Главная --> Публикации --> Несвободная планировка Эколгия+комфорт Иван грачев: ипотека изменит цены на жилье Действие закона во времени Коттедж как альтернатива московской квартире

Конечно, летом продажи всегда сокращаются, поскольку люди больше заняты отпусками и подготовкой к новому учебному году. И все же резкий рост продаж весной может обернуться столь же резким падением цен осенью. "По некоторым признакам начинается переходный период от рынка, на котором доминируют продавцы, к рынку, на котором доминируют покупатели",– говорит Том Кунц, президент компании Century 21 Real Estate Corp., подразделения Cendant Corp.
По мнению некоторых специалистов по рынку недвижимости, рост числа предложений выходит за рамки обычной летней стагнации, поскольку все больше продавцов пытаются успеть выгодно продать свою недвижимость, а все больше покупателей не хотят переплачивать.
Новое настроение сменило всплеск лихорадочных продаж весной, когда покупатели, опасавшиеся повышения процентных ставок, активно выходили на рынок. Согласно статистике федерального управления по контролю за рынком недвижимости, за 12 месяцев, прошедших с 30 июня прошлого года, средняя цена на дом для одной семьи выросла на 9,4% – наибольший годовой рост с 1979 года. Однако, по словам риэлтеров, покупатели становятся все менее сговорчивы, хотя многие продавцы по-прежнему ожидают, что цены будут расти теми же темпами, что и весной.
По словам Алана Райса, старшего вице-президента Carlson GMAC Real Estate, в пригородах Бостона предложение дорогих домов на рынке за последние несколько месяцев выросло почти на 15%, и на многие из них цена по сравнению с первоначальной снижена на 15-20%. Покупатели все чаще предлагают продавцам включить в сумму сделки мебель и другие вещи, говорит господин Райс, или учесть расходы на новое ковровое покрытие и окраску.
На некоторых рынках, где рост цен был наиболее резким, например в графстве Оранж в Калифорнии, перемены особенно бросаются в глаза. По данным Ассоциации риэлтеров Калифорнии, с марта предложение домов на рынке выросло в несколько раз. Тем не менее в 2004 году вновь будет продано рекордное число домов – тенденция, проявляющаяся уже четвертый год подряд. А с банковскими ставками по ипотечным кредитам, не достигающими 6%, осенью покупатели могут вновь активизироваться. Кроме того, некоторые рынки остались не затронуты переменами. Хотя в июле и наблюдалось снижение активности, "в августе все пришло в движение", утверждает Джейн Пауэрс, брокер компании Ewing Clark из Сиэтла. В Чикаго, где рынок не был разогрет до состояния лихорадки, цены продолжают постепенно расти, говорит Стивен Бэйрд, президент Baird Warner.
Однако на других рынках признаки снижения активности более чем очевидны. Например, один брокер из Оранжа в Калифорнии недавно предложил "бонус в $2,5 тыс., шампанское, розы, конфеты и мини-отпуск" плюс шанс получить $10 тыс. агенту, который сможет продать за $1,225 млн пентхаус в Сан-Клементе, находившийся к тому времени на рынке уже 60 дней. "Если что-то предлагается к продаже столь долго, надо принимать решительные меры",– говорит Мэрилин Тэйлор, брокер компании Century 21 O.M.A., которая выступает посредником в этой сделке.
Линда Шермерхорн выставила на продажу свой таунхаус с двумя спальнями в Ирвине, Калифорния, в начале июня за $439 тыс., но уже через несколько дней поняла, что на рынке несколько десятков схожих предложений. После консультаций со своим брокером госпожа Шермерхорн снизила цену до $419 тыс., что несколько ниже уровня недавних сделок со схожей недвижимостью, а также выделила деньги на новые занавески и полотенца. В течение недели она получила два предложения о покупке (таунхаус она когда-то приобрела, рассматривая его как вложение капитала).

