Главная --> Публикации --> Недвижимость – выбор в пользу разумного Много квартир, хороших и разных. слишком много... Московскую недвижимость оценят в каннах Фокус-группа Великое переселение

По оценкам риэлторов, за прошлый год цены на жилье первичного рынка в столице выросли до 40% - речь идет об однокомнатных квартирах в Южном Бутове и Марьине. В среднем рост цен на "первичке" составил 20%. Многие эксперты были убеждены, что цены практически достигли своего предела, в этом году рынок наконец-то начнет успокаиваться, но не тут-то было.

В конце 2002 года аналитики твердили, что рынок жилья в столице почти стабилизировался и цены в этом году поднимутся максимум на 7%. Никто не ожидал, что только в первом квартале их рост на первичном рынке составит в среднем 5%. На этот раз катализаторами роста явились война в Ираке, повышение курса евро и падение доллара. Как следствие, риэлторы отмечали в январе-апреле небывалые темпы продаж новостроек: многие люди предпочли вложить деньги более надежным способом, нежели хранить американскую валюту в "чулке".

Тенденции, отмеченные экспертами в конце 2002 года, в нынешнем году сохранились, а именно: увеличение доли продаж дешевого жилья в Подмосковье и активное развитие сектора новостроек бизнес-класса в ценовом диапазоне от $1000 до $1600 за кв.м. Спрос на жилье бизнес-класса за последний год заметно вырос. По мнению Натальи Тихоновской, на то есть несколько причин. Уровень цен на панельное жилье в Москве достиг довольно высокой планки: к примеру, на Рубцовской набережной квартиры в доме серии П-44Т стоят около $1200 за кв.м. Типичные недостатки панельного жилья - низкие потолки, невозможность свободной планировки квартир. За те же деньги покупатели хотят более качественную жилплощадь, и сегодня в столице им есть из чего выбирать.

- Никто не ожидал такого роста цен на новостройки с начала года, - говорит Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Во многом он связан с позицией застройщиков, формирующих стратегию ценообразования. Идет искусственное подтягивание рынка: он "съедает" все больше и больше нового жилья - цены повышаются. Наверное, до тех пор, пока не приостановятся темпы продаж, ситуация не изменится. Объем сделок на первичном рынке в январе-феврале этого года был почти в два раза больше, чем обычно: мы наблюдали безумные темпы продаж, было ощущение, что люди избавляются от денег. Сейчас мы вышли на естественный для апреля уровень продаж, но по сравнению с прошлым годом он не снижается - люди по-прежнему раскупают квартиры еще на нулевом цикле строительства.

В монолитно-кирпичном доме на ул. Большая Набережная, в районе метро "Тушинская", где будет комплексная застройка, на нулевом этапе цены пока начинаются от $980 за кв.м. Сегодня в столице наблюдается тенденция комплексной застройки кварталов и микрорайонов. Так, на Ходынском поле в ближайшие два года появится около 400 000 кв.м жилья. Или другой пример: неподалеку от Одинцова 200 000 кв.м будет застраиваться типовыми домами.

В отличие от типовых в монолитно-кирпичных домах высота потолков начинается от трех метров. Так называемые дома бизнес-класса, как правило, имеют подземные паркинги и массу других достоинств. Определяющими критериями при покупке квартиры в таких домах являются их удачное месторасположение, развитая инфраструктура, благоустроенная прилегающая территория, наличие рядом лесопарковой зоны или сквера, удобное транспортное сообщение. Интересный в этом смысле проект, который только вышел на рынок, - вторая очередь застройки по пр. Маршала Жукова, 74А, рядом с Серебряным Бором. Продажи на стадии котлована начинаются от $1050 за кв.м, ближе к сдаче дома Госкомиссии цены скорее всего поднимутся до $150

По мнению Евгения Леонова, этот процесс недолговечен: покупатели привыкнут к тому, что валюта нестабильна, а любая постоянная нестабильность - это уже своего рода стабильность. Прогнозировать рынок на этот год сложно, ситуация непредсказуема, однако цены за год в среднем по Москве вырастут на 15-20% - это однозначно, говорит Леонов. У бизнеса есть определенная рентабельность, и инвесторы скорее увеличат сроки реализации своих проектов, нежели понизят цены.

