Главная --> Публикации --> Акционеры вбд построят зимний курорт То густо, то пусто Немассовая ипотека Аренда коттеджей бизнес-класса: золотая середина Точка опоры

В соответствии с Жилищным кодексом РФ членами семьи являются супруги, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны таковыми по закону независимо от степени родства, если они проживают совместно и ведут общее хозяйство. При возникновении спора по данному вопросу необходимо обратиться в суд, который обязан установить характер отношений сторон, в частности оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Применительно к коммерческому найму (в отличие от социального) речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем.
Гражданам, не являющимся собственниками помещения, но проживающим в нем в качестве членов семьи, разрешено пользоваться им на условиях, предусмотренных законодательством: находиться в нем, приглашать своих гостей, пользоваться санузлом, ванной комнатой, кухней и т. д. Но распоряжаться им (продать, подарить, завещать, заложить его) они не имеют права.

Известная поговорка гласит: «Мама, папа, я — дружная семья», но членов семьи может быть и больше. Определить, является гражданин таковым или нет, очень важно при решении жилищных, наследственных и других споров. Итак, кого называют членом семьи и какое значение это имеет при осуществлении его прав и обязанностей?

В Гражданском кодексе РФ указано, что переход права собственности на дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи собственника. При заключении договора купли-продажи жилья необходимо указать перечень лиц, которые сохраняют право пользования им. Это является существенным условием: если покупатель приобретает помещение с такими жильцами, то после ему не удастся вынудить их выселиться из квартиры, даже в судебном порядке.

С членами семьи, вселяющимися в жилое помещение, может быть заключено соглашение, ограничивающее их право пользования им, например закрепляющее за членом семьи собственника конкретную комнату в квартире, предусматривающее взаимные права и обязанности, срок действия соглашения и т. д.
Бывшие члены семьи имеют определенные права. В случае прекращения семейных отношений с собственником помещения за этими лицами сохраняется право пользования жильем. Например, после развода супругов, проживающих совместно в квартире мужа, жена может пользоваться этой квартирой. Однако после прекращения семейных связей в данном случае применяются правила, регулирующие отношения найма жилых помещений. Это означает, что бывшие члены семьи должны платить собственнику за пользование помещением и что собственник выступает в роли наймодателя, а бывшие члены семьи — в роли нанимателей.
Законом предусмотрены некоторые гарантии. Так, члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Понятие равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи в договоре социального найма подразумевает, что последние дают согласие на вселение в помещение других лиц, на его обмен, а также на сдачу в поднаем и на изменение договора найма.

Возможность выселения членов семьи собственника предусмотрена Законом об ипотеке. Для этого необходимо соблюдение одного из условий: либо залог должен обеспечивать возврат кредита, предоставленного на приобретение или строительство данного жилья, либо проживающие с залогодателем члены семьи должны дать предварительное нотариально удостоверенное обязательство освободить его в случае обращения взыскания. Но заложенный дом или квартира не должны быть единственным жильем залогодателя.

