Главная --> Публикации --> Аквапарк в складчину построят в москва-сити s.p.i, гута и девелопер фукс Главный принцип - закольцованность Разветвленную сеть забитых автодорог подмосковья разгрузят четыре новые платные магистрали Больше законов - хороших и разных! Какие гостиницы должны открыться в москве

Ипотека в России будет дешеветь. Глава минэкономразвития Герман Греф в этом нисколько не сомневается. "Мы планируем принять поправки в 40 нормативных актов, в том числе в Налоговое законодательство, которые очень удешевят ипотеку", - сказал Греф. По его словам, "этот институт действительно получит рыночное развитие".

Для того чтобы выдать такое количество ипотечных ссуд, Минэкономразвития России предлагает вдвое сократить их госгарантии

Идеологически позиции минфина и АИЖК расходились диаметрально: агентство стремилось создать условия для действительно массовой ипотеки и запрашивало 236 миллионов рублей из бюджета, а ведомство Алексея Кудрина считало достаточным - что она уже доступна хорошо обеспеченным россиянам. Помимо соображения о том, что рынок уже "раскрутился", у минфина были и другие аргументы. Так, в проекте долговой стратегии на 2006-2008 годы, который в апреле рассматривало правительство, предлагалось отказаться от предоставления гарантий АИЖК в связи с угрозой монополизации ипотечного рынка (на нее, по словам самого Алексея Кудрина, указывают участники рынка ипотечного кредитования) и риска негативных последствий для бюджета. Негативные последствия, по мнению чиновников минфина, могут быть, если АИЖК не исполнит свои обязательства (тогда бюджет должен будет исполнять гарантии). Чиновников минфина смущает и эффект, который возникает для текущего бюджетного процесса при гарантировании ипотеки (концепция минэкономразвития предлагает заложить на период до 2010 года 263 миллиарда рублей в форме гарантий). Согласно Бюджетному кодексу предоставление гарантий требует резервирования средств. Для минфина неудобно как само создание резервов, так и их высвобождение в конце года.

А пока правительство одобрило Концепцию развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Документ ставит точку в споре между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и минфином.

Мотивируя обоснованность позиции агентства, вице-премьер Александр Жуков сказал: "На сегодня, к сожалению, пока доходы наших граждан таковы, что реально воспользоваться ипотечными кредитами могут очень немногие, а ведь это главный механизм, который во всем мире действует для того, чтобы развивать жилищное строительство". По его мнению, цель - миллион ипотечных кредитов в 2010 году достижима, но главным препятствием является "дисбаланс между спросом на длинные дешевые кредиты и предложением банков коротких, по сути, и дорогих кредитов".

В ответ АИЖК предлагало не "выплескивать ребенка вместе с водой", а изменить нормы законодательства и предусмотреть субсидиарную ответственность государства по обязательствам агентства, как это сделано в отношении Пенсионного фонда.

Сегодня по программе АИЖК работает 80 субъектов Федерации. Банки выдают кредиты гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Гарантии, которые ежегодно предоставляются федеральным бюджетом, позволяют агентству на выгодных условиях привлекать средства на финансовом рынке и за счет этого выкупать у банков закладные по ипотечным кредитам. Таким образом, АИЖК принимает на себя часть рисков непосредственно работающего с ипотекой коммерческого банка, что позволяет удешевить кредиты для граждан. Агентство, в свою очередь, выкупает закладные и затем перепродает их инвесторам. Тем не менее ипотека развивается довольно вяло: в прошлом году было выдано менее 40 тысяч ипотечных кредитов.

В концепции, одобренной правительством, минэкономразвития предлагает компромиссный вариант: оставить господдержку, но сократить ее на 40 процентов.

Дело в том, что даже "дешевые" кредиты по стандартам АИЖК (15 процентов годовых) могут позволить себе только те, у кого семейный ежемесячный доход не ниже 32 тысяч рублей. А это очень большие деньги для рядовых россиян. По оценкам Росстроя, не более 6 процентов россиян могут позволить себе купить жилье с помощью ипотечного кредита

Позволит ли компромисс, предлагаемый минэкономразвития, решить проблему ипотеки и дать ей новый импульс? Большинство экспертов высказывают сомнения по этому поводу.

Один из главных врагов ипотеки - инфляция. Эксперты считают, что при инфляции на уровне уже 10 процентов ипотека в принципе работать не может. Чтобы ипотека нормально заработала, цены не должны расти быстрее, чем на 2-3 процента в год.

