Главная --> Публикации --> Иван грачев: ипотека изменит цены на жилье Действие закона во времени Коттедж как альтернатива московской квартире Будни перепланировок Москва превратится в токио

ПОКА РЕЗУЛЬТАТЫ развития ипотечного кредитования в общем в столице не радуют. Конечно, результаты кое-какие есть - только ипотеки практически нет. За четыре года - с 2000 по 2004 - в Москве было выдано менее 13 тысяч кредитов. Несмотря на разговоры о том, что классическая банковская ипотека гораздо более недоступна потенциальным заемщикам, чем различные ипотечные формы вроде строительно-сберегательных касс или коммандитных товариществ - большинство из этих кредитов (более 10 тысяч) было выдано все-таки банками.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города представил на рассмотрение столичного правительства новую московскую ипотечную программу. Вернее, новым в ней стало то, что различные схемы, которые уже начали проходить обкатку в столице, были собраны воедино и распространены на более широкие категории населения. В числе людей, которым город намеревается оказать протекционизм при заключении ими ипотечных контрактов, названы коренные москвичи (стаж пребывания в городе не менее 10 лет), очередники, бюджетники и госслужащие. То есть те группы населения, которые даже при самом удачном рыночном раскладе свои жилищные проблемы самостоятельно не решат.

СЕГОДНЯ, чтобы обратиться за стандартным ипотечным кредитом на покупку двухкомнатной типовой квартиры, московская семья должна иметь ежемесячный доход не менее 1300 долларов. При этом выплаты по кредиту могут составлять 600-700 долларов в месяц. Банки строго оценивают потенциальных заемщиков - процедура андеррайтинга включает множество аспектов. Коренное отличие московской ипотечной программы в том, что она позволяет снизить почти вдвое как ежемесячные выплаты, так и требуемый ежемесячный совокупный семейный доход. Как считают в департаменте, сегодня не менее 5 тысяч очередников полностью соответствуют этим требованиям и могут получить ипотечный кредит на этих условиях.

Причины, почему ипотека в Москве не пользуется массовым спросом, типичны: низкий платежеспособный спрос на жилье подавляющего числа населения столицы, бьющая все ценовые рекорды стоимость московской недвижимости и как следствие этого, непосильный для большинства первоначальный взнос по ипотечному кредиту, наконец, высокие банковские ставки по его обслуживанию. Хотя свои особенности у столицы все-таки есть. Москва - столичный мегаполис, покупка недвижимости в котором хорошо идет и без помощи ипотеки. От 40 до 70% квартир в Москве скупается приезжими - разумеется, без помощи ипотеки. В то же время в столице сохраняется очередь на бесплатное муниципальное жилье. На сегодня в ней стоят около 200 тысяч человек. Решить две задачи сразу, если не полностью, то хотя бы частично, призвана новая перспективная программа жилищного кредитования. На заседании московского правительства ее представил руководитель Департамента жилищной политики города, Петр Сапрыкин. Она включает три схемы ипотечного кредитования.

Согласно предварительным подсчетам, очередник за типовую 60-метровую квартиру (стоимость которой будет равна себестоимости строительства и составит сумму в 42 тысячи долларов США) при сроке кредитования в 20 лет и ставке 11% годовых в валюте ежемесячно будет выплачивать около 350 долларов. Что, безусловно, важно - эта сумма включает и все дополнительные расходы: на страхование, банковское обслуживание, регистрацию и т.д.

ПЕРВАЯ СХЕМА - приобретение квартир по себестоимости строительства в специально строящихся по городскому заказу ипотечных домах. На сегодня она составляет 600-700 долларов за квадратный метр. Первоначальный взнос для очередников составит от 10 до 30% от стоимости квартиры, на остальные 90% их прокредитует банк. Пока только один столичный банк приглашен к участию в программе - коммерческий банк со стопроцентным столично-правительственным капиталом - "Московское ипотечное агентство". По словам высшего руководства департамента, в настоящий момент ведутся переговоры и с другими банками - в принципе подобная схема вызывает у них заинтересованность.

