Главная --> Публикации --> Метр в квадрате Омк покупает у леваева бизнес-центр аквамарин Московский пентхаус. жизнь в трех измерениях Ипотечное кредитование. новый подход Как не сдаваться, сдавая?

Радиально-кольцевая система движения автотранспорта, исторически сложившаяся в Москве, требует постоянного развития и совершенствования. Ведь для растущих транспортных потоков необходимо строить новые и расширять существующие кольцевые и радиальные трассы. Еще идет сооружение замыкающих километров Третьего транспортного кольца, а у строителей в числе первоочередных задач - Третье большое кольцо. Четвертое кольцо и целый ряд радиальных магистралей. Промедление в наше время может усугубить и без того обостренную транспортную и экологическую обстановку на столичных улицах. Все мы являемся свидетелями и даже своего рода жертвами "политики торможения" в сфере стратегического, крупномасштабного дорожного строительства, характерной для нескольких доперестроечных десятилетий. Однако столичному правительству удается добиться положительного изменения ситуации. И удается - в рекордно короткие сроки. Благодаря смелым конструктивным решениям и ставке на строительные подразделения, укреплению технической мощи и профессионального потенциала которых оно в немалой степени способствовало.

Специалисты ГУП "МОСИНЖПРОЕКТ" проработали шесть вариантов прохождения трассы.

Значение трассы очевидно. Именно участку МКАД - проспект Маршала Жукова предстоит увести часть автотранспортного потока с Кутузовского проспекта, Волоколамского и Рублевского шоссе, а впоследствии составить пересечение - в районе проспекта Маршала Жукова с будущим Четвертым кольцом, а в районе улицы Народного ополчения - с проектируемым Третьим большим кольцом, что пройдет вдоль внутрикольцевой московской железной дороги.

Сегодня речь пойдет о важном участке Краснопресненской автомагистрали - от МКАД до проспекта Маршала Жукова, - которому предстоит влиться в единое полотно Новорижского автобана, известного еще по официальному названию - "Балтия".

И вот менее чем через полгода с момента получения задания шесть (!) различных вариантов прохождения трассы на данном участке в чертежах и расчетах ждут решения специалистов Мосгосэкспертизы.

И на этот раз "первопроходцами" трассы стали специалисты ГУП "МОСИНЖПРОЕКТ". Именно им поручено генеральное проектирование этой магистрали.

Итак, щит диаметром 14, 2 м проходческого комплекса "Херренкнехт" снова приходит на выручку московским строителям, облегчив задачу при строительстве трассы через природоохранные территории, дачные поселки, спортивные сооружения и извилистое русло Москвы-реки.

Само число вариантов красноречиво свидетельствует о сложности задачи, поставленной перед проектировщиками. Однако одно составляющее звено - и, пожалуй, самое главное, было определено распоряжением мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова от 18 июля 2002 года. Часть трассы - под Серебряно-борческим лесничеством природного парка "Москворецкий" будет построена закрытым способом при помощи уже знакомого москвичам проходческого комплекса "Херренкнехт" - знаменитого щита большого диаметра, прибывшего в нашу столицу из Гамбурга и уже выполнившего свою работу в Лефортове.

Исходя из предложенных вариантов, трасса может быть проложена и непосредственно вдоль берега Москвы-реки, и с отступлениями от берега, а также с обходом Серебряноборческого лесничества. В вариантах I, III-V предпочтение отдано правому берегу Москвы-реки, и только в VI и частично во II предполагается провести трассу по левому. Это самый дорогостоящий вариант, потому что в этом случае протяженность подземного тоннеля составит 4 800 м. Кроме того, к числу весьма существенных недостатков этого варианта относится и то, что он исключает транспортное обслуживание района Крылатское.

Место дислокации стартовой шахты для нового "похода" щита уже определено. На этот раз он отправится в подземное путешествие с Лыковского проезда. Каким именно будет его путь предстоит решить экспертам. УКС ИКСиД ОАО "Москапстрой", выступающий на этом объекте заказчиком строительства, уже передал в Мосгосэкспертизу подготовленные проектировщиками документы.

Перед проектировщиками стояла действительно очень сложная задача. Поскольку речь идет о заглублении трассы, а геология в местах ее возможного прохождения очень сложная (карстовые слои, овраги и т.д.), то проведенную работу по трассированию тоннеля уже сегодня называют ювелирной.

Непосредственно от МКАД до тоннеля глубокого заложения (предполагаемая глубина которого от 10 до 25 метров; протяженность в зависимости от выбранного варианта от 2050 до 2800 м) магистраль пройдет по открытому участку по 4 полосам в каждом направлении, а после выхода из тоннеля от Крылатской ул. путь ее проляжет по эстакаде (варианты (-V) до створа с мостом через Москву-реку, который плавно вольется в проспект Маршала Жукова.

Варианты I,II и IV предполагают по два параллельно идущих тоннеля, соединенных между собой межтоннельными сбойками, расположенными на определенном расстоянии друг от друга. Но в варианте II между основными транспортными тоннелями расположится еще и сервисный тоннель. Вариант III предполагает лишь один тоннель с тремя полосами движения в каждую сторону, расположенными в двух уровнях. В этом случае ширина полос предназначена только для легкового и грузопассажирского транспорта, однако этот вариант самый экономичный и во временном, и в финансовом плане.

Остановимся на наиболее интересных особенностях тоннельного участка трассы. Их четыре. (См. таблицу поперечных сечений. Рис. 2).

В состав комплекса сооружений тоннельного участка магистрали входят монтажные и демонтажные камеры, промежуточные шахтные стволы, межтоннельные сбойки.