Во многих регионах существует также проблема нехватки квадратных метров. В России строится около 40 миллионов квадратных метров жилья в год. При этом как минимум половина приходится на долю частного строительства. В условиях дефицита квартир дешевая ипотека только подхлестнет рост цен, которые и так сильно завышены. Дефицит жилья выгоден как застройщикам, так и риелторам.

Российские граждане тоже могут воспользоваться ипотечным кредитом в ряде европейских стран. Схема этого довольно проста. Покупатель жилья в кредит должен открыть счет в банке-кредиторе, перевести на него сумму первоначального взноса, потом все суммы, поступающие и снимающиеся (только продавец может получить с этого счета деньги) контролируются банком-кредитором. Банк всегда может ответить на вопрос: располагает ли клиент средствами, достаточными для погашения кредита в срок, установленный ипотечным договором. Таким образом, требуя, чтобы получатель ипотечного кредита открывал счет именно в их банке, банк тем самым оберегает себя от ряда неожиданностей. Открыть такой счет, пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке.
В гуще реформенных событий оказался Росстрой. Начинается реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Ожидает подписи президента Указ о создании Национального совета по жилищной политике.

На Западе ипотечные кредиты выдаются под 5-8 процентов годовых. Чаще кредит выдают на 10-12 лет. По подсчетам, выплаты по процентам в конце срока договора набегают такие же, как и начальная стоимость недвижимости. В США средний процент годовых - от 10 до 20 процентов в зависимости и от вида закладной, и от типа недвижимости. Но при использовании закладной большая часть средств временно остается в распоряжении клиента. Он может тем или иным способом пустить эти деньги в оборот, причем при умном и смелом подходе доход от них может превышать и 10-12 процентов годовых (что порой может быть больше процентной ставки). В результате средства, освобожденные за счет получения ипотечного кредита, будут не только финансировать выплату этого кредита, но и постоянно оставлять в распоряжении какие-то суммы, которые, возможно, могут пойти на какие-то другие цели и нужды.

- На одном из недавних заседаний правительства глава минэкономразвития заявил о целесообразности сокращения федеральных целевых программ до пяти-шести. В связи с этим, Юрий Павлович, какая судьба ожидает ФЦП "Жилище" и ее ключевые подпрограммы по ликвидации ветхого и аварийного жилья, модернизации жилищно-коммунального хозяйства?

Разгораются страсти вокруг преобразований в местном самоуправлении, важнейшая задача которого состоит в достойном содержании жилищного фонда и оздоровлении ЖКХ. Срок введения в действие этого закона Госдума рассмотрит 8 июля. Проблемы затрагивают все слои общества, все ветви и уровни власти. Прокомментировать происходящее наш обозреватель попросил заместителя руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Юрия Тыртышова.

Не думаю, что в число отвергнутых попадет ФЦП "Жилище". Напротив, исходя из указаний президента России на состоявшемся 19 апреля президиуме Госсовета, необходимо увеличить ее финансирование и дополнить новыми подпрограммами. Например, по развитию ипотеки и строительно-сберегательных касс, подготовке земельных участков для строительства жилья, "Село XXI века".

- Позиция минэкономразвития вполне понятна. Логично передать ответственность за реализацию конкретных задач из центра в субъекты Федерации и муниципальные образования. Пусть их руководители сами определяют инвестиционные приоритеты и отстаивают их при утверждении бюджетов, чтобы прозрачнее стали межбюджетные отношения, были мотивированнее федеральные дотации.

Более 300 миллионов квадратных метров, а это 11 процентов всего жилищного фонда, нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения. Еще 250 миллионов квадратных метров - 9 процентов - требуют реконструкции.

Для справки: в настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 миллиарда квадратных метров в 19 миллионах строений. Средняя обеспеченность жильем в России всего-навсего 19,7 "квадрата" на человека, тогда как в Германии - 35, в Канаде - 40, в США - 7 У нас не просто мало жилья. Зачастую оно не отвечает потребностям населения. Достаточно сказать, что 62,1 процента жилищного фонда старше 30 лет. По данным опросов, около 30 процентов населения оценивают состояние жилья как плохое или очень плохое. Площадь жилых помещений, размещенных в аварийных и ветхих строениях, превышает 91 миллион квадратных метров - более трех процентов всего жилого фонда. В таких, прямо скажем, экстремальных условиях проживают около пяти миллионов человек. Просто в неблагоустроенном жилье находятся 14,3 миллиона семей - 27,5 процента.