Предложение в Вегасе растет
Даже в Лас-Вегасе, где за последние 12 месяцев цены выросли больше чем на 52%, активность на рынке замедляется. По словам Ли Барнета, президента Ассоциации риэлтеров Большого Лас-Вегаса, предложение в августе достигло количества, которого при имеющемся уровне продаж хватит на четыре месяца – против 1,7 месяца в январе. Одна из причин, по его мнению, в том, что собственники, которые в прошлом году рассматривали свои вложения в недвижимость как инвестиции, стремятся воспользоваться ситуацией, чтобы получить прибыль. "Но у покупателей сейчас есть время посмотреть и подумать, не боясь, что кто-то перехватит предложение в течение нескольких часов",– говорит господин Барнет.
Наблюдающийся в последнее время на рынке рост предложения может быть признаком более фундаментальных перемен в недалеком будущем. Проценты по ипотеке к концу года могут вырасти до 6,25%, считает Дэвид Лири, ведущий экономист Национальной ассоциации риэлтеров. По его прогнозам, уровень продаж в следующем году упадет на 5%. Увеличение предложения – это хорошая новость для покупателей, поскольку между ними уже не будет жестокой конкуренции. "На одну и ту же недвижимость по-прежнему может быть несколько претендентов, но это скорее исключение, чем правило",– говорит Майкл Терк, управляющий брокер компании Weichert Realtors в Александрии, штат Виргиния, где еще в мае число претендентов на один дом доходило до 4 Другой признак изменения ситуации заключается в том, что покупатели все чаще тщательно инспектируют дом. Весной, они, как правило, не делали этого, боясь, что их предложение не будет принято, говорит господин Терк.

Шансы улучшаются
Даже на рынках, где продолжаются конкурентные войны, ситуация меняется в пользу покупателей. В июне покупателю в Ньюпорт-Ньюс, штат Виргиния, приходилось делать две-три заявки на объекты недвижимости, прежде чем его предложение принималось, говорит Лиз Мур, президент компании Liz Moore Associates. Сейчас покупатель делает не больше двух заявок.
В других районах предложение выросло до уровня, позволяющего покупателям торговаться. По словам Чарльза Гиффорда, брокера компании Coldwell Banker в Калифорнии, многие покупатели добиваются снижения первоначальной цены на 4-7%. Другие предлагают снизить на 10% цену на дорогие дома, просто чтобы увидеть, какова будет реакция продавца.
В июне Русс и Терри Гизельман выставили на рынок свой дом у моря, с четырьмя спальнями и двумя ванными, в Массапеге, штат Нью-Йорк, за $785 тыс. Осмотреть его выразили желание только восемь человек, в том числе двое соседей, говорит Гэйл Блуменстайн, брокер компании Re/Max Shores. После нескольких снижений супруги снизили цену до $729,9 тыс., и все равно никаких заявок на покупку не поступает. "Я думаю, дело в растущих процентах по ипотеке,– говорит господин Гизельман.– Они выросли, и это отпугивает людей".
Изменение ситуации на рынке особенно выгодно для покупателей с ограниченными средствами. Когда Линн и Боб Меринг сделали заявку в $800 тыс. на дом с четырьмя спальнями и тремя ванными в Коста-Меса, Калифорния, который в мае был выставлен на рынке за $849 тыс., продавец был согласен снизить цену только на $10 тыс. Однако через несколько недель агент продавца попросил супругов повторить заявку, которая в конце концов и была принята.
Кроме того, выставленная на продажу недвижимость теперь остается на рынке дольше, чем раньше. В Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, этот срок увеличился с обычных 60 дней до 90-12 Так, Джуди Бли весной выставила на продажу свой дом в Колорадо-Спрингс, с четырьмя спальнями и двумя ванными, за $179 тыс. Заявок на него не было, и, рассмотрев возможность снижения цены, она решила не продавать дом. "На рынке слишком много предложений",– говорит она.
Новая тенденция заставляет брокеров и ипотечные компании менять стратегию. Когда недвижимость расходилась как горячие пирожки, многие продавцы и их агенты не платили комиссионные агентам покупателей, теперь они предлагают высокие комиссионные и даже бонусы наличными.
А строители предлагают свои услуги по более низким ценам и специально обучают своих сотрудников тому, как угодить требовательным клиентам. "Нам пришлось переориентироваться с управления высоким спросом на удовлетворение потребностей потребителя",– говорит Билл Проберт, исполнительный вице-президент строительной компании John Laing Homes. "Покупатели теперь задают больше вопросов, они более требовательны – ведь каждый день предложений на рынке становится все больше".
Срок действия областной целевой программы «Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002–2003 годах» уже закончился. При этом в очереди на улучшение жилищных условий в Подмосковье стоит более 200 тыс. семей, из которых почти треть ждут своей очереди десять и более лет. И очередь эта с годами не уменьшается.

