Главная --> Публикации --> Цена ошибки Не во что инвестировать Марш физкультурников Жилищный кодекс примерили на москву У кого квартплата больше, у собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья?

Тема гаражей и стоянок в начале 2005 года не сходит с газетных страниц. Масла в огонь подлил законопроект Мосгордумы, по которому планируется запретить стоянку машин вне организованных стоянок. Правда, не сразу, а с 2007 года. «И где же мне ее тогда ставить?» - недоумевает автовладелец, который пока видит разве что бравых ребят, собирающих по 100-200 рублей за час парковки в центре города. Народ нервничает, журналисты фантазируют, коммерсанты рисуют полосы на асфальте – все при деле. О том, что должно измениться в ближайшие два года, рассказывает Константин КОРОЛЕВСКИЙ, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

Гаражная программа набирает обороты

- Если стоянка предназначена для временного хранения автотранспорта, то ни о какой продаже машиномест в ней речи быть не может. Когда город выделяет площадку для такого объекта, он четко оговаривает его целевое назначение. Эта разные модели бизнеса. В данном случае для инвестора возврат вложенных средств оказывается больше растянут во времени - от пяти до девяти лет. Правда, не все инвесторы пока могут себе это позволить, но такие компании есть. Я могу сказать, что Правительство Москвы старается создать благоприятный инвестиционный климат в этом сегменте строительного рынка.

- На примере жилищного рынка мы видим, что инвесторам выгоднее продавать, а не сдавать в аренду построенное жилье. Не окажутся ли места для временной парковки просто распроданы?

- Мы все видим, что идет масштабная модернизация транспортной инфраструктуры. Но она не сможет дать желаемого эффекта, если мы не обеспечим максимальную пропускную способность существующей транспортной сети. Даже аккуратно припаркованные в один ряд у края проезжей части машины забирают одну полосу движения, но мы знаем, что порой дорога превращается в сплошную хаотичную парковку, а для движения остается узкий просвет. Часто виноват простой эгоизм водителей, но еще чаще у них просто нет выхода. Мы должны, с одной стороны, создать возможность припарковаться в центре города, не занимая проезжую часть, а с другой – развивать перехватывающие стоянки в районах за пределами центра.

- Какие конкретные меры принимаются сегодня для достижения транспортного благополучия в центре?

- На примере крупных городов мира мы видим, что проблема регулирования транспортной ситуации решается парковочными счетчиками вдоль тротуаров. Едва ли где-то эти доходы отданы в руки частных компаний, которые устанавливают произвольные тарифы, скрывают прибыль от налогов и создают хаос на дорогах...

Отсюда и направление конкретных действий. В ЦАО сейчас определено около сорока площадок, которые должны быть выставлены на конкурс для размещения механизированных гаражей стоянок. Существуют интереснейшие технологии. Представьте, что у края дороги стоит большой лифт, куда заезжает ваша машина. Потом нажимается кнопка и машина уезжает под землю и сама там встает на свободное место. Когда ее нужно забрать, она таким же образом возвращается к хозяину. Для подобных стоянок нужно не так много подземного пространства, а на поверхности – и того меньше. Правда, при строительстве одно место обходится примерно в 15 тыс. долл., но в центре такие проекты довольно быстро окупятся. Мы недавно ездили в Германию, где наладили контакты с поставщиками подобного оборудования.

- Правда ли, что часть уже построенных гаражей пустует, не находя покупателей из-за высокой цены?

- Я убежден, что в этом вопросе ситуация будет меняться достаточно кардинально. Эту проблему призван решать Департамент транспорта и связи. Сложившаяся на сегодня система неэффективна, а за счет немалых средств собираемых различными фирмами, которые продают несуществующую услугу на разлинованных кусочках асфальта, можно было бы профинансировать всю гаражную программу, если бы эти деньги попадали в бюджет. Эти вопросы будут рассматриваться в ближайшее время.

- Значит надо строить только теплые боксы?