Согласно разработанной Абрахамом Маслоу еще в середине XX века теории мотивации личности благополучие определяется возможностью поочередного удовлетворения пяти основных категорий потребностей — от общих физиологических до индивидуалистских. Не имея, условно говоря, прочной, не протекающей, надежной крыши над головой, человек вряд ли сможет думать о чем-либо еще, например об удовлетворении социальных потребностей в образовании, общении, карьерном росте, материальных ценностях и т. д. Иными словами, заложенное в его природе стремление к лучшей жизни начинается с естественного желания обустроить свой быт: иметь не только хороший, уютный и комфортабельный дом, но и благоприятную социальную среду вокруг себя.
Теория, разработанная несколько десятилетий назад, верна и по сей день: ее постулатам следуют в различных областях деятельности, в том числе в сфере недвижимости. Спрос на жилье во многом определяется естественным стремлением человека к лучшим бытовым условиям. Это в свою очередь влияет на правила и законы функционирования самого рынка, его структурную организацию и качественные характеристики.
А поскольку жилье всегда в цене, то и недвижимость как сфера вложения и приращения капитала будет и впредь отличаться своей инвестиционной привлекательностью. Эта область интересна как минимум в двух аспектах: потребительском (естественная потребность человека в жилье и улучшении условий) и финансовом (перепродажа или аренда — хороший источник дополнительного дохода).
Вы — инвестор
Итак, предположим, вы решили вкладывать средства в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи (переуступки прав) приобретенного на ранних стадиях строительства жилья. На какие дивиденды можно рассчитывать, принимая во внимание существующую ситуацию на рынке? По оценкам специалистов, такое инвестирование сегодня позволяет заработать в среднем 15–20 % годовых дохода при последующей перепродаже (переуступке). В отдельных случаях годовая доходность может достигать и 80 %. Таким образом, вложение в недвижимость остается прибыльным финансовым инструментом. Более того, жилье (в рыночных терминах) — это товар, который сохраняет свои потребительские качества при любых условиях, независимо от финансово-экономического положения в стране. Единственным недостатком можно, пожалуй, считать меньшую ликвидность данного актива по сравнению, например, с ценными бумагами.
Универсальных параметров оценки ликвидности той или иной недвижимости не существует. Каждый объект по-своему уникален, соответственно его ликвидность (то есть возможность быстро и выгодно продать) будет определяться влиянием достаточно большого количества факторов, в том числе текущими предпочтениями покупателей (спросом), местоположением, потребительскими характеристиками, транспортной доступностью, экологической обстановкой, развитостью инфраструктуры района и т. д.
Выбор объекта инвестирования также во многом определяют и субъективные предпочтения инвестора, например цели и задачи, которые он перед собой ставит: для одних это максимальный срок оборачиваемости вложенных средств, для других — максимальный уровень доходности. Несложно заметить, что ликвидность недорогого типового жилья выше, чем у нетипового жилья экономкласса. Но и объектов таких больше, а значит, они имеют меньше уникальных свойств, следовательно, и цены на них больше зависят от колебаний рынка. То же, но в меньшей степени, наблюдается при сравнении нетипового жилья экономкласса с объектами бизнес-класса и т. д.
Еще один момент, который стараются учитывать инвесторы, — внешние по отношению к рынку факторы, например сезонность. Возможно, несколько лет назад это и играло какую-то роль при определении ликвидности квартир и спроса на недвижимость (так, считалось, что лето — период сезонного затишья на рынке). Сегодня же, в условиях растущего рынка, фактор сезонности и его влияние на колебания спроса фактически не играют роли (особенно в Московском регионе). Влияние же других факторов спроса: поступательного движения в экономическом развитии, дорогой нефти, непредсказуемости доллара, который является основным средством хранения сбережений населения, и прочего — наоборот, усилилось. Каждый владелец жилья или инвестиционных прав на него должен самостоятельно определяться исходя их собственных интересов и возможностей.
Оценка текущей ситуации
Повышение инвестиционной активности участников рынка обусловлено растущим спросом на недвижимость конечного потребителя. Рассматривая текущую ситуацию на рынке жилья, можно отметить сокращение сроков ожидания более благоприятной ситуации для продажи квартир (переуступки прав на них) инвесторами. Другими словами, жилье, приобретаемое инвесторами, через небольшой промежуток времени (до полугода) снова бывает открыто для конечных потребителей — и оказывается востребованным. В связи с этим доля инвестиционных вложений в квартиры, называемая инвестиционным спросом, остается стабильной, о перегреве им рынка недвижимости говорить достаточно сложно.
В качестве примера можно рассмотреть статистику, предоставленную специалистами одной из ведущих девелоперских компаний Москвы — ОАО «Квартал». В домах, построенных ею, есть определенная доля так называемых инвестиционных квартир, которые приобретают, как правило, еще на стадии возведения здания. Например, в недавно сданном приемочной комиссии доме бизнес-класса (ул. Удальцова, 27) около 20 % квартир прошли несколько инвестиционных циклов (переуступок). На текущий момент все жилье в нем продано, и по оценкам специалистов — конечным потребителям. Тем не менее спрос на квартиры в этом доме остался.
Вы — арендодатель
Срок окупаемости жилья, сдаваемого в аренду, — 5–10 лет. С точки зрения эффективности вложения средств он довольно велик. Хотя сейчас такие вложения свободных средств используются все же достаточно активно. Их цель — обеспечить так называемый пенсионный фонд — залог материального достатка в будущем. Человек хочет быть уверен в гарантированном доходе (от 500 долл. в месяц и выше — в зависимости от количества комнат в квартире и класса жилья), приносимом безрисковым финансовым инструментом. Более того, квартира еще и предмет материального мира, обладающий потребительскими свойствами.
К выбору жилья для аренды следует подходить несколько иначе, чем к приобретению его с целью перепродажи. Одним из основных критериев здесь выступает удобство дальнейшей эксплуатации либо оперативного контроля. Поэтому нередки случаи, когда человек приобретает одну квартиру для себя, а другую в этом же доме под сдачу в аренду. Иногда один или несколько инвесторов покупают целые этажи — по четыре-шесть квартир. Данный подход предоставляет дополнительную возможность организации на этаже совместного обслуживания квартир, сдаваемых в аренду (уборка, охрана). Вид из окон при выборе жилья под аренду принципиального значения не имеет, более важна планировка — для организации внутреннего пространства с наименьшими затратами и максимальной функциональностью. Все руководства по выбору квартиры для сдачи в аренду направлены на уменьшение ее стоимости и увеличение срока ее окупаемости.