На разогретом сверх всякой меры рынке недвижимости появляются первые признаки охлаждения, в результате чего в отношениях между продавцами и покупателями в более выгодном положении окажутся последние. По данным Национальной ассоциации ритейлеров, в июле продажи на вторичном рынке жилья в США уменьшились по сравнению с июнем на 2,9%. Брокеры на многих региональных рынках сообщают, что начинает расти предложение. Это ведет к укреплению позиций покупателей, а продавцы после нескольких лет резкого роста цен на недвижимость вынуждены их снижать.

Много или мало?
Из сказанного складывается впечатление, что ипотечное кредитование в Подмосковье вроде бы успешно развивается. Одна целевая программа закончилась, в настоящее время разработана следующая — «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2004–2008 годах».
Впрочем, все вышеприведенные показатели — лишь цифры отчета, которые сами по себе ни о чем не говорят. Объективным критерием, с помощью которого можно оценивать развитие ипотеки в области, является количество семей, которые, воспользовавшись кредитом, за эти годы смогли улучшить жилищные условия.
«Ипотечных» квартир в Московской области пока немного. В частности, это 34 квартиры в Луховицах, 110 — в Жуковском, 376 — в Подольске, 256 — в Одинцове, 95 — в Сергиевом Посаде, 268 — в Ступине и т. д. Реально вселившихся в «ипотечные» квартиры людей немного: всего 1,5 тыс. семей в нескольких городах Подмосковья. По сравнению с тысячами семей, нуждающимися в жилье, это капля в море.

По объемам строительства Московская область давно и прочно обосновалась в тройке лидеров среди регионов России. Общая площадь жилья, построенного в Подмосковье в 2004 году, по предварительным подсчетам составила около 5 млн кв. м, из них примерно 2 млн кв. м — индивидуальное жилье, 3 млн кв. м — многоквартирные дома.
Цифра внушают оптимизм
Отчет о реализации целевой программы показал, что за годы работы в программу ипотечного кредитования населения области было привлечено 411 млн руб. внебюджетных средств и выдано ипотечных займов на сумму около 60 млн руб. В программе участвовали более 50 организаций, в том числе коммерческие банки, риэлторские и страховые компании (в начале 2003 года их было всего три).
По данным отчета, система ипотечного кредитования начала действовать в 21 муниципальном образовании из 77 имеющихся в области. В четырнадцати из них (города Жуковский, Королев, Подольск, Электросталь, Пушкино; Егорьевский, Одинцовский, Сергиево-Посадский, Ступинский районы и др.) система жилищного кредитования строится на основе генеральных соглашений, подписанных с местными администрациями. В семи муниципальных образованиях — по инициативе юридических лиц (риэлторских, оценочных, страховых компаний, а также ипотечных кредитных потребительских кооперативов граждан и банков).
Образован областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области. Практическим развитием системы ипотечного кредитования занимается специально созданная управляющая компания — ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» (ИКМО). Ею подписано соглашение о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ИКМО работает в качестве регионального оператора агентства.
Теоретически схема получения кредита выглядит так: житель Подмосковья, желающий улучшить свои жилищные условия, обращается в ИКМО, где получает всю первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и организациях, работающих в рамках программы (банках, кредитных кооперативах, страховых и риэлторских компаниях и т. д.). Затем, после проверки платежеспособности клиента, ему под залог приобретаемой недвижимости выдается ипотечный кредит. После получения займа у гражданина появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитной организации — закладная, то есть ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа.
Далее начинается процесс рефинансирования. ИКМО выкупает закладные у кредитных организаций, формирует из них пулы и продает федеральному АИЖК, которое в свою очередь выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и реализует их инвесторам (например, Пенсионному фонду РФ). Так должна быть организована финансовая схема, при которой система ипотечного кредитования может стать самофинансируемой.
Для жителей Подмосковья, желающих участвовать в долевом строительстве жилья, разработана специальная схема получения ипотечного кредита. Суть ее в следующем. Гражданин вносит на счет ИКМО 50% стоимости строящейся квартиры, еще 20% выплачивает равными долями в течение срока строительства дома, а оставшиеся 30% гасятся за счет средств ипотечного займа, выдаваемого кредитным кооперативом «Подмосковье» (под 15% годовых в руб. на срок от 1 года до 20 лет). Данная схема не исключает получения займа на стандартных условиях, при которых размер ипотечного кредита может достигать 70% стоимости квартиры.

