Главная --> Публикации --> Прочь из регионов уходят строительные компании Темная лошадка рынка загородного жилья Новые правила для жилищного рынка Строительный комплекс россии: стратегия развития до 2010 года Старый арбат обновят к осени

На территории Центрального административного округа Москвы находится 12% всей столичной жилплощади. Это почти 5 тыс. строений или более 16 млн квадратных метров жилья. И примерно столько же нежилых помещений. Однако если в других округах преобладают современные постройки, то в центре столицы сосредоточены в основном ветхие дома, многие из которых простояли по сто лет. Точных данных о возрасте столичной застройки ни у одной из официальных организаций нет, но, по данным аналитиков рынка недвижимости, столетний рубеж преодолела почти треть построек в центре города.

В центре Москвы невозможно ходить и ездить. Все улицы перегорожены строительными площадками. Однако строительный бум на поверку оказывается иллюзией, стоит лишь обратиться к цифрам. Если проанализировать официальные данные строительного комплекса, получается, что дома в центре ветшают быстрее, чем идет его реконструкция.

Правда, все здешние рекорды быстро нивелируются, если миллионы квадратных метров пересчитать в реальные дома. Их, оказывается, построено не так уж и много. По программе реконструкции пятиэтажного ветхого фонда в 2004 году возведено 57,024 тыс. кв. м, то есть всего пять домов. А для переселения жителей из аварийного жилищного фонда, то есть строений, возведенных в начале XX века, 9,365 тыс. кв. м. Что составляет лишь два дома. Кроме того, в 2004 году введены 28 жилых объектов коммерческого строительства. То есть в центре появилось всего 35 свежих жилых домов. Плюс к этому 70 офисных помещений. То есть всего за год было реконструировано 105 зданий. Еще один показательный пример. Из всех районов центрального округа больше всего гаражей было построено в районе Арбат. Однако в абсолютных цифрах это 180 мест для автомобилей.

Начальник управления строительства и реконструкции префектуры Центрального округа Москвы Александр Чапаев на недавно прошедшей коллегии, где строители отчитывались перед властями, привел внушительные на первый взгляд цифры: За прошедший год на территории округа введено в эксплуатацию 1131,2 тыс. квадратных метров (более 113% от плана). Из них объектов жилого назначения 336,171 тыс. кв. м (102% плана), нежилого 795 тыс. кв. м (119% плана). Появились лидеры и аутсайдеры процесса обновления: больше всего построено и реконструировано в Басманном, Таганском и Пресненском районах; меньше всего на Арбате и в районе Якиманки.

Город подходит к реконструкции, как зубной врач к пациенту. Если можно подлатать латают, если дело плохо оставляют фасад, а начинку строят заново. Ну а если совсем худо, все разваливается, тогда начинается коренная реконструкция, говорит Алексей Введенский, руководитель группы спецпроектов Комплекса строительства и архитектуры. Уже сейчас правительством Москвы город разбит на 200 кварталов, в которых будет проведена комплексная реконструкция строений. В прошлом году было обследовано порядка 40 из них. По результатам этой работы станет известно, где и что нужно будет строить или сносить. Работа по всем кварталам займет четыре года.

По информации Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города Москвы в 2005 году в центре столицы будет снесено 13 пятиэтажек и 14 аварийных ветхих жилых домов общей площадью всего около 70 тыс. квадратных метров. Еще из 13 аварийных построек будут отселены люди. При этом только в шести домах ЦАО общей площадью менее 15 тыс. кв. м начнется реконструкция. Остальные аварийные дома будут ждать своей участи как минимум еще четыре года. За это время, как сообщил Ъ-Дому префект ЦАО Сергей Байдаков, в каждом районе округа пройдут общественные слушания, будут уточнены масштабы проблемы и только затем, скорее всего в первом квартале 2006 года, правительство Москвы утвердит обновленный градостроительный план для Центрального округа.

То есть реальные темпы строительства и реконструкции в центральном округе пока отстают от скорости старения домов. При существующих темпах процесс реконструкции центра города растянется на 70 лет. А к этому моменту можно будет браться за сегодняшние новостройки.

Новых же домов в этом году будет построено около 30 штук. Строительство нежилых помещений будет проводиться примерно в прошлогоднем объеме. Получается, в этом году строительного прорыва не предвидится. Центр получит примерно столько же обновленных строений, что и в предыдущем году.

