Главная --> Публикации --> В современной архитектуре нет украшений: они не нужны С 1 января имущественный налоговый вычет можно получить по месту работы Путь в европу. краснопресненский проспект: новый подход к старой проблеме Моллы осваиваются в регионах Новый жилищный кодекс разрешает владельцу жилья распоряжаться квадратными метрами как угодно

Никосийская стена

Кипр — средиземноморский остров, где согласно преданию родилась богиня любви Афродита, — всегда привлекал покупателей курортной недвижимости. Но если до недавнего времени россиянам предлагались объекты в южной части страны, то в последние несколько месяцев все чаще выставляется на продажу недвижимость в северной части острова (эта территория вот уже 30 лет занята турецкими войсками). Недвижимость на севере острова привлекает прежде всего соотношением цены и качества, но… очень напоминает знаменитый персонаж древнегреческой мифологии — троянского коня.

В целом ситуация на островном рынке недвижимости складывается положительно. По словам главы представительства компании Kouroushi Bros Ltd Михаила Брустинова, за последний год недвижимость на Кипре подорожала примерно на 30%. Это напрямую связано с вступлением страны в ЕС. В результате в стране введен 15%-ный НДС, для строительства приобретаются только отвечающие стандартам ЕС стройматериалы и используется сравнительно дорогая рабочая сила. Возможностям заработков для украинских строителей, которых там раньше использовали, пришел конец.

В 1974 г. северная часть Кипра была оккупирована турецкими войсками. Почти через 30 лет после знаменитой Берлинской стены в Европе возникла не менее грозная Никосийская стена. Несмотря на прекращение военных действий, ограниченный контингент турецких войск “и ныне там”. Как ни странно, это привносит определенную стабильность. “Север Кипра привлекателен тем, что там безопасно, — считает председатель совета директоров издательского дома "Квадратный метр" Георгий Шабад. — Все и вся стоят на страже безопасности. Другой положительный момент — относительная дешевизна недвижимости в этом регионе”.

Стали изменяться и приоритеты внутреннего рынка. Кипр — государство патриархальное. Но если раньше у его граждан были большие дома, в которых дети жили вместе с родителями, то теперь молодое поколение предпочитает строить свои семьи отдельно, поэтому спрос на недвижимость повысился.

Вступление Кипра в ЕС повысило спрос на недвижимость. Расширился географический состав иностранных покупателей: к традиционным англичанам и немцам присоединились французы, итальянцы и даже израильтяне.

Глава московского представительства группы PI Property International Павел Борисов считает, что в ближайшие несколько лет будет происходить постепенное выравнивание цен: на Южном Кипре недвижимость будет падать в цене, а на Северном Кипре — расти. “В течение последних двух лет цены на недвижимость на Северном Кипре стабильно росли на 30-40% в год”, — говорит Борисов.

Брустинов видит причину роста спроса, а следовательно, и роста цен на недвижимость еще и в том, что с недавнего времени в банках изменились учетные ставки по депозитам. Если раньше они составляли до 14% годовых в кипрских фунтах, то сегодня они снизились до 2% годовых. “Вот почему киприоты изымают средства из банков и вкладывают их в недвижимость,- говорит Брустинов. — Дома и квартиры дорожали и с учетом перечисленных факторов будут дорожать и дальше”.

Чем привлекателен для покупателей север страны? В первую очередь дешевизной. Это оценили главным образом компании, которые возглавляют этнические выходцы с Северного Кипра. Одна из них — Medview Homes — входит в состав группы PI Property International. Борисов считает, что деятельность компании ориентирована “на частных инвесторов, заинтересованных в инвестициях в недвижимость самых разных стран мира, в том числе Северного Кипра”. За два года существования компанией было построено и продано свыше 1500 жилых объектов — вилл.

Олимпийские игры

Яблоко раздора

Какие объекты особенно популярны на севере Кипра? Пальму первенства следует отдать охраняемым комплексам загородных резиденций и вилл. Так, например, в местечке Богас (район Фамагусты) предлагаются к продаже виллы в средиземноморском стиле в строящемся элитном поселке Hill — Top Village. Жилая площадь двухэтажных вилл находится в пределах от 88 до 188 кв. м, а общая — от 102 до 223 кв. м. Все дома имеют большие открытые террасы и подземные парковки. Владельцы домов большей площади также смогут наслаждаться частным бассейном и площадками для загара на крыше. Картину довершают названия объектов — “Соната”, “Опера”, “Симфония” и др.

За короткий срок было утрачено 36,2% жилищного фонда, возник острый дефицит жилья. Правительство было вынуждено разместить в 25 специально созданных временных палаточных лагерях около 25 000 перемещенных лиц, оставшихся без крова.

Впервые земельный вопрос остро встал на Кипре сразу после оккупации. Почти четверть населения страны — около 142 000 греков-киприотов были изгнаны из оккупированной северной части острова. Впоследствии их примеру последовали еще 20 000 человек, проживающих на оккупированной территории. В настоящее время в анклаве проживает всего около 600 греков-киприотов.

Вот только некоторые из предлагаемых правительством Кипра жилищных программ для беженцев и вынужденных переселенцев. Программа строительства дешевого государственного жилья. В ее рамках жилье бесплатно предоставляется семьям с низким уровнем дохода. Программа самостоятельного строительства на государственной земле также предназначена для семей беженцев с низким уровнем дохода. Им выделяют участки под застройку и материальную помощь, покрывающую часть стоимости строительства. Программа самостоятельного строительства на частной земле обеспечивает лицам, имеющим статус беженцев, субсидию на частичное покрытие стоимости строительства дома на собственном земельном участке. Программа покупки жилья была введена в действие в 1981 г. и предполагает выделение субсидий на покупку дома или квартиры в частном секторе лицам, соответствующим определенным критериям.

