Главная --> Публикации --> Северный сектор центра москвы стал односторонним От минимализма к истории... Белая дача хочет быть как мега Соломинка для утопающих Метр жилья для очередников будет стоить $650

Пост заместителя гендиректора АИЖК Серегин оставил в прошлом году, но род деятельности менять не стал. Недавно он стал председателем правления банка “Совфинтрейд”, который на деньги структур “Газпрома” намерен рефинансировать ипотечные кредиты, выданные коллегами.

Входящий в группу “Газпрома” банк “Совфинтрейд” собирается стать активным игроком на вторичном рынке ипотечных кредитов. Возглавил “Совфинтрейд” бывший заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Валерий Серегин.

Советом директоров “Совфинтрейда” руководит гендиректор “Газэкспорта” Александр Медведев. В “Газэкспорте” “Ведомостям” предложили обратиться за комментариями в Газпромбанк, который является одним из учредителей “Совфинтрейда”. В банковской группе “Газпрома” принято решение о специализации “Совфинтрейда” в области ипотечного кредитования, программа рефинансирования таких кредитов сейчас разрабатывается, сообщили в пресс-службе Газпромбанка.

Несколько банкиров рассказали “Ведомостям”, что “Совфинтрейд” планирует получить от группы “Газпрома” до $250 млн. На эти деньги “Совфинтрейд” будет выкупать ипотечные кредиты у банков, непосредственно кредитующих население, формировать крупные портфели и перепродавать их оптовым инвесторам. Эти планы подтвердил источник, близкий к “Газпрому”. По его словам, объем финансирования “Совфинтрейда” пока не определен. Серегин от комментариев отказался.

Такая схема должна стимулировать развитие рынка, считает вице-президент Коммерческого банка развития Владимир Талавер. Он напоминает, что недавно ипотечные портфели были проданы выше номинала (Городской ипотечный банк продал часть портфеля Райффайзенбанку, а “ДельтаКредит” — ДельтаБанку).

Сейчас в России действует единственный специализированный институт по рефинансированию выданных кредитов — АИЖК, выкупающее кредиты у региональных операторов за счет размещаемых под госгарантии облигаций. Но в АИЖК в “Совфинтрейде” конкурента не видят. Подготовленная Минэкономразвития концепция развития системы ипотечного кредитования предусматривает появление операторов вторичного рынка. АИЖК не собирается с ними конкурировать, а будет уходить из освоенных ими регионов и при необходимости участвовать в совместных проектах, отмечает начальник управления АИЖК Денис Гришухин.

“Газпрому” эффективнее было бы работать через ПИФ или управляющую компанию, поскольку риски в таком случае ниже, признает один из потенциальных клиентов “Совфинтрейда”. Пока же участники рынка довольны Из 14 000 выкупленных АИЖК кредитов лишь семь заемщиков были близки к дефолту, отмечает Халилов С шестью из них удалось договориться до суда, а с седьмого АИЖК взыскало долг через суд.
Контрольный пакет акций “Совфинтрейда” принадлежит “дочкам” Газпрома. По данным ЦЭА “Интерфакса”, на 1 января активы банка составляли 5 млрд руб. (150-е место), капитал – 601,4 млн руб. (219-е), прибыль за 2004 г. – 19,7 млн руб. (455-е). Основный клиент банка – “Газэкспорт”. Среди других клиентов – “Газпром” и корпорация “Эксима”.
На V Форуме столичных риэлторов, который прошел на прошлой неделе, большой популярностью пользовалась секция "Эффективный менеджмент. Управление персоналом", в рамках которой выступали несколько специалистов корпорации "БЕСТ-Недвижимость". Участников мероприятия особенно заинтересовал опыт Службы по работе с персоналом корпорации в области обучения и повышения квалификации риэлторов.

Главное, чтобы по мере появления новых операторов вторичного рынка и обострения конкуренции они не снижали требования к выкупаемым ипотечным кредитам, предупреждает Талавер. Тем более что потенциальных покупателей ипотечных кредитов становится все больше. Так, на прошлой неделе Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала первый ипотечный паевой фонд под управлением “Регион Девелопмента” на 340 млн руб., а УК НВК уже договорилась с одним из банков о выкупе пула закладных на $5 млн и планирует создание еще двух-трех фондов, говорит гендиректор компании Салават Халилов.

Компания предоставляет огромные возможности профессионального обучения и дальнейшего карьерного роста. Обучение происходит как на начальном этапе работы, так и в дальнейшем: повышение квалификации, отработка существующих навыков, риэлторские поединки: Программа наставничества позволяет сотруднику, у которого есть амбиции, планировать свою карьеру.

Корпорация "БЕСТ-Недвижимость" всегда уделяла большое внимание обучению и развитию персонала. Уже много лет школа риэлторов "БЕСТ-Недвижимости" считается одной из лучших в стране. Традиционные тренинги и семинары обучают риэлторов различным методикам ведения переговоров, конкретным инструментам, которыми должен владеть каждый специалист.

