Главная --> Публикации --> Действие закона во времени Коттедж как альтернатива московской квартире Будни перепланировок Москва превратится в токио Москва готова удивлять

Господин Ковач, в чем суть этого бизнеса и какой доход приносят инвестиции в апартаменты в отелях-кондоминиумах?

Получать доход можно от владения двушкой в спальном районе Москвы, от продажи новостройки где-нибудь за кольцевой, а еще от сдачи в аренду собственных апартаментов в отеле, например в Майами. Звучит респектабельно и пока не слишком привычно для российского частного инвестора. Тем не менее, это бизнес, который у европейцев в чести. Сегодня мы беседуем об этом с Ласло КоваЧем, директором компании Florida InvestmentMarketing Inc. Более подробно об инвестициях в отели международного уровня г-н Ковач расскажет на Второй Всероссийской научно-практической конференции, которая пройдет 22 октября в Торгово-промышленной палате РФ.

В случае долгосрочных инвестиций владелец апартаментов не продает их, а подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается бронированием и сдачей номеров.

Я бы разделил инвестиции на быстрые и долгосрочные. В первом случае это резервирование объекта (апартаментов определенной модели) еще на стадии утверждения проектной документации. Затем его продажа после окончания строительства. К моменту завершения объекта цены вырастают на 20-40 процентов. Время участия в таком проекте от полутора до 2,5-3 лет.

А как распределяются доходы и расходы между владельцем апартаментов и управляющей компанией и за что несет ответственность управляющая сторона?

Управляющая компания предоставляет владельцу апартаментов отчет, как правило, ежеквартально, по поступлениям и расходам.

Управляющая компания берет на себя обязанность по содержанию апартаментов в идеальном техническом состоянии и порядке, проводит рекламные компании, участвует в программах бронирования, ведет текущие расчеты, и, как я уже сказал, отчитывается перед владельцем о поступлениях и расходах.

До 10% от дохода идут на различные пошлины и комиссионные туроператорам. Оставшаяся сумма делится пополам между управляющей компанией и владельцем апартаментов. При этом 3% от дохода инвестора резервируется на особом счету для обновления мебели и поддержания состояния апартаментов. Управляющая компания содержит апартаменты на уровне звездности всего отеля. Могу сказать, что инвестор окупает вложенные деньги за 5-7 лет, покрывая все расходы, и получает возросшую стоимость объекта на момент перепродажи.

Это зависит от вида сделки: покупка вторичной недвижимости, готового объекта или инвестирование на стадии чертежной доски. Кроме того, у каждого девелопера есть свои детали при заключении контракта. При инвестировании на этапе чертежной доски в основном действует такая схема: резервирование апартаментов, как правило, внесение 20-30 тысяч долларов, подписание контракта и оплата первых 10% от их стоимости (за минусом суммы резервирования), через 3 месяца оплата следующих 10%, на момент начала отделочных работ необходимо внести еще 10%. Некоторые инвестиционные проекты требуют в общей сложности 20% оплаты.

В чем состоит технология сделки и к каким накладным расходам должен быть готов покупатель?

Наверное, есть какие-то особенности инвестиций в отели? Скажем, территориальное расположение, предпочтения клиентов?

Для оформления прав собственности необходимо оплатить так называемые расходы по закрытию (closing cost). Эта сумма обязательна для всех сделок, составляет от 3 до 5% и включает оплату всех пошлин по оформлению (список весьма длинный), оплату нотариусу, ипотечной компании, если инвестор берет ипотечный кредит, и регистрацию прав собственности. Расходы по закрытию зависят от вида недвижимости, ее расположения, округа, девелопера и т.д.

Кстати, помимо инвестиций в отели-кондо не менее интересны с точки зрения доходности проекты по курортным городкам.

Традиционно российские инвесторы обращают свое внимание на Майами. Но если есть перспективный проект, к примеру, на западе штата или в центральной части, стоит ли придерживаться приверженности только Атлантическому побережью? Очень важно попасть в самое начало в будущем популярного проекта. Перспективно и менее рискованно с экономической точки зрения покупать апартаменты в известных курортных и тусовочных местах: Майами, Орландо, Атлантическое побережье к северу от Майами (Авентура, Палм Бич). Могу заверить, что за последние годы заполняемость отелей, например, в Майами составляла 70 процентов.