Ипотечное кредитование является одной из самых обсуждаемых на страницах нашей газеты тем. Участники ипотечного рынка охотно делятся мнениями и опытом. На вопросы, которые сегодня являются наиболее актуальными, корреспонденту М2 ответил председатель правления КБ «Инвестиционный промэнергобанк» Михаил Любимцев.

Что мешает развитию ипотеки
Так почему же такая на первый взгляд логичная система решения жилищной проблемы на практике развивается столь медленно? Прежде всего, это связано с тем, что цены на квартиры, особенно в городах с развитой инфраструктурой, которые находятся в радиусе 30–40 км от Москвы, неуклонно растут. Большие объемы жилья строятся в Красногорском, Одинцовском, Подольском, Люберецком и Балашихинском районах, которые находятся в непосредственной близости от Москвы. Здесь квартиры часто приобретают москвичи, для которых пороговым значением являются примерно 40 км от МКАД.
На сегодняшний день темпы роста цен на жилье в ближайшем Подмосковье практически сопоставимы со столичными и стабилизации не предвидится. При этом если в Москве повышение цен напрямую зависит от спроса, то в Подмосковье на стоимость жилья влияют и другие факторы. За последний год земля в Московской области подорожала в два раза. Как это ни парадоксально звучит, в Подмосковье не хватает строительных площадок: «чистое поле» никому не интересно. Областные города имеют определенные границы и перенасыщены малоэтажными домами, возведенными еще в начале прошлого века, хозяева которых либо не желают переселяться, либо требуют за свои квадратные метры нереальную цену. Чтобы строить новое жилье, надо сначала убрать старое. На это требуются значительные средства, которых в бюджете Подмосковья пока нет, а крупные российские и иностранные банки не спешат сюда со своими инвестиционными и ипотечными программами.
Также развитие ипотеки тормозится низким уровнем доходов населения. Особенно это касается районов, удаленных от столицы, где даже относительно невысокая стоимость жилья не может исправить ситуации на рынке недвижимости. Если доход семьи не превышает $600 на человека, то ни один банк, занимающийся жилищным кредитованием, с таким клиентом не станет разговаривать. К тому же, перед тем как обратиться за кредитом, следует накопить не менее $5–6 тыс. на первоначальный взнос. Понятно, что собрать такую сумму большинство подмосковных жителей не в состоянии. По оценкам специалистов, в целом по области при ставке 15% годовых взять ипотечный кредит могут немногим более 5% населения — в основном это люди, имеющие высокооплачиваемую работу в столице и прописанные в ближайшем Подмосковье.
Существуют и причины психологического, правового и организационного характера, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в Подмосковье. До тех пор пока они не будут устранены, ипотека в области останется чем-то экзотическим, а решение жилищной проблемы так и не будет найдено.