По существующим данным, в строительстве нашего города занято около 1 миллиона человек. Все они строят по-разному – одни возводят типовые дома в отдаленных районах, другие специализируются на элитном жилье точечной застройки, третьи строят торговые комплексы, школы и спортивные сооружения. Чтобы понять, что мы будем видеть из окон наших квартир в ближайшем будущем, будет ли нам где гулять с детьми, мы обратились к крупнейшим застройщикам с двумя вопросами:

Уже сейчас в префектуре ЦАО уверены, что в реальности аварийных домов значительно больше, нежели официально признано. А потому и темпы реконструкции города должны быть значительно выше. Однако официально признать ветхие дома аварийными нельзя. Стоит поставить чиновнику автограф под документом о техническом состоянии жилого дома, как возникает следующая проблема переселение людей, причем в четко установленные законом сроки. А если некуда переселять, значит, и приступать к реконструкции и ремонту невозможно.
Как быстро летит время! Еще пару лет назад ваше окно выходило на потрескавшуюся пятиэтажку, год назад там был котлован, и шум строительных машин мешал вам смотреть любимый сериал. А уже месяц назад к дому подъехали первые жильцы, зажглись окна, и вчера во дворе посадили трогательные тоненькие деревца. Но летит время только для нас, для тех, кто строит, оно идет точно по графику, и то, что будет изумлять нас завтра, через год и через два, сегодня уже лежит в папках проектной документации. Перспективный внешний вид того или иного района уже утвержден, его можно посмотреть на макетах и схемах, а то, что уже сделано, построено, можно увидеть, просто пройдясь по городу. Унылые ряды пятиэтажек сменяют новые высотные дома, вместо вчерашних помоек появляются скверы и детские площадки.

Расскажите о перспективах и планах работы.

Назовите наиболее яркое событие за последние годы работы организации.

Юрий Жуков, председатель совета директоров ДСК-2:



В планах ДСК-2 – строительство принципиально новых панельных домов «Парус». «Парус» — это последняя разработка ОАО «ДСК-2» совместно с ОАО «Моспроект». Проект дома «Парус» сделан на основе уже известных в Москве домов серии КОПЭ-85 и является их улучшенным, модернизированным вариантом. «Парус» имеет ряд преимуществ, отличающих этот новый дом от его предшественников. Программа строительного комбината ДСК-2 распланирована на ближайшие пять лет — это говорит само за себя.

— Главным событием последних лет стало приобретение контрольного пакета акций комбината ДСК-2 компанией «Пик», у ДСК-2 наконец-то появился настоящий хозяин.

— За восемь с половиной лет существования нашей фирмы было немало больших и не очень больших событий. Назвать какое-либо из них главным, наверно, неправильно. Без цепи этих разных по значимости событий не было бы сегодняшнего динамичного «мускулистого тела» компании с достаточно симпатичным и приветливым лицом.

Владимир Орлов, первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «ДЕКРА»:

Произошло это и с нами. Еще позавчера мы оперировали небольшими объемами созданного другими компаниями жилья. Вчера мы сами начали создавать жилые комплексы, внося свои штрихи в облик нашего города. А сегодня мы уже вносим свой вклад в развитие регионов, таких как Сочи, Калининград и даже за рубежами Родины – Монголия, Рига.

Правильнее, наверное, говорить об этапах и вехах в становлении и развитии компании, прошедшей характерный для современной истории бизнеса путь от небольшой риэлторской фирмы до одного из лидеров рынка. Главное событие в жизни «Декры» — это перелом мировоззрения людей, составляющих команду. Когда приходит понимание что к чему, возникает воля к движению вперед, и все получается.

— Главным событием для нас стал переход к строительству домов по индивидуальным проектам.

Геннадий Ряполов, первый заместитель генерального директора МФС-6:

Сергей Канаев, генеральный директор ЗАО «Жилстройиндустрия»:

— В наших планах на ближайшую перспективу — серьезно увеличить долю монолитного жилья в общем объеме строительства.

Я думаю, что в ближайшие несколько лет ЗАО «Жилстройиндустрия» будет уделять больше внимания работе над собственными проектами и проектами нашей Группы Компаний. Производственная база и инфраструктура позволяют оказывать нашим клиентам полный спектр услуг — не только строительных, девелоперских и эксплуатационных, но и риэлторских, банковских и страховых. Будем работать над повышением качества этих услуг, стараясь приблизить их к европейским стандартам.

