ценам второе место, сотка земли на расстоянии до 30 км от МКАД стоила $2,5 тыс. 30 тыс., в диапазоне 30 50 км $1,5 тыс. 22 тыс.). Самые высокие темпы роста стоимости сотки в 2004 году продемонстрировала Новая Рига. Если на Рублево-Успенском направлении совокупный рост цен составил порядка 20%, то увеличение стоимости объектов недвижимости по Новорижскому шоссе произошло в среднем на 30%. Ожидается, что строительство Краснопресненского проспекта, который напрямую соединит Новую Ригу с транспортными магистралями Москвы, в будущем году только повысит привлекательность направления.
Различалась динамика роста цен и в зависимости от категории земель. По данным Е. Новомлинской, наибольший рост цен на крупные земельные участки под коммерческую застройку в 2004 году был зафиксирован по трем типам земель:
Земли промышленного назначения, расположенные в 25-километровой зоне от МКАД (по оценкам экспертов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, рост цен в 15-километровой зоне составил 30 50%, в 15 25-километровой зоне 10 20%). На увеличение стоимости повлиял резкий рост спроса при ограниченном количестве предложений.
Земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в 10 15-километровой зоне (рост цен составил 20 50%). Основная причина подорожания увеличение затрат на изменение категории земель. Известно, что земли сельхозназначения в непосредственной близости от Москвы обычно приобретаются с перспективой последующего перевода в земли поселений или промышленности. Стоимость перевода возросла по всем направлениям в 20-километровой зоне. Наибольший рост наблюдался в Одинцовском и Красногорском районах.
Участки сельскохозяйственного назначения на большой воде (на берегах больших рек, водохранилищ, крупных озер), в окружении леса, расположенные на удалении 70 100 км от МКАД. Это участки, которые могут использоваться под усадьбы. Например, на Можайском водохранилище цены на такие участки выросли на 20 30%.
Цены на участки под ИЖС или дачное строительство в основном оставались стабильными. Исключение составляли участки по Новорижскому и Калужскому шоссе. По этим направлениям был зафиксирован рост цен около 15 20%, отметила Е. Новомлинская.

Герман БАРЫШ
Руководитель департамента инвестиционных проектов агентства недвижимости Домострой:
 Безусловно, земля является ограниченным ресурсом. Справедливо также утверждение, что хороший участок найти сложно: на загородном рынке много поселков, но далеко не все проекты соответствуют потребительским ожиданиям клиентов.
На земельном рынке заметно изменилась природа спроса: он приобрел четкие характеристики. Покупатели предпочитают дома по индивидуальным проектам, типовые решения их не устраивают. В связи с этим растет спрос на поселки, где предоставляется возможность воплотить свой проект.

Из тени не выйдем!
Хотя дефицита земли в Подмосковье не наблюдается, получить земельный участок под застройку непросто, говорит специалист отдела PR и рекламы компании Renaissance Realty Наталия Курашова. Изменение статуса земли сложная процедура, занимающая много времени (иногда она затягивается до полутора лет) и требующая немалых средств. Стоимость перевода в зависимости от местонахождения и первоначального назначения земли может составлять от 20 до 30% ее оптовой стоимости.
Дороже всего обходится перевод сельскохозяйственных земель, поскольку в этом случае инвесторам приходится компенсировать областному бюджету упущенную выгоду: строить различные объекты социального значения, оплачивать перенос плодородного слоя в другое место (если речь идет о промышленных инвесторах). Если первоначальное назначение земли другое (например, культурно-оздоровительное), то затраты на изменение статуса будут составлять 10 20%.
При наличии определенных связей и немалых средств данную процедуру можно ускорить. К сожалению, в условиях нынешнего законодательства местные власти продолжают полностью контролировать земельный рынок Подмосковья, что создает идеальные условия для коррупции. И это выгодно тем собственникам, которые имеют особые отношения с властью.
Механизм перевода земли очень запутан, нет общего алгоритма, каждый действует своим путем, исходя из собственных возможностей и связей, рассказывает Г. Такоев. Поэтому нормативная стоимость земли сильно отличается от ее фактической стоимости, в процессе перевода стоимость земли возрастает в разы.
К сожалению, в 2004 году не появилось предпосылок к изменению подобной ситуации. Участники рынка не видят повода для оптимизма и в ближайшем будущем. Думаю, механизмы распределения и получения земли будут только ужесточаться, отметил Г. Такоев.
Что касается более конкретных прогнозов о развитии рынка в 2005 году, то, по мнению Е. Новомлинской, сохранится спрос на земли промышленного и складского назначения, произойдет снижение спроса на участки под строительство коттеджных поселков по Новорижскому шоссе (ввиду того, что в настоящее время там возводится много поселков, реализовывать коттеджи будет все сложнее из-за высокой конкуренции). Кроме того, сохранится спрос на участки под ИЖС и дачное строительство по Калужскому и Дмитровскому шоссе (на большой воде), так как предложение там ограничено; активизируется интерес к небольшим (5 10 га) участкам под усадьбы на удалении 70 120 км от МКАД, считает руководитель отдела Земля для бизнеса компании МИЭЛЬ-Недвижимость.
В 2004 году емкость рынка загородного жилья в Подмосковье составляла около $6,5 7 млрд, эксперты прогнозируют его увеличение в течение 2005 года на 15 20% в стоимостном выражении. Дальнейшее развитие рынка прогнозирует и Г. Такоев: Ближнее Подмосковье это Москва, только восьмилетней давности: за МКАД активно строятся торговые, развлекательные центры, дальше коттеджные поселки, технопарки и т. д. Вся земля будет тем или иным образом пристроена, это вопрос времени. Поступательное движение в этом году будет сохраняться.

