|
|
  |
Главная --> Публикации --> С 1 января имущественный налоговый вычет можно получить по месту работы Путь в европу. краснопресненский проспект: новый подход к старой проблеме Моллы осваиваются в регионах Новый жилищный кодекс разрешает владельцу жилья распоряжаться квадратными метрами как угодно Ge займется ипотекой Как сообщил “Ведомостям” руководитель дирекции маркетинга КРТ Валех Рзаев, компания завершает регистрацию ПИФов недвижимости “Золотой” и “Мегаполис”, с помощью которых собирается финансировать создание на Болотном острове транспортной инфраструктуры и коммуникаций, а также построить некоторые здания. Управлять фондами будет специально созданная компания “КРТ-Инвест”. По данным Службы по финансовым рынкам (ФСФР) 26 октября “КРТ-Инвест” получила лицензию на управление инвестфондами, ПИФами и негосударственными пенсионными фондами на пять лет. Деньги для подготовки разрушения домов на Болотном острове напротив московского Кремля и строительства “туристско-деловой зоны” ищут у частных инвесторов. Девелоперская компания “КРТ” создала два закрытых ПИФа недвижимости на $250 млн. Эксперты скептически относятся к перспективам фондов, но КРТ уже продает квартиры в еще не построенных на острове домах по $20 000 за 1 кв. м. Предполагаемый объем привлеченных средств в фонд “Золотой” (создан для строительства на “Золотом острове”) — около $50 млн, минимальный пай — $50 000, в фонд “Мегаполис” (будет финансировать инфраструктуру) — $200 млн, пай — $10 00 ПИФы создаются на семь лет. Пайщиками фонда могут стать компании, владеющие на острове зданиями либо правами на участки, а также все желающие инвестировать в недвижимость. Одним из пайщиков “Мегаполиса”, по данным КРТ, станет город, который внесет в фонд права на принадлежащие ему земельные участки, здания и инфраструктуру. Паи фондов будут выставлены на продажу в первом полугодии 2005 г. “Без этого программа не может стартовать: коммуникации на острове устарели, у города нет средств на их перекладку”, — говорит Рзаев. Не спешат заявлять о своем участии в “Мегаполисе” и столичные власти. “Сейчас разрабатывается градостроительная концепция [”Золотого острова“], на ее основе будут определены необходимые объемы инвестиций, и только после этого город будет решать, войдет ли он в этот проект”, — передал слова первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка его пресс-секретарь Леонид Браткин. Но источник, близкий к правительству Москвы, сообщил “Ведомостям” на условиях анонимности, что город вряд ли войдет в этот проект. По словам опрошенных “Ведомостями” участников столичного рынка недвижимости, объектами и участками на Болотном острове владеют Внешторгбанк, группа “Гута” и Сбербанк. Однако выяснить, собираются ли они войти в ПИФы, “Ведомостям” не удалось. Представитель Внешторгбанка ранее заявлял “Ведомостям”, что никаких договоров о вхождении в ПИФ банк не заключал и о переговорах с КРТ им не известно. В Сбербанке и “Гуте” вчера не смогли прокомментировать ситуацию. Большинство опрошенных “Ведомостями” экспертов скептически относятся к перспективам ПИФов КРТ. “Фонды, если они будут сформированы, станут самыми крупными на рынке. Размер фондов адекватен инвестициям в подобные проекты, но в столь сложный и длительный проект нелегко привлечь инвесторов”, — говорит Наталия Прокопьева, директор по развитию компании “Регион Девелопмент” (управляет двумя фондами недвижимости). “Город дал КРТ на откуп "золотую" землю и не считает нужным помогать им в поиске инвесторов”, — объяснил “Ведомостям” один из девелоперов, попросивший не называть его имени. Земля на острове действительно привлекательна: по словам гендиректора Vesco Group Вячеслава Ширяева, в сентябре КРТ начала продажи квартир в доме № 10 на Болотной улице, строительство начнется лишь через полгода, по $20 000 за 1 кв. м. Директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин считает, что для реализации столь масштабного проекта сперва необходимо привлечь международные финансовые институты. “Идея привлечения средств через ПИФ кажется мне преждевременной, так как пока сложно гарантировать защиту вкладов мелких пайщиков”, — утверждает Мышкин. С ним согласен и исполнительный директор Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. А гендиректор ABN Realty Александр Лимаренко предположил, что КРТ создает ПИФы, чтобы сохранить при застройке Болотного острова контроль за финансовыми потоками, но часть рисков переложить на плечи соинвесторов. “Если бы город решил вложиться в этот ПИФ, реализация проекта