По требованию членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен с одним из них (вместо первоначального нанимателя). В случае смерти нанимателя или его выезда договор найма заключают с одним из членов семьи, проживающих в данном помещении. У членов семьи есть не только права, но и обязанности (нести расходы по оплате коммунальных и других платежей, поддерживать в жилом помещении порядок и т. д.). Дееспособные лица несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Квартира, дом, место проживания — это одна из самых необходимых, первичных, нужд человека, наравне с пищей, одеждой и т. п. Она играет ключевую, определяющую роль в организации быта.

– Всегда ли элитное жилье – это новое жилье?
– Чаще всего. В новостройках легче всего применить все передовые инженерные мысли, технологии. Настоящее элитное жилье стало появляться в Москве с середины 90-х годов. Однако нельзя забывать о реконструированных домах. С одной стороны, это новое жилье, так как меняются каркас, перекрытия, вся инженерная начинка. Но с другой, конечно, остаются неизменными архитектурный облик здания, его, если можно так выразиться, душа.
– Как часто на рынке появляются новые элитные дома?
– Не так часто – в год четыре-пять домов. По этой причине спрос на квартиры в таких домах не удовлетворен.
– Почему тогда строители не возводят больше?
– Возведение по-настоящему элитного дома занимает много времени. Необходимо тщательно проработать концепцию объекта. Выбрать подходящий участок земли в центре, а их немного, и они довольно дорогие. Кроме того, в этом секторе редко строят на заемные средства, а мощных застройщиков с собственными деньгами мало. С другой стороны, поскольку это самые дорогие, элитные дома, их по определению не может быть очень много. Да и у людей потребность в элитном жилье возникает не ежеминутно. Не может быть так, что десять человек выстроились в очередь и говорят: "хотим то-то". Такая покупка – процесс достаточно длительный.
– Какова сейчас верхняя ценовая планка в элитных домах?
– $20 тыс. за "квадрат", по этой цене было продано несколько квартир. Но пока это скорее исключение. В высшем ценовом сегменте вторичного рынка продажи идут в основном на уровне $15-16 тыс. за 1 кв. м. Вообще, цены от $10 до $20 тыс.– это преимущественно вторичка. Первичное жилье в среднем стоит на "золотой миле" – от $5,5 тыс. до $10 тыс.; на Патриарших, Арбате – от $5 тыс. до $9-10 тыс.; на Плющихе и в Замоскворечье – от $4,8 тыс. до $8 тыс. Это цены застройщиков.
– Есть ли тенденции к географическому смещению дорогих районов?
– Исторически сложилось, что дорогое жилье сконцентрировано в определенных районах центральной части города – это Остоженка, или "золотая миля", Патриаршие пруды, Арбат, Замоскворечье, Плющиха. Некоторые застройщики пытаются продвигать другие районы, позиционируя их как престижные и дорогие, но на рынке уже сложились определенные традиции, и взгляды наших потенциальных покупателей не меняются.
Помимо нового ЖК, Советом Федерации принял поправки к первой части Гражданского кодекса (ГК) РФ, изменения к законам об ипотеке, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, закон об участии в долевом строительстве. Утверждены законы "О жилищных накопительных кооперативах", "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и ряд других законов.

