Главная --> Публикации --> Вокруг москвы появляются искусственные курорты Кому доступна ипотека? Москвичи купят жилье по дешевке Корпорация миан создает сеть фитнес-клубов Госстрой приступает к подготовке агентов по ипотеке

"Оптимизацию льгот" столичные власти начали еще в прошлом году, пообещав с 2005 года проредить ряды арендаторов нежилых муниципальных помещений на треть. Кроме того, как уже сообщал "Бизнес", сама арендная плата возросла для них на 50-90%. В этом году город решил взяться и за арендаторов земли. В результате для некоторых предприятий и организаций, ранее пользовавшихся льготами на аренду земли, будут отменены понижающие коэффициенты к ставкам аренды. Нелимитированные прежде льготы теперь к тому же введены в жесткие рамки.

В ближайшие три года столичные власти могут практически полностью ликвидировать льготы на аренду земли в Москве, ежегодно сокращая их объем приблизительно на 1 млрд руб. В пятницу Юрий Лужков подписал постановление, в соответствии с которым сумма преференций для компаний, занятых приоритетными для города видами деятельности, в 2005 году уже сокращена до 3,1 млрд руб. Список льготников, публикуемый обычно вслед за уже подписанным документом, еще не сформирован, но очевидно, что он будет сокращен. Для компаний, которые будут вычеркнуты из него, плата за аренду земли в Москве вырастет на 20-30%.

"Критерий отбора организаций, которые получают льготы, один - цель использования земельного участка",- говорит Олег Рыжков, заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы. Например, ряд подразделений предприятий, участвующих в возведении столичного метро, в минувшем году получали даже 99-процентную скидку к ставке арендной платы. "Отраслевые департаменты составляют эти перечни, направляют их в земельный комитет, а мы проверяем соответствие использования земельного участка целевому назначению",- продолжает Рыжков.

Согласно постановлению правительства Москвы, в 2005 году общая сумма преференций, которые предоставляются сроком на один год, ограничена 3,105 млрд руб. Это примерно на миллиард рублей меньше, чем в прошлом году. Начальник управления экономики городского землепользования департамента земельных ресурсов Москвы Александр Першин рассказал "Бизнесу", что город планирует навести порядок в льготах и четко определить, кто в них действительно нуждается. Он подтвердил, что сейчас город устанавливает барьер в виде лимита на льготы в размере 3,105 млрд руб. и, исходя из реакции на эту меру, столичные власти будут решать, стоит ли дальше снижать эту планку. Как отметил источник "Бизнеса" в столичном правительстве, радикальный вариант решения проблемы льгот на аренду земли предусматривает ежегодное снижение порога на 0,7-1 млрд руб. Таким образом, уже к 2008 году земельные льготы могут практически перестать существовать.

"Моспромстройматериалы", которое пользуется преференциями города, в случае потери льгот за каждый конкретный участок под жилой дом предприятию придется платить на 20-25% больше. "В целом стремление столичных властей к сокращению льгот вполне правильное решение, которое будет способствовать переходу на полноценные рыночные отношения,- считает Благов.- Но эта мера может серьезно ударить по застройщику".

Алексей Введенский, руководитель специальных проектов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, не смог сказать "Бизнесу", кто именно "вылетит" в 2005 году из отраслевого списка льготников, в котором сейчас насчитывается более 80 строительных организаций. "Пока у нас на руках нет постановления мэра. Когда оно появится, будем решать",- сообщил Введенский.
Именно кулуарность принимаемых решений по льготам и беспокоит сейчас большинство участников рынка. Они считают, что в условиях сокращения суммы преференций это может привести к настоящей "подковерной драке", в которой далеко не всегда побеждает тот, у кого больше экономических аргументов. Очевидно, поэтому председатель комиссии Московской городской думы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Иван Новицкий убежден, что обсуждать список льготников необходимо гласно (хотя бы в рамках парламентских слушаний) и, принимая решение, исходить из разумных соображений для бюджета города. "С одной стороны, какие-то компании традиционно имеют льготы на аренду земли, поэтому они могут автоматически получить их и на следующий год, даже, быть может, уже не нуждаясь в этом. Но, с другой стороны, прочим компаниям трудно пробиться в этот список, поскольку о них просто могут позабыть",- говорит депутат.
Например, практически не имеют шансов попасть в этот список малые и средние предприятия, утверждает руководитель пресс-службы "ОПОРА России" Светлана Нугуманова. "Разве что малые хлебопекарни смогут воспользоваться льготами",- полагает она. А по словам Геннадия Благова, вице-президента ОАО

