Главная --> Публикации --> Участки будут продавать в супермаркете Развод и детские метры Президиум госсовета снова строит доступное жилье Для белых воротничков Гарантии собственников при освобождении жилых помещений

Новый Жилищный кодекс кардинально поменял порядок получения муниципального или государственного, то есть бесплатного, жилья. Государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье только тем нуждающимся, кто не может приобрести его самостоятельно, то есть малоимущим.

Вселиться в муниципальную квартиру можно только после того, как заключен договор социального найма

Напомним, что, кроме малоимущих нуждающихся, Жилищный кодекс назвал еще три категории граждан, которые по-прежнему имеют право (причем внеочередное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных домов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ремонту; это дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и социально опасных заболеваний (например, открытой, то есть заразной, формой туберкулеза).

При этом основанием для вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение будет не ордер (как это было раньше), а договор социального найма, который жилец-наниматель должен заключить с владельцем жилья. Форму этого документа разработало министерство регионального развития и утвердило правительство России, и сегодня этот типовой документ публикует "Российская газета".

Документ максимально конкретный и понятный. Он подробно проговаривает права и обязанности сторон, его подписавших, а потому и жильцам, и муниципалитету (или иному собственнику жилья) в дальнейшем будет проще строить свои отношения. Например, в договоре четко указывается, что текущий ремонт внутри квартиры целиком и полностью ложится на плечи жильцов-нанимателей. Они не только за свой счет приводят в порядок стены, полы, потолки, окна и двери, но и оплачивают ремонт "внутриквартирного инженерного оборудования" - электропроводки, водо- и теплоснабжения, газовой сети. Текущий ремонт общего имущества и капитальный ремонт - это обязанности владельца жилья, то есть наймодателя.

Прежде чем въехать на предоставляемую ему жилплощадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником жилья договор социального найма.

Очень важное новшество в договоре - пункт о приеме жилья наймодателем, пояснили "Российской газете" в Департаменте строительства и ЖКХ минрегиона, где разрабатывался документ. Суть в том, что, заключая договор социального найма, жилец-наниматель в срок не более 10 дней подписывает еще один документ - акт о том, что получаемое им в пользование помещение пригодно для проживания, что все оборудование в нем исправно. При освобождении квартиры жильцы обязаны оставить ее в том же самом виде - чистой, с работающей плитой и нетекущими кранами. А для этого придется либо самостоятельно сделать косметический ремонт, либо выплатить собственнику жилья его стоимость.

Естественно, правила еще раз проговаривают, что жильцы обязаны платить за квартиру полностью и в срок, а за долги наймодатель может начислить им пени, как это предусматривает ЖК.

Тлеющий камин как организующий центр и символ дома все больше уступает место приборам, управляющим его усложняющейся техникой. Появился специальный термин "интеллектуальный", или "умный" дом (smart home), под каковым подразумевается единая система управления всем домашним хозяйством, которая может завязываться на домашний компьютер и подключаться к Интернету. Скажем, возвращаетесь вы домой и по сотовому телефону даете умной микроволновке команду начать готовить ваше любимое блюдо, а заодно пересчитать бифштексы и морковку в холодильнике и заказать недостающее в магазине. Смышленая ванна начнет заполняться теплой водой, видеомагнитофон запишет чуть было не пропущенную любимую передачу, а пылесос пройдется по квартире. Когда приедете, гараж и дверь квартиры распахнет безошибочно узнавшая вас система безопасности. В доме вас будет провожать волна зажигающегося и гаснущего за Вами света. Умничка домик может даже немного посплетничать, озвучив пару местных новостей с помощью речевого синтезатора. Пожалуй, сейчас в мире есть только один дом, близкий к таким стандартам, - жилище главы Microsoft Билла Гейтса, обошедшееся ему в 53 млн. долларов.

Еще один важный момент, который волнует многих жильцов: не будет ли их временное отсутствие поводом для расторжения договора. Пункт 6 в) типового документа дает совершенно исчерпывающий ответ на этот вопрос: и наймодатель, и члены его семьи имеют полное право временно отсутствовать в нанимаемой ими квартире.
Здравствуйте. К сожалению, в данный момент наш автоответчик сломан. С Вами говорит холодильник...
Из анекдота.

