Главная --> Публикации --> В центре москвы начинается олимпийское строительство Сэкономь на налогах Интеллектуальные здания: игры с разумом Диета для поглотителей Как правильно построить жилой дом?

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400; 2001, № 46, ст. 4308; 2002, № 7, ст. 629; № 52, ст. 5135; 2004, № 6, ст. 406; № 27, ст. 2711) следующие изменения:
4) статью 10 изложить в следующей редакции:
«Статья 1 Государственная регистрация договора об ипотеке
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона»;

Извлечения из Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года.

18) в статье 31:
а) наименование изложить в следующей редакции:
«Статья 3 Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита»;
б) дополнить пунктом 4 следующего содержания:
« Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

6) пункты 6 и 7 изложить в следующей редакции:
« Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке»;

23) дополнить статьями 641 и 642 следующего содержания:
«Статья 64 Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.
Статья 64 Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения»;

22) в статье 64:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
« Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом»;
б) в абзаце втором пункта 2 слово «второй» заменить словом «третьей»;
в) пункт 3 признать утратившим силу;

26) в статье 78:
а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:
« Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры»;
б) пункт 3 изложить в следующей редакции:
« Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации».

25) в статье 77:
а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:
« Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру»;
б) пункт 3 изложить в следующей редакции:
« Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде»;

Неожиданный для многих переход Михаила Балакина с поста начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города на должность руководителя Группы компаний "СУ-155" стал одной из основных тем его пресс-конференции, организованной недавно РИА "РосБизнесКонсалтинг". Кроме того, Балакин рассказал журналистам о своем видении ситуации на рынке недвижимости и вкратце обрисовал пути дальнейшего развития одного из гигантов московского домостроения, к руководству которым он официально приступил в прошлый понедельник.

Президент Российской Федерации В. ПУТИН

В столичном Департаменте градостроительной политики М. Балакин проработал почти 4 года, успев за это время приобрести богатый управленческий опыт и основательно изучить механизмы работы госструктур изнутри. "В 2001 году Москва сдала 3,5 млн. кв. м жилья, в 2002 году - 3 млн. 800 тыс. кв. м, в 2003 году - 4 млн. 200 тыс. кв. м, а в 2004-м - 4 млн. 800 тыс. кв. м жилья, то есть поставленный потолок был достигнут, и мы с моим управлением, занимаясь реализацией производственных программ, с этой задачей справились, - подчеркивает он. – Впрочем, по одной из теорий, для того чтобы двигаться вперед, надо раз в четыре года менять приложение своих усилий".

Из чиновников – в бизнесмены

Новый руководитель "СУ-155" выразил уверенность в том, что ныне выполняющий его функции Сергей Амбарцумян, доктор наук, высококвалифицированный строитель и создатель фирмы "МонАрхиС", отлично справится со всеми поставленными перед ним задачами. "Так что, я думаю, мой уход не повлияет на реализацию программ московского правительства", – так М. Балакин ответил на высказываемые в прессе опасения о том, что его уход стал для столичного стройкомплекса настоящей потерей.

Вот одно из объяснений М. Балакина по поводу смены рода деятельности. Кроме того, свой переход из госслужащих в бизнесмены он мотивирует и различными объемами и направлениями работы в двух ведомствах, совмещать которые очень сложно. "И там, и там достаточно разные задачи, которые могут совмещаться только частично, и то в плане функционального отслеживания производственной деятельности "СУ-155", – отмечает он.

Гордость СУ-155

Кстати, в связи с тем, что в конце прошлого года функции ДИПСа были фактически переданы департаменту градостроительной политики, М. Балакин выразил уверенность, что департамент в ближайшее время ожидают новые кадровые перестановки.

В 2005 году ГК "СУ-155" намерена построить в Москве около 1 млн. кв. метров жилья. М. Балакин считает, что строительных площадок в столице пока еще вполне достаточно, поэтому основной своей целью на перспективу видит, прежде всего, обеспечение своих подчиненных работой. Впрочем, уже сегодня по объему заключенных компанией договоров в ближайшие 3 года имеющееся строительные мощности "СУ-155" будут полностью загружены. Существует и ряд незавершенных задач, в основном это касается развития тех предприятий, которые входят в Группу компаний. Речь идет о достраивании Белостолбовского кирпичного завода и окончании работ по Домодедовскому заводу железобетонных изделий. "Сегодня главная задача - вывод имеющихся производственных мощностей компании на максимально возможную загрузку и отдачу", – отмечает он.