Для обслуживания транспортного тоннеля и эвакуации людей в чрезвычайных ситуациях рядом расположен сервисный тоннель, строительство которого ведется параллельно с основным проходкой ТПМП фирмы "Ловат" диаметром 6 м. Кроме того, наличие сервисного тоннеля позволяет, не останавливая проходку основного тоннеля, осуществлять проходку межтоннельных сбоек, что тоже сказывается на скорости строительства. Впоследствии сервисные тоннели возьмут на себя несколько функций. В них разместятся эвакуационные коридоры для безопасного выхода людей в чрезвычайных ситуациях, инженерные коммуникации жизнеобеспечения транспортных тоннелей, и, в частности, оборудование для подачи свежего воздуха.

В очередной раз ГУП "МОСИНЖПРОЕКТ" выполнил задачи, поставленные правительством Москвы с большим творческим подходом и без задержек.

Неожиданным и чрезвычайно актуальным для современной Москвы является вариант IV. Он также предполагает использование транспортных тоннелей в двух уровнях. Причем один тоннель будет отдан автомобилям (по три полосы движения в каждом уровне в разных направлениях), а второй (в верхнем уровне) - поездам метро Строгинской линии. В нижнем уровне второго тоннеля предусмотрены аварийный коридор, воздуховод и кабельный отсек. Однако в этом случае Краснопресненская автомагистраль будет закрыта для грузового транспорта. Но такое решение логично вытекает из расчетов специалистов НИиПИ Генплана г. Москвы: в этом направлении поток грузового транспорта от общего числа машин составляет всего 8 -14%.

Для нас имеет большое значение внимание, с которым в нашей работе над этим проектом участвуют и руководители города.

- Работа такого масштаба, тем более в сжатые сроки была бы невозможна, если бы вместе с нами в ней не принимали участие лучшие специалисты проектных институтов Москвы, - сказала директор ГУП "МОСИНЖПРОЕКТ" Светлана Федоровна Панкина. - Среди них представители и целые мастерские и отделы Москомархитектуры, НИиПИ Генплана, проектные институты и организации Корпорации "Трансстрой", ОАО "Метрогипротранс", специализированные изыскательские и научно-исследовательские организации НИИОСП, ЦНИИС, ГСПИ, а также институты ВНИИПО МЧС, МосгортрансНИИпроект, "Метро-Стиль", "Свето-Сервис", "Проектмонтаж-автоматика" и многие, многие другие. Всем нашим коллегам огромное спасибо.

Павел Крашенинников Что касается Трудового кодекса, то 50 поправок там было моих, 49 из них были приняты. Если бы больше юристов работали над кодексами, наверное, они были бы более качественными. Я бы выделил как наиболее подготовленный Гражданский кодекс. Над ним действительно работали лучшие специалисты.

Наверное, потому мы и способны сегодня на многое, что умеем сплоченно, быстро и качественно работать.
Российская газета Жилищный кодекс сейчас многие критикуют, и довольно резко. Какие из упреков вы готовы принять? Надо оговориться, что когда мы обсуждали Трудовой кодекс и у нас на "деловом завтраке" был министр труда Александр Починок, он сказал четко и ясно: если бы мы "бодались" до последней запятой, то никогда бы не вышли из согласительной комиссии, и никакого Трудового кодекса просто бы не было... Надо было хотя бы застолбить основные моменты, а потом уже доводить принятый закон, что, кстати, сегодня и происходит... Вернемся к вопросу: что ждет Жилищный кодекс?

Я хочу сказать, что любой закон - это компромисс, и конечно, есть вещи, которые можно было бы сделать, на мой взгляд, лучше. Но рабочая группа, правительство посчитали по-другому.

Что касается Жилищного кодекса, мы его готовили 10 лет и, кстати, в "Российской газете" еще в 94-м году публиковали один из вариантов проекта. Так что когда оппоненты говорят, что Жилищный кодекс в спешке принимали, я это отметаю. Кроме того, по моему настоянию, прошлой весной мы его не стали принимать сразу в трех чтениях. После первого чтения взяли паузу до осени с тем, чтобы летом мы смогли поездить по регионам, собрать как можно больше поправок. И сейчас, уже после принятия Закона, мы продолжаем работать в регионах, анализируем, что воспринимается и что не воспринимается.

Еще одна норма, против которой я голосовал, но которую "пробили" ряд депутатов. Она на первый взгляд очень привлекательная. Это преимущественное право приобретения комнат в коммунальных квартирах соседями. То есть проживают соседи, у них на праве собственности разные комнаты. Один решил свою продать. С 1 марта он должен предложить ее в первую очередь соседу. С одной стороны, это привлекательная вещь, потому что эта норма направлена на ликвидацию коммунальных квартир. Но с другой стороны, реально это ограничение права собственности гражданина - владельца этой комнаты.

Например, я считаю, что применительно к товариществам собственников жилья в кодексе действует очень жесткая норма. Речь о том, что если жилищно-строительный кооператив не преобразовывается в товарищество, его нужно ликвидировать. Возможно, эту норму нужно исправить. Благо до 2007 года есть время.

Крашенинников Если вспомнить Закон о приватизации жилья, то он не давал право на бесплатную приватизацию абсолютно всем. Он говорил о том, что граждане и члены их семей, проживающие по договору найма или аренды в жилом помещении государственного либо муниципального жилищного фонда, имеют право приватизировать занимаемое жилое помещение. И в ст. 4 данного Закона были оговорены исключения, кто не имеет права приватизировать. В частности, занимающие служебное жилье, военные, обитатели общежитий, этого права не имели в силу закона.

РГ Когда принимался Закон о приватизации жилья, все граждане России получили право бесплатно оформить свою квартиру в собственность. После вступления в силу Жилищного кодекса это право потеряли обитатели общежитий, жители аварийных домов (кстати, иногда признанных аварийными незаконно). Не смогут стать собственниками своего жилья те, кто живет в военных городках и гарнизонах. В чем они провинились перед властью?