Обеспечение безопасности. Системы видеонаблюдения, переговорные устройства, противопожарные и иные датчики, дистанционное управление замками. При угрожающей ситуации - оповещение хозяина и диспетчерских служб, при необходимости - перекрытие воды и газа или обесточивание помещений. И, скажем, создание имитации присутствия хозяина. При вашей отлучке будет автоматически включаться в определенное время свет, будет слышен шум и т.д.

Но кое-что из этой идиллической картины доступно и широким массам потребителей. Умный дом популярней всего в Америке (посмотрите хотя бы выбор в магазине smarthome.com). Но при желании вы можете найти информацию и о российских компаниях, импортирующих или самостоятельно монтирующих, пользуясь более сухим техническим языком, автоматизированные системы управления инженерными системами. А делают эти системы вот что.

Управление домашним аудиовидеокомплексом. С полдюжины, если не больше, пультиков от TV, видеомагнитофонов, проигрывателей, музыкальных центров, домашних кинотеатров, которые можно найти в квартире киномеломана, объединяются. Теперь картинку и звук от любого из этих устройств можно передать в любое помещение и даже "пустить" за собой, пока вы перемещаетесь по дому.

Поддержание основных функций жизнеобеспечения. Освещение можно будет регулировать как угодно - когда какой лампочке гореть и с какой силой. В память системы можно заложить готовые сценарии (эргономичное освещение для работы, свет для отдыха, романтическая атмосфера и мало ли что еще) и менять их одним нажатием кнопки. Подсистема климат-контроля настроит температуру каждого помещения - скажем, в кабинете попрохладней, в ванной потеплей, в оранжерее по особому графику: По вашему желанию, "электронный дворецкий" сам в нужное время польет комнатные цветы, поднимет и опустит жалюзи, обновит корм для домашнего любимца.

Учитывая масштаб и серьезность проблемы обеспечения граждан жильем, в последнее время власти разного уровня уделяют большое внимание развитию жилищного кредитования. При этом речь чаще всего идет об американской (классической) ипотеке, но опыт последних лет показывает, что ипотечные кредиты для большей части населения так и не стали панацеей: слишком высоки процентные ставки и сложна процедура их оформления.

А главное, все это будет связано воедино. Утром система мягко разбудит вас, одновременно ненавязчиво усиливая свет, музыку и внося бодрящую прохладу. Освещение может само меняться, скажем, при начале просмотра фильма. И ваш автодомовой прервет передачу и выведет картинку из сада, если за ограду приник злоумышленник. А если пришли желанные гости - включится придуманная Вами программа с соответствующим освещением, приятной музыкой, утонченными ароматами и все такое. В настоящем умном доме полный контроль доступен на расстоянии, через подключенный к Интернету компьютер или мобильный телефон. Прямо не жизнь, а сказка. И мы определенно рождены увидеть, как она станет былью.