Последние 12 месяцев для "СУ-155" оказались крайне плодотворным периодом. Так, были сданы в эксплуатацию 100% жилья в мкр. "Кутузовский" (пос. Трехгорка), где в настоящий момент продолжается регистрация прав собственности покупателей квартир. Район пользуется огромной популярностью - за год здесь было продано 270 тыс. кв. м. жилья. В декабре прошлого года госкомиссии была сдана и Фундаментальная библиотека МГУ (рассчитана на 5,5 млн. единиц хранения). Сейчас она уже функционирует, началось заполнение книгохранилища. Здание оснащено по последнему слову техники различными системами пожаротушения, пожарной сигнализации, мощной локально-вычислительной сетью.

Объемы строительства в столице, по мнению М. Балакина, будут обусловлены двумя факторами: с одной стороны, общей ситуацией на рынке недвижимости, с другой - наличием средств в городском бюджете, достаточных для выполнения тех или иных социальных программ. Кроме того, он считает, что для успешной работы строительной отрасли очень важным является развитие ипотечных программ.

Экспансия в регионы

В мае "СУ-155" планирует сдать первые три дома - 35 тыс. кв. м. - в Санкт-Петербурге. По ряду объектов в Калининграде компания имеет своего заказчика, а строителей и проектировщиков предпочитает привлекать местных.

В то же время сама жизнь вынуждает крупных застройщиков начинать работу в регионах. "Сегодня тот бесценный опыт, который приобретен в Москве, можно нести в регионы и работать там практически с той же доходностью", – отмечает руководитель компании. В 2004 году "СУ-155" сдало 200 тыс. кв. м жилья в Московской области (Одинцово и Домодедово) и около 10 тыс. кв. м жилья в Тамбове. "В регионах можно работать двумя путями: либо создавать свои производственные мощности, либо работать только деньгами", - отмечает М. Балакин.

Весенний ажиотаж на первичном рынке

За истекший месяц средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы увеличилась на 0,8%. При этом, по сведениям маркетолога корпорации Инком-Недвижимость Ирины Егоровой, больше всего выросли цены в Центральном и Западном административных округах на 3% и 2,1% соответственно. Аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов полагает, что рост стоимости (по его данным, еще более значительный порядка 5%) связан с тем, что в апреле многие застройщики, как обычно, объявили о ежеквартальном повышении цен на жилье.

На московском рынке недвижимости наблюдается очередной период застоя. Несмотря на многочисленные печальные прогнозы относительно влияния закона о долевом строительстве на рост цен, новостройки в среднем подорожали меньше чем на 1%. Более значительно выросла стоимость квартир на вторичном рынке в среднем на 1,2%.

Несмотря на общую тенденцию повышения уровня цен, впервые за несколько месяцев понизились показатели Юго-Западного округа. По информации Инком-Недвижимости, стоимость одного квадратного метра в новостройках юго-запада снизилась на $5 (0,3%) и составила $187 Впрочем, показатели роста цен на жилье по ЮЗАО уже с начала года несколько отставали от общемосковских. Но это вовсе не свидетельствует о непопулярности района по данным корпорации МИАН, его доля в объеме продаж за апрель составила 16% больше только в Западном административном округе (43%). Незначительно на 0,2% снизилась и средняя стоимость новостроек в Южном административном округе.

Так, средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе Гранд-Паркъ в апреле увеличилась с $1848 до $1965, цена квартир в доме на улице Дыбенко, который строит компания Миэль-Недвижимость, на 5%. При этом, по наблюдениям господина Бекетова, стоимость монолитного жилья растет быстрее, чем цена панельных новостроек, но это не новость так происходит с начала года.

Средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости в апреле начале мая, по данным Андрея Бекетова, увеличилась на 1,2%, до $204 Панельные дома подорожали на 1%, а кирпичные примерно на 1,1%, а максимальный рост цен был отмечен в 10-12-этажных монолитных домах. Подешевели только 22-этажные панельные дома.

По мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru, если раньше незначительное подорожание жилья в столице было следствием появления на рынке дорогих квартир бизнес-класса и элитных новостроек, то теперь тенденция повышения цен наглядно проявляется и в более дешевых секторах рынка, где рост цен стал более заметным, чем в предыдущие месяцы. Так, рост стоимости жилья в спальных районах города превысил 1%, что является показателем оживления рынка и постепенного подорожания квартир. А рост цен на недвижимость бизнес- и элитного классов, напротив, замедлился. В апреле начале мая, по данным ирн.ru, цена предложения в сегменте дорогого жилья увеличилась только на 0,2%. Кроме того, в апреле на рынке новостроек отмечена чрезвычайно высокая активность покупателей недвижимости. По данным Миэль-Недвижимости, объем продаж жилья в Москве по сравнению с прошлым месяцем вырос на 15%. Вторичный рынок разделился по округам

Если рассматривать подорожание квартир по разным районам, то можно заметить, что оно неравномерно и происходит не везде. В Северном административном округе увеличение цен достигло своего максимума 1,9%, в Западном же квартиры подешевели, хоть и не слишком существенно на 0,1%.