пошла бы гораздо быстрее, вклад города — это гарантии для более мелких пайщиков”, — утверждает Лимаренко. И в ипотеку действительно поверили. Как многим кажется, осталось лишь немного подождать, когда же произойдет изменение условий кредитования и снизятся проценты. Смущают только разговоры о том, что массовая ипотека неминуемо повлечет за собой активный рост цен на жилье. Мы решили выяснить у специалистов рынка недвижимости их мнение по поводу возможного роста цен вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования. А вот главный управляющий директор “Альфа-капитал” Анатолий Милюков считает “Золотой” более привлекательным для частных инвесторов, чем другие ПИФы недвижимости. “Риск ликвидности здесь ниже, "Золотой остров" — конкретный и интересный проект”, — говорит он. Но, по его мнению, без рыночной оценки активов фонда встанет вопрос о справедливости распределения рисков и доходов. “Мелкому инвестору не понятно, что такое коммуникации”, — констатирует Милюков. Программа развития рекреационной зоны “Золотой остров” на Болотном острове напротив Кремля утверждена летом 2003 г. По проекту на Софийской, Берсеневской, Болотной набережных в результате строительства и реконструкции зданий появится 600 000 кв. м гостиниц, офисов, развлекательных центров и жилых зданий. Заказчик проекта – “КРТ Мегаполис” оценивает его в $2,7 млрд. ОАО “Корпорации развития территорий” (КРТ) создана в 1991 г., сейчас в группу компаний “КРТ” входит 30 российских и иностранных компаний (“КРТ Мегаполис”, “КРТ-Инвест”, “ИнтеллСити” и др.). Учредители и оборот ГК не раскрываются. Дискуссии о доступном жилье ведутся уже не первый день. И сегодня уже можно говорить о том, что большая часть населения России осознала, что под этим термином правительство подразумевало не директивное снижение стоимости квадратного метра, а в первую очередь комплекс законодательных изменений, призванных облегчить доступ к получению ипотечных кредитов. -------------------------------------------------------------------------------- Евгений МИХАЛЕНКОВ, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» -------------------------------------------------------------------------------- Сергей ЛУШКИН, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» -------------------------------------------------------------------------------- — В случае с доступным жильем о приемлемой цене говорить не приходится. Жилье станет доступным для более широких слоев населения при высоких ценах через схемы его приобретения, а именно через ипотеку. Развитие ипотеки и широкое применение различных ипотечных схем инициируется правительством посредством стимулирования через создание благоприятной правовой среды. Далее рыночные механизмы формирования цены товара через спрос-предложение могут привести к очередному витку спроса на недвижимость и, как следствие, росту цен до достижения очередного равновесного показателя. Каков будет новый уровень цен, зависит от огромного количества факторов, связанных в том числе и с формированием дохода на душу населения нашей страны. Это не только общий экономический рост, но и сильная социальная политика государства по перераспределению дохода в пользу низкообеспеченных слоев населения. Доступный ипотечный кредит в условиях наличия у большинства семей потребности в улучшении своих жилищных условий приведет к росту спроса на квартиры (при прочих равных условиях). Увеличение спроса на жилье может вызвать как рост цен на недвижимость, так и увеличение ее предложения для достижения равновесия. Так как существует временной разрыв между реакцией предложения на растущий спрос (строительный цикл жилого комплекса может составлять до 2,5–3 лет), а также дефицит свободной земли в Москве под новое строительство, то увеличивающийся спрос отзовется ростом цен. Следовательно, развитие ипотеки послужит фактором роста цен на недвижимость. -------------------------------------------------------------------------------- Игорь ЛАДЫЧУК, руководитель пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» -------------------------------------------------------------------------------- — Формирование в России рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования действительно могут привести к увеличению цен на недвижимость. Под формированием рынка доступного жилья нужно понимать увеличение объемов строительства и становление альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи. Это прежде всего ипотечное кредитование населения. Законодательная база в этой ситуации