С миру по нитке...
Необходимо отметить, что название немецкая модель условно, ведь человечество давно знает и реализует схему жилищной кооперации во многих странах мира. Что это такое? Иногда кооперацию сравнивают со зданием, кирпичиками которого являются люди, цементом их интересы, фундаментом кооперативы.
Наиболее универсальным является определение понятия современного кооператива, которое дано в документах всемирного кооперативного конгресса, состоявшегося в Манчестере (Великобритания) в 1995 году: кооператив это самостоятельная организация людей, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих экономических, социальных и культурных потребностей с помощью совместного владения и демократически управляемого предприятия.
Согласно Декларации о кооперативной идентичности, принятой на юбилейном конгрессе Международного кооперативного альянса в 1995 году, кооперативы базируются на следующих ценностях: взаимопомощь, взаимная ответственность, демократия, равенство, справедливость и солидарность.
На сегодняшний день в мире насчитывается около 40 тыс. кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков более 97 млн человек. В зависимости от целого ряда факторов существуют десятки вариантов организации жилищного кредитования.
Современные стройсберкассы один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы стройсбережений. При этом основой механизма финансирования стал принцип помощь для самопомощи, суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд.
Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета.
Стройсберкассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5 6% годовых, максимальный срок погашения займа 18 лет.
Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления Германии после 1945 года премия начислялась в размере 33% суммы собственных сбережений, в настоящее время она составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии 15%.
За последнее время половина немецких семей заключили по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый).
Несколько иные модели жилищных сбережений действуют во Франции и Великобритании. Во Франции кооперативное жилищное строительство осуществляется при помощи сберегательных касс, которые предоставляют клиентам несколько видов жилищных сберегательных счетов. На одном из них можно накапливать вклад до 20 тыс. евро и потом получить льготный жилищный кредит 30 тыс. евро под 3,75% годовых. При этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.
Другой вид жилищных сберегательных счетов PEL (план жилищных сбережений) позволяет клиенту накапливать до 80 тыс. евро и получить льготный жилищный кредит на сумму до 120 тыс. евро под 4,8% годовых. Ссуды, которые выдаются сберегательными кассами, отличаются длительными сроками погашения до 20 лет и низкой процентной ставкой (на 4 5% ниже рыночных).
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы отчасти похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества.
В современной Великобритании насчитывается 68 строительных обществ, в них заняты около 40 тыс. сотрудников, обслуживающих более 17 млн вкладчиков и 3 млн заемщиков. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, по сути сами превратились в ипотечные банки, которые не только осуществляют жилищное кредитование, но и предоставляют услуги по открытию счетов, выдаче кредитных карт, чеков, страховок и т. п.
Впечатляют достижения жилищной кооперации в Канаде. На сегодняшний день движение Дежарден объединяет 5,5 млн клиентов-вкладчиков и одновременно держателей акций. Всех их принято называть членами движения. Дежарденом управляет выборный административный совет. В составе этого кооператива 1254 народные кассы, объединенные в 14 региональных федераций с общими активами $76,7 млрд.

Этой точки зрения придерживаются и эксперты Всемирного банка. По их мнению, в организацию ипотеки в России инвестируется немало средств, но они идут на создание дорогой, непосильной для среднего россиянина схемы обеспечения жильем. Более эффективно будут работать схемы, базирующиеся на немецкой модели.

Преимущества кооперативов
Что привлекает людей всего мира в этой форме жилищного кредитования? Несомненно, основным достоинством является ее полная прозрачность. Согласно соответствующим правовым актам, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от клиента коммерческого банка, не имеющего информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик кооперативной системы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
Если в случае неплатежеспособности какой-нибудь член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
Другая особенность этой системы (в отличие от системы ипотечного кредитования) отсутствие необходимости доказывать свою платежеспособность. Именно это препятствие является основным для развития классической ипотечной системы в России и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.
Благодаря этим преимуществам кооперация может стать наиболее приемлемым решением жилищного вопроса для современной России.
Сейчас модно иметь в ближайшем Подмосковье (до 15 км от МКАД) в известном коттеджном поселке дом, пригодный для круглогодичного проживания, а в столице не очень большую квартиру, где можно остаться переночевать. В этом номере мы рассмотрим, может ли приобретение коттеджа стать альтернативным вариантом покупке московской квартиры.

Ох уж эти шведы...
Интересна практика реализации кооперативных идей в Швеции. Во-первых, в каждой шведской коммуне (ячейка местного самоуправления) имеются жилищные корпорации. Помимо этого в Швеции существуют два общенациональных жилищных кооператива. Один из них принадлежит шведскому объединению профсоюзов, а другой, известный по аббревиатуре HSB, исключительно его членам. HSB имеет 4 тыс. собственных ассоциаций и владеет 400 тыс. индивидуальных жилищ, при этом всего в Швеции их насчитывается 4 млн. Таким образом, около десятой доли жилья принадлежит этому кооперативу.
Ассоциации HSB через свои выборные органы (правления) следят за состоянием домов и окружающей среды, не только природной, но и социальной (детские сады, магазины, подсобные предприятия). Они содержат ремонтные службы; делегируют своих представителей в национальные органы HSB, которые, в частности, определяют уровень оплаты услуг, оказываемых кооперативом его членам; имеют свою скромную прессу.
Даже в США наряду с классической ипотекой успешно существуют и кооперативные организации ссудо-сберегательные ассоциации, которые занимаются аккумуляцией средств граждан и ведут долгосрочное (до 25 лет) кредитование жилищного строительства и покупки домов.
Основной источник средств вклады населения на различные виды счетов: сберегательные, до востребования, с предварительным уведомлением, сертификатные, инвестиционные и др. Поскольку любой вкладчик может быть пайщиком, владельцы счетов становятся членами ассоциации и получают право голоса. Процентные ставки, как правило, являются плавающими и зависят от срока и суммы вклада.