- В Куркине в месяц продается около 190 квартир, это 15 500 кв.м, - рассказывает Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы. - Средняя цена продажи составляет $752 за кв.м. Планируем, что цену $800 за кв.м мы "пробьем" в июле, спрос на новостройки сейчас колоссальный. Связано это прежде всего с нестабильностью валюты. По нашим данным, число покупателей, инвестирующих деньги в недвижимость с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду, с декабря прошлого года выросло с 5% до 15%.

По оценке риэлторов, до 90% новостроек бизнес-класса в Москве сейчас приобретают москвичи. Покупатели из дальних регионов в основном едут в Подмосковье, а москвичи хотят жить рядом с Воронцовскими Прудами, Серебряным Бором, поближе к центру. Что касается столичных районов массовой застройки, два года назад москвичей и приезжих среди покупателей новостроек было примерно поровну, теперь соотношение изменилось: 40/60 в пользу москвичей.

Ни у кого не вызывает сомнений, что сегодня рынок определяется предложением - на квартиры с удачной планировкой спрос всегда будет. Разница в цене между удачной и неудачной планировкой квартиры одного метража может доходить до 15%. Оптимальные метражи квартир в домах бизнес-класса: "однушки" - до 70 кв.м (наименее спрашиваемый тип жилья в этом сегменте рынка), "двушки" - до 100 кв.м, "трешки" - до 150 кв.м и 4-комнатные - до 160 кв.м. Трех-четырехкомнатные квартиры пользуются основным спросом.

- На ценах рынка недвижимости в Москве помимо колебания курса доллара к евро, доллара и евро - к рублю сказывается и динамика цен на нефть, - считает Григорий Полторак, президент Московской ассоциации гильдии риэлторов. - Неустойчивое поведение валют, пошатнувшееся доверие к американскому доллару создают дополнительный приток финансов на рынок недвижимости, которая рассматривается как наиболее надежный способ сохранения сбережений.
Новый порядок регистрации недвижимости вызвал новую волну чиновничьей коррупции

Еще одна причина, по которой жилье дорожает, - рост цен на стройматериалы. Большую часть импортных строительных и отделочных материалов застройщики покупают за евро. Естественно, возрастающие расходы они перекладывают на потребителей.

Большинство из нас сталкивается с регистрацией недвижимости, когда продает квартиру, чтобы на вырученные деньги купить новую. В этом случае оперативность, что называется, на вес золота: доллары, в которых в основном идут все расчеты, то взлетают в цене, то падают. С начала года регистрация стала по меньшей мере в десять раз более долгой.

В результате административной реформы срок регистрации прав на недвижимое имущество вырос до месяца. Срочная регистрация, позволяющая оформить все необходимые документы за три дня, отменена. Российская гильдия риелторов (РГР) обратилась с открытым письмом к президенту. В нем говорится, в частности, что, если правительство в ближайшее время не вмешается в ситуацию, последствия будут самыми плачевными, в первую очередь для жителей коммуналок.

По словам президента РГР Елены Дранченко, в действительности сейчас зарегистрировать квартиру можно не раньше, чем за три месяца. Регистрационные палаты не справляются с наплывом желающих и не принимают у населения документов больше, чем в состоянии обработать. В ряде регионов даже отказались от живой очереди и ввели талоны.

Особенно туго пришлось жителям коммуналок. Раньше сделки по расселению из-за большого количества участников и высокого риска всегда оформлялись в ускоренные сроки. Жители коммунальных квартир теряют последнюю возможность улучшить свои жилищные условия, - говорится в обращении РГР к президенту. - Это приведет и так довольно сложный процесс расселения коммунальных квартир в тупик.