Технологии обучения корпорации "БЕСТ-Недвижимость" позволяют сотруднику расти не только профессионально, но и личностно. Ведь, несмотря на то, что настоящие поединки в жизни современного человека случаются нечасто, сама возможность их возникновения удерживает многих в определенных рамках, ограничивая возможности развития и продвижения в жизни. Таким образом, компания обучает не только подготовке к конкретным переговорам и эффективным приемам их ведения, но и помогает быть внутренне готовым к неожиданным поворотам в жизни.

Технология риэлторских поединков (автор В.К.Тарасов, руководитель Таллинской школы менеджеров) обучает сотрудников правильно комбинировать методики и инструменты во время переговоров, в том числе и в стрессовой ситуации, сочетать техники, слышать клиента и находить с ним общий язык, даже если собеседник выбирает незнакомый стиль общения. В процессе обучения специалист учится менять стереотипы в переговорах с клиентами и правильно понимать потребности, задачи клиента, а значит, максимально эффективно и качественно оказывает риэлторскую услугу.

Двадцатого апреля в гостинице "Марриотт Роял Аврора" состоялась конференция "Коммерческая недвижимость Москвы: девелопмент и инвестиции". Мероприятие было весьма представительным - в ней участвовали серьезные аналитики и инвесторы как российские, так и иностранные. Их интерес к конференции понятен, ибо московский рынок коммерческой недвижимости сегодня активно развивается. По всеобщему мнению, сегодня в Москве реально не хватает всего: и офисов класса А и Б, и складских помещений, и гостиниц.

Столичный рынок коммерческой недвижимости ждет новых игроков

По китайскому пути?

Цены за аренду ежегодно растут.

С аналитическими докладами выступили иностранные инвесторы и аналитики, в частности, Lee Timmins, старший вице-президент компании Hines и директор Департамента исследований компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, Седрик Дефоссе. Осторожность инвесторов понятна, ибо сегодняшние реалии выглядят следующим образом: с одной стороны, сегодня тех же офисов класса А катастрофически не хватает и, следовательно, арендодатели имеют весьма высокую прибыль, то, с другой стороны, уже заявлено несколько весьма масштабных проектов, в том числе и "Москва-Сити", что и заставляет анализировать, на какую же прибыль можно рассчитывать через несколько лет. Lee Timmins предложил целых три модели. Первая модель основывается на том, что наше развитие оказывается очень похожим на китайское. Вторая - основана на опыте наблюдения за Прагой и Варшавой (у которых с развитием Москвы тоже есть немало общих черт), где на 1000 человек приходится около 280 метров коммерческой недвижимости. Третья модель - чисто дедуктивная и исходила в основном из темпов роста ВВП. В целом иностранные аналитики оценили ситуацию на рынке как благоприятную для вхождения новых игроков. Сами корпорации оценивают свою деятельность на этом рынке как успешную.

От Правительства Москвы выступил заместитель начальника Управления экономического развития в строительной отрасли Владимир Лавленцев. Согласно его заявлению, на сегодня инвестиционный климат в Москве крайне благоприятен, ибо столица обеспечивает инвесторов гарантиями собственным имуществом, а также предоставляет кредиты. Как наиболее интересное направление он выделил прежде всего освоение территории бывших промышленных зон, далее, туристический бизнес (гостиницы), а также комплекс "Москва-Сити".

Совершенно в ином ключе выступил президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. Выступление его отличалось невероятным оптимизмом. Никаких расчетов и диаграмм он не приводил, но сообщил, что опасения инвесторов сегодня напрасны, ибо вследствие принятия новых законов и, в частности, закона о долевом строительстве минимум тридцать процентов застройщиков будут вынуждены уйти с рынка, так что "настоящим профессионалам работать будет свободнее, они будут вкладывать, получать прибыль и богатеть". Будущее "Москва-Сити" С. Полонский прогнозирует крайне радужным.

Свободу профессионалам рынка!

Статус - прежде всего

Очень большой интерес вызвал доклад г-на М. Белтона, директора по развитию недвижимости компании CMI Development. Он заявил, что в компании сформирован новый отдел, полностью посвященный реконструкции бывших промышленных участков, а также, что количество проектов по реконструкции резко возрастет в течении трех-пяти лет, и на этом рынке компания собирается стать лидером. Он совершенно справедливо отметил, что свободные участки в Москве практически закончились, так что массовая реконструкция промышленных участков неизбежна. Привлекательности подобным проектам добавляет и развитая транспортная инфраструктура ("третье кольцо"), наличие коммуникаций, а также более легкий процесс получения согласований. Г-н Белтон отметил также и негативные стороны, а именно, стоимость очистки территории от промышленного производства очень высока (в некоторых проектах она достигает 12-15 миллионов долларов). Более того, эта сумма заранее неизвестна. Кроме того, как остроумно заявил докладчик, "даже если ты полностью очистишь территорию и предъявишь все необходимые сертификаты, тебе всё равно никто не поверит", так как рыночное предубеждение по отношению к промышленным участкам весьма сильное.