— ЗАО «Жилстройиндустрия» очень динамично развивается, поэтому выделить какое-либо событие очень сложно. Буквально каждый год наполнен большим количеством ярких и интересных дел. Самым же большим достижением является то, что ЗАО «Жилстройиндустрия» достигла того уровня и места на московском рынке недвижимости, которое она занимает сейчас.

— За последние 2 года нами было построено 10 домов с активным использованием технологии Lego при возведении зданий. Данная технология позволяет строить качественные монолитные дома из универсальных деталей. Примером домов, построенных по такой технологии, могут служить дома, входящие в ЖК «Серебряный бульвар». Сейчас Крост начинает возводить дома повышенной комфортности: «Серебряный квартет», «Олимпия».

Екатерина Сергеева, начальник отдела рекламы СК Крост:

Построена и введена в эксплуатацию Первая московская негосударственная гимназия, где уже закачивают первый учебный год ученики. Гимназия построена с использованием последних достижений в области строительных технологий. Предусмотрены не только учебные, но и жилые корпуса, где ученики могут находиться хоть круглый год. Обучением и досугом детей занимаются высококвалифицированные, опытные учителя.

Кроме строительства новых домов, нами произведена реконструкция старинного купеческого дома на Сущевской улице, а также ведется активная работа по реконструкции храма Софии Премудрости Божией, что на Лубянке, и других объектов.

Если раньше СК Крост строил дома только в СЗАО, то на сегодняшний день мы начинаем строительство сразу двух жилых комплексов в ЮЗАО. Это ЖК «Леонардо» и ЖК «Премьер».

Одним из главных событий предыдущего года стало начало строительства уникального жилого комплекса «Велтон парк». «Велтон парк» будет включать в себя не только жилые дома, но и всю инфраструктуру. Крост продолжит активное строительство в Строгино. Это и ЖК «Олимпия» — 2-й корпус, и ЖК «Капитан», где уже построены 3 и 4 корпуса, ведется отделка фасада, началось строительство 2-го корпуса.

Судя по всему, организации инвалидов все-таки смогут бесплатно приватизировать земельные участки, на которых расположены занимаемые ими здания. Как ожидается, сегодня Госдума по настоянию государственного правового управления (ГПУ) президента пересмотрит свою позицию, согласно которой инвалидные организации могли бесплатно получать эти участки лишь в бессрочное пользование.

Продолжается и создание собственного промышленного комплекса. В начале лета вступит в эксплуатацию завод по производству бетона. Кому как не строителям знать качество исходного материала, следовательно, можно не сомневаться, что наша продукция будет соответствовать мировым стандартам.

Прежде, как уже сообщал "Бизнес", депутаты Госдумы выступали против бесплатной приватизации этих участков. По словам председателя думского комитета по собственности Виктора Плескачевского, бесплатно полученная организациями инвалидов в собственность земля будет немедленно выгодно распродана, "закон будет выгоден только должностным лицам указанных организаций, а никак не инвалидам". Кроме того, по мнению возглавляемого им комитета, уступка инвалидам создаст правовой прецедент, который приведет к ситуации, когда и другие организации также потребуют землю бесплатно. В частности, как отмечают в Госдуме, вслед за инвалидами и получившими землю ранее в бесплатное пользование священниками и учеными бесплатно получить в бессрочное пользование или приватизировать земельные участки захотят профсоюзные организации.

Сегодня депутаты должны рассмотреть во втором чтении поправки в Земельный кодекс и закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", который определит судьбу 1 тысячи земельных участков общей площадью около тысячи гектаров, которыми пользуются организации инвалидов. В основном это земля под зданиями, в которых расположены организации инвалидов, и прилегающие к ней территории.

Экспертов удивляет настойчивость Минфина и ГПУ президента в этом вопросе. По словам аналитиков ИК "Проспект", с 1 января вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые освобождают организации инвалидов от уплаты земельного налога. Поэтому проблема платного землепользования сейчас перед этими организациями не стоит. Заместитель директора фонда "Общество содействия градостроительному развитию Санкт-Петербурга" Леонид Фридгант уверен, что принятие закона создаст возможности для массы злоупотреблений. "Государство не должно отдавать земли общественным организациям бесплатно. Любая из них может завтра прекратить свое существование и будет вправе продать принадлежащее ей имущество. Поэтому лучше было бы передать им землю в бессрочное пользование",- утверждает Фридгант.
Рабочая группа под руководством вице-премьера Александра Жукова определилась с условиями выкупа земли под промышленными предприятиями. Московские чиновники празднуют победу: по всей стране цена выкупа составит 5% кадастровой стоимости, а в Москве и Петербурге вчетверо больше плюс еще 80% от кадастровой оценки за перепрофилирование компании. Радует компании лишь одно: дедлайн с решением о выкупе или аренде земли будет перенесен минимум до 2008 г.

