Главная --> Публикации --> Кому доступна ипотека? Москвичи купят жилье по дешевке Корпорация миан создает сеть фитнес-клубов Госстрой приступает к подготовке агентов по ипотеке Землю - инвесторам

По словам докладчика, ректора Высшей школы права Игоря Гранкина, работу по изменению московского жилищного законодательства целесообразно осуществить в два этапа:

Комиссия по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Мосгордумы рассмотрела порядок регулирования правоотношений в жилищной сфере Жилищным кодексом Российской Федерации, введенным в действие с 1 марта 2005 года, и предложения по совершенствованию жилищного законодательства города Москвы.

Кроме того, на основании ст. 19 Жилищного кодекса РФ Москве следует уточнить определение понятия "жилищный фонд" и определить его виды. Необходимо также откорректировать понятие приоритетов предоставления жилых помещений.

ПЕРВЫЙ ЭТАП. Следует внести изменения в действующие московские законы, а затем в постановления Правительства Москвы и ведомственные инструкции, устраняющие противоречия с новым Жилищным кодексом. Необходимо также признать утратившими силу столичные законы: "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме"; "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений", "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".

Заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев и начальник Управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда департамента Виталий Акимкин сообщили, что ведомство согласно со многими предложениями докладчика, однако они требуют детального обсуждения на заседаниях думской комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе, а также комиссий по социальной и экономической политике.

ВТОРОЙ ЭТАП - совершенствование московского жилищного законодательства. Необходимо разработать и принять комплексный закон о жилищных правоотношениях в городе - взамен всех ныне действующих в сфере жилищной политики. Структура его может включать: основные принципы обеспечения москвичей жилыми помещениями; понятия собственников жилого фонда в городе; компетенцию исполнительных органов столицы; статус малоимущего гражданина; управление многоквартирными домами и ак далее.

Наличие постоянного места работы и справки формы 2 НДФЛ хотя бы на минимальную сумму - обязательное условие практически во всех банках Москвы. Но, к сожалению, не всегда в нашей действительности заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. И большинство банков, понимая это, принимают другие различные формы подтверждения доходов по разным схемам, которые будут описаны ниже.

В свою очередь, депутат Дмитрий Катаев (фракция "СОЮЗ ПРАВЫХ СИЛ") обратил внимание на ряд отрицательных аспектов Жилищного кодекса и на необходимость разработки закона Москвы о капитальном ремонте. На его взгляд, город должен признавать перед жителями свою ежегодную задолженность по невыполненному капремонту в жилых домах.
Для получения ипотечного кредита потенциальному заемщику необходимо подтвердить свою платежеспособность, то есть показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Практически все банки требуют для этого так называемую форму 2 НДФЛ, то есть заверенную печатью справку о доходах физического лица (получается в бухгалтерии с места работы).

Как известно, существуют так называемые доходы белые, серые и черные.

Доходы бывают разные

Белая зарплата - это сумма, с которой уплачены все необходимые налоги (ЕСН плюс подоходный, составляющий 13 процентов).

Белые почти всегда невелики и, следовательно, получить под них серьезный кредит практически невозможно; серые и черные доходы зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя.

Помимо белой и черной, существуют еще и серые зарплатные схемы, позволяющие неплохо экономить на налоговых платежах. Такие схемы расчетов с работниками нельзя назвать абсолютно честными, но и полностью нелегальными они также не являются.

Черная зарплата выгодна в первую очередь для работодателя, который не платит с нее ЕСН. Работника же такая зарплата может лишить всякой возможности пользоваться многими благами цивилизации, например, получать кредиты.

Самый распространенный способ - это СПРАВКА С МЕСТА РАБОТЫ, написанная в свободной форме с указанием реальных доходов соискателя кредита.

Способы подтверждения серых доходов:

Если работодатель волнуется и не дает справку о доходах, то часть банков прибегает к схеме УСТНОГО ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ДОХОДА - сотрудник банка выезжает на место работы соискателя кредита и в беседе с руководителем узнает заработную плату и прочие доходы.

СТРАХОВАЯ СХЕМА. Фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае банк принимает выписку из страховой компании (часто данный вид оплаты труда приравнивается в банках к официальному доходу).

АКЦИОНЕРНАЯ. Работодатель размещает крупную сумму на счетах фирмы, не являющейся плательщиком российских налогов. Работники становятся держателями акций, по которым им ежемесячно выплачиваются дивиденды. В этом случае банку можно предоставить выписку со счета фирмы.