Впрочем, в 2005 году снижения стоимости аренды офисов ожидать не приходится. По словам специалистов компании Colliers International, по итогам 2004 года было зафиксировано даже незначительное (на 3,5%) увеличение номинальных ставок аренды на офисные помещения классов А и В. Тем не менее на фоне снижения курса доллара это повышение не является значимым. Неспокойное поведение основной мировой валюты вынуждает многих владельцев офисных центров переходить на расчеты с арендаторами в евро, одновременно снижая номинальную ставку на разницу в курсах.

В том, что отмена льгот не пройдет безболезненно, не сомневаются и сами чиновники. Возможно, поэтому они заранее успокаивают предпринимателей, утверждая, что радикальный сценарий реализован не будет. "Полная отмена льгот на аренду земли в Москве вряд ли возможна",- резюмирует Олег Рыжков.
Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия: ставки аренды достаточно стабильны, уровень вакантных помещений начинает повышаться. Эти факторы говорят о том, что недалек тот момент, когда предложение офисных помещений превысит спрос и арендные ставки начнут понемногу снижаться.

В прошлом году, несмотря на рост строительной активности, средневзвешенный показатель доли вакантных площадей в целом по рынку не претерпел серьезных изменений. В офисных зданиях класса А в 2004 году он колебался в пределах 5%, в сегменте офисов класса В в разные месяцы он изменялся от 7,5 до 10%.
По мнению специалистов компании Colliers International, в 2005 году еще больше усилится стремление рынка к децентрализации и появятся субрынки. Такому развитию ситуации будет способствовать и тот факт, что основная масса новых земельных участков, на которых возможно строительство объектов коммерческой недвижимости, появится на месте регенерируемых промзон. Это означает появление на рынке больших по площади территорий, расположенных в непрестижных на данный момент местах, которые будут застраиваться преимущественно технопарками. Судя по всему, именно этот год станет переломным в области активного освоения девелоперами «серединного пояса» Москвы, на который пока приходилось менее 40% новых офисных зданий.

На сегодняшний день спрос на офисные помещения сохраняется на достаточно высоком уровне. Об этом свидетельствует такой показатель, как средний уровень чистого количества поглощенных площадей — он отражает изменение общего количества занятых площадей на рынке в течение определенного периода времени (как правило, год) и рассчитывается как разница количества занятых помещений на конец и начало года. В прошлом году он составил приблизительно 500 тыс. кв. м. Это стало самым высоким показателем за последние пять лет, в течение которых он колебался в пределах от 300 тыс. до 470 тыс. кв. м (по данным Colliers International).
По сведениям девелоперских компаний, в 2005 году официально планируется завершение строительства еще около 1,1 млн кв. м офисных помещений классов А и В. Понятно, что это оптимистичные прогнозы, реально сдано в эксплуатацию будет не более 800–900 тыс. кв. м. Но и эта цифра заставляет наиболее скептически настроенных специалистов говорить о приближающемся перенасыщении рынка.

Ввод в эксплуатацию всех очередей первого бизнес-парка, отвечающего всем международным стандартам как в области использованных строительных технологий, так и по «чистоте» оформления необходимой документации («Крылатские холмы»), который намечен на конец года, повысит интерес иностранных институциональных инвесторов к московской коммерческой недвижимости.

В особую категорию стоит выделить самый амбициозный московский проект — международный деловой центр «Москва-Сити». Несомненно, реализация всех запланированных проектов в рамках «Москва-Сити» окажет влияние на снижение арендных ставок.