Расположенный на реке Яхроме, Дмитров имел выход к главной транспортной артерии страны — Волге. С самого начала ему отводилась роль города-крепости, поэтому одним из первых и главных сооружений здесь был городской кремль. В Дмитрове сохранилось немало и других древних архитектурных памятников. Окрестности города необычайно живописны, а дмитровская вода считается одной из самых чистых в Подмосковье.
Ныне Дмитров — центр одноименного района. Население города составляет более 65 тыс. человек. Сейчас он переживает свое второе рождение. Здесь не только бережно охраняются и восстанавливаются памятники старины, но и создаются все условия для полноценных работы и отдыха горожан.
Не за горами открытие Ледового дворца. В окрестностях Дмитрова не только восстановлены известные горнолыжные центры, например, «Яхрома», но и созданы новые — «Сорочаны», «Солнцево», «Славино», горнолыжный клуб Леонида Тягачева, парк «Экстрим», стрельбище «Лисья нора», досуговый центр «Замок развлечений» и знаменитый парк «Волен», где можно заниматься летними и зимними видами спорта.
В Дмитрове ведется комплексная реконструкция целых микрорайонов. Создается разветвленная инфраструктура: гостиницы, спортивно-развлекательные центры, парки, дороги. Одновременно развивается сельское хозяйство — открыт тепличный комплекс.
Добраться до Дмитрова можно на электричке с Савеловского вокзала за 1 ч 20 мин, на автобусе от станции метро «Алтуфьево» за 1 ч или от метро «Тимирязевсая» — за 1 ч 10 мин. Доехать сюда на автомобиле можно по Дмитровскому шоссе. До аэропорта «Шереметьево» от города — 20 км.