Правительству страны пришлось разрабатывать долгосрочную стратегию увеличения и повышения качества жилого фонда. Ее результаты стали заметны уже в начале 1980-х гг., когда уменьшился дефицит жилья для беженцев и была сформулирована долговременная политика обеспечения жильем семей с низким и средним уровнем доходов и всего населения в целом. В значительной мере этому способствовало учреждение в 1982 г. Кипрской корпорации по освоению земель (CLDC) и Корпорации по финансированию жилищного строительства (HFC). Целью этих организаций является продажа недорогих земельных участков или домов и предоставление долгосрочных ссуд на совершение покупки, причем для лиц с низкими доходами процент снижается.

Второй вид — компенсационные земли. Например, если турок-киприот владел землей на территории Южного Кипра и был вынужден оставить ее во время войны. План генерального секретаря ООН Кофи Аннана предлагает следующее решение: если на земле нет построек, она возвращается к грекам-киприотам, а если строения есть, греки-киприоты лишь получают компенсацию. Впрочем, соответствующие положения плана Аннана, согласно которым беженцы не получат право на свою недвижимость, а будут вынуждены принять взамен компенсацию, отвергнуты резолюцией “Об основных принципах возврата жилья и недвижимости беженцам и перемещенным лицам”, единогласно принятой подкомиссией ООН по содействию и защите прав человека 20 августа 2004 г. В тексте документа отмечается, что “после возвращения в свои дома беженцы и перемещенные лица имеют право на недвижимость, которую они вынуждены были оставить во время конфликта, а если этой недвижимости уже не существует, они имеют право на компенсацию за свою недвижимость”.

“На Северном Кипре можно различать три вида земли”, — говорит Михаил Брустинов из Kouroushi Bros Ltd. По его словам, первая группа — участки, предоставленные туркам-киприотам, которые воевали против Кипра. Эта земля принадлежала грекам-киприотам, поэтому после воссоединения острова ее скорее всего отберут и отдадут законным владельцам.

Помимо земель, принадлежащих к одной из трех вышеперечисленных категорий, на севере Кипра действительно можно встретить бесхозные земли. Некоторые деревни, населенные некогда этническими греками или армянами, стоят пустыми. В горах такие поселения встречаются чаще.

Третий вид — земля, принадлежащая туркам-киприотам, которая была куплена ими до 1974 г. По свидетельству Брустинова, стоимость этой земли сравнима с аналогичной на Южном Кипре. “Увы, нашим гражданам, не знающим законов Кипра, предлагают большей частью земли 1-й и 2-й групп”, — говорит Брустинов. По мнению Борисова, солидная юридическая компания всегда проверяет перед началом сделки, кому принадлежит земля.

Многие называют Кипр островом пенсионеров. Это не совсем так, но пожилых людей здесь действительно много. Однако многие никак не выглядят на свой возраст. Глядя на счастливые пары преклонного возраста, понимаешь, что старость должна быть именно такой — радостной и безмятежной. Пенсионеры из развитых стран Европы не только много отдыхают на Кипре, но и приобретают здесь недвижимость, главным образом дома и виллы.

Красота спасет мир

Троянский конь

Георгий Шабад отмечает, что большую долю пожилых людей составляют немецкие и английские граждане. Как ни странно, правовые аспекты приобретения недвижимости на севере оказываются для подобных покупателей вовсе не определяющими. “В большинстве случаев они знают, что приобретают дома, принадлежащие грекам или армянам, — констатирует Шабад. — Однако желание провести спокойную старость по доступной цене в конечном итоге пересиливает. Пенсионеры просто приобретают дома на Кипре”.

“Основные покупатели недвижимости на Северном Кипре — граждане Великобритании, Германии и Франции, — констатирует Борисов. — Наши соотечественники тоже начали приобретать недвижимость в этой части острова, но пока что в основном это те, кто постоянно живет за границей”.

Кто и зачем покупает недвижимость на Северном Кипре? Благоприятный климат способствует тому, что основная масса покупателей приобретают здесь второе жилье, своего рода дом для отдыха. Две другие, менее многочисленные группы — пенсионеры и инвесторы. Последние верят, что недвижимость на Северном Кипре имеет значительный потенциал роста.

“Людей привлекают дешевизна, хорошая жизнь в отличном курортном месте, — считает Шабад. — Вопрос лишь в том, какую цену в конечном счете за это придется заплатить”. Действительно, наряду с рядом позитивных факторов приобретение жилья на севере Кипра сулит и негативные. Например, провозглашенная в ноябре 1983 г. Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК) так пока никем и не признана, кроме Турции. В резолюции “Кипр против Турции” Европейского суда по правам человека говорится, что суд ни в коей мере не признает ТРСК, и подчеркивается, что единственным законным органом власти на территории страны является правительство Республики Кипр. “Передачу прав собственности могут регулировать только обладающие законными полномочиями институты”, — констатирует временный поверенный в делах Республики Кипр в РФ Петрос Накузис.

Впрочем, есть покупатели и из России. По данным Брустинова, недвижимость на Северном Кипре приобрели уже полтора десятка русских покупателей.

Гнев богов

Получить официальный комментарий в посольстве Турции по поводу легальности приобретения недвижимости на Северном Кипре “Ведомостям” не удалось. Как сообщили в отделе информации посольства Турции, соответствующий запрос был передан администрации ТРСК, но ответа на него к моменту сдачи номера в печать так и не поступило.

В заключении Европейского суда по правам человека от 10 мая 2001 г. по делу “Кипр против Турции” говорится о том, что суд нашел 14 нарушений Конвенции по правам человека. В частности, нарушена ст. 8 конвенции (право на неприкосновенность личной и семейной жизни, жилища и переписки) в части отказа вынужденным переселенцам из числа греков-киприотов в возвращении их домов на Северном Кипре. Нарушается также п. 1 Протокола 1 (защита собственности) в части того, что грекам-киприотам, являющимся собственниками недвижимости на Северном Кипре, было отказано в возможности использования и контроля за своей собственностью и к тому же не было предложено никакой компенсации за грубое нарушение прав собственности. Фактически это означает, что купля-продажа вышеозначенных объектов собственности без участия их законных владельцев незаконна и, следовательно, может привести к пагубным финансовым и юридическим последствиям.