- Тем не менее добавлю: общая потребность населения России в жилье составляет более полутора миллиардов квадратных метров. В стоимостном выражении по ценам 2003 года это около 18,8 триллиона рублей. С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена путем продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет около 1,3 миллиарда квадратных метров. Как видим, потребность в строительстве жилья составляет не менее 46,1 процента от существующего жилищного фонда.

- От больших чисел голова идет кругом...

- Да. Однако объем ввода жилой площади в 2004 году хоть и превысил уровень предыдущих лет, но по-прежнему составляет менее 50 процентов от уровня ввода жилья конца 1980-х годов. К тому же наблюдается устойчивое подорожание жилья на первичном и вторичном рынках. Только за 2004 год цены выросли на 26 процентов, в том числе в Москве - на 45 процентов.

- Надо построить почти половину того, что есть?

- Не надо путать государство с мздоимцем районного масштаба или удельным князьком. Именно государственная воля понижает и понижает пресловутые барьеры.

- Одной из основных причин высоких цен на жилье называют административные и бюрократические барьеры, которые препятствуют внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность и приводят к удорожанию строительства. Может быть, государству пора уйти из этой сферы, не мешать рынку?

- И есть государственный орган?

Недавно я вернулся из командировки в США, которые рядом наших экономистов превозносятся чуть ли не как эталон либеральной рыночной экономики. В этой стране существуют и действуют государственные гарантии перед человеком, желающим приобрести жилье.

- А у нас?

- Представьте себе: целое министерство строительства и развития инфраструктуры с девятью тысячами сотрудников. Причем, помимо того, есть уполномоченные органы в каждом из штатов.

- Оказывается, между большими цифрами и малыми есть прямая взаимосвязь. Коль скоро вы вернулись из США, ответьте на каверзный вопрос. В свое время тогда еще руководство Госстроя России декларировало приверженность американской модели ипотечного кредитования жилищного строительства. Что-то у нас этот "овощ" слабо прививается?

- В Росстрое заняты 160 человек. В минрегионе - примерно 400.

У нас завезенный аж при Петре картофель культивировался не год и не десятилетие, прежде чем стал общепризнанным и любимым. Времена, конечно же, другие, но и речь идет не о картошке. Давайте не сбрасывать со счетов уже испытанную в России, как и в других странах, предшественницу ипотеки и ее союзницу - накопительную систему.

- Нельзя сводить финансирование жилищного строительства только к ипотеке. В США и других "продвинутых" странах в этих целях используются не один, а набор инструментов. К банковскому ипотечному кредитованию жилищного строительства мировые лидеры шли десятилетиями, ведомые государственной волей и поддержкой.

В 2004 году было выдано лишь 40 тысяч ипотечных кредитов - также в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Факт остается фактом. Потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов.

Желающих улучшить жилищные условия в России полным-полно, а реальный спрос на ипотеку мал мала меньше. Представьте себе, что в 2003 году гражданам было предоставлено ипотечных кредитов на сумму 10,5 миллиарда рублей - в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения.

Необходимо предпринять ряд крупных законодательных, финансовых и организационно-управленческих мер с тем, чтобы к 2010 году обеспечить выдачу гражданам не менее миллиона ипотечных кредитов и дать дополнительный импульс развитию института накопительного кредитования.

Требуется дальнейшая разработка и принятие федеральных законов, снижающих риски новых форм жилищного финансирования населения. Не прекращая государственной поддержки Агентства ипотечного жилищного кредитования, деятельность которого является чрезвычайно полезной для создания в России полноценного банковского сектора, финансового и фондовых рынков, необходимо осуществить государственную поддержку ссудосберегательных и накопительных механизмов кредитования, так как с их помощью выдано в пять раз больше кредитов, чем Агентством ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой.

- Механизмами достижения цели могут стать субсидирование первоначального взноса и (или) процентной ставки отдельных граждан за счет бюджетных средств (на эти цели до 2010 года потребуется, по оценкам Росстроя, около 466 миллиардов рублей в соотношении 50 на 50 из федерального и региональных бюджетов): предоставление долгосрочных гарантий по ипотечным кредитам, увеличение уставных капиталов ипотечных агентств (по предварительным расчетам, на 166 миллиардов рублей); принятие минимальных федеральных стандартов по ипотечному кредитованию правительством РФ; развитие ссудосберегательных касс с целью создания условий по первоначальному накоплению населением денежных средств для приобретения жилья.