— Как вы считаете, по какому пути будет развиваться ипотека в России?
— Мы используем стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно эта схема лежит в основе федеральной программы ипотечного кредитования населения. Специалисты агентства проанализировали различные методы работы по ипотеке в разных странах, изучили законодательную базу и за основу взяли так называемую американскую модель. Надо сказать, что в США рынок более динамичный и емкий, чем в Европе. Особая роль при этом отводится ипотечным ценным бумагам.
— Но российский уровень развития ипотеки пока гораздо ниже американского.
— Существует много факторов, препятствующих массовому развитию жилищного кредитования. Недостаточно лишь усовершенствовать законодательство и создать институты, которые будут проводить ипотеку в жизнь. Нужен высокий платежеспособный спрос, который необходимо стимулировать. Конечно, спрос как таковой у нас и сейчас довольно велик. Но поскольку речь идет о возможности покупать квартиры с помощью ипотеки, надо, чтобы рост стоимости жилья не создавал дополнительных препятствий для расширения числа заемщиков. Следовательно, важно расширять и объем предложений по жилой недвижимости.
К тому же не секрет, что у банков таких «длинных» денег — на 30 лет — нет и пока быть не может. Набираются считанные проценты необходимого объема ресурсной базы. Соответственно, требуется вторичный ипотечный рынок, в рамках которого инвесторы будут приобретать долгосрочные ипотечные ценные бумаги.
Конечные инвесторы — уже не кредитные организации, выступающие в роли первичных кредиторов. Эти инвесторы могут действовать как управляющие компании и одновременно заниматься выкупом облигаций. Кстати, конечными инвесторами, покупающими такие долгосрочные ценные бумаги на пять–десять лет, в нашей стране могут выступать пенсионные фонды.
— Какие изменения должны произойти в законодательной базе?
— В первую очередь, необходимо соблюсти баланс прав и обязанностей кредиторов и заемщиков. До недавнего времени условия в нашем законодательстве были неравными. Заемщик, являющийся физическим лицом, мог творить практически все, в отличие от юридического лица. Кредитор, по сути, не имел возможности повлиять на неплательщика. Обратить взыскание на предмет ипотеки было очень сложно.
Недобросовестные заемщики пользовались этим, строя схемы, при помощи которых можно не расплачиваться по долгам. И если банк не мог на первоначальном этапе просчитать возможные варианты развития событий или не сумел выяснить, что потенциальный клиент ненадежен, то ему впоследствии было трудно заниматься выдворением заемщика из квартиры, являющейся предметом ипотеки.
Во Франции, например, таких неплательщиков выселяют буквально в считанные дни. Дело в том, что в странах, которые характеризуются развитой системой ипотечного кредитования, давно поняли, что приобретение жилья — личное дело каждого человека. Государство не должно за него думать, как жить, как распоряжаться своим имуществом и своими правами. Поэтому западные заемщики идут на ипотеку осознанно, будучи готовыми ограничить свои права, а судебная власть однозначно принимает решение о выселении неплательщика. В России вообще невозможно выселение человека «в никуда», недаром законом предусмотрены фонды жилья для временного отселения.
Это тем более актуально, что в России 60–70% кредитов выдано людям, вообще не имеющим основного жилья. Причем среди них есть отнюдь не богатые заемщики с заработной платой в районе 15 тыс. руб. — в основном это, конечно, жители регионов. Но тем не менее и с такой зарплатой люди могут улучшить свои жилищные условия.
Федеральная программа нацелена как раз на граждан со средними доходами. Повторю, что по закону, если у несостоятельного заемщика нет другого жилья, местная власть обязана предоставить ему жилье из социального фонда. На бумаге это все выглядит хорошо. То есть теоретически каждый остается в выигрыше: кредитор — при деньгах, заемщик — при хоть каком-нибудь жилье, поскольку будет куда-то отселен. Но на практике это тяжело выполняется.
— Наверное, поэтому многие российские заемщики стараются подстраховаться и погасить долг досрочно?
— Я бы не сказал, что таких случаев много. Подавляющее большинство (около 80%) потенциальных заемщиков интересуются условиями досрочного погашения кредита. Но количество досрочных выплат составляет не более 10%. Западные специалисты выявили такую закономерность: если заемщик в течение 30 месяцев добросовестно выплачивает свой долг, то вероятность того, что он досрочно произведет погашение, ничтожна.
— Многие хотели бы с помощью ипотеки приобрести жилье в новостройке. Возможно ли это?
— Первичный рынок практически не охвачен ипотекой. Здесь слишком много подводных камней. Ведь новостройка новостройке рознь: есть дома, находящиеся на этапе котлована, и дома, сданные госкомиссии. В первом случае приобретение квартиры при помощи ипотечного кредита практически невозможно, поскольку на момент выдачи кредита сам предмет ипотеки отсутствует как таковой. Даже если дом построен, но не принят госкомиссией, он еще не является домом в юридическом смысле.