- Спрос на гаражи очень велик, но инвесторы еще не всегда научились понимать, что именно нужно строить в конкретном месте. Вообще, есть интересные парадоксы. Например, гараж в Митино стоимостью по 12 тысяч долларов за место продается до момента сдачи его в эксплуатацию, а места в многоэтажном гараже манежного типа по цене в 5 раз меньше не могут продать еще пять лет после его сдачи. Ну что тут сказать? Надо лучше понимать менталитет наших автовладельцев. За границей и у домов-то часто нет заборов. А наш человек стремится к уюту и обособленности – не только из-за вопросов безопасности, но просто по складу души. Гараж - это тоже недвижимость. Человеку хочется там разложить свои инструменты, какие-то вещи, а то и картошку хранить. А если машина стоит, открытая всем ветрам, то это не всем кажется комфортным. Такой автовладелец будет ложиться спать и думать о своей машине: «Как там она без меня?». И это, конечно, надо учитывать при разработке проектов. Люди хотят стать собственниками и иметь чувство собственника.
И за это они готовы платить.

Но цена определяется не только себестоимостью. Можно понять логику инвестора: если все машиноместа в его гараже сметены в одночасье, значит он продешевил. В этом сегменте рынка действуют стандартные рыночные механизмы, поэтому задача в том, чтобы увеличить объем предложения. Только когда возникнет серьезная конкуренция среди объектов на уровне платежеспособного спроса, цены будут ниже. Если только заботиться о снижении себестоимости, то это лишь поднимет норму прибыли для тех, кто стремится заработать на этом рынке.

- Не обязательно. Непроданные гаражи, конечно, – это не только неумелый маркетинг. Цены, порой, действительно, кусаются. Мы не можем административно назначить низкие цены, но можно влиять на снижение себестоимости, и это уже происходит – через совершенствование нормативной базы, через развитие индустриальной базы гаражного строительства. Если значительная часть строительных конструкций будет поставляться специализированными заводами ЖБИ, это сделает конечный продукт дешевле для потребителя.

- Здесь существует четкий подход: никому не позволят снести гаражный комплекс, созданный на правовой основе, и начать новое строительство до тех пор, пока не будет найдена разумная альтернатива для собственников этих гаражей. В результате они переедут не в плоскостную стоянку, а в современный многоэтажный гараж. Такая ситуация была при строительстве, например, «Мос-Марта» или «Метро кэш энд кэри». Между прочим, часть старых гаражей либо пустуют, либо машина, которая там стоит давно уже не в состоянии передвигаться без посторонней помощи. Владелец вправе вместо нового гаража, если он ему не нужен, выбрать денежную компенсацию.

- Для строительства жилых и торговых комплексов часто сносят старые гаражи...

- Встречает ли гаражная программа понимание на муниципальном уровне?

Схема здесь хорошо отработана: либо застройщик сам возводит за свои средства необходимые гаражи, либо он отдает деньги городу в лице префектуры, и она уже подбирает подрядчика. Причем льготные категории получают новый гараж бесплатно. Остальные доплачивают разницу в стоимости старого и нового гаража, которую определяет независимый оценщик. Это подход одновременно справедливый и дифференцированный – у людей остается выбор, который, кстати, включает, помимо компенсации за старый гараж или доплаты за новый, еще и возможность арендовать новое машиноместо по муниципальным расценкам.

- Программа рассчитана только на деньги инвесторов?

- Чтобы гаражей было больше, Постановлением Правительства Москвы о целевой программе строительства гаражей-стоянок на период 2005-2007 гг., которое принято 25 января, предусмотрено создание стимулов и для префектур: чем больше префектура подберет площадок для гаражного строительства, тем больше бюджетных средств, полученных от проведения конкурсов, будет направлено для строительства муниципальных гаражей-стоянок, а также гаражей при социальном жилье на ее территории. Грамотное регулирование жилищного рынка уже дало свои результаты – решаются не только коммерческие, но и социальные задачи. Время применить наработанный опыт в гаражном секторе. Правительство Москвы сегодня исходит из того, что размещение автотранспорта – это не только инфраструктурная, но и важная социальная задача.

- Это уже не первая программа по гаражам. Постановления принимаются, а машин все больше...