Светлана КОНДАЧКОВА
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН:
 Спрос на загородную недвижимость ежегодно увеличивается примерно вдвое. Рублевское шоссе по-прежнему остается фаворитом: спрос на земельные участки по этому направлению устойчивый. Сейчас инвестиционная доходность наиболее удачных проектов достигает 150 180%. Однако емкость этого направления начинает исчерпывать себя. В данный момент на рынке явно недостаточно удачных предложений земельных участков. Лучшие земли на Рублевском направлении с лесными насаждениями уже реализованы и освоены, а те, которые находятся во владении юридических лиц, поступают на рынок по завышенным ценам. Лишь около 30 40% общего числа сделок совершают покупатели, которые намерены использовать приобретенные участки по назначению. Остальные сделки заключают профессиональные участники рынка с целью дальнейшей перепродажи земли.
Говоря о самых значимых событиях 2004 года, участники ипотечного рынка единодушно отмечают принятие ряда жилищных законопроектов, которые должны способствовать дальнейшему развитию ипотеки в России. Мы попросили экспертов рассказать об изменениях, происшедших на ипотечном рынке, а также поделиться планами на 2005 год.

Сергей ЦЫВИН
Руководитель отделения Проспект Вернадского департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Рост цен на земельные участки в 2004 году не превысил 30% за год. Летом и в начале осени вследствие ситуации в банковской сфере темп их роста немного замедлился, но из-за земельного дефицита вскоре начался опять. Так как в последнее время выделяется все меньше земли, следует ждать очередного взлета цен. В 2004 году фактически закончился передел и распределение свободных земель сельхозназначения на удалении до 30 км. Крупные компании скупили основные участки и готовятся к их освоению. Но изменить категорию земли стало значительно сложнее. Раньше это занимало полгода, теперь срок переоформления затягивается на несколько лет.

— В минувшем году наблюдался значительный рост объемов ипотечного кредитования. Все большее количество банков выходит на этот рынок. Причем выходит, формируя свой собственный портфель, понимая возрастающую ликвидность такого портфеля. Именно в прошлом году собственные программы на рынок вывели несколько значительных игроков, выделивших этот бизнес как перспективное направление своего развития. Все это в достаточной мере изменило расстановку сил.
Что касается ОПТБанка, то прошедший год позволил нам не только увеличить объем выдаваемых кредитов, но прежде всего отработать и наладить технологию их предоставления не только в Москве и Московской области, но и в других регионах РФ. Как показывает опыт работы, значительно возрос интерес покупателей к квартирам в домах-новостройках.
При этом если в столице и области некоторые банки готовы рассмотреть возможность кредитования человека на приобретение квартиры в возводимом доме, то региональные банки пока не считают возможным принимать на себя дополнительные строительные риски.
В то же время динамичное развитие системы ипотечного кредитования в общем и наш опыт в частности показывают, что банки в 2005 году продолжат выходить на этот неосвоенный сегмент рынка.

Андрей ШЕЛКОВЫЙ,
директор департамента кредитных операций ОПТБанка

Николай ШИТОВ,
председатель правления Городского ипотечного банка

--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------

— Хотелось бы выделить два главных события, повлиявших на развитие ипотечного рынка в прошлом году. Во-первых, был принят пакет «жилищных» законов. Причем произошло это при непосредственном содействии участников ипотечного рынка, которые выступали в качестве экспертов. Во-вторых, сделки по купле-продаже ипотечных пулов наконец стали нормой (в 2003 году была заключена только одна такая сделка, а в 2004-м они проводились уже несколькими участниками ипотечного рынка).
Я думаю, что в этом году темпы роста по объемам выдачи ипотечных кредитов будут где-то на уровне 100% по сравнению с предыдущим годом.
В 2004 году существенно вырос объем выданных кредитов. Кроме того, увеличилось количество игроков на рынке. Сейчас активных игроков насчитывается около пяти.
В последнее время происходит рост валового внутреннего продукта. Кроме того, уже видна макроэкономическая стабилизация. Все это отражается в том, что заемщики почувствовали себя более уверенными и стали с большим энтузиазмом обращаться в банки. Ипотека прочно вошла в жизнь людей.
Очень хочется, чтобы законодатели в наступившем году не останавливались на достигнутом и совместно с участниками ипотечного рынка совершенствовали этот сегмент. Тогда, возможно, мы вскоре увидим первые сделки по секьюритизации. Это событие будет очень важным, потому что обеспечит привлечение ресурсов с внутреннего рынка капитала на ипотечный рынок. Думаю, если будет обеспечена макроэкономическая стабильность, то ипотека продолжит развиваться и объемы кредитов продолжат расти.