Крашенинников Не так. Абсолютного равенства прав для всех граждан, к сожалению, в принципе быть не может. Ну посудите сами: прав у членов ЖСК на бесплатную приватизацию тоже не было. Члены ЖСК не приватизировали квартиры бесплатно, они выплачивали свой паевой взнос. Те жители, которые построили свои жилые дома (у нас все село - частный сектор) или купили квартиры, или получили по наследованию, все они тоже не воспользовались приватизацией. Все они тоже, получается, ущемлены? Просто у них этого права не было. Если бы они занимали квартиру по договору социального найма, то это право Закон о приватизации им бы дал.

РГ Вы фактически признаете, что жилищные права этих людей как были ущемлены при старом законодательстве, так остались нереализованными и при новом?

РГ Действительно, очень много вопросов по приватизации общежитий. Например, из Нижегородской области, город Кстово. Случай типичный: администрация отказывает в приватизации. Жильцы даже не могут собрать необходимых документов, чтобы получить хотя бы официальный отказ. "И.о. главы администрации объясняет, что статус общежития может быть снят только со всего дома, и в настоящее время это невозможно в связи с проживанием части граждан на койкоместах". А в Твери, как сообщили наши читатели, отказывают на основании того, что в общежитии не выдержаны санитарные условия.

Должен сказать, что в отношении общежитий, переданных на баланс муниципалитетам, при подготовке ЖК мы предусмотрели право жильцов бесплатно приватизировать занимаемые ими помещения до 1 января 2007 года.

Соответственно получилось, что они выпали из приватизационного процесса, а проживающие в них граждане остались в подвешенном состоянии. Вроде бы их дом - это уже не общежитие, к предприятию не имеет никакого отношения, и люди там давно не работают, но при этом их права и обязанности в законодательстве были абсолютно не прописаны.

Крашенинников Давайте подробнее, потому что тема касается десятков тысяч граждан. Когда в 90-х годах шла массовая приватизация государственных предприятий, по закону их ведомственный жилищный фонд приватизации не подлежал. В большинстве случаев его передавали муниципалитетам. А в Законе о приватизации жилищного фонда, статья 4, тоже говорилось, что общежития не подпадают под приватизацию.

Более того, поскольку Закон о введении в действие ЖК вступил в силу до 1 марта 2005 года, следовательно, у этих граждан появилось право приватизировать свое жилье до 1 января 2007 года. Местные приватизационные органы обязаны указать перечень документов, которые должны прикладываться к заявлению тех лиц, которые решили приватизировать свои помещения в общежитии.

Готовя Жилищный кодекс, мы решили это исправить. В Законе о вступлении в действие ЖК, который был опубликован в "Российской газете" 12 января и начал действовать 22 января, указано, что на такие общежития распространяются правила договора социального найма. Подчеркну, что норма вводится 7-й статьей этого Закона напрямую, никаких письменных договоров при этом жильцам заключать не нужно. В результате их права существенно расширены, они могут, например, обменять свое жилое помещение.

Крашенинников Надо писать заявление и отправлять почтой с уведомлением.

РГ И все-таки что делать, если чиновник отказывает и даже не принимает заявление на приватизацию? У человека в результате нет письменного отказа, и он не может обратиться в суд.

Крашенинников Эти общежития юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению - для работников и их семей. Здесь приватизация невозможна.

РГ Что делать жильцам общежитий, которые не были переданы муниципалитетам? В Москве, например, городу не передано примерно 70 процентов общежитий. Эти люди потеряли право на бесплатную приватизацию?

Крашенинников Приватизация считается бесплатной до 1 января 2007 года.

РГ При оформлении приватизации потребовали уплатить семь тысяч рублей. Разве можно считать такую приватизацию "бесплатной"? Законно ли это?

РГ Если военный уволится из Вооруженных сил, останется ли у него служебная квартира или он обязан ее сдать воинской части? И есть ли возможность приватизировать служебное жилье до 2007 года?

Про конкретную сумму ничего не могу сказать. Что касается самой передачи квартиры в собственность, она бесплатная. Но за оформление, за госрегистрацию надо платить. Есть Налоговый кодекс, он устанавливает пошлину. Но бесплатная приватизация не означает, что не надо платить за государственную регистрацию и за оформление приватизации.

РГ Полученное по таким программам жилье будет считаться собственностью получившего его офицера?

Крашенинников Cлужебное жилье не подлежит приватизации без согласия собственника. В данном случае вряд ли можно рассчитывать, что такое согласие со стороны командования частью будет дано. Но я хочу сказать, что Госдумой в первом чтении принят закон, который касается как раз обеспечения жильем военнослужащих. Там предусмотрена довольно любопытная схема. Это будет своего рода ипотека, но в качестве взносов будет засчитываться выслуга лет в армии и в других госорганах таким образом, чтобы, увольняясь в запас, военный и его семья были обеспечены жильем.

РГ Павел Владимирович, поскольку через два года приватизация жилья окончательно умрет, многие сегодня оказались перед мучительным выбором: приватизировать или не приватизировать? Жизненных коллизий масса. Например, дом идет под снос. Что человеку выгоднее - переводить квартиру в собственность или оставить так, как есть? Но главное, что беспокоит малообеспеченных граждан: хватит ли у них средств, чтобы содержать собственное жилье? Какими будут налоги на недвижимость? Сколько уйдет денег на капитальный ремонт? Коммунальные платежи тоже растут стремительно...

Крашенинников Да, оно будет собственным.

Не случайно сейчас представители московских властей активно говорят, что не надо приватизировать, что будет "жуткий" налог на недвижимость. В крупных городах власти не заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пускай и переданным жильцам по договору найма. Легче, к примеру, проводить решение об уплотнении существующей застройки - таких конфликтов в столице очень много. С собственниками же в соответствии с Жилищным кодексом такие решения необходимо согласовать.