- Нет, город берется сам инвестировать часть проектов. Особенно это будет касаться перехватывающих стоянок и гаражей при социальном жилье. Это не только вопрос пополнения бюджета – мы хотим показать пример частному бизнесу, что на этом рынке сегодня можно работать.

Вице-премьер Виктор Христенко на заседании палаты назвал закон компромиссным и сбалансированным: "Он отличается от того варианта, который предлагало правительство. Вместе с тем закон сохранил основное содержание". Христенко также подчеркнул необходимость этого закона для муниципалитетов и регионов страны.

- Сейчас уже, наверное, все осознали, что эту проблему пора не обсуждать, а реально решать, иначе, несмотря на все дорожное строительство, транспорт остановится, и тогда будет одна сплошная стоянка. Но такая стоянка никому не нужна. Планы такие: к 2007 году мы должны выйти на показатель 45-процентного обеспечения местами для стоянки, а к 2007 году - на 70 процентов. На самом деле, многое делается уже сейчас, но сложность задачи в том, что рост автопарка продолжается, поэтому здесь нельзя плыть по течению. Могу только сказать, что мы намерены переломить ситуацию.
Совет Федерации на пленарном заседании одобрил поправки в закон "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты РФ в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг.

Органы госвласти субъектов РФ смогут устанавливать региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствие с федеральными стандартами.

В соответствии с законом правительство будет определять принципы ценообразования на услуги ЖКХ и утверждать ежегодные федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Также правительство определяет правила содержания, ремонта жилья, оказания коммунальных услуг и методику перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг

По закону в случае, если оплата жилья по договору социального найма не производится в течение шести месяцев, "наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития". Согласно документу размер пени при задержке потребителем оплаты жилья и коммунальных услуг "не должен превышать 1/300 действующей в настоящее время ставки рефинансирования в РФ от неоплаченных в срок сумм за каждый день задержки".

Органы местного управления и органы власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга будут устанавливать нормы потребления коммунальных услуг, цены на оплату жилья в государственном и муниципальном жилых фондах и тарифы на коммунальные услуги. Закон предусматривает, что "пересмотр или изменение цен на оплату жилья и тарифов на коммунальные услуги может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год". Изменение цен и тарифов в течение года возможно только при принятии поправок в бюджет.

Как сообщает "Интерфакс", за поправки проголосовало 116 сенаторов, против высказались - 14 членов Совета Федерации, 8 воздержались.

Размер субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг в соответствии с законом будет рассчитываться исходя из цен на оплату жилья для населения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Органы госвласти субъектов РФ будут устанавливать порядок и условия предоставления субсидий на территории соответствующего субъекта РФ.

Каждый год приносит Москве очередные рекордные цифры сданных в эксплуатацию квадратных метров, которыми мы обоснованно гордимся, независимо от причастности к их строительству. Но у этих рекордов есть... не то, чтобы теневая, но обратная сторона: Москва потихоньку превращается в «каменные джунгли», пропадают парки, площади, уютные скверики. В них «втыкаются» пресловутые «объекты точечной застройки». Нередко вокруг таких точечных объектов возникает миниатюрная гражданская война. Жители, которым очередное произведение зодчества просто закрывает привычный свет божий, естественно, протестуют, но успешными эти протесты бывают редко: документы, обычно в порядке. Жителям отвечают, что всем надо где-то жить, и уплотнение для мегаполиса неизбежно. Какие у города перспективы, во что превратится Москва через десять-пятнадцать лет? С этим наивным вопросом мы обратились к известному архитектору Сергею НЕПОМНЯЩЕМУ.

Взгляд архитектора на градостроительные парадоксы

- Прежде всего, отмечу, что новое высотное кольцо, даже если оно и будет реализовано в полном объеме, проблем города ни в коем случае не решит. Необходимо менять саму градостроительную концепцию. Нельзя строить в XXI веке точно так же, как строили в веке XX. А мы – строим. Градостроительные проблемы сегодня не решаются, они отодвигаются в будущее, и, тем самым, накапливаются. Если в юности мы с удовольствием гуляли по Москве, где были и уютные скверики, и площади, то сегодня мы по ней не гуляем, а преодолеваем агрессивную среду.