Создается впечатление, что регистраторов сознательно толкают на путь коррупции, - заявила г-жа Дранченко. Как рассказывают риелторы, уже появились посредники, предлагающие ускоренную регистрацию, при этом расценки у них достигают 3 тыс. долларов. В ряде регионов не хватает бланков, но их можно приобрести из-под полы. Иногда это стоит 40 тыс. руб. Однако если даже гражданин честно отстоит очередь и дождется регистрации, его может ждать разочарование. Отток квалифицированных специалистов обернулся увеличением ошибок в документах - в результате из-за невнимательности регистратора часто права собственности приходится оформлять по второму разу.

В ходе административной реформы с начала года был создан новый федеральный орган - Федеральная регистрационная палата. По словам вице-президента РГР Константина Апрелева, мера эта была совершенно оправданна. Раньше в разных регионах правила регистрации различались, и это создавало дополнительные трудности желающим поменять свою квартиру на жилье в другом городе. Негатив заключался в том, что штат регистраторов сократился в три раза. К тому же во многих городах палаты до сих пор не укомплектованы, потому что зарплата сотрудников сократилась в пять раз. Теперь рядовой регистратор получает всего 2 тыс. руб., а руководители - 5-8 тыс.

Cеверо-Западный административный округ столицы долгие годы удерживает одно из первых мест по объемам возводимого жилья. Причем здесь можно найти новостройки самых разных ценовых категорий: и относительно дешевые в Куркине, и дома бизнес-класса в районе станции метро «Щукинская». Объединяет их положительная ценовая динамика на протяжении более чем двух лет.

Как подчеркивается в обращении к президенту, большинство законов по недвижимости, принятых в прошлом году, направлены на создание прозрачной и конкурентной среды. Тем не менее, если оперативно не скорректировать недоработки, результат окажется противоположным.

Когда говорят “профессиональный” торговый центр (ТЦ), имеют в виду не просто многоэтажную конструкцию с крышей, а здание, каждый квадратный метр которого работает на владельца, принося ему максимум прибыли. Где развита инфраструктура и для посетителей создан широкий набор услуг. В последнее время не зря так много говорят о концепции, это слово постоянно витает в воздухе на деловых встречах игроков рынка. Наступило то время, когда московские инвесторы первой волны торгцентров стали пожинать результаты своего творчества. И многие итоги оказались неутешительными. По оценкам заслуживающих доверия экспертов, из 976 000 кв. м арендопригодных площадей в торговых комплексах (данные на конец 2004 г.) только половина, а то и меньше работает успешно, это около 10-12 ТЦ. Такие, например, как “Мега” в Химках, “Атриум”, “Золотой Вавилон”, XL. Хотя и у этих объектов были сложности на ранних этапах существования.