Крашенинников Все зависит от того, какие планы у человека на занимаемое жилье, от состава семьи и от уровня жизни. Для жителей Москвы и других крупных городов - что тут сомневаться, конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальные деньги и отказываться от этого, мне кажется, неразумно.

А муниципальная квартира - это квартира чужая, в ней вы не собственник, вы - наниматель. Но, с другой стороны, в этом случае вам не нужно будет платить за капитальный ремонт, это обязанность собственника, то есть муниципалитета. Нужно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, при этом если человек не будет оплачивать, то собственник-муниципалитет его может выселить, подав иск в суд. При этом если человек является малоимущим, то здесь плата будет ниже, потому что по Закону он должен вносить только коммунальные платежи. Так называемая арендная плата или плата за жилье с малоимущих взиматься не будет.

Тем не менее я не считаю, что приватизировать надо всегда и всем. Что дает приватизация? Она дает достаточно большие права. Квартиру можно продать, передать по наследству, подарить. Если вам нужно расширить жилье, вы можете сделать это за счет ипотечного кредита, и в качестве стартового капитала использовать имеющуюся квартиру. Конечно, если она приватизированная.

РГ Очень часто люди не спешат с приватизацией, если жилье в перспективе идет под снос. Если семья большая, а квартира маленькая, то при сносе были все шансы бесплатно получить просторное жилье. Живущие под одной крышей выросшие дети и старики могли разъехаться...

Соответственно, гражданин только сам может сделать выбор. Кстати говоря, в стране уже 70 процентов граждан приватизировали свои жилые помещения.

РГ Но критики Жилищного кодекса цитируют 89 статью: "предоставляемое гражданам в связи с выселением ... жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным ..., равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению". Но если "равнозначным", значит, например, из однокомнатной квартиры семья из четырех человек в трехкомнатную выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить?

Крашенинников Новый Жилищный кодекс не ухудшает права жильцов муниципальных квартир. При сносе дома при расселении они должны получить жилье по социальным нормам.

РГ Значит, необходимо принимать поправку к 89-й статье, чтобы это противоречие снять?

Крашенинников Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду статью 86 ЖК "Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома". В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам "предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма". При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или ставится на капитальный ремонт. Но вы правы, 89-я статья действительно противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать "исходя из количества членов семьи".

РГ Наверняка это не единственный момент, который придется уточнять, внося поправки в Закон. Сколько времени потребуется, чтобы кодекс притерся к жизни?

Крашенинников Будем работать.

РГ Жилищный закон оставил два года для тех, кто хочет деприватизировать квартиру. Это могут сделать все желающие? Например, одинокие старики, не имеющие наследников, но приватизировавшие в свое время свои квартиры, сегодня тяготятся резко возросшими платежами...

Крашенинников Это постоянный процесс. Когда в 1992 году был принят Закон "Об основах федеральной жилищной политики", он ввел норму о выселении должников, которые не платили за жилье шесть месяцев. Но реально норма эта начала работать только через несколько лет - первые судебные дела пошли где-то только в 1995-1996 годах. Любой закон, тем более столь масштабный, не может быть безупречным сразу. Я не знаю законов, в которые бы после их принятия не вносились никакие поправки. Это нормальный законотворческий процесс.

РГ Методические рекомендации по процедуре признания гражданина или семьи малоимущими подготовлены министерством регионального развития. Когда вся нормативная база будет готова? Ведь сейчас жилищные очереди "заморожены", и квартиру деприватизировать тоже нельзя, а двухлетний "счетчик" уже во всю стучит...

Крашенинников Думаю, для большинства таких граждан сложностей с деприватизацией не возникнет. Законом о введении в действие ЖК установлено, что малоимущие граждане имеют право расприватизировать приватизированное жилое помещение. А власти не имеют права им отказать. Но подчеркиваю, что это право закон дает только малоимущим.

РГ А какие права у собственников квартир в идущем под снос доме? Наши читатели спрашивают: не получится ли так, что предложенная выкупная цена за их жилье окажется недостаточной для приобретения равноценной квартиры?

Крашенинников Субъекты Федерации еще должны на основании рекомендуемой методики принять свои собственные законы, определяющие порядок признания граждан малоимущими и их учета для постановки в очередь на получение социального жилья. Но эта работа уже начата, не думаю, что она потребует очень много времени.

РГ Что делать, если предлагаемая муниципалитетом выкупная цена собственника не устраивает?

Крашенинников Когда речь идет о собственниках, то им нужно будет обязательно предъявить решение властей о том, что снос производится в связи с государственными или муниципальными нуждами. Например, нужно дорогу построить или трубопровод провести. Строительство, скажем, гостиницы или элитного дома ни в коем случае сюда не относится. И собственники могут и не согласиться в таких случаях со сносом. Но если в принципе они против сноса не возражают, следующий шаг - это договориться о выкупной цене. Согласно 32-й статье ЖК в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. То есть убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом и т.д. В 32-й статье также указано, что в качестве выкупной цены может быть предложено и другое жилое помещение.

РГ Если решение суда, как можно с большой уверенностью предположить, будет в пользу городских властей, гражданин сможет его обжаловать?

Крашенинников Нужно провести свою оценку у независимых оценщиков. А дальше - решать спорный вопрос в суде. По старому законодательству обычно было так: муниципалитет решил, и гражданин ходит по судам и убеждает, что это не так. Сейчас обратная ситуация. Она заключается в том, что вначале город принимает решение. Объявляет гражданину, что так, мол, и так, здесь будет проходить автомагистраль, мы предлагаем вам такую-то цену. Тот говорит: сколько? Столько-то. Он: мало, я не согласен. Начинается торг. Не удается договориться, тогда муниципалитет идет в суд и доказывает, что действительно снос обоснован, есть нужды государственные или муниципальные. И в суде уже идет речь о цене.