ГЛАВНОЕ - задача развития ипотеки была бы решена без привлечения бюджетных средств. Правда, с таким пониманием социальной ипотеки не согласился мэр Москвы. Юрий Лужков заявил на заседании Правительства при обсуждении данной программы, что город готов направить определенные средства на прямое дотирование ипотечных программ для своих очередников. Департаменту было поручено подготовить новый проект постановления, в котором главным бы стали не схемы кредитования и пути их воплощения в жизнь, а конкретные цифры - сколько очередников будут обеспечены жильем в 2005-2006 годы при помощи предлагаемых ипотечных кредитов. Мэр потребовал четко прописать условия - как конкретно и в каком размере будет помогать очередникам-ипотечникам город: дотировать процентные ставки или первоначальный взнос. Сама идея, что большую часть процентной ставки по ипотечному кредиту должен выплачивать бюджет - не нова. По такому пути пошли в свое время почти все российские регионы. И в столь же массовом порядке впоследствии от нее отказались.

ДВЕ ДРУГИЕ СХЕМЫ - приобретение жилья на рынке, но при содействии города (на вторичном: при помощи безвозмездных субсидий, положенных очередникам, и зачете их в качестве первоначального взноса, на первичном: путем резервирования жилья у определенных застройщиков и его покупки в новостройках при помощи ипотеки).

Что было

Идея дотирования процентных ставок в Москве вызвала негативную реакцию со стороны депутатов Московской городской Думы. "Это тупиковый путь", - таково мнение участвовавших в заседании столичных законодателей.
Падение курса доллара снова сделало жилье наиболее привлекательной сферой для вложений, хотя средняя стоимость так и осталась на уровне 1803 долл. за метр. Неудивительно, что последний месяц 2004 года для изданий, пишущих о рынке недвижимости, прошел именно под знаком жилья.

Однако на этот раз ажиотажа не наблюдается. Газета "Труд" (номер от 7 декабря) обвиняет в этом летний банковский кризис, который увел с рынка крупнейших игроков. "Возникла пикантная ситуация: продавцы хотят вернуть свои деньги и не снижают цены - они люди небедные и могут подождать. А те, кто хочет купить квартиру, большими деньгами не располагают и тоже вынуждены ждать. В результате, наступила некая стагнация. Продают и покупают жилье только самые нетерпеливые".

Декабрь не стал переломным для рынка жилой недвижимости. Если на рынок аренды, как правило, последние месяцы года приносили затишье, то торговля жильем в этот период переживала отнюдь не худшие времена.

Теоретически это должно было бы привести к изменениям в способах ведения бизнеса - снижению издержек, вместо того чтобы перекладывать возрастающие расходы на покупателя. Однако произойдет ли это на практике?

Главный итог прошедших осенних и зимних месяцев заключается в том, что риэлторы увидели, что их благополучие может оказаться под угрозой. Так, "Независимая газета" (3 декабря) цитирует эксперта, который утверждает, что в рекламных изданиях "четвертый месяц публикуются объявления об одних и тех же квартирах эконом- и бизнес-классов, которые не продаются. Более того, в октябре этих квартир стало чуть ли не на 70% больше, чем было. Это яркий звоночек о том, что происходит затоваривание".

Далеко не все участники рынка недвижимости согласны с тем, что спад продолжается. В начале декабря Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) увеличил стоимость жилья, мотивируя это тем, что в ноябре спрос увеличился, а в декабре он должен подрасти еще. И далеко не все соглашаются, что дальнейшее повышение цен способно развалить рынок.

Что будет

Такого мнения придерживаются немногие. Но что необходимо обязательно отметить, так это осторожность, с которой специалисты теперь оценивают дальнейшие перспективы. Так, "Московский комсомолец" (2 декабря) приводит мнение одного из идеологов жилищной реформы Георгия Бооса, который заявляет: " Цены на жилье начнут стабилизироваться через два года. А к концу 2007 года могут даже немного снизиться. Но в серьезное падение цен я не сильно верю... В дальнейшем стоимость жилья предугадать невозможно, многое будет зависеть от спроса на жилье, количества новых домов, цен на землю".

Наиболее приятные для покупателей прогнозы строит та же газета "Труд" (7 декабря). "Риэлторы стараются внушить гражданам, что цены на жилье не будут снижаться. На самом деле очень даже будут. И произойдет это, скорее всего, через несколько месяцев. В канун Нового года многие получают крупные суммы денег и спешат их потратить, чтобы списать налоги. Благодаря этому рынок может продержаться еще месяц-два", - указывает автор.