- Сейчас в ходу такой тезис: «Земля на исходе, значит, пора строить в высоту». Что вы как главный архитектор «Вертикали» об этом думаете?

- А насколько это реально?

Земля сегодня в Москве буквально золотая, но говорить, что в Москве мало места – неправильно. Просто мы его крайне нерационально используем. Это относится и к квартирам, и ко всей организации городской ткани. Пространство у нас сегодня просто пропадает, распадается на закоулочки, темные углы, подворотни, «режется» на мелкие кусочки шеренгами разнообразных пивных и продуктовых ларьков и прилавков. На Западе с этой проблемой столкнулись несколько раньше, там меньше места. В Японии сейчас реализуются проекты «домов-городов», главная задача их архитекторов – выжать максимум полезного пространства с единицы занимаемой территории.

- Сегодня в Москве работают многие известные архитекторы. Как вы к этому относитесь?

-Это более чем реально. Таки проекты существуют, и многие из них реализованы «в камне», и не только в Японии. Сегодня это мировая тенденция. Но, к сожалению, градостроительный кризис в Москве наступит гораздо раньше, чем это подход станет общепринятым.

Воистину, «нет пророка в своем отечестве», и особенно, если это «отечество» - Россия. Так было всегда, один московский Кремль, построенный итальянцем Фиоравенти, чего стоит. Но к работе иностранцев в России я отношусь более чем положительно. Сегодня они реализуют очень неплохие нестандартные проекты, которые нашему российскому архитектору «пробить» бы не удалось, ибо слишком уж нетрадиционно. Как пример могу привести проект поселка на Сколковском шоссе. Автор – Сергей Чобан, из Германии. Поселок – это огромный парк, застроенный четырех-пятиэтажными домиками. Проездов и дорог там нет. Есть только деревья, а вся инфраструктура убрана под землю. Есть и иные примеры.

- Здесь ситуация достаточно забавная. У нас, как известно, мужик начинает креститься, только когда грянет гром. Но крестится он, порой, столь самобытно, что все сводится к назначению виноватых с одной стороны и поиску новых кумиров – с другой. Как известно, после трагедии «Трансвааля» нам было предписано отправлять свои проекты высотных зданий на рецензию в Америку. Когда американцы посмотрели на нашу «Вертикаль», то они сказали, что с такой дотошностью у них проектируют только «Боинги» и военные объекты, а для гражданского строительства такой запас надежности, по их мнению, чрезмерен.

- Это заблуждение. Дорогие проекты могут быть вполне оправданы, если они реализуются на дорогой земле. А реальная цена московской земли невероятно высока, и строить стандартные «панельки» - это просто преступление, а точнее – разбазаривание принципиально невосполнимого ресурса – городского пространства. Технологии монолитного строительства на сегодняшний день прекрасно разработаны, и реальная его себестоимость на сегодняшний день просто несоизмерима ни с рыночной ценой квадратного метра, ни со стоимостью городской земли – надо эту технологию творчески использовать и перестать играть в панельные «кубики». Пора научиться ценить городское пространство и не засорять его дешевым жильем лишь потому, что нужно загрузить заводы ЖБИ или реализовать очередную программу - потом сносить дороже будет (это вам не пятиэтажки). Решая сиюминутные практические задачи, не надо создавать градостроительные проблемы для будущих поколений – они нам спасибо за это не скажут.

- В Париже есть целый район, где тоже все убрано под землю. Но у нас-то подобные изыски упираются в их непомерную стоимость.

- Прежде всего, это ширококорпусные мультиатриумные дома со строго выверенной иерархией пространств, насыщенные естественным солнечным светом.

- И все-таки, в чем суть нового подхода?

- Более чем возможно. Есть и проекты, есть и примеры успешной их реализации. Среда должна быть дружелюбна, и окно должно выходить не в окно соседнего дома, а, к примеру, в зимний сад. Между домами должно быть достаточное пространство, поэтому проблему увеличения полезной площади можно и нужно решать за счет поиска новых подходов к проектированию домов с более широким корпусом. И освещенность здесь – принципиальный вопрос.