- Как этого достичь?

В России объем рынка ценных бумаг примерно равен объему капитализации какой-нибудь крупной американской компании, а капитал всех российских страховых компаний сопоставим с капиталом средней страховой компании Австрии - страны, занимающей далеко не первое место в мире по развитию страхового бизнеса. Таким образом, формально ипотека в России есть, но если в развитых странах она составляет 50 процентов от ВВП, то в России - менее одного процента.

Банковская схема активно поддерживается на государственном уровне, а накопительная развивается сама собой. Сравнивая их результаты, мы видим, что вторая позволяет сегодня в России приобрести примерно в 10 раз больше квартир, чем первая. Тем более международная практика показывает, что в странах с переходной экономикой банковская ипотека не дает эффекта. Именно поэтому практически все страны Восточной Европы - Словакия, Чехия, Словения, Венгрия, Хорватия, Польша, Румыния - выбрали ипотечно-накопительную схему жилищного кредитования, которая дает хорошие результаты, так как банковская ипотека не работает прежде всего из-за неразвитости рынка ценных бумаг и отсутствия институциональных инвесторов.

- Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо проанализировать опыт других стран, которые находились или сейчас находятся на том же этапе развития, что и Россия. В США, Англии, Австралии и других развитых странах на аналогичном сегодняшнему этапе развития России внедрение ипотеки начиналось с накопительной модели.

- Так что же можно сделать?

Видимо, и нам следует воспользоваться этим опытом, который оказался успешным, так как в отличие от банковской накопительная модель не требует ни развитости рынка ценных бумаг, ни каких-либо других сложных рыночных институтов. Государство привлекает денежные средства населения в жилищное строительство путем выплаты премий за такие вложения.

Например, в США вторичный рынок закладных возник только в 1971 году, а развитие ипотеки началось за 150 лет до этого со строительно-сберегательных кооперативов. Строительные общества играли особенно важную роль в послевоенной Германии и Австрии, в период экономических трудностей, а к началу 90-х годов немецкие стройсберкассы финансировали уже 30 процентов всего жилищного строительства страны, а австрийские - 45 процентов.

- Стало быть, на ипотеке свет клином не сошелся?

Привлеченные таким образом деньги выдаются тому же населению в качестве ипотечных кредитов. На одну денежную единицу государственной премии в различных странах удавалось привлечь в строительство свыше 9 денежных единиц сбережений граждан.

При таких условиях возможно обеспечить компенсацию части процентной ставки по ипотечному кредиту, установив не более 7-10 процентов, возместить часть первоначального взноса, снизив его с 30 до 10 процентов, увеличить срок кредитования до 30 лет. Наконец, можно упростить требования к заемщику по совокупному доходу и возрасту.

- Сегодня важно ускорить прохождение закона о стройсберкассах, внесенного в Государственную Думу еще в 2002 году, выработку нормативно-правовых документов Центрального банка по регулированию банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-20 лет) ипотечные кредиты на приобретение жилья и строительство малоэтажных индивидуальных домов, нормативно-правовых документов, регулирующих эмиссию ипотечных ценных бумаг как главного источника ресурсов для долгосрочных ипотечных кредитов.

- Буквально на днях Госдума должна определиться со сроком введения в действие закона о местном самоуправлении. Сомнение в реальности его запуска с 2006 года возникло у ряда губернаторов, депутатов и не только их. Теперь в каждом поселке потребуется портфель для главы...

Необходимы стимулирующие меры по увеличению строительства корпоративного жилья силами промышленных предприятий, организаций и финансово-промышленных групп. Если еще 15-20 лет назад их доля занимала значительное место в объемах жилищного строительства, то к сегодняшнему дню она упала в несколько раз, хотя строительство корпоративного жилья широко используется за рубежом и не противоречит рыночным отношениям.

- Потребность в дополнительной армии чиновников, пусть сельского масштаба, не уведет ли нас от дебюрократизации, к тому же неподготовленные люди станут решать вопросы бюджетирования, управления имуществом, жилищно-коммунального хозяйства, тарифного регулирования?

- Машина, компьютер, секретарша...

Другое дело, что пока мы к этому не готовы - где-то кадрово, где-то финансово, где-то организационно. С таким важным делом, по сути ставящим точку в административной реформе и прямо влияющим на быт каждого человека, не следует торопиться. Но обратной дороги нет. Просто надо к ней подготовиться.