Действительно, нотариусы существенно потеряют на операциях с имуществом. Например, пошлины при купле-продаже недвижимости уменьшатся в следующем году в 1,5-2 раза, срежутся и другие ставки. Но сумма всех собранных госпошлин подрастет на 40 млрд. рублей. Парадокс появляется с добавлением новой главы в Налоговый кодекс.

Среди тенденций, которые получат развитие в 2005 году, специалисты отмечают также увеличение количества сделок по продаже зданий, при которых за бывшим владельцем сохраняются права арендатора (sale-lease back), и снижение ставок капитализации и доходности на офисном рынке.

Нынешний закон продолжает линию на унификацию законодательства. Отныне ведомствам трудно будет перетягивать одеяло на себя. Бюджет пополнится при этом существенно. По прогнозам минфина, в 2005 году пошлины дадут 39 млрд. рублей - на 30 млрд. больше, чем в нынешнем. При этом региональные и местные бюджеты отхватят больше половины - 21 млрд. рублей. Кстати, закон предусматривает и четкое разделение бюджетополучателей. Региональная казна пополнится не особо значительно: платежами за обращения в Конституционный и местные уставные суды, регистрацию общественных организаций и региональных СМИ. А вот муниципалитеты могут радоваться - им отдаются с 2005 года пошлины за регистрацию недвижимости, транспортных средств и другие платежи в ГИБДД, за обращения в суды общей юрисдикции и размещение наружной рекламы. Для некоторых местных органов власти это станет одним из бюджетообразующих факторов.

С начала следующего года хаос в сборе всевозможных пошлин уходит в прошлое. Вчера Комитет Совета Федерации по бюджету рекомендовал принять главу 25-3 Налогового кодекса, недавно одобренную Государственной Думой. Как отметил при обсуждении представитель минфина Александр Иванеев, закон был внесен в парламент еще три года назад, но его принятию оппонировали многие министерства. Дело в том, что существовали более 300 сборов, а их суммы шли на содержание ведомств-сборщиков. К примеру, в минюсте регистрацией объектов недвижимости занималась специальная служба.

Важно, что новый законопроект содержит огромное количество льгот, и не только для организаций, но и для граждан. Прежние льготы остались, но добавились новые. От уплаты пошлины, к примеру, освобождаются авторы культурных ценностей при их вывозе за границу и авторы компьютерных программ при регистрации свидетельств. Сохранено право ведомств быть "беспошлинным истцом" в судах.

Для граждан особенно важно, что ставки пошлин теперь не привязаны к минимальному размеру оплаты труда - все они указаны в новом законе в абсолютных цифрах. Но зампред бюджетного комитета Совета Федерации Вячеслав Новиков указал, что неясно, будут ли они меняться и как именно, с учетом инфляции. Он же отметил будущий, если не поправить прямо сейчас законопроект, источник злоупотреблений. Статья, определяющая ставки пошлины при нотариальном оформлении сделок по недвижимости, не указывает, о каком виде стоимости идет речь. Их, как известно, три - инвентаризационная (как оценит БТИ), рыночная и для целей налогообложения. Госдума поддержала именно "размытую" формулировку. Сам же нотариальный тариф для договоров отчуждения недвижимости стал гибче и значительно меньше. Если раньше надо было платить 1,5 процента от суммы договора, то теперь - 1 процент, если сумма меньше 1 млн. руб. При стоимости недвижимости от 1 до 10 млн. руб. надо будет платить 10 тыс. руб. плюс 0,75 процента от суммы, превышающей миллионный порог. Близкие родственники при таких сделках заплатят 0,3 процента от суммы. Доходы нотариусов "съежатся", по оценкам разработчиков законопроекта, в 1,5-2 раза.