Так что иногда цена вопроса слишком высока. Гречанка Титана Лоизиду, некогда вынужденно оставившая свой дом в Кирении, получила за него денежную компенсацию в размере 1,1 млн евро. Правда, судилась она на протяжении 25 лет, и дело “Лоизиду против Турции” прослыло довольно громким. Но главное — результат. Прецедент был создан.

Подтверждение этому можно найти, например, в резолюции ООН № 37/253 по вопросу о Кипре. Так, в частности, ст. 11 этого документа гласит, что члены ООН “призывают к уважению прав человека и основных свобод всех киприотов, в том числе свободы передвижения, свободы поселения и прав на собственность”, а также принятию срочных мер по “добровольному и гарантированному возвращению беженцев в свои дома”.

Год назад Управление МАП по Свердловской области с подачи МИД РФ распространило предупреждение о том, что предложения московских риэлторских компаний “Твоя мечта” и “Адвокатское бюро № 2” о покупке недвижимости на территории Турецкой Республики Северный Кипр незаконны. Внимание к проблеме возникло после того, как в МИД РФ обратилось посольство Республики Кипр в Москве с просьбой внести ясность в деятельность “недобросовестных российских риэлторов”. Недовольство греческих киприотов вызвал тот факт, что в последние годы власти турецкой части Кипра привлекают все больше иностранных покупателей жилья. В Свердловском антимонопольном управлении считают, что российские покупатели объектов недвижимости на территории Северного Кипра не имеют никаких юридических прав на такую недвижимость и могут лишиться ее после “всеобъемлющего урегулирования спорного вопроса”.

Пока этого не произошло, остается руководствоваться резолюцией № 774 Совета Безопасности ООН. В п. 2 документа говорится о том, что государство Кипр суверенно, а его жители имеют единое гражданство. Государство состоит из двух политически равных частей и является двуязычной и двухзональной федерацией, о чем свидетельствует параграф 11 Доклада генерального секретаря ООН от 3 апреля 1992 г. Подобная структура не должна допускать объединения государства или его части с каким-либо другим государством, а также любые другие формы слияния или поглощения.

Турки-киприоты смотрят в будущее с оптимизмом. Основания для этого имеются: после провала проводившегося 24 апреля с. г. референдума об объединении острова, на котором 75% греков высказалось против, Еврокомиссия уже в июле предложила начать прямую торговлю с Северным Кипром, открыть для международного сообщения его порты и аэропорт и даже предоставить экономическую помощь в размере 253 млн евро. “Решение вопроса очевидно, — заявил "Ведомостям" источник, близкий к администрации ТРСК, не пожелавший видеть свое имя опубликованным. — Не позднее чем через год мировое сообщество признает республику отдельным государством”.

— Насколько легитимно, на ваш взгляд, приобретение собственности на Северном Кипре?

История последних столетий богата внутристрановыми конфликтами. Как правило, все они развиваются по единому сценарию. Некое этническое меньшинство находится в оппозиции к верховной власти. В борьбе за автономию представители этих меньшинств доходят до самых радикальных мер. Примеров масса: развал Югославии, конфликты в штабе Пенджаб (Индия) и Северной Ирландии. Наконец, наша Чечня и, конечно, турецкая часть Кипра. На территории подобных районов тоже продается недвижимость. Более того, там она востребована, а стоит дешевле, чем в среднем по стране. Однако, приобретая подобные объекты, надо учитывать все возможные риски. В том числе и риск возможной утраты дома или квартиры в том случае, если окажется, что на нее претендуют сразу несколько “законных” владельцев.
Открытие границ положило конец 30-летней изоляции Северного Кипра. Регион снова открылся для многочисленных туристов и инвестиций. На севере Республики Кипр начался строительный бум. Как будет развиваться региональный рынок недвижимости в ближайшие несколько лет и с какими трудностями он сталкивается сегодня — мыслями об этом в эксклюзивном интервью поделился председатель Ассоциации строителей и инвесторов Турецкой Республики Северный Кипр, директор компании PI Property International Али Озмен Сафа.

— Но ведь Турецкая Республика Северный Кипр — никем не признанное государство…

— Есть, конечно, определенные ограничения. Многие приобретают недвижимость с целью инвестирования. Принцип “Минимальные инвестиции — максимальные прибыли” можно соблюсти именно на Северном Кипре. Так, например, за последние пять лет недвижимость на Южном Кипре росла в среднем на 20% в год. Так что если некто приобрел там пять лет назад дом за $100 000, то сегодня цена этого объекта удвоилась. Продав дом, можно приобрести на Северном Кипре гораздо более привлекательную собственность — виллу, например. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет на сегодня $35 000 на Северном Кипре против $95 000 на Южном Кипре. Разница очевидна.

— И все-таки, наверное, это рискованные инвестиции…

— Тайвань тоже не признан, но существует. Впрочем, я не политик… У нас на севере, в ТРСК, есть свое правительство. Оно никем не признано, кроме Турции. Но все знают, что оно существует. Проблема возвращения собственности прежним владельцам существует не только на севере, но и на юге страны. Ее можно решить посредством выдачи денежной компенсации тем владельцам, которые по каким-либо причинам не могут быть восстановлены в своих правах. Именно об этом идет речь в недавно принятом под эгидой ООН Плане воссоединения Кипра. У турок-киприотов также есть земли на юге, которыми они не могут распоряжаться. Это касается обеих сторон.