должна поддержать и простимулировать те процессы, которые происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур. Ведь увеличение количества участников рынка, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом. Введение любого комплекса мер по формированию в России рынка доступного жилья, в том числе и активное развитие ипотечного кредитования, неизменно приведет к увеличению платежеспособного спроса и, как следствие, росту цен на рынке недвижимости. И чем более радикальные меры будут приниматься, тем большее количество людей единовременно станут участниками рынка и тем больший рост стоимости жилья стоит ожидать. С февраля этого года резко увеличился объем ипотечных сделок в Москве. Динамика этого роста говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в столице, и уже в следующем это явление станет массовым. Дополнительным стимулом послужит формирование законодательной базы в этой области и расширение банковской деятельности по ипотечному кредитованию населения. Прежде всего рост цен коснется рынка новостроек. Качественное жилье является дефицитом и на данный момент составляет всего 10% общего объема квартир в Москве. Уже сегодня до 20% ипотечных сделок приходится на рынок новостроек, и этот процент, в соответствии с прогнозами аналитиков, будет только увеличиваться. -------------------------------------------------------------------------------- — Ипотека вызовет дополнительный спрос на жилье. А он и без того сейчас достаточно высок. Как известно, существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. Скрытый составляют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий и не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. Не вызывает сомнений тот факт, что потребность в улучшении жилищных условий в России вообще, и в Москве в частности, — огромная. Естественно, если будет повышаться только спрос, а предложение останется на прежнем уровне — цены будут расти. Это общеэкономическая зависимость: рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен. Предложение на вторичном рынке административно увеличено быть не может, а на первичном — тоже довольно сложно в короткие сроки увеличить объем предложения. Это дело не одного месяца и не двух — весь процесс может занять несколько лет. И если, скажем, завтра же ипотека начнет реально работать, то ни к чему хорошему это не приведет. Рост цен будет просто безудержным. И поэтому ипотечные законы у нас внедряются постепенно и очень осторожно. Даже сегодняшнее количество обычных, так называемых «неипотечных» покупателей способно «поднять» цены на рынке до уровня $1800 за 1 кв. м. Можно себе представить, что будет, когда появятся ипотечные покупатели и их число будет увеличиваться. Кстати, опыт прибалтийских государств, где ипотечное кредитование развивалось довольно быстрыми темпами, показывает, что массовая ипотека моментально приводит к росту цен: там они за год поднялись почти на 50%. Если массовая ипотека начнет действовать через несколько лет, то работать над предложением жилья необходимо уже сейчас. Пока будут найдены какие-то участки под строительство, решены вопросы с коммуникациями — время пролетит очень быстро. Темпы развития ипотеки на первых этапах надо некоторым образом сдерживать. В России сейчас сдерживающими факторами выступают высокие ипотечные ставки и достаточно сложная процедура получения ипотечного кредита. -------------------------------------------------------------------------------- Леонид БЕЛАГА, директор по рекламе и коммуникациям концерна «Крост» -------------------------------------------------------------------------------- — Российские застройщики и девелоперы мечтают о развитии массовой ипотеки. И не потому, что это приведет к росту цен на недвижимость, а потому, что резко возрастет спрос на доступное жилье. Вовлечение в куплю-продажу жилья почти сформировавшегося в нашей стране среднего класса, а не тех 5% населения, у которых есть деньги, — это самая радужная перспектива для всей строительной отрасли. Разумное, не одномоментное введение массовой ипотеки, при условии выдачи кредитов на 15–25 лет под 8–10% годовых, к скачку цен не приведет. В западных и иных развитых странах ипотека всячески поощряется. Большая часть населения традиционно живет в долг, при этом цены на недвижимость растут по многим очевидным причинам: увеличение тарифов, смена политических реалий и так далее. -------------------------------------------------------------------------------- Григорий ТАКОЕВ, начальник отдела финансирования проектов компании «Комстрин» -------------------------------------------------------------------------------- — Прежде всего необходимо ответить на вопрос: что такое развитие ипотеки и на какой стадии этого развития произойдет коррекция цен на рынке недвижимости. Сейчас более-менее понятна структура ипотеки на вторичном рынке жилья: есть собственность — есть ипотека. Сложнее с первичным жильем: собственности нет — нет ипотеки, а есть суррогатные принципы банковского кредитования и оформления документации, где каждый из субъектов работает по принципу: «Кто в лес, кто по дрова». В моем понимании развитие ипотеки — это прежде всего принятие жесткого свода законодательных актов в сфере гражданского права и банковского регулирования, не оставляющих их двусмысленного прочтения участниками рынка. А вот когда это произойдет, ипотека «выплеснет» на рынок массовый спрос экономически активного населения, которое на данный момент не может себе позволить покупку недвижимости своими силами. Что за этим последует? Однозначно — рост цен, причем абсолютный параметр стоимости квадратного метра сейчас предсказать никто не сможет. -------------------------------------------------------------------------------- Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood -------------------------------------------------------------------------------- Сергей ЛЯДОВ, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» -------------------------------------------------------------------------------- — Сейчас доля ипотечных сделок в общей структуре рынка не велика, и в формировании спроса на недвижимость ипотека не оказывает основного влияния. Но желающих ею воспользоваться становится все больше и больше. В улучшении жилищных условий, как показывают социологические опросы, нуждается более 70% россиян. Не все из них могут взять кредит в силу тех или иных причин, и прежде всего невысокого дохода. Но даже те, кто готов это сделать, испытывают трудности на этом пути. Законодательные инициативы по созданию рынка доступного жилья несколько снизят риски банков и облегчат заемщикам получение кредитов. Однако моментально количество ипотечных сделок не возрастет. Требуется большая разъяснительная работа не только со стороны коммерческих операторов рынка, но и государства по продвижению ипотеки как инструмента решения жилищной проблемы. Но, делая ипотеку одним из основных факторов формирования спроса на жилье, не стоит забывать и об увеличении предложения. Это задача не менее кропотливая и сложная. Иначе национальный проект по недвижимости ждет трудная судьба. -------------------------------------------------------------------------------- Петр ХОДАКОВСКИЙ, заместитель генерального директора по развитию компании «Дружба-Недвижимость» -------------------------------------------------------------------------------- — Что касается ипотеки, то за последнее время ведется очень много разговоров на эту тему, в том числе и на государственном уровне. Но, к сожалению, говорить сейчас о том, что данный вид приобретения недвижимости сделал большой шаг вперед, я бы не стал. Банки, активно работающие в этом секторе, упрощают условия получения кредита, разрабатывают различные программы, но говорить о снижении процентной ставки до размеров, которые позволили бы решать данный вопрос основной массе потенциальных клиентов, преждевременно. Как следствие, в настоящее время ипотека не оказывает сколько-нибудь серьезного влияния на цены на жилье. -------------------------------------------------------------------------------- — Введение ипотеки станет основным событием на рынке недвижимости в следующем десятилетии. Различные ипотечные программы, которые уже сейчас развиваются очень динамично, скоро станут главным фактором роста цен на недвижимость. Ипотека станет основным инструментом в приобретении жилья, а альтернативные схемы вряд ли найдут поддержку со стороны потребителя ввиду отсутствия необходимых гарантий. Когда у человека будет возможность брать кредит под 8% на 25 лет, немногие смогут устоять перед соблазном приобрести жилье. Любая ипотечная программа — это исключительно финансовый инструмент, соответственно, как такового различия между сегментами рынка недвижимости не будет. Банк всегда будет заинтересован в том, чтобы выдать максимальное количество кредитов, и, по большому счету, ему не так важно, под какое жилье выделяются деньги. Если кредит застрахован и заемщик является кредитоспособным лицом, то банк будет заинтересован в выдаче кредита. В будущем, разумеется, все будет зависеть