РГ По новому жилищному закону жильцы имеют право не только квартиру иметь в собственности, но и землю под домом приватизировать. Как известно, наша любимая Москва не отдает придомовые участки даже товариществам собственников жилья, которые имели право на землю уже несколько лет по Закону о ТСЖ. Что-нибудь теперь сдвинется?

Крашенинников Естественно. Если он обжаловал, то решение суда низшей инстанции не вступает в силу, а только после кассации, после второй инстанции, вступает в силу.

Я хочу подчеркнуть, что здесь опять же не нужно никаких договоров оформлять, никаких приватизаций. Закон имеет прямое действие.

Крашенинников Действительно, в Законе "О товариществах собственников жилья" была такая робкая попытка о наделении ТСЖ земельным участком, на котором стоит дом, плюс придомовой территорией. Не получилось. Поэтому сейчас сделали более резкое и более широкомасштабное наступление на местные власти, и эта норма, о которой вы говорите, действует тоже с 22 января. Закон наделил собственников жилых помещений в многоквартирных домах долями в праве собственности на земельный участок - на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию.

Крашенинников Нет, это совершенно не обязательно. Это право нужно оформлять. Если, скажем, дома относительно новые, построены после войны, обычно все документы имеются: по землеотводу, по установлению границ участка. Значит, спорных моментов с границами участка не будет. Со старыми домами, правда, сложнее, если архивы не сохранились.

РГ Значит, людям должны "автоматически" выдать свидетельство о собственности на земельный участок?

Крашенинников Это означает, что не просто виртуально наделили земельными долями каждого сособственника, но и дали сособственникам реальные права. Например, что местные власти не смогут использовать эти земельные участки без согласования с владельцами - например, гаражи поставить на месте детской площадки или новостройку во дворе начать, как такое происходило, к сожалению, во многих крупных городах. Теперь в подобных случаях землеотвод будет недействительным, его можно оспорить в суде. Впрочем, собственники вправе согласиться на предлагаемые действия, они могут какие-то условия при этом выдвинуть, и местные власти обязаны эти требования удовлетворить.

РГ Что означает для собственников такое право на земельный участок?

Крашенинников Да, конечно. И предмет иска - установление границ. Не о признании права собственности, право собственности уже возникло. Именно об установлении границ. Я думаю, что мы этот Закон, статью 16, тоже чуть-чуть подправим.

РГ Два кооперативных дома рядом - жильцы не могут поделить общий двор. Говорят: не ставьте здесь свои машины, эта наша территория... Если отведен участок, то такие споры решаются элементарно. Нужно смело идти в суд?

Крашенинников Сейчас в этой статье говорится о "формировании" земельного участка. А мы напишем более четко - об "установлении границ".

РГ Что именно?

Крашенинников Статья 57 ЖК, пункт 2: "Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются... детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей ... по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях..." Я ответил на критику? Справедливости ради замечу, что действительно пункта о детях-сиротах не было в первоначальном проекте ЖК, мы учли замечания после первого чтения и внесли необходимую правку.

РГ Московский мэр Юрий Лужков обвинил Жилищный кодекс в том, что дети-сироты теперь потеряли право на получение государственного жилья. То же самое на днях повторил Евгений Примаков на заседании попечительского совета благотворительного фонда при Торгово-промышленной палате.

Крашенинников Если семейные отношения распались, то у бывших членов семьи собственника сохраняются права бессрочного пользования квартирой.

РГ Очень много вопросов по поводу жилищных прав бывших супругов. Получили жилье вместе, приватизировали на одного члена семьи. По новому Жилищному кодексу собственник может выставить бывшую жену (или собственница - бывшего мужа) на улицу?

Крашенинников Да, здесь будут существенные проблемы. С одной стороны, в такой ситуации действует норма Гражданского кодекса о том, что лица, которые имеют право бессрочного пользования жильем, сохраняют это право. С другой стороны, есть статья, в которой говорится, что они не сохраняют. Сейчас будем разбираться.

РГ Но если собственник захочет продать жилье, а разведенный супруг, который пользуется правом бессрочного проживания, возражает? Продавать - нарушаются права одного супруга, не продавать - опять же нарушаются, но уже другого...

Крашенинников Могут быть разные ситуации. Первый вариант. Гражданин, состоящий в браке, купил квартиру. Не важно, оформил он на себя или на двоих с женой, но в любом случае, если нет брачного контракта и в нем не оговорено иное, возникает совместная собственность на квартиру.

РГ Подобное же противоречие возникает и в случае, если квартира не приватизировалась, а приобреталась на мужа или жену. Семья во время приобретения квартиры уже существовала, то есть по Гражданскому кодексу это совместно нажитое имущество. А по Жилищному кодексу собственник - только один из супругов?

Но по решению суда, сказано в Жилищном кодексе, за ним может быть сохранено право пользования квартирой на какой-то срок.

Второй вариант. Гражданка купила квартиру, а позже вышла замуж. Через некоторое время семейные отношения распались, брак расторгнут. Бывший муж утрачивает право на жилье.

Куркино - это жилой район XXI века, где все, как говорится, для человека. Столичные власти приложили немало усилий, чтобы за короткий срок на чистом листе создать новое, прекрасное, красивое. И это у них получилось. Строительство началось в 2000 году, и уже сейчас масштабный проект приобрел явные очертания. На данный момент, по словам первого заместителя руководителя столичного Департамента инвестиционных программ строительства Сергея Волкова, здесь возведены 670 тыс. кв. метров жилья, 7 детских садов, 3 школы, пожарное депо, отделение милиции и подстанция "Скорой помощи", магазины и другие социальные объекты.

Эксперимент под названием "Куркино" удался, уверены в московском правительстве. Уже сейчас видны четкие очертания района, который получается очаровательным. Ни одного типового дома, застройка с низкой плотностью, много зелени -бульвары, скверы, парки, рядом долина реки Сходни. В общем, как говорится, живи и радуйся. Только для полного благополучия надо разрешить некоторые проблемы, самая заметная из которых' транспортная. Району явно не хватает связующих дорог с коренной Москвой. Как заметил Юрий Лужков, Куркино пока напоминает мешок, которого не должно быть на столичной карте.