Лично я считаю, что, напротив, сейчас рискованно было бы покупать недвижимость на юге Кипра. Новые возможности для строительства на севере Кипра и, как следствие, рост предложения современных объектов недвижимости по более низким ценам снизят спрос на недвижимость на юге Кипра. Что касается севера, то здесь объем сделок с недвижимостью растет просто фантастическими темпами: за последние полгода было продано столько же, сколько за последние 10 лет. Люди привыкли покупать недвижимость на юге Кипра, но теперь, после открытия границ, оценивают и новые инвестиционные возможности на севере Кипра. Эти возможности видят даже греческие девелоперы с Южного Кипра.

— Риск инвестирования существует в любой стране. Инвестиционные возможности на севере Кипра выше. Как человек, имеющий экономическое образование, могу сказать, что риск тем больше, чем выше доходы. Это фактор риска.

— Сказываются 30 лет изоляции. Последствия плачевны: неразвитая промышленность, безработица, отток квалифицированных кадров и проч. Теперь, когда изоляция снята, можно однозначно сказать, что сегодня на севере Кипра отмечается подъем в двух секторах экономики. Это, конечно, строительство и туризм. Отели буквально переполнены. Теперь, когда север страны открыт, туда стремится все больше и больше туристов. В этом плане следует отметить тесное сотрудничество туроператоров северной и южной частей Кипра. Организуя туры, они предлагают клиентам провести неделю на юге и неделю на севере. Аналогичное партнерство можно наблюдать и среди застройщиков. Например, производство окон и дверей на севере Кипра стоит дешевле, значит, южанам выгодно приобретать эти товары. Настоящий бизнес не знает границ! Сегодня Северный Кипр, напротив, приглашает иностранных специалистов. В регионе ощущается острая нехватка архитекторов, бухгалтеров и других квалифицированных специалистов. Экономический рост начался, и этот процесс необратим.

— Но ведь экономическое состояние Северного Кипра сегодня вряд ли можно назвать удовлетворительным…

— Считаю, что 30 апреля 2004 г., накануне вступления страны в ЕС, люди пережили настоящий шок. Теперь север Кипра открыт для туристов. Но возникает другая проблема — острая нехватка отелей. Их на севере чуть более 10 000, тогда как на юге — около 2 млн.

— Снятие эмбарго на торговлю с Северным Кипром и открытие прямых рейсов до Эркана предполагают, что в страну хлынут потоки туристов. Хватит ли гостиниц?

— Те же, что и на Южном, — можно приобрести в собственность одну виллу или 1 деним земли (земельный участок площадью 1500 кв. м). Существуют определенные ограничения по этажности строительства — не более трех этажей. В целом север учится на ошибках юга.

— Какие есть ограничения для иностранцев на приобретение недвижимости на Северном Кипре?

— Я бы сказал, что более 90% всех покупателей-иностранцев — англичане. В какой-то мере это обусловлено историческими факторами — раньше Кипр был английской колонией. Однако приобретение недвижимости идет не вслепую, а на основе глубокого анализа аналогичных объектов в других странах. Другая часть покупателей — немцы, арабы, русские, а в последнее время — граждане Израиля и стран Скандинавского полуострова.

— Жители каких стран являются основными покупателями недвижимости на Кипре?

— Во-первых, это очень крупная компания: мы стабильно входим в тройку ведущих девелоперов ТРСК. Фактически мы гарантируем безопасность сделок репутацией своей компании. Ежегодно мы вводим в эксплуатацию 752 000 кв. м жилья. Кроме того, это мои личные гарантии: я являюсь одной из ключевых фигур на рынке инвестирования в Лондоне среди граждан турецкого происхождения и на Северном Кипре. Кроме того, я был единственным претендентом на приватизацию компании Cyprus Turkish Airlines. Считаю, что такая компания должна не контролироваться государством, а управляться частным владельцем.

— Какие гарантии вы можете предоставить тем, кто приобретает недвижимость на Северном Кипре через вашу компанию?

— По моим оценкам, на сегодня стоимость более дорогой недвижимости на Южном Кипре составляет всего лишь шестую часть от средней стоимости недвижимости в странах ЕС. Если учесть, что на севере страны цены минимум на 50% ниже, можно сделать выводы о том, что резервы для роста огромные.

— Какова вероятность того, что цены на недвижимость на Кипре будут расти и дальше?

— Я бы не хотел об этом говорить.

— Как оценивается ваше состояние?

— Пока что миллионы.

— Это миллионы или миллиарды?

— Например, в Лондоне я ежемесячно покупаю по 15-20 квартир.

— Но есть какие-то ориентиры?

— Финансовая независимость позволяет мне заниматься только тем, что нравится. Доказано, что бизнес намного эффективнее, если он возникает на базе хобби. Денежный фактор смещается на задний план. Я не буду заниматься тем, что мне чуждо, только потому, что это дает деньги.

— Вы достигли финансовой свободы. Что побуждает вас к дальнейшему расширению бизнеса?

— У меня тоже есть девиз — “Солидарность, объединение, мощь”. Наша ассоциация открыта для всех желающих, в том числе для компаний с Южного Кипра.

— У каждого преуспевающего бизнесмена есть свое кредо. Вы не исключение?

— У нас есть ряд проектов на Северном Кипре. Есть и издательские проекты, например журнал Residence, который является международным гидом по инвестициям в жилую и коммерческую недвижимость. Он распространяется на нескольких континентах, включая Африку.

— Несколько слов о бизнесе вашей компании.

Особенная стать

Ясной и общепринятой классификации жилых помещений на рынке столичной недвижимости не существует. Значит ли это, что она не нужна? Возможно. Пока люди сметают бизнес-класс по цене “элиты”, стоит ли бороться за чистоту критериев, сомневаются большинство участников рынка. Но попытки выработать общие для рынка правила игры все же продолжаются.