- Местное самоуправление существует у нас не первый год. Надо, образно говоря, довести его до мест. Чтобы власть обладала не только штампом и печатью, но и реальными полномочиями по распоряжению средствами и имуществом.

- Федеральный закон N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" подталкивает муниципалитеты к наведению юридического порядка в имущественной сфере. Одно из важнейших направлений работы в рамках реализации закона - инвентаризация и регистрация имущества, передаваемого муниципалитетам, а также фактически бесхозного имущества, которое попадало к муниципалитетам ранее от обанкротившихся сельхозпредприятий даже без документов.

- Каким образом?

Далее могут действовать различные схемы взаимоотношений. В Саратовской области, например, чтобы не допустить раздробленности единых предприятий по отдельным малым поселениям, имущество, как и полагается, делится между муниципалитетами, но договор аренды стремятся заключить с одной компанией.

Важно совместить перераспределение имущества между уровнями власти с реформированием жилищно-коммунальной отрасли. Ведь в ближайшее время предстоит переход на рыночные формы хозяйствования, когда коммунальные объекты на конкурсной основе передаются в долгосрочную аренду. Надо не просто принимать имущество на баланс какого-либо муниципального предприятия, а формировать из него казну. Разумеется, придется решать вопросы обременения этого имущества долгами. Только после того как имущественный комплекс инвентаризируется и пройдет регистрацию, будет ясность, что находится в ведении, какое имущество и в каком состоянии может быть передано в аренду.

Сегодняшняя ситуация примечательна тем, что мы не только делаем шаги в сторону развития в стране системы местного самоуправления, но максимально внедряем механизмы самоорганизации в систему ЖКХ. Новый Жилищный кодекс, реализация которого в жизнь только-только начинается, предусматривает отказ от ранее существовавшей системы муниципального управления жилищным фондом через ЖЭУ и другие жилищно-эксплуатационные конторы и "Службы заказчика". На первый план выносятся различные формы самоорганизации жильцов для управления многоквартирными домами.

Что касается вопросов тарифного регулирования, территориального зонирования, функций по постановке на учет и обеспечения жильем нуждающихся, то, на наш взгляд, далеко не все малые муниципальные образования будут в состоянии выполнить эти функции. В данном случае целесообразно было бы воспользоваться правом делегирования полномочий на более высокий уровень.

Развитие самоуправления в жилищном фонде - это, безусловно, лучший вариант трансформации нашей неповоротливой ведомственной системы. Однако на этот счет тоже есть некоторые небезосновательные опасения. Например, на мой взгляд, есть опасения, что плату за техническое обслуживание и ремонт дома жильцы будут устанавливать по принципу "чем меньше, тем лучше", и объем работ тоже будут определять минимальный. К чему это приведет, ясно: к увеличению в перспективе объемов ветхого и аварийного жилья.

Жилищным кодексом установлен жесткий срок: в течение года, то есть до 1 марта 2006 года,жильцы многоквартирных домов должны определиться, какой из способов управления домом они выберут: непосредственное управление, через управляющую компанию или через ТСЖ. Хотелось бы отметить, что времени не так уж много. Если выбор не будет сделан, то муниципалитет самостоятельно по итогам конкурса подберет управляющую компанию.

- Сам факт, что Национальный совет по данной проблематике возглавит президент, свидетельствует о готовности государства дать гарантии гражданину улучшить свои жилищные условия.

- Со дня на день ожидается указ президента России о создании Национального совета по жилищной политике. Что даст еще одна надстройка?

Не секрет, что в сфере недвижимости процветает мошенничество: например, невнимательному клиенту могут продать несуществующую квартиру. Чтобы не оказаться в такой ситуации, перед сделкой следует тщательно проверять все документы. В России единственным подтверждением права на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации.

Для сведения: по оценке экспертов, каждые пять построенных квартир способствуют рождению шести детей. Ввод каждого миллиона квадратных метров жилья создает 40 тысяч рабочих мест.