Если говорить о предложении, то оно по сравнению с мартом даже немного уменьшилось на 2,9%. Наибольшая доля предложений 15,7% была в Центральном административном округе, в то время как, по данным корпорации МИАН, наибольшей популярностью пользовались Юго-Восточный и Северо-Западный округа.

Впрочем, удешевлению квартир он способствовать также не может, а значит, как и раньше, в условиях стабильности рынка можно ожидать постоянного небольшого увеличения стоимости жилья.

Общее подорожание вторичного жилья несущественно, оно осталось на прежнем, мартовском уровне, но и говорить о тенденции остановки роста стоимости недвижимости в условиях наступления весенней активности рынка не приходится. Вступление в силу закона о долевом строительстве, по поводу которого яростно спорили аналитики, пока, вопреки многочисленным прогнозам, не вызвало повышения цен.

Поражение в правах


В середине апреля Минюст зарегистрировал новое положение, касающееся состава и структуры активов паевых инвестиционных фондов. В первую очередь изменения в законодательстве коснулись фондов недвижимости – их деятельность была детализирована. Несмотря на явное сужение возможностей фондов недвижимости, управляющие компании по-прежнему рассчитывают на развитие этой сферы.

В конце прошлого года ФСФР издала нормативное письмо, фактически запрещающее использование управляющими компаниями так называемых инвестиционных контрактов (контрактов соинвестирования, долевого участия в строительстве и т. п.), по которым к тому времени большинство из них работало. Это обстоятельство отразилось на активности УК. Если в четвертом квартале прошлого года были зарегистрированы правила 14 фондов недвижимости, то в первом квартале 2005 года – всего девяти, а в апреле не было зарегистрировано ни одного фонда.

К настоящему времени Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала правила 51 паевого инвестиционного фонда недвижимости. Из них работают 45 (два готовятся к размещению паев, два так и не сформировались, один находится в стадии ликвидации). На 31 марта 2005 года чистые активы фондов недвижимости составляли 9,1 млрд руб., за год они выросли более чем в 2,5 раза. Но на недвижимость или приравненные к ней активы (объекты незавершенного строительства, имущественные права на недвижимость, инвестиционные договоры) приходилось около трети этой суммы. В этом нет ничего удивительного – лишь 16 фондов, то есть треть общего числа, имеют на балансе недвижимость. Действительность оказалась гораздо более суровой, чем имеющиеся в законах и нормативных актах положения по регулированию фондов недвижимости. По словам заместителя генерального директора УК "Уралсиб" Наталии Плугарь, развитие ЗПИФов недвижимости сдерживается тремя факторами: "отсутствием нормативных актов, регулирующих регистрацию прав собственности на ЗПИФ и регистрацию договоров долевого участия в строительстве; отсутствием механизма уплаты налога на имущество и НДС; высокими рисками инвесторов, возникающими в связи с неурегулированностью этих правовых вопросов" (подробнее см. материал в приложении "Ъ-Брокер", вышедшем во вчерашнем номере газеты).

Однако участники рынка отмечают и положительные стороны нового документа. По словам Наталии Плугарь, "управляющие компании теперь вправе приобретать не только готовую недвижимость, но и объекты незавершенного строительства, которые можно затем достраивать по договорам подряда. Исключены требования к обязательному наличию не менее 10% ликвидных активов (деньги, ценные бумаги), что позволит направлять на строительство больше средств". Появилась возможность строить и покупать недвижимость за рубежом. Отдаленная перспектива

Для того чтобы устранить возникшее препятствие и более четко регламентировать деятельность фондов недвижимости, было принято новое положение о составе и структуре активов. В середине апреля его зарегистрировал Минюст, и можно ожидать, что к моменту выхода этого приложения оно вступит в силу. Новое положение отчасти сняло возникавшие вопросы, но одновременно значительно сузило сферу деятельности фондов недвижимости. Использование инвестиционных контрактов теперь разрешается только при весьма жестких условиях (см. справку). При этом деятельность по договорам, заключенным до принятия нового положения, ограничивается одним годом. Два года дается на работу по новым договорам. Как говорит управляющий партнер УК "Конкордия – Эссет Менеджмент" Марина Кислицкая, "вопреки негативным прогнозам, новое положение позволит фондам завершить уже имеющиеся проекты и в течение года входить в новые. Это, безусловно, обеспечит получение пайщиками в полном объеме доходов от своих инвестиций". По заявлению участников рынка, фактически паевые фонды вытесняются в область банковского кредитования с соответствующим снижением доходности инвестиций.