Северо-Запад интересен покупателям жилья целым рядом привлекательных качеств. Он характеризуется выгодным сочетанием хорошо развитой инфраструктуры и зеленых массивов (знаменитый Серебряный бор и лесопарки Северное Тушино и Покровское-Стрешнево). На территории СЗАО протекают реки Москва и Сходня, берет свое начало канал имени Москвы. Благоприятно на экологической ситуации в округе сказывается и тот факт, что на северо-западе столицы расположено незначительное число промышленных предприятий.
Одной из главных проблем округа является плохая транспортная доступность отдаленных районов. Однако строительство Строгинской ветки метрополитена должно улучшить ситуацию.
Сейчас в СЗАО реализуется ряд интересных строительных проектов. В частности, скоро будет завершено строительство экспериментального района Куркино. На улице Нижние Мневники власти города собираются устроить «Парк чудес» — российский вариант знаменитого «Диснейленда».
Из 142 новостроек СЗАО основная часть приходится на «молодые» микрорайоны — Куркино и Митино. Немало новых зданий возводится в Тушине. По данным «М Журнала о новостройках», девелоперы строят здесь панельные (12% общего числа) и монолитные дома (88%). Примерно такое же соотношение наблюдается и при сравнении домов различной ценовой категории, только меньшая часть — 15 домов (11%) приходится на сегмент бизнес-класса, а большая — 127 домов (или 89%) относится к эконом-классу.
Динамика изменения цен в СЗАО соответствует общегородским колебаниям. Так, по данным «М Журнала о новостройках», «панель» после неуклонного плавного повышения до $1298 за 1 кв. м в октябре — с ноября стала также постепенно дешеветь до $1232 в феврале. В отношении монолитного жилья на Северо-Западе прослеживается обратная тенденция. С октября ($1203 за 1 кв. м) цена «монолита» неуклонно поднималась и достигла в феврале $133 Тем не менее монолитное жилье в СЗАО пока самое дешевое в Москве: оно значительно отстает от среднестатистического показателя по столице ($2099 за 1 кв. м). Стоимость квартир в здешних панельных новостройках ($1232 за 1 кв. м) также не превышает среднестатистической московской «нормы» — $1415 за 1 кв. м.
При столь незначительной разнице в цене решающим фактором выбора становится не тип дома, а место его расположения. Самое дорогое жилье в СЗАО предлагается в монолитных 20–25-этажных домах на улице Маршала Соколовского, вл. 5–7 (станция метро «Октябрьское поле»), где 1 кв. м стоит $2325, а также в Строгине, на улице Исаковского, вл. 27 и 39- Здесь, безусловно, играет роль и престиж обжитого района с хорошей экологией, и перспективы строительства объектов культурного и торгового назначения.
Самая низкая стоимость монолитного жилья ($1010 за 1 кв. м) на данный момент зафиксирована в мкр. 13 района Куркино, где возводится 15-этажный дом. Новостройки этого района занимают половину всех строительных площадей СЗАО, и относительная дешевизна жилья, несомненно, временное явление, обусловленное существующими транспортными неудобствами и недостаточно развитой инфраструктурой.
Доказательством тому является «серийное» повышение цен, которое произошло в феврале в новостройках Куркина. Так, подорожали квартиры на улице Воротынской, вл. 13–15, к. 1 (с $1171 до 1253 за 1 кв. м, или на 7%). В мкр. 2д, к. 29, цены поднялись с $1200 до 1320 за 1 кв. м (на 10 %). Эти изменения продиктованы не только повышением покупательского интереса, но и переходом к новой стадии строительства. Шесть корпусов в мкр. 16, например, близки к завершению. Поэтому 1 кв. м в них подорожал на 7–9%.
Единственный новый объект жилищного строительства, появившийся в Северо-Западном округе за последний месяц, по данным «М Журнала о новостройках», также находится в Куркине. Это трехэтажный монолитно-кирпичный дом в мкр. 6, к. 1 Средняя стоимость 1 кв. м здесь пока составляет $1296.
О масштабах строительства в округе и серьезном отношении к нему девелоперов говорит статистика. По данным «М Журнала о новостройках», только в Куркине, например, насчитывается 78 новостроек, из них готовы или близки к завершению 43 объекта. Столь же «дружная» застройка осуществляется в Митине, где большинство возводимых объектов «перешагнули» финальный рубеж. В Тушине большинство новостроек также близки к завершению. Снижения цен по итогам февраля не отмечено ни по одному адресу Северо-Западного округа.
Торговый центр — тонкий, сложный механизм. Имеется в виду торговый центр в том понимании, какое распространено за рубежом. Для России это новый формат, многие участники рынка торговой недвижимости еще не привыкли к нему и потому не осознали в полной мере, какие факторы надо заложить в проект, чтобы он получился интересным для потребителя.

Это потеря столь ценных для ТЦ якорных арендаторов — универмагов или гипермаркетов. Это запятнанная репутация самого объекта, управляющей компании, владельца и остальных участников проекта. Известно, что привлечь новые якоря в неудавшиеся комплексы бывает крайне сложно.

Остальные столичные объекты в большей или меньшей степени теряют прибыль в зависимости от масштаба ошибок, допущенных разработчиками. Это неокупившиеся деньги, которые были инвестированы в объекты (базовые затраты при строительстве — $1000-1400 за 1 кв. м в центре города). Это дополнительные средства на “переделку” — в большинстве случаев инвестор и владелец все-таки пытаются менять неудачную концепцию.