от конкретной программы. Возможно, что в некоторые ипотечные пакеты будут включены ограничения, носящие социальный характер. Вследствие развития ипотеки предложение по дорогим квартирам не сможет обеспечить спрос. Единственным выходом в ситуации с непрекращающимся ростом цен является увеличение темпов строительства примерно в 2–3 раза, причем не только в Москве, но и в целом по России. Мы станем свидетелями строительного бума, тем не менее желающих приобрести жилье будет значительно больше. В 1990 году в Российской Федерации началось осуществление земельной реформы и становление земельного права, соответствующие условиям перехода от плановой экономики к рыночной. Современное российское законодательство — одно из самых интересных, актуальных и противоречивых. За 14 лет оно прошло различные этапы развития, и в силу гиперполитизированности пять раз изменялись основные принципы формирования и применения норм земельного права, регулирующего оборот земли. Первой несмелой попыткой законодательной власти включить землю в гражданский оборот и, в частности, восстановить отмененное в 1917 году право частной собственности на землю было закрепление статьей 5 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятых 28 февраля 1990 года. Последующие годы стали переломными в развитии земельного законодательства. В ноябре 1990 года принимаются законы: «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», и, наконец, 25 апреля 1991 года вступает в действие Земельный кодекс РСФСР, основной кодифицированный закон, регулирующий земельные отношения, в том числе и имущественного характера. В Земельном кодексе РСФСР были достаточно понятно определены полномочия органов государственной власти, которыми на тот момент являлись Советы народных депутатов различных уровней. Они имели право от имени государства в соответствии с полномочиями, установленными законом, переводить земельные участки из одной категории в другую в соответствии с установленным порядком, а также предоставлять земельные участки юридическим и физическим лицам для целей, установленных в законе, за плату и бесплатно, что фактически стало основанием для введения свободной купли-продажи земли. Можно только то, что разрешено Анализируя принятые на тот период законодательные и нормативные документы, можно сделать вывод, что при применении земельного законодательства использовался принцип «можно только то, что впрямую разрешено действующим законодательством», т. е. противоположный принципу применения гражданского законодательства. С 1 января 1995 года вступил в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). В соответствии с нормами, установленными статьями 129 и 209, правоприменители приходят к пониманию, что земельный участок как объект гражданского права включается в оборот на общих основаниях и только в том случае, если при обороте земельного участка используются иные способы, чем те, что установлены ГК РФ. В этом случае оборот допускается в той мере, в какой он урегулирован законом о земле и других природных ресурсах (законодательство, регулирующее оборот «земельных долей», Лесной кодекс и т. д.), т. е. меняется принцип применения земельного законодательства, регулирующего земельно-имущественные отношения. Однако с 1 марта 1996 года в исполнение ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» произошел возврат к первоначальному принципу применения земельного законодательства, так как нормы части второй кодекса в области, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Данный принцип действовал практически до вступления в действие Федерального закона от 16 апреля 2001 года № 45 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а по существу до введения в действие главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие права на землю». Земельный вопрос в России на протяжении всей ее многовековой истории был одним из самых непростых. Земельное законодательство и земельное право в России, ставшие основой современного земельного законодательства, cформировались только в начале XX века. Разберемся с понятиями Кроме регулярно меняющихся принципов применения норм земельного законодательства в правоприменительной практике постоянно встречаются противоречия норм гражданского и земельного права, а также серьезные несогласованности внутри самого земельного законодательства, регулирующего имущественный оборот. Проблемы имеются в связи с недостаточно точным понятийным аппаратом, применяемым законодателями в процессе нормотворчества. В ст. 130 ГК РФ дан закрытый