АЛЕКСАНДР ЗИМИНСКИЙ, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty ответил на вопросы "Ъ-Дома"

По настоящему "революционными" являются поправки в ч.1 Гражданского кодекса (ГК) РФ и Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этим документом устанавливаются основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Так, собственник жилья, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовали жилье, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Порядок выплаты устанавливается правительством. Тем самым регистрирующие органы берут на себя ответственность за ненадлежащую проверку предоставляемых на регистрацию документов по сделкам с недвижимостью.

ХОРОШО БЫТЬ ДОБРОСОВЕСТНЫМ. НО ОСМОТРИТЕЛЬНЫМ - ЛУЧШЕ

ИПОТЕКА: НОТАРИУСЫ ОТДЫХАЮТ

Что из всего этого следует? Первое - государство, которое само создало ситуацию, когда "правильные документы" не гарантируют покупателя жилья от претензий со стороны невыявленных при регистрации бывших собственников, решило взять на себя ответственность, но лишь отчасти - в пределах примерно 36 тыс. долларов. Второе - поскольку таких цен в Москве давно нет даже на однокомнатные квартиры, услуги по проверке юридической чистоты сделки будут по-прежнему пользоваться заслуженным спросом. Стоит также заметить, что положение о выплате компенсации будет применяться только в случае, если госрегистрация была произведена после 1 января 2005 г. Один из журналистов КДО не нашел ничего лучшего, как 31 декабря пытаться заказать выписку из Единого реестра на свою квартиру. "Не надо, - сказали ему в Москомрегистрации, - после Нового года все равное все изменится".

В то же время, в отличие от договора купли-продажи, который может заключаться в простой письменной форме, договор об ипотеке должен заключаться в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Госрегистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в соответствующий орган. Плата за госрегистрацию такого соглашения не взимается.

Закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости) предусматривает, в частности, отмену обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и соответствующих кредитных договоров. Это большая победа рынка и здравого смысла над нетрудовыми доходами нотариусов, которые получали тысячи долларов (1,5% от стоимости квартиры) за совершенно формальную процедуру, не имеющую никаких юридических последствий. Знающие люди уверяют, что это связано с тем, что в Думе нынешнего созыва не столь сильное нотариальное лобби. Правда, нотариусам все же кинули кость - вернули обязательное нотариальное оформление доверенности на машину, противоречащее гражданскому законодательству.

Большие споры вызвали жилищные кооперативы, которые, по мнению некоторых законодателей, превращаются в настоящие пирамиды, что чревато новым сюжетом в сериале про обманутых вкладчиков. Законом о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК) устанавливается, что членом кооператива может быть гражданин, достигший 16 лет. Число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тыс. человек, если законом не установлено иное. Внесение паевых взносов по новому закону возможно исключительно денежными средствами. В документе представлен перечень нормативов оценки финансовой устойчивости кооператива. При этом отмечается, что конкретные значения нормативов устанавливаются правительством.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: РИСКУЮТ ВСЕ

Получили законодательное разрешение и проблемы с долгостроем: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. В законопроекте прописаны и случаи, когда участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Получила правовую основу и частная инвестиционная деятельность, проще говоря, то положение, когда покупатель квартиры юридически выступает как соинвестор, а потому на него не распространяется законодательство о защите прав потребителя, зато распространяются все реальные или искусственно созданные инвестиционные риски. В соответствии с новым Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" риск случайной гибели или повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства - его права и обязанности по договору переходят к наследникам.



Главная --> Публикации