Ранее думским комитет по собственности настаивал на внесении в поправки нормы, которая разрешает предоставлять землю общественным организациям инвалидов, учреждениям Академии наук с государственным статусом и религиозным благотворительным организациям исключительно в бессрочное пользование. Если же здания на участке будут перепрофилированы, то земля должна быть переведена на арендные отношения или выкуплена по кадастровой стоимости.
Присутствовавший во время обсуждения документа в комитете по собственности замминистра экономического развития и торговли Андрей Шаронов высказал ряд замечаний, настаивая на бесплатной приватизации земли организациями инвалидов. Однако депутаты отказались учитывать позицию представителя Минфина и рекомендовали Госдуме принять законопроект в своей редакции. Принципиально расстановку сил изменило пришедшее через несколько дней после обсуждения комитетом по собственности заключение ГПУ президента, которое отрицательно оценивает инициативы депутатов и поддерживает позицию Минфина и правительства.

Новый вариант выкупа правительство обсуждало в феврале: Минэкономразвития, к этому времени сблизившее свою позицию с московской мэрией, предложило привязать выкуп к кадастровой стоимости земли. Цена выкупа по этому законопроекту составит 5% кадастровой стоимости по всей стране, а в Москве и Петербурге 20%. А за перепрофилирование предприятия бизнесменам предлагалось доплатить еще 80% кадастровой оценки. Но несколько членов кабинета министров выступили против этого варианта, а премьер Михаил Фрадков поручил ведомствам договориться.

Намерение чиновников удешевить выкуп земли, на которой расположены предприятия, обернется для многих ее удорожанием. Земельный кодекс обязывает частные компании, у которых сейчас участки находятся в бессрочном пользовании, арендовать или выкупить их до начала 2006 г. Цену выкупа устанавливают региональные власти в диапазоне от 3 до 30 годовых ставок земельного налога в зависимости от величины населенного пункта. Два года назад РСПП оценил стоимость выкупа земли по всей стране в $100 млрд. Но снижавший затраты на выкуп примерно вчетверо законопроект Минэкономразвития был заблокирован московскими чиновниками.

Наша позиция полностью учтена правительством, радуется чиновник московской мэрии, полагающий, что сбор за перепрофилирование столица установит на максимальном уровне. Его коллега из Петербурга опасается, что местные компании эти условия не потянут, и прогнозирует, что в Северной столице этот сбор будет в несколько раз меньше.

Это и было сделано на вчерашнем рабочем совещании у Жукова, рассказывает чиновник правительства: ставки остались такими же, а срок выкупа будет перенесен еще на два года, до 2008 г. Но ясности с методикой определения кадастровой стоимости и с трактовкой, что считать перепрофилированием, пока нет, говорит чиновник. Поэтому все расчеты, дороже или дешевле нынешние условия выкупа для компаний, ничего не значат, полагает он.

Предприниматели предлагали снизить ставку выкупа для нестоличных предприятий до 2%, рассказывает председатель налогового комитета РСПП Олег Киселев, участвовавший в совещании у Жукова. Радоваться принятому варианту я не могу, но отдавать землю бесплатно никто не настроен, и выбирать приходилось между плохим и очень плохим вариантами, говорит он. Изначально чиновники собирались удешевить стоимость выкупа, но теперь многие компании столкнутся с его удорожанием, полагает его заместитель Сергей Беляков. Местные власти могут произвольно повышать кадастровую оценку, а ее методика оставляет им огромную свободу для произвола, говорит советник гендиректора Объединенных машиностроительных заводов Андрей Лазаревский.

Сбор за смену деятельности планируется сделать местным налогом, но ввести его только в двух городах нельзя, признает чиновник Минэкономразвития. Такой сбор будет противоречить Налоговому кодексу, гарантирующему единство экономического пространства России и запрет на ограничение свободы в перемещении товаров, работ и услуг, отмечает Юрий Борисенко из Вегас-Лекс. Однако если сбор будет введен везде, но его величина будет максимальной в Москве, а в других городах близкой к нулю, то опротестовать его вряд ли удастся, считает он.



Главная --> Публикации