- А разве при широком корпусе это возможно? Пока большинство из нас знакомы только с двумя простыми способами светового насыщения – квартира-«линейка» или квартира-«распашонка»...

- Эти усадьбы строили замечательные архитекторы, к которым я отношусь с огромным почтением, но в то время был иной социальный запрос. В усадьбах жили хорошо, вспомните знаменитые анфилады с выходом в парк. Но «среднестатистические» реалии были другие: так жили только господа, а была еще и челядь, которая ютилась в людской, по десять человек на двадцатиметровую комнату, и считалось это нормальным и естественным. Сегодня времена изменились, и по-людски хотят жить все, и, заметим, имеют на это полное право.

- А великие традиции городских усадеб, столь типичных для Москвы даже в конце XIX века – уйдут в прошлое?

- Это неизбежно: лет через пятнадцать всем станет понятно, что деваться просто некуда. Но, к сожалению, через кризис Москве пройти все-таки придется, и потери при этом будут весьма ощутимые.
Предложение

- И все-таки, будет ли этот градостроительный подход в Москве реализован?

Во второй половине 2004 г. было введено порядка 75 000 кв.м элитного жилья. Объем нового строительства за 2004 г. составил 158 000 кв.м, 45% из которых может быть отнесено к классу А. Еще около 225 000 кв.м планируется к вводу в 2005 г.

Общий объем предложения элитной жилой недвижимости к концу 2004 г. составил около 375 000 кв.м, кроме того, в продажу предлагается более 230 000 кв.м элитного жилья в объектах незавершенного строительства.

В 2005 г. лидером по количеству построенных объектов элитной жилой недвижимости станет Замоскворечье. В этом районе расположено около 30% строящихся в настоящий момент элитных домов.

Несмотря на то что в центре города наблюдается дефицит площадок, подходящих для строительства элитного жилья, основная масса строящихся элитных объектов по-прежнему сконцентрирована в престижных центральных районах. Так, из 30 элитных домов, строительство которых было завершено в 2004 г., только 8 находится за пределами Садового кольца. При этом 13 объектов расположено в трех районах - Остоженка, Арбат и Патриаршие пруды.

С другой стороны, продолжает развиваться строительство элитных индивидуальных домов и таунхаусов в черте города. Примерами такого типа жилья являются жилые комплексы Три тополя в 1-м Тружениковом переулке и Остров в Крылатском, строительство которых было завершено во втором полугодии 2004 г. Подобные проекты демонстрируют стремление девелоперов разнообразить ассортимент и удовлетворить потребности всех групп покупателей.

По мере своего развития рынок элитного жилья становится все более диверсифицированным. Вопреки принятым представлениям о высшей категории элитного жилья как о малоквартирном доме с тщательным отбором жильцов, одной из тенденций будущего года станет увеличение числа элитных многоквартирных домов (более 50 квартир). Во второй половине 2004 года начались продажи в элитных многоквартирных домах Коперник (146 квартир), Онегин (110 квартир), Дом на Покровском бульваре (150 квартир).

Некоторое замедление роста спроса во II половине 2004 г. носило скорее временный характер и было вызвано политической нестабильностью, угрозой банковского кризиса и спекулятивными слухами о возможном падении цен на жилую недвижимость. О высоком потенциале роста спроса на элитное жилье говорит тот факт, что к концу года было продано 64% квартир в домах, строительство которых планируется завершить только в 2005 г. В домах, построенных в 2004 г., к концу года на первичном рынке в продаже осталось только 6% от общего числа квартир.

Спрос

Наиболее популярные метражи: 80-120 кв.м и 120-150 кв.м. На эти диапазоны приходилось 55% и 31% всех запросов соответственно.

Наибольшее число запросов по-прежнему приходится на престижные центральные районы Москвы. Для объектов верхней ценовой категории все большее значение приобретают архитектурное решение здания, адекватное окружение и репутация застройщика.



Главная --> Публикации