Доступ закрыт

С последним в общем согласен журнал "Финанс" (16 декабря), утверждающий, что ситуация в каждом из сегментов рынка будет развиваться по собственным законам. Отмечая, что наступает "эра просвещенного покупателя", которого интересует не только цена, но и наличие развитой инфраструктуры", эксперт издания прогнозирует, что в среднем рынок будет расти на 1-2% в месяц (таким образом, доходность вложений в жилье вплотную приближается к доходности банковских вкладов), "однако на тех объектах, где стоимость квартир изначально завышена, будет наблюдаться ценовая корректировка в соответствии с покупательскими предпочтениями... Более высоких темпов роста стоимости квадратного метра стоит ожидать на объектах бизнес-класса, чему будет способствовать включение в рынок ипотеки". Впрочем, о развитии ипотеки говорят уже давно, а реальные результаты пока далеко не блестящие.

"Коммерсантъ" в тот же день и вовсе вышел с разгромной статьей. Об отношении к действиям законотворцев говорит уже заголовок: "Дума похоронила доступное жилье". Главным скандалом стало то, что "на неопределенное время отложено принятие важного для частных инвесторов закона об инвестиционных соглашениях в ЖКХ" и не удалось провести нормы, касающиеся проведения аукционов на земельные участки, предназначающиеся под застройку.

Как говорилось выше, одной из причин снижения покупательского спроса в последнее время было ожидание принятия пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. В начале декабря пакет был принят, однако оптимизма по этому поводу в прессе, не принадлежащей властям, не было. Так, "Независимая газета" (3 декабря) осторожно предупреждает, что "совсем не факт, что теперь такой рынок будет создан. Соль в том, что пакет утвержден в усеченном виде, а доступное жилье требует принятия всех документов сразу, и об этом не раз говорили сами депутаты".

Еще одной громкой темой последнего времени были гостиницы. Гостиничный сектор столицы ждут серьезные преобразования. Постановления, касающиеся сноса целого ряда отелей, уже приняты. Что появится на их месте и кто будет заниматься строительством - большой вопрос. Но то, как проходит конкурс на строительство на месте "России", ничего, кроме удивления и осуждения не вызывает. Так, журнал "Эксперт" (номер за 6-12 декабря) пишет, что с архитектурной точки зрения проект, который представила компания "СТ Девелопмент" (победитель конкурса), "не выдерживает никакой критики, являя собой образец невнятности". Но это еще полбеды. Главное же заключается в том, что "конкурс девелоперов-инвесторов подменил собой конкурс архитектурных проектов".

Гостиничный бизнес

Помимо эстетического вопроса открытым остается и вопрос сугубо практический. А именно: где жить туристам, если из гостиничного фонда одновременно "выкидывают" огромное количество номеров, фактически ничего не предлагая взамен?

Как пишет автор, архитекторы от победившего проекта в ужасе, но вряд ли стоит ждать кардинального улучшения. Если все-таки будет проведен архитектурный конкурс, "ждать от него хороших результатов не приходится. Судя по нынешнему отношению столичного начальства к проблеме застройки Зарядья, в условиях конкурса сразу же окажется запрет на любое отчетливое архитектурное высказывание".

Торговля оскандалилась

Ответ предлагается в журнале "Коммерсантъ-Деньги" (6 декабря), и решение - в общем-то стандартное. Нишу, которую не смог охватить крупный и средний гостиничный бизнес, заполняет мелкий. "Квартиры, превращенные в мини-гостиницы, становятся все более популярными у гостей столицы, ищущих приют на короткое время. Их владельцы практически не рекламируют себя, предпочитая постоянных клиентов, разве что иногда дают о себе знать в Интернете. За плату, сравнимую со стоимостью одноместного номера в традиционной гостинице, приезжий получает возможность почувствовать себя хозяином полноценного жилья в Москве", - констатирует издание. Этот сегмент находится на ранних стадиях развития, и плата за вход сюда относительно невысока.

А вот арендаторам повезет куда больше. Несмотря на подорожание себестоимости строительства, арендные ставки должны снизиться, а "в комплексах с неудачными концепциями они могут упасть на 20%", - указывает издание.