Признание ранее возникших прав
До принятия указанного закона права на недвижимое имущество регистрировались различными органами и оформлялись в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент. В частности, договоры регистрировали в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы оформлял местный земельный комитет, который выдавал «розовое» свидетельство о праве собственности.
Все эти документы являются действительными и в настоящее время. Законом о регистрации предусмотрен важный принцип: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными. Таким образом, даже имея документы старого образца, можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью. Хозяева квартир по желанию вправе перерегистрировать свои права и получить новые документы, но делать это не обязательно.
Однако если планируется провести сделку с недвижимостью (продажу, дарение, ипотеку, мену и т. д.), то пройти перерегистрацию необходимо в обязательном порядке. За эту процедуру взимается пошлина, размеры и порядок уплаты которой установлены Налоговым кодексом РФ. Если перерегистрация проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то госпошлина не берется — необходимо оплатить только саму сделку.
В других случаях, например, при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, плата взимается в размере, равном половине размера пошлины за регистрацию прав. Так, с юридического лица за перерегистрацию возьмут 3750 руб., с физического — 250 руб. Следует отметить, что если в регистрации отказано, то государственная пошлина не возвращается.
Регистрация ранее возникших прав позволит лишний раз проверить, действительно ли продавец законно владеет недвижимым имуществом. В противном случае сделка осуществлена не будет. Следовательно, покупатель вправе требовать свидетельство о государственной регистрации. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем ему не предъявят иск об истребовании недвижимости. Но если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могли устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие ограничений подтвердилось и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Однако такие документы введены только с 31 января 1998 года, когда вступил в силу Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Возникает вопрос: должны ли получать новые документы на квартиру те, кто приобрел недвижимость до этого момента?

Прежде всего необходимо определиться, для каких целей вы покупаете загородную недвижимость: собираетесь жить там постоянно или только приезжать на отдых в летние месяцы. Многое зависит и от того, какой суммой вы располагаете.

Каждый охотник желает знать
Для того чтобы получить сведения о том или ином объекте, необходимо обратиться в органы по регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения интересующего вас объекта. Такая информация предоставляется любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление, в виде выписок из ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 7 закона о государственной регистрации выписка должна содержать:
– описание объекта недвижимости (сведения о кадастровом или условном номере, наименование объекта недвижимости, его назначение, площадь, местоположение, этажность);
– сведения о зарегистрированных правах на него (имя или название правообладателя, вид прав (собственность, хозяйственное ведение и т. д.), размер доли, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, дату государственной регистрации);
– данные об ограничениях (обременениях) прав;
– сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта (наименование ограничения, сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права, и т. д.).
Органы по регистрации должны в течение пяти рабочих дней предоставить запрашиваемую информацию или выдать мотивированный отказ. Если ЕГРП ведется на магнитном носителе (а это практикуется практически во всех регистрирующих органах), то запрашиваемые сведения должны быть представлены не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения.
В случае отказа выдачи информации об этом составляется сообщение на официальном бланке. Оно должно быть подписано государственным регистратором (с указанием его фамилии и инициалов) и скреплено печатью. Причины, которые являются основаниями для отказа, могут быть разными. Например, непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации (кроме случаев, когда в соответствии с законом она должна предоставляться бесплатно); запрос, содержание которого не позволяет однозначно идентифицировать объект, а у органов по регистрации прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса. В сообщении об отказе в обязательном порядке указывается, что отказ может быть обжалован через суд.
Информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом. На сегодняшний день стоимость выписки из ЕГРП составляет для физических лиц 100 руб., для юридических лиц — 300 руб.
В отличие от информации о зарегистрированных правах сведения о содержании правоустанавливающих документов и обобщенные данные о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на недвижимость, предоставляются не всем. Эти ограничения установлены с целью охраны правообладателя от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность. Такие сведения предоставляются следующим лицам:
– самим правообладателям;
– физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
– руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ;
– налоговым органам, в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
– судам и правоохранительным органам, судебным приставам — исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости или их правообладателями;
– лицам, имеющим права на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства;
– федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
– председателю Счетной палаты РФ, его заместителям и аудиторам Счетной палаты.
Существует еще один вид информации, которую выдают регистрационные органы. По запросу правообладателя они обязаны предоставить ему данные о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое он имеет права. Данная информация предоставляется в срок не более чем семь рабочих дней в виде справки, где должны быть указаны лица, получившие сведения об объекте недвижимости, а именно: фамилии, имена и отчества физических лиц или наименования юридических лиц, даты и исходящие номера выданных им справок или выписок. При выдаче справки представителю физического или юридического лица, действующему на основании доверенности, указываются сведения как о представителе, так и о доверителе.
Законом о государственной регистрации предусмотрено, что использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность.
Сегодня на рынке загородной недвижимости — множество самых разнообразных предложений. Тот, кто хочет приобрести подмосковное жилье, может выбрать подходящий дом в стародачном месте или современном поселке или купить земельный участок, на котором построить коттедж по своему вкусу. У каждого из этих вариантов есть свои особенности.