Калужское шоссе продолжает Профсоюзную улицу, являясь самым коротким сквозным шоссе из всех основных подмосковных направлений. Его длина от МКАД до границ Калужской области всего около 60 км. В советские годы было принято решение не застраивать прилегающие к этому шоссе районы промышленными предприятиями, поскольку в Москве преобладают юго-западные ветры.
Калужское направление славится смешанными лесами, реками и множеством родников с чистой питьевой водой. Все реки принадлежат Окскому бассейну. Из самых известных нужно отметить Десну, Пахру и Мочу. Русло реки Моча осваивают любители активного отдыха на байдарках, а деревня с одноименным названием реки когда-то принадлежала фельдмаршалу Кутузову.
Одно из самых уникальных мест Калужского шоссе Шишкин лес, где гармонично чередуются лиственный лес и хвойный. Кроме того, здесь добывают известную родниковую воду.
По этому шоссе расположен всего один крупный подмосковный город Троицк, относящийся к Подольскому району. В свое время по Калужскому направлению получали дачи и земельные наделы партийные деятели и творческая интеллигенция. Здесь расположено множество санаториев, пансионатов и домов отдыха: известный санаторий Десна, специализирующийся на лечении заболеваний сосудов и позвоночника, оздоровительный комплекс Ватутинки, дома отдыха Воскресенское и Вороново, при которых имеются теннисные корты, конноспортивные клубы, сауны, бассейны, салоны красоты, рестораны, кинозалы, бильярдные, горнолыжные трассы. На Калужском направлении расположены и старинные усадьбы, например, Михайловское и Вороново.
Характерная особенность Калужского направления относительно небольшая загруженность трассы: она не переполнена грузовым транспортом и имеет хорошее дорожное покрытие. В темное время суток магистраль освещается вплоть до самой бетонки, расположенной в 30 км от МКАД.
На первом километре Калужского шоссе расположены гипермаркет Ашан, торгово-развлекательный комплекс Мега, торговый центр ИКЕА.
Пожалуй, единственный недостаток направления отсутствие железной дороги. Главным образом это касается дачников, не имеющих собственного автотранспорта. Однако хорошо организовано движение автобусов и маршруток. Налаженное транспортное сообщение и развитая инфраструктура делают данное направление популярным круглый год.

Новый закон, несомненно, добавит работы налоговикам, как отмечали и участники слушаний в Совете Федерации. Но жизненно необходимое упрощение законодательства идет в русле перестройки налоговой службы - уже объявлен отход от строго территориального ее устройства в пользу смешанного. На очереди "рождение" отраслевых инспекций, первая ласточка уже вылетела - создаются инспекции по работе с крупнейшими плательщиками. А сокращение постигло ФНС пока совсем не страшное - около 3 тысяч работников в этом году при общей численности в 166 тысяч. Прогнозируемый же выигрыш бюджета и населения от принимаемого закона говорит в пользу новой головной боли для мытарей.
Поликвидности и популярности Калужское шоссе занимает почетное третье место после Рублевского и Новорижского. Здесь пользуются спросом и современные коттеджные поселки, и шестисоточные дачи. Причем арендаторы не ограничиваются только одним сезоном: зачастую дома на Калужском направлении сдаются на несколько лет вперед.

Цены растут, но в разумных пределах
Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова считает, что большинство строящихся поселков по Калужскому направлению следует отнести к категории бизнес-класса. Средняя стоимость таких домов в поселках, расположенных в пределах 15 км от МКАД, составляет $1,4 тыс. за 1 кв. м (с учетом стоимости земли). К элитным поселкам на данный момент можно отнести всего несколько строящихся жилых комплексов. Это в первую очередь Бельгийская деревня и Лукоморье. Средняя стоимость домов с учетом стоимости земли в них составляет $2,6 тыс. за 1 кв. м.
Стоимость коттеджей и земельных участков на Калужском шоссе достаточно высока, но пока не может конкурировать с Рублевкой, утверждает С. Кондачкова. Пожалуй, более удачное сравнение можно было бы провести с ценами Новорижского направления.
Аренда домов в наиболее дорогих поселках Фоминском и Десне в этом году обойдется в $5 тыс. за месяц. По такой ставке сдаются дома общей площадью от 350 кв. м, оснащенные кондиционерами, подогревом пола, камином и т. д.
Средняя цена аренды коттеджей в поселках бизнес-класса Жедочи, Пенино колеблется от $1 тыс. до $3 тыс. Как правило, такие коттеджи имеют участок до 12 соток, а общая площадь дома составляет от 150 до 250 кв. м.
Цены на дома в так называемых стародачных местах (Вороново, Ватутинки) всегда несколько выше, чем в среднем по направлению. Разброс цен здесь довольно большой: от $2 тыс. до $15 тыс. Средняя стоимость аренды составляет примерно $4 7 тыс. в месяц.
Аренда дома в стародачном месте история особая, считает начальник отдела загородной аренды корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова. Стародачные поселки совершенно самостоятельный сегмент рынка недвижимости. Здесь царят свои законы и неписаные правила. На цену влияют не столько престижность направления и качество дома, сколько знаменитое имя дачного места.