В обзоре за ноябрь мы писали о переделе рынка торговой недвижимости. Тогда сразу несколько крупных магазинов были закрыты в связи со сменой владельцев. Декабрь не создал более радужных перспектив для торговой недвижимости. Как пишет газета "Ведомости" (номер от 22 декабря), введение в 2005 году крупной порции (800 тысяч кв.м) качественных площадей может снизить доходность бизнеса до 14-15%, приблизившись к индексам офисного сектора.

Офисная недвижимость: прогнозы расходятся

Однако на своем нынешнем этапе развития рынок, по всей видимости, останется еще на протяжении двух-трех лет. За этот период должно произойти насыщение и завершится первичный раздел. После этого "начнется деление сфер между местными и зарубежными игроками. К тому моменту появится больше качественных торгцентров, возведенных иностранными девелоперами, а пока отечественные объекты очень приблизительно соответствуют мировым стандартам", - приводит газета мнение эксперта.

В уходящем году будут сданы в эксплуатацию не менее 4,5 миллиона квадратных метров жилья.

Похожая ситуация в 2005 году будет и на рынке офисной недвижимости. Те же "Ведомости" (22 декабря) обещают, что "в связи с вводом в ближайшие два-три года больших объемов площадей, специалисты обещают стабилизацию или снижение цен". В точных оценках они расходятся, но цифры называются следующие: снижение до 4% в классе А (компания Knight Frank); повышение на 1-1,5%(ABN Realty), сохранится на прежнем уровне (Colliers). Прогноз на ближайшие годы выглядит следующим образом: "Цены на аренду будут все же немного расти - на 0,5-1% в год, а стабилизируются только в 2006-2007 годах".

Сданы в эксплуатацию несколько уникальных объектов: комплекс зданий Научно-практического центра медицинской помощи детям с пороками черепно-лицевой области и врожденными заболеваниями нервной системы в Солнцеве, НИИ неотложной детской хирургии и травматологии на Малой Якиманке, Дом детского творчества для детей-инвалидов в Центральном административном округе, крытый конькобежный центр в Крылатском, дворец ледового спорта "Центральный". Открыты Московская государственная галерея народного художника СССР Ильи Глазунова и комплекс зданий библиотеки фонда "Русское зарубежье". Храм Христа Спасителя и Золотой остров соединил пешеходный мост.

Об этом сообщил журналистам первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Почти 1,7 миллиона квадратных метров составит жилье социального назначения: более 1 млн. кв. м - для переселения по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, более 400 тысяч кв. м - для очередников и почти 187 тыс. кв. м - для реализации по программе "Молодой семье - доступное жилье". Параллельно вводятся в эксплуатацию объекты социальной и культурной инфраструктуры: 23 детских сада, 20 общеобразовательных школ, 3 блока начальных классов и 1 пристройка, 3 поликлиники, 2 подстанции скорой медицинской помощи и 2 хосписа. Сданы гаражи на 80 тыс. мест.

Реконструируется центральная часть города. К концу нынешнего года на территории Центрального административного округа будут введены в эксплуатацию почти 327 тысяч квадратных метров жилья. С территории площадью 40 гектаров выводятся промышленные предприятия. Ремонтируются и реставрируются 129 памятников архитектуры и истории.

По программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда снесены 190 зданий общей площадью более 594 тысячи квадратных метров и отселены 225 домов площадью более 646 тыс. кв. м. Продолжается реализация среднесрочной программы капитального ремонта.

Вместе с тем Владимир Ресин признал, что в минувшем году рост цен на недвижимость был не вполне естественным. "Они были неестественными, те темпы роста, -сказал он. - Это был всего один год такой, когда был такой бешеный темп роста цен. А теперь этот темп упал к естественному, к тому, который раньше был".
У долгостроя будущего делового района “Москва-Сити” — заложенного пять лет назад аквапарка — появился новый владелец. Купивший 60% акций аквапарка девелопер Павел Фукс продолжит строительство, в финансировании которого примут участие “Гута” и водочная группа S.P.I.