Если работодатель не хочет давать справку о доходах работнику или если работник никак не может подтвердить свой доход, то банки учитывают НАЛИЧИЕ ДОРОГОСТОЯЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ у человека, анализируют его расходы, профессию и стоимость данного работника на рынке труда и так далее.

Чем белее - тем ниже процент

Кроме этого, для расчета суммы кредита учитываются следующие виды доходов: доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, дивиденды, доход от сдачи недвижимости в аренду, режим расходов - на сотовый телефон, на зарубежные поездки и др.

Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки, конечно, рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под белые доходы. Это выражается в размере ставки: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под увеличенные проценты - 11-18%, в то время как под белые доходы несложно получить кредит по ставке 10-11 процентов.

Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, то есть, если он уже брал кредит и в сроки по нему расплатился.

Всего районов в САО шестнадцать. Понятно, что в округе преобладает панельное жилье. В том же Бескудниково кирпичные дома - диковинка. Строительство в САО забирает четверть всего городского строительного объема. Сколько точно из него панельного жилья, а сколько монолитного - вам не скажут даже в префектуре САО. В целом на севере придерживаются общих установок строительного комплекса. Согласно им по столице соотношение вновь вводимого жилья таково: 75% - панель, 25% - монолит.

Можно сказать, что Северный административный округ разделен на два полюса - это сказывается и на цене, и на масштабах новостроек. На одном из полюсов - элитные районы Сокол и Аэропорт, где дома дорогие и престижные, на другом - районы массовой (читай недорогой) застройки. Тут в бесспорных лидерах Бескудниково, Ховрино, Коптево, Дегунино.

Основные инвесторы-застройщики Северного округа в Москве хорошо известны. Это гиганты столичного домостроения - Мосфундаментстрой-6, Главмосстрой, холдинг "Капитал-групп", "Интеко", ПИК, "Дон-Строй". За право строить на севере они сражаются на городских аукционах и, как правило, побеждают. Все они строят в САО и дома по городскому заказу, и инвестиционные.

Стройки гигантов

А вот холдинг "Капитал-груп" сосредоточила свои усилия на строительстве в районах, которые уже сегодня считаются удобными: например, рядом с метро "Аэропорт". Один из самых известных недавних проектов компании - жилой комплекс "Аэробус" в Кочновском проезде. Это будет целый квартал разновысоких жилых зданий с детским садом, двухэтажным фитнес-центром и четырехэтажным офисным зданием. Общая площадь квартала составит почти 400 тысяч квадратных метров, половина ее будет отдана под жилье.

В прошлом году вложиться в московский север решила и компания "МИЭЛЬ-Недвижимость", которая сразу же начала реализацию в Ховринском районе 13 тысяч кв. метров жилья, являясь инвестором строительства одного 24-этажного монолитно-кирпичного дома и трех панельных домов на улице Дыбенко, недалеко от станции метро "Речной вокзал" (стоимость квадратного метра от 1430 долларов). Свое решение компания мотивировала тем, что на сегодняшний день Северный административный округ является одним из самых динамично развивающихся и привлекательных с точки зрения инвестиций округов в Москве, а Ховринский район к 2006 году обещает стать одним из самых современных и удобных жилых кварталов столицы.

Перспективы далекие и близкие

А между Ленинградским шоссе и берегом Химкинского водохранилища "Капитал-груп" планирует возвести "Город яхт" - элитный многофункциональный комплекс (квадратный метры там сегодня продаются по цене от 3200 долларов). По словам представителей компании, это будет новый город со сверхвозможностями, напоминающий большой белый пароход, под окнами которого плещется вода. В понятие сверхвозможности застройщик вкладывает дорогие квартиры с подземной парковкой и причалом для яхт.

Еще один перспективный проект - район Левобережный. По информации Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы столицы (ДИПС), главного инвестора застройки "Левобережного", проект реконструкции пятиэтажных кварталов левого берега - самый масштабный в городе по программе ликвидации ветхого пятиэтажного жилья. Застройка района предусматривает реконструкцию пятиэтажек в течение шести-семи лет, в результате которой в Москве появится около 900 тыс. кв. м жилья. Разработан и согласован проект застройки первого микрорайона: планируется снести около 105 тыс. кв. м пятиэтажного жилья и построить 21 жилой корпус общей площадью около 305 тыс. кв. м для переселения жильцов. В плане реконструкции второго микрорайона района Левобережный снос уже 145 тыс. кв. метров.
Одним из важнейших документов, регулирующих взаимоотношения в сфере недвижимости, является Жилищный кодекс (ЖК). 1 марта 2005 года вступил в силу новый ЖК. Правда, работать он пока не начал, поскольку большинство госструктур находится в ожидании разъяснительных писем, как следует применять на практике положения нового кодекса.