Даже если критерии классификации разрабатываются на рынке жилой недвижимости, компании предпочитают держать их для “внутреннего пользования”. Так удобнее. Удобнее продавать по цене “элиты” объекты, в которых сэкономлено на всем, что можно. Таково состояние рынка продавца, и мудрые его участники не спешат плевать против ветра. Редкий девелопер, придумав мало-мальски интересное решение, не спешит объявить дом элитным (de luxe, премиум) и продать его по “элитной” цене. Либо комплекс неполноценности мешает компании признаться, что построенное — нормальный бизнес- или, не приведи господи, экономкласс, либо компания подразумевает полную неосведомленность о реальном состоянии объекта у своих клиентов.

Загвоздка с классификацией объектов недвижимости существует не только в секторе жилой недвижимости. Вроде бы договорились с критериями классификации офисов, но, как выясняется, не окончательно, плюс классификация a la rus отличается от европейской, с которой, по идее, и срисована. Необходимость классифицировать складские помещения заинтересованные логистические компании и девелоперы признают, но попытки одного из операторов рынка предложить свое видение решения проблемы вызвало настоящую бурю негодования.

“Это будет продолжаться до тех пор, пока на московском рынке будет существовать рынок продавца, обусловленный дефицитом предложения, и условия будут диктовать застройщики. На рынке покупателя, когда предложение превышает спрос, продавцы вынуждены реально оценивать свой объект”, — считает Ирина Егорова, консультант “Кирсанова-Риэлти”.

Получается, что на словах рынку необходимы общепризнанные критерии, позволяющие отнести объект недвижимости к тому или иному классу (что подразумевает ту или совсем иную цену), но на деле мало кто заинтересован в их разработке и принятии. Причины самые объективные. Невозможно навязать договоренность между собой девелоперами, покупателями и риэлторами, разве что президент России подключится, считают одни. Профессионалы могут договориться о параметрах, но субъективные факторы не побороть, говорят другие. Классификация объектов проводится специалистами, к которым потребитель обращается за консультацией, исходя из финансовых возможностей конкретного потребителя, и не более того, добавляют третьи.

Предполагается, что наличие внятных критериев причисления жилого дома к экономклассу, бизнес-классу или “элите” необходимо потребителям. Дескать, без этого клиент не может ориентироваться в предложении и понимать, что почем. Бедному клиенту, который бегает по Москве с мешочком денег, под лейблом “элиты” впаривают экономкласс. Трогательную заботу о бедном потребителе высказывали на “круглом столе” “Подходы к классификации московских новостроек” риэлторы, девелоперы и журналисты, работающие на рынке московской недвижимости. В то же время все согласны, что люди, покупающие в столице квартиры, априори не бедные и скорее всего не простачки. По мнению заместителя директора управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость” Оксаны Каармы, какие бы ярлыки ни вешали застройщики и риэлторы, покупатель оценивает дом самостоятельно. Массового потребителя интересуют важный для него набор характеристик и цена квартиры, а не статус объекта.

Это кому-нибудь нужно?

С другой стороны, покупка квартиры — акт очень эмоциональный и субъективность в оценке преобладает. “Мы никогда не поборем субъективный фактор. Одному нравится жить на Остоженке, другому — ходить по Малой Бронной”, — считает Александр Тарханов, генеральный директор “АСН-Инвеста”, председатель комитета РГР по девелопменту и инвестициям.

“Проблема с классификацией состоит не в том, что она не нужна девелоперам. Она не нужна клиентам. А то, что не нужно для удовлетворения потребностей клиентов, для девелоперов вторично, — считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев. — Попытки загнать совокупность потребительских характеристик в жесткие рамки классификации никак не повлияют на ценообразование”.

Учитывая, что спрос на новостройки уже не столь безусловно ажиотажен, можно ожидать обострения борьбы маркетинговых технологий. Но и поборникам честной классификации проблемы с реализацией некоторых объектов дают шанс обосновать важность этого инструмента для рынка. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию и, по мнению независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, один из аргументов “выжидающих” — значительное расхождение между качественными характеристиками товара и ценой на него, особенно в низшей ценовой категории.

Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR Группы компаний “КРТ”, уверен, что в ситуации ажиотажного спроса многие участники рынка не очень-то заинтересованы в соблюдении канонов и потребителя не уберечь от неправильного позиционирования.

Сформулировать требования к каждому классу жилья необходимо, чтобы помочь инвесторам-застройщикам разрабатывать коммерчески успешные и ликвидные проекты. “В сегменте бизнес- и экономкласса главная проблема — застройщики, — считает Оксана Каарма. — Сначала строят, как могут, не задумываясь о потенциальных потребителях, потом пытаются продать. Классификация нужна, чтобы помочь застройщикам строить качественное жилье, то, которое востребовано сегодня и будет востребовано завтра”. Эксперты говорят о необходимости противопоставить разнузданному маркетингу отдельных застройщиков (которым менее напористые застройщики втихую завидуют) критерии честной классификации, чтобы дом бизнес-класса не позиционировался как de luxe, что сегодня происходит сплошь и рядом. Пока подходы к оценке качества жилья лишены единого стандарта, компании изобретают собственные критерии для позиционирования объектов. Успех зависит от того, есть ли у застройщика ресурсы на продвижение собственного коммерческого понимания того или иного проекта.

По мнению генерального директора девелоперской компании “Арт-Билдинг” Андрея Анохина, разговоры о классификации — отражение происходящих на рынке процессов, стремления его профессиональных участников к развитию зрелого рынка, действующего на основе единых, общепринятых принципов и констант. И через год-другой обсуждаться будут уже более-менее устоявшиеся критерии, а в дальнейшем жизнь разведет богатых и бедных. Анохин высказывается предельно откровенно: классификация нужна, чтобы обосновать высокие цены на объекты верхней ценовой категории.

По словам Куприянова, цель компаний, использующих для своих объектов обозначения de luxe, — попасть в класс “от $4000 за метр” и заявить себя как компанию, которая успешно работает в элитных сегментах рынка. “Продавать по $4000 за 1 кв. м "элиту" выгоднее и престижнее, чем экономкласс по $250 В том и другом случае себестоимость может не превышать $500 за 1 кв. м”, — считает он.