Например, сейчас мы предлагаем горячий инвестиционный проект Clearwater Cay на Мексиканском заливе. Участие в первой фазе продажи домов и таунхомов предположительно принесет инвестору до 30% годовых. Здесь также возможна программа сдачи своего объекта в лизинг на 24 месяца под 15 процентов.

Миллионы американцев выбирают Флориду местом проведения своего отдыха или второго дома. Многие из них предпочитают таун-хоумы, дома семейного стиля высотным пафосным отелям. Такие курортные городки существуют и строятся близ развлекательных и культурных центров, вдоль западного и восточного побережья Флориды.

Несезонными в среднем являются не более двух месяцев в году.

А проблема сезонности для этого бизнеса актуальна?

Что касается проектов по отелям-кондо и курортным городкам, то цены зависят от месторасположения, инфраструктуры, элитности объекта. Цена включает парковочное место (или два) в кондоминиуме, либо гараж на одну-две машины.

Но в любом проекте все решает цена.

Соорганизатором Второй всероссийской конференции Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты является газета Квартира. Дача. Офис. Конференция будет интересна возможностью живого общения с ведущими аналитиками рынка коммерческой недвижимости, актуальными и острыми темами докладов. Мероприятие пройдет в рамках Международной выставки недвижимости ДОМЭКСПО.
Сентябрь на рынке недвижимости Московской области отмечен небольшим ростом цен: на первичном рынке он составил в среднем 2%, на вторичном – около 1%. Повышенным спросом пользовались жилплощадь небольшого метража в домах старой панельной застройки в городах, граничащих с Москвой, а также квартиры в жилых комплексах, только вышедших на рынок. В частности, это относится к проектам, цены в которых не превысили $700-800 за квадратный метр.

Первичный рынок
С наступлением осени на первичном рынке Московской области отмечен рост покупательской активности. Клиентов, заинтересованных в приобретении строящегося жилья, стало больше даже на тех объектах, где летом действовали летние скидки. По словам Ирины Кузьминой, заместителя генерального директора по продажам ИК "Дружба", это объясняется тем, что летом люди, заинтересованные в покупке жилья, не решались заключать договоры, так как опасались, что последствия межбанковского кризиса могут отразиться на стоимости квартир, привести к срыву сроков сдачи домов. Как и предполагали большинство аналитиков, заметного снижения цен не произошло, и покупателям не осталось ничего другого, как вернуться на рынок уже в сентябре. Застройщики этим воспользовались, и в первую очередь отменили действие летних скидок, что в итоге привело к росту цен в среднем на 2%.
К примеру, по отдельным адресам, где строит компания "Дружба", летом скидки составили до 10% от стоимости квадратного метра. В сентябре в Домодедове продажи велись по ценам от $650 за 1 кв. м. на трехкомнатные квартиры до $780 – на однокомнатные, в Мытищах – от $840 до $860 за 1 кв. м, в Троицке – от $850 до $900 за 1 кв. м. Застройщики, которые в летние месяцы предпочли с ценами не экспериментировать, в сентябре их тоже не меняли, в связи с чем в их офисах был отмечен наплыв покупателей.
По словам Сергея Канаева, генерального директора компании "ПИК-Регион", самым успешным проектом компании на данный момент является микрорайон Новокуркино в городе Химки. Это объясняется тем, что кроме широкого выбора разных по площади и планировке квартир, возводимых в жилом микрорайоне, у покупателей есть уникальная возможность получить ипотечный кредит у Сбербанка на сумму до 90% от стоимости приобретаемого метража. Цены на этом объекте в сентябре составили $900-950 за 1 кв. м.
С приходом осени активизировались продажи в новых жилых комплексах, выход на рынок которых пришелся на летнее затишье. В Подольске – это элитный ЖК "Атлант", который возводит ООО НКТ. Здание имеет переменную этажность с секциями по 7, 9, 11 этажей и башней в 22 этажа. Все квартиры, от однокомнатных до пятикомнатных, свободной планировки. В сентябре на нулевом этапе строительства жилплощадь в нем продавалась по цене от $600 до $850 за 1 кв. м.
В последней декаде месяца компания "Новая площадь" объявила о начале строительства жилого района "Солнцеград", который будет возведен в 2 км к востоку от Москвы в Балашихинском районе. На участке 50 га планируется построить целый жилой городок с широким перечнем объектов инфраструктуры (школами, детскими садами, торговыми комплексами, фитнес-центром, бассейном, кинотеатром и др.). Общая площадь застройки составит 500 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены квартиры от одной до четырех комнат (40-120 кв. м). Реализация жилья началась по цене от $650 за 1 кв. м, однако, по мнению Евгения Фетисова, коммерческого директора компании "Новая площадь", уже к концу строительства первой очереди цены поднимутся до $1,1 тыс. за 1 кв. м.