Коттеджи в ассортименте
Калужское шоссе планомерно застраивается, каждый год здесь появляются новые интересные коттеджные поселки. Сейчас по Калужскому направлению можно насчитать порядка 30 поселков: Большие деревья, Вороново, Воскресенское, Графская усадьба, Десна-2, Зеленый дом Десна, Ильичевка, Каменка, Клены, Марфино, Новоспасское, Новотроицкое, Пахра-2, Пучково, Светлый, Сосенки-Дубровка, Стародачное, Фоминское и др. Из них 14 находятся в процессе или уже на этапе завершения строительства. Среди них:
поселок Лукоморье: 4 км от МКАД, площадь поселка 6,8 га, 19 домов площадью до 747 кв. м каждый, стоимость 1 кв. м с учетом стоимости земли $2,3 2,5 тыс.;
поселок Дубровка: 7 км от МКАД, площадь поселка 21 га, 21 дом по 200 280 кв. м, стоимость 1 кв. м от $1,25 тыс.;
поселок Альпийская деревня: 9 км от МКАД, площадь поселка 7,36 га, 25 домов площадью по 355 455 кв. м, стоимость 1 кв. м от $2 тыс.;
поселок Бельгийская деревня: 12 км от МКАД, площадь поселка 28 га, 73 дома площадью по 400 610 кв. м, стоимость 1 кв. м от $1,8 тыс.
Все возводимые поселки расположены в пределах до 33 км от МКАД и составляют около 20% общего объема строящихся в Подмосковье коттеджных поселков. Таким образом, по объему строительства Калужское шоссе входит в пятерку лидеров наряду с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.
Калужское направление представлено в основном домами бизнес-класса и элитными. Тем не менее здесь есть и поселки таунхаусов. Среди них можно отметить Потапово, Красную Пахру и Ямонтово. Комплекс Ямонтово расположен в 8 км от МКАД, рядом с лесным массивом на берегу реки Сосенки. Другой комплекс таунхаусов Красная Пахра находится в 24 км от МКАД. Он состоит из восьми двух трехэтажных кирпичных домов, в каждом из которых по восемь квартир площадью 140 180 кв. м.
В 12 км от МКАД расположена целая серия коттеджных поселков. Валуево-2 состоит из 19 домов площадью 300 450 кв. м с участками по 12 соток. Коттеджи в расположенном по соседству Фоминском имеют площадь от 120 кв. м до 1 тыс. кв. м и участки по 12 20 соток. Фоминское-2 и Фоминское-3 более дорогие. Площадь домов здесь составляет 300 420 кв. м, прилегающих участков 12 24 сотки.
В элитном секторе и в секторе бизнес-класса выделяются Бельгийская деревня, Лукоморье, Альпийская деревня, Лесное озеро, Стародачное и Шишкин лес. Неподалеку от Ватутинок расположена спортивная база ЦСКА, вокруг которой сконцентрировались новые корпоративные поселки. Крупное строительство ведется в поселках Фоминское, Новоспасское, Новотроицкое, Десна-2, рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН Светлана Кондачкова. В Троицке расположен поселок таунхаусов. Если говорить о радиусе 30 40 км от МКАД, то там активно застраивается район Вороново.



Главная --> Публикации