Немалыми ресурсами, позволяющими “владеть нитью жизни рынка”, по словам Алексея Мирошникова, генерального директора газеты “М2”, обладают, например, “ДОН-Строй” (объем маркетинговых вложений этой компании сопоставим, по его словам, с объемами вложений в рекламу всех остальных участников рынка, вместе взятых), и Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Правда, по словам аналитика ДИПСа Андрея Куприянова, в департаменте нет ни одного объекта, который бы позиционировался как de luxe. “Мы достаточно взвешенно подходим к концепции объекта, и нам нет необходимости использовать элементы недобросовестной рекламы, когда объект, не отвечающий определенным критериям, заявлен в более высоком классе. У ДИПСа есть другие преимущества, которые мы используем в своей маркетинговой стратегии”, — объяснил он на “круглом столе”. На начальном этапе жилой район Куркино позиционировался как несколько более высококлассный объект, но около года назад эти критерии были пересмотрены, и Куприянов согласился, что Куркино — это экономкласс.

Парадокс в том, что все знают или “интуитивно понимают”, какие районы, дома могут относиться к “элите”, а какие — к бизнес-классу. Но формализации это интуитивное понимание не поддается. Разве что в сегменте дорогого жилья (минимум $4000 за 1 кв. м, максимум пока — $18 000, но и это не предел) операторами рынка предпринимаются попытки описать критерии. Любопытствующие могут познакомиться с классификацией “элиты”, например, на сайтах компаний “Кирсанова-Риэлти” или “Калинка-Риэлти”. Подходы пятерки агентств, занимающихся дорогой недвижимостью, не сильно расходятся между собой и базируются на самой первой для рынка Москвы классификации элитного жилья, придуманной компанией Noble Gibbons в конце 90-х гг. для того, чтобы, по словам Ирины Егоровой, консультанта по недвижимости “Кирсанова-Риэлти”, объяснить американским партнерам, как устроен московский рынок жилья.

Позови меня тихо по имени…

Сопоставив три доступные потребителям классификации, можно выявить основные параметры “элитного жилья”: это престижное месторасположение и равноценное окружение, качество строительства, строительных и отделочных материалов и инженерной начинки здания (касается лифтов, системы кондиционирования и вентиляции, отопления, пожаротушения и безопасности и проч.), наличие парковок (два машино-места на квартиру), неповторимый архитектурный облик дома снаружи и общественных зон внутри, наличие необходимой, но не чрезмерной инфраструктуры, отсутствие офисных помещений на нижних этажах, зато присутствие разного рода приятных “мелочей”. В описании последних “Арт-Билдинг” наиболее подробен: это и камин в каждой квартире, и оборудование для хранения мехов, и ванна для мытья лап собачкам…

Основания причислить объект к высшей категории “элиты” по версии трех компаний, имеющих свои классификации, не слишком расходятся между собой. “Арт-Билдинг” выделяет как “самую элитную” подкатегорию “клубный дом” с ограничением — не более 10 квартир, “Кирсанова-Риэлти” и “Калинка-Риэлти” говорят о классе А, в котором может быть не более 40 квартир. Обе компании подчеркивают, что со временем здание может переходить в другую подгруппу и что не цена определяет категорию, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома.

сформированной под данный проект экспертной командой была разработана балльная система, относительно которой каждый объект нормируется в долях единицы от 0 (полное отсутствие признака) до 1 (полное соответствие).

В интервью “Ведомостям” Андрей Анохин рассказал, что отправной точкой создания классификации в “Арт-Билдинге” стала необходимость профессионально объяснить инвестору, по заказу которого компания анализировала инвестиционную привлекательность площадки в районе Саввинской набережной, чем предложенный ими проект дома класса А отличается от окружающей застройки. Объекты здесь также позиционировались как класс А, таковым по набору характеристик, по мнению специалистов “Арт-Билдинга”, не являясь. “Мы хотели определить границы элитного класса и разложить все по полочкам. Нам это помогает обосновывать высокие цены в тех проектах, участниками которых мы являемся. Но мы не навязываем нашу классификацию рынку. Некоторые коллеги реагируют максимально честно: да, это нужно, но вот сейчас мы распродадим заявленное по старой стратегии маркетинга и будем подстраиваться”, — говорит Анохин. По его словам, самое сложное — перевести более 50 названных экспертами качественных показателей в цифры, т. е. ранжировать, определить вес, значимость каждого критерия. Специально

Протестировав по своей системе немалый перечень готовых объектов, заявленных на рынке и претендующих на принадлежность к высшей элитной категории, аналитики “Арт-Билдинга” выделили всего пять, относящихся к присвоенным им застройщиками классам: два клубных дома и три дома класса А.

По оценке компании “Арт-Билдинг”, сегодня количество домов, называемых элитными (с учетом построенных и проектируемых) — около 500 и темпы строительства не снижаются. Если тенденция сохранится, через 10 лет четверть домов в Москве станут называться элитными. Но массовая продукция по определению не может быть элитной.

“Мы не говорим об успешности или неуспешности проекта. Мы говорим о соответствии или несоответствии каким-то параметрам. У нас же почему-то считается, что если назвать "элитой", то априори проект успешный, а если "эконом" — то неуспешный. Но это не так. Еще Генри Форд говорил, что максимальную доходность приносит массовый продукт. Осталось объяснить застройщикам, что в бизнес-классе нет ничего стыдного”, — считает Анохин.

Большинство объектов попали в категорию В (тоже “элита”) по причине несоответствия или незначительного соответствия наиболее важным “весовым” параметрам (месторасположение, количество квартир в доме, виды из окна, соотношение общественных и жилых площадей). Всего, по оценке компании, элитных домов в Москве не более сотни. Более строгий в этом смысле подход у компании “Кирсанова-Риэлти”, которая, по словам Ирины Егоровой, сама ничего не строит и не является подразделением компании — застройщика элитного жилья, а потому не заинтересована вытягивать в верхние разряды классификации “свои” объекты. Ирина Егорова считает, что в классе А (по классификации “Кирсанова-Риэлти”) насчитывается домов 6-8, в классе А- (класс А минус какая-то одна характеристика) — еще домов 1 Всего же домов, которые можно причислить к элитным, по мнению Егоровой, наберется около 50.