Вторичный рынок
Долгожданного роста покупательской активности в сентябре так и не произошло. Практически повсеместно сделки заключались по летним ценам, а небольшой их рост (до 1%) в основном произошел за счет новых вариантов в относительно дешевых панельных домах, спрос на квартиры в которых постоянно велик. Также небольшой рост цен (до 1,5-2%) отмечен в населенных пунктах Подмосковья, где предложение квартир ограничено. К примеру, небольшой выбор вариантов однокомнатных квартир в Долгопрудном привел к тому, что хозяева выставили на рынок квартиру гостиничного типа общей площадью 25 кв. м по цене $1,4 тыс. за 1 кв. м, тогда как квартиры большей площади предлагаются по цене $790-1,1 тыс. за 1 кв. м.
Застройка города Королева новыми домами повышенной категории комфортности привела к росту покупателей, приезжающих в город из столицы и других российских регионов. Как следствие, цены на вторичном рынке плавно стали расти. В сентябре самые выгодные сделки заключались по цене $940-980 за 1 кв. м, при том что большинство предложений были выставлены на продажу по цене $1,03-1,15 тыс. за 1 кв. м. Летнее затишье практически не сказалось на уровне цен, установившихся в городе Красногорске. В сентябре однокомнатную квартиру можно было купить за $43-50 тыс., двухкомнатную – за $52-59 тыс., цена трехкомнатных квартир достигала $80-90 тыс.
По словам Евгения Михайленкова, начальника отдела маркетинга корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", спрос на дорогие квартиры в Московской области небольшой, а срок их экспозиции на рынке намного превышает малометражное жилье.
По данным arn.ru в целом по Московской области наибольшее количество предложений о продаже жилья направлено из городов, расположенных на востоке и севере Подмосковья,– 31% и 35,1% соответственно, 12,6% приходится на южное направление, а минимальное – 9,1% на западное. С периферийных городов Московской области на рынок попадает всего 12,2% от общего объема вторичного жилья.

Предложения в отелях высокого уровня начинаются от 3000 долларов за кв. метр. Цена на один из самых дорогих объектов в Майами Бич умный дом в клубном стиле со своим пляжем держалась в сентябре на уровне 00 за метр. Вообще, чем выше этаж, тем дороже. Необходимо отметить, что все объекты сдаются полностью меблированные и оснащенные современной техникой.

Участники рынка прогнозируют снижение доходности инвестиций в офисную недвижимость на фоне стабильных арендных ставок.



По данным компании Paul`s Yard, величина арендной ставки на офисные помещения в Москве в 2004 году практически не изменилась. Так, арендная ставка на офисы класса А составила 620 долл. в год за квадратный метр включая операционные расходы, не включая НДС, что лишь на 1,5% больше, чем в 2003 году. При этом средневзвешенная ставка аренды на офисы класса В претерпела более существенные изменения по сравнению с 2003 годом, понизившись на 4%, и составила 430 долл. в год за квадратный метр включая операционные расходы и не включая НДС. Падение ставок на офисы класса В, по всей видимости, объясняется растущими требованиями к офисным зданиям и, соответственно, снижением популярности низкокачественных офисов. При этом участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А также постоянно растут. Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как: Дукат Плейс III, Башня на Набережной и бизнес парк Крылатские Холмы, - пишет компания Paul`s Yard в своем отчете. - Новые здания должны соответствовать определению smart building, что, безусловно, сказывается на стоимости проекта, но, несмотря на снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институциональных инвесторов.