перечень недвижимого имущества (недвижимой вещи, недвижимости). Недвижимые вещи являются индивидуально-определенными и незаменимыми. К недвижимости, во-первых, относятся объекты естественного происхождения — участки земли (земельные участки), участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения. При анализе ст. 130 ГК РФ видно, что законодатель сделал ошибку, прописав закрытый перечень недвижимости и, кроме того, дав его неточным. Затруднительно сказать, кто может описать, с учетом требований, установленных органами технического (кадастрового) учета, такой объект недвижимости, как «лес». Лесной кодекс Российской Федерации, регулируя ограниченный оборот земельного фонда, вводит понятие «участок лесного фонда», который по существу является земельным участком, входящим в состав земель, отнесенных к категории «земли лесного фонда», и совершенно не понятно, по какому принципу участкам лесного фонда постановлением правительства от 23 декабря 1999 года № 1429 «О внесении изменений и дополнений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» придан статус специального объекта недвижимости. Закон что дышло Снова меняется принцип применения законодательства, регулирующего оборотоспособность земельных участков. Статья 260 ГК РФ установила, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем. Причем в ГК РФ четко сказано, что ограничение может быть установлено только законом. С момента вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), принятого 30 октября 2001 года, принцип применения законодательства, регулирующего оборот земельных участков, не меняется, но несколько уточняется. ЗК РФ исходит из принципа разграничения действия норм гражданского и земельного законодательств, а также законодательства, регулирующего приватизацию земли. Причем именно ЗК РФ установил п. 3 ст. 3, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами», т. е. иное должно быть установлено специальными законами. Ох, доля моя, доля Был период в земельном законодательстве, когда в нормативных документах на уровне указов президента и постановлений правительства РФ было введено такое интересное и, можно сказать, абстрактное понятие, как «земельная доля», которое являлось предметом сделок (купля-продажа, аренда, мена и т. д.). И по существу ей придавался статус объекта недвижимости, документы о правах на «земельную долю» регистрировались в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. В свидетельствах, выдаваемых земельными комитетами, в тот период «земельная доля» описывалась по-разному — и в гектарах, и в квадратных метрах, и в баллогектарах. Крайне редко указывалась «земельная доля» в виде простой дроби. Последний подход как единственно правильный был поддержан вошедшим в действие Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Разложим части по полочкам Серьезная проблема возникает у правоприменителей и правообладателей в случае, если речь идет о таком специфическом объекте, как часть земельного участка. Несмотря на то что в ст. 130 ГК РФ части земельного участка как объекта недвижимости нет. В статьях 271, 273, 552, 553 ГК РФ, в Законе об ипотеке, в ст. 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ст. 35 ЗК РФ правовое понятие части земельного участка присутствует, причем речь идет именно о части, являющейся предметом договора (аренда, ипотека, сервитут, часть, занятая строением и т. д.), по существу — объектом недвижимости. Понятно, что в этом случае речь идет о части земельного участка, границы которого установлены и описаны, площадь рассчитана, местоположение указано, этой части присвоен кадастрово-учетный номер; понятно, что категория и разрешенный вид использования будут те же, что и у земельного участка, в состав которого входит эта часть. То есть часть земельного участка в этих случаях является индивидуально определенной вещью. Возникает законный вопрос, чем тогда эта часть земельного участка по своему правовому содержанию отличается от земельного участка. На самом деле только тем, что она входит в состав земельного участка, находящегося у правообладателя на том или ином праве. В связи с этим не зря законодатель в Законе о государственном земельном кадастре уходит от понятия «замкнутая граница», давая понятие «описанная граница», тем самым устанавливая, что в состав земельного участка могут входить его части, обособленные замкнутыми границами, причем нигде в законодательстве не указано, что эти границы не должны быть смежными. Можно сделать вывод, что правообладатель имеет право производить раздел своего земельного участка с учетом установленного порядка, не ликвидируя участок и не прекращая право на него, т. е. индивидуализированная часть земельного участка может быть предметом договора ипотеки, аренды и т. д., или объектом недвижимого имущества, включенного в оборот. 