По прогнозам Владимира Ресина, снижения цен на недвижимость в будущем году ожидать не следует. "Я прошу бога, чтобы не выросли те цены, которые есть сейчас, - сказал он. - Ни в какое снижение цен не верю, потому что я прагматик и понимаю, из чего они состоят. Конечно, если будет большое повышение цен, это очень плохо со всех точек зрения. Я не верю, что заработная плата может очень сильно вырасти. А мы строим жилье для тех людей, которые составляют основу нашего общества, и мы о них заботимся. Богатые люди сами о себе позаботятся. Поэтому давайте будем надеяться на то, что мы сумеем справиться и с той программой, которую наметили, и с теми ценами, которые, может быть, переварим". "Все имеет свою цену, - добавил он. - Я не считаю, что в Москве жилье дороже, чем в Нью-Йорке, Париже или Лондоне. Но оно дороже, чем в Рязани и Серпухове. Но, наверное, для этого есть основания. Смотря с чем сравнивать. Я считаю, что в Москве, да и не только в Москве, жилье дорогое по сравнению с той заработной платой, которую люди получают. Зарплата не соответствует стоимости жилья. А сама стоимость жилья исходит из составляющих: материалы, энергия и т. д. И к тому же в Москве в стоимость жилья входит стоимость квартир, которые город бесплатно дает нуждающимся".

Павел Фукс и Александр Тер-Аванесов, учредители “Техинвеста”, владеют долями в торговом комплексе “Атриум”, офисном комплексе на Калужской и других столичных объектах недвижимости.

Строительство аквапарка на 4-м участке “Сити” площадью в 1,74 га, примыкающем к набережной и соединенном с причалом Москвы-реки, началось в 2000 г., но в начале 2003 г. было заморожено. Владельцем и девелопером будущего аквапарка является компания “Аква-Сити Палас”. Недавно 60% акций этой компании купил один из владельцев “Техинвеста”, девелоперской компании, возводящей в “Москва-Сити” 75-этажный небоскреб стоимостью более $250 млн. Об этом “Ведомостям” сообщил на условиях анонимности один из акционеров ОАО “Сити”, компании, контролирующей в деловом центре строительство коммуникаций и принадлежащей группе “Гута” и алкогольной компании S.P.I.

В 2002 г., по данным Московской регистрационной палаты, 40% акций “Аква-Сити Паласа” принадлежало ОАО “Сити”, 20% — ЗАО “Сити-Энерго”, остальное — компаниям “Ридент Фаундейшн” и “Хот Менеджмент Акциентгезелльшафт”. Опрошенные “Ведомостями” участники столичного рынка недвижимости уверены, что в действительности 60% акций “Аква-Сити Паласа” контролировались югославским бизнесменом Савой Куюнджичем и его партнером, гендиректором компании “Сити-Энерго” Андреем Ховановым. Это подтвердил на условиях анонимности и информированный чиновник столичного правительства, уточнивший, что Куюнджич и Хованов “никогда не были реальными инвесторами, а строительство аквапарка велось на средства “Газпрома”. В октябре Хованов был заключен под стражу по подозрению в подлоге и оказании давления на свидетелей, нынешнее местонахождение Куюнджича никому из опрошенных “Ведомостями” участников рынка недвижимости и чиновников не известно.

Фукс подтвердил “Ведомостям” покупку доли в “Аква-Сити Паласе”. По его словам, акции были выкуплены им у “прежних владельцев”. Сумму сделки Фукс не раскрывает, а один из столичных консультантов по недвижимости на условиях анонимности оценил ее в $30-42 млн.

По данным ОАО “Сити”, бюджет строительства аквапарка составляет $230 млн, но Фукс считает, что на достройку потребуется около $150 млн. По его словам, строительство профинансируют владельцы “Аква-Сити Паласа” — он сам, S.P.I и “Гута”. Член совета директоров S.P.I Андрей Скурихин и высокопоставленный акционер “Гуты”, пожелавший остаться анонимным, это подтвердили.

“Сейчас "Газпром" не имеет к проекту [аквапарка] никакого отношения”, — сообщили в пресс-службе “Газпрома”. По данным пресс-службы, “Газпром” с 1999 г. участвовал в целевой программе столичного правительства, направляя на строительство объектов “Москва-Сити” средства, которые должны были перечисляться в качестве налогов в городской бюджет.



Главная --> Публикации