Как отмечает генеральный директор ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Валерий Силин, одна из изюминок района - низкая плотность застройки: 7,5 тыс. кв. метров на один гектар (в Москве этот показатель в два раза выше) и богатая "зеленка". В Куркине после завершения комплексного благоустройства на одного жителя будет приходиться 102 кв. метра зеленых насаждений, что в три раза больше, чем в среднем по городу. Застройщикам вместе с экологами удалось сохранить на территории уникальные дубовую и березовую рощи. Последняя даже получит статус природного парка. При этом только за последние два месяца по району было высажено около 1000 деревьев.

При этом район готовят сдать "под ключ" уже к 2007 году. К этому сроку жилой фонд должен дорасти до 1 млн. кв. метров, а численность населения вырастет с нынешних 5,2 тыс. человек до 45 тыс. В планах на этот год показатели следующие - построить около 200 тыс. кв. метров жилья, школу с бассейном, 9 магазинов и около десятка гаражных комплексов. Среди задач на повестке дня - дальнейшее обустройство горно-лыжного склона, сбегающего к реке Сходне, создание гольф-поля, нескольких скверов и парков.

Еще одна из изюминок, говорит Валерий Силин, - уникальная концепция энергетического обеспечения района. Здесь главенство получили небольшие придомовые станции, которые оказались эффективными. Не надо строить больших и протяженных путепроводов, а это приводит к серьезной экономии из-за снижения теплопотерь. Все большую популярность получают в Куркине крышные котельное, которые не требуют самого главного - земельного участка. Уже таковых набралось шесть и запланировано прибавить к ним еще восемь.

Если говорить о социально-культурной сфере, то ей, конечно, еще развиваться и развиваться. Стоит отметить, что в Куркине планируется возвести православный храм, на очереди строительство музыкальной школы, детского досугового центра, библиотеки и других объектов. Без сомнения, еще предстоит расширять и торговую отрасль. Сейчас, как рассказал один из выступавших на заседании городского правительства, получился небольшой перекос. Нежилые помещения на первых этажах жилых зданий предоставлялись бизнесменам в аренду без четкого функционального назначения. А в итоге получилось, что в районе расплодились различные стоматологии, салоны красоты, бутики по продажам штор, а вот с обычными продуктовыми магазинами небольшой дефицит.

Однако Юрий Лужков считает, что экономическая оценка получается все же не такая радужная. Больше всего городские власти недовольны тем, что на их плечи полностью легло создание энергетической инфраструктуры района. А это большие капиталовложения. Поэтому опыт показывает, что в дальнейшем застройкой должны заниматься специализированные инвесторы, которые возьмут на себя и часть инфраструктурных расходов.

Помимо этого в Куркине построили такое технологическое новшество, как каталитическая котельная. В ней газовое топливо не сжигается, а специальным образом окисляется. При этом в топке температура не 1500 градусов, как обычно, а в два раза меньше. В результате не образуется токсичных выбросов, так портящих атмосферу. Следующая интересная новинка, которая скоро появится в районе, называется "теплый дом". К такому жилищу подводятся лишь электричество и холодная вода, а теплообеспечением, так сказать, он занимается сам. В нем предусмотрена автономная тепловая система, да еще при его строительстве применят самые современные .энергосберегающие технологии. Как видно, Куркино получается районом на загляденье. К тому же, говорит Сергей Волков, и с экономической точки зрения проект выглядит весьма неплохо. Здесь был применен механизм привлечения средств населения под строительство домов. И как показывает анализ, средняя рентабельность получается под 37 процентов. Цены на квартиры динамично растут, и вложенные городом инвестиции окупаются.