— Одним из основных событий прошлого года можно считать подготовку пакета законов, направленных на повышение доступности ипотеки.
В 2004 году было отмечено снижение процентных ставок по кредитам, а также увеличение притока клиентов и, соответственно, числа выдаваемых ипотечных займов. Кроме того, увеличилось количество банков и организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья. Все больше строительных и инвестиционных компаний готовы продавать квартиры по ипотеке.
В 2005 году ожидается снижение дополнительных расходов на оформление кредита. На рынке обязательно появятся новые кредитные продукты. Рынок ипотеки будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Василий ЧЕНУШКИН,
начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании

Олег ДМИТРИЕНКО,
заместитель председателя правления, начальник департамента кредитования Абсолют банка

--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------

— Минувший год был несомненно богат на события, которые повлияли на рынок ипотечного кредитования.
Нельзя не отметить принятие Государственной Думой целого ряда проектов в области жилищного законодательства, которые, безусловно, позволят банкам сделать ипотеку более доступной.
По оценкам различных экспертов, в 2004 году рынок жилищного кредитования вырос почти в два раза, сюда пришло много новых активных игроков.
Ипотека развивается высокими темпами, потенциал рынка очень высок. Стабилизация экономической ситуации, рост доходов населения, позитивные изменения в законодательстве создают все условия для развития жилищного кредитования в 2005 году.
В 2005 году банки будут менять условия ипотеки: увеличивать сроки, уменьшать сумму первоначального взноса, снижать ставки, предоставлять больший спектр дополнительных услуг и льгот.

— Прошлый год отмечен появлением на рынке ипотеки большого количества новых игроков (банков, риэлторских компаний), а также существенными изменениями в законодательной базе.
Среди тенденций 2004 года хотелось выделить две основные: увеличение сроков кредитования и некоторое падение процентной ставки.
В этом году, по нашим прогнозам, на рынке останутся несколько крупных операторов — банков, обладающих дешевыми и долгосрочными пассивами (госбанки и банки с иностранным капиталом).
Остальные банки будут вынуждены искать источники рефинансирования выдаваемых кредитов. К концу года могут состояться первые сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг.

Иван ЛЕБЕДЕВ,
начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка

Александр АФАНАСЬЕВ,
начальник отдела развития бизнеса ДельтаКредит банка

--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------

— В 2004 году появились новые игроки на рынке ипотеки, набирала обороты экспансия банков в регионы, был принят целый ряд законодательных актов, необходимых для дальнейшего развития жилищного кредитования. Принципиально изменился и сам рынок недвижимости, особенно столичный, в частности, прекратился стремительный рост цен.
Все большее количество граждан приходит к выводу, что улучшить жилищные условия при помощи ипотечного кредитования можно гораздо быстрее, а быть может, и проще, чем накапливать средства самостоятельно. Застройщики стали более активно взаимодействовать с банками.
В 2005 году нас ждет дальнейшее развитие ипотечного бизнеса. Никаких серьезных потрясений на рынке недвижимости не предвидится. Не произойдет и существенного изменения в подходе банков к предоставлению жилищных займов.

— Безусловно, нельзя не отметить, что в развитии ипотеки в 2004 году сыграла огромную роль ее популяризация на государственном уровне. Даже если пока незаметен рост ипотечного рынка в целом, мы уже отмечаем увеличение числа потенциальных клиентов, которые обращаются в банк как за общими сведениями о жилищном кредитовании, так и за информацией о нашей ипотечной программе.
На рынок вышло много новых участников, однако радикальных перемен в условиях получения займа не произошло: было возможно некоторое изменение размеров первоначального взноса и процентных ставок, но процесс оформления и выдачи кредита остался неизменным. В чем действительно есть польза от новых игроков — это их рекламные акции, призванные популяризировать ипотеку: чем чаще человек видит упоминание и описание ипотеки, тем больший интерес он к этому проявляет.
Что касается перспектив, то вряд ли ставки в валюте будут снижаться, особенно на фоне роста стоимости средств на межбанковском рынке. В рублях ставки могут упасть, так как мы ожидаем уменьшения инфляции. К тому же, возможно, практика предоставления бесплатного жилья будет трансформирована в субсидирование ипотечных программ для населения.
По моему мнению, перспектива активного развития ипотечного рынка существует только при выполнении ряда условий. Первое — это создание ряда законопроектов и внесение поправок в некоторые статьи Гражданского кодекса, в закон об ипотеке и о залоге недвижимости. Также мы ждем усовершенствования системы страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Большое значение имеет стимулирование платежеспособного спроса населения.

Александр КОЛОШЕНКО,
начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка



Главная --> Публикации