Бизнес-класс — то, что наиболее понятно категории потребителей, не вполне четко определенной как средний класс, а также большинству людей, хоть раз задумывавшихся о смене квартиры, независимо от уровня доходов. Это хорошее жилье в приличном районе по цене, которую не страшно себе представить. В общем, о потребительских характеристиках жилья бизнес-класса покупатели знают больше, чем об “элите”. Формально возможно описать эту категорию, несколько разбавив критерии элитного жилья, и на практике часто так и происходит. Но одновременно приходится учитывать другие характеристики, которые для элитного жилья не рассматриваются, говорят эксперты из “Арт-Билдинга”.

Самое массовое жилье на московском рынке — эконом- и бизнес-класса. Сегмент бизнес-класса расширяется, и по формальным оценкам в этом сегменте насчитывается около 150 строящихся объектов. По оценке Оксаны Каармы, 80% продаж сегодня приходится на объекты бизнес-класса.

Как делить будем?

Типового панельного жилья эконом-класса на рынке так много, что возникает вопрос, стоит ли его как-то оценивать и классифицировать. Хотя “Арт-Билдинг” не работает в этом сегменте рынка, Анохин считает экономкласс не менее сложным для классификации, чем “элиту”. С одной стороны, новые серии панельных домов вполне соответствуют по планировкам монолитам, с другой — есть индивидуальные проекты, которые можно причислить к экономклассу. Но, по его мнению, потенциальные покупатели в этом сегменте отлично знают, что они хотят, и без классификации.

Любопытно, что видовые характеристики квартиры максимально важны для покупателей на этапе выбора и прибавляют к цене жилья около $1000 за 1 кв. м, хотя потом люди обычно смотрят в окно лишь для того, чтобы узнать, идет ли дождь.

Попытки выделить главные “делители” из совокупности всех факторов эксперты считают неправильными. Местоположение для элитного дома — важнейший фактор, но не единственный. Тем более что на рынке появляются объекты, расположенные отнюдь не на “золотой миле”, но не без основания претендующие на элитность. Да, никто не спорит, что цена жилья определяется его местоположением. Но если на Западе давно сформированы районы элитного жилья, то у нас все смешалось. И местоположение остается во многом фактором субъективным.

По мнению Алексея Сидорова, замгендиректора компании “Калинка-Риэлти”, для рынка высшей ценовой категории важными критериями могут быть репутация девелопера-застройщика, качество уже построенных им объектов и репутация компании, которая занимается реализацией этого жилья. Доверие к девелоперу — ключевой фактор для рынка, на котором продаются еще не построенные квартиры. Но степень прозрачности московского рынка недвижимости оставляет желать лучшего, и застройщики порой шифруются, как радистка Кэт. Брэндов, известных публике в той же мере, что и “ДОН-Строй”, мало.

Определяя престижность места, хорошо бы представлять себе концепцию городского развития и ее реализуемость, считает Тарханов. От того, как будет развиваться окружение, зависит, как будут развиваться и дома. По его мнению, неверно думать, что любая городская территория живет в неизменном виде столетиями. Изменение состава жильцов в том или ином районе ведет за собой подвижки по цене площадок под застройку. Поэтому он предлагает определять классность дома наличием инфраструктуры, техническими решениями и качеством строительства. То есть элитный дом может находиться и в Химках — тезис, с которым большинство экспертов категорически не согласны.

“ДОН-Строй”, кстати, создал собственную классификацию, поделив свои объекты на “бизнес”, премиум, de luxe (наличие сегмента “эконом” подразумевается как не относящееся к объектам компании). По словам заместителя генерального директора компании Тимура Баткина, система работает — клиенты звонят с вопросами: “У вас есть сейчас что-нибудь из класса премиум?”

Правда, многие маркетологи утверждают, что подобная скрытная политика объясняется тем, что продажи в клубных малоквартирных домах часто идут по принципу “Только для своих”, сведения о проекте передаются из уст в уста определенной социальной прослойки. Открытая реклама в подобной ситуации может только отпугнуть потенциального потребителя.

Аналитики рынка имеют свою классификацию, хотя и в этой среде консенсуса достичь не получается. Но по крайней мере они не оперируют понятиями “элитный” — “неэлитный”, предпочитая говорить “кирпичная девятиэтажка повышенной комфортности”.

В “М2” решили упростить задачу и поделили все жилье на три категории по цене квадратного метра. До $1800 за 1 кв. м — экономкласс, от $1801 до $3500 за 1 кв. м — бизнес-класс, и все, что выше $3500 за 1 кв. м — “первый класс”. Сергей Елисеев согласен, что цена является универсальным фильтром, но делить жилье на классы нужно не по цене квадратного метра, а по абсолютной цене квартиры, учитывая цены вторичного рынка. Например, однокомнатные квартиры дешевле $70 000-75 000 попадают в экономкласс. “Если у человека бюджет на покупку от $1 млн, ему все равно, как позиционируется дом, потому что он сам считает покупку элитной”, — говорит Ирина Егорова.

Эксперты кто?

По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, когда требуется анализировать цены на жилье и динамику спроса-предложения для рабочих целей, используются четыре основные категории: дома повышенной комфортности (сталинки, дома ЦК, монолиты и какая-то группа панельных домов современных серий), пониженной комфортности (практически весь вторичный рынок, все то, что было давно построено), бизнес-класс и класс люкс (“элита”).

Константин Апрелев считает, что РГР или МАГР могли бы взять на себя разработку и внедрение единой классификации жилья, но это не является первоочередной задачей общественных риэлторских организаций.