'Страхование в России играет крайне малую роль. И это показало наводнение в Якутии в 2001 году и на юге России в 2002 году', -- заявил вчера заместитель Шойгу Юрий Воробьев. Тогда возмещение ущерба со стороны страховых компаний составило всего 2--3% от суммарного ущерба, хотя в развитых странах такие выплаты достигают 80%. Представитель МЧС напомнил, что ущерб от наводнения на юге России в прошлом году составил более 15 млрд. рублей. 'Из-за этого пришлось приостановить финансирование нескольких важных государственных программ', -- подчеркнул Воробьев. По его мнению, необходимо создать страховые пулы, которые бы функционировали на территории тех регионов, где наиболее часто происходят чрезвычайные ситуации природного характера. Пользоваться можно. Использовать нельзя Крайне непростая ситуация складывается в связи с различными трактовками норм земельного и гражданского законодательства по вопросу перехода и возникновения права постоянного (бессрочного) пользования при переходе и возникновении права на ту часть земельного участка, на которой расположен объект недвижимости искусственного происхождения (здание, строение, сооружение). Хотя вступившую в действие 17-ю главу ГК РФ никто не отменял, и только ст. 267 и 270 ГК РФ, которые регулируют порядок распоряжения земельными участками, оформленными на одном из ограниченных вещных прав, праве пожизненно наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования с момента вступления в действие ЗК РФ, т. е. с 30 октября 2001 года, не применяются, так как в соответствии с п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 распоряжение земельными участками, оформленными на праве пожизненно наследуемого и праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено. Все остальные нормы главы 17 ГК РФ действуют в полной мере до сегодняшнего дня. И в соответствии со ст. 268, 271 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования возникает не только на основании актов государственной власти и органов местного самоуправления при предоставлении только тем пяти субъектам, которые указаны в п. 1 ст. 20 (государственные и муниципальные учреждения, органы государственной и муниципальной власти, федеральные казенные предприятия), но и по иным обстоятельствам у иных субъектов. Например, законодатели в п. 2 ст. 268 ГК РФ указали на то, что право постоянного (бессрочного) пользования может быть приобретено собственником здания, строения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ, в которой говорится, что, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения по закону имеет право постоянно пользоваться частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В законе сказано, что право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка появилось в момент возникновения права на объект недвижимого имущества. И по существу встает только один вопрос — на какую же часть земельного участка возникло право постоянного (бессрочного) пользования? Представляется правильным определение этой части в соответствии с порядком, установленным ст. 33 ЗК РФ. Границы и размеры этой части должны быть удостоверены уполномоченным государственным органом с учетом градостроительных и землеустроительных норм. МЧС и Госстрой лоббируют идею обязательного страхования жилья Первый заместитель министра РФ по чрезвычайным ситуациям Юрий Воробьев вчера публично поддержал идею Госстроя об обязательном страховании жилья (ОСЖ). Глава Госстроя Николай Кошман неоднократно подчеркивал, что ОСЖ в первую очередь актуально для районов, подверженных стихийным бедствиям. Поскольку государство не в состоянии полностью взять на себя подобные риски, оно хотело бы разделить ответственность со страховщиками. О тарифах по ОСЖ говорить пока рано, но страховщики предполагают, что в итоге жилье будет застраховано по льготному тарифу. Например, в московской программе страховой взнос составляет 6 руб. в год за 1 кв. м, а страховая сумма - 9000 руб. за 1 кв. м. Если на всю страну будет перенесен московский опыт, рынок ОСЖ можно оценить в 1,4 млрд. рублей. Глава Госстроя Николай Кошман еще месяц назад выступил с инициативой реанимирования обязательного страхования жилья. В конце прошлой недели, говоря о начавшихся паводках, Кошман снова заявил: 'Я еще раз