Участники рынка офисной недвижимости прогнозируют в 2005 году небольшое разнонаправленное движение арендных ставок на офисные помещения разных классов на фоне продолжающейся стабилизации рынка. Причиной этого станет довольно большой объем ввода новых офисных центров на фоне растущего спроса. Рост спроса на офисные помещения, по данным аналитиков, будет обеспечиваться положительной динамикой макроэкономических показателей. По мнению участников рынка, рынок офисных помещений Москвы достигнет своего насыщения к 2007 году.

В минувшем году в Москве было введено в эксплуатацию 400 тыс. квадратных метров офисных площадей, уровень поглощения составил от 300 тыс. до 500 тыс. кв. метров. Превышение спроса над предложением влечет низкий уровень вакантных площадей, который в минувшем году составил для зданий класса А 3,5%, для зданий класса В 8%. Объем вновь вводимых офисных площадей в 2005 году оценивается в 700 тыс. квадратных метров. По данным компании ABV Realty именно эта цифра является предельной емкостью рынка: большее количество офисных помещений рынок столицы поглотить не в состоянии. Стоит отметить, что эта оценка расходится с прогнозом компании Paul`s Yard, которая полагает, как уже говорилось выше, что рынок достигнет своего насыщения лишь к 2007 году. В любом случае, все участники рынка сходятся во мнении, что основной тенденцией наступившего года на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации, сопровождающаяся снижением доходности инвестиций. В 2005 году, ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, ставки в классе В, продолжат снижение, - полагает компания Paul`s Yard. Компания ABN Realty при этом полагает, что на отдельные высококлассные, пользующиеся повышенным спросом объекты цены будут расти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. При этом, участники рынка полагают, что инвесторы будут проявлять все больший интерес к покупке офисных площадей, что приведет к росту цен продажи и снижению доходности инвестиций на фоне стабильных арендных ставок.
Столичные власти продолжают перекраивать дорожное движение в центре Москвы. Закрутив к концу прошлого года в одну сторону 34 улицы и переулка в северном секторе столицы, транспортники перешли к восточному сектору. Всего в этом году односторонними должны стать 70 улиц и переулков, а к концу 2007 года реорганизация движения в центре города будет полностью завершена. Новый трафик обойдется городскому бюджету в 8 миллиардов рублей.

Участники рынка отмечают растущий интерес инвесторов к покупке офисных центров. По оценке Paul`s Yard, сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа сделок. В качестве наиболее крупных сделок отмечаются покупка в первом квартале 2004 года Пермской Финансово-Промышленной Группой строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены: бизнес-центр Самсунг, здание корпорации Эрикссон на улице 8 Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5), покупка Берлинского Дома компанией Eastern Property Holdings, приобретение офисного здания в 1-ом Колобовском переулке крупной российской компанией, покупка подразделением Газпрома здания на ул. академика Власова, 51, а также приобретение компанией Проспект здания класса В на ул. Новодмитровская 23 стр. Продажные цены объектов в прошлом году в отличии от арендных ставок увеличились на 13-15% и составили для офисов класса А 3 000-4 700 долл. за квадратный метр и офисов класса В 2 000-2 800 долл. за квадратный метр. Таким образом, в 2004 году продолжилась тенденция снижения доходности инвестиций в офисную недвижимость российской столицы. При этом по оценке компании Jones Lang LaSalle объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов. По данным компании, инвесторы в настоящее время рассчитывают на доходность 13% в год - доходность офисных зданий, 13-16% - доходность торговых центров. Более высокие ожидания доходности в секторе торговой недвижимости объясняется более оптимистичными ожиданиями относительно роста стоимости аренды, - по данным экспертов, он составит 5-7% в год.