Доверяй, но проверяй
Если вы решили купить земельный участок с домом, вам необходимо проверить ряд документов, в первую очередь убедиться в подлинности свидетельства о праве собственности на землю. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже.
Желательно навести справки, является ли продавец дома добросовестным приобретателем. Если вы покупаете недвижимость в уверенности, что продавец — добросовестный собственник, вы сами становитесь таковым. Значит, в случае возникновения проблем (т. е. при предъявлении претензий истинным собственником) вы сможете защитить свои права на имущество и вся ответственность целиком ляжет на того, кто незаконно продал вам объект.
В случае приобретения дома, который построен на арендованной земле, необходимо уточнить, позволяют ли условия договора аренды передавать право пользования участком другим лицам. Покупатель дома сможет пользоваться землей в том объеме, в каком это необходимо для эксплуатации дома. Учтите, владелец участка имеет право потребовать от вас денежную компенсацию за пользование землей.
Также стоит уточнить, имеются ли документы на строительство дома и его ввод в эксплуатацию (правда, если дом старый, их может не существовать). Особое внимание обратите на соответствие реальной планировки дома его официальному плану. Если между ними есть расхождения, необходимо их устранить до того, как покупка будет оформлена.
При подаче документов на регистрацию нужно узнать, не менялись ли какие-либо данные (паспорт, место жительства) у сторон. Если в процессе подготовки сделки данные изменялись, лучше всего заново переоформить все документы. В противном случае придется оплачивать внесение изменений в документы.

Пришел, увидел, купил
Если не самый простой, то самый быстрый способ обзавестись подмосковной резиденцией — купить построенный дом. Главным плюсом этого варианта является меньшая стоимость по сравнению с домом, строящимся специально для вас. Все расходы по покупке вы будете оплачивать единовременно: за участок и дом перечисляется конкретная сумма, и иных расходов (кроме пошлин за регистрацию) нести не придется. Размер пошлины можно уточнить в Налоговом кодексе (гл. 25.3), где указаны все возможные их виды (других пошлин никто не имеет права взимать).
Еще один положительный факт — все документы (и на участок, и на дом) будут оформлены сразу. Непосредственно процесс регистрации документов займет около месяца, с учетом подготовительного этапа на оформление сделки уйдет не меньше двух месяцев. Но после этого вы станете полноправным собственником. Въезжать в готовый дом можно сразу после оформления сделки.
К минусам покупки готового коттеджа относится то, что не всегда удается быстро найти вариант, который отвечает всем требованиям; кроме того, в процессе выбора дома вы практически лишены возможности оценить реальное качество постройки и вынуждены ограничиться визуальным осмотром здания.
Если вам приглянулся старый дом, то надо учитывать, что он может потребовать ремонта, существует опасность износа инженерных коммуникаций. Перестройка дома обойдется недешево, все изменения вы будете обязаны зарегистрировать. Для этого дом придется заново вымерять, чтобы уточнить его новую площадь и планировку, и по итогам обмера переоформлять документы. Соответственно, будет необходимо помимо комплекта старой документации предоставить документы, подтверждающие новые параметры здания.

Каринэ Паршукова
Юрист отделения «Нахимовское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Главное, на что необходимо обратить внимание покупателю загородной недвижимости, — какие правоустанавливающие и другие необходимые документы ему обязан предъявить продавец для проведения сделки. У продавца должно быть зарегистрировано право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.
Форма некоторых необходимых для сделки документов, например, свидетельство о праве собственности на землю, несколько раз изменялась, также менялся порядок регистрации и сама организация, проводившая регистрацию прав собственности на землю. Поэтому при наличии у продавца документов старого образца покупатель может либо самостоятельно провести проверку соответствующего пакета документов, необходимых для сделки, либо обратиться за помощью к специалисту, имеющему опыт работы с объектами загородной недвижимости.
Процесс самостоятельного возведения собственником жилого дома или дачи необходимо начать с получения разрешения на строительство в администрации того района, где находится земельный участок. После этого надо согласовать проект строения в комитете по архитектуре и градостроительству данного района. И только потом можно приступать к возведению здания.
Когда процесс строительства дома подходит к завершению, нужно ввести построенный объект в эксплуатацию и оформить право собственности на него надлежащим образом. Для объектов загородной недвижимости порядок сдачи в эксплуатацию несколько отличается в зависимости от того, жилой ли это дом в деревне или садовый домик, находящийся в садовом некоммерческом товариществе. Разновидность строений в загородной недвижимости влияет на сроки оформления строения в собственность и на количество инстанций, в которых надо получать соответствующие разрешения или согласования для сдачи дома в эксплуатацию.