Плюс-минус-плюс...
Плохая экологическая обстановка в столице является основной причиной, побуждающей москвичей перебираться на ПМЖ в пригород. Экологи оценивают ситуацию в Москве как крайне неблагоприятную. К тому же специалисты уверяют, что деревянный дом в отличие от монолитного, а тем более панельного, может защитить от депрессии.
Зато у загородной жизни есть один существенный недостаток транспортные проблемы. По утрам быстро добраться до центра обычно практически невозможно. На въезде в столицу движение затруднено, особенно летом, когда многие москвичи перебираются за город и оттуда ездят на работу.
Стоит отметить, что многие жители центра Москвы или престижных столичных проспектов испытывают трудности, связанные с отсутствием продуктовых магазинов и других объектов инфраструктуры. Конечно, наличие автомобиля помогает их преодолеть, но нельзя не учитывать столичные пробки, способные превратить пятнадцатиминутную поездку в часовую.
Подобных проблем почти не бывает у жителей элитных коттеджных поселков: во-первых, в инфраструктуре любого поселка обязательно есть супермаркет, во-вторых, многие крупные торговые сети вроде Рамстора или Перекрестка открыли свои магазины либо на окраинах Москвы, либо в ближайшем Подмосковье. К тому же в большинстве коттеджных поселков имеются фитнес-центр, салон красоты, медицинский центр и т. п. Для того чтобы купить продукты или провести свободное время, необязательно уезжать далеко от дома.
Еще один немаловажный плюс загородного дома возможность построить особняк в соответствии с собственным замыслом или выбрать проект из нескольких, предлагаемых застройщиком. То же самое касается и придомового участка, который можно оформить, руководствуясь исключительно собственной фантазией.

Непросто найти жилье, находящееся в центре города или недалеко от него, расположенное в зеленом оазисе. Даже если повезет отыскать такой уголок в Москве, кристально чистого воздуха там все равно не будет. Поэтому все больше москвичей покупают недвижимость в ближайшем Подмосковье: жить в собственном доме, построенном в экологически достаточно благополучном, в отличие от загрязненной Москвы, загороде, престижно и полезно для здоровья.
Как известно, ничего идеального не бывает: у загородного дома по сравнению с квартирой в мегаполисе есть и плюсы, и минусы.

Цена одна ощущения разные
Общая картина выглядит примерно так. Хорошая квартира в центре Москвы площадью примерно 200 кв. м обойдется в среднем в $800 тыс. вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье на вторичном рынке или квартиру в элитной новостройке. Участок площадью 20 соток в коттеджном поселке будет стоить в среднем около $200 тыс. плюс затраты на строительство нового дома, которые в каждом отдельном случае индивидуальны. Готовый коттедж площадью около 300 кв. м с участком 20 соток в поселке, расположенном не далее 10 км от МКАД, стоит в среднем $600 800 тыс.
Таким образом, разница в цене между хорошей квартирой в центре Москвы и домом в элитном поселке в Подмосковье получается практически несущественной. Остается только решить, что для вас важнее: мобильность или здоровье.