Наталия Плугарь отмечает перспективу развития ПИФов в регионах. "Здесь просматривается перспектива развития региональных паевых фондов, направленных на строительство типового жилья для очередников, на переселение работников из северных регионов, для улучшения жилищного положения работников крупных предприятий". К реализации такого проекта в Ханты-Мансийском округе приступает УК "Регион Девелопмент". Она уже зарегистрировала правила фонда недвижимости ("Югра фонд недвижимости") и ипотечного фонда ("Югра ипотечный фонд"). По словам Павла Зюбина, генерального директора УК "Регион Девелопмент", сам по себе механизм ипотечного кредитования стимулирует в первую очередь предложение, а значит, помогает лишь застройщику в получении выгоды. Для того чтобы жилье стало действительно доступным, важно стимулировать спрос. Фонд недвижимости осуществляет программу строительства жилья, а ипотечный фонд, рефинансируя кредиты, выданные жителям округа банками, позволит привлечь в ипотеку большее число участников, а значит, расширит возможности для жителей региона.

Перспективы дальнейшего развития рынка фондов недвижимости его участники оценивают сдержанно-оптимистично. По мнению генерального директора УК "Свиньин и партнеры" Владимира Свиньина, "уровень секьюритизации российского рынка недвижимости был и остается беспрецедентно низким. Инвестиционные фонды недвижимости стали тем инструментом, который вывел недвижимость на фондовый рынок. Остаются и негативные моменты, в частности неурегулированность налоговых вопросов. Однако наш опыт работы с ЗПИФН рентного типа, в активах которых находятся объекты коммерческой недвижимости, позволяет говорить, что и налоговые проблемы вполне решаемы". Рост интереса к фондам недвижимости участники рынка связывают и с принятием закона о долевом строительстве. По мнению Марины Кислицкой, "после принятия ФЗ #214 банки вряд ли охотно возьмутся финансировать проекты с участием в качестве дольщиков физических лиц. Ведь обязательства застройщика и банка, участвующего в процессе финансирования, носят солидарный характер. Это приведет к еще большему ужесточению требований банка к застройщикам – и соответственно, к сокращению объема кредитования – либо спровоцирует полное вытеснение физических лиц с рынка долевого строительства".

Выдержки из Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (утв. приказом ФСРФ #05-08/пз-н от 30.03.05)

Что нового может входить в активы фондов недвижимости

Под недвижимым имуществом в целях настоящего Положения понимаются находящиеся на территории Российской Федерации или иностранного государства, являющегося членом Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства...

"9.1 ...имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 #214-ФЗ 'Об участии в долевом строительстве...';

6) инвестиционным договором определены конкретный объект инвестирования, подлежащий передаче в состав имущества... срок его передачи... цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект инвестирования;

9. В состав активов АИФ и ЗПИФ, относящихся к категории фондов недвижимости, могут также входить имущественные права по обязательствам из договоров (далее – инвестиционный договор), заключенных с юридическим лицом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства объекта недвижимости, разрешение на его строительство и привлекающим денежные средства для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (далее – застройщик), при соблюдении следующих условий:
1) инвестиционный договор заключен в письменной форме;
2) предметом инвестиционного договора является обязанность застройщика в предусмотренный этим договором срок... построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (созданного) объекта передать в состав имущества, составляющего инвестиционные резервы АИФ, или имущества, составляющего ПИФ, построенный (созданный) объект недвижимости, жилое или нежилое помещение в этом объекте или долю в праве собственности на этот объект (далее – объект инвестирования), а управляющая компания АИФ или ПИФ обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект инвестирования при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
3) инвестиционным договором определены местоположение строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, его назначение и иные характеристики в соответствии с проектной документацией... а также срок и этапы строительства (создания) объекта недвижимости;
4) в случае если передаче в состав имущества... подлежат жилые и (или) нежилые помещения в строящемся объекте недвижимости, инвестиционным договором определено количество таких помещений в указанном объекте недвижимости; 5) в случае если строящимся объектом недвижимости является многоквартирный дом, инвестиционным договором определено функциональное назначение нежилых помещений в таком доме...

8) инвестиционным договором предусмотрена обязанность застройщика использовать денежные средства, уплаченные управляющей компанией АИФ или ПИФ по этому договору, исключительно для строительства (создания) соответствующего объекта недвижимости;

7) в соответствии с инвестиционным договором застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения построенного (созданного) объекта недвижимости либо жилого или нежилого помещения в таком объекте... после приемки застройщиком указанного объекта до его передачи в состав имущества...



9) инвестиционным договором определены размеры ответственности за нарушение застройщиком обязательств по этому договору".



Главная --> Публикации