Как потратить лишние деньги и время
При покупке земли и последующем строительстве дома весь процесс займет больше времени и обойдется гораздо дороже. Этот вариант — для тех, кто согласится ждать и платить за то, чтобы дом отвечал его вкусу.
Сначала надо будет найти подходящий земельный участок, затем спроектировать и построить здание и оформить права на него. Любой участок нужно профессионально оценить с точки зрения его пригодности для строительства дома, т. е. надо начинать с геологического исследования. На этом этапе работ экономить нельзя, поскольку от качества его проведения зависит долговечность будущего здания.
Еще до начала строительства вам необходимо получить проект дома. Можно выбрать уже готовый проект, разработать подходящий вариант на базе существующего или создать свой, индивидуальный. При заключении договора с проектировщиками проследите, чтобы в документе была определена их ответственность. Если впоследствии в построенном доме обнаружатся недостатки, связанные с ошибками в проектировании, можно будет призвать авторов к ответу. Аналогичные условия необходимо включить в договор со строительной компанией.
Стоимость работ определяется сметой, являющейся неотъемлемой частью договора. Практически всегда финансирование строительства происходит поэтапно, окончательный расчет производится после сдачи объекта в эксплуатацию. Количество и продолжительность этапов, размеры платежей и другие детали оговариваются при заключении договора.
Позаботьтесь о своевременной проверке квалификации нанимаемых вами людей: от их работы будет зависеть качество вашего будущего жилища. Лучше обратиться к серьезным специалистам, которые занимаются всем комплексом работ, связанных со строительством коттеджей, и отвечают за него целиком и полностью.
Все процедуры, связанные с проверкой документов на землю, актуальны и для этой ситуации: составляется договор купли-продажи, проверяются документы на участок и документы, подтверждающие личность заявителя, платится госпошлина, — и через некоторое время вы становитесь собственником участка. При этом обязательно выясните целевое назначение выбранного земельного участка. Если он относится к землям лесного или водного фондов, то по закону какое-либо строительство на этой земле запрещено: возведенные постройки могут обязать снести за свой счет. Например, согласно действующему законодательству, застройка может находиться не ближе 150 м от воды, а в этих пределах допускаются только сооружения без фундамента.
Процедуру регистрации права собственности вам придется проходить два раза, поскольку после окончания строительства дома его тоже надо оформить в собственность.
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в регистрационную палату, где можно получить бланк заявления и квитанцию для оплаты госпошлины, а также выяснить, какие именно документы от вас потребуются и как они должны быть оформлены. В частности, уточните, необходимо ли их нотариальное удостоверение. При регистрации вновь возведенного дома, как правило, требуют документы на землю, а также документы, подтверждающие факт окончания строительства (сдачи) дома. Разумеется, необходимо будет написать заявление о регистрации права собственности, оплатить госпошлину и предъявить свои документы. Регистрация позволяет стать полноценным собственником и свободно распоряжаться имуществом.
Вы приобретаете недостроенный дом? Право собственности на него также можно оформить. Для этого необходимо предъявить документы на землю, проектно-разрешительную документацию, разрешение на строительство и документы, описывающие объект.
Как это ни парадоксально прозвучит, но в ряде случаев строить дом удобнее, чем купить готовый. Например, у вас достаточно денег для покупки участка, а на дом не хватает, — вы сможете вести строительство по мере появления средств. Разумеется, такое строительство растянется на неопределенный срок. Правда, если вы возьмете кредит, чтобы ускорить процесс, то над вами будет «висеть» долг. Учтите и то, что некоторые банки запрещают своим должникам погашать кредит ранее, чем через шесть месяцев, или вводят для подобных случаев систему компенсационных выплат (штрафов).
Несомненным плюсом строительства коттеджа после покупки земли является уверенность в том, что дом будет правильно оформлен в собственность: не возникнет проблем с прежними собственниками, не придется проверять юридическую чистоту прежних сделок. Кроме того, такой дом впоследствии будет легче продать.



Главная --> Публикации