В прошлом году о предполагаемом запуске крупнейшего проекта по застройке Молжаниново - одной из незанятых пока строительных площадок севера - объявила компания "Интеко". Она выиграла у города тендер на застройку этого района, расположенного за пределами МКАД, недалеко от аэропорта Шереметьево, заплатив за две площадки размером в 226 гектаров пять миллионов долларов. Предполагалось, что "Интеко" сделает из Молжаниново второе Куркино, то есть застроит его разноплановым жильем - в том числе таун-хаусами. Рассказывая о планах компании, ее вице-президент Олег Солощанский, говорил о большой инвестиционной привлекательности данного проекта: на Ленинградке не так много таких больших площадок с выгодным месторасположением. Застройку предполагалось начать уже в начале 2006 года. Но в планы "Интеко" вмешался еще один городской проект - Пром-сити: тот же самый район Молжанино был выбран площадкой для вывода и, возможно, нового строительства промышленных зон и фабрик. Понятно, что подобное соседство не предполагает возведение дорогого жилья. Аналитики уже высказались о том, что судьба жилого района Молжаниново однозначна - здесь место только для массового недорогого панельного жилья. Сама компания "Интеко" о своих планах пока умалчивает.

Перепланировку лучше официально зарегистрировать
Новый Жилищный кодекс регулирует один из самых актуальных для большинства граждан вопросов — правила переустройства и перепланировки. Прежде всего ЖК дает определения того и другого понятия. Переустройством называется установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой считается изменение конфигурации жилых помещений. В ЖК дан четкий перечень документов, которые требуются для разрешения на перепланировку (переустройство): заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, проект и технический паспорт. Для нанимателей к этому списку прибавляется еще и согласие в письменной форме всех членов семьи, проживающих в квартире.
Поскольку по новым правилам к перепланировке и переустройству помещения относятся в том числе и установка новой ванны, и остекление балкона и т. д., оформление произведенных в квартире изменений может осложнить жизнь многим людям. Разумеется, можно не проводить регистрацию, однако, если перепланировка будет обнаружена, ее придется ликвидировать. Правда, она может быть зарегистрирована на основании решения суда, если произведенные изменения не угрожают целостности дома, безопасности проживания в нем и не нарушают права и интересы других жильцов.
Если гражданина обязали привести помещение в прежнее состояние, но он не сделал этого в оговоренный срок, его квартиру могут продать на торгах с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, или расторгнуть договор социального найма. В обоих случаях нарушителя обяжут ликвидировать произведенную перепланировку (переустройство).
Есть и хорошие новости. Теперь при объединении нескольких находящихся рядом квартир в одну можно не заручаться согласием соседей (при условии, что такое объединение не затрагивает их интересов). Таким образом, печально знаменитые «коммунальные войны» прошлых лет, связанные с подобными операциями, могут уйти в прошлое.

Однако попытаться разобраться, что изменится в нашей жизни с появлением этого документа и какие он содержит новшества, можно уже сегодня. Начнем по порядку. Прежде всего законодатели провозгласили государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от того, в чьей собственности находится конкретная квартира (ст. 20 ЖК). Разумеется, необходимо защищать интересы лиц, занимающих жилые помещения. Но излишнее внимание со стороны государства не вызывает у россиян энтузиазма. С другой стороны, государственные органы могут оградить собственника от соседей, разрушающих дом перепланировками, или от дебоширов, устроивших в стенах квартиры притон. Главное, чтобы при осуществлении госконтроля соответствующие органы руководствовались не своим разумением, а жилищным законодательством.