— Какие предприятия становятся объектами недружественных поглощений из-за своей недвижимости?
— Во время приватизации мы декларировали равноправие всех собственников при получении своей доли, наделили их ваучерами, но не научили, что с этой собственностью делать. Рынок ставит одно условие — эффективность. У нас же возникло большое число неэффективных собственников. Они не вписались ни в инфраструктуру города, ни в инфраструктуру российской промышленности, в силу определенных обстоятельств они оказались технологически отброшены назад, они не умеют исполь- зовать свою землю. Еще пять-семь лет назад, например, в центральной части города было достаточно места для всех. Теперь здесь выгоднее строить элитное жилье. Такие предприятия как раз и стали объектами недружественных поглощений.
— Каков портрет такого предприятия?
— Как правило, это либо среднее, либо малое предприятие, акции которого распылены среди членов трудового коллектива, а с момента приватизации предприятия прошло достаточно продолжительное время, большинство бывших работников, владевших акциями, стали пенсионерами и утратили связь с предприятием.
При этом у компании нет стратегического партнера, но есть очень серьезно недооцененные материальные активы в виде прав аренды земли, промышленных зданий и сооружений. Мы проводили проверку, и в пятишести из десяти случаев на предприятии, подвергшемся недружественному поглощению, его работниками являлись вьетнамцы, жители Подмосковья, москвичи же составляли в основном высший менеджмент. Потому что большая часть предприятий, которые прошли через этот кабинет, задерживала зарплату, так как у них не было денег, налоги не платили по этой же причине, зато они имели льготы. Работали на карман своих директоров. Сейчас таких компаний осталось исключительно мало.
— Сколько?
— Единицы. Эти предприятия, как осенью листья, за очень короткий период перестали существовать: около 600 малых и средних компаний в последние два-четыре года поменяли своих владельцев. Хотя если я услышу о таком предприятии, то моментально лишу его льгот. И это как минимум. Но, на мой взгляд, в смене владельца есть и положительные тенденции. Рейдеры — хотят они того или не хотят — дают предприятию новый отсчет. Происходит его организационно-правовое перерождение, и при этом рейдеры готовят чистую площадку для будущего инвестора.
— Что такое недружественное поглощение?
— Дружественными поглощения бывают только в кино. Всегда интересы поглощаемого и поглотителя не совпадают. По крайней мере у нас в России. Разные ресурсы, разные сферы влияния. Даже если объединяет рынок общей продукции, все равно разница в себестоимости изначально предполагает конфликт. Так что о дружественном поглощении речь не идет. Те слияния отечественных структур, которые мы знаем, имеют либо криминальный оскал, либо серьезный административный ресурс. Скажем, «дружественное» слияние Гута-банка с еще одним банком (смеется).
— Какие механизмы используются при недружественных поглощениях?
— Когда в Москве прошла первая волна скупки акций, очень многие руководители предприятий писали заявления в правоохранительные органы, где основным это было лейтмотивом был сам факт покупки акции. Заметьте, во всех (!) заявлениях.
Во второй половине 1990-х на рынке Москвы стали появляться люди и компании, которые видели простаивающие промышленные и торговые площади и знали, как их можно использовать с большей отдачей для бизнеса и для себя. Первой серьезной отраслью, подвергшейся этим процессам, стала торговля. 1998–2000 годы — это период банкротства всех крупных московских универмагов с последующей сменой их собственников. В те времена механизм банкротства был наиболее эффективен и прост для смены владельца. Сейчас он отошел на второй план в связи с ужесточением законодательства. Издержки этого бизнеса возросли, и на смену банкротству пришла скупка акций, когда за акцию платятся реальные деньги.
— Каков бюджет поглощения среднего предприятия?
— Разный. Но именно он определяет в дальнейшем юридическую чистоту этой площадки. Естественно, каждая площадка рассматривается потенциальным владельцем исходя из определенных экономических показателей, которые определяют бюджет поглощения. Он может быть большим или маленьким, но имеет в своей основе единственную цель — очистить активы предприятия от обременений. При этом зачистка может проводиться четко по действующему законодательству, а может осуществляться по упрощенной схеме, с нарушением законов, с использованием криминальных технологий. Что в конечном счете ведет к серьезной экономии бюджета.
— Тем не менее рейдеры не выставляют площадки на продажу ниже рынка…
— Безусловно. Разницу рейдер кладет себе в карман. Пока в законодательстве есть лазейки, пока отсутствует механизм контроля за исполнением законов, а за нарушением не следует неотвратимое наказание, мы будем так или иначе получать в качестве «синдрома исполнителя» как минимум то, что имеем. То есть криминальные захваты. Если рентабельность поглощения предприятия с помощью других механизмов составляет 150–500%, то при использовании криминального захвата она может доходить до 1000%.
— Сколько времени уходит на один проект по поглощению?
— Год. Но это при слабых оппонентах, при сильных — больше. Если брать динамику, то все равно стороны приходят к переговорному процессу. Есть те, кто откупается от криминала, и те, кто предпочитает бороться. Сейчас сформировался некий пул инвесторов, который не хочет иметь дело с криминалом ни при каких условиях. В основном это иностранные инвесторы, уверенные в том, что «вор должен сидеть в тюрьме», и ни на какие переговоры с криминалом не идущие. Хотим мы того или нет, но ужесточился контроль за деятельностью судебных приставов, за работой сотрудников правоохранительных органов. Если раньше региональные суды достаточно охотно выдавали заказные платные определения, то сейчас они это делают не столь резво, поскольку бдит квалификационная коллегия…
— В чем опасность такого механизма недружественного поглощения для инвесторов?
— Инвесторов сейчас все больше волнует принцип «добросовестного приобретения». Всегда существует риск, что тот самый административный ресурс, который в большинстве случаев спит, вдруг проснется. Зачастую это оборачивается для инвестора проблемами. Я не привожу в пример компанию ЮКОС, хотя он и напрашивается… Свою роль играет и то обстоятельство, что все криминальные захваты происходят на глазах населения города.
— Как эту проблему можно решить?
— В настоящее время мы отрабатываем механизм взаимодействия городской администрации с правоохранительными и судебными органами по созданию условий, которые превращали бы подобного рода криминальные действия в экономически неэффективные. Но пока мы не сильно продвинулись.
Надо признать, что «проблемные площадки», где имели место криминальные действия, пока пользуются спросом у инвесторов. Полонский из «Строймонтажа» предпочел договориться с ОАО ЛГМ [завод по производству лопастных гидравлических машин.— ВВ], хотя с обеих сторон на корпоративную войну было в сумме потрачено $10 млн. В то время как сама площадка стоила изначально $40 млн. Возникает вопрос: кто что приобрел и кто что потерял? В результате она все равно была продана за эти же $40 млн.
— А кому она досталась? Весной ЛГМ в этом кабинете стоял насмерть и на диалог со «Строймонтажем» идти не желал.
— Купил «Строймонтаж», он сейчас является инвестором по этой площадке. Они договорились о совместной работе с «Легионом» [«Легион девелопмент» — компания, владевшая соседним участком и собиравшаяся финансировать строительство на ул. Большая Татарская, 13.— ВВ]. Так что в целом мы решили задачу, сделав этот конфликт экономически неэффективным.
— Какие компании являются основными игроками этого рынка?
— Их около 2 Я хочу обратить внимание, что так или иначе элемент «серых» технологий использовался всеми игроками. Причем за последний год именно к ним у нас нет претензий. Избегает недобросовестных и «серых» технологий «Росбилдинг», «Атон», «Тройка Диалог», АФК «Система». Практически все они от этого ушли, потому что подобного рода объекты не находят затем потенциального инвестора. Криминальный оттенок в их прошлом затрудняет привлечение к ним серьезных инвестиций. Это понимают сейчас все. Хотя одиозные люди и организованные группы, которые этим бизнесом продолжают промышлять, у нас остались.
К примеру, один банкир, купив полтора года назад банк, который был тогда на каком-то там 1200-м месте, заявил, что за два года сделает из него банк, входящий в первую двадцатку. Потом, как выяснилось, этот банк стал заказчиком многих захватов с участием одной организованной группы, имеющей отношение приблизительно к 15 криминальным эпизодам: от мелких магазинов до крупных предприятий. Господа именуют себя инвестиционной компанией «Россия», заявляя о своих серьезных связях и покровителях в ГУВД Москвы, называют фамилии в прокуратуре города, в судах, в том числе и в региональных. Но я думаю, что мы сообща покончим с ними в ближайшем будущем.
— То есть ИК «Россия» — новый игрок на этом рынке?
— С их деятельностью мы столкнулись полтора года назад. Сначала мы не идентифицировали их как одну организованную группу, но сейчас располагаем информацией обо всех ее участниках, о методах работы и о тех сотрудниках прокуратуры, ОВД, судов, которые вовлечены в их деятельность. Мы уже узнаем их по фамилиям следователей, которые выписывают требования о предоставлении документов. В данный момент готовятся материалы об этой группе, и скоро они будут вам предоставлены. Глупо закрывать глаза на то, что, во-первых, всем очевидно, а во вторых — документально подтверждается.
— Что все-таки представляет собой ИК «Россия»? Она поставляет площадки под заказ или самостоятельно работает, а потом выставляет их на рынок?
— Существует около пяти групп, которые применяют общие методы, связаны между собой, используют одних и тех же сотрудников правоохранительных, судебных органов, но при этом называют себя по-разному. Я могу перечислить их имена: Зацепин, Титаренко, Петухов, Стародубцев, Карпач, Окопов, Медведев. Всего около 20 фамилий.
Изначально «Россия» работала «под заказчика», рассчитывая, что все потом забудется и спишется. Но есть и то, что не списывается. Существуют участки проблемные и для тех, кто их пытался добросовестно приобрести, и для самой ИК «Россия», потому что, я думаю, ей придется возвращать деньги тем, кому она продала эти площадки. Кроме того, город поставил запрет на дальнейшее использование участков, изменение владельцев активов которых проходило с криминальным участием. Это наше право.
— Во время поглощения пуговичной фабрики ОАО «Покровское» на Бакунинской была применена, помимо силового захвата, схема с использованием фальшивых документов.
— «Покровское» — это классический криминальный захват с предоставлением фальсифицированных документов, получением на их основании легальных свидетельств о праве собственности и проч. Причем эти баниты работают систематически только на двух территориях: в ОВД «Басманное» и на территории Северного административного округа, сотрудники УВД которого считают для себя унизительным принимать заявления от потерпевших.
— А конкретные данные по участкам, которые уже сейчас считаются “криминальными”, есть?
— Мы представим список адресов, где последующая реализация инвестиционных контрактов или проектов будет для инвестора проблемной. Никто не говорит, что они не в состоянии будут там что-то построить. Но это обойдется им гораздо дороже, чем победа на соответствующем аукционе или конкурсе. ИНФОРМАЦИЯ О ФАКТАХ, ИЗЛОЖЕННЫХ В ЭТОМ ИНТЕРВЬЮ, НАПРАВЛЕНА В ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНЫ И КВАЛИФИКАЦИОННУЮ КОЛЛЕГИЮ МОСКОВСКОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА. BUILDING BUSINESS ПРОДОЛЖИТ ИНФОРМИРОВАТЬ СВОИХ ПОДПИСЧИКОВ ОБ ОПАСНЫХ ДЛЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА УЧАСТКАХ.