Кроме того, права требования, которые здесь присутствуют, имеют ограниченное хождение. В этой цепочке помимо первичного кредитора и заемщика задействованы еще строительная и инвестиционная компании. Соответственно, если у банка нет доверительных отношений с инвестиционно-строительным холдингом, и он берется кредитовать заемщика на покупку строящегося жилья — это риск, несоизмеримый с обычным кредитованием. Если обанкротился заемщик, то банк может эти права истребовать и спокойно ждать, когда строительная компания возведет дом. А если сама строительная компания обанкротилась, остается только уповать на добрую волю заемщика: что на протяжении оставшегося времени он будет просто гасить кредит.
После принятия дома госкомиссией также могут возникнуть проблемы, связанные главным образом с регистрацией прав собственности. И здесь не обходится без тонкостей. При оформлении документов на строительство возможны нарушения каких-либо норм. Например, коммунальные службы могут отказаться принимать его на баланс. Поэтому пока дом не пройдет регистрацию во всех необходимых инстанциях и его не возьмут на баланс коммунальные службы, оформления права собственности не произойдет.
— В последнее время ведется много разговоров о том, что массовое развитие ипотеки вызовет рост цен. Что вы думаете по этому поводу?
— На сегодняшний день эти опасения напрасны, поскольку эффект от динамичного развития ипотеки уже отразился на рынке в прошлом году. Одновременно с этим наблюдался и рост цен на квартиры. Конечно, в основном это было связано отнюдь не с «ипотечными» факторами, а с такими, например, как удорожание энергоносителей, стройматериалов. И, разумеется, с ростом стоимости земли под застройку, с разного рода обременениями. Поскольку сегодня на ипотечном рынке уже обозначились основные игроки, а тенденции поддаются прогнозу, я не считаю, что дальнейшее увеличение числа выдаваемых ипотечных кредитов приведет к росту цен на жилье.
Складывается впечатление, что при существующих параметрах уровень спроса на ипотечные кредиты практически неизменен. Это можно заметить по количеству обращений клиентов. Дальнейшее скачкообразное повышение спроса маловероятно. Но ведь и на рынке жилья в целом достигнут баланс между платежеспособным спросом и предложением. Аналитики на протяжении всей осени заявляли, что на рынке стремительно увеличивается предложение практически во всех сегментах: в эконом-классе, в бизнес-классе, в секторе элитного жилья. А спрос всего-навсего испытывает сезонные колебания. Пройдут новогодние праздники, и все встанет на свои места: цены будут расти соразмерно инфляции.
— Как вы считаете, когда АИЖК сможет работать без государственной поддержки?
— На мой взгляд, нелогично и нерационально лишать агентство господдержки сейчас, на этапе становления. Возможно, когда-то этот вопрос придется решать, но необходимо делать это постепенно. Только сейчас у агентства сформировался первичный рынок, оно подходит к формированию вторичного ипотечного рынка. Кстати, 2 декабря успешно прошел аукцион по размещению облигаций АИЖК. Появились новые ресурсы для рефинансирования. Но пока нет надлежащей законодательной базы, практически отсутствуют другие институциональные инвесторы этого рынка. Все находится в зачаточном состоянии. Если сейчас прекратить государственную поддержку АИЖК, то рынок будет развиваться гораздо медленнее и не так эффективно, как в предыдущие два года.
— И последний вопрос: что должно послужить основным толчком к развитию массовой ипотеки в России?
— Я считаю, в первую очередь необходимо стимулировать платежеспособный спрос. Любой сегмент рынка разделяется на две составные части: спрос и предложение. Предложение по ипотечным кредитам на данный момент есть, а спрос все еще ограничен процентными ставками, да и ценами на жилье. Какое-то время назад его удалось активизировать благодаря созданию ипотечной инфраструктуры, в том числе двухуровневой системы АИЖК, однако этот потенциал иссяк, потому что цены на жилье за два года значительно выросли. Многие потребители не могут позволить себе приобрести квартиру даже при помощи кредитов. Необходимо увеличивать объем жилищного строительства, что позволит сбить ценовой ажиотаж.
Кроме того, необходимо менять правила работы на рынке строительства. Сейчас принимается градостроительный кодекс, который должен стать подспорьем. Цель его создания — разрушение монополий, которые образовались вокруг местных администраций. Процедуры принятия решений о выделении земельных участков на данный момент закрыты и непрозрачны.
Известно, что в Москве почти исчезли потенциальные участки для массовой застройки. Остаются только территории за пределами нынешних границ Москвы, не имеющие инженерной инфраструктуры — ни транспортных развязок, ни коммуникаций, ни коммунальной службы, — по сути, голые поля. Ни для кого не секрет, что в Москве крупных строительных организаций немного. Частный сектор не способен вести крупномасштабные проекты на неосвоенных территориях «с нуля» и до сдачи. Чтобы застраивать такие места, необходимы серьезные инвестиции, долгосрочная работа. И здесь направляющая роль государства очевидна. Если нам удастся сформировать рынок доступного жилья, то хорошие перспективы ждут и ипотеку.
Дмитров находится в 70 км к северу от столицы. В сентябре 2004 года Дмитров отметил 850-летие. Московский князь Юрий Долгорукий основал его в 1154 году и назвал по христианскому имени своего сына Дмитрия, имевшего также и русское имя Всеволод (впоследствии он стал известен как Всеволод Большое Гнездо).