Эти опасения косвенно подтвердил в своём докладе первый заместитель председателя Тендерного комитета г. Москвы А.Березницкий. Отметив, что аукционы в Москве стали прозрачными, ситуация, когда инвесторам приходилось добывать информацию по крохам из разнообразнейших и не всегда легитимных источников, канула в прошлое, он, тем не менее, отметил, что над разработкой грамотного формата предложения, выносимого на аукцион, Москве предстоит еще работать и работать. В качестве примера он привел тот факт, что за последний год Москва выставила на аукцион 11 площадок, расположенных в весьма привлекательных местах. По пяти лотам из одиннадцати торги не состоялись: не было заявок. Причина: инвесторы просто-напросто побоялись тех обременений, которые город хотел на них возложить.
Недавно в столице прошла III Всероссийская конференция под названием "Ипотечное кредитование в РФ". С трибуны звучали все те же политкорректные выступления о светлом будущем населения, которое через несколько лет должно чуть ли не поголовно при помощи ипотеки обзавестись жильем. По-другому сегодня с трибуны об ипотеке говорить нельзя - все-таки президентско-правительственная задача.

Свободные площадки в Москве действительно заканчиваются, и первопроходец получит главный приз. Но есть и другая сторона, крайне существенная. Вопрос в том, в каком юридическом статусе город будет выставлять эти площадки на аукцион. Вспоминались реальные примеры, когда предприятие подлежало ликвидации, на что было соответствующее постановление Правительства Москвы, а также заключения всевозможных экологических инстанций, но на предприятии имелся пресловутый "старорежимный директор", который в новых экономических условиях развалил это предприятие до такого состояния, что кроме как под склады для наименее притязательных клиентов оно уже ни на что не годно. Но, несмотря на все постановления и экспертизы, выселить это предприятие с насиженного места оказывается невозможным - нет отработанных механизмов и правоприменительной практики. Так что первопроходцы, с одной стороны, конечно, получат первый приз, но, с другой стороны, им же и выступать в роли тех "кошек", на которых будут тренироваться господа законодатели и правоприменители.

Вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, академик МАИН Ирина Радченко представила собственную статистику. По ее данным, с 2000 по 2004 год объемы выданных ипотечных кредитов росли примерно на 46 % ежегодно.

Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян сделал оптимистическое заявление: отечественные банки все активнее "поворачиваются лицом" к ипотечному кредитованию, оно для них становится "все интереснее".

Заместитель директора Департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Андрей Воронцов в своем выступлении подробно остановится на одном из частных аспектов - ипотеке для военнослужащих. Ознакомив собравшихся с положением закона о том, что государство должно обеспечивать своих военнослужащих жильем, чиновник поставил их перед фактом: денег в бюджете на это нет. Поэтому-то и была принята новая накопительно-ипотечная программа, которая ориентирована прежде всего на тех военнослужащих, кто заключил контракт с армией с нового года. Государство открыло для них накопительные счета, на которые ежегодно обязуется перечислять определенную сумму. На 2005 год она составляет 37 тысяч рублей, затем будет индексироваться. По расчетам правительства, накопив на таких счетах средства в течение как минимум трех, а как максимум 20 лет, контрактники смогут использовать эти деньги для приобретения жилья. Разумеется, при помощи ипотечных кредитов - даже если в стране рынок недвижимости совсем обвалится, все равно приличную квартиру через двадцать лет только за "государевы" деньги не купишь.

Готовность России к созданию и развитию системы ипотеки И. Радченко предложила оценить по 5-балльной шкале. Правда, все приведенные ей оценки хотя не дотягивали до высшего балла, но зато и не опускались до самого низшего. Самой высокой оценки (то есть четверки) удостоились "политические и социальные подходы правительства к решению ипотечной проблемы". Государственная жилищная политика в области ипотеки оценена вице-президентом Международной ассоциации ипотечных фондов на тройку, и самый низкий балл (2) получили рыночные данные о сделках и статистика ипотечного кредитования. Как заявила И. Радченко, таковой статистики вообще нет.

А пока что в ожидании господдержки агентство планирует осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг, купон которых впервые не будет обеспечен госгарантией. Этот проект будет запущен совместно с "Инвест-банком". По оптимистическому прогнозу А. Семеняки, рынок получит их в свое распоряжение уже через полгода, максимум год - этот срок как предельный зафиксирован в договоре с банком.

Пожалуй, наибольший интерес присутствующих вызвал доклад генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки. Если в конце прошлого года основной концепцией дальнейшего развития АИЖК было требование от государства войти в уставный капитал агентства, то сегодня А. Семеняка настаивает на том, что государство должно поддержать рынок ипотечных ценных бумаг. В намерения АИЖК входит вскоре перестать быть активным игроком ипотечного рынка. Если концепция будет одобрена, то АИЖК трансформируется из участника рынка в некий стабилизирующий орган, который сам на рынке не играет, но принимает на себя его риски в соответствии с задачами, которые стоят перед ним как федеральной организацией. В этом случае АИЖК перепишет и свои стандарты, предъявляемые к сотрудничающим с ним организациям. Как перестроить существующую структуру, АИЖК пока не знает и ждет предложений от регионов.



Главная --> Публикации