Также мэр выделил транспортную проблему Куркина. Район быстро развивается, а вот связующих магистралей с Москвой явно не хватает. Основная связка - Куркинское шоссе уже сейчас перегружено, и необходимо создавать дополнительные выходы к МКАД и другим районам города. Пока эксперимент выглядит этаким мешком, который надо развязать в ближайшем будущем. Да еще надо не забыть и о развитии общественного транспорта. Хоть в основном жители Куркина передвигаются на личных машинах, но "общественники" тут тоже потребуются.
УПРАВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ БЫЛО СОЗДАНО В 2002 ГОДУ, КОГДА СПОР ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ ИЗ-ЗА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СТАЛ ДЛЯ ВЛАСТЕЙ ГОРОДА ПОЛИТИЧЕСКОЙ ПРОБЛЕМОЙ. ОДНАКО ОСТАНОВИТЬ ПРОЦЕСС ПОГЛОЩЕНИЙ В ПРИКАЗНОМ ПОРЯДКЕ ВЛАСТИ НЕ МОГЛИ, ДА И НЕ СТОИЛО: В КОНЦЕ КОНЦОВ, «ГОСПОДА ПОГЛОТИТЕЛИ» ИГРАЛИ РОЛЬ «САНИТАРОВ ЛЕСА», ИЗБАВЛЯЯ ЭКОНОМИКУ МОСКВЫ ОТ НЕЭФФЕКТИВНЫХ СОБСТВЕННИКОВ. НО ВЕРНУТЬ ПРОЦЕСС В ПРАВОВЫЕ РАМКИ, УЙТИ ОТ КРИМИНАЛЬНЫХ СХЕМ БЫЛО НЕОБХОДИМО. О ТОМ, КАКИЕ ИНСТРУМЕНТЫ ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПОГЛОТИТЕЛЕЙ ОКАЗАЛИСЬ САМЫМИ ЭФФЕКТИВНЫМИ, ЖУРНАЛУ BUILDING BUSINESS РАССКАЗАЛ ЗАМЕСТИТЕЛЬ НАЧАЛЬНИКА УПРАВЛЕНИЯ ВЯЧЕСЛАВ ИВАНОВ.



Главная --> Публикации