Недалеко от красивейшего лесного массива Яхрома ведется строительство двух высотных благоустроенных комплексов. Сейчас возводится 14-этажный монолитно-кирпичный дом. Предусмотрены ограждение и охрана территории. Наружные стены облицованы керамзитобетонными блоками, которые не только выполняют декоративные функции, но и имеют хорошие теплоизоляционные характеристики. На первом этаже здания расположатся объекты инфраструктуры: магазины, парикмахерская, салон красоты и т. д. Возле дома запланирована подземная парковка. Квартиры одно–трехкомнатные. К продаже предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры. Высота потолков 2,75 м. Есть электро- и сантехразводка, отопительные приборы, двери. Остекление окон и лоджий — стеклопакеты ПВХ. Внутренние перегородки состоят из пазогребневого гипсолитового камня, стены в санузлах — кирпичная кладка. Кухни 9–11 кв. м. Есть кухни-столовые.
Площади квартир: 39,81–41,04 кв. м (однокомнатные), 61,2 кв. м (двухкомнатные).
Срок сдачи — III квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $460–500.

Дома на улице Космонавтов

Дома на Ковригинском шоссе

Рядом завершено строительство 14-этажного сборно-каркасного дома. Снаружи дом облицован кирпичом. Территория благоустроена, есть спортивная площадка, площадки для игр и отдыха, автостоянка.
Квартиры одно–трехкомнатные. К продаже предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры. В однокомнатных квартирах санузлы совмещенные. Везде есть кладовые 2,31 кв. м. Лоджии 2,27 кв. м. В двухкомнатных квартирах по две лоджии. Холлы 6,37 кв. м. Кухни 9,66–11,43 кв. м. Высота потолков 2,7 м.
Площади квартир: 39,76–41,04 кв. м (однокомнатные), 61–63,04 кв. м (двухкомнатные), 84–93 кв. м (трехкомнатные).
Дом построен.
Стоимость 1 кв. м — $460–500.

«Дмитровское подворье»

Планируется возвести целый жилой комплекс из шести многоэтажных зданий. Одновременно создается и необходимая социальная инфраструктура. Новый комплекс будет включать 10–12-этажные монолитно-кирпичные дома с собственными инженерными коммуникациями, при создании которых используются современные материалы. Предусмотрен крытый гаражный комплекс и магазин. Строительство ведется в обжитом микрорайоне. Поблизости не только школы, магазины, детские сады и поликлиники, но и спортивные сооружения. До железнодорожного вокзала отсюда семь–десять мин езды на автобусе.
Все дома возводятся по индивидуальным проектам. Завершено строительство 12-этажного корпуса (№ 41). В нем предусмотрены помещения для охраны. Учтены интересы инвалидов и малоподвижных групп населения: входы в подъезды оборудованы пандусами, в вестибюлях запланированы места для установки подъемников. Квартиры будут телефонизированы. Лоджии остеклены. На окна устанавливаются стеклопакеты ПВХ. Кухни 9,5–14,34 кв. м. Холлы 9,13–23,76 кв. м. Высота потолков 2,75 м. Лоджии 2,98–4,36 кв. м. Квартиры свободной планировки, одно–трехкомнатные, сдаются под чистовую отделку: оштукатурены стены, установлены приборы отопления, проложена электропроводка, подведены сантехнические коммуникации. В первой секции — двух- и трехкомнатные квартиры, в третьей и четвертой секциях — одно- и двухкомнатные. В трехкомнатных квартирах по два санузла.
Площади квартир: 41,03–55, 14 кв. м (однокомнатные), 62,29–65,09 кв. м (двухкомнатные), 86,92–112,45 кв. м (трехкомнатные).
Дом построен.
Стоимость 1 кв. м — $538–586.



Главная --> Публикации