Московский престиж или загородная экология?
Помимо комфорта и экологии необходимо учитывать и финансовую сторону вопроса. Что выгоднее: купить квартиру в центре Москвы или коттедж в Подмосковье?
Начнем с городского жилья. Разброс цен на вторичные квартиры в центре Москвы довольно большой. При желании можно найти квартиру ценой в пределах $100 тыс., а есть и предложения стоимостью более $1 млн.
Например, трехкомнатная квартира недалеко от станции метро Охотный ряд обойдется примерно в $290 тыс., а двухкомнатная на Арбате в $240 тыс. В районе станции метро Арбатская самые высокие цены на вторичное жилье в Москве. Трехкомнатная квартира на Старом Арбате стоит около $410 тыс., а пятикомнатная в Малом Николопесковском переулке может вылиться в $3,4 млн. Трешка на Тверской улице стоит в среднем $400 тыс., на Кутузовском проспекте примерно столько же.
На рынке элитного жилья в новостройках разброс цен не меньший. Например, в районах станций метро Пушкинская, Третьяковская, Маяковская цены варьируются от $3 тыс. до $6 тыс. за 1 кв. м. Стоимость новых квартир на Фрунзенской набережной доходит до $7 тыс. за 1 кв. м, в арбатских переулках $10 тыс., а на Остоженке достигает и $12 тыс.
Что касается цен на загородную недвижимость, здесь также можно рассматривать два варианта: покупку пустого земельного участка или готового коттеджа. Сумма расходов будет напрямую зависеть от месторасположения. Наибольшей популярностью пользуются земли по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Ленинградскому, Ярославскому и Калужскому шоссе.
Пустой участок по Рублево-Успенскому направлению может стоить и $7 тыс., и $70 тыс. за сотку все зависит от качества поселка и его удаленности от МКАД. На прочих подмосковных направлениях ситуация существенно иная. Например, участки по Ярославскому шоссе продаются от $4 тыс. (расстояние в пределах 30-километровой зоны от МКАД) до $9,5 тыс. за сотку (не далее 10 км). Земля в окрестностях Калужского шоссе немного дороже: ее стоимость доходит до $12 тыс. за сотку. Участки в коттеджных поселках по Ленинградскому направлению отличаются несколько большим разбросом цен цены на них колеблются от $5 тыс. до $20 тыс. за сотку.
В случае со строящимися или уже готовыми к продаже загородными домами указать среднюю стоимость коттеджа труднее. Минимальная цена особняка по Рублево-Успенскому шоссе составляет $150 тыс., а верхнюю планку вообще назвать сложно. По остальным подмосковным направлениям цены ниже: от $55 тыс. до $1,3 млн. Площадь предлагаемых к покупке коттеджей обычно составляет от 100 кв. м до 600 800 кв. м.

Светлана КОНДАЧКОВА
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН:
Мне бы хотелось отметить, что сегодня проблема выбора между городской квартирой и загородным особняком стоит уже не так остро. Недавно появилась достойная альтернатива, которая сочетает преимущества городского жилья (транспортная доступность, развитая инфраструктура) и загородного (чистый воздух, хорошая экология). Новый формат жилья малоквартирные загородные жилые комплексы. Они позволяют жить за городом, но при этом не обременять себя проблемами содержания отдельного дома, такими, как эксплуатация здания, наем прислуги и пр. Кроме того, это предложение устраивает тех, кому не нужен участок земли, обычно продающийся вместе с домом.

Сергей ЕЛИСЕЕВ
Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость:

Если сравнивать ценовые характеристики загородного дома и московской квартиры, то стоимость 1 кв. м в первом случае будет ниже. Например, если жилье в элитной новостройке можно приобрести в среднем за $3 4 тыс. за 1 кв. м, то загородный дом будет стоить около $2 тыс. за 1 кв. м. При этом надо учитывать, что в случае с коттеджем вы за эти деньги получаете землю, на которой он построен. Еще одно преимущество загородного дома наличие гаража (часто на две машины). Приобретая городскую квартиру, за гараж вы платите отдельно, к тому же количество машиномест всегда ограничено.
Разумеется, цена коттеджа в значительной степени зависит от того, по какому направлению и на каком расстоянии от МКАД располагается поселок: основным критерием в данном случае является транспортная доступность. Вряд ли кому-то будет удобно ездить каждый день на работу за 50 км.
Если говорить о бытовой стороне загородной жизни, то, как правило, инфраструктура больших коттеджных поселков класса de lux включает все объекты, необходимые для жизни: магазин, ресторан, фитнес-клуб, бассейн и пр. Однако есть и другой аспект: обитатели такого замкнутого образования, как коттеджный поселок, через некоторое время устают вращаться в обществе одних и тех же людей и начинают хотеть чего-то большего. Например, ищут для себя новый спортивный клуб. Между тем ежемесячная плата за использование объектов инфраструктуры продолжает взиматься.
Выходом может стать новая концепция подмосковных застройщиков, которые создают инфраструктуру, рассчитанную на жителей сразу нескольких поселков, расположенных поблизости.



Главная --> Публикации