Неплательщика теперь могут и выселить. По закону
Еще один положительный момент: наймодатель обязан предоставлять нанимателю коммунальные услуги надлежащего качества (ст. 65 ЖК). При этом не определено, что такое «услуги надлежащего качества». Но поскольку нормы ЖК относят к коммунальным услугам не только водоснабжение, но и энергоснабжение, то можно считать решенным вопрос о том, кому предъявлять претензии при отключении света или воды.
Ранее были нередки ситуации, когда обслуживающая организация (представляющая наймодателя) советовала обратиться к коммунальщикам, а те отсылали обратно к обслуживающей организации. Таким образом, получался замкнутый круг. Теперь есть четкое указание, к кому идти в первую очередь. Это позволит гражданам более эффективно бороться за свои права и воздействовать на соответствующие службы.
Также необходимо отметить, что собственник жилья должен оплачивать коммунальные услуги не ранее момента возникновения права собственности на квартиру. Таким образом, весьма распространенное условие в договорах инвестирования об оплате покупателем квартплаты за несколько месяцев до получения права собственности на квартиру является противоречащим ЖК.
Кодексом установлено, что квартплата должна вноситься не позднее 10-го числа следующего месяца. В том случае, если этот срок пропущен, наниматель или собственник должен будет помимо суммы коммунальных услуг уплатить и пени (они рассчитываются в размере одной трехсотой размера ставки рефинансирования Центробанка РФ).
Если наниматель или собственник жилого помещения не будет оплачивать коммунальные услуги более шести месяцев, его по решению суда могут переселить в другое помещение (в ЖК не сказано, что оно должно быть благоустроенным) в соответствии с социальной нормой — 6 кв. м на человека. Неплательщик рискует оказаться не только в худшей квартире, но и в общежитии.

О приоритете денежной компенсации
Статья 32 нового ЖК посвящена обеспечению прав собственников жилья при изъятии земель для государственных нужд. Государственный или муниципальный орган власти, принимающий решение об изъятии, обязан выплатить собственнику компенсацию, которая должна быть предварительной и равноценной.
Выкупная цена будет складываться не только из рыночной стоимости квартиры, но и из суммы причиненного ущерба (включая упущенную выгоду, затраты на поиск другой квартиры, оформление прав собственности на нее и на переезд, а также убытки, связанные с изменением места проживания и временным пользованием иным жильем). Собственника должны уведомить в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Новый ЖК отдает приоритет денежной форме компенсации перед натуральной. В этом состоит его отличие от предыдущего законодательства. Теперь граждане получили возможность самостоятельно выбирать, куда им переселиться.

Кооперативы остались вне закона
Теперь Жилищный кодекс регулирует деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Но в кодексе нет даже упоминания о жилищно-накопительных или иных формах кооперации. Справедливости ради уточним, что одна из статей ЖК прямо говорит о том, что иные формы кооперации регулируются федеральными законами. Также Жилищный кодекс регулирует деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ является одной из форм управления домом (всего их предлагается три: самостоятельное управление, через ТСЖ и через управляющую компанию).

В новом ЖК есть непродуманные пункты, которые могут быть использованы совершенно не так, как хотелось бы законодателям.
С одной стороны, данное нововведение позволяет надеяться на то, что когда-нибудь «коммунальщики» вырвутся из порочного круга неплатежей и отключений. Вместе с тем нельзя забывать о ряде социально не защищенных групп населения. Поэтому норма, согласно которой малоимущие, проживающие в квартире по договору социального найма, будут освобождаться от уплаты коммунальных платежей, весьма своевременна.
Жилищным кодексом предусмотрено переселение в помещения маневренного фонда собственников квартир, изымаемых в соответствии с условиями договоров ипотеки. Более того, ЖК предусматривает возможность выселения людей без предоставления им иного помещения: при нарушении прав и законных интересов соседей (причем понятие «соседи» не определено и круг защищаемых прав и интересов не очерчен); когда невозможно совместное проживание детей и родителей, лишенных родительских прав (выселяют, разумеется, родителей).

Новый Жилищный кодекс еще требует проверки
Общее впечатление от нового Жилищного кодекса неоднозначное. С одной стороны, он пришел на смену устаревшему документу, который был создан в совершенно иную эпоху, и содержит массу новшеств, которые, по замыслу законодателей, должны облегчить жизнь населению.
Ряд вопросов (например, перепланировка, перевод помещений) в прошлом регламентировался нормами, статус которых был ниже статуса кодекса. Теперь есть точка отсчета — Жилищный кодекс, в котором прописаны основы.
Вместе с тем некоторые нормы создавались явно без учета социального фактора. В новом ЖК есть непродуманные пункты, которые могут быть использованы совершенно не так, как хотелось бы законодателям. В любом случае необходимо подождать. Пройдет несколько лет, прежде чем можно будет говорить о прецедентах применения на практике этого документа.

Перевод жилого помещения в нежилое
Глава 3 Жилищного кодекса содержит нормы, регулирующие вопросы перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. В частности, установлено, что перевод в нежилые помещения реален для помещений либо находящихся на первом этаже здания, либо в случае, если расположенное ниже помещение является нежилым.
Кроме того, помещение, предназначенное для перевода в нежилой фонд, должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома. Также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств, т. е. юридически свободным. Осуществляют перевод помещения из одной категории в другую органы местного самоуправления.



Главная --> Публикации