убеждаюсь, что нам нужно идти по этому пути, чтобы каждый индивидуальный владелец жилья был застрахован. Надо убедить людей в необходимости этого. Мы ожидаем в этом году еще более сложный по сравнению с предыдущими двумя-тремя годами паводок'. ГАЗЕТА провела опрос представителей страховых компаний и выяснила, как они оценивают перспективы введения обязательного страхования жилья. Правда, чиновники Минфина и страховщики считают идею Госстроя и МЧС 'сырой' и противоречащей статье 935 Гражданского кодекса, которая запрещает заставлять граждан страховать имущество. Для введения обязательного страхования жилья, скорее всего, придется вносить поправку в ГК. Оптимальным решением могло бы быть обязательное страхование недвижимости без дотаций из бюджета, но с контролем соотношения премии и выплат, что позволит снизить стоимость страховки». Начальник отдела общественных связей и маркетинга ОСАО 'Ингосстрах' Алексей Зубец: «Введение обязательного страхования жилья, если таковое состоится, приведет к «вымыванию» дешевого сегмента рынка страхования недвижимости. Из статистики за 2001 год известно, что 98% договоров страхования имущества населения приходится на договора с премией менее 500 рублей. Этот сегмент перейдет под «крышу» обязательного страхования. В то же время полноценное страхование недвижимости с высокими страховыми суммами, рассчитанными на полную компенсацию ущерба, нанесенного дорогим строениям, не претерпит существенных изменений. По количеству договоров этот сегмент крайне незначителен - около 0,5% общего рынка страхования недвижимости. Руководитель управления страхования имущества и ответственности Национальной страховой группы Михаил Терещенко: «Говорить о скором введении обязательного страхования жилья пока рано. Законодатели на данный момент заняты ОСАГО, и вопрос о принятии закона об ОСЖ встанет только года через 2-- Но в любом случае ОСЖ будет действовать по принципам льготного муниципального страхования и будет обеспечивать узкую страховую защиту, ориентированную на стандартную планировку и внутреннюю отделку. Страхователи, понимающие преимущества комплексной страховой защиты, будут стремиться к заключению договора добровольного страхования. Поэтому говорить о замещении или поглощении рынка добровольного страхования жилья рынком ОСЖ неправильно». Советник президента СГ 'Спасские ворота' по связям с общественностью Людмила Братусь: «Можно предположить, что тарифы по страхованию недвижимости, принадлежащей частным лицам, будут иметь тенденцию к снижению. Но возникают сомнения в реальности реализации самого проекта ОСЖ. Проблема в том, что никто не может обязать граждан или организации страховать свои личные имущественные интересы». Начальник отдела индивидуальных клиентов управления имущественного страхования ОСАО «Россия» Людмила Тюрина: «Рынок добровольного страхования жилья может сократиться, так как некоторую часть клиентов устроит размер покрытия, предлагаемого в рамках ОСЖ. Начальник отдела страхования имущества юридических лиц Московской страховой компании Елена Михайлова: «Если будет введено обязательное страхование жилья (ОСЖ), программа льготного страхования либо отомрет, либо вольется в систему обязательного страхования жилья». Артем Фролов, начальник управления страхования имущества и ответственности 'Группы Ренессанс Страхование': «Существующая в Москве программа льготного страхования выгодна только для городских служб, а никак не для населения. Несмотря на активное навязывание этой программы, пока она необязательная и спросом не пользуется. Если подобная схема будет принята как основа ОСЖ, то это приведет к ущемлению прав владельцев квартир, желающих иметь страховой полис на реальную стоимость и от реальных рисков». Наиболее оптимальным было бы совмещение удачных аспектов муниципального страхования с коммерческим добровольным страхованием, в результате чего система ОСЖ смогла бы учесть интересы большинства владельцев жилья». Льготная муниципальная программа (с некоторыми изменениями и только при условии открытия такого рынка для всех страховых компаний) вполне подходит и для ОСЖ. Тарифы необходимо корректировать с учетом большого количества деревянного жилья в стране и неудовлетворительного состояния пожарных служб». Заместитель генерального директора «Ресо-Гарантия» Игорь Иванов: «В рамках ОСЖ набор обязательных рисков, скорее всего, будет ограничен, и лимиты ответственности будут небольшие. У клиентов будет стимул расширить страховое покрытие и увеличить страховую сумму. Главная --> Публикации |