Недостатка в экспертах нет, и дискуссии по поводу классификации жилья разворачиваются давно. Но чтобы к решениям экспертного сообщества прислушивались, необходимы, по словам Тарханова, не мнения, а единые численные показатели: сколько стоит наличие или отсутствие в доме того или иного качества.

“Проверить, соответствует ли реальность обещаниям застройщика, можно, только надев сапоги и каску и походив по стройке”, — делится опытом Егорова. Классификация на основе десятков параметров работает, когда надо определить статус объекта. Но не статус жилья определяет выбор покупателя. Так что ничего лучше сапог и каски эксперты в помощь потребителям предложить пока не могут.
Крупнейший в Московской области торгово-развлекательный комплекс может появиться в 2006 г. в Котельниках. Девелопером проекта стоимостью около $300 млн выступает группа компаний “Белая дача”, одним из соинвесторов может стать шведская IKEA.

“Клиенту не классификация нужна, а сапоги, чтобы ходить по стройке и определять набор потребительских характеристик” — так почти в унисон определили главный “критерий истины” московского рынка жилья Ирина Егорова из “Кирсанова-Риэлти” и Сергей Елисеев из “Инкома”.

Как стало известно “Ведомостям”, в 2006 г. в Котельниках — на 14-м км МКАД, напротив рынка “Садовод” — будет построен торгово-развлекательный комплекс общей площадью около 240 000 кв. м. Сейчас в Подмосковье два схожих комплекса: в декабре 2002 г. “ИКЕА Мос” открыла в Теплом Стане торговый центр “Мега-1” площадью 150 000 кв. м (инвестиции — $200 млн), а на 2 декабря намечено открытие “Меги-2” в Химках: его площадь составит уже 230 000 кв. м, а инвестиции — $300 млн.

Основой группы “Белая дача” является ЗАО “Агрофирма “Белая дача”, которое занимается выращиванием и переработкой овощей. По собственным данным, годовой оборот группы в сельскохозяйственном секторе составляет около $50 млн. В этом году компания занялась девелопментом. Ее 100%-ная “дочка” “Белая дача Маркет” уже инвестировала более $25 млн в строительство “ЛогоПарка” — самого крупного в регионе складского комплекса класса А общей площадью до 300 000 кв. м. Сейчас подрядчик строительства Bouygues Construction — подразделение международной строительной группы Bouygues — приступает к строительству второй очереди “ЛогоПарка” на 30 000 кв. м. Арендаторами уже построенных складских помещений (30 000 кв. м) стали Auchan, “Эльдорадо” и др.

Стоимость проекта аналитики оценили в $280-300 млн, а его успех, по мнению замдиректора Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, зависит от участия в нем известных иностранных операторов. По словам гендиректора IKEA Russia Леннарта Дальгрена, IKEA заинтересована в открытии новых магазинов в России и сейчас ведет переговоры с “Белой дачей”.

Как сообщил “Ведомостям” председатель наблюдательного совета ГК “Белая дача”, депутат Госдумы Виктор Семенов, проект предполагает строительство 140 000 кв. м торговых площадей, а еще около 100 000 кв. м займет развлекательная часть. “Белая дача” выступит девелопером проекта. “Одни мы его не поднимем, поэтому ведем переговоры с потенциальными соинвесторами”, — объяснил Семенов. Сейчас завершается разработка проекта, а под ТРК зарезервирован принадлежащий группе участок в 52 га, где уже около года ведутся подготовительные работы.

Однако в том, что “Белая дача” сможет удовлетворить условия арендаторов, уверены не все компании. “Принимая решение об аренде в "Меге", ритейлоры всегда рассчитывают на профессионализм IKEA. Можно быть уверенным, что их торгцентр будет полностью продуман с точки зрения расположения арендаторов и маркетинга”, — говорит глава представительства Benetton в России Андрей Григорьев. На его взгляд, предложение “Белой дачи” может быть интересным, но на рынке сейчас хватает похожих проектов, например “в торговом комплексе "Рамстор" на проспекте Вернадского или в ТЦ "РИО" на Большой Черемушкинской”.

Интерес к ТРК проявляют и потенциальные арендаторы. “Мы еще не забили сваи, а к нам уже обращаются арендаторы, готовые подписать договоры”, — утверждает Семенов. Президент парфюмерно-косметической сети “Арбат Престиж” Владимир Некрасов рассказал, что собирается арендовать в комплексе около 2000 кв. м. Он отметил, что сеть обычно покупает помещения под магазины, но для “Меги-2” и “Белой дачи” будет сделано исключение. В интересе к аренде площадей в новом торгцентре признались и в сети книжных магазинов “Букберри” (арендуют площади в “Меге-2”). Коммерческий директор компании Наталья Воробьева отметила, что их основным требованием является “обеспечение нормального покупательского трафика”.

--------------------------------------------------------------------------------

А Дмитрий Воробьев, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International, считает, что привлекательность “Белой дачи” напрямую зависит от успеха переговоров с IKEA: “[В этом случае] девелопер сможет реализовать проект уровня “Меги”.

Вчера директор по недвижимости IKEA Андерс Биннмур озвучил планы компании в России. По его словам, в ближайшие годы будет открыто 18 торгово-развлекательных центров на базе магазинов IKEA: по два в Москве и Санкт-Петербурге, остальные — в других крупных городах (первым станет торгцентр в Казани, затем — Екатеринбург, Уфа и Нижний Новгород). Стоимость строительства региональных центров будет несколько ниже, чем в Москве, что объясняется их меньшей площадью — 130 000-150 000 кв. м. Компания планирует открывать по 3-4 центра в год. Сейчас IKEA работает более чем в 30 странах мира, ей принадлежит около 200 торговых центров. Оборот IKEA в России в 2004 г. достигнет 10 млрд руб. против 7 млрд руб. в 2003 г.

IKEA ИДЕТ ПО СТРАНЕ



Главная --> Публикации