- Главный принцип разработанной нами схемы - закольцованность движения, - объяснил "Известиям" руководитель центра организации дорожного движения Москвы Леонид Липсиц. - Москвичи должны без пробок и встречных столкновений попасть в нужное им место, при этом лишь чуть-чуть изменив маршрут. Согласно схеме в 2005 году приоритетным будет считаться пешеходное строительство. Уже сейчас начато строительство подземного перехода на Кудринской площади, а в скором будущем подземный переход начнут строить на Сухаревской площади. На 2007 год мы запланировали пробить тоннель от Климентовского переулка до Комиcсариатского моста.

Напомним, что согласно постановлению столичного правительства № 351-ПП "Об организации мероприятий по Комплексной схеме организации дорожного движения в центре Москвы" власти начали вводить одностороннее движение в сентябре прошлого года. "Известия" внимательно следили за этой работой. В первую очередь односторонними стали улицы и переулки в районе Трубной площади. Потом одностороннее движение добралось до Сретенки, а вслед за этим власти закрутили в одну сторону еще 6 переулков в районе Малой Дмитровки. К 7 ноября столичные власти сделали односторонними еще 7 улиц и переулков: Большой Харитоньевский, Гусятников, Козловский, Огородной слободы, Фурманный переулки и улицы Чаплыгина и Машкова. Всего за два месяца на одностороннюю схему движения были переведены 34 улицы и переулка, а весь северный сектор стал полностью односторонним. В новом году власти взялись за восточный сектор. По признанию дорожников, именно на 2005 год запланированы основные работы по выполнению распоряжения мэра.

- Останавливаться на реорганизации движения в центре мы не собираемся, - заверил "Известия" Леонид Липсиц. - Уже к концу этого года мы планируем создать комплексную схему организации одностороннего движения между Садовым и Третьим транспортным кольцами. Эта идея была у нас и раньше, но так как Третье кольцо не было достроено, мы не могли воплотить ее в жизнь. Сейчас НИиПИ Генплана выполняет последние работы по этому проекту, и к концу года мы сможем представить эту карту столичному правительству.

Односторонними в этом году станут переулки и улочки в районе Маросейки, Покровки, Гончарной и Котельнической набережных. В это же время реорганизация затронет уличную сеть в границах Нового Арбата, Тверской и Манежной улиц. Реконструкция юго-западного и южного секторов между Новым Арбатом, Пречистенской набережной и Манежной улицей, а также все дорожные работы между Садовым кольцом и Кремлевской, Москворецкой, Котельнической и Гончарной набережными намечены на 2006-2007 годы.

- После жалоб горожан несколько изменений в схему нам уже пришлось внести, - рассказывает Липсиц. - Буквально в конце 2004 года мы рассматривали жалобу на знак, повешенный на пересечении Каретного ряда и Среднего Каретного переулка. Если раньше там нельзя было разворачиваться, то теперь мы поворот разрешили, водители доказали, что в этом месте он полезен.

По мнению транспортников, введение одностороннего движения в северном секторе уже разгрузило эту часть Москвы от пробок. Правда, не обошлось без недовольных. Чтобы рассматривать жалобы москвичей на изменения движения по улицам, при департаменте транспорта и связи Москвы создана специальная межведомственная комиссия.

- Сейчас стандартная ширина полосы на московской дороге 2,75 метра, - объясняет Липсиц. - Если от каждой полосы взять чуть-чуть, то вполне можно сделать дополнительную полосу. Но в каждом отдельном случае масштабы сужения нужно рассматривать отдельно.

Помимо введения одностороннего движения, в новом году столичные власти намерены внедрить еще несколько дорожных новшеств. Так, вместе с уже работающей системой "Старт" в городе начнет функционировать новая система автоматизированного контроля за потоком транспортных средств. Специальные датчики, установленные на дорогах, будут считывать информацию о загруженности магистралей и передавать ее на огромные мониторы, которые планируется развесить по всему городу. Также разрабатывается проект по сужению полос на некоторых улицах для выделения на проезжей части дополнительной полосы.



Главная --> Публикации