Дороги — это важно. Но все-таки самый большой просчет у инвестора происходит тогда, когда вместо изначально задуманного строительного супермаркета он размещает в том же помещении магазины одежды. В таком случае нельзя говорить о наличии концепции и сразу видно, что инвестор или девелопер не обращался за помощью к профессиональным консультантам. Концепция ТЦ — это единая, тщательно продуманная стратегия, включающая в себя все — от выбора участка и полевых исследований до планировки лестниц внутри здания и рекламной кампании.

На рынке торгцентров в качестве неудачного примера очень любят приводить комплекс “Гвоздь” на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. Хотя он не уникален в своих проблемах. Просто так получилось, что о нем много писали в средствах массовой информации. Аналогичные трудности обнаружатся и в других торгцентрах, стоит только повнимательнее приглядеться. Владельцы “Гвоздя” несколько раз меняли планировку верхних этажей и привлекали все новых арендаторов, но каждый раз безуспешно — арендаторы не приживались. К комплексу от метро какое-то время нечасто ходил транспорт, было также недостаточно подъездных путей к самому зданию.

Но и недооценивать западную практику работы тоже не нужно. В США девелоперы обычно обращаются к консультантам по каждому отдельному вопросу — юридическому, техническому, проектному. В Москве к такой форме работы еще не привыкли, да и профессиональных консультантов, которые хорошо знакомы с форматом ТЦ, на рынке немного. Как, впрочем, мало и профессиональных девелоперов. Торговый центр — это специализация. И участвовать в крупных проектах должны девелоперы, которые уже построили два-три подобных комплекса, архитекторы, знающие особенности ТЦ, и даже генподрядчики соответствующего профиля. Сам же сектор торговых помещений пока довольно закрыт. Даже когда инвестор находит хорошую площадку, вблизи транспортных магистралей, в многолюдном месте, он, как правило, не может получить информацию о планах других инвесторов на данной территории ни в государственных органах, ни среди участников рынка. Он не застрахован от того, что через год рядом появится чей-то аналогичный торговый центр. Истинного владельца торгцентра зачастую невозможно определить, так как многие объекты на бумаге принадлежат различным офшорным компаниям.

Очень распространенная ошибка, когда владельцы комплекса пытаются выжать максимум прибыли из ТЦ, заполнив как можно больше его пространства арендаторами. Но тем самым они создают только дисбаланс, помещение становится похожим на хаотичную ярмарку и отталкивает покупателей, а доходность бизнеса снижается. Часты ошибки в выборе и расположении арендаторов внутри ТЦ. В частности, иногда якоря, расположенные на 1-2-м этажах, лишают дохода арендаторов, разместившихся выше. Например, если первые продают в числе сопутствующих те товары, на которых специализируются последние. Зачем покупателю подниматься? И это повод для “обделенных” покинуть торгцентр. Порой сами якоря неудачны: если ставку создатели центра делают на кинотеатр в развлекательной зоне, то лучше довериться опытному оператору вроде “Формулы кино”. Если в торгцентр решили пригласить большой зарубежный универмаг, то, соответственно, стоит рассчитать, хватит ли площадей на все остальное. Пока что российским инвесторам не стоит слепо копировать американский опыт, в США арендатора спокойно меняют, если он чем-то недоволен — там достаточно развит сектор розничной торговли и существует много компаний одного уровня.

Засилье неудачных торгцентров будет тормозить формирование рынка. Точно так же, как и дефицит качественных ТЦ. Уже сейчас арендные ставки в объектах, пользующихся популярностью у потребителей, завышены. Иногда они доходят до $5000 за 1 кв. м в год. Компании — владельцы крупных, известных торговых марок стоят в очереди на места в удачных комплексах, потому у владельцев таких зданий есть возможность повышать ставки.

Конечно, не всегда заранее удается просчитать успех. Бывало, когда ТЦ теоретически казался всем, и в том числе консультантам, удачным, а на практике он не пользовался популярностью у посетителей. Так пока что происходит, например